Kak kupit kvartiru

Содержание

Покупка у города квартиры в новостройке: инструкция по применению

Kak kupit kvartiru

Строительством недвижимости занимается казенное предприятие «Управление гражданского строительства» (КП «УГС»). Для этого создан проект «Жилые комплексы Москвы «Мой адрес», а уполномоченным агентом по реализации является АО «Мосреалстрой».

Подробная информация представлена на официальном сайте www.мой-адрес.рф,  инвестиционном портале города Москвы www.investmoscow.ru, официальном сайте Департамента столицы по конкурентной политике www.mos.ru/tender, электронной торговой площадке www.roseltorg.ru, на официальном сайте Российской Федерации для размещения информации о проведении торгов www.torgi.gov.ru.

К примеру, на портале www.investmoscow.ru нужно зайти в раздел «Торги. Имущество» и воспользоваться фильтром «Продажа квартир». Здесь можно выбрать квартиру по вкусу. Для этого необходимо использовать ссылку «Больше фильтров» и выбрать интересующие параметры по расположению, площади, типу торгов и назначению помещений.

По состоянию на 17 января 2019 года на Инвестиционном портале Москвы в разделе «Торги. Имущество»/«Продажа квартир» размещена информация о 350 квартирах, торги по которым находятся в статусе «Объявленные».

Зачем город строит жилье на продажу? В чем его выгода?

Строительство жилых и нежилых помещений ведется в соответствии с Адресной инвестиционной программой города Москвы. Основная цель возведения городом жилья – обеспечение квартирами льготных категорий граждан. Остаточные площади продаются на аукционах.

Еще одна задача – решение общегородских задач и софинансирование строительства нежилых и социально-культурных объектов. Объем продаж ежегодно варьируется и зависит от городских потребностей.

Почему выгоднее покупать квартиру у города? Возможно ли использование ипотеки?

Продаваемые городом квартиры – это качественное и современное жилье, доступное для любой категории граждан. Для него действуют специальные условия ипотеки от ведущих банков-партнеров. Актуальные предложения по ипотечным программам представлены на сайте www.мой-адрес.рф в разделе «ипотека» (www.мой-адрес.рф/ipoteka).

Основные преимущества приобретения квартиры у города – безопасное проведение сделок купли-продажи недвижимости и отсутствие финансовых рисков. Жилье реализуется в готовых к заселению панельных и монолитных жилых комплексах на территории столицы. Квартиры представлены как с отделкой «под ключ», так и без нее.

Цитата

«Дома новых серий отличаются разнообразием фасадов, особым удобством планировок, разделением на личные и общественные зоны», –

Жилые комплексы расположены в районах с развитой социальной и транспортной инфраструктурой. На территории ЖК или в шаговой доступности находятся муниципальные детские сады, школы и поликлиники.

Как проходит аукцион? На сколько в среднем увеличивается начальная цена по отношению к той, за которую квартиру в итоге покупают? Сколько стоит квадратный метр?

Аукцион проводится на единой электронной торговой площадке (ЕЭТП) www.roseltorg.ru в указанный день и время. В течение одного часа после начала торгов участники подают свои предложения о цене («шаг» аукциона установлен в размере не менее 0,2% от начальной цены, но не менее 10 тыс. рублей).

Если в течение этого времени поступило предложение о новой цене, время для подачи следующих предложений продлевается на один час с момента представления каждого предложения. Победителем признается участник, предложивший наиболее высокую цену по истечении часа.

По статистике 2018 года в среднем первоначальная (минимальная) цена квартиры увеличивается на 15%.

Стоимость квадратного метра квартиры зависит от класса и места расположения жилого комплекса. К примеру, средняя первоначальная (до аукциона) стоимость квадратного метра на севере Москвы в 2018 году составляла 98 тыс. рублей, а в центре столицы – 163 тыс. рублей.

Какие ЖК строит город? В чем их особенности, какая этажность и сколько комнат в квартирах?

Среди реализуемых объектов есть как монолитные, так и панельные дома переменной этажности. В них представлены 1-,2-,3-,4-,5-комнатные квартиры с планировкой повышенной комфортности. Все актуальные предложения по жилым комплексам представлены на сайте www.мой-адрес.рф в разделе «объекты» – www.мой-адрес.рф/obekty/zhilye-kompleksy.

Цитата

«Планировка квартир полностью отвечает запросам жителей современного мегаполиса. Есть просторные холлы и кухни, застекленные лоджии. На окнах установлены металлопластиковыми энергосберегающие стеклопакеты», –

Покупка квартиры у города: пошаговая инструкция 

  • Подобрать подходящую квартиру на сайтах: www.мой-адрес.рф, www.investmoscow.ru, www.mos.ru/tender, www.roseltorg.ru, www.torgi.gov.ru; 
  • Приобрести и оформить электронно-цифровую подпись на Единой электронной торговой площадке www.roseltorg.ru (ЕЭТП) для участия в электронном аукционе; 
  • Пройти регистрацию (аккредитацию) на ЕЭТП; 
  • Внести обеспечительный взнос в личном кабинете на ЕЭТП. Эта сумма составляет 2% от начальной стоимости объекта при покупке жилой недвижимости и 20% при покупке нежилой недвижимости; 
  • Подать заявку на участие в аукционе через личный кабинет на ЕЭТП; 
  • Принять участие в аукционе в сроки, установленные извещением о проведении аукциона, размещенном на ЕЭТП; 
  • Получить уведомление о праве заключения договора купли-продажи; 
  • Оплатить полную стоимость договора купли-продажи за счет собственных или кредитных средств; 
  • Подписать договор-купли продажи и акт приема-передачи квартиры в установленные сроки; 
  • Получить ключи от приобретенного объекта и договор купли-продажи с отметкой о регистрации права собственности, выпиской из ЕГРН; 
  • Подать заявку на возврат обеспечительного взноса на ЕЭТП. 

Подробная информация о способе приобретения объектов недвижимости представлена на официальном сайте www.мой-адрес.рф в разделе «Как купить» и на Инвестиционном портале города Москвы в разделе «Путеводитель инвестора»/«Возможности для инвестиций»/«Процедура участия в торгах» (https://investmoscow.ru/investor-guide/opportunities-for-investment/property-auctions/). Если у вас остались вопросы или процедура торгов кажется слишком сложной, вы можете в любой день, без выходных, получить консультацию в городской компании АО «Мосреалстрой» – уполномоченного агента по реализации квартир в проекте «Мой адрес».

Строительство жилья в Москве

Источник: https://stroi.mos.ru/articles/pokupka-u-ghoroda-kvartiry-v-novostroikie-instruktsiia-po-primienieniiu

Как купить квартиру и не пожалеть: советы эксперта

Kak kupit kvartiru

Район должен быть самодостаточным, чтобы большинство объектов, которые вы будете регулярно посещать, находились если не в шаговой доступности, то хотя бы в одной‑двух остановках от дома.

Минимальный набор — супермаркет (а лучше сразу несколько, чтобы не стоять в очередях), аптеки и поликлиника. Если в семье уже есть или предполагаются дети, поблизости должны быть ещё школа и детский сад. Дальше смотрите по потребностям.

Кому‑то нужен фитнес‑клуб недалеко от дома, кому‑то — парк для пробежек или оборудованная площадка, где можно выгуливать и дрессировать собаку.

При осмотре квартиры советую действовать от общего к частному. Сначала смотрим район (общее), затем дом и его окрестности, а только потом квартиру (частное). Узнайте, что находится по соседству, есть ли рядом необходимая инфраструктура и зелёные места. Убедитесь, что в микрорайоне нет вредных производств.

Часто инфраструктура вокруг вторичного жилья лучше, чем в новых районах. Если покупаете жильё в новостройке, уточните, как будет развиваться район. Хорошо, если застройщик позаботился о комфорте покупателей и предусмотрел в проекте не только магазины на первых этажах домов, но и школу с детским садом в шаговой доступности.

На Авито собрано более 800 000 объявлений о продаже квартир со всей России — есть и новостройки, и вторичное жильё от собственников.

С помощью фильтров можно быстро найти удобный вариант: выберите район города, площадь квартиры и количество комнат, тип дома и желаемый этаж — в поисковой выдаче окажутся только подходящие предложения.

Ищите объявления с пометкой «Онлайн‑показ»: это означает, что продавец или собственник готов устроить вам экскурсию по квартире с помощью видеосвязи по удобному вам каналу — к примеру, Skype или WhatsApp. Кроме того, вы можете попросить владельца жилья продемонстрировать и состояние подъезда, лифта, придомовой территории.

Выбрать жильё

Транспортная доступность

Когда домой приходится добираться с тремя пересадками, это сводит на нет всю радость от сэкономленных денег и удачной планировки квартиры.

Места, изолированные от основных транспортных артерий, могут оказаться не так привлекательны, как обещал продавец. Условно говоря, если в район ведёт всего одна дорога, готовьтесь к регулярным пробкам.

Утром и вечером она будет напрочь забита машинами.

Попробуйте добраться от будущего дома на работу и обратно в часы пик и посмотрите, регулярно ли ходит общественный транспорт. Это стоит сделать, даже если в основном передвигаетесь на личном автомобиле.

Иногда проще сэкономить время и добраться до дома на автобусе, а не стоять в пробке. Но учтите, что в больших городах очень высоки шансы попасть в затор именно на наземном общественном транспорте.

В этом случае ориентируйтесь на то, насколько быстро и удобно можно добраться на метро или электричке.

Наконец, взгляните на район глазами не гостя, а постоянного жителя.

Легко ли дойти от ближайшей автобусной остановки и станции метро до дома или приходится пробираться через пустырь, где нет ни одного фонаря? Есть ли организованная парковка или двор забит машинами? Всё это мелочи, но они влияют на комфорт проживания, так что иногда лучше не экономить и выбрать вариант пусть дороже, но в удобном районе.

Состояние дома

Не ограничивайтесь осмотром квартиры и хорошенько изучите подъезд, дом и прилегающую территорию.

Осмотрите дом снаружи, определите, где находится квартира, и проверьте, нет ли в этом месте повреждений на стенах. Посмотрите, куда выходят окна, нет ли рядом объектов общепита и круглосуточных заведений, нарушающих покой.

Обратите внимание на состояние подъездных путей и тротуара — если даже в тёплое время года приходится лавировать между выбоинами, зимой дорога и вовсе превратится в полосу препятствий. Посмотрите, как обустроен двор: есть ли лавочки и место для занятия спортом, детская площадка.

Не будет лишним пообщаться с непосредственными соседями из близлежащих квартир и посмотреть, какой контингент составляет население дома. Обратите внимание на состояние лифтовых групп и лифтов. Если в доме есть мусоропровод, то стоит уточнить у соседей, нет ли насекомых и грызунов, а также выяснить, как работают коммунальные службы и ТСЖ или управляющая компания.

Состояние квартиры

Не ведитесь на свежий ремонт — за ним могут скрываться неисправная проводка, протекающие трубы или незаконная перепланировка. Осматривайте квартиру в светлое время суток: так можно оценить естественное освещение и заметить мелкие дефекты вроде следов от протечек. Кстати, лучше выбирать варианты с окнами на юго‑запад или юго‑восток, если хотите, чтобы днём в комнатах было светло.

Внутри квартиры обратите внимание на возможные протечки и перепланировки, несущие нарушение конструктивных элементов помещения. Проверьте напор холодной и горячей воды — в некоторых домах это непоправимая проблема.

Рекомендую посмотреть квитанции по коммунальным платежам и капремонту за несколько месяцев. Некоторые ТСЖ включают в коммунальные услуги опции вроде видеонаблюдения или охраны и уборки.

Так получается солидная сумма ежемесячных взносов.

Если осматриваете квартиру в холодное время года, потрогайте батареи и проведите рукой по стенам, которые граничат с улицей, — от них не должно веять холодом. На кухне и в ванной нужно проверить вентиляцию. Приложите к вентиляционному отверстию листок бумаги — если он притянулся к отдушине, то всё в порядке.

Осмотрите окна и балкон. Обратите внимание, чтобы вокруг оконных проёмов не было потёков и следов плесени, а из щелей не поддувало. Проверьте, легко ли открыть рамы полностью и перевести в режим проветривания. Если окна выходят на шумную улицу, убедитесь, что они хорошо заглушают звуки снаружи.

Посмотрите на состояние пола, стен и потолка. Если на потолке есть непонятные пятна и разводы, это наверняка последствия потопа.

С соседями сверху ещё можно договориться, а вот когда квартира на последнем этаже и всему виной протекающая крыша, исправить ситуацию будет сложнее. Пройдитесь по комнатам и проверьте, что пол не скрипит и не проседает под ногами.

Изучите углы — если на обоях заметны серые пятна, это плесень. Придётся её выводить и делать ремонт заново.

Что проверить перед покупкой

Иллюстрация: Анна Гуридова / Лайфхакер

Выписка из ЕГРН

Без учёта сведений из Единого государственного реестра недвижимости вы рискуете потерять деньги, если, например, жильё продадут, не предупредив одного из собственников.

Выписка поможет узнать, сколько на самом деле хозяев у квартиры и каковы её характеристики: так можно выяснить точный метраж и сравнить помещение с техническим планом — мало ли, вдруг владельцы устроили несогласованную перепланировку.

Важно понимать, что собой представляет несогласованная перепланировка.

Если она была осуществлена за счёт внутренних перегородок в квартире, а несущие стены не затронуты, нужно заказать в бюро технической инвентаризации (БТИ) новый технический паспорт, который подтвердит целостность конструктивных элементов.

Когда в доме с газовой плитой кухня объединена с каким‑либо помещением, планировку можно узаконить, лишь вернув кухне первоначальный изолированный вид — например, восстановив двери и стены.

Если же в квартире перенесены мокрые зоны, узаконить такие изменения нельзя. В будущем это грозит тем, что при продаже жилья в ипотеку оценщик независимой оценочной компании откажет в одобрении объекта.

Придётся ждать людей, которые готовы приобрести квартиру с перепланировкой за наличные.

Из‑за этого снижается рыночная стоимость объекта и сужается круг покупателей — 80% сделок с недвижимостью проходит с участием ипотеки.

Ещё выписка покажет, есть ли у жилья обременения. Например, недвижимость может быть арестована за долги или находиться в залоге у банка. Купить такую квартиру не получится.

Авито защищает интересы продавцов и покупателей и следит, чтобы сделки были честными и прозрачными. Перед покупкой здесь можно проверить жильё: закажите отчёт из ЕГРН и убедитесь, что с квартирой всё в порядке.

Отчёт поможет узнать кадастровую стоимость объекта, на основе которой рассчитывается налог на имущество, покажет количество собственников и историю их смены, а также наличие обременений — например, ипотеки, ареста или договора аренды. Всё это поможет снизить риски при покупке.

Для покупателя отчёт стоит 299 рублей.

Для продавцов оформление выписки будет бесплатным, все расходы берёт на себя Авито. Личные данные в отчёте не раскрывают: здесь нет ни номера квартиры, ни имён собственников.

Такая выписка поможет быстро и выгодно продать жильё — если покупатель видит, что с объектом всё чисто, он с большей вероятностью согласится на сделку.

Проверить квартиру

Документы, подтверждающие личность собственника

Это страховка от столкновения с мошенниками: если купите квартиру у человека, который выдаёт себя за её владельца, потом придётся разбираться с настоящим хозяином жилья. У МВД есть сервис, с помощью которого можно проверить, действителен ли паспорт.

Убедитесь, что его серия и номер, а также фамилия, имя и отчество собственника совпадают с теми, что указаны в документах на квартиру.

Если после покупки жилья владелец менял паспорт, посмотрите на предпоследнюю его страницу — там указаны сведения о ранее выданных паспортах.

Уточните, что с семейным положением хозяина. Если квартиру он купил, пока был в браке, то жильё считается совместной собственностью. Продать квартиру без разрешения супруга не получится, поэтому просите нотариально заверенное согласие на продажу. Если собственник в разводе, то пригодится и решение суда о разделе совместного имущества.

Здесь нужно обратить внимание не только на то, когда была куплена квартира, но и какова была форма оплаты.

Если жильё приобрели за неделю до свадьбы в ипотеку или рассрочку, а в браке супруги вместе осуществляли платежи, то по такой квартире согласие мужа или жены необходимо, так как часть средств на погашение долга была использована из общего бюджета. Срок исковой давности после развода составляет три года, по истечении этого периода согласия не требуется.

Исключение — ситуации , когда нынешний владелец получил квартиру в дар или унаследовал, пока был в браке. Такое имущество принадлежит только ему.

У несовершеннолетних собственников стоит проверить свидетельство о рождении или паспорт и сравнить данные со сведениями в документах на жильё.

Если в квартире прописаны несовершеннолетние дети, то до проведения сделки их можно выписать в любое другое место. Необходимо при этом указать альтернативный адрес, «в никуда» ребёнка выписать нельзя. Если у родителей разные адреса прописки, то требуется согласие второго родителя на выписку ребёнка.

Когда несовершеннолетние дети являются собственниками доли недвижимости или объекта полностью, необходимо разрешение органов опеки. Они проследят за тем, чтобы новое жильё не ухудшало условия проживания ребёнка и имело соответствующие технические и иные характеристики, такие как площадь квартиры, район расположения, доступ к общеобразовательным заведениям.

Документы, подтверждающие право собственности

Они же — правоустанавливающие. Например, если владелец жилья его приватизировал, таким документом будет договор передачи квартиры в собственность. При покупке объекта право собственности подтверждает договор купли‑продажи, заключённый с предыдущим хозяином. К нему должен прилагаться акт приёма‑передачи недвижимости и расписка бывшего владельца в получении денег.

Если же хозяин квартиры купил её, пока дом только возводился, правоустанавливающим документом будет соглашение о долевом участии в строительстве с актом приёма‑передачи готового жилья.

В случаях, когда право собственности подтверждено договором дарения или свидетельством о праве на наследство, лучше перед покупкой проконсультироваться с юристом. Например, могут объявиться неучтённые наследники, которые претендуют на долю в квартире, а за договором дарения может маскироваться мошенническая схема.

Справки о зарегистрированных в квартире

Вам понадобится справка о регистрации по форме № 9 — она показывает, кто прописан в помещении именно сейчас. Можно оформить и архивную справку, чтобы узнать, кто был зарегистрирован в квартире раньше, и проверить, нет ли среди этих людей временно выписанных. Если такие есть, лучше обратиться к юристу.

Ещё нужна справка о снятии с регистрации по форме № 12. Там перечислены люди, которые по тем или иным причинам выписаны из квартиры: например, они находятся в лечебном учреждении, отбывают срок в местах лишения свободы или пропали без вести. Если в каждой графе стоит «нет», всё в порядке, в противном случае уточните у собственника, что сейчас с этими людьми.

Если при получении справки по форме № 12 выяснилось, что в квартире прописан человек, который на данный момент находится в местах лишения свободы, я бы рекомендовала не иметь дела с этим объектом. Отбыв наказание, гражданин имеет право прописаться на прежнее место жительства.

Справки о дееспособности

Если продавец был ограничен судом в дееспособности или не понимал значение своих действий, сделка может быть признана не имеющей силы.

В случае если человек, прописанный в квартире, оказался недееспособным, стоит иметь в виду, что такая категория людей проходит процедуру освидетельствования в суде. В ходе освидетельствования должна быть признана недееспособность гражданина. Кроме того, также назначается опекун, который представляет интересы подопечного и следит, чтобы переселение прошло в соответствии с законом.

Для подстраховки попросите у владельца квартиры справки от психиатра и нарколога — это доказательства, что он находится в трезвом уме и не состоит на учёте. Можно пригласить специалиста, чтобы он провёл освидетельствование прямо на сделке.

Доверенность

Покупать квартиру не у собственника, а у его представителя, уполномоченного распоряжаться имуществом, довольно рискованно. Но если других вариантов нет, убедитесь, что с доверенностью всё в порядке. Она должна быть нотариально заверена, а исключить сомнения в подлинности документа можно с помощью сервиса Федеральной нотариальной палаты.

Сравните данные доверителя и представителя с тем, что указано в их паспортах. Если доверитель не может прийти на сделку и показать паспорт, попросите прислать нотариально заверенную копию.

Обязательно обратите внимание на срок действия доверенности и выясните, какие полномочия есть у представителя — возможно, он не имеет права заключать сделки от лица доверителя.

Источник: https://Lifehacker.ru/kak-kupit-kvartiru/

Как купить квартиру: пошаговая инструкция

Kak kupit kvartiru

Полный гайд — от проверки на юридическую чистоту до заключения договора. Особенности, нюансы и подводные камни.

Как купить квартиру пошагово

В сумерках все выглядит привлекательнее. Поэтому квартиру лучше осматривать днем, при солнечном освещении и в холодное время года: зима-осень-весна. Тогда можно увидеть, хорошо ли работает отопление,в порядке ли батареи, есть ли сырость на стенах и не течет ли крыша.

Обязательно проверьте горячую воду — до верхних этажей она иногда «не доходит», и это станет вашей проблемой. Стоит поговорить с соседями: нельзя все принимать на веру, но они могут рассказать и какие-то важные вещи. Например, что владелец квартиры давно уехал, а тот человек, который представился вам продавцом — его квартиросъемщик. Вот так и выясняются случаи мошенничества.

Посмотрите также, есть ли рядом остановки, стоянки, и насколько регулярно в этот район ходят автобусы. Если у вас есть дети, то важно, чтобы окна выходили во двор, и вы могли видеть детскую площадку (когда они гуляют), а также школа и детский сад — в шаговой доступности.

В первую очередь закажите выписку из ЕГРН на понравившуюся квартиру. В выписке отражается вся информация о собственниках, обременениях и технических данных (площадь, этаж, количество комнат, балкон). Что нужно проверить?

Это может быть:

Договор купли-продажи. Что должно насторожить: если покупка была сделана совсем недавно, и за последние 2-5 лет у этой квартиры сменилось несколько собственников. Это частая мошенническая схема. Или как вариант — квартира проблемная, и продавец что-то скрывает. Например, психически больных соседей.

Приватизация. Что должно настораживать: государство давало квартиры не только на взрослых, но и на несовершеннолетних детей. При приватизации в договорах часто эти дети не указывались как собственники, но подразумевались.

И прав их никто не отменял. Поэтому осведомитесь, кому выдавалась квартира — если в семье на тот момент были маленькие дети, то они тоже владельцы.

И потребуется их согласие, иначе в любой момент они могут предъявить свои права: сделку суд признает недействительной.

Договор дарения. Что должно настораживать: квартиру подарил пожилой человек. Частая схема: человек ухаживает за стариком, а тот дарит ему квартиру. Иногда это абсолютно честный уговор, иногда недобросовестный.

Но здесь важно то, что после смерти дарителя могут объявиться недовольные наследники, претендующие на подаренное чужому человеку жилье. Это не редкий случай! Оспорить дарственную не так-то просто, но это судебные тяжбы, хлопоты, и вы можете оказаться втянуты в них.

Поэтому уделите внимание вопросу — кто подарил квартиру, насколько давно, нет ли претензий со стороны родственников дарителя. Лучше, если квартира была подарена 5-10 лет назад.

Наследование. Проблемы могут быть со спорами, когда на эту же квартиру претендуют другие наследники. Даже банки предпочитают не брать в залог жилье, которые было получено в наследство в течение года. Поэтому лучше, если квартиру получили в наследство 5 лет назад и позже. Это существенно снижает риск споров.

Совет: всегда полезно выяснить, кто был предпоследним собственником жилья, и при каких обстоятельствах жилье перешло во владение к нынешнему собственнику.

Заказать расширенную выписку ЕГРН можно здесь — https://rosreestr.net/.

Квартира может быть в залоге, ипотеке или на нее наложен арест, идут судебные споры. Эта информация тоже отражается в выписке ЕГРН.

Должны также смутить актуальные незасвидетельствованные данные в выписке.

В документах не должно быть подчисток и помарок, и все исправления должны быть заверены нотариусом. Договоры купли-продажи, заключенные до 2013 года, и другие договоры (дарения, приватизации, долевого участия) должны быть зарегистрированы в Росреестре.

Нужно сравнить план и фактическое состояние квартиры. Изучите чертеж. Он соответствует реальному положению дел? Здесь могут быть проблемы неузаконенных перепланировок, объединения лоджии/балкона с жилой площадью.

Сравните также данные в техпаспорте с данными в выписке ЕГРН: нет ли расхождений по площади (жилой и общей), количеству комнат. Если есть расхождения, продавец должен их устранить.

Если вы купите такую квартиру, то узаконивать перепланировку придется самим. И штраф платить тоже.

Важно: если перепланировка не узаконена, то не факт, что ее узаконят после проверки. Бывают случаи, когда хозяева при перепланировке задевают несущие стены. Жить в такой квартире опасно, и дадут не только штраф, но и объявят дом аварийным. В общем, сначала узаконить — потом покупать.

В первую очередь, это несовершеннолетние. Для продажи квартиры, где собственник— ребенок, нужно разрешение органов опеки, а они весьма неохотно поддерживают такие сделки.

Во-вторых, это люди, дееспособность которых можно поставить под сомнение. Например, очень пожилые люди или люди, страдающие алкоголизмом. Приобретая у них жилье, можно столкнуться с судебными тяжбами по иску недовольных родственников.

Поэтому обязательно попросите у продавца справку из ПНД и разрешение органов опеки на продажу квартиры.

В-третьих, собственники, которые где-то не здесь: в армии, в тюрьме, пропали без вести, уехали 10 лет назад в другую страну. То, что они отсутствуют, не отнимает их прав на жилье. И для продажи потребуется их разрешение.

Здесь тонкий момент: сейчас для продажи квартиры получать нотариально заверенное разрешение супруга не обязательно. Подразумевается, что он в курсе сделки.

Однако в жизни бывает всякое, поэтому при покупке узнайте, в браке ли продавец. Пусть вся семья присутствует при заключении сделки, обсуждении условий и т. д. И нотариальное согласие лучше все-таки получить.

Если продавец в разводе, то проверьте решение суда о разделе имущества — есть ли имущественные претензии.

Запросите у продавца квитанции по коммунальным услугам и налоге на имущество — нет ли задолженностей. Платить долги за него вам не придется, но хлопоты будут.

Договор купли-продажи по закону можно заключить в простой и в нотариальной форме в трех экземплярах (для продавца, для покупателя и для госрегистратора).

Согласно ФЗ-218 договор обязательно должен быть заверен нотариусом в трех случаях:

– продается доля в квартире;

– продается квартира, где собственник — несовершеннолетний или недееспособный;

– квартира продается на условии пожизненного содержания с иждивением.

В остальных случаях нотариус привлекается по желанию. Помните: договор купли-продажи для продавца — единственный способ защитить свои права в суде, если сделка пойдет не по плану. Составлять его нужно тщательно.

Поэтому мы рекомендуем все-таки обратиться к юристу или нотариусу, чтобы он обозначил важные места в ДКП и сразу указал на ошибки (если они есть).

Через нотариуса можно зарегистрировать права в Росреестре и безопасно перевести деньги.

В договоре купли-продажи нужно указать данные о квартире, ее кадастровый номер, стоимость сделки и сроки выписки всех членов семьи продавца из квартиры после продажи.

Если на квартиру есть обременение, то это тоже нужно прописать.

Если вы решили не обращаться к юристу, а справиться самостоятельно, то обезопасьте сделку — пропишите в договоре неустойки, штрафы и гарантии на случай неисполнения обязательств.

Как покупателю защитить себя в договоре

Каждый лист договора заверяется подписью сторон, между собой они сшиваются.

Самым безопасным для покупателя способом будет передача денег частями, и это тоже нужно прописать в договоре. Для этого открываются две банковские ячейки, куда покупатель кладет разные суммы: первую продавец получает сразу после заключения договора, а вторую — после госрегистрации перехода права собственности.

С 1 марта 2013 года договор купли-продажи регистрировать не надо. Как только вы с продавцом его подпишете, сделка будет считаться совершенной. Чтобы договор стал исполненным, квартиру нужно принять по передаточному акту с подписью обеих сторон.

Важно: договор участия в долевом строительстве и договор ипотеки подлежат регистрации и считаются заключенными только после неё. Регистрация ипотеки совершается одновременно с регистрацией права собственности на недвижимость. Заявление писать для этого не нужно. На договоре ставится регистрационная отметка.

А вот переход права собственности по-прежнему нужно регистрировать согласно ФЗ от 30.12.2012 N 302-ФЗ. Для этого вам вместе с продавцом нужно обратиться в МФЦ или отделение Росреестра и написать заявление на госрегистрацию прав (бланк взять в отделении).

К заявлению приложите документы (оригиналы плюс копия):

1. Квитанция об оплате госпошлины.

2. Документы о праве собственности на квартиру.

3. Выписка из ЕГРН на жилье.

4. Техпаспорт на жилье (полученный не позднее 5 лет назад).

5. Паспорт продавца и покупателя.

6. Три экземпляра ДКП.

7. Три экземпляра акта приема-передачи квартиры.

Получить официальную выписку из ЕГРН можно на сайте https://rosreestr.net/

Документы сдаются сотруднику МФЦ или Росреестра, он составит опись с полным их перечнем и назовет день, когда нужно придти. Опись нужно будет принести с собой, чтобы вам вернули ваши документы.

С 2016 года отменили свидетельства, поэтому когда регистрация пройдет, вам просто выдадут выписку из ЕГРН, где вы должны быть указаны как владелец квартиры. Свидетельства теперь не выдаются.

После отмены регистрации договоров у людей возникло много вопросов: мы заключили договор, подписали, деньги передали, а квартира еще, получается, не наша… А вдруг продавец возьмет деньги и потом откажется от сделки? Как доказать свои права?

Пленум Верховного суда РФ установил правило, что продавец не может требовать признания договора купли-продажи недействительным.

Если вдруг продавец начинает уклоняться от похода в Росреестр для регистрации перехода права собственности, то по статье 551 ГК РФ вы можете это сделать через суд. Закон стоит на вашей стороне.

Главное, чтобы все документы были подлинными. Поэтому так важно тщательно проверять продавца и квартиру перед покупкой.

Проверить квартиру на юридическую чистоту можно здесь -https://rosreestr.net/proverit-kvartiru

Совет: за день до заключения сделки запросите на покупаемую квартиру свежую выписку из ЕГРН и проверьте данные.

Отказать в регистрации прав сразу же не могут. По закону сначала регистрация приостанавливается. Это происходит, если документы неправильно оформлены или недооформлены, если есть подозрение на подделку, собран не весь пакет. На устранение ошибок дается 3 месяца. Если проблему не устранили, то только тогда следует отказ в госрегистрации прав.

Поэтому смотрите, чтобы в документах не было подчисток, помарок и приписок.

Источник: https://rosreester.net/info/kak-kupit-nedvijimost-v-2019-godu-polnaya-instrukciya

Как купить квартиру без риелтора

Kak kupit kvartiru

Гонорар риелтора в последние годы снизился. В столице в среднем за свои услуги посредники просят 100-250 тысяч рублей. В большинстве регионов до сих пор оплата рассчитывается процентом от суммы сделки и составляет в среднем 2% от стоимости квартиры.

Меньше всего с посредниками приходится взаимодействовать покупателю первичной недвижимости. Все документы он оформляет через застройщика, он же занимается регистрацией договора долевого участия (ДДУ). Но отсутствие платежей посредникам только видимость.

“Девелоперы закладывают услуги риелторов в стоимость квартиры.

Брокерская комиссия составляет 1-2% цены первичного жилья независимо от того, как застройщик реализует свой проект: через риелторское агентство или собственный отдел продаж”, – рассказывает Надежда Коркка, управляющий директор компании “Метриум”. Кроме того, покупатели оплачивают услуги по бронированию квартиры, регистрации ДДУ в Росреестре и оформлению права собственности после ввода объекта в эксплуатацию.

Без оплаты можно устно забронировать жилье на срок от одного до пяти дней. Бронь на длительный срок, к примеру месяц, рассчитывается от стоимости квартиры, в среднем 1-2%. Услуги по регистрации ДДУ и оформлению собственности предлагают вместе и стоят они около 20 тысяч рублей.

Надежда Коркка советует первым делом проверить проектную декларацию. Застройщики обязаны размещать ее на сайте Наш.дом.рф. Надо сравнить опубликованный там документ с тем, что находится в офисе девелопера. Если оформлением новостройки занимается не отдел продаж девелопера, а брокер, нужно запросить у него договор с застройщиком.

Эксперты рассказали, чем апартаменты отличаются от квартир

Квартиры “с историей”

На вторичном рынке без риелтора проходит все больше сделок. На это повлияло развитие порталов недвижимости и многофункциональных центров (МФЦ).

Чтобы зарегистрировать переход права собственности через МФЦ, потребуются только паспорта собственников и подписанный ими договор купли-продажи. Уже в МФЦ участники заполнят заявление и оплатят госпошлину – 2000 рублей.

Для сделки также необходимы нотариально заверенное согласие супругов, если продавец или покупатель состоит в браке (чуть меньше 2000 рублей), а также разрешение органов опеки, если среди собственников есть несовершеннолетние.

Наиболее сложным обычно выглядит подготовка пакета документов на сделку. Это четыре основных документа: предварительный договор купли-продажи или соглашение о задатке, основной договор купли-продажи, акт-приема передачи квартиры, расписка о получении средств. Можно отдать эту работу юристу, это обойдется в 3-50 тысяч рублей.

Есть три случая, когда провести сделку может только нотариус. Обращаться к нему необходимо при продаже доли в квартире постороннему лицу, за исключением продажи всех долей одновременно, при продаже квартиры несовершеннолетнего или ограниченно дееспособного гражданина или при продаже квартиры по договору пожизненного содержания с иждивением.

Чем рискует покупатель без риелтора

Чаще всего покупатель без должной подготовки не в состоянии проследить всю цепочку перехода прав на квартиру от одного собственника другому, особенно если она не просто продавалась, а переходила по наследству, разменивалась, переходила по договорам ренты. Без риелтора не обойтись при составлении сложных альтернативных сделок, когда продажи одной квартиры ждет целая цепочка клиентов.

Часто бывает, что одна из сторон нанимает посредника, а другая – нет. В таких случаях тот, кто действует без риелтора, экономит, так как риелтор в таких случаях чаще всего берет на себя подготовку документов, которыми пользуются обе стороны сделки, сопровождает участников сделки в МФЦ и банк.

Чем могут помочь банки

Ни одна сделка на вторичном рынке не обходится без банка. Передача денег может осуществляться наличными через банковскую ячейку или безналичными через аккредитив – суть одна, деньги вносятся в банк на моменте подписания документов, а получает их продавец только после регистрации права собственности, чтобы в случае приостановки, покупатель не потерял их.

В 2020 году выдано ипотеки на рекордные 4,2 трлн рублей

Но у банков появились и другие услуги. “Часть крупнейших банков существенно расширяет направление недвижимости и создает отдельные экосистемы: ДОМ.КЛИК у Сбера, “Свое жилье” у Россельхозбанка, “Метр квадратный” у ВТБ и т.д.”, – рассказывает главный эксперт компании “Русипотека” Сергей Гордейко.

Такие экосистемы позволяют, например, проверять юридическую чистоту квартиры, готовить документы и договоры, проводить электронную регистрацию сделки в Росреестре, говорит член экспертной группы плана мероприятий “Трансформация делового климата” Руслан Латыпов.

Некоторые услуги можно получить через такие сервисы бесплатно. В основном это подбор квартиры. У “Метра квадратного” от ВТБ есть бесплатный “Конструктор документов”. Оценка чистоты сделки в банках имеет большой разброс по цене – от 8 до 30 тысяч рублей.

При этом некоторые банки предоставляют услуги электронной регистрации сделок с недвижимостью в Росреестре только своим ипотечным клиентам, в том числе Сбер. Или только клиентам застройщиков, с которыми работает банк. Стоит эта услуга 8-11 тысяч рублей.

Совет

Что люди забывают указать в договоре купли-продажи:

1. Способ и место денежных расчетов.

2. Момент передачи денег и документ, который будет подтверждать оплату.

3. Условия прекращения прав пользования квартирой.

4. Ответственность продавца в случае возникновения претензий со стороны третьих лиц по основаниям, возникшим до заключения сделки.

5. Ответственность продавца при выявлении долгов за ЖКХ.

6. Срок освобождения квартиры.

7. Распределение расходов на заключение договора и регистрацию перехода права между участниками сделки.

Инструкция

Чтобы устранить основные риски расторжения сделки, потребуются:

Правоустанавливающие документы

Договор купли-продажи, дарения, мены, ДДУ, он дает возможность оценить, как человек стал владельцем жилья, и подтверждает, что именно этот человек владеет квартирой. Для этого нужно сверить данные в документах с паспортами собственников.

Выписка из ЕГРН

Свидетельство о госрегистрации прав собственности существовало в бумажном виде до 2016-го. И сегодня считается недостаточно надежным документом для сделки. Дополнительно нужно запросить у продавца свежую выписку из ЕГРН, сверить данные собственника, проверить наличие обременений.

Справка о долгах по ЖКХ

Долги могут перейти к новому собственнику. Обезопасить себя можно, запросив у собственника справку об отсутствии задолженности, которую дает управляющая компания.

Оправдана ли сейчас покупка квартиры для сдачи в аренду

Справки ПНД и НД

Риелторы всегда запрашивают у продавца недвижимости справку из псих- и наркодиспансера. В ней должно быть указано, что он не состоит на учете в этих учреждениях.

Выписка из домовой книги

В ней значатся все жильцы, которые были прописаны, в том числе выписанные по решению суда в места отбывания наказаний.

Справка из ПФР

Позволяет проверить, не был ли использован маткапитал при покупке квартиры, даже если в других документах эта информация не содержится, к примеру, не выделены доли детей.

Документ об отсутствии супругов

В России нет общей базы регистрации актов гражданского состояния и разводов, но есть случаи, когда люди забывали поставить отметку об изменении своего статуса в паспорте, а потом становились участниками мошенничеств.

Лучше получить нотариально заверенный документ о том, что собственник квартиры не состоит в браке.

Источник: https://rg.ru/2021/01/19/kak-kupit-kvartiru-bez-rieltora.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.