Ипотека риски заемщика

Содержание

Основные риски заемщика при ипотечном кредитовании

Ипотека риски заемщика

Заключая ипотечную сделку, Вы принимаете на себя долгосрочные обязательства своевременно погашать задолженность по основному долгу и проценты за пользование заемными средствами.

Очень важно перед подписанием договора ипотечного займа правильно оценить свои финансовые возможности и последствия неисполнения обязательств по ипотечному займу, а также понимать и учитывать следующие риски.

Риск потери/снижения доходов

Данный риск обусловлен потерей работы, снижением заработной платы, повышением расходов Заемщика, потерей дохода вследствие утраты трудоспособности, возможным снижением дохода в связи с достижением пенсионного возраста (если изначальный срок ипотечного займа оканчивается позднее предполагаемой даты достижения Заемщиком пенсионного возраста). Данный вид риска традиционно регулируется требованием Займодавца к соотношению финансовых обязательств Заемщика (платежи по займам, кредитам, кредитным картам, алименты и др.) и доходов Заемщика. Кроме этого Заемщику рекомендуется заранее застраховать свою жизнь и здоровье. Впоследствии при наступлении страхового случая за счет выплаты страховой суммы может быть осуществлено погашение основного долга. Получение страховой суммы требует своевременной оплаты страховой премии.

Кроме того, снизить указанный риск можно при частичном досрочном погашении ипотечного займа. Для этого Заемщику в соответствующем заявлении на имя Займодавца нужно выбрать уменьшение ежемесячного платежа, а не срока кредитования. Тем самым будут обеспечены более комфортные условия возврата заемных средств с точки зрения обязательной ежемесячной финансовой нагрузки.

Риск падения стоимости Предмета ипотеки

Если рыночная стоимость заложенного недвижимого имущества значительно снизилась (например, во время кризиса), то при его продаже (например, в случае возникновения у Заемщика финансовых затруднений) полученной суммы может не хватить на погашение задолженности по ипотечному займу. При этом в ряде случаев у Заемщика может остаться задолженность перед Займодавцем.

Снижению данного риска способствует требование Займодавца наличия у Заемщика определенного первоначального взноса (собственных средств/средств социальных выплат) для оплаты части стоимости приобретаемой недвижимости.

Кроме этого, рекомендуется при небольшом первоначальном взносе застраховать свою ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору ипотечного займа.

Риск дефолта и выселения

У любого Заемщика могут возникнуть непредвиденные затруднения с исполнением обязательств по договору ипотечного займа.

Важно понимать, что в случае отсутствия возможности исполнять обязательства по договору ипотечного займа сегодня и в ближайшем будущем, заложенное недвижимое имущество может быть продано с торгов с целью погашения накопившейся задолженности по договору ипотечного займа.

Заемщик отвечает по своим обязательствам перед Займодавцем всем своим имуществом в пределах задолженности по основному долгу, процентам, неустойкам и расходам, связанным со взысканием задолженности по договору ипотечного займа.

Для того чтобы минимизировать задолженность, оптимизировать процесс ее погашения и сохранить жилье, Заемщику необходимо оперативно обратиться к Займодавцу за предоставлением «ипотечных каникул» или реструктуризацией долга.

Риск утраты Предмета ипотеки

Приобретая недвижимость, стоит учесть, что существует риск уничтожения или повреждения (пожар, залив, взрыв и т. д.

) Предмета ипотеки (жилого помещения), что является основанием для предъявления Займодавцем требования о полном досрочном погашении основного долга.

В целях минимизации указанного риска законодательством Российской Федерации установлено требование об обязательном страховании залогодателем Предмета ипотеки. Получение страховой суммы требует своевременной оплаты страховой премии.

Риск утраты права собственности на Предмет ипотеки (жилое помещение)

При покупке недвижимости существует риск того, что сделку признают недействительной или незаконной в связи с тем, что при ее заключении были нарушены права законных собственников или тех, кто имеет право на эту недвижимость (несовершеннолетний ребенок, наследник умершего собственника), либо право собственности прекратится на часть Предмета ипотеки (жилого помещения) или долю в праве собственности на Предмет ипотеки (жилое помещение) в связи с разделом общего имущества супругов. В этом случае нет гарантии, что продавец вернет уплаченную за недвижимость сумму. Чтобы не оказаться в подобной ситуации, рекомендуется застраховаться от риска утраты права собственности на недвижимое имущество (страхование титула). Страхование титула целесообразно осуществлять на срок не менее 3 (трех) лет с момента регистрации права собственности, таким образом можно избежать негативных последствий недействительности сделок по основаниям, на которые распространяются общие сроки исковой давности.

Риск при участии в долевом строительстве

В случае участия Заемщика в долевом строительстве основным видом риска является риск незавершения или несвоевременного завершения строительства жилого дома.

Даже при использовании эскроу-счетов для расчетов с застройщиками риск незавершенного или несвоевременного завершенного строительства присутствует и проявляется в расходах по ипотечному займу (процент за использование заемных денежных средств), а также, например, расходы на оплату взятой в аренду квартиры.

Этот риск частично оправдан тем, что цена жилья в период строительства зачастую ниже, чем после его окончания.

Выполнение застройщиками требований Федерального закона Российской Федерации от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» гарантирует максимальную защиту интересов Заемщика, приобретающего жилье путем заключения договора участия в долевом строительстве.

Источник: https://ipoteka.tularegion.ru/landings/osnovnye-riski-zaemshchika-pri-ipotechnom-kreditovanii/

Риски ипотечного кредитования для заемщика и банка: как уменьшить

Ипотека риски заемщика

Риски ипотечного кредитования для финансовой компании и заемщика взаимосвязаны. Но то, что для банка может быть плохим признаком, для клиента окажется благом.

Например, падение ставок по ипотеке может стать предпосылкой для рефинансирования кредита заемщиком, но повлияет на снижение доходности у первоначального банка.

Поэтому у каждой стороны будут свои способы минимизировать риски или снизить их негативное влияние.

Какие риски ипотечного кредитования у заемщика и банка встречаются чаще всего и как обе стороны могут предупредить их возникновение, расскажет Бробанк.

Какие бывают риски для банка

У кредитной организации при любом виде кредитования возникают определенные риски, но ипотека один из самых высокорискованных продуктов. Это обусловлено большой суммой займа и длительным сроком кредитования. Если спрогнозировать развитие кредитного рынка на 2-3 месяца легко, на 1 год можно, то уже на 5 лет сложнее. А предположить, что произойдет через 20-30 лет очень трудно.

Наиболее распространенные ипотечные риски для кредитора:

  • кредитный;
  • процентный;
  • рыночный;
  • имущественный;
  • законодательный;
  • риск досрочного погашения;
  • риск снижения ликвидности.

Рассмотрим каждый вариант более подробно.

Кредитный

Самый распространенный риск — неспособность заемщика своевременно и в полном объеме платить по кредиту или процентам. Причинами кредитного риска становятся общеэкономические проблемы, связанные с кризисом в стране, или индивидуальные ситуации, возникшие у самого заемщика. В любом случае банк несет убытки.

Для уменьшения кредитного риска банки проводят тщательный андеррайтинг — предварительную проверку и анализ платежеспособности потенциального заемщика. Кроме того специалисты кредитной организации внимательно изучают недвижимость, которую приобретает покупатель.
При оценке платежеспособности клиента кредитор высчитывает два показателя:

  1. Коэффициент кредитной нагрузки. Его подсчитывают как отношение ежемесячной суммы по кредиту плюс проценты к ежемесячному доходу заемщика. Полученное значение не должно превышать 30%, в практике США предельным считается уровень в 28%.
  2. Коэффициент долгосрочной нагрузки. Отношений суммы всех долгосрочных обязательств, включая и ипотеку, к ежемесячному доходу заемщика. Некоторые российские банки допускают коэффициент до 40% и даже 50%, а в США установлен предел в 36%.

Жилье, которое планирует купить заемщик, оценивают, чтобы вычислить:

  1. Коэффициент займа, для этого сумму ипотеки делят на стоимость жилья. В зависимости от типа недвижимости показатель колеблется в диапазоне 0,7-0,9 к его цене. В некоторых случаях для подсчета коэффициента в основу закладывают рыночную цену, в других — ликвидационную, например, при быстрой продаже жилья.
  2. Первоначальный взнос. Чтобы его рассчитать из рыночной стоимости недвижимости вычитают сумму ипотеки. Как правило, банки устанавливают его размер не меньше 20%, но и не больше 50%. Итоговая сумма кредита, который одобрит банк, редко превышает 75-90% стоимости жилья. Разве что заемщик претендует на программы с государственной поддержкой.

Наличие первоначального взноса решает две задачи кредитора:

  • заемщик не захочет потерять вложенные деньги, поэтому более дисциплинированно выполнит взятые обязательства;
  • в случае отказа от выплаты займа банк продаст имущество и не понесет дополнительных убытков при его реализации.

Большой процент первоначального взноса оттолкнет потенциальных заемщиков. Но сумму в 40-50% от займа устанавливают для тех, кто не способен подтвердить необходимый уровень платежеспособности.

Процентный риск

Процентный риск для банка возникает из-за сложностей в точности прогноза таких показателей:

  • общего объема ипотечных кредитов;
  • уровня инфляции;
  • срока кредитования;
  • колебания процентных ставок на рынке.

Может случиться так, что выданная заемщику сумма принесет в разы меньше дохода, чем было запланировано при оформлении договора. В итоге банк не сможет покрыть уровень затрат связанных с ипотекой.

Рыночный

Рыночный риск при ипотечном кредитовании возникает как для заемщика, так и для банка и негативно сказывается на обеих сторонах, если стоимость приобретенного жилья резко падает. В этом случае при отказе должника выплачивать заем, банк не сможет вернуть свои затраты.
Заложенная недвижимость потеряет в цене, и реализовать ее за те деньги, которые выданы заемщику, будет проблематично.

Имущественный

Заложенное имущество может пострадать от непредвиденных обстоятельств и стихийных бедствий — пожара, потопа. В этом случае жилплощадь может оказаться непригодной к дальнейшему проживанию. Ситуация неприятная как для банка, так и для клиента.

Фактически заемщик все равно обязан выплатить ипотеку кредитору. Но заложенное имущество по РФ законодательству страхуется, поэтому часть обязательств может быть переложена на страховую компанию, если удастся доказать наступление страхового случая.

Российское законодательство подвижно и правовое регулирование ипотеки не исключение. Если будут приняты законодательные акты, которые отразятся на:

  • максимальных или минимальных процентных ставках;
  • правилах оформления залога;
  • правилах реализации заложенного имущества;
  • запрете на использовании первоначального взноса или любые другие изменения.

Это скажется на банках, которые выдают ипотечные займы. Поэтому чаще других кредитно-финансовых компаний ипотеку оформляют банки с государственным участием. Полностью коммерческие банки реже предоставляют такой вид кредитования. Это объясняется тем, что правительство найдет способ поддержать компании, в которых есть доля государственного пакета.

Досрочное погашение

При составлении договора кредитор рассчитывает итоговую доходность за весь период кредитования. Поэтому любое досрочное погашение уменьшает итоговую прибыль банка. Чтобы избежать такого поворота, некоторые финансовые компании прописывают отдельные пункты в кредитном договоре. Например, они накладывают на заемщика санкции за досрочное погашение в виде:

  • определенного процента от первоначальной суммы ипотеки;
  • процента от невыплаченного остатка;
  • суммы процентов за конкретный период кредитования — три месяца, полгода или год.

В ряде случаев может быть внесен пункт о запрете или моратории досрочного погашения ипотеки, например, в первые 5 или 10 лет кредитования.

Такие условия невыгодны для заемщиков. Некоторые из них опасаются потерь и откладывают решение о рефинансировании по более привлекательной ставке или о досрочном погашении. Не всегда такое поведение оправдано. Правильнее посчитать сумму разового штрафа и итоговую экономию и только после этого делать выводы.

Риск ликвидности

Возникновение риска ликвидности для банка-кредитора связано с:

  • изменением конъюнктуры;
  • резким изменением процентных ставок;
  • падением курса валюты кредитования;
  • колебаниями на фондовых рынках;
  • массовым изъятием средств из вкладов;
  • снижением текущих остатков средств на счетах;
  • несопоставимостью сроков погашения по активам и пассивам;
  • нарушением в структуре активов и пассивов финансовой компании.

Для уменьшения риска ликвидности важно правильно рассчитать потребность банка в деньгах, разработать стратегию по мобилизации денежных потоков и выявить все источники затрат. Кроме того за соблюдением финансовых нормативов и показателей ликвидности следит Центробанк. По законодательству ипотечные кредиторы ограничены в действиях и могут участвовать только в низкорискованных операциях.

Какие риски у заемщика

При оформлении ипотеки у заемщика наиболее очевидны 5 видов рисков:

  • потеря здоровья или утрата трудоспособности;
  • снижение доходов;
  • изменение курса валюты, если ипотека привязана к иностранной валюте;
  • уменьшение стоимости недвижимости;
  • повреждение жилья в залоге.

От большей части рисков заемщик может оформить страховку. Часть полисов относится к добровольному страхованию, и только страхование жилья — обязательно. Поэтому как минимум один риск будет сведен к минимуму.

Если заработная плата заемщика и валюта кредита отличаются, то возникает риск заплатить больше изначальной суммы при снижении курса одной валюты по отношению к другой.

Обезопасить себя от валютных рисков можно, если оформить кредит в той же валюте, что и выплачиваемая заработная плата. Такой вариант выгоднее выбирать, даже если по валютным кредитам ставка ниже.

Привязка к курсу инвалюты выгодна, только если доходы поступают в ней.

Для защиты от невыплат и накопления долгов в среднесрочной перспективе поможет финансовая подушка безопасности. В ней должна храниться сумма на 5-6 очередных выплат по ипотеке.

Страхование от потери работы и здоровья хоть и не обязательно, но может существенно сократить расходы заемщика в сложные финансовые периоды. Клиент окажется под защитой страховой компании, если получит серьезную травму и не сможет вернуться к исполнению трудовых обязанностей.

Как уменьшить влияние рисков

Для уменьшения рисков банки и заемщики применяют разные стратегии:

Тип рискаСтратегия банкаСтратегия заемщика
Кредитный рискПровести тщательную оценку заемщика и недвижимости. Установить максимальный первоначальный взнос, какой только возможен.Оформить страховку от потери здоровья, жизни или трудоспособности.
Процентный рискУстановить плавающую процентную ставку, которая будет привязана к валютному курсу или уровню инфляции. Либо изначально заложить процент, который покроет риск процентных колебаний и повышения инфляции.Соглашаться только на фиксированную процентную ставку, которая останется неизменной при колебаниях на рынке. Это поможет заранее запланировать свои расходы на обеспечение займа.
Досрочное погашениеПрописать санкции или запрет на досрочное погашение ипотеки.Предусмотреть такой вариант договора, чтобы санкции за досрочное погашение были минимальными.
Риск ликвидностиНе нарушать специальные финансовые нормативы установленные Центробанком для кредитующих компаний. При соблюдении правил, установленных ЦБ РФ, уменьшается риск падения ликвидности и несбалансированности между активами и пассивами банка.Этого риска нет у заемщика, он относится только с банку.
Рыночный рискУстановить первоначальный взнос от общей суммы ипотеки. Как правило, в него уже заложена часть потерь рыночной стоимости. Кроме того, риск покрывается за счет повышения процентной ставки.Падение рыночной стоимости недвижимости негативно влияет не только на банк, но и на заемщика. Итоговая сумма переплаты может быть значительно выше, чем цена на аналогичное жилье на момент завершения выплат по ипотеке. И, даже если продать имущество, то полученных денег может не хватить для выплат банку и погашения займа. Минимизировать переплату можно рефинансированием ипотеки.
Имущественный рискБез страхования недвижимости, которая остается в залоге, банк не оформит ипотеку, поэтому риск минимален.Залоговое жилье застраховано в любом случае. Но если заемщик не оформит титульное страхование, а потом объявятся претенденты или наследники, то это не избавит должника от выплат банку. Поэтому титульное страхование больше относится к интересам заемщика, чем банка-кредитора.

Повлиять на законодательство ни заемщик, ни банк-кредитор не смогут, поэтому страховки от этого вида ипотечного риска нет.

Страхование рисков

Страхование от большинства рисков уменьшает опасения, как банка, так и заемщика. Но если для банка наличие страховки обходится дешевле — он может дать или не дать скидку по процентной ставке по ипотеке, то для заемщика — это однозначно затраты.

При оформлении ипотеке предлагают три наиболее распространенных вида страхования:

Итоговая сумма затрат на страхование доходит до 1,5-3% от суммы кредита. При этом чем старше заемщик, тем дороже ему обойдется полис. Для клиентов старше 50 лет только страхование жизни и здоровья может стоить до 3-4% в год.

Некоторых заемщиков могут настоятельно просить застраховаться от финансовых рисков, на случай если заложенного имущества не хватит на возмещение первоначальной суммы займа. Но этот риск относится только к банковскому, поэтому вы вправе отказаться от такого вида страхования.

Все страховые полисы увеличивают стоимость ипотеки, однако они могут сыграть важную роль при длительном кредитовании. Отказ от страховки, как правило, приводит к повышению процентной ставки. Поэтому стоит заранее посчитать, где и на чем стоит сэкономить, а где можно и нужно перестраховаться.

Об автореКлавдия Трескова – высшее образование по квалификации «Экономист», со специализациями «Экономика и управление» и «Компьютерные технологии» в ПГУ. Работала в банке на должностях от операциониста до и.о.

начальника отдела обслуживания частных и корпоративных клиентов. Ежегодно с успехом проходила аттестации, обучение и тренинги по банковскому обслуживанию. Общий стаж работы в банке более 15 лет.

treskova@brobank.ru

Эта статья полезная?

Источник: https://brobank.ru/riski-ipotechnogo-kreditovaniya/

Ипотечные риски заемщиков и банков в России в 2021 году

Ипотека риски заемщика

Жилье в кредит – часто единственный шанс обеспечить семью постоянным местом регистрации. Нестабильная экономика, скачки курса валют, потеря объекта недвижимости или постоянной работы. Редко, кто планирует крах, беря на себя обязательства. Но ипотечные риски – реальность, стоит заранее о них узнать, постараться минимизировать.

Основные риски у банка

Самые распространенные риски для банка:

  • Кредитный риск или риск невозврата ипотеки. Существует достаточно факторов, которые могут повлиять на то, что заемщик откажется исполнять свои обязательства перед банком. Банк просчитывает их и закладывает в итоговый процент по займу.
  • Процентный риск. Данный риск реализуется, когда процент по займам для привлечения денег в бизнес банка неожиданно вырастет, и заемные средства станут дороже, нежели процентный доход от кредитов, которые выдает банк.
  • Риск ликвидности. Изменение экономической ситуации может привести к тому, что люди массово начнут снимать деньги с вкладов, резко увеличится стоимость валюты, обрушиться рынок недвижимости и т.д. Все это приведет к тому, что у банка возникнут убытки и будет большой дисбаланс между активами и пассивами.

Основными инструментами для закрытия этих рисков будут:

  • Осторожная кредитная политика и четкий механизм оценки рисков при выдаче займа;
  • Правильная оценка стоимости залога по ипотеке;
  • Четкая регистрация имущественных прав;
  • Страхование;
  • Формирование резервного фонда;
  • Поддержка со стороны государства в рамках различных программ.

Все эти риски заложены в ипотечный процент, поэтому чем меньше их будет, тем меньше будут ставки по ипотеке.

Реальные риски заемщика при оформлении ипотеки

Ипотечные риски – действительность для каждого человека. Они возможны по разным причинам, но это не влияет на наступление негативных последствий. Результат – потеря денег, недвижимости, плохая кредитная история.

Основные риски при ипотечном кредитовании для заемщика:

  • Потеря постоянного дохода – основная сложность, которая приводит к внушительным просрочкам по платежам. Проблемы с банком, невозможность вовремя рассчитываться по обязательствам, квартиру могут реализовать на открытых торгах.
  • Значительное снижение стоимости недвижимости – это рыночный риск, не позволяющий в случае необходимости вернуть потраченные на приобретение квартиры или дома деньги. Инфляция, кризис дефолт – лишат человека возможности реализовать по выгодной цене недвижимость. Итог – останетесь должником банка и потеряете жилье.
  • Риск удорожания ипотеки – по договору ипотеки иногда кредиторы предлагают «плавающую» процентную ставку. С одной стороны это может быть выгодно, но с другой – рискованно и убыточно. Сюда же можно отнести и увеличение расходов по дополнительным услугам по ипотеке (страхование и т.д.).
  • Потеря трудоспособности – травма, инвалидность, невозможность работать и осуществлять выплаты по кредиту.
  • Изменения в курсе валют – значительные колебания евро и доллара привели к тому, что валютные займы стали убыточными. Девальвация рубля не позволяет запланировать уровень предполагаемого дохода – человек не готов осуществлять платежи по кредиту по новому курсу.
  • Инвестирование в строящееся жилье – затягивание работ, полная заморозка не становится причиной прекращения выплат банку. Человек длительное время вынужден тратить финансы на обслуживание другого жилья, при этом гасить ипотеку.
  • Риск утраты имущества в результате различных событий.
  • Мошенничество. Существует много схем, когда продавец обманывает (действует третье лицо, а не собственник, в квартире прописаны малолетние дети, заключенные, отбывающие наказание, объект обременен – наложен запрет на продажу, арест и т.д.; документы не являются подлинными).

Важно понимать, что банк вправе реализовать вашу квартиру и выселить из неё, если вы не будете своевременно оплачивать ипотеку. Подробнее о том, что будет, если не платить ипотеку вы узнаете из нашего следующего поста.

Способы снижения рисков для заемщика

Существуют ряд рекомендаций по снижению ипотечных рисков:

  • Не заключать договор с банком, предлагающим «плавающую» ставку по кредиту. Так вы защищены от процентного риска. Платеж остается стабильным, инфляция и девальвация – «помощники», экономите деньги.
  • Страхуем залоговое имущество не только на часть, оплаченную из кредитных средств, а на полную сумму, включающую ваши сбережения (первоначальный взнос). При страховом случае получите часть стоимость объекта, рассчитаетесь с банком (страховое возмещение).
  • Не берите займ в иностранной валюте. Высок риск скачка курса, не будет возможности погасить кредит, осуществить досрочный платеж.Лучший вариант – отечественная денежная единица, в которой получаете постоянный доход.
  • Неликвидное жилье – устаревший фонд, вторичный рынок, дома требующие капитального ремонта. Покупка такой недвижимости может привести не только к дорогостоящим дополнительным тратам на ремонт, но и к тому, что вам будет негде жить, а придется платить ипотеку. Тем более, потом такое жилье будет все сложнее реализовать.
  • Не стоит приобретать жилье в новостройке, если договор на долевое участие в строительстве заключается не на основании ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» от 30.12.2004 г.! Данный закон максимально обезопасит от срыва сроков, а в случае нарушения таковых – выплатят штрафы и неустойки.
  • Страхуйте жизнь. Это очень важный момент, который не только снизит ставку по ипотеке, но покроет все обязательства перед банком в случае смерти или инвалидности заемщика. При этом квартира останется у собственника или наследников.
  • Страхуйте титул. Титульное страхование по ипотеке позволит снизить риск претензий третьих лиц при покупке квартиры на вторичном рынке или позволит вам закрыть ипотеку за счет страховой.
  • Берите ипотеку на длительный срок. Если вы возьмете ипотеку лет на 20, то сделаете платеж по ипотеке минимальным. Это позволит вам в трудные минуты более комфортно оплачивать займ. Но более чем на 20 лет смысла брать ипотеку нет, из-за очень маленькой разницы в платеже.

Основные риски – страховать обязательно!

Экономия при оформлении договора на страховании ипотечных рисков – верный путь к потере жилья и большим проблемам.

Существуют следующие виды ипотечного страхования:

  • Страхование залога. Этой страховкой вы защищаете сам объект недвижимости от возможной порчи или утраты
  • Страхование жизни и здоровья заемщика и созаемщика – данный риск позволит не платить ипотеку при наступлении смерти и инвалидности заемщика или созаемщика, при этом квартира остается в собственности и обременение с неё снимается.
  • Потеря дохода – этот тип страхования уже не экзотика и он покрывает риск утраты работы в результате банкротства или сокращения. Страховая будет оплачивать ипотеку пока заемщик не найдет новое место работы.
  • Страхование титула – это защита от притязаний третьих лиц на вашу ипотечную квартиру.

Подробно страхование по ипотеке и все её виды разобраны в отдельном посте.

Кредит на жилье – востребованный тип займа. Чтобы иметь возможность его выплатить и не потерять недвижимость – обязательно анализируйте договор. Не стоит соглашаться на слишком большие проценты, брать деньги в иностранной валюте, отказываться от страхования объекта и жизни.

Попытка сэкономить может стать причиной потери жилья, долгов. И проблем с коллекторами. Внимательно изучайте все ипотечные риски и не бойтесь задавать вопросы экспертам. Напоминаем, что на нашем сайте вы можете записаться на бесплатную консультацию к ипотечному специалисту, которые расскажет все нюансы ипотеки и поможет вам.

Также вам будет интересно узнать про все виды ипотеки в России и их классификацию.

Актуальные условия ипотеки вы узнаете из нашего специального поста.

Ждем ваших вопросов и будем признательны за оценку поста.

Помогла статья? Оцените её

  • вопросы по ипотеке
  • ипотека в России

Источник: https://ipotekaved.ru/v-rossii/ipotechnie-riski.html

Возможные риски ипотеки, советы экспертов Procollection.ru

Ипотека риски заемщика

Ипотека решает квартирный вопрос, но связана с переплатой и риском. За время кредита заемщик заплатит в 1,5-2 раза больше стоимости жилья. Знание подводных камней позволит минимизировать или избежать возможные потери.

Бесплатная первичная консультация юриста

Юридический департамент procollection.ru рассмотрит Вашу долговую ситуацию или вопрос. Подскажем, что делать дальше.

Звоните – консультация по телефону бесплатно:

  • +7 (964) 622-42-42
  • +7 (925) 772-28-14

Также пишите нам ВКонтакте: https://.com/club177615927 или обращайтесь по контактам на сайте

Порча квартиры

В любой момент могут произойти форс-мажорные обстоятельства в результате которых залоговая недвижимость пострадает и станет непригодна для проживания (пожар, взрыв, затопление). Жилье потеряет ценность, но заемщику все равно придется за него выплачивать.

Как избежать

Ст. 31 ФЗ 102 предписывает при заключении ипотечного договора в обязательном порядке страховать предмет залога от риска утраты и повреждения.

Заёмщик оформляет страховку на сумму полученного кредита. При наступлении страхового случая, долг по ипотеке погасит гарант.

При отсутствии страховки ни один банк не выдаст денег на приобретение квартиры.

Эксперты советуют не экономить и застраховать залоговую недвижимость на полную стоимость, без учета первоначального взноса.

Потеря трудоспособности

Ипотека — это долгосрочный кредит. В России максимальный срок составляет 30 лет. Согласно данным НБКИ за 3 квартал 2018 года ипотека в среднем берется на 15 лет. Исключить, что за столь длительный промежуток со здоровьем клиента ничего не произойдет нельзя. Вероятность тяжелой болезни, несчастного случая есть всегда.

Проблемы со здоровьем ведут к дополнительным расходам на лечение, падению доходов и отсутствию денег на выплату долга.

Объект залога упадет в цене

Подешевевшее жилье, приобретенное в кредит, не является полноценным залогом.

Банк может потребовать предоставить дополнительное обеспечение: поручителя или другое имущество в залог.

Как предотвратить

Шанс оказаться в подобной ситуации имеют люди, чей первоначальный взнос по ипотеке был нулевым или менее 10 %.

Чем больше собственных денег было потрачено на приобретение объекта, тем меньше риск, связанный с колебанием цен на рынке недвижимости.

Минимизировать вероятность неблагоприятного сценария можно, если изначально внести не менее 30% от стоимости квартиры.

Падение платежеспособности

Причин, по которым человек не выплачивает ипотеку множество.

Например, рождение двойняшек — радостное событие, но затратное. Оно может не лучшим образом повлиять на своевременное погашение.

Болезнь, потеря работы, лишение премии или уменьшение зарплаты трудно предугадать.

Как себя обезопасить:

  • Защитить риск потери доходов сегодня предлагают многие компании. Некоторые включают ее в страхование жизни и здоровья.

Перечень ситуаций, при которых наступает страховой случай, ограничен.

Деньги выплачиваются при:

  • потере работы из-за получения инвалидности, полученной после заключения страхового договора.
  • сокращении, о котором было письменно сообщено;
  • ликвидации организации – места, где трудится заемщик;
  • Эксперты рекомендуют при выборе ипотеки внимательно изучать кредитный договор, четко понимать последствия просрочки и трезво рассчитывать финансовые возможности.

Совет:

  • брать кредит с таким расчетом, чтобы регулярные выплаты не превышали 40-50% чистого ежемесячного дохода.
  • при денежных трудностях, не допуская выплат позже оговоренного соглашением срока, обратиться в банк и просить о реструктуризации долга.

Наличие трех просрочек в год, нежелание заемщика искать выход, избегание контактов с сотрудниками банка, дает кредитору основание требовать досрочной выплаты, расторжения договора.

В худшем случае человека ожидает судебное разбирательство и выселение.

  • при отсутствии возможности выплачивать ипотеку договориться с банком о реализации недвижимости заемщиком.

Кредитор продает залоговые объекты ниже рыночной стоимости. Бывшему собственнику это невыгодно.

Рост процентов по кредиту

Если кредит брался под фиксированную процентную ставку, человеку не о чем беспокоиться. Изменений не будет в течение всего срока кредитования.

Если под плавающую — выплаты могут увеличиться, и оказаться непосильными. В зависимости от состояния экономики плавающая ставка меняется на низкую или высокую.

В первом случае, это позволит клиенту банка сэкономить на переплате. Во втором уменьшит потери кредитора, но больно ударит по финансовому положению заемщика.

Обман застройщика

Заемщик, берущий кредит, для приобретения жилья в строящемся объекте рискует:

  1. Стать жертвой мошенников. Как только деньги поступят на счет застройщика, он исчезнет.
  2. Оказаться не единственным собственником. Квартира может быть продана нескольким гражданам.
  3. Бесконечно долго ждать новоселья в результате затягивания или полной остановки строительства из-за финансовых проблем строительной компании.

Цена квартиры может оказаться выше, чем было заявлено изначально. Например, если использовались более дорогостоящие материалы, изменена планировка, площадь.

Что поможет

Эксперты дают два совета:

  • Заключать договор с застройщиками, аккредитованными в банке.

Перед тем как выдать строительной компании аккредитацию кредитное учреждение анализирует финансовую-хозяйственную деятельность, проводит аудит строящихся объектов, изучает рейтинг и информацию в открытых источниках.

Аккредитация – гарантия надёжности застройщика.

У заемщика будет больше шансов не оказаться обманутым, если застройщик партнер нескольких банков.

  • Оформить с застройщиками договор долевого участия (ДДУ) на основании № 214-ФЗ. По мнению юристов, это лучший способ уберечься от проблем.

Соглашение защитит от:

  1. Обмана относительно качества строительства. Квартира должна отвечать требованиям, указанным в соглашении.
  2. Увеличения стоимости. Застройщик не вправе, самостоятельно менять оговоренные параметры (высоту потолков, площадь).
  3. Долгостроя. Перенос сроков согласовывается с каждым дольщиком. Если новостройка будет сдана не вовремя, строительная компания выплатит неустойку (1/150 рефинансирования за день просрочки).
  4. Финансовых потерь, связанных с банкротством застройщика, заморозкой по этой причине строительства. Согласно №214 — ФЗ застройщик обязан застраховать подобные риски. Если сложатся печальные события, дольщики получат деньги от страховой компании.
  5. Двойной продажи, когда на разных этапах строительства одна и та же квартира продается разным людям. Сделки, заключенные по №214 — ФЗ 214 регистрируются в Росреестре, что исключает такую возможность.
  6. От обмана и мошенничества. Застройщик вправе брать деньги только после проверки и регистрации ДДУ Росресстром.

Сделку признают недействительной

Такая ситуация возможна, когда в ипотеку приобретается вторичное жилье. Банк тщательно проверяет чистоту недвижимости, но это не дает стопроцентной гарантии, что на нее не появятся новые претенденты. Например, несовершеннолетний наследник, спустя время решивший заявить о правах или жилец, который отбывал наказание и был незаконно выписан бывшим собственником.

Как избежать:

  1. Запросить выписку из ЕГРП. В документе отображается актуальная информация о количестве собственников, наличии обременения, информация о статусе права собственности.
  2. Заключить сделку с собственником.
  3. Оформить титульное страхование, которое возместит убытки кредитора, если заемщик потеряет право собственности на залоговое жилье.

Страхование титула обязательное условие получения кредита.

Считается, что это гарантирует финансовую защиту, если сделка купли-продажи будет признана недействительной.

Важно!

К выбору страховщика следует подходить тщательно, внимательно изучив документацию.

Как показывает практика, большинство компаний не включают в договор вероятные случаи, в частности, удовлетворение судом виндикационного иска (истребование квартиры из чужого незаконного владения).

В договоре указывается, что компания покроет риск, связанный с такой ситуацией. В противном случае заемщик может остаться с невыплаченным кредитом и без крыши над головой.

Уверенность в правильности страховки, чистоте залогового жилья, выборе ипотеки будет выше, если воспользоваться помощью опытного юриста. Ошибка, сделанная по незнанию, может вылиться в потерю солидной суммы, нервов и времени.

Покупателю вторички следует проверить:

  • отсутствие задолженности по коммунальным платежам;
  • не состоит ли продавец на учете в ПНД, НД;
  • наличие перепланировки, ее законность.

Заключение

Чтобы выплатить ипотеку и не потерять жилье заемщику следует здраво оценивать финансовые возможности, анализировать соглашение, искать оптимальный вариант кредитования и применять на практике предложенные в статье советы.

Источник: https://procollection.ru/riski-ipoteki/

Какие существуют риски при ипотечном кредитовании: для банка и заемщика, способы их устранения

Ипотека риски заемщика

Любая финансовая операция связана с рисками — недополучением прибыли или денежными потерями. При ипотечном кредитовании риски возникают как у банка, так и у заемщика. Их нельзя полностью исключить, но можно минимизировать вероятность наступления неблагоприятного события.

Риски банка при ипотечном кредитовании

Основные риски кредитора связаны с тем, что заемщику выдается крупная сумма на длительный срок. При этом банк может придерживаться осторожной кредитной политики, тщательно отбирая заемщиков, но на макроэкономические факторы, например, инфляционные изменения, кризисные явления в экономике, банк повлиять не может.

Падение цен на жилье

При резком снижении цен на рынке недвижимости стоимость залога не сможет покрыть размер кредита. Если заемщик будет неспособен вернуть кредит, банк не может компенсировать свои затраты из его стоимости.

Такая ситуация может произойти при снижении реальных доходов населения и резком падении спроса на жилье. При этом снижаются и темпы роста ипотечного кредитования, а меры по его стимулированию только усугубляют положение.

Наиболее рисковыми с этой точки зрения считаются ипотечные кредиты с небольшим первоначальным взносом. Если сумма кредита составляет 90-95% от стоимости залога, даже при небольшом колебании цен на недвижимость залог перестанет обеспечивать кредит в полной мере.

Наиболее простой способ минимизации риска для банка – увеличить размер первоначального взноса, необходимого для оформления ипотеки.

Кредитный риск

Кредитный риск связан с неисполнением или ненадлежащим исполнения заемщиком обязательств перед кредитором.  Это значит, что кредитная организация не получит доход из-за неплатежеспособности заемщика.

Кроме этого, размер ежемесячного платежа устанавливается  на уровне 30-40% от доходов заемщика, чтобы избежать большой кредитной нагрузки. Снижению кредитного риска банка способствует и наличие залога, который можно реализовать на торгах.

Риск досрочного погашения кредита

Раньше банки минимизировали риск досрочного погашения за счет установления моратория и дополнительных комиссий. Сейчас это запрещено законодателем.

Риск потери залога

Если залоговое имущество серьезно пострадает или будет уничтожено, кредитный риск банка увеличится многократно. Долговые обязательства у заемщика сохранятся, но гарантий их исполнения у кредитора не будет.

Чтобы соблюсти интересы залогодержателя, было введено обязательное страхование залогового имущества. В случае его повреждения или уничтожения кредит будет погашен за счет страховой выплаты.

Риски заемщика

У заемщика при ипотечном кредитовании также существуют риски, которые связаны как с финансовыми потерями, так и с возможностью остаться без жилья.

Изменение финансового положения заемщика

При ипотечном кредитовании существует риск, что заемщик перестанет справляться с выплатами по кредиту в результате ряда жизненных обстоятельств, например, снижения доходов, потери работы, развода, рождения ребенка.

Утрата трудоспособности

Заемщик может потерять трудоспособность в результате болезни или несчастного случая. Если он не сможет зарабатывать деньги, то возвращать кредит будет нечем. Этого риска можно избежать за счет страхования жизни и здоровья заемщика. При наступлении страхового случая ему не нужно будет выплачивать банку кредит, а жилье останется в его собственности.

Изменение валютного курса

Скачки курса на валютном рынке могут повлиять только на заемщиков, оформивших кредит в иностранной валюте.

Платеж осуществляется в рублях по курсу ЦБ, поэтому при существенном падении национальной валюты и ежемесячный платеж, и размер основного долга могут увеличиться в несколько раз.

Застраховать себя от подобного риска можно единственным способом – брать кредит в той валюте, в которой заемщик получает основной доход.

Потеря имущества

Самый главный риск для заемщика – остаться без жилья, особенно если оно является единственным. Банк имеет право обратиться в суд для взыскания залогового имущества через три месяца, после возникновения просроченной задолженности.

Минимизировать риск можно за счет адекватной оценки своих финансовых возможностей при оформлении ипотеки, ответственного исполнения обязательств по кредиту, а также различных программ страхования.

Источник: https://eurocredit.ru/ipotechnye-riski/

Ипотека без переплаты. Как просчитать свои риски при оформлении кредита

Ипотека риски заемщика

По данным Росреестра, число ипотечных сделок в Москве в этом году оказалось в полтора раза больше, чем в прошлом. При этом в последние месяцы активно обсуждается тема просроченной задолженности. Всё больше ощущается спрос на реструктуризацию кредитов, в том числе и ипотечных.

По данным Центробанка, только с 3 по 16 декабря число обращений с просьбой о реструктуризации кредитов выросло на 5,6 тысячи. Выходит, что многим заёмщикам ипотека оказалась просто не по силам.

В то же время при грамотном подходе к оформлению кредита многих проблем можно было бы избежать.

Многие заёмщики совершают серьёзную ошибку — отдают все деньги на первый взнос по ипотеке. Конечно, это имеет смысл сделать в том случае, если у семьи стабильный доход. Например, муж и жена работают в разных компаниях. Иными словами, не рискуют одновременно остаться без работы, если предприятие закроют. Совсем другое дело — если перспективы с работой туманны.

Прежде чем брать кредит, нужно сформировать подушку безопасности. Это сумма, которую семья тратит примерно за полгода. Её хватит на погашение долга, если заёмщик лишится работы или ему сократят зарплату.

Так можно защитить себя от необходимости оформлять кредитные каникулы из-за неожиданной потери источника дохода,— рассказал эксперт рынка недвижимости “Академии управления финансами и инвестициями” Алексей Кричевский.

Конечно, банки сами оценивают потенциальных заёмщиков. Если сумма ежемесячного платежа составляет более 50 процентов от его дохода, то кредит обычно не дают.

Впрочем, заёмщику лучше самостоятельно высчитать, каким должен быть размер ежемесячных выплат, чтобы хватало на все необходимые расходы. Ещё хотя бы 10-20% от предполагаемых доходов нужно оставлять на непредвиденные нужды.

На практике получается, что заёмщикам обычно комфортно выплачивать банку не более 20-30% от зарплаты.

Риелторы не советуют стремиться сейчас получить ипотеку любой ценой. Да, условия выгодные, но если от банка пришёл отказ, то это сигнал задуматься о своей финансовой состоятельности. Не стоит сразу пытаться подавать документы в другую кредитную организацию.

Например, сегодня очень много людей, имеющих небольшой собственный бизнес вроде кальянных, барбершопов, салонов красоты, получают отказы от банков.

Дело в том, что они находятся в зоне риска, если начнётся новая волна ограничений из-за коронавируса. Банки этот фактор тоже учитывают.

Чтобы избежать проблем с выплатами, не стоит брать деньги у микрокредитных и малоизвестных финансовых структур, — советует коммерческий директор ГК “РКС Девелопмент” Александр Коваленко.

В первую очередь стоит решить, какое жильё покупать. Если недвижимость нужна не сразу, то юристы рекомендуют присмотреться к квартирам в новостройках на стадии строительства. Проблем с их покупкой может быть меньше, чем с жильём на вторичном рынке. Этот вариант хорошо подходит тем, кто приобретает жильё детям «на вырост».

Если вы покупаете квартиру на стадии строительства, то её цена будет ниже. К тому же участник долевого строительства будет застрахован от просрочки передачи объекта, разрушения дома вследствие природных катаклизмов, производственных аварий и терроризма, банкротства застройщика, двойных продаж,— пояснила член Ассоциации юристов России Ольга Эттлер.

Впрочем, если квартира нужна не сейчас, но всё-таки в ближайшее время, то нужно стараться снижать риски изменения сроков сдачи объекта. Чем выше строительная готовность жилья, тем ниже риск. Об этом говорит заместитель генерального директора fee-девелоперской компании “KASKAD Недвижимость” Ольга Магилина.

По её словам, идеальная ситуация, если заёмщик сможет переехать в новое жильё сразу или через несколько месяцев. Самые осторожные люди отдают предпочтение готовым домам или даже домам с отделкой.

Впрочем, далеко не всегда ипотека в новостройке обойдётся дешевле. Имеет смысл присмотреться к вторичному рынку, если квартира нужна срочно и не хочется вкладывать много денег в ремонт. Перед тем как брать кредит, нужно объективно оценить затраты на отделку жилого помещения. В конечном итоге квартира на вторичном рынке может обойтись дешевле.

При покупке жилья с отделкой хотя бы на уровне white box такие затраты будут минимальны. При покупке жилья без отделки стоимость интерьера может достигать 50–60% от цены лота,— пояснила Ольга Магилина.

При оформлении кредита стоит обратить внимание на вид процентной ставки. Она может быть постоянная или плавающая.

Важно понимать, какова будет конкретная величина ставки на протяжении всего срока действия договора. Заёмщику следует узнать, есть ли у банка право самостоятельно повышать проценты по кредиту (это и есть так называемая плавающая ставка).

В таком случае в договоре должны быть прописаны правила, по которым её могут изменить.

Хотя на данный момент программы с плавающей ипотечной ставкой российские банки предлагают не так часто, — рассказала руководитель службы ипотечного кредитования “Инком-Недвижимость” Ирина Векшина.

По словам Алексея Кричевского, любой полис стоит покупать не в тех агентствах, которые предлагает банк, а по усмотрению заёмщика. Цены на продукты могут серьёзно отличаться, а процентная ставка по ипотеке будет снижена независимо от страхователя.

Самое главное — обращать внимание на страховое покрытие. Имеются в виду ситуации, после которых можно рассчитывать на выплату возмещения.

Так, при страховании квартиры обычно учитывают риски пожара или залива. При этом взрыва бытового газа в базовом варианте полиса может не быть. Если заёмщик хочет застраховаться от потери дохода в случае инвалидности, то надо смотреть на причины проблем со здоровьем.

Нужно обратить внимание, покрывает ли полис инвалидность в случае болезни или выплата предусмотрена только при наступлении несчастного случая. Страхование от потери дохода в результате увольнения, как правило, в стандартных условиях учитывает только ликвидацию работодателя или сокращение штата.

Если человека уволили по другим причинам, то выплату он не получит,— рассказал эксперт Moscow Digital School Павел Лавренков.

Источник: https://life.ru/p/1360160

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.