Как осуществить куплю продажу квартиры

Содержание

Договор купли-продажи квартиры (образец 2021 года): как правильно составить и оформить договор

Как осуществить куплю продажу квартиры

Договор купли-продажи квартиры (далее – ДКП) оформляется продавцом и покупателем на завершающем этапе при выходе на сделку. Сразу после подписания можно идти в МФЦ и подавать документы на регистрацию перехода права собственности.

Рассмотрим, как правильно оформить ДКП, что для этого понадобится, сколько стоит заключение сделки у юриста или нотариуса, в какой срок Росреестр регистрирует переход права собственности и какие положения обязательно должны быть в договоре.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 (800) 333-05-49 Бесплатный звонок для всей России.

Особенности оформления договора купли-продажи

По ДКП продавец обязуется передать недвижимость, а покупатель – принять ее и своевременно оплатить.

Расчеты обычно производятся так:

до подачи документов на регистрацию продавцу перечисляется задаток, после перехода права собственности – оставшаяся сумма. Этот момент нужно отразить в договоре.

Какие нюансы важно учитывать в зависимости от ситуации:

  • Продажа имущества ребенка или недееспособного гражданина. Понадобится разрешение органа опеки, обязательно удостоверение ДКП нотариусом.
  • Продается квартира, купленная в браке. Обязательно нотариальное согласие супруга на сделку. Если же оба супруга выступают продавцами, согласие не понадобится.
  • Продается доля в праве собственности. Остальные владельцы пользуются преимущественным правом выкупа. Сначала нужно уведомить их о намерении продать долю и предложить им выкуп по рыночной цене. При отказе или отсутствии ответа через месяц можно продать долю кому угодно. ДКП обязательно удостоверяется нотариусом, кроме случаев, когда все собственники одновременно продают свои доли.

Обратите внимание! Если при покупке квартиры или погашении ипотеки на нее использовался материнский капитал, обязательно выделяются доли всем членам семьи. Продавцы зачастую нарушают требование ст. 10 ФЗ от 29.12.2006 №256-ФЗ «Направление средств маткапитала на улучшение жилищных условий».

В итоге человек, купивший недвижимость, приобретенную с маткапиталом без выделения долей, несет огромные риски. Эту сделку может оспорить орган опеки, прокуратура или сам ребенок по достижении совершеннолетия.

В договоре нужно указать, что маткапитал не использовался, или был использован, но все обязательства по закону продавец выполнил.

Пройдите опрос и юрист бесплатно расскажет как не допустить ошибок по сделке купли-продажи квартиры в вашем случае

Действия сторон перед заключением договора

Основная часть документов готовится продавцом еще до или в процессе поиска покупателя:

  • Старый ДКП или иной документ, подтверждающий основание возникновения права собственности.
  • Выписка из ЕГРН.
  • Техпаспорт.
  • Ипотечный договор (для продажи квартиры в ипотеке).

Когда покупатель найден и стороны собираются выходить на сделку, продавцу нужно заказать выписку из домовой книги, а также справки об отсутствии долгов по ЖКУ. Это делается за один день. Заранее заказывать их смысла нет, они имеют ограниченный срок действия.

Стороны перед оформлением ДКП должны согласовать способ оплаты:

  • наличными,
  • через аккредитив,
  • банковскую ячейку,
  • сервис безопасных расчетов.

Это отражается в договоре. Рекомендуется обратиться в банк – так безопаснее. Продавцу и покупателю достаточно прийти в любое отделение и заключить трехсторонний договор, согласно которому бывший собственник сможет получить деньги после регистрации сделки в Росреестре.

Юрист-правовед. Стаж 6 лет. Специализируюсь на гражданских спорах в сфере семейного права.

Как оформить договор купли-продажи квартиры?

ДКП оформляется после устного согласования сделки. Его можно составить самостоятельно или обратиться к юристу.

Пошагово процедура выглядит так:

  1. Продавец готовит все документы, представляет их покупателю.
  2. Заключается ДКП, стороны обращаются в банк при безналичном расчете.
  3. Подаются документы в МФЦ или напрямую в Росреестр.

Важно! Если договор оформляется у нотариуса, идти в Росреестр или МФЦ необязательно. Он сам подаст все документы для регистрации.

и образец договора

Какая информация обязательно должна быть в ДКП:

  • Стороны сделки. Это продавец и покупатель. Понадобится их Ф.И.О., адреса регистрации, даты рождения, паспортные данные. Желательно указать номера телефонов.
  • Предмет договора – квартира. Указывается адрес, кадастровый номер, площадь, этаж, дата регистрации права собственности продавца.
  • Цена (цифрами и прописью). Можно оформить ДКП с рассрочкой платежа, но нужно указать срок и график исполнения обязательств покупателем.
  • Передача квартиры. Указывается наличие передаточного акта, он обязателен.
  • Гарантии. Вписывается, что продаваемая квартира не находится в залоге или под арестом, на нее не имеют прав третьи лица.
  • Обязанности сторон. Продавец обязуется передать покупателю квартиру и представить документы на нее, нести все расходы при подготовке к продаже, сняться с регистрационного учета и выписать из жилплощади всех членов семьи в установленные сроки, а также принять оплату. Покупатель обязуется своевременно произвести оплату, принять квартиру на предусмотренных ДКП условиях, оплатить регистрацию в Росреестре.
  • Заключительные положения. Указывается количество экземпляров, ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств.
  • Подписи сторон.

Обратите внимание! ДКП оформляется минимум в трех экземплярах. По одному должны остаться у продавца и покупателя, третий передается в Росреестр для регистрации.

Документы

Для заключения договора понадобятся:

  • Паспорта сторон.
  • Выписка из ЕГРН на продавца.
  • Выписка из домовой книги (подтверждает отсутствие зарегистрированных лиц).
  • Технический паспорт.
  • ДКП или иной документ, на основании которого продавец стал собственником.

Стоимость оформления договора и услуг нотариуса

Проще всего составить договор самостоятельно. Это бесплатно, но нет никакой гарантии, что он будет оформлен без ошибок, и регистратор его примет. Если обратиться к юристу, за это придется заплатить 3 000-7 000 руб. в среднем, но все зависит от расценок конкретной компании и сложности сделки.

Оформление ДКП нотариусом в большинстве случаев стоит дороже (около 10 000 руб.). Такая услуга не включается в госпошлину: она платится только за удостоверение.

Размер госпошлины для нотариуса равен 0,5% от суммы сделки, но не менее 300 и не более 20 000 руб. (ст. 333.24 НК РФ «Размеры госпошлины за совершение нотариальных действий»). Она платится, когда удостоверение ДКП по закону обязательно.

Если удостоверение не требуется, но стороны сами решают обратиться к нотариусу, вместо пошлины взимается нотариальный тариф (ст. 22.1 «Размеры нотариального тарифа»):
  1. При отчуждении в пользу детей, родителей, супругов в зависимости от суммы сделки: до 10 млн. руб. – 3 000 + 0,2%. От 10 млн. руб. – 23 000 +0,1% от суммы свыше 10 млн., но не более 50 000 руб.
  2. При отчуждении третьим лицам: до 1 млн. – 3 000 +0,4% от стоимости. От 1 до 10 млн. – 7 000 + 0,2% от суммы свыше 1 млн. От 10 млн. – 25 000 + 0,1% от суммы свыше 10 млн., но не более 100 000 руб.

Срок действия договора

ДКП действует до исполнения сторонами обязательств: получением недвижимости покупателем, а денег – продавцом. После этого он считается исполненным.

Как подать документы на регистрацию?

Подать документы на регистрацию в Росреестр можно несколькими способами:

  1. В МФЦ, лучше по предварительной записи.
  2. Напрямую регистратору.
  3. Дома. В некоторых регионах сотрудники Росреестра сами приезжают для получения документов на регистрацию. Такая услуга доступна для ветеранов и инвалидов ВОВ, инвалидов 1 и 2 групп. Подробности лучше уточнить у регистратора по телефону.
  4. Через нотариуса, если договор удостоверяется им. Он самостоятельно отправляет его в Росреестр.
  5. Почтой России. Отправляется заказное письмо с уведомлением о вручении и описью вложения, заявление на регистрацию удостоверяется нотариусом.

Совет юриста: проще всего подать документы через МФЦ. По предварительной записи там принимают вовремя, и проблемы обычно не возникают.

Срок регистрации

При подаче документов в Росреестре регистрация занимает 7 рабочих дней, в МФЦ – 9. Если стороны обращаются к нотариусу, право собственности зарегистрируют уже на следующий день. Это связано с тем, что регистратору не приходится проверять правомерность сделки.

Госпошлина

Госпошлину в размере 2 000 руб. платит покупатель. Если им выступает юридическое лицо, размер пошлины составит 22 000 руб.

Особенности отдельных договоров

У покупателей не всегда есть собственные деньги для покупки квартир. Часть сделок на рынке проходит с использованием маткапитала или ипотеке, и это должно отражаться в договоре.

Рассмотрим, как оформить ДКП в индивидуальных случаях, чтобы не допустить ошибок.

Если продаваемая квартира в залоге (ипотеке)

Продать ипотечную квартиру можно, но понадобится согласие банка-залогодержателя. Обычно кредиторы разрешают сделку только после предварительного погашения ипотеки. Продавцу нужно найти покупателя, готового внести задаток в размере долга. После этого возможны два варианта:

  1. Оформление предварительного договора купли-продажи с задатком. Собственник погашает им задолженность, банк снимает обременения, затем оформляется основной ДКП и подаются документы на регистрацию.
  2. Оформление сразу основного ДКП с задатком и последующая подача в Росреестр. Сначала регистратор может приостановить процедуру из-за обременения, но, когда банк его снимет, все возобновится.

Возможно и переоформление ипотеки на покупателя, но банки идут на это крайне редко.

Если условия сделки изменились

Если ДКП уже оформлен, но до подачи в Росреестр условия сделки поменялись, стороны могут составить дополнительное соглашение к нему. Переоформлять договор заново необязательно.

Если используется материнский капитал

При использовании маткапитала для покупки квартиры часть суммы вносится любым способом покупателем, еще часть – Пенсионным фондом в форме безналичного платежа. Это нужно указать в ДКП вместе со сроками расчета.

Если покупатель с ипотекой

Если квартира приобретается с использованием ипотеки, в сделке участвует банк – он перечисляет продавцу деньги. Сроки и порядок оплаты отражаются в договоре. Часть суммы покупатель отдает самостоятельно в качестве первоначального взноса.

Как расторгнуть договор купли-продажи?

Если стороны решили отменить сделку, они могут оформить соглашение о расторжении ДКП по взаимному согласию до подачи документов в Росреестр или в процессе регистрации. В последнем случае регистрация прекращается, право собственности остается за продавцом. После регистрации расторгнуть ДКП не получится, проще составить обратный договор купли-продажи.

Когда договор можно признать недействительным?

Договор может быть признан оспоримым или ничтожным. Все это влечет недействительность сделки, и стороны возвращаются в первоначальное положение.

ДКП суд признает оспоримым, если он:

  1. Заключен под угрозой насилия.
  2. Оформлен от лица недееспособного человека или ребенка без согласия представителей или органа опеки.
  3. Заключен ребенком от 14 до 18 лет без согласия родителей.
  4. Составлен одним супругом без согласия второго, если недвижимость приобретена в браке.
  5. Продавец или покупатель в момент подписания были в состоянии опьянения и не понимали последствий сделки.

ДКП считается ничтожным, если он не соответствует требованиям законодательства, на нем есть поддельные подписи, заключен ребенком до 14 лет. Также есть мнимые и притворные договоры. В первом случае подразумевается оформление ДКП без создания дальнейших правовых последствий, во втором – заключение одной сделки ради прикрытия другой.

Обратите внимание! Признать ДКП недействительным можно только через суд.

Ответы юриста на частые вопросы

Продала квартиру. Нужно ли платить налоги?

Все зависит от того, сколько лет она была в собственности. Если квартира получена по наследству, дарению, приватизации или ренте, минимальный срок владения составляет 3 года. В остальных случаях – 5 лет.

НДФЛ не платится. При несоблюдении указанных условий нужно заплатить 13%. Плательщики НДФЛ могут воспользоваться налоговым вычетом в размере 1 000 000 руб.

Декларация 3-НДФЛ предоставляется в ИФНС до 30 апреля, налог платится до 15 июля года, следующего за датой заключения сделки.

Что делать, если продавец потерял свой экземпляр договора, но документы в Росреестр еще не поданы?

Нужно оформить еще один экземпляр, согласовав это с покупателем.

Может ли оформить ДКП от лица покупателя или продавца другой человек?

Да, участие представителя в сделке возможно, но понадобится нотариально удостоверенная доверенность (ст. 185.1 ГК РФ). Сведения о представителе указываются в ДКП.

Как отразить продажу квартиры вместе с мебелью в договоре?

Нужно указать, что недвижимость продается с мебелью. Например, «Все имущество продавца, находящееся в квартире, переходит в собственность покупателя. его стоимость включается в стоимость квартиры». Также наличие мебели отражается в передаточном акте.

Как восстановить утерянный ДКП после регистрации?

Можно получить только дубликат, обратившись в МФЦ или Росреестр. Если договор оформлялся у нотариуса, дубликат выдаст он.

Заключение Эксперта

  1. Договор купли-продажи квартиры оформляется в письменном виде и подписывается обеими сторонами.
  2. ДКП подается на регистрацию перехода права собственности вместе с остальными документами.
  3. В договоре должны отражаться все условия сделки в подробностях.
  4. Расходы на оформление ДКП распределяются сторонами по договоренности. Госпошлину за регистрацию платит покупатель.
  5. ДКП нужно сохранить. В дальнейшем он может понадобиться новому собственнику для продажи квартиры, передачи в наследство или для других сделок.

Источник: https://SocPrav.ru/dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry

Как происходит сделка купли-продажи квартиры

Как осуществить куплю продажу квартиры

Многие продавцы и покупатели на рынке вторичного жилья, когда нашли друг друга, задаются вопросом, как происходит купля-продажа квартиры. Частный риелтор в Москве Татьяна Мамонтова подробно рассказывает о схеме проведения сделки в банке за наличные средства.

Подготовительный этап

Рассмотрим в деталях схему и процесс проведения сделки купли-продажи квартиры в банке на самом распространенном классическом примере. Простой вариант без отягощающих обстоятельств: собственник ребенок, недееспособный (вмешательство опеки), разъезд, альтернатива, ипотека, нотариат, долевая собственность.

Продает квартиру взрослый единоличный собственник, никто не прописан — покупатель с наличными живыми деньгами, без ипотеки.

Итак, покупатель на квартиру найден, стороны ударили по рукам и готовы провести сделку. Что дальше?

Как, наверное, в любом другом деле львиную часть времени занимает подготовительный этап.

Прежде всего, для подтверждения намерений сторонам необходимо подписать предварительный договор или авансовое соглашение — это стандартная процедура.

На стадии аванса на бумаге закрепляются достигнутые устные договоренности. В предварительном соглашении прописываются все детали предстоящей сделки:

• время и место ее проведения,

• сроки физического и юридического освобождения квартиры,

• порядок финансовых взаиморасчетов,

• ответственность за невыполнение взятых на себя обязательств,

• штрафные санкции за предоставление недостоверной информации об объекте недвижимости или субъекте права.

Аванс обычно вносится в размере 30-50 тысяч рублей. Также в подтверждение намерения купить квартиру может быть внесен не аванс, а задаток. В отличии от аванса, задаток — сумма невозвратная.

Некоторые клиенты считают внесение аванса атавизмом, лишним и давно устаревшим. Люди уверены, что аванс, внесенный в размере нескольких десятков тысяч рублей, — не гарантия того, что покупатель не откажется от сделки в последний момент, так как считают эту сумму пренебрежительно малой для обеспечения серьезности намерений.

Да, этот этап попахивает нафталином. Стоит отметить, что действительно стадия аванса носит чисто символический характер. И все же следует придерживаться устоявшихся правил делового оборота и принять аванс за квартиру, так как этот первый и самый важный этап налаживания взаимопонимания между участниками процесса.

После принятия аванса каждая из сторон готовится к сделке в рамках достигнутых договоренностей:

• продавец собирает необходимый пакет документов,

• покупатель проводит проверку юридической чистоты объекта.

Перед сделкой покупатель должен убедиться:

• в отсутствии наложенных ограничений на квартиру,

• в психическом и физическом здоровье продавца,

• в отсутствии законных наследников и лиц, претендующих на долю в праве,

• в легитимности возникновения права собственности,

• в отсутствии долгов по ЖКХ.

Продавец предоставляет весь необходимый под сделку пакет документов:

1. удостоверение личности (гражданский внутренний паспорт),

2. правоустанавливающие и правоподтверждающие документы,

3. справки из психоневрологического и Нневрологического диспансера,

4. ЕЖД (единый жилищный документ),

5. выписку из домовой книги,

6. нотариальное согласие супруга на сделку/заявление о приобретении квартиры вне брака.

Следующий этап — согласование конкретного отделения банка для проведения сделки.

Следует обратиться к менеджеру или заведующему отделением депозитария кредитной организации, который предложит на выбор удобное время, которое есть в расписании.

Время проведения сделки обязательно необходимо согласовывать со всеми заинтересованными лицами — продавцом и покупателем, их представителями — контрагентами, юристами, риелторами.

Составление проекта договора купли-продажи квартиры

Составить его договора может любая из сторон: риелтор, юрист, контрагент, нанятый со стороны регистратор. Утвердить договор необходимо со всеми участниками сделки.

Для регистрации самой сделки, а точнее договора купли-продажи, приглашаются регистраторы, на их представителей заблаговременно необходимо сделать доверенность.

По опыту могу сказать, что работать с фирмами-регистраторами намного удобнее и быстрее, нежели сдавать документы в МФЦ. Регистраторы приезжают в банк во время проведения сделки, забирают документы после подписания, а после регистрации привозят обратно.

Они не только доставляют документы в Росреестр, но и контролируют непосредственно сам процесс перехода права собственности.

В случае приостановки регистрации, по тем или иным причинам, частные регистраторы мгновенно реагируют на изменившиеся обстоятельства и сделают все возможное, чтобы исправить ситуацию в кратчайшие сроки.

Тогда как в аналогичном случае бюрократическая машина в лице МФЦ может сильно забуксовать.

Сама сделка

Все участники собираются в банке в назначенное время. Продавец и покупатель приглашаются в комнату переговоров для подписания договора купли-продажи. В это время банковские служащие составляют договор аренды банковской ячейки с обязательными условиями доступа к сейфу.

Порядок взаиморасчетов

Покупатель передает продавцу необходимую сумму денег.

Продавец проверяет и пересчитывает купюры самостоятельно, при этом он может воспользоваться услугами кассового операциониста банка.

Покупатель и продавец вдвоем закладывают деньги в банковскую ячейку.

Ключ от банковского сейфа остается у покупателя до завершения регистрации перехода права собственности.

Услуги регистраторов, госпошлину и аренду банковской ячейки оплачивает покупатель квартиры. По всем законам жанра должно быть именно так, если не достигнуто иное соглашение в этой части.

Есть два варианта, где может храниться комиссия риелтора:

• в одной ячейке с деньгами продавца; выплачивается только после полного завершения сделки,

• в отдельном сейфе на таких же условиях выемки, как и деньги продавца — только после предоставления документов, подтверждающих успешную регистрацию перехода права

Также она может выплачиваться агенту в день совершения сделки под гарантийное письмо (такой вариант возможен, если риелтор имеет хоть какую-то организационно-правовую форму — ИП или ООО).

Договор подписан, стороны «заложились» («заложиться» жарг. — произвести закладку денег в банковскую ячейку), пакет документов отправлен в Росреестр. На данном этапе — это все.

Окончание срока регистрации

Его просто нужно дождаться. Сейчас, в 2018 году, это порядка десяти рабочих дней.

После завершения регистрации и получения документов из Росреестра стороны сделки встречаются в обозначенное время в банке. Покупатель передает ключ от банковской ячейки продавцу в обмен на расписку в получении денег в счет продажи квартиры.

Выемка денег продавцом из сейфа происходит по договору аренды банковской ячейки при предоставлении следующего пакета документов:

• договор аренды банковской ячейки,

• паспорт продавца,

• договор купли-продажи с отметкой регистрирующего органа о переходе права собственности на объект недвижимости,

• выписка из ЕГРН.

Физическая передача квартиры новому владельцу

Стороны встречаются непосредственно в самой квартире для подписания акта приема-передачи. В акте фиксируется, что квартира передается в надлежащем состоянии, с обязательным санитарно-техническим оборудованием, без задолженностей по ЖКУ. Покупатель, в свою очередь, подтверждает, что не имеет претензий к объекту и продавцу.

Этот проверенный временем метод популярен среди большинства риелторов и агентств недвижимости в нашей стране. Он удобен и безопасен не только для продавца и покупателя, но и для профессиональных участников рынка.

Статья носит ознакомительный характер и не может служить руководством к действию, так как каждая сделка по продаже «вторички» индивидуальна, где предугадать всевозможные действия заранее практически невозможно. Тем не менее, надеемся, что вам процесс проведения сделок по купле-продаже стал чуть более понятен.

Источник: https://rosrealt.ru/moskva-svao/statya-181205-kak-proishodit-sdelka-kupli-prodazhi

Как провести сделку купли-продажи квартиры правильно?

Как осуществить куплю продажу квартиры

Последнее обновление: 15.03.2020

Как происходит сделка купли-продажи квартиры? Какой в ней порядок действий? Как разобраться в документах? Как не остаться без квартиры и без денег? Риэлторы утверждают, что только они знают ответы на эти вопросы. И что без их помощи обычный человек не справится.

На наш взгляд, риэлторы сильно преувеличивают свою значимость, и мы обоснуем свою позицию ниже.

Наш сайт Квартира-без-Агента.ру раскладывает по полочкам весь процесс подготовки сделки, оформления документов, заключения договора купли-продажи, организации взаиморасчетов и регистрации прав на недвижимость.

Все этапы построения сделки показаны в ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ для Продавца и для Покупателя квартиры, для первичного и для вторичного рынков (графическая интерактивная схема инструкции откроется во всплывающем окне по ссылке).

Каков порядок действий при организации альтернативной сделки с квартирой и при выстраивании цепочки – см. по ссылке.

Правильно и безопасно организовать процесс сделки купли-продажи квартиры, и провести его самостоятельно, вообще-то, может любой человек. Совсем не обязательно для этого звать риэлтора и платить ему большие деньги. Не верите?

Подумайте сами. Риэлторы легко справляются с этой задачей? Безусловно. И агенты в агентствах недвижимости, и частные независимые риэлторы (коих немало на просторах России) оформляют сделки с квартирами регулярно.

А где у нас учат риэлтерской профессии, то есть организации и проведению сделок с недвижимостью? Правильно – нигде.

То есть, конечно, в самих агентствах могут по-быстрому объяснить новичку, что и как нужно делать, да еще иногда попадаются платные курсы «риэлтерского мастерства», где за несколько дней готовят «профессиональных риэлторов». Но никакой серьезной фундаментальной образовательной базы у этих «специалистов» не существует. Почему?

Какие способы передачи денег за квартиру применяются в практике рынка недвижимости – смотри в Глоссарии по ссылке.

Ответ для многих может показаться неожиданным. Все дело в том, что риэлтор – это не столько специалист по недвижимости, сколько ПРО-ДА-ВЕЦ! Такой же, как продавец автомобилей, оргтехники или, например, ювелирных изделий.

И работа его в агентстве оценивается исключительно по результатам продажи. Продал квартиру (точнее, услуги по проведению сделки) – заработал свой процент, не продал – не заработал.

Качество этих услуг и квалификация агента на размер гонорара не влияют.

Продавец автомобилей тоже кое-что понимает в машинах, но по-настоящему в них знает толк автомеханик. То же касается и риэлторов.

Базовые знания в области недвижимости позволяют им успешно продавать свои услуги, организовывать и проводить сделки.

Но разработкой Договоров купли-продажи квартир, проверкой документов и решением юридических вопросов занимаются профессиональные юристы, к которым сами риэлторы обращаются регулярно.

Почему бы любому участнику сделки с квартирой не повторить то же самое самостоятельно?

Основные знания о том, как правильно провести сделку купли-продажи квартиры можно получить бесплатно на этом сайте (см. ПОШАГОВУЮ ИНСТРУКЦИЮ выше). А отдельные вопросы юридического характера лучше задавать не риэлторам, а профильным юристам. Их фундаментальное образование и юридическая практика в недвижимости дают больше оснований доверять их словам.

Что касается рисков в сделках с квартирами, то они есть всегда. Это аксиома, и с ней придется смириться.

Заверения агентов по недвижимости в том, что при их участии все риски исчезнут, мягко говоря, не соответствуют действительности. Это заверение всего лишь помогает им продавать свои услуги.

При этом никакой реальной (материальной, финансовой) ответственности за последствия сделки риэлторы не несут. Максимум – могут вернуть свою комиссию и извиниться. Таковы реалии рынка.

Какие основания могут быть для признания сделки купли-продажи квартиры недействительной?

Что же делать? Как избежать рисков при купле-продаже квартиры? А никак. То есть избежать их полностью – невозможно.

А вот снизить их уровень до минимума – это вполне посильная задача для каждого. Точно так же – никто не может гарантировать, что не попадет в аварию, управляя автомобилем.

Но снизить риск аварии может каждый водитель, если будет соблюдать правила вождения.

Именно правила организации сделок с квартирами и положены в основу нашей ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ.

С ее помощью несложно разобраться в том, как именно и в какой последовательности происходит сделка купли-продажи квартиры.

Алгоритм действий наглядно показан на схеме (во всплывающем окне) – отдельно для первичного и для вторичного рынков. А сопутствующие материалы сайта помогают разобраться в нюансах и в законодательной основе таких сделок.

Кстати, чтобы понимать и правильно относиться к риску в сделках с недвижимостью, рекомендуем посмотреть наш небольшой раздел – «О рисках сделок с квартирами».

Как выбирать Застройщика при покупке квартиры в новостройке? Качественные и количественные признаки – см. в этой заметке.

Сервисы для самостоятельного проведения сделок с жильем

Практика рынка недвижимости показывает, что в последние годы все больше сделок купли-продажи квартир происходит без участия агентств недвижимости, и причин этому несколько:

  1. Во-первых, с развитием интернета стало больше общедоступной информации, которая раньше была только у риэлторов (например, базы данных квартир сегодня доступны всем).
  2. Во-вторых, центральный государственный орган, отвечающий за регистрацию прав на недвижимость – Росреестр – разместил на своем сайте онлайн-сервисы, позволяющие любому желающему бесплатно или за символическую плату получить всю необходимую информацию о квартире и ее правообладателях.Подробнее об этих сервисах см. по указанной ссылке.
  3. В-третьих, по всей стране стали работать многофункциональные центры госуслуг под брендом «Мои документы». И в этих центрах, помимо всего прочего, выдают справки и выписки, необходимые для проведения сделки купли-продажи квартиры, и там же принимают весь пакет документов на регистрацию. При этом подразумевается, что все эти действия совершает Продавец или Покупатель квартиры лично, а не через агента-посредника.

Отсюда простой вывод: само государство все больше и больше создает комфортные условия для того, чтобы каждый гражданин мог решить свой квартирный вопрос самостоятельно, и оформить сделку купли-продажи без участия посредников.

А агенты по недвижимости, объективно, нужны теперь только тем, кому просто лень напрягать мозг и разбираться в этом вопросе. А еще – тем, у кого есть лишняя пачка денег, чтобы отдать ее риэлтору за те действия, которые каждый способен выполнить сам.

Кстати, на этом портале тоже есть большой набор СЕРВИСОВ, которыми пользуются сами риэлторы. И половина этих сервисов – бесплатные!

Как вносить предоплату при покупке квартиры? Задаток или аванс? В чем разница, и что чаще применяют на практике – смотри по ссылке в Глоссарии.

Кое-кто любопытный, наверное, спросит – а кто это так уверенно говорит? Откуда он это знает? Он сам-то когда-нибудь пробовал работать риэлтором и проводить сделки с квартирами? Отвечаю – это говорит бывший московский риэлтор с более, чем 10-летним опытом работы, который успешно завершил свою карьеру, и уже лет 5 как ушел на заслуженный отдых. Так что это не бредовые фантазии, а жизненное наблюдение. Как говорится – имеющий уши, да услышит.

Профессиональная поддержа юриста в вопросах покупки жилья лишней НЕ БЫВАЕТ.
Юридические консультации по недвижимости и сопровождение сделок ищи ЗДЕСЬ.

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Как происходит сделка купли-продажи квартиры можно увидеть на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/melochi/kak-provesti-sdelku-kupli-prodazhi-kvartiry-pravilno/

Договор купли-продажи квартиры: как составить и правильно оформить, образец ДКП

Как осуществить куплю продажу квартиры

/ Газета / Новости рынка недвижимости Москвы

Договор купли-продажи квартиры — основной документ в сделках с недвижимостью. Его можно составить самостоятельно либо воспользоваться услугами риелтора или юриста. Договор купли-продажи должен пройти процедуру государственной регистрации. Только после нее полномочия всех сторон окончательно вступают в силу.

Сделки

Читать нас в Яндекс.Новостях

Это документ, в котором определены основные условия, правила, принципы и предмет сделки для покупателя и продавца. В нем фиксируют последствия сделки и штрафные санкции за неисполнение обязательств.

Договор купли-продажи действителен с момента его подписания. После этого необходимые документы регистрируются в Росреестре и покупатель становится владельцем недвижимости. Деньги принято передавать до этого момента или после него. Стороны это заранее оговаривают.

После завершения регистрации участникам сделки выдают по экземпляру документа со штампом.

Нормативно-правовые акты

Чтобы сделка состоялась, необходимо учесть нормы действующего законодательства. Типовой договор купли-продажи квартиры должен:

  1. Соответствовать форме. В Гражданском кодексе указано, что документ составляется исключительно в письменном виде.
  2. Требуется четкое описание предмета сделки и участвующих лиц.
  3. Содержать точную стоимость объекта.
  4. Иметь подписи обеих сторон, чтобы сделка вступила в силу.

Все это проверяет нотариус и в случае полного соответствия заверяет договор подписью и печатью.

Важно предусмотреть и условия расторжения сделки. Если стороны не выполняют обязательств, договор теряет законную силу.

В Гражданском кодексе регламентируется юридическое обоснование сделки. В статьях ГК РФ отображены принципы операций с недвижимостью. Если же вопрос касается детей или супругов, во внимание принимают Семейный кодекс.

договора

Документ должен соответствовать структуре:

  1. Вводная часть. Заполняется по форме. Содержит данные участников сделки.
  2. Предмет. Описывается объект продажи: его тип, расположение, размеры и другие подробности.
  3. Цена. Прописывается цифрами и буквами. Учитывается эквивалент в международной валюте.
  4. Проживающие лица.
  5. Наличие ограничений.

В соглашении необходимо упомянуть дополнительные обязательства. Без этих пунктов в суде будет трудно что-либо доказать.

Обязательные условия

К обязательным условиям относятся:

  • данные о покупателе;
  • точная стоимость недвижимости;
  • условия передачи права собственности;
  • информация о продавце, составе его семьи. Если во время регистрации сделки выяснится, что были скрыты супруг или дети с правом собственности, то она будет приостановлена.

Условия могут меняться в зависимости от требований и ситуации.

Образец договора купли-продажи квартиры:

Правила оформления ДКП

ДКП должен быть составлен в письменной форме. Его можно заверить у нотариуса. Нотариальное заверение обязательно для нескольких видов сделки:

  • купли-продажи доли в квартире;
  • купли-продажи квартиры несовершенного;
  • купли-продажи недвижимости с пожизненной рентой.

Важно учесть, что если имущество разделяют супруги или родственники, нужно юридически заверить документы на право собственности.

Если на момент заключения сделки квартира принадлежала владельцу менее пяти лет — нужно заплатить налог на недвижимость в размере 13%.

Можно ли оформить договор самостоятельно

Зная законодательные нормы, оформить договор купли-продажи можно самостоятельно. Для этого обе стороны изучают договор, дополняют его важными пунктами и приходят к единому решению. После этого создается действующий документ, который и подписывают стороны.

Форма договора

Документ составляется в свободной форме, но обязательно письменно. Можно написать его от руки или распечатать, главное условие — все пункты должны хорошо читаться.

Количество экземпляров

У каждого участника процесса должен быть один экземпляр документа. И один для хранения у нотариуса.

Какие документы нужны для оформления

Для оформления купли-продажи необходимо собрать пакет документов. Для каждой из сторон свой перечень.

Покупатель предоставляет:

  1. Паспорт.
  2. Свидетельство о браке, если в процедуре принимает участие супруг.
  3. Чек с оплатой государственной пошлины — платит одна из сторон по договоренности.

Список для продавца:

  1. Паспорт.
  2. Документ, подтверждающий право собственности на квартиру.
  3. Документ об отсутствии долговых обязанностей на имущество.
  4. Выписка из домовой книги.
  5. Согласие супруга на совершение операции.
  6. Разрешение родителей или органов опеки, если долей владеет несовершеннолетний.

Каждая сторона заранее собирает и готовит документы — снимает копии, проверяет актуальность. Пакет документов заверяет нотариус. Далее его передают вместе с договором через МФЦ в Росреестр.

Особенности оформления договора при различных сделках

Особенности оформления сделок продажи и покупки имущества зависят от ситуации.

Задаток

Если покупатель решается на покупку, но располагает неполной суммой, он оставляет продавцу задаток. Продавец прекращает поиск других покупателей.

Материнский капитал

Воспользоваться материнским капиталом можно, если ребенку на момент сделки уже есть три года. Далее с владельцем квартиры заключают договор купли-продажи, который должен быть заверен у нотариуса.

Что необходимо прописать в договоре:

  1. Оплата будет производиться с использованием средств материнского капитала.
  2. Реквизиты сертификата на маткапитал.
  3. Сумму, которую вносит покупатель самостоятельно, если средств маткапитала не хватает для полной оплаты.
  4. Выделение долей для всех членов семьи в приобретаемой квартире.

Документ подписывают все участники договора: от имени детей до 14 лет действуют родители, ребенок старшего возраста подписывает договор самостоятельно. Затем необходимо подать заявление о распоряжении маткапиталом в отделение Пенсионного фонда по месту жительства владельца сертификата. Когда фонд одобрит заявление, он перечислит средства на счет продавца.

Ипотека

Перед покупкой квартиры с использованием ипотечных средств необходимо провести независимую оценку стоимости недвижимости. На основании этого документа банк определяет, какую сумму выдать заемщику.

В этом случае в договор-купли продажи вносят соответствующие данные об использовании ипотечных средств и реквизиты договора заемщика с банком. ДКП регистрируется в Росреестре. Банк вносит всю стоимость квартиры, а покупатель ежемесячно выплачивает ему указанную сумму с учетом процентов по ипотечному кредиту.

До выплаты долга по ипотеке квартира является собственностью банка.

Купля-продажа по доверенности

Куплю-продажу недвижимости можно осуществлять через доверенное лицо. Для этого необходимо оформить и заверить у нотариуса доверенность. Она будет входить в перечень документов для совершения сделки. А в ДКП нужно будет указать паспортные данные доверенного лица и реквизиты доверенности.

Продажа комнаты в коммунальной квартире

В коммунальной квартире правом собственности обладают сразу несколько человек. В этом заключается основная трудность при такой продаже.

Дело в том, что законодательство закрепляет право преимущественной покупки за остальными собственниками в коммуналки. Это значит, что продавец должен заранее уведомить их.

И только в случае отказа, закрепленного в письменной форме, он может продать комнату третьим лицам. Если соседи не дали ответа в течение месяца, их право преимущественной покупки больше не действует.

Ответы жильцов обязательно нужно получить в письменном виде, иначе сделку могут признать недействительной по требованию кого-либо из них. ДКП при этом должен быть нотариально заверен.

Если в сделке участвует несовершеннолетний

Право продажи квартиры с долей несовершеннолетнего требует родительского подтверждения. Если в сделке участвуют органы опеки, то необходимо их разрешение. Отказ можно опротестовать в суде.

Обременение

Обременением на квартире может быть ее нахождение в ипотеке, в залоге или в найме. В таких ситуациях к ДКП придется привлечь третьих лиц: в случае ипотеки — заручиться одобрением банка, в случае сдачи квартиры в наем — прописать сроки и условия проживания нанимателей.

Сколько стоит оформление

Стороны сами договариваются, кто платит за оформление договора купли-продажи, и фиксируют это в договоре. Госпошлину за регистрацию недвижимости обычно оплачивает покупатель. Она составляет около 2000 рублей. Пошлина при нотариальном удостоверении — 0,5% от стоимости договора, но не более 20 тысяч рублей.

Где регистрируют договор и что для этого нужно

Зарегистрировать необходимо не сам договор, а переход прав собственности, чтобы сделка считалась действительной. Этот переход фиксируют в Росреестре и подтверждают документами.

У некоторых строительных компаний эта услуга включена в стоимость квартиры: они собирают и передают пакет документов в Росреестр самостоятельно.

Для регистрации сдают следующие документы:

  1. Договор купли-продажи.
  2. Паспорт объекта.
  3. Документы, удостоверяющие личность обеих сторон.
  4. Чек оплаты государственной пошлины.
  5. Документы в зависимости от конкретных обстоятельств (дети в доле, наличие супругов и пр.).

Срок действия ДКП

У договора неограниченный срок действия. После признания этого документа действительным он может быть аннулирован по причине смерти одного из участников.

Как добавить новые условия после подписания

Это возможно, но нужно составить дополнительное соглашение. Вносят изменения, подписывают обе стороны, нотариус подтверждает.

Как расторгнуть договор купли-продажи квартиры

Договор может быть расторгнут по обоюдному согласию сторон или по решению суда.

Если вы успели подать документы для регистрации прав в Росреестр, то сторонам придется написать заявление на отмену процедуры. После этого нужно составить соглашение о расторжении договора, где указать порядок возврата денег.

Если одна сторона не выполнила обязательства по договору (например, покупатель не оплатил покупку квартиры), необходимо обратиться в суд с требованием прекратить действие договора.

Как восстановить договор, если он был утерян

Все данные о сделках хранятся в Едином государственном реестре недвижимости. В отделении или на сайте Росреестра, а также в МФЦ можно получить только копию утерянного договора — юридической силы у него нет. Дубликат хранится у нотариуса, где заверяли ДКП. За экземпляр утерянного договора придется заплатить 300 рублей в виде госпошлины.

Признание ДКП недействительным

Признать зарегистрированный договор купли-продажи недействительным может только суд.

Основания для признания договора недействительным:

  1. Данные не соответствуют действительности.
  2. Документы оказались поддельными.
  3. Сделка с участием недееспособного гражданина без одобрения его опекуна.
  4. Продажа без согласия супруга.

Заключение

Договор купли-продажи — необходимое условия сделок с недвижимостью. Он важен, чтобы документально зафиксировать договоренности сторон.

После его вступления в силу и регистрации в Росреестре право собственности закрепляется за покупателем квартиры.

Разобравшись в том, как оформить договор купли-продажи квартиры, вы сможете правильно заключить сделку и избежать денежных потерь и судебных споров.

ул. Заставская, д. 31, корпус 2 196084 Санкт-Петербург,

По собственной информации. Гиперссылка на Restate.ru обязательна.

редакция Restate.ru

Нашли ошибку или неточность? Нажмите CTRL и ENTER и расскажите нам про это

Источник: https://www.Restate.ru/material/guide-dogovor-kupliprodazhi-kvartiry-kak-sostavit-i-pravilno-oformit-172276.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.