Изменения вида разрешенного использования земельного участка регламент

Содержание

Как изменить вид разрешенного использования и целевое назначение земельного участка

Изменения вида разрешенного использования земельного участка регламент

Что такое категории земель и виды разрешенного использования

Изменение вида разрешенного использования (ВРИ)

В 2015 году МинЭкономРазвитя выпустило классификатор видов разрешенного использования земельных участков, который поможет вам в работе.

Как узнать вид разрешенного использования по кадастровому номеру

  1. Откройте публичную кадастровую карту Росреестра;
  2. Введите в поисковую строку кадастровый номер земельного участка;
  3. Получите данные о категории земель и виде разрешенного использования в режиме онлайн.

Чтобы документально подтвердить сведения рекомендую заказать выписку из ЕГРН.

Росреестр присылает выписки из ЕГРН в течение 3-х дней (бывают задержки). Если хотите узнать вид разрешенного использования быстрее, то рекомендую заказывать выписки напрямую через API Росреестра — так вы получите документ в течение дня. Стоимость та же — 350 рублей, данные официальные — из ЕГРН Росреестра и подтверждены электронной цифровой подписью регистратора (ЭЦП).

Выписка из ЕГРН, которую я недавно заказывал через API Росреестра

На какой вид разрешенного использования можно изменить существующий

Изменение одного ВРИ на другой осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом, то есть изменение допускается в случае, если Правила застройки и землепользования (ПЗЗ) муниципального образования, к территории которого относится данный земельный участок, планируемый к установлению ВРИ предусмотрен.

Чтобы понять на какой вид разрешенного использования земельного участка можно изменить существующий, нужно обратиться к ПЗЗ. На примере участка под ИЖС порядок действий будет следующий:

  1. Открываем раздел градостроительных регламентов;
  2. Находим пункт «Для ИЖС (Ж-4)»;
  3. Получаем список видов разрешенного использования земельных участков, которые возможны на данной территории.

К примеру, в Москве существует порядка 40 видов разрешенного использования земельных участков под ИЖС: гостиницы, рестораны, магазины, банки, школы, фитнес-центры, аптеки и т. д.

А теперь рассмотрим каждый возможный случай отдельно.

Как изменить вид разрешенного использования под ИЖС на коммерческий

Прежде чем начать изменения, необходимо ответить на три вопроса:

  1. возможно ли добиться перевода законным путем;
  2. сколько денег на это потребуется;
  3. и так ли это нужно.

В случае целесообразности действий — начинаем.

В соответствии с Земельным (ст. 1, 7) и Градостроительным Кодексом РФ (ст.

 37), вы можете выбрать любой, из предусмотренных видов разрешенного использования для земельного участка и расположенного на нем здания, самостоятельно и без дополнительных разрешений и согласований.

Из 37 статьи Градостроительного кодекса РФ следует, что при соблюдении технических условий, можно изменить вид разрешенного использования с одного на другой.

То есть без проведения публичных слушаний можно изменить только основной и вспомогательный вид разрешенного использования. Для этого собственнику земельного участка нужно обратиться с заявлением в Росреестр и предоставить:

  1. Заявление установленного образца (выдает Росреестр);
  2. Копию Правил Землепользования и застройки с указанием возможного вида разрешенного использования для данной территории (где взять писал выше);
  3. Декларацию о выбранном виде разрешенного использования земельного участка в виде, как указано в Правилах Землепользования и застройки.

Как изменить вид разрешенного использования под ЛПХ и СНТ на ИЖС

Если участок расположен на землях населенных пунктов, то перевод участка из ЛПХ или СНТ в ИЖС выполняется бесплатно по заявлению собственника в РосРеестре (МФЦ). Если участок расположен на землях сельхозназначения, то переходите к пункту ниже.

В случае отказа в изменении ВРИ с огородничества или садоводства на ИЖС, придется довольствоваться условно-разрешенными видами (например «Садоводство»), строить дом и регистрировать его по дачной амнистии.

Обратите внимание, что изменить вид разрешенного использования земельного участка можно только после перевода из аренды в собственность.

Как изменить вид разрешенного использования с ИЖС на многоквартирный

Постараюсь ответить общими основаниями, т.к. порядок изменения разрешенного вида использования земельных участков и объектов капитального строительства регламентируется ПЗЗ соответствующего муниципального субъекта.

Итак, в случае если правообладатель земельного участка и (или) объекта капитального строительства (в вашем случае собственники) намерен изменить основной вид разрешенного использования на условно разрешенный вид использования, применяется порядок предоставления разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства. Для этого, вам необходимо направить соответствующее заявление в комиссию по градостроительству и земельным отношениям. Перечень документов, которые необходимо прикладывать к заявлению определен пунктами соответствующих правил — вашего субъекта.

Документы нужны следующие: 

  1. правоустанавливающие документы на земельный участок или решение уполномоченного органа государственной власти или органа местного самоуправления о предварительном согласовании места размещения объекта; 
  2. правоустанавливающие документы на расположенные на земельном участке объекты капитального строительства (договоры, свидетельства о государственной регистрации прав, иные акты о правах на недвижимое имущество, выданные до введения в действие Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (при наличии); 
  3. кадастровый план (паспорт) земельного участка; 
  4. копия топографического плана города Тюмени в масштабе 1:2000 с нанесением границ земельного участка на бумажном носителе (выкопировка); 
  5. план границ земельного участка с координатами характерных точек; 
  6. санитарно-эпидемиологическое заключение; 
  7. сведения о заявителе: для физических лиц — документ, удостоверяющий личность заявителя; для физических лиц, зарегистрированных в качестве индивидуальных предпринимателей, — свидетельство о государственной регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя; для юридических лиц — свидетельство о государственной регистрации юридического лица» 

Далее, иниицируется обсуждение на публичных слушаниях (в которых участвуют прежде всего соседи). В течение 15 дней с момента проведения публичных слушаний подготавливается заключение о результатах публичных слушаний. 

На основании данного заключения, комиссия направляет рекомендации главе администрации вашего муниципального образования. После чего администрация принимает решение о выдаче разрешения либо же об отказе в предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования.  Или же, если вам не поможет данная инструкция, то вы вправе обратиться в суд с соответствующем заявлением. 

Можно ли оформить индивидуальный жилой дом земельном участке для комплексного жилищного строительства (КЖС)

КЖС — это комплексное освоение территории в целях жилищного строительства.

Оформить жилой дом на арендуемом ЗУ с РВИ КЖС возможно лишь с соблюдением требований земельного и градостроительного законодательства в форме комплексного освоения при условии реализации всех обязательств первоначального застройщика, в том числе по подготовке документации по планировке территории и выполнению работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры. Земельные участки, образованные в результате раздела земельного участка (массива), ранее предоставленного застройщику для комплексного освоения, имеют такой же вид разрешенного использования – комплексное освоение в целях жилищного строительства. Это значит, что индивидуальная жилищная застройка таких участков гражданами недопустима.

В случае, если ваш земельный участок находится в пределах массива где утвержден проект планировки территории, а также по правилам землепользования и застройки вашего городского округа находится в территориальной зоне жилищного строительства предусматривающей РВИ ИЖС, тогда вариант с изменением РВИ с КЖС на ИЖС возможен с согласия собственника участка т.е. администрации путем подачи соответствующего заявления в МФЦ.

Как изменить вид разрешенного использования для земель сельскохозяйственного назначения

К примеру, вы хотите купить земельный участок сельскохозяйственного назначения с ВРИ — для сельскохозяйственного производства, а потом изменить ВРИ на ведение садоводства или дачное строительство, организовать СНТ и распилить участок на более мелкие участки для членов товарищества. Реально ли изменить ВРИ у такого земельного участка?

Согласно положений п.1 ст.

78 ЗК РФ — земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, создания защитных лесных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей, а также для целей аквакультуры (рыбоводства), далее по тексту данной статьи — крестьянскими (фермерскими) хозяйствами для осуществления их деятельности, ГРАЖДАНАМИ, ведущими личные подсобные хозяйства, садоводство, животноводство, огородничество, хозяйственными товариществами и обществами, производственными кооперативами, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, иными коммерческими организациями, НЕКОММЕРЧЕСКИМИ организациями, в том числе потребительскими кооперативами, религиозными организациями.

В п. 4 ст. 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.

Таким образом, изменить ВРИ земельного участка с целевым назначением СХ реально, однако, не зная всех аспектов вашей ситуации точного порядка действий вам дать к сожалению не смогу. Скажу лишь, что после приобретения такого земельного участка для реализации вашей задумки будет необходимо подготовить генеральный план вашего СНТ, после чего уже производить межевание и организацию проездов.

Как изменить вид разрешенного использования земельного участка в аренде

Смена ВРИ именно арендуемого земельного участка достаточно проблематичная процедура т.к. в правоотношениях по смене выступает как арендатор так и собственник земельного участка.

Дело в том, что договором аренды может быть предусмотрен запрет смены ВРИ или же к примеру, когда вы обращаетесь с заявлением о предоставлении участка в аренду вы пишите цель вашей аренды, но при этом сам ВРИ может не совпадать с ней.

Чтобы поменять вид разрешенного использования арендуемого земельного участка вы вправе обратиться к собственнику участка с предложением изменить ВРИ без предварительного выкупа в собственность. Если собственник, а как правило это Администрация на территории которой расположен земельный участок, не возражает — то вас известят о решении в письменном виде.

С соответствующим уведомлением обращаетесь в районную комиссию по смене видов разрешенного использования земельных участков. В случае, если по ПЗЗ вашего поселения данный участок попадает под условную зону смены вида разрешенного использования, то ВРИ вам поменяют.

Обратите внимание, что изменение ВРИ изменит стоимость арендной платы, что не всегда выгодно собственнику земельного участка, а без его согласия это невозможно.

Следует учитывать, что в соответствии с ФЗ N 112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве» устанавливаются максимальные размеры участков ЛПХ — в 0,5 Га, при этом, минимальные размеры не предусмотрены.

Однако, с учетом сложившейся практики, перевод из огорода в ЛПХ земельного участка площадью, к примеру 4.5. сотки —  маловероятен, т.к.

размер участка менее 10 соток не позволяет полноценно заниматься личным подсобным хозяйством.

Изменение целевого назначения (ЦН)

Сразу предупрежу, что нельзя изменить целевое назначение земельного участка, имеющего статус ООПТ или ГосЗемЗапаса.

Как изменить земли сельхозназначения на земли населенных пунктов

Рассчитывать на перевод земли из сельхозназначения в ИЖС можно только в случае, если земельный участок расположен вблизи границ поселения или в скором времени может войти в его состав.

https://www.youtube.com/watch?v=OX4i-creAc0

Перевод земель сельхозназначения в другую категорию следует начинать с подачи заявления в местную администрацию, где подробно и аргументированным описать необходимость изменений.  Ходатайство рассматривается в режиме публичных слушаний в месячный срок. При положительном решении администрации, в кадастровый план участка вносятся новые сведения. 

К заявлению прилагаются:

  1. Кадастровый паспорт;
  2. Копия паспорта собственника;
  3. Выписка из ЕГРН, подтверждающая право владения земельным участком.

Как изменить земли лесного фонда на земли промышленности

Источник: https://zembaron.ru/oformlenie/izmenenie-vida-razreshennogo-ispolzovaniya-zemelnogo-uchastka/

Регламент изменения вида разрешенного использования земельного участка

Изменения вида разрешенного использования земельного участка регламент

» Земля » Порядок изменения вида разрешенного использования земельного участка

Нередко у собственников либо арендаторов земельных участков появляется намерение использовать их не в соответствии с их назначением. Чтобы сделать это, не нарушая требований закона, добейтесь сначала согласия уполномоченных органов на изменение вида его разрешенного использования (далее – ВРИ).

Виды разрешенного использования земельных участков

Законодатель устанавливает следующие ВРИ земель, о которых говорится в ст.37 Градостроительного кодекса:

  • основные. Они означают неукоснительное использование конкретного участка в соответствии с его назначением. Так, на землях сельскохозяйственного назначения недопустимо возведение жилых домов. Их можно использовать только для выращивания сельскохозяйственных культур. Эксплуатация земель вразрез их целевому назначению признается нарушением законодательства и может повлечь наложение на виновного лица административного наказания;
  • вспомогательные (не являются самостоятельными и дополняют основные или условно разрешенные ВРИ). Позволяют владельцам земельных участков возводить строения, не нуждающиеся в узаконении, которые нельзя отнести к капитальным постройкам. Они никоим образом не изменяют целевого назначения участка. Например, на тех же землях сельскохозяйственного назначения владелец земли может установить временную постройку для обеспечения сохранности инвентаря или других предметов;
  • условно разрешенные. Предоставляют владельцам или арендаторам участков больше полномочий в их использовании. К примеру, собственник земли, отведенной под размещение сада, вправе построить на ее территории капитальное помещение для обеспечения сохранности урожая.

Помните о том, что этот вид использования земли требует соблюдения следующих условий:

  • обязательного согласования его применения с местной администрацией;
  • не допущения использования земли не по его назначению;
  • соблюдения регламента использования окружающего массива.

Если в документах на участок нет конкретного указания на его ВРИ, то подразумевается, что речь идет об основном его виде.

Если хозяин земли предполагает возвести на принадлежащей ему территории жилой дом или коммерческий объект, а земля для этого не предназначена, то возникает объективная потребность в изменении ВРИ.

При этом обратите внимание и на категорию земель, к которой отнесен ваш участок. Ведь на некоторых землях в зависимости от их категории законом допускается возведение определенных построек.

На землях, предназначенных для дачного строительства, разрешается построить жилой дом, зарегистрировать его, оформить прописку в нем и проживать.

В таких случаях изменение ВРИ не повлечет одновременного изменения категории земли.

Если же речь идет о землях, отведенных для занятия садоводством, то проживать на них запрещено. Однозначно, что начать на нем строительство никто не позволит.

https://www.youtube.com/watch?v=8PretEs7qrI

В большинстве случаев вопрос о возможности начала строительства на определенной территории может быть решен только при изменении ВРИ этой земли и ее категории. Это не единственная причина, которая побуждает владельцев участков заняться изменением вида их использования.

На практике встречаются следующие основания, по которым собственники или арендаторы земель обращаются с подобным ходатайством:

  • для последующей продажи участка по более высокой цене. Как известно, земли, отведенные под ИЖС, стоят намного дороже предназначенных для сельскохозяйственных целей. Хлопоты, связанные с изменением ВРИ и ее категории, могут принести владельцу участка в будущем при совершении сделки немалый доход;
  • желание заняться бизнесом и разместить на своем участке торговую точку, производственный цех или офис, что противоречит его назначению;
  • намерение построить многоквартирный жилой дом на земельном участке, предназначенном для других целей;
  • начать строительство коттеджного городка на землях сельскохозяйственного назначения. Встречается часто, так как эти земли обладают большой площадью и удобны для обустройства жилого массива.

Законодательство, охватывающее вопросы изменения ВРИ земель, представлено указанными ниже нормативными актами:

  • ФЗ от 03.2012 №172 «О переводе земельных участков в другую категорию». Согласно его земельному участку допускается присвоение любой категории земли;
  • Градостроительным кодексом, ст. 37 которого устанавливает ограничения и оговаривает, что изменение ВРИ производится только с соблюдением технического регламента.

Какие конкретно действия следует предпринять владельцу земельного участка, чтобы изменить его ВРИ? Об этом говорится в ст.8 ЗК РФ. Изменение категории земель или ВРИ относятся к компетенции местных органов власти.

С этими вопросами обратитесь в земельный комитет при администрации по месту нахождения земельного участка.

Если в районной администрации такой отдел отсутствует, то подайте заявление в земельный комитет городской или областной администрации.

Предварительно уточните, какие документы вам понадобятся для разрешения вашего вопроса. Эту информацию получите непосредственно в администрации или посредством интернета.

Находясь дома, можете зайти на официальный сайт вашей администрации и получить все интересующие вас сведения.

Это поможет избежать излишней траты времени на хождение по различным инстанциям и облегчит решение вашей проблемы.

Дело в том, что перечни необходимых документов в каждом регионе могут отличаться друг от друга, так как утверждаются каждым органом власти самостоятельно. То же самое можно сказать и о регламенте изменения ВРИ участков.

Не всегда процесс смены ВРИ связан с изменением категории земли. Возможно, что существующая категория вашего участка позволяет иметь тот вид использования, который вы планируете получить.

Тогда необходимость вносить изменения в категорию земли отпадает. Если захотите построить на землях сельскохозяйственного назначения многоэтажный жилой дом, то сделать это придется. Надо будет изменить их категорию на земли населенных пунктов, ибо такое строительство допускается только на них.

Можно выделить основные действия, которые придется совершить владельцу земельного участка для планируемого изменения ВРИ.

Прежде всего, надо будет провести публичные слушания по вашему вопросу с участием проживающих в этом административном округе лиц. Если реализация вашего намерения может стать опасной для экологической обстановки в регионе, то обязательно участие в них всех владельцев недвижимости в предполагаемой зоне риска.

После сбора всех документов подайте заявление в земельный комитет. На его основании решением главы администрации будет сформирована специальная комиссия для рассмотрения этого вопроса. Именно она и займется организацией публичных слушаний, извещением о месте и дате их проведения всех заинтересованных лиц или опубликованием информации в СМИ.

По результатам публичных слушаний комиссия подготовит документы для главы администрации со своими рекомендациями, на основе которых им будет принято соответствующее решение. Он может согласиться с заключением комиссии или отклонить его. При положительном исходе дела на основании вынесенного главой администрации решения вносятся изменения в государственный кадастр и ЕГРН.

Все земельные участки с имеющимися на них постройками должны соответствовать регламенту, в котором определены ВРИ и предельно допустимые размеры строящихся объектов.

Пошаговая инструкция, как изменить вид разрешенного использования земельного участка

Если вы планируете изменить ВРИ своего участка, руководствуйтесь этими рекомендациями:

  • получите выписку из кадастра на участок;
  • уточните насколько реально изменение его ВРИ;
  • определитесь с тем видом его использования, который вам необходим, выбрав его из рекомендованного списка;
  • при получении положительного решения главы администрации подайте документы для внесения изменений в данные кадастрового учета. Приложите к ним правоустанавливающий документ на свой участок;
  • получите кадастровый паспорт с указанным в нем новым ВРИ земли;
  • получите в Росреестре новые правоустанавливающие документы.

После завершения всей этой процедуры можно смело совершать любые сделки с участком или использовать его по новому назначению.

Инициировать процесс изменения ВРИ может только лицо, обладающее правами на земельный участок. При этом имеется в виду не только его собственник, но и арендатор. Единственное ограничение: срок аренды участка для получения права на внесение этих изменений не должен быть менее пяти лет.

Документы для изменения вида разрешенного использования земельного участка

Для положительного решения вопроса с ВРИ заявителю придется собрать определенные документы, без которых не представляется возможным рассмотреть его просьбу:

  • паспорт лица, обратившегося с заявлением;
  • правоустанавливающие документы на участок;
  • его кадастровый паспорт;
  • письменное согласие сособственников и соседей.

Приложите к заявлению копии этих документов, однако с собой имейте оригиналы.

Будьте готовы к тому, что возможно понадобятся документы из Росреестра, отдела архитектуры и других инстанций. Это зависит от конкретных обстоятельств. Например, если ваш земельный участок расположен в исторической черте населенного пункта, то без согласования с отделом охраны памятников в решении вопроса не обойтись. В заявлении обязательно перечислите все прилагаемые вами документы.

Заявление на изменение вида разрешенного использования земельного участка

В некоторых земельных комитетах имеются уже готовые бланки заявлений. Внимательно заполните все его графы, не оставляя пустых мест. Постарайтесь убедить администрацию в том, что при изменении ВРИ вами не будут допущены нарушения законодательства.

Предоставьте все данные по своему участку: его уникальный кадастровый номер, месторасположение и площадь, категорию земель.

Укажите на основании каких документов вы приобрели на участок право собственности или аренды (договора купли-продажи, обмена или документы о получении его по наследству).

Разъясните и обоснуйте необходимость изменения ВРИ вашего участка: с какой целью вы предпринимаете данные меры.

Можно сослаться на владельцев соседних участков, которые уже добились положительного результата в решении этого вопроса. Обязательно отразите тот момент, что изменение ВРИ производится вами с согласия других его пользователей.

Декларация на изменение вида разрешенного использования земельного участка

Не путайте декларацию на изменение ВРИ с заявлением под тем же названием. Составление этих документов преследует разные цели. Если заявление содержит вашу просьбу касательно ВРИ, то декларация означает, что эта просьба уже удовлетворена и разрешение вами получено.

Она подается для последующего внесения изменений ВРИ участка в кадастровый учет и содержит следующую информацию:

  • наименование органа власти, кому оно адресовано;
  • сведения о собственнике или арендаторе участка: полное имя и адрес проживания;
  • краткие данные об участке с указанием категории земель;
  • просьбу об изменении данных кадастрового учета в части изменения ВРИ участка;
  • подтверждение получения согласия соседей.

В конце поставьте дату ее написания и подпишите декларацию.

Решение об изменении вида разрешенного использования земельного участка

На рассмотрение заявления об изменении ВРИ уполномоченным органам предоставляется пять дней. За этот срок глава администрации примет решение об его удовлетворении или откажет вам в просьбе. Все зависит от материалов, представленных ему комиссией, и ее рекомендации.

При отрицательном ответе указывается ссылка на нормативные акты, которые послужили основанием для принятия отрицательного решения. В любом случае отказ должен быть мотивированным и обоснованным.

Принятию решения предшествуют публичные слушания по изменению ВРИ конкретного участка.

Сведения о времени и дате их проведения и рассматриваемом вопросе обычно публикуются в СМИ и доводятся до всех заинтересованных лиц. Это дает возможность его участникам подготовиться к его проведению. И при наличии возражений они имеют достаточное время для сбора нужных документов.

На публичные слушания уходит немало времени: от одного до полутора месяцев. Если ваш вопрос будет одобрен на слушаниях, и вы получите положительное решение главы администрации, то приложите его к документам, направляемым в регистрирующий орган. Изменения ВРИ обязательно отражаются в кадастровом учете.

Отказ в изменении вида разрешенного использования земельного участка

Итоги публичных слушаний могут повлиять на принятие уполномоченными органами решения по поданному вами заявлению и послужить основанием для отказа. В большинстве случает отказ заявители получают в случае выявления нарушений нормативных актов. Или если изменения ВРИ земель способны привести к несоблюдению регламентов земельного или градостроительного законодательства.

При отсутствии полного пакета документов или наличии к ним несущественных замечаний заявление может быть возвращено для их устранения или сбора отсутствующей информации. После устранения всех недочетов собственник участка вправе вновь подать заявление на рассмотрение.

Исходя из сложившейся практики, можно выделить основные моменты, послужившие основаниями для отказа в изменении ВРИ:

  • заявление подписано и подано от имени лица, которое не вправе инициировать данный вопрос;
  • неполный пакет документов или неверное оформление некоторых из них;
  • наличие возражений от владельцев соседних участков или сособственников;
  • представленные документы имеют повреждения, которые не позволяют принимать их в расчет.

Все эти причины отказа условно можно разделить на категории:

  • подлежащие исправлению. В этих случаях устраните указанные нарушения и подайте заявление повторно;
  • неустранимые самим заявителем. При их наличии обжаловать отказ по этим основаниям и добиться положительного решения можно только в суде.

Источник: http://UrOpora.ru/zemlya/reglament-izmeneniya-vida-razreshennogo-ispolzovaniya-zemelnogo-uchastka.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.