Как построить коммерческую недвижимость

Содержание

С чего начать строительство коммерческой недвижимости?

Как построить коммерческую недвижимость

У начинающих предпринимателей часто возникает проблема, с чего начать строительство коммерческой недвижимости в Москве. Этапы возведения таких объектов отличаются от частной стройки. Но, четкая последовательность действий позволит с минимальными рисками достичь намеченных целей.

Список раскрываемых в статье вопросов:

  1. Подготовка к строительству.
  2. Выбор земельного участка.
  3. Инженерно-геологические изыскания.
  4. Первичная документация и предварительный расчет бюджета.
  5. Получение разрешения.
  6. Схема строительства.
  7. Выбор строительной компании.

Подготовка к строительству

Коммерческая недвижимость строится для развития бизнеса, поэтому процесс с самого начала требует тщательного анализа. Нужно объективно оценить свои возможности для исключения негативных последствий.

С этой целью проводится первичная оценка финансовых возможностей с учетом собственных средств, инвестиций, государственной поддержки, кредитов, займов и других поступлений.

Лучше, если получить планируемые финансы до начала строительства.

Возведение коммерческой недвижимости делится на несколько этапов, поэтому рекомендуется составить план, позволяющий не упустить важные детали для успешной реализации проекта. Документ должен содержать:

  • эскиз возводимого здания;
  • габаритные размеры;
  • этажность и количество помещений с указанием их площади;
  • тип планируемой кровли;
  • способ отопления помещений;
  • тип входной группы;
  • ворота, остекление и прочие моменты.

Выбор земельного участка

Для строительства коммерческого объекта требуется земельный участок. От грамотности выбора зависят будущие расходы как в сторону увеличения, так и уменьшения. При поиске места для стройки учитываются моменты:

  • ограничения по ориентации строения на участке и на строительство в высоту;
  • наличие на выделенной территории или поблизости инженерных коммуникаций: электросеть, газ, водопровод, канализация;
  • возложена ли ответственность за местность на муниципальные службы;
  • экологическая чистота и перспективы развития прилегающих территорий;
  • предприятия, расположенные по соседству.

Целесообразно обратиться к сотрудникам юридической фирмы и получить квалифицированную оценку выделенного под строительство земельного участка. Проверке подлежат: правильность оформления документации, границы территории, категория земли, а также инженерно-геологические изыскания.

Чтобы построить коммерческое здание можно рассмотреть возможность получения участка в индустриальном парке со всей необходимой инфраструктурой.

Инженерно-геологические изыскания

Результаты геологической экспертизы участка предъявляются продавцом. Если таких данных нет, то нужно заказать топосъемку и инженерно-геологических изыскания в лицензированной компании (организации). На основе полученной информации рассчитывается тип фундамента будущего строения.

Выявляются опасные места, где лучше не строить здание, не прокладывать инженерные коммуникации и систему водоотвода. Благодаря геологической экспертизе проектировщики смогут правильно сориентировать строение с учетом безопасного расстояния до соседних построек и подключить коммуникации.

Первичная документация и предварительный расчет бюджета

Для заказа архитектурного и рабочего проекта коммерческого строения необходимо предоставить ГПЗУ (градостроительный план земельного участка), результаты инженерно-геологических изысканий, а также техническое задание с детализацией требований по объекту: размеры строения, тип крыши, остекление и пр. При поиске специалистов обращается внимание на компании, работающие в регионе планируемого строительства, чем облегчается получение разрешений и другой документации.

После получения утвержденного проекта уточняются строительные расходы. Точный расчет затрат с минимальной погрешностью могут предоставить строительные организации. В бюджет необходимо включить непредвиденные расходы на уровне 10%.  Для поиска строителей запросы отправляются одновременно в несколько компаний с целью создания конкуренции.

Получение разрешения

Для согласования проектной документации в местных органах власти необходимо получить:

  • постановление о разрешении строительной деятельности на выделенном участке;
  • акт обследования участка;
  • план исполнительной топосъемки участка;
  • строительный паспорт объекта.

Также проводится согласование проектной документации в санитарной и пожарной инспекции. Для прокладки инженерных коммуникаций документы дополнительно согласуются с соответствующими инстанциями. Особенность коммерческого строительства в том, что разрешение иногда выдается после окончания работ на объекте. В таком случае сложно предусмотреть спорные моменты  с местными органами власти.

В случае возведения здания до 1500 кв.м разрешение на проведение работ выдается по упрощенной схеме. При строительстве объекта большей площади для экономии времени на получение разрешения целесообразно привлечь специалистов. В случае возведения здания в индустриальной зоне все вопросы решают представители управляющей компании.

Схема строительства

В процессе возведения магазина, торгового центра, дома с квартирами под сдачу в аренду и другой коммерческой недвижимости многие стараются сэкономить, сделав разбивку строительства на этапы. На каждый этап нанимаются разные подрядные организации.

Одна строительная компания закладывает фундамент, вторая доставляет и монтирует металлоконструкции, третья возводит стены и так далее. При бригадном способе строительства удается минимизировать расходы, но при этом коммерческий объект из быстровозводимого переводится в не быстровозводимую недвижимость.

На решение организационных, а также претензионных вопросов, возникающих в ходе ведения строительства, потребуется много времени.

Также применяется схема, при которой возведением объекта и решением текущих проблем на всех этапах занимается одна подрядная организация. При выборе варианта с генподрядчиком придется выделять дополнительные финансы за управление стройкой. Можно сэкономить дополнительные расходы, если привлечь подрядчика. Преимущество такой схемы строительства в сокращении времени на возведение объекта.

При выборе первого варианта придется самому погрузиться в строительство и заниматься решением  возникающих вопросов. При этом занимается время, необходимое для основного рода деятельности, приносящей прибыль в бюджет.

Вторая рассмотренная схема – полная противоположность первому варианту. Заказчик курирует процесс возведения коммерческой недвижимости со стороны. Строительные этапы контролируются одним юридическим лицом, отвечающим за результат. Работы ведутся, не выходя за рамки нормативных документов.

Среди рассмотренных схем лучшее решение − генеральный подрядчик.

Остальные варианты, использующиеся при возведении здания, являются модификациями рассмотренных схем организации строительства объекта.

Выбор строительной компании

К выбору специалистов, которым можно доверить практическую реализацию проекта, нужно подойти ответственно. Учитывается продолжительность работы компании на строительном рынке, перечень готовых объектов, накопленный опыт и прочие сферы деятельности, по которым можно оценить профессионализм и авторитет подрядчика. Также анализируются условия оказания услуг. 

Для реализации требований заказчиков специалисты компании «НовоСтрой» разрабатывают проекты будущих построек с соблюдением всех норм. Готовые здания оснащаются всем необходимым оборудованием для нормального функционирования. Осуществляется адаптация проекта под любые требования клиента (размер сооружения, разновидность и толщина утеплительного материала, цвет полимерного покрытия).

Достоинства строительства объектов недвижимости с компанией «НовоСтрой»:

  • солидный опыт в строительстве;
  • индивидуальный подход;
  • комплексные услуги;
  • проектирование и строительство разных зданий/объектов без повторений;
  • собственное производство;
  • использование качественных материалов;
  • автопарк современной спецтехники;
  • гарантия на проделанную работу.

Большой опыт работы в сфере строительства наличие современной техники, оборудования и собственного производства позволяет запустить проекты любой сложности.

Производимые нами детали металлоконструкций сертифицированы и обладают высокой прочностью.  Гарантируется на каждом этапе технологичного процесса контроль качества и соблюдение технологий строительства.

Расчет и сооружение зданий выполняется согласно СНиП.

Чтобы воспользоваться нашими услугами набирайте номер телефона, отображенный на сайте, или заполняйте электронную форму.

Источник: https://NovoStroi21.ru/stati/s-chego-nachat-stroitelstvo-kommercheskoy-nedvizhimosti/

Строительство коммерческой недвижимости в рамках ведения инвестиционной деятельности

Как построить коммерческую недвижимость

Начать строительство коммерческой недвижимости – это значит заняться привлечением инвестиций, управлять проектами, взаимодействовать с муниципалитетами.

Есть еще целый перечень связанных со стройкой дел, который касается:

  • долевого строительства;
  • конкретных стадий коммерческого строительства;
  • застройщиков.

Итак, обо всем этом поподробнее.

Простыми словами о долевых коммерческих объектах

Рассчитать потенциальный доход, необходимые для стройки средства и даже составить технический план застройки намного легче, чем получить денежные средства. Очень часто мелкие коммерческие объекты переходят в стадию «заморозки» по тем или иным причинам. Долевое строительство коммерческой недвижимости – выход из сложившейся ситуации.

Оно основано на взаимодействии групп лиц, где есть заинтересованные инвесторы, люди с «продуманным» проектом. Участники заключают договор и затем каждый из них вносит свою часть для начала возведения объекта. На этом и основано долевое управление. После постройки и сдачи недвижимости в эксплуатацию все участники должны получить свой процент, прописанный в договоре.

Рост интереса именно к такому виду инвестиций в недвижимые объекты обоснован. Ведь проще найти инициатора и группу инвесторов, чем добиваться результата, к примеру, от государственной программы.

Внимание! Выгода очевидна: инвесторы увеличивают капитал, инициаторы (застройщики) получают средства для развития, а строительная организация – клиентов.

Основные этапы

Коммерческий объект строительства подразумевает под собой проведения ряда действий, а именно:

  • взаимодействие с представителями районной администрации;
  • договоренности с директорами участвующих предприятий;
  • работу с организациями – подрядчиками.

Наряду с этим следует также выделить следующие роли подрядчиков при строительстве коммерческой недвижимости:

  1. Архитектурная составляющая (проекты).
  2. Строительство.
  3. Ландшафтный дизайн.

Коммерческая недвижимость на стадии строительства или даже на этапе сдачи проекта – это финансовый инструмент, при помощи которого возможно привлечь капитал. Чаще всего привлекают деньги крупных инвесторов, но практикуют также и небольшие частные инвестиции.

Совет! Инвестировать в недостроенные или планируемые коммерческие объекты выгоднее и безопаснее, чем вкладывать свободные активы, к примеру, в акции компаний.

Почему? Все просто: для анализа фондового рынка необходимы серьезные познания в области экономики, а вот в строительство коммерческой недвижимости вложить свой капитал намного проще. Даже под скромный объект, расположенный еще только на бумаге, разумно привлекать средства.

Потому что в будущем инвестор получает:

  • арендные платежи;
  • прибыль от перепродажи готового объекта.

Проще говоря, интерес компании или человека, вкладывающего деньги в строительный процесс, всегда в живых деньгах от арендаторов.

О готовых предложениях застройщиков

Коммерческая недвижимость от застройщика на этапе строительства или уже в эксплуатации – это выгодное приобретение для среднего бизнеса. Чаще всего интерес вызван новыми магазинами, развлекательными центрами, спортивными клубами и т. д.

Но в этом случае и речи быть не может, к примеру, о частных производственных цехах. Ни один «свежий» микрорайон не будет считаться полноценным, если нет в шаговой доступности потенциальных площадей под коммерцию.

Хороший застройщик всегда сообщит нужную информацию об объекте:

  1. Срок окончания.
  2. Расположение.
  3. Особенности инфраструктуры.
  4. Пути транспортного сообщения.
  5. Стоимость строительства коммерческой недвижимости.

Покупатель объекта коммерческого назначения прогнозирует потенциальную проходимость будущих клиентов. Иногда, наоборот, есть потребность в квадратных метрах, расположенных в малоэтажных нежилых зданиях. Конечно, подразумеваются офисы и склады.

Как не прогадать с такого рода инвестированием?

Любой этап строительства коммерческой недвижимости связан с риском для покупателя и застройщика. Допустим, в планах занять цокольную часть в почти готовой новостройке.

До сдачи здания в эксплуатацию квадратный метр существенно дешевле, и это не только для привлечения клиентов. Всегда есть проблемы именно с последующей арендой любого помещения, расположенного именно в новом микрорайоне.

Как не прогадать с покупкой, прицениваясь к новому объекту?

Заранее инвестор должен продумать следующие важные моменты:

  1. Лучше заниматься оформлением бумаг и оплатой только после того, как здание построят на 75-80%.
  2. Узнать, что из инфраструктуры уже готово, а что только в планах.
  3. Желательно приобретать метры в новом здании, построенном в крупном заселенном районе.
  4. Когда в планах не «голая» инвестиция, а развитие бизнеса, нужно анализировать будущую доходность предприятия.
  5. Ликвидная составляющая. Допустим, что помещение через какое-то время нужно продавать. Как долго будет длиться сам процесс?
  6. Возможность изменить планировку. Эта «опция» в разы увеличивается цены за квадратный метр, однако, в первую очередь забирают именно такие части площадей.
  7. Разумна ли инвестиция? Просто вложить деньги в пустое помещение – значить гарантировано обеспечить себе убыток. Месяцы простоя без арендаторов дохода не приносят.

Плюсы инвестиций в коммерческие объекты недвижимости

Выделим шесть положительных моментов:

  1. Сбережения «работают».
  2. Антиинфляционная устойчивость – безопаснее, чем открывать депозитные счета в нестабильной валюте.
  3. Стабильный доход на перспективу.
  4. Есть право собственности.
  5. Все возможные риски всегда компенсируются прибылью в будущем.
  6. Постоянный контроль за вложенным капиталом, возможен даже наглядно.

Обратите внимание! Кризисная ситуация на рынке недвижимости затрагивает коммерческие объекты в последнюю очередь.

Минусы инвестиций в коммерческие объекты недвижимости

Из отрицательного:

  1. «Дорогие» инвестиции.
  2. Коммерческий объект недвижимости – это экономически неликвидный продукт (инструмент). Проще сказать, может очень долго окупаться.
  3. Долгосрочные инвестиции. Потребуется минимум пять лет чтобы получить результат.
  4. Играет роль срок окупаемости.

Обратите внимание! Юридическая поддержка очень важна – без верно составленных документов не будет планируемой рентабельности и доходности от такого рода инвестиций.

Итоги

Узнать все нюансы рынка коммерческой недвижимости без ошибок невозможно. Конечно, опасно участвовать в подозрительных долевых махинациях, где предлагают всегда самые заманчивые условия. Такие объекты зависают не на один год и рушат грандиозные планы инвесторов.

Инвестиция именно в сфере недвижимости невозможна без поддержки независимых консультантов, анализа рынка на будущее и честности застройщиков. Репутацию последних узнать несложно, поэтому обязательно проверяйте ее заранее – до вложения капитала.

Источник: http://tv-bis.ru/investitsii-v-nedvizhimost/615-stroitelstvo-kommercheskoy-nedvizhimosti.html

Строительство торговых и складских помещений

Как построить коммерческую недвижимость

Строительство коммерческой недвижимости, которая предназначается для организации розничной и мелкооптовой торговли товаров и предоставления коммерческих услуг набирает обороты во всех регионах нашей страны. Сегодня многие предприятия оказывают услуги по возведению торговых центров, складских помещений, магазинов и других зданий из металлического каркаса.

В России существует более 1000 крупных и более 13000 средних и малых объектов коммерческой недвижимости, которые представлены в виде развлекательных центров, комплексов и торговых домов. Строительство торговых и складских помещений распространено в каждом городе, в каждом округе и районе.

В далекие времена, склад, хранилище или любое другое здание, которое предназначалось для торговли и оказания услуг покупателям называлось Магазин, — это арабское слово, которое во множественном числе означает «амбары» или «склады».

Торговое, складское помещение

Бизнес в сфере торговли является сегодня одним из самых прибыльных видов предпринимательской деятельности. Строительство торговых или складских помещений из металлических конструкций ЛСТК и ЛМК даёт заказчику ряд преимуществ, таких как низкая цена и скорость строительства.

Торговое помещение из ЛСТК и ЛМК каркаса сооружается быстро, не редки случаи, когда ввод здания в эксплуатацию происходит ранее установленного в проект срока.

Торговое помещение или склад – это здание большой площади, которое адаптируется для осуществления коммерческой деятельности. Главными требованиями к зданиям такого класса является качество, надежность и безопасность.

Для строительства торговых помещений и складских сооружений используют лёгкие металлические ЛСТК и ЛМК конструкции. Каркасное строительство – это самый быстрый и экономически выгодный способ строительства промышленных, производственных и жилых зданий.

Каркас магазина из металлических конструкций ЛСТК и ЛМК

Преимущества торговых помещений

  • Цена. Строительство складских сооружений и торговых центров по современной каркасной технологии дешевле капитальной постройки на 30-40%.
  • Сроки. Построить магазин или торговый центр можно за 1-2 месяца. Это вполне реальные сроки, в которые входят этапы проектирования, сборки и ввода здания в эксплуатацию.
  • Прочность и надежность. Металлические конструкции выдерживают высокие снеговые, ветровые (климатические) и эксплуатационные нагрузки.
  • Срок службы. При правильной установке с соблюдением норм и правил технического процесса, здания из ЛСТК прослужат 60-100 и более лет.
  • Безопасность. Металлические каркасы ЛСТК и ЛМК строят во многих развитых странах, где нормативы строительства более жёсткие и требовательные чем в России. Особенно популярно строительство в Скандинавских странах, Северной Америке, Германии и Японии.
  • Простой монтаж и демонтаж. Металлический каркас торговых помещений собирается в последовательности, которая указана в инструкции по сборке. Монтаж и демонтаж простой, похож на процесс сборки детского конструктора, только из больших деталей.
  • Не нужна тяжелая техника для подъема грузов.
  • Более низкие требования к фундаменту для металлоконструкций.
  • Высокие характеристики теплосбережения.
  • Сборка в любое время года. Элементы конструкции торговых помещений не боятся перепадов температур и могут монтироваться в мокрую, холодную погоду.
  • Простой демонтаж и перенос. При необходимости можно разобрать весь каркас здания за несколько дней и перенести на новое место. Каркас из ЛСТК и ЛМК можно «переустанавливать» несколько раз без потери прочности конструкции.

Виды торговых помещений

Каркас торгового помещения из ЛСТК, ЛМК

Строительство торговых помещений происходит согласно проектной документации, поэтому внешне магазины и другие торговые здания практически, никогда не похожи друг на друга. Отличаются здания из ЛСТК наличием утепления стен и его отсутствием.

  • Теплое торговое здание. В сэндвич-панели монтируется минеральная вата и гидроизоляционная мембрана. Так называемая «эковата», является негорючим, пожароустойчивым материалом, который часто используют в утеплении зданий из ЛСТК.
  • Холодное торговое здание. Строительство холодных торговых помещений и складов также распространено, стены каркаса обшиваются профилированным листом или другим фасадным материалом, без заполнения внутренней полости теплоизолирующими компонентами.

Исследования показывают, что технология ЛСТК хорошо сберегает тепло, так, например, утепленная стена каркаса из металлической конструкции толщиной 15-20 сантиметров, по теплосбережению аналогична стене из кирпича толщиной 1.6 метра.

Проектирование торговых помещений

Проект металлической конструкции с односкатной крышейПроект металлической конструкции с двускатной крышейПроект металлической конструкции с двускатной крышей

В зависимости от технических требований и пожеланий, специалистами строительного предприятия осуществляется разработка уникального проекта конструкции, который будет соответствовать современным стандартам и нормативам.

Строительство торговых помещений и складских сооружений можно начинать после наличия комплекта металлических конструкций, которые завод производит только при наличии проектной документации.

Стоимость проектирования торговых помещений начинается от 10000 рублей и зависит от многих факторов: габариты здания, инженерные системы, коммуникации, этажность и другие.

Проекты бывают индивидуальными и типовыми:

Типовой проект – это готовая проектная документация, которая разработана и предназначена для серийного строительства и массового производства.

Индивидуальный проект – это работа специалистов высокого уровня, которые создают уникальное решение, в соответствии пожеланий и требований заказчика.

Типовой проект можно использовать в тех случаях, когда строительство торговых помещений или складских сооружений не нуждается в особых условиях. Также, по желанию типовой проект может быть доработан архитектором под требования заказчика. Таким образом, исчезает грань между уникальным, индивидуальным проектом и типовым вариантом.

Индивидуальный проект разрабатывают около 8 специалистов: архитектор, инженеры по канализации, водоснабжению, электроэнергии, строительные мастера, геологи и геодезисты.

Проектирование ЛСТК осуществляется в специальных графических программах, например AutoCAD. Современное программное обеспечение максимально быстро и точно производит расчёты по количеству строительного материала, учитывает прочностные характеристики и формирует проект здания, который можно редактировать.

После того, как проект ЛСТК и ЛМК конструкции согласован и утверждён, его отправляют на завод, где производятся необходимые элементы и формируется комплект для сборки каркаса торговых помещений.

Готовый комплект доставляется на строительную площадку, после чего можно сразу приступать к его сборке.

Этапы строительства

Строительство торгового помещения: сборка каркаса

Строительство торговых помещений, как и любых других сооружений и зданий осуществляется в несколько этапов:

  • Устройство фундамента.
  • Сборка несущих элементов конструкции.
  • Монтаж стропильной системы и крыши здания.
  • Утепление стен.
  • Внутренняя и наружная отделка.
  • Ввод здания в эксплуатацию.

Утепление стен металлического каркаса

Строительство торговых помещений – важный этап, его должны выполнять профессионалы, это гарантирует надёжность и безопасность здания.

Начинается строительство с подготовки поверхности и устройства фундамента. Для металлического каркаса не требуется мощный фундамент, для средней площади применяется свайный или линейный с ростверком. Также используют ленточный мелко заглубленный и тяжелый фундамент. Поверхность должна быть идеально ровной.

Каркас торговых помещений представляет собой рамы, которые соединяются между собой продольными и диагональными связями. Для соединения узлов ЛТСК используются специальные высокопрочные болты или самонарезающие винты.

После установки перекрытия ЛСТК, монтируются наружные стены, и начинается сборка стропильной системы. Внутренние перегородки и утепление выполняют на предпоследнем этапе строительства. Для утепления стен металлического каркаса используют негорючие материалы, мы рекомендуем минеральную вату (эковату). Наружные и внутренние работы по отделки торговых помещений – это завершающий этап.

Каркас магазина из металлических конструкций в два этажа ЛСТК и ЛМК

Строительство торговых помещений: вывод

Каркасное строительство быстровозводимых металлических конструкций постепенно вытесняет капитальное строительство в некоторых секторах производственной сферы. Например, гораздо чаще встречаются каркасные магазины, чем торговые здания из камня и бетона, построенные по классической технологии.

Строительство торговых помещений и складских сооружений из металлического каркаса экономически выгодно, ведь для предпринимателя главное – это время, которое также можно сэкономить при заказе каркаса из металла.

Обычное строительство торговых помещений из кирпича уходит на второй план, поскольку становится не рентабельным. Недостатков капитального строительства много: смета расходов увеличивается в многократном размере, замедляется процесс из-за погодных условий, нужно заказывать дорогостоящую грузоподъемную технику и нанимать большое количество рабочих.

Строительство торговых помещений и складских сооружений по современной ЛСТК технологии осуществляется за короткий промежуток времени при любых погодных условиях. Помните про то, что типовые проекты подлежат корректировке, заказав изготовление металлических конструкций по серийному проекту, позволит сэкономить средства, которые можно потратить на утепление здания.

:

Источник: https://lstkclub.ru/stroitelstvo-torgovih-i-skladskih-pomesheniy/

Превращаем минусы в плюсы: что учитывать при инвестициях в коммерческую недвижимость в 2021 году

Как построить коммерческую недвижимость

Кризис – это всегда время возможностей, которыми необходимо пользоваться. А проблемы с Covid-19 с нами не на всю жизнь, и в ближайший год, надеемся, мы забудем об этой напасти. О том, как минусы обратить в плюсы в разрезе инвестиций в коммерческую недвижимость, рассказал заместитель генерального директора инвестиционной компании AKTIVO Константин Земсков.

Минус: падение потока
Плюс: стоимость объекта снижается

Рентная коммерческая недвижимость с регулярным доходным потоком была, остаётся и будет оставаться основой для формирования консервативного инвестиционного пакета.

Такие финансовые инструменты позволяют получать регулярный рентный доход, а также обеспечивают прирост стоимости актива за промежуток времени его владения.

Конечно, внутри этого сегмента существуют разные подклассы активов – разделенные, как по размерам (микро, малые, большие, сверхбольшие), так и по направлению использования (под торговлю, офисы, склады, коворкинги, рестораны, обучение, медицинские услуги и пр.).

Общая тенденция в текущем году для всех без исключения объектов коммерческой недвижимости ввиду ограничений, связанных с Covid-19, прослеживается в виде определенного напряжения на арендный поток. Обратной стороной этой тенденцией является возможность покупки объектов, арендный поток по которым снижается и цена падает. 

Управляя малыми и большими торговыми объектами коммерческой недвижимости, мы заметили, что в пиковые весенние месяцы ограничений поступления от аренды просели на 10-40%. По малым объектам снижение было ниже, чем по большим.

Однако уже к сентябрю арендные поступления вернулись к доковидным периодам, а по некоторым объектам даже несколько их превысили. Важно понимать: меньшие по размеру объекты более устойчивы к изменению внешних обстоятельств, но потенциал их развития ограничен.

У больших объектов всегда остаются какие-то вакантные помещения, больше простора для утилизации мест общего пользования, а также возможности для оптимизации затрат на обслуживание объекта.

Всё это открывает ощутимые предпосылки для роста доходности таких объектов после прекращения негативных внешних воздействий.

Плюс: запрет на заемное финансирование при сокращении доходов населения, естественный отбор надежных соинвесторов

Многие фонды недвижимости рассчитаны на неквалифицированных инвесторов. Такие фонды накладывают дополнительные ограничения на организаторов при их создании, однако они нацелены на обеспечение большей безопасности инвесторов.

Среди таких ограничений, которые следует отметить, запрет на использование заемного финансирования и ипотеки объектов, а также критерий минимальной занятости объекта арендаторами.

Так, отсутствие возможности привлечь заемное финансирование, с одной стороны, накладывает сложности для организаторов по привлечению финансирования (необходимо полную сумму покупки покрыть собственными средствами), с другой стороны, любые непредсказуемые ситуации в экономике никак не сказываются на возможностях обслуживания заемного финансирования – отсюда риски дефолта практически невозможны. Запрет на ипотеку позволяет пайщикам фонда в полной мере являться опосредованными собственниками объекта недвижимости в соответствующей доле – при этом нет никаких рисков, что объект будет взыскан за долги. Требования о минимальной занятости объекта арендаторами позволяют получить пайщикам объект уже со сформированным арендным потоком – инвесторы не сталкиваются с ситуацией, когда получают “пустой” объект, который только надо заполнить арендаторами. Фонды для неквалифицированных инвесторов, безусловно, доступны и для квалифицированных инвесторов. Порог входа соответствует законодательству, которое для инвестиционных фондов недвижимости для неквалифицированных инвесторов определяет минимальную сумму денежных средств, на которую выдается пай при формировании фонда, в 300 тыс. рублей.

Минус: ЗПИФ не выходят на биржу. Плюс: максимальная мотивация к компетентному управлению объектом для  увеличения прибыли

Согласно законодательству, из всех паевых инвестиционных фондов недвижимым имуществом могут владеть лишь ЗПИФы. Паи ЗПИФов не имеют обращения на бирже, и на них не распространяется обязанность управляющей компании выкупать такие паи по первому требованию.

Эти обстоятельства, безусловно, ограничивают ликвидность таких паев. Однако существует и внебиржевой оборот этих инструментов.

Чем более качественный актив составляет имущество фонда, чем более эффективно управляется имущество фонда, чем более профессионально работает учредитель фонда, тем выше ликвидность таких паев. Компании наподобие AKTIVO предоставляют своим пайщикам услуги по внебиржевому вторичному обращению паев.

Поэтому, если кто-то из пайщиков в силу каких-либо причин решает продать свои паи, менеджеры всячески этому способствуют. Но в конечном итоге цену определяют продавец и покупатель паев. И сделка происходит только тогда, когда достигнута договоренность между сторонами.

Внебиржевой вторичный оборот паев компании за прошедшие 12 месяцев составил порядка четверти миллиарда рублей. Доходность по первым фондам инвестиционной компании AKTIVO  составляет в этом году около 11%. Это очень хороший показатель на сегодняшний день.

Не многие пайщики готовы продавать сейчас такие инструменты. Залог эффективности – в грамотном управлении. Организуя фонды, инвестиционные компании привлекают для управления имуществом  профессиональные управляющие компании, организованные системообразующими российскими банками.

Вероятность отзыва лицензии такой управляющей компании примерно соответствует вероятности отзыва лицензии у самого системообразующего банка – крайне низкая.

Даже если это произойдёт, имущество фонда всегда обособлено от имущества управляющей компании, поэтому повода беспокоится в отношении потери актива не возникает. 

Элементом сервиса, с одной стороны, и базой для эффективной работы схемы управления, с другой, служит тот факт, что управляющая компания должна очистить доход пайщика от всех трат, прежде чем перечислить ему прибыль.

Физические лица, являющиеся налоговыми резидентами РФ, уплачивают НДФЛ по ставке, установленной действующим законодательством. В настоящий момент времени – это фиксированная ставка в 13%. НДФЛ удерживается налоговым агентом – управляющей компанией, которая осуществляет выплату инвестиционного вознаграждения.

Никаких выплат самому пайщику производить не требуется. Что касается комиссий – их точный размер определяется правилами доверительного управления инвестиционных фондов недвижимости.

По фондам, учреждаемых инвестиционной компанией, действует универсальное правило в части комиссии – её размер составляет 12,5% от чистого операционного дохода (ЧОД) фонда и включает в себя как вознаграждение, так и все затраты на управляющую компанию, спецдепозитарий и спецрегистратора.

ЧОД – это разница между поступлениями и расходами фонда, которая за вычетом комиссии за управление подлежит распределению пайщикам. Ввиду такой привязки к финансовому результату компания мотивирована на проведение регулярной работы, нацеленной на его увеличение.

Фонды недвижимости в соответствии с законодательством об инвестиционных фондах могут быть созданы на предельный срок в 15 лет. По истечении срока действия фонда имущество реализовывается, и пайщики получают соответствующую долю от собранных от продажи средств. Не продать объект невозможно.

При введении объекта в фонд объект проходит очень серьезную многоуровневую верификацию и является полностью проверенным без каких-либо юридических рисков. Объекты в фонде всегда регулярно технически обслуживаются. Такие объекты всегда можно реализовать – это полностью рыночные активы.

С учётом инфляции и ежегодной индексации арендных ставок вряд ли можно предположить, что на 15-летнем горизонте объект будет продан за сумму меньшую, чем цена покупки. Но продажа объекта – не единственный вариант. В любой момент пайщики фонда решением общего собрания могут продлить его действие на срок до 15 лет.

Если пайщики довольны результатами фонда, какой смысл продавать объект и отказываться от регулярного дохода? В этом году пайщики большинства ранее созданных фондов проали за продление срока действия фондов на 15 лет.

Минус: сложности с оплатой аренды влияют на стоимость объекта
Плюс: селекция арендаторов на старте

Пандемия повлияла на бизнес многих, в том числе арендаторов. Время от времени стали возникать ситуации, когда арендатор перестаёт платить. В этом момент важно урегулировать вопрос путем переговоров. Необходимо разобраться в природе возникших сложностей, определить корень проблемы.

В большинстве случаев это приносит результат – кратковременная отсрочка или иное реструктурирование платежного календаря арендатора помогает исправить ситуацию. Ведь при заключении договора с новым арендатором также делается проверка в том числе на финансовую стабильность такого контрагента.

И если контрагент вызывает сомнение, договор аренды с ним не заключается. Поэтому у априори стабильного арендатора, который испытывает временные сложности, не должно быть проблем в долгосрочной перспективе.

В ситуации, когда переговоры заходят в тупик или арендатор нарушает ранее достигнутые договорённости, юристы компании обращаются в суд и взыскивают задолженность. Это занимает какое-то время, но по прошествии средства вместе с неустойкой взыскиваются с должника. 

Если суммарная задолженность по всем арендаторам увеличивается, или точка теряет качественных арендаторов, могут возникнуть предпосылки для сокращения ставок и, как следствие, для сокращения рентного дохода. Это будет напрямую давить на цену недвижимости.

Однако при определении цены на недвижимость во внимание принимаются целый ряд как макро-, так и микроэкономических факторов. И всё же, если в краткосрочном периоде цена на недвижимость снизится, это никак не отразится на пайщиках, которые выбрали долгосрочную стратегию владения активом.

Проактивное управление объектом недвижимости вкупе с изменением экономической конъюнктуры позволит в долгосрочном периоде восстановить оценку такого объекта.

Это выгодно отличает инвестиционные фонды недвижимости от компаний, которые владеют недвижимостью и привлекают на её покупку долговое финансирование.

В случае краткосрочной просадки денежного потока и стоимости объекта, во-первых, увеличивается давление на денежный поток (вне зависимости от поступлений заемное финансирование необходимо обслуживать), а, во-вторых, могут сработать ковенанты, заложенные в кредитном договоре, и владельцам компании необходимо будет предоставить кредитору дополнительное обеспечение. Все это увеличивает риски дефолта такой компании с последующей потерей объекта. ЗПИФы недвижимости для неквалифицированных инвесторов с таким риском не сталкиваются.

Совет от инвестора: если вы решили инвестировать в недвижимость в 2021 году

Следует, прежде всего, определиться со своими инвестиционными целями. Если инвестор преследует цели получения высокорисковой доходности – инвестиции в фонды недвижимости для неквалифицированных инвесторов не подходят для реализации данной цели.

Напротив, если стоит задача формирования долгосрочного сбалансированного консервативного портфеля, инвестиции в фонды недвижимости могут составить основу такого портфеля – в этом случае я бы рекомендовал инвестировать в эти инструменты до половины средств портфеля.

С одной стороны, такие инвестиции полностью обеспечиваются объектом недвижимости, стоимость которого только растёт со временем, с другой стороны – они предлагают доходность ощутимо выше, чем по банковским вкладам.

В текущем году доходность фондов недвижимости почти в два раза превышает базовый уровень доходности по вкладам, определяемый ЦБ.

Сокращает риск любых инвестиций принцип диверсификации. Диверсификация – это основной механизм сокращения рисков инвестиционной деятельности. Включение нескольких разных объектов в один фонд, конечно бы улучшило ежемесячные результаты даже в успешных инвестициях в коммерческую недвижимость.

Использование принципа “один фонд – один объект” отчасти ограничивает возможность диверсификации. Но это обуславливается практическими соображениями. Прохождение сделки купли-продажи объекта с одним продавцом (который может включать далеко не одно лицо) – очень трудоемкий процесс, на который уходит много времени.

Включение множества разных участников в одну сделку практически обрекает ее результат на фиаско. Однако такое положение дел вовсе не означает, что диверсификация не применима для таких фондов. Для реализации диверсификации своих инвестиций пайщик всегда имеет возможность сформировать портфель из паев нескольких объектов.

Принимая во внимание не очень высокий входной порог для инвестирования в фонды недвижимости, такую диверсификацию всегда можно реализовать.

Источник: https://www.finam.ru/education/likbez/prevrashaem-minusy-v-plyusy-chto-uchityvat-pri-investiciyax-v-kommercheskuyu-nedvizhimost-v-2021-godu-20201223-12260/

Разрешение на строительство коммерческого объекта

Как построить коммерческую недвижимость

К коммерческой недвижимости относятся нежилые объекты, используемые в коммерческой деятельности. Под данную категорию подпадают промышленные здания, складские и производственные помещения, деловые, торговые и транспортно-логистические центры, автозаправочные станции (АЗС), кинотеатры и другие.

Для того чтобы иметь возможность беспрепятственно возводить коммерческую недвижимость, необходимо получить разрешение на строительство коммерческого объекта.

Без этого документа запрещено вести подобную деятельность, даже если за застройщиком зарегистрировано право на участок земли.

В противном случае будет иметь место незаконное строительство со всеми вытекающими отсюда последствиями.

Деятельность по созданию коммерческого объекта недвижимости осуществляется в соответствии со ст.51 Градостроительного Кодекса Российской Федерации (сокр. ГрК РФ).

Разрешение на коммерческое строительство – документ, который подтверждает соответствие проектной документации установленным градрегламентом нормам, проекту планировки территории (ППТ) и проекту межевания территории (ПМТ) при строительстве либо реконструкции объекта капстроительства, не являющегося линейным объектом.

Подготовка разрешения осуществляется органами государственной исполнительной власти или должностными лицами местного самоуправления на основании поданного заявления. 

Факту представления заявления предшествует целый ряд мероприятий, выполнение которых возлагается на застройщика.

Особенности выдачи разрешения на возведение коммерческой недвижимости

К возведению объектов нежилого фонда, приносящим постоянный доход, выдвигаются более жесткие требования, чем к размещению гражданских зданий и хозяйственных строений и сооружений.

Изначально следует определиться с местом застройки и представить в уполномоченные органы документы, констатирующие факт легального владения землей: регистрационное свидетельство на участок, арендный договор. Разрешение на коммерческое строительство должно быть получено до начала строительно-монтажных работ на участке.

Следующим шагом является не подготовка ТЗ на проектную документацию, а выбор наименования для объекта строительства. Но для этого нужно иметь четкое понимание цели разработанного проекта, а также технических особенностей будущей деятельности. 

Наименование выбирается в соответствии с видом разрешенного использования земли. Оно отражает функциональное использование объекта, которое может меняться в связи с изменением назначения коммерческого недвижимого имущества.

Перечень обязательных к подаче документов

Разрешение на строительство коммерческого объекта выдается  на основании заявления и приложенного к нему комплекта документов.

Согласно п.1 ст. 51 ГрК РФ обязательным документом, который нужно представить на рассмотрение властям, является градплан участка земли. Данная бумага бесплатно предоставляется местными властями по заявлению застройщика в течение 1-го месяца.

План определяет границы подлежащего застройке надела, ограничения на использование территории, места допустимого размещения объекта, параметры присоединения к сетям инженерной инфраструктуры.

Материалы, включенные в проектную документацию:

  • пояснительная записка;
  • схема планировочной организации земельного участка (СПОЗУ), выполненная в соответствии с информацией, содержащейся в градплане ЗУ с указанием месторасположения капитального объекта, его транспортной и пешей доступности, объектов культурного наследия, границ публичных сервитутов;
  • схемы, на которых отображены архитектурные решения;
  • сведения об инженерном оборудовании, сводный план инженерных сетей с указанием мест подключения планируемого объекта капстроительства к инженерным коммуникациям;
  • проект создания коммерческой недвижимости;
  • информация о соответствии строения нормам пожарной или экологической безопасности;
  • сведения по организации безопасной эксплуатации объекта.

При рассмотрении документов заинтересованные инстанции учитывают категорию земельного участка, выбранного под строительство, расстояние от  его границ до жилых строений и массивов. Специфика самого коммерческого объекта тоже влияет на процесс выдачи разрешительного документа.

Получить разрешение на строительство коммерческой недвижимости можно также через многофункциональный центр, куда также следует обратиться со всеми вышеперечисленными документами.  

Разработку проектно-сметной документации можно заказать в проектной организации. Подготовка данных материалов применительно к капитальному объекту коммерческого назначения осуществляется на основании требований, изложенных в ст. 48 ГрК РФ.

Проектная документация описывает архитектурные, инженерно-технические, объемно-пространственные, конструктивные решения для обеспечения будущего строительства, содержит данные о проектной мощности капитального объекта коммерческой направленности.

Но прежде должны быть проведены инженерно-геодезические изыскания или, иначе говоря, должна быть выполнена топографическая съемка на местности. Эту работу следует поручать специалистам, имеющим лицензию на проведение геодезических и картографических работ либо являющимися членами саморегулируемой организации.

https://www.youtube.com/watch?v=F8oM8Zt3NF4

Получить СПОЗУ и технические условия для подключения коммерческого объекта к инженерным коммуникациям можно с помощью специалистов компании Град Девеломпент, которые плотно взаимодействуют с госструктурами, ответственными за выдачу только что упомянутых документов.

Мы предлагаем осуществить совместную работу над проектом, начиная с разработки концепции проекта и заканчивая его реализацией.

Наши юристы весьма убедительны, когда дело доходит до того, чтобы получить от властей разрешение на строительство коммерческой недвижимости. Помимо представления на рассмотрение качественной документации, они приводят веские доводы в пользу выдачи документа, которые практически невозможно опровергнуть.  

Подавать заявление с пакетом всех полагающихся документов принято в администрацию муниципального района по месту нахождения коммерческого объекта недвижимости.

Причины отказа в создании объектов коммерческого назначения

 В ч.13 ст. 51 ГрК РФ перечислены случаи, при которых заявителю может быть отказано в выдаче разрешения. Рассчитывать на осуществление заявленного строительства не получится, если оно противоречит утвержденному плану размещения интересующего объекта капстроительства и требованиям градостроительных регламентов. 

Власти соглашаются выдавать разрешение на строительство коммерческого объекта  только при условии, что предстоящая деятельность не будет вестись вразрез с действующим законодательством. И, конечно, у них вряд ли возникнут основания для отказа, если собран полный пакет необходимых документов, причем оформленных в установленном порядке и. разумеется, без ошибок и несоответствий.  

После получения разрешения необходимо незамедлительно приступать к строительным работам согласно утвержденному проекту, поскольку документ имеет ограниченный срок действия.

Наличие разрешения означает, что объект коммерческого назначения будет создан с соблюдением всех градостроительных и строительных норм и правил, а все необходимые согласования с контролирующими органами будут получены в ходе реализации проекта.

Специалисты юридического центра Град Девелопмент помогают получить разрешение на строительство коммерческой недвижимости в короткие сроки, сопровождая проект при прохождении всех инстанций. 

Источник: http://grad-developer.ru/poluchenie-razresheniya-na-stroitelstvo/razreshenie-na-stroitelstvo-kommercheskogo-obekta/

Девелопмент в захолустье, или вложение денег с доходом 200% в российской глубинке. Реальный опыт жителя Карелии

Как построить коммерческую недвижимость

Там, где ведется строительство жилой недвижимости, там же появляется и коммерческая недвижимость, а значит, там, где есть рынок жилой недвижимости, там присутствует и рынок коммерческой недвижимости, ну, или его признаки.

Если вы живете в глубинке, владеете некоторой суммой и желаете ее инвестировать в недвижимость, то возникает масса вопросов, как это лучше реализовать. Инвестиции в жилую недвижимость рассматриваются как неоправданные, поэтому остаются инвестиции в коммерческую недвижимость.

Само слово «девелопмент» в маленьком городке или в поселке городского типа звучит немножко нелепо.

А что же из себя представляет рынок коммерческой недвижимости в российском захолустье и существует ли он вообще? Сегодняшний гость журнала Reconomica, житель Карелии, на своем опыте докажет, что инвестировать в коммерческую недвижимость в глубинке очень выгодно.

Коммерческая недвижимость в российской глубинке

Меня зовут Андрей (имя изменено), мне 32 года, живу в Карелии.

Конечно, когда имеются свободные средства, хочется их инвестировать. Можно купить коммерческие площади на стадии строительства в каком-либо жилом комплексе в черте города, но это будет недешево и, забегая вперед, скажу, что срок окупаемости помещения будет не менее шести лет.

Можно построить объект недвижимости самому, но цена на земельный участок в черте города будет заоблачной — она будет сопоставима со стоимостью строительства: цена участка будет составлять половину себестоимости объекта. На первый взгляд вариантов немного, ведь это не город-миллионник.

Более или менее доходные и ликвидные коммерческие площади можно приобрести или построить только в городе или на худой конец в районном центре, но это только на первый взгляд.

Коммерческие площади под федеральными арендаторами имеют хорошую ликвидность.

Проработав в отделе развития крупной торговой сети три года, я пришел к некоторым интересным выводам в сфере коммерческой недвижимости.

Оказывается, построить довольно доходные коммерческие площади можно вовсе даже не в городе и не в районном центре.

Такие арендаторы, как федеральные торговые сети (“Пятерочка”, “Магнит”, “Дикси” и т. д.

), ориентируются, в первую очередь, на население и неважно город это, поселок или вообще деревня, а значит, если в округе проживает достаточное количество населения, помещение будет востребовано.

В свою очередь, коммерческие площади под федеральными арендаторами имеют хорошую ликвидность. Далее я опишу свой опыт строительства и последующей продажи коммерческой недвижимости в одном из регионов на севере России.

Мой опыт строительства и продажи коммерческой недвижимости

Пользуясь методикой расчета потенциала магазина, применяемой на прошлом месте работы, я подобрал несколько земельных участков с хорошим потенциалом в одном из поселков городского типа.

Покупка земельного участка

Далее через публичную кадастровую карту Росреестра нашел кадастровые номера рассматриваемых земельных участков. По кадастровым номерам запросил через МФЦ (многофункциональный центр) выписки из ЕГРН.

Получив выписки, я узнал фамилии и имена собственников земельных участков. На всех рассматриваемых участках были частные дома, но все они были не жилые.

Контакты собственников пришлось спрашивать у соседей — в сельской местности это не проблема.

Один из домов был после пожара, и собственники согласились недорого продать земельный участок с остатками дома. Аналогичный земельный участок в городе стоит в двадцать раз дороже.

Один из домов был после пожара, и собственники согласились недорого продать земельный участок с остатками дома.

Затем начинается период исключительно бумажной работы:

  1. Меняем вид разрешенного использования земельного участка по правилам землепользования и застройки для данного населенного пункта.
  2. Запрашиваем технические условия на водоснабжение и электроснабжение.
  3. Вместе с этим в отделе архитектуры и градостроительства администрации запрашиваем градостроительный план земельного участка.

Таким образом, готовы документы для проектирования.

Проектирование

Какое здание построить? Имея образование строителя, могу сказать, что надо строить дешево, быстро, в соответствии с требованиями будущего арендатора.

Опять же воспользовавшись знаниями, полученными на предыдущем месте работы, подбираем типовой проект здания на металлическом каркасе, материал стен – сэндвич-панель, фундамент – монолитная железобетонная плита. Такое здание быстро возводится, удобно в эксплуатации и относительно дешево.

Источник: https://reconomica.ru/%D0%B4%D0%B5%D0%BD%D1%8C%D0%B3%D0%B8/%D0%B8%D0%BD%D0%B2%D0%B5%D1%81%D1%82%D0%B8%D1%86%D0%B8%D0%B8/%D0%B4%D0%B5%D0%B2%D0%B5%D0%BB%D0%BE%D0%BF%D0%BC%D0%B5%D0%BD%D1%82-%D0%B2-%D0%B7%D0%B0%D1%85%D0%BE%D0%BB%D1%83%D1%81%D1%82%D1%8C%D0%B5/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.