Как оценить земельный участок

Содержание

Процедура оценки земельного участка

Как оценить земельный участок

В результате оценки земельного надела ему присваивается кадастровая и рыночная стоимости, чаще всего они существенно отличаются друг от друга. Первая нужна для расчета размера налога, который обязан ежегодно оплачивать собственник. Рыночная оценка нужна для проведения выгодной для собственника сделки купли-продажи.

Рыночная и кадастровая стоимость участка

Рыночная оценка земельного участка – это цена земли с учётом рынка недвижимости. Эту стоимость нужно знать при перепродаже участка или объекта недвижимости, размещенного на нем.Рыночную цену земельного участка устанавливает сам продавец по собственному усмотрению, но для удачной перепродажи важна объективная оценка.

Заниженная стоимость невыгодна собственнику, завышенная уменьшает шансы земли на продажу. Поэтому целесообразно обратиться к независимому оценщику, который хорошо ориентируется в данной сфере.
Рыночная цена чаще всего ниже кадастровой на 25%. Кадастровая стоимость нередко очень высока, соответственно, велик и накладываемый налог на землю.

По этой причине владельцы часто оспаривают её. Дело в том, что кадастровая стоимость ориентируется на усредненных характеристиках, которые не зависят от особенностей конкретного участка.Есть исключительные случаи, когда рыночная стоимость выше кадастровой. Это случается тогда, когда оценщики не заметили строящийся объект.

Соответственно, после окончания стройки рыночная стоимость земли с домом оказывается дороже установленной ранее кадастровой.Рыночная цена устанавливается на вторичном рынке, где владельцы перепродают землю. Данная стоимость участков зависит от спроса и предложения на участки данной категории в определенном регионе на данный момент времени.

Для первичного рынка, где государственные земли переходят к частным владельцам, купля-продажа осуществляется, исходя из величины кадастровой стоимости.

От чего зависит стоимость земельного участка?

В процессе оценки исследуется средняя цена земель в исследуемом регионе, близость транспортных остановок, присутствие построек, экологическая обстановка, удаленность инфраструктуры.

Для территорий сельскохозяйственного предназначения важно учитывать урожайность земли (чернозем стоит в разы дороже глинозема), производственных расходов, цены реализации продукции в данном регионе, а еще весь ряд других важных нюансов.

Кто имеет право проводить оценку?

Существует несколько способов определения рыночной стоимости участка:

  • Обращение в компанию, которая работает с недвижимостью.
  • Обращение к независимому оценщику.
  • Оценка онлайн на сайтах в интернете.
  • Собственная оценка с учетом ряда формул.

Процедура оценки не всегда проста, поэтому иногда целесообразнее обратиться к специалисту, имеющему лицензию.По результатам оценки будет выдан отчет об оценке земельного участка. Этот документ предоставляется в виде акта или справки с результатами проведенных расчетов. Данная бумага имеет юридическую силу.

пример составления отчета по определению стоимости земельного участка в формате .doc (Word)

5 методов самостоятельной оценки земельного участка

Если нет возможности пригласить оценщика из-за отсутствия такового специалиста в данном населенном пункте или из материальных соображений, можно выполнить оценку самостоятельно, применив описанные ниже методы.

Доходный метод

Это самый сложный способ оценивания, с составлением бизнес-плана. Применим для дорогих участков. Используется для продажи земли под строительство комплексов загородных объектов, туристических комплексов. В самостоятельной оценке применим редко.Данное видео подробно расскажет, как оценивать надел, используя данную методику:

Расчет затрат

При данном методе суммируются все расходы, которые понес владелец при облагораживании участка: проведение газопровода, выравнивание поверхности, постройка дома.

Все данные затраты прибавляются к той цене, которую собственник платил в свое время за данный участок. Применяя этот метод, важно учитывать инфляцию, так как с каждым годом стоимость земли повышается.

Посчитав все вложения, следует учесть спрос и предложение в данный момент в этом районе, в соответствии с этим цену на надел увеличивают или уменьшают.

Сравнительный метод

Этот метод можно применять при самостоятельной оценке в том случае, когда человек знает данный рынок продаж. Берутся участки, аналогичные продаваемому, рассчитывается средняя стоимость квадратного метра.

Для этого суммируются цены за несколько земельных участков и делятся на общую площадь:(ЗУ1 + ЗУ2 + ЗУ3 + ЗУ4 + ЗУ5) : ОПЗУ, гдеЗУ – стоимость каждого участка;ОПЗУ – общая площадь земельных участков.Найденное число следует умножить на количество квадратных метров продаваемого надела.

Суммировать нужно стоимость участков с одинаковыми характеристиками: наличие или отсутствие капитального строения, подведённого газа, водопровода и т.д.Подробнее о методе сравнения рассказано в видеоролике:

Метод развития земли

Применим к большим участкам, которые впоследствии делятся на более мелкие. Сначала высчитывают, как лучше разделить участок на несколько небольших, затем высчитывается стоимость каждого из них с учетом площади и наличия построек, затем эти данные суммируются.

Метод соотнесения

Этот метод прост в применении, но для того чтобы им воспользоваться, нужно знать отдельную стоимость земли и построек. Данные цены суммируются, и получается примерная рыночная стоимость земельного надела.

5 шагов оценивания ЗУ

Процедура оценивания земельного надела включает в себя несколько этапов:

1 этап. Составление контракта на выполнение процедуры.

На данном этапе необходимо определиться с датами, методами проверки, составить график работ по оцениванию, а также определиться со стоимостью работы оценщика.

2 этап. Сбор и проверка сведений, важных для проведения оценки.

Осмотр территории и земли, которая к ней прилегает. Анализ месторасположения, финансовая информация. Проверка юридической документации.

3 этап. Анализ возможных способов использования земли.

Рыночная цена напрямую зависит от того, каким образом ее можно будет использовать. Здесь оценивается:

  • правовая обоснованность избранного варианта использования;
  • физическая возможность осуществления;
  • экономическая целесообразность;
  • самая высокая цена земли.

4 этап. Обобщение итогов оценки и определение итоговой величины цены объекта.На данном этапе подводится итог, суммируются результаты проверок разными методами и выводится средняя цифра.
5 этап. Формирование отчета о проведенной оценке.

Стоимость зависит от размера территории, наличия или отсутствия капитального строения на участке. Самые высокие цены – у участков под коммерческую недвижимость. Также учитывается, с выездом составляется оценка или заочно по предоставленным документам.

Стоимость проведения оценки земельного участка в разных регионах варьируется от 2-х до 50-ти тысяч рублей.

Документы, которые нужны для оценки земли

Для проведения оценивания необходимы следующие документы:

  • документ на участок;
  • план надела;
  • ставка арендной стоимости;
  • документы на возведенные предметы недвижимости;
  • документы из бюро технической инвентаризации.

Если на участке нет построек, перечень бумаг для оценщика включает в себя:

  • свидетельство на право владения землей;
  • кадастровый паспорт;
  • план участка (если таковой имеется);
  • паспорт владельца (для физического лица) или карточка организации (для юридического).

В том случае, если земельный участок передан по наследству, необходимо предоставить свидетельство о смерти предыдущего собственника.

Самый простой метод оценки земли – узнать, сколько стоят аналогичные участки в данном районе.

В более сложных или спорных случаях лучше пригласить эксперта, который сможет качественно провести оценку и предоставить юридический документ, необходимый при продаже земельного надела.

Выделите текст и нажмите Ctrl+Enter

Источник: https://sovetadvokatov.ru/284-ocenka-zemelnogo-uchastka.html

Оценка стоимости земельного участка

Как оценить земельный участок

Для определения стоимости земли проводится оценка земельного участка. Это не могут сделать сами собственники, подобной деятельностью занимаются специализированные организации, которые знают, как правильно оценить земельный участок для продажи.

Законодательное регулирование вопроса

В законодательном плане регулирование правоотношений, возникающих на основе оценки земли, осуществляет Земельный кодекс РФ.

В России существует профессиональное сообщество людей, которые занимаются оценкой земельной собственности — оценщиков. Их деятельность регулируется федеральным законом «Об оценочной деятельности».

Процесс заключения сделок по поводу оценки ЗУ регламентируется Гражданским кодексом Российской Федерации и иными нормативно-правовыми актами, которые определяют ЗУ как недвижимое имущество.

Для чего проводят оценку

Оценка земельной собственности проводится кадастровыми организациями.

Этот процесс заключается в анализе ситуации на рынке недвижимости и прогнозировании цены ЗУ в ближайшее время.

Особенность оценки земель – оно проводится массово и является одним из главных показателей при вычислении суммы налога для их владельцев.

Если хозяин ЗУ решил выставить свой надел на продажу, то ему нужно обратиться в кадастровую организацию и оценить территорию. При экспертизе изучаются индивидуальные особенности ЗУ, а также учитывается ситуация на рынке недвижимости.

Порядок проведения кадастровых работ регламентируется российским законодательством в области земельных правоотношений.

Существует несколько методов оценивания земельной собственности, они представлены в таблице:

Метод
Нормативная методикаПри таком способе исследования земли осуществляется оценивание его стоимости в соответствии с нормативными нормами. Этот метод оценки используется при заключении различных сделок по поводу недвижимого имущества, например, дарения или передачи недвижимости другому лицу в соответствии с договором о купле-продаже. Если на ЗУ имеют право несколько собственников, то нормативная методика помогает определить доли земли и стоимость каждой части собственности.Нормативная методика оценки применяется для всех случаев, которые связаны с правоотношениями собственников в соответствии с законодательством Российской Федерации
Сравнение продажОпределение цены имущества при таком подходе осуществляется на основе рыночной ситуации. Сравнительные пункты, которые использует оценщик при исследовании, следующие: ●       состояние рынка недвижимости; ●       условия продажи земли; ●       назначение ЗУ; ●       место нахождения ЗУ; ●       физические особенности земельного надела; ●       состав почвы; ●       прогнозы экономистов; ●       наличие инфраструктуры; ●       наличие коммуникаций: газ, вода, электричество.В Российской Федерации рынок является открытым, поэтому использование такого подхода эффективно. У оценщиков есть возможность получить точные данные, на которых базируется исследование
Доходный метод (капитализация ренты)Такой метод используется, если нужно определить доходы с земель, сдаваемых в аренду. Показатели аренды должны быть сформированы в виде регулярного дохода собственника земельного участка. Ставка зависит от того, где находится ЗУ, какого он размера, сложно ли до него доехать, и какое целевое назначение у такой земли
Метод распределенияЭтот подход используется, чтобы определить стоимость долей в общей цене комплекса
Методика выделенияТакой способ исследования земельной собственности заключается в выделении у объекта продажи характеристик качества земельного участка для сравнения с другой собственностью
Остаточный методЦель методики остатка – определить, какие ЗУ можно улучшить и получить с них прибыль по максимуму. Этот метод является комплексным: он включает в себя методику капитализации и нормированный подход
Разбивочная методикаТакой подход используется, когда земельное владение разбивается на несколько маленьких участков. Определяется размер мелких участков и общая стоимость земли при продаже маленьких ЗУ

Оценивание земли посредством таких методов включает в себя такие затраты, как:

  • оплата услуг оценщиков;
  • строительство объектов инфраструктуры (дороги, инж. сети и т. д.);
  • очищение территории, ее планирование, измерение, разделение;
  • реклама и маркетинговые исследования.

Цели и виды оценки

Существует несколько основных целей определения оценочной стоимости ЗУ:

  1. Заключение сделок между гражданами – продажа ЗУ, дарение, аренда, передача по наследству и т. д.
  2. Предоставление земельного владения в виде залога при заключении кредитных отношений в банке.
  3. Споры по имущественным правоотношениям.
  4. Приватизация.
  5. Оформление страховки на ЗУ.
  6. Оценка предприятия (если категория используемой ЗУ относится к промышленным земельным наделам).
  7. Оценивание ущерба при совершении преступлений против владельца земли или же при несчастных случаях.
  8. Формирование налоговой стоимости за землю собственника.

Удовлетворению задач помогают такие виды оценки земли, как:

  1. Массовая – применяется, чтобы сразу исследовать несколько участков, предназначенных для землепользования, размеры которых являются достаточно внушительными. Обычно такой вид оценки используется при продаже земель сельхозназначения, промышленных наделов и т. п.
  2. Единичное оценивание – проводится, когда нужно исследовать стоимость одного ЗУ.

Оба типа оценивания земельной собственности представляют собой систему и требуют тщательно анализировать текущее положение рынка недвижимого имущества.

Кто имеет право проводить оценку

Оценивание земли подразумевает по собой наличие объектов и субъектов оценки. Обращение к специалистам за оценкой осуществляется физическими или юридическими лицами, которые являются собственниками ЗУ.

Субъектами оценивания выступают:

  • физические лица, которые имеют лицензию на определение стоимости земельных участков – оценщики;
  • юридические лица, которые представлены организациями, имеющими право на оценивание ЗУ;
  • органы МСУ, которые вправе проводить оценку земли;
  • органы исполнительной власти, которые могут проводить землеоценочные мероприятия.

Важно! При обращении к организациям или лицам, осуществляющим землеоценочную деятельность, собственнику недвижимого имущества следует просматривать документацию компании, которая подтверждает право ее проводить. В противном случае результат оценки земли может не соответствовать действительности.

Процедура оценки земельного участка

Процесс проведения оценочной деятельность разделяется на несколько последовательных этапов:

  1. Заключение сделки с оценочной компанией об оказании услуг. В договоре указывается вся информация о проведении процедуры: цели и задачи оценивания, по каким стандартам оценивается стоимость ЗУ и иные данные. Помимо сведений о предстоящей процедуре, в договоре указываются все данные о самом земельном участке: кадастровый номер, категория земли, особенности и т. д.
  2. Проведение оценки ЗУ. На данном этапе анализируется земля, ситуация на рынке недвижимости, происходит обобщение полученных данных, после чего выводится оценка цены земельного надела.
  • cсогласование результатов исследования;
  • cоставление отчета по проведенной работе.

Результат исследования должен быть оформлен оценочной организацией или лицом письменно в виде отчета. Такой документ является доказательством того, что ЗУ действительно стоит ту сумму, которая представлена для продажи недвижимого объекта.

В российской практике пока нет единой формы отчетной документации. Тем не менее данные, содержащиеся в таком документе, должны соответствовать требованиям законодательства.

Итоги проведенных исследований должны раскрывать следующую информацию:

  • стоимость объекта продажи;
  • информация о методике оценивания ЗУ;
  • сведения о промежуточной оценке и конечных результатах деятельности.

При проведении оценки необходимы следующие документы:

  • кадастровый паспорт ЗУ;
  • сведения о категории ЗУ;
  • право собственника на пользование ЗУ;
  • договор об оказании оценочных услуг.

Важные нюансы

При экспертном оценивании земельной собственности необходимо учитывать, что каждый участок имеет свои особенности, которые непосредственно относятся к итогам процедуры. Земельные участки всегда ограничены в пространстве, то есть ЗУ имеет внешние границы. Кроме того, границы могут быть и внутри земли, если собственность поделена на доли.

ЗУ имеет постоянное местоположение, которое в значительной степени влияет на то, сколько будет стоить земля. В городах земельные наделы значительно дороже, чем в сельской местности. Связано это с положением земли, ведь в городе более развита инфраструктура, облегчен подъезд к ЗУ и т. д.

Если продается сельскохозяйственный участок, то важно, имеет ли почва на таком ЗУ плодородные свойства.

Оценивание ЗУ является важным условием при продаже недвижимости. Документация, которая получается собственником имущества при осуществлении оценочной деятельности, подтверждает, что собственность действительно стоит денег, которые потребовал продавец при продаже дачного участка.

Оценка земельного имущества помогает собственнику определить, по какой цене продавать свой участок. Часто владельцы ЗУ не знают, какова реальная стоимость их дома.

Грамотное проведение оценочной экспертизы поможет собственнику быстро продать свою землю, основываясь на рыночных показателях.

Если цена на недвижимое имущество будет завышена, то вряд ли владельцу удастся продать участок, а если занижена – собственник потеряет денежные средства.

Поэтому лучше заплатить за услуги оценочной организации, так как самостоятельная продажа недвижимого имущества может принести больше затрат для владельца, чем при обращении в уполномоченные организации.
Оценка стоимости земельного участка Ссылка на основную публикацию

Источник: https://ZaZemlyu.ru/kadastr/otsenka-stoimosti-uchastka.html

Как оценить стоимость земельного участка? на сайте Недвио

Как оценить земельный участок

Оценка стоимости земельного участка за городом необходима при заключении договора купли-продажи, перед началом строительства на территории жилых и хозяйственных сооружений, для проведения приватизации. Эта процедура также обязательна при получении кредита под залог объекта недвижимости, разрешении имущественных споров и страховании.

Чтобы объективно определить стоимость сотки земли и всей территории в целом, можно обратиться в компанию по работе с недвижимостью, частному оценщику или выполнить процедуру самостоятельно.

Методики оценивания стоимости земли

Цена земельного участка имеет две разновидности стоимости – кадастровую и рыночную.

Первая необходима при выкупе собственности у государства, выплате налогов и в случаях, когда нужно заложить владения. Рыночная ценность вычисляется перед сделкой купли-продажи. Решить, сколько стоит загородное пространство, собственник может на основе анализа стоимости соседних территорий или на основании вывода эксперта.

Чтобы точно понять, во сколько оценивается земельный участок, используют три метода: доходный, достаточный и прием сравнения. Из них практикующие оценщики чаще всего используют в своей работе доходный способ.

Рассмотрим более подробно особенности различных способов оценивания участков.

Доходный метод оценки

Доходный подход к оцениванию уместен при покупке или продаже участков, которые приносят прибыль. Он базируется на принципах:

  1. Наиболее эффективное использование земли. Суть метода состоит в анализе того, как планируется использование участка, что планируется на нем построить / вырастить / посадить, что приведет к росту его стоимости;
  2. Ожидание – основывается на расчетах покупателя от будущих выгод и доходов от использования земли;
  3. Спрос и предложение. Стоимость земли устанавливается методом сравнения спроса и предложения на аналогичные варианты на рынке;
  4. Замещение. Оценка исходит из факта того, за какую минимальную сумму может быть приобретен подобный участок.

Также при оценке доходным методом учитываются: возможная капитализация прибыли, амортизация объекта недвижимости, ставка дисконтирования, остаточная стоимость и предполагаемое применение земли.

Документальная база

Независимо от того, кто будет выполнять операцию – владелец или оценщик, используется идентичный пакет документов:

  1. Сертификат о собственности;
  2. План территории;
  3. Акты на сооруженные здания;
  4. Документация БТИ;
  5. Свидетельство, подтверждающее личность собственника (паспорт);
  6. Выписка из государственного кадастра, кадастровый паспорт.

В случае если владения перешли в собственность по наследству, требуется иметь при себе свидетельство о смерти наследодателя. Когда имущество перешло человеку в результате дарения, то также нужно представить подтверждающий документ.

Самостоятельная оценка

Основное преимущество оценки своими силами – это возможность прилично сэкономить, избежать лишних посредников и переплат. Некоторые собственники при выборе такого метода руководствуются другим — принципиально не доверяют чужим людям изучать их имущество.

Алгоритм самостоятельной оценки земли обычно такой:

  1. В интернете отбираются несколько интернет площадок по продаже участков, обычно самые популярные и с наибольшим каталогом предложений. При этом в приоритете рассматриваются объявления о продаже участков от агентств и застройщиков, а не от частных лиц, так как в организациях землю оценивают профессионалы;
  2. Определяется общая ценовая политика, средние расценки на 1 сотку земли;
  3. Подбираются конкретные предложения, похожие по параметрам с оцениваемой собственностью: по расположению, площади, статусу, характеру местности и т. п.;
  4. Сравниваются наличие инженерных коммуникаций (газопровод, водоснабжение, электричество, канализация). При невозможности такого сравнения из выбранных вариантов, к цене прибавляются возможные расходы на их подключение;
  5. Оценивается качество дорожного покрытия и удобство подъезда: чем дальше от качественных дорог находится земля, тем ниже ее стоимость.

Как оценить участок подороже?

При оценке стоимости земли, важно учесть все критерии, от которых зависит ценность объекта как такового. Наиболее значимым фактором, влияющим на цену является местоположение: где находится земля:

  • в деревне;
  • организованном коттеджном поселке;
  • дачном или садовом товариществе;
  • или возможно является частью сельскохозяйственных угодий.

Еще одним немаловажным фактором является ожидаемая величина прибыли от использования участка и его правовой статус (для ПМЖ, ИЖС и т.д.).

Также принимается в расчет наличие инфраструктуры поблизости, отдаленность от столицы, экологическая ситуация в регионе и ландшафтные особенности. В остальных категориях дополнительно учитываются плодородность почвы, природные факторы.

Нельзя не отметить, что также влияют на цену земли транспортная доступность, наличие поблизости водоемов и лесопарковых зон, наличие рядом заповедных территорий, достопримечательностей, туристических трасс и т. д.

Порядок проведения оценки

Если принято решение провести оценку земли и нанять специалиста, сначала с ним заключается договор, в котором оговариваются сроки выполнения процедуры и денежное вознаграждение.

После подписания соглашения оценщик выезжает на место, осматривает участок и смежные площадки, проверяет на подлинность все документы. Когда все данные собраны и подтверждены, специалист приступает к расчетам.

После того, как проведен анализ по нескольким методам, значения суммируются и вычисляется средняя цена. Итоговые данные заносятся в официальный отчет, на основе которого можно приступать к переговорам по сделке купли-продажи.

Сделки с недвижимостью

Была ли эта статья для вас полезной? Пожалуйста, поделитесь ею в соцсетях:

Не забудьте добавить сайт Недвио в Закладки. Рассказываем о строительстве, ремонте, загородной недвижимости интересно, с пользой и понятным языком.

Источник: https://Nedvio.com/kak-otsenit-stoimost-zemelnogo-uchastka/

Оценка земельных участков: сущность и особенности процедуры

Как оценить земельный участок

Оценка ЗУ представляет собой расчетную/экспертную оценку стоимости объекта недвижимости, либо цены права аренды, которая проводится уполномоченным лицом или сертифицированным специалистом по оценочной деятельности на рынке недвижимости.

Оценка земель: определение и законодательство

В ходе проведения оценки земельного участка субъекты оценочной деятельности должны опираться на нормы ФЗ-135 от 1998 года, а также различные стандарты оценочной деятельности (в частности, ФСО 1,2,3,7), утвержденные приказами Минэкономразвития.

Оценка земельных участков должна учитывать требования локальных нормативных актов в зависимости от целей проводимого анализа: получение ипотечного кредита (законодательство в области банковского кредитования), заключение договора купли-продажи (гражданское законодательство) и пр.

Актуальность оценки: когда и кем определяется

Оценка земельных участков всегда производится на определенную дату. Это связано с тем, что рынок недвижимости достаточно динамичный и оценка, произведенная полгода назад, может утратить свою актуальность.

В отчетах об оценке всегда указывается дата проведения анализа и сроки актуальности информации, приведенной в отчете. Обычно этот период составляет не более года, после чего оценку необходимо обновить.

Для получения актуальной оценки участка нужно учитывать наличие инженерных коммуникаций, их качественный/количественный состав, возможности подключения к коммуникациям, инвестиционные планы по застройке прилегающей территории и непосредственно оцениваемой земли, данные геодезических и геологических исследований.

Актуальность оценки определяется сертифицированным оценщиком на рынке недвижимости и привлеченными им к работе экспертами.

Агроэкологическая оценка

Агроэкологическая оценка земель – это комплексная оценка возможности произрастания на землях определенных сельскохозяйственных культур с учетом агроэкологических условий конкретного участка.

Наиболее важным параметром, который оценивается в ходе агроэкологического исследования, это плодородие почв. В результате анализа эксперты определяют выгоды от возделывания определенной культуры на данном участке.

Без такой оценки инвесторы могут потерпеть убытки от засевания определенной культурой участка, который не пригоден для ее выращивания.

В число задач, которые решаются в ходе агроэкологической оценки входят:

  • идентификация агрономически значимых критериев с учетом конкретной сельхозкультуры;
  • определение ландшафтных связей между ними;
  • анализ особенностей энергомассопереноса;
  • анализ ландшафтно-геохимических потоков;
  • проведение экономической оценки (цена участка, прибыль с одного гектара и т.д.);
  • социоэкологическая оценка;
  • эколого-экономическая оценка.

Экономическая оценка

Экономическая оценка земельных участков отражает их хозяйственную ценность и потенциальный эффект от использования.

Обычно под экономической оценкой подразумевают рыночную.

Оценка стоимости земли – это процедура определения ценности земли в денежном исчислении с учетом потенциально возможного и реально приносимого дохода участка, которая определяется на определенный момент времени с учетом функционирования конкретного рыночного сегмента.

Другими словами рыночная оценка позволяет понять, за какую цену может быть продан данный участок в условиях свободного рынка в данный момент времени.

В процессе оценки учитываются как специфические факторы ценообразования земельных участков, так и макроэкономическая/микроэкономическая конъюнктура.

Экономическая оценка земельных участков обычно учитывает местоположение земли, ее целевой предназначение, физические параметры земли, соотношение спроса/предложения, характера предложения/уровня конкуренции на рынке недвижимости, ожидаемой величины дохода от эксплуатации земли, срока окупаемости. Важно понимать, что рыночная оценка всегда очень динамична и при изменении целевого назначения участка она также меняется.

Нередко под экономической оценкой понимают рыночную стоимость права аренды. Она зависит от правового статуса арендатора, срока действия договора, наличия обременений и сервитутов, прав иных лиц на объект. Данная стоимость также определяется величиной, продолжительностью и вероятностью доходов от аренды недвижимости при наиболее эффективном использовании участка.

Одна из разновидностей экономической оценки – кадастровая оценка. Она производится по заказу муниципальных властей выбранными ими оценщиками.

Ключевая цель кадастровой оценки – налогообложение собственников участков и определение ставок аренды земель из муниципального фонда.

Данный вид оценки максимально приближен к рыночной, но может отличаться от нее в большую или меньшую сторону. Если кадастровая стоимость существенно отличается от рыночной, то собственник вправе оспорить ее в судебном порядке.

Экспертная оценка

Оценочные мероприятия в отношении земельных участков нередко требуют привлечения профильных экспертов. Это могут специалисты в области оценки на рынке недвижимости, так и узкие эксперты: агрономы, бизнесмены, инженеры.

Они способны помочь оценщикам в решении специфических задач:

  • выявление факторов, влияющих на цену земельного участка, и их удельного веса;
  • определение внешней рыночной конъюнктуры, тенденций и прогнозов развития рынка;
  • оценка возможности реализации на участке сложных технических решений;
  • содействие в определении аналогов для анализа и пр.

Отчет об оценке

По результатам проведенных рыночных мероприятий привлеченный оценщик составляет отчет об оценке земельного надела. Это официальный документ, составляемый по итогам работы и содержащий важнейшие сведения об оцениваемой земле.

Документ составляется по установленной форме и должен соответствовать федеральным стандартам. С образцом можете ознакомиться по ссылке.

Отчет об оценке имеет юридическую силу и может потребоваться в следующих ситуациях:

  • при вступлении в права наследства (для расчета размера госпошлины для нотариуса);
  • при внесении участка земли в качестве взноса в уставной капитал;
  • при продаже земельного участка для определения справедливой рыночной стоимости;
  • для оспаривания кадастровой стоимости земли и снижения налогообложения;
  • для составления бизнес-плана при реализации инвестиционного проекта;
  • для оформления ипотечного кредита;
  • при заключении договора аренды;
  • при желании арендатора выкупить землю у государства;
  • в ходе комплексной оценки бизнеса;
  • при имущественных спорах;
  • в процессе судебных разбирательств, исполнительных производств.

Это далеко не полный перечень ситуаций, при которых может понадобиться оценка земельных участков.

Стоимость

Отчет об оценке составляется специализированной оценочной компанией или независимым оценщиком. Согласно требованиям законодательства для получения права на оценочную деятельности компания (или частный специалист) должна быть членом СРО, которое контролирует соблюдение стандартов работы.

Стоимость оценки зависит от сложности работы, региона расположения объекта недвижимости и целей проводимого исследования.

В среднем стоимость оценочных мероприятий составляет 2500-5000 руб. Цена на оценку земельного участка, приобретаемого под цели инвестирования составляет от 15-20 тыс.руб.

Если оценивается участок под сельскохозяйственные цели, то стоимость работы составит минимум 4000 р., так как оценщику необходимо учесть широкий спектр факторов.

Дешевле всего обойдется оценка участка для ИЖС – примерно в 2500 р.

Наиболее дорогими считаются отчеты, которые планируется использоваться в судебных разбирательствах: при имущественных спорах или для оспаривания кадастровой стоимости. Они стоят около 10-20 тыс.руб.

Связана такая высокая стоимость с требованиями, предъявляемым к доказательной базе. Тогда как отчеты для нотариуса или частных целей заказчика потребуют затрат всего в 2,5-5 тыс.р.

документа

Отчет об оценке земельного участка содержит в своем составе следующие разделы:

  1. Вводный раздел резюмирует проделанную оценщиком работу, а именно содержит итоговую величину стоимости участка земли на определенную дату (усредненный показатель, полученный в ходе использования различных подходов). Также здесь приводится информация, позволяющая однозначно идентифицировать объект оценки (местоположение ЗУ, его кадастровый номер, площадь, наличие построек и пр.).
  2. Во втором разделе приводится детальное описание техзадание на выполнение работ: сведения о заказчике, оценщике, оценочной компании.
  3. В третьем разделе содержится перечень стандартов, на которые опирался оценщик в работе.
  4. В четвертом разделе приводятся количественные и качественные характеристики объекта оценки (имущественные права, информация об окружении, степени износа и пр.), результаты фотосъемки для наглядного отображения состояния земельного участка.
  5. Далее приводится анализ социально-экономической ситуации в регионе, обзор рынка недвижимости в регионе.
  6. Анализируется наиболее эффективное использование ЗУ (например, комплексная застройка).
  7. Описывается процедура оценки: используемая методология, подходы и методы.
  8. Приводятся ссылки на используемые источники информации.
  9. Завершает отчет перечисление приложений: документы об образовании, сведения о членстве оценщика в СРО, страховании гражданской ответственности, сведения об аналогах оцениваемого участка.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/zemelnyj/ocenka/metody.html

Оценка земли — как правильно определить рыночную стоимость участка?

Как оценить земельный участок

За сколько продавать свою землю? «Не продешевить бы», — резонно думают многие владельцы земельных участков, и устанавливают цену, которую считают достаточной. Вот только иногда эту цену считают адекватной только они сами. Необоснованно завышенная стоимость участков, выставленных на продажу, затрудняет продажу земли, ведь покупатель тоже умеет считать.

Позиция и покупателя, и продавца понятны. Первый, продавая свои сотки, хочет выручить приятную сумму денег, второй — сэкономить, или, хотя бы, не переплачивать. Как же продавцу правильно оценить свою собственность?

Что влияет на установление цены земельного участка при продаже?

  1. Расположение земельного участка.
  2. Размер и форма земельного участка.
  3. Наличие строений.
  4. Подведенные коммуникации, уже установленные септики, наличие электричества, колодца или артезианской скважины.
  5. Ландшафт.

Именно первые три параметра формируют большую часть стоимости земельного участка. При чем, самое важное — это расположение земли, а ее размер и постройки играют меньшую роль.

Однако это распределение может меняться в зависимости от индивидуальных характеристик участка земли, ведь полностью готовая для жизни дача или коттедж, пригодный для круглогодичного проживания, пусть и в удалении от населенных пунктов, успешно составит конкуренцию летним домикам, находящимся недалеко от крупного города. Цена в данном случае может быть примерно одинаковой.

Ландшафтный дизайн участка своими руками: планирование участка// Интервью с ландшафтным дизайнером >>

Иногда бывает, что постройка, находящаяся на участке, снижает его стоимость. Например, полуразвалившийся уродливый домик, который новые владельцы непременно уберут. Ценности эта постройка не представляет, а вот затрат на свою утилизацию потребует.

Регистрация недвижимого имущества: новое в правилах >>

Чем больше площадь, тем выше цена. Это очевидно. Но форма участка должна быть удобной, желательно прямоугольной или квадратной.

К примеру, участок может быть большой по площади, но настолько узкий, что расположить на нем жилые и нежилые строения по установленным санитарным нормам будет просто невозможно.

Такая же проблема может быть с треугольными участками. Поэтому хороший «прямоугольник» стоит на 10–15% дороже «треугольника».

Покупка земельного участка: что нужно для выкупа? >>

Сухой и ровный участок стоит дороже, чем заболоченный и холмистый. Ведь на выравнивание и осушение земли, — а иногда и то, и другое, — новый владелец потратит кругленькую сумму. Для выравнивания понадобится, как минимум, несколько КАМАЗов земли и гравия, да и прокладка дренажей — «удовольствие» не дешевое. Проблемный участок — это еще минус 10% от стоимости.

Чем меньше покупателю нужно будет тратить времени, сил и денег на обустройство участка, тем более выгодную цену может установить продавец.  

Есть и менее важные параметры, которые при конкретной следке могут оказаться существенными: экология и природа (чистый воздух, река, озеро или лес в пешей доступности), хороший вид.

Легальность участка земли и документы о собственности

В статье «Любите ли вы лотерею? Покупка неоформленной земли» мы уже рассказывали о том, какие подводные камни ждут тех, кто решил сэкономить и купить неоформленную землю. И неприятности могут быть не только у покупателя, но и у продавца. Первый рискует попасть в затяжном процессе оформления разрешений, справок и прочих бумаг, второй же рискует потерять клиента.  

Как поставить на учет объект недвижимости >>

Поэтому наличие свидетельства о собственности на землю и строения на ней, разрешений на использование земли (если к конкретно вашему участку это относится, например, в случае, если речь о землях сельскохозяйственного назначения), и прочих бумаг, дающих покупателю уверенность в том, что с землей все в порядке, а на дом не будет претендовать бывшая теща продавца, на ценообразование существенно влияют. А также вселяют доверие в покупателя и снижают шансы того, что сделка сорвется.

Отсутствие правоустанавливающих документов на землю для покупателя очень опасно, он может оказаться без денег и без участка. Хотя бывает, что покупатель все равно заинтересован именно в этом участке.

Часто такое случается, когда участок расположен в хорошем месте, но необходимые документы оформлены лишь частично и покупателю придется доводить процедуру оформления до конца.

Такая ситуация — повод для снижения цены.

Что может повлиять на отмену сделки по продаже земли?

Есть несколько моментов, наличие которых почти гарантированно сделает сделку невозможной.

Первое. Нерешенные споры по границам и судебные тяжбы с соседями.

Дачное добрососедство или Как избежать проблем с соседями >>

Второе. Земля находится в поле интересов местных властей, например, на данной территории планируется строительство дорог или других муниципальных объектов, либо намечается массовая жилая застройка. Хотя, если это строительство дороги или жилого массива намечено в некотором удалении от вашей земли, то это поднимет цену, т.к. сделает ваш участок ближе к инфраструктуре.

Третье. Расположение участка в экологически неблагополучном районе, а также рядом с мусорной свалкой, ЛЭП, вредным производством.

Четвертое. Слишком большая цена при очевидно меньшей стоимости, плюс нежелание продавца снизить цену до адекватной.

Как оценить земельный участок правильно?

Взгляните на свой участок без пристрастия и иллюзий. Ответьте себе на ряд вопросов.

Место. Земля находится в хорошем месте? Близко ли от города? Легко ли добраться до участка? Это можно сделать только при наличии собственного автомобиля или ходит общественный транспорт? Насколько далеко или близко транспортные артерии, доступ к инфраструктуре? Требует ли ландшафт вложений?

Как зарегистрировать покупку загородного участка >>

Строения и коммуникации. На участке расположен добротный дом или временный сарай? Есть вода, газ, свет, электричество, т.е. то, что нужно современному человеку для комфортной жизни?

Документы. Все бумаги на участок и строения на нем, если они есть, в порядке? Есть ли потенциальные претенденты на этот участок, например, наследники. Есть ли обстоятельства, которые могут повлечь отмену сделки?

Ответьте на эти вопросы, а потом посмотрите, за какую цену продают похожие участки в районе, где находится ваша земля. Сравните цены. Обратитесь к специалисту для более точного расчета рыночной стоимости земли.

Признаки непрофессионального риэлтора: как проверить агента по недвижимости? >>

Подробно о сделках с недвижимостью, — необходимых документах, заключении договоров, возможных проблемах и т.д., — читайте в разделах «Покупка и продажа недвижимости» и «Покупка и продажа земельной собственности».

Источник: https://www.molnet.ru/mos/ru/purchase_and_sale_land/o_107745

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.