Как рассчитать стоимость земельного участка для продажи

Содержание

Как за 7 минут узнать стоимость земельного участка онлайн бесплатно

Как рассчитать стоимость земельного участка для продажи

Умение быстро узнать стоимость земельного участка позволяет отсеивать участки, которые заведомо будут иметь высокую цену.

Занимаясь получением земли, я обнаружил, что трудно предсказать какая будет стоимость земельного участка, который мне понравился.

Бывает, находишь хороший участок и начинаешь гадать: за сколько администрация его продаст или сдаст в аренду.

Цена земли всегда имеет значение.

Поэтому неопределенность со стоимостью земельного участка мешает принять взвешенное решение.

В таких ситуациях возникает вопрос: есть ли смысл заниматься получением выбранного участка или нет?

В этой статье я поделюсь способом, который поможет

узнать стоимость земельного участка за 7 минут, используя 2 бесплатных инструмента

Для начала небольшое отступление, чтобы вы понимали в каких ситуациях можно применять данный способ.

Как известно, земельный участок можно купить или получить в аренду 2-мя способами:

Приобретение участка на аукционе (в собственность или в аренду) возможно по одной из 2-х цен:

1. цена по результатам аукциона,

2. начальная цена.

Рассматривать цену по результатам аукциона нет никакого смысла, потому что ее размер зависит исключительно от участников аукциона.

Чем дольше будут бороться участники аукциона, тем выше будет стоимость земельного участка по результатам.

Совсем другое дело — начальная цена.

Заранее знать какова может быть начальная цена земельного участка очень полезно, потому что:

  • завышенная начальная цена косвенно свидетельствует о неадекватности местных чиновников.

Чем выше начальная цена земельного участка, тем больше причин отказаться от получения этой земли.

  • многие земельные участки, выставленные на аукцион, фактически продаются по начальной цене.

Продажа земли на аукционе по начальной цене случается, когда подана только 1 заявка, либо подано несколько заявок, но к аукциону допущен только один участник.

По закону, единственный участник получает земельный участок по начальной цене.

  • начальная цена очень часто по своему размеру сопоставима с ценой, по которой участок продают или сдают в аренду без торгов.

Сопоставимость размера начальной цены для аукциона и стоимости, по которой участок предоставляется без торгов, дает примерный ориентир стоимости участка, получаемого без торгов.

По общему правилу, стоимость земельного участка, который продается или сдается в аренду без торгов, устанавливает собственник земли

  • Если земля федеральная, то стоимость участка определяет Правительство РФ.
  • Когда земля не разграничена или принадлежит региону, то стоимость участка устанавливает власть субъекта РФ.
  • Если земля находиться в муниципальной собственности, то стоимость участка устанавливает местная администрация.

Самые востребованные участки под ИЖС, ЛПХ, дачу, сад, огород, как правило, предоставляются местными администрациями из муниципальных земель.

Местных администраций в России бессчетное количество.

Многие администрации до сих пор не научились публиковать свои постановления.

Найти постановление какой-нибудь сельской или районной администрации, в котором определены цены земельных участков, предоставляемых без торгов, бывает очень проблематично.

Поэтому сопоставимость размера начальной цены для аукциона и размера цены, которая используется при предоставлении участков без торгов, поможет определить примерную стоимость участка, получаемого по процедуре – без торгов.

Осталось только узнать, как находить информацию о начальной цене земельного участка.

Сейчас этим и займемся.

Как узнать стоимость земельного участка при продаже?

На первом шаге воспользуемся информацией с портала torgi.gov.ru

1. Вы должны попасть в раздел: Аренда и продажа земельных участков.

2. Перейти в режим: Расширенный поиск.

Наша цель: найти последние аукционы по продаже земельных участков, расположенных в интересующем вас муниципальном районе (поселке, городе, районе и т.д.).

Желательно, чтобы эти участки, находились максимально близко к вашему участку, который вы планируете получить.

Для этого, в разделе поиска «Параметры участка» выберем 5 показателей.

1. Вид договора.

В первом поле система предлагает выбрать «Договор аренды» или «Договор купли-продажи».

Выбираем Договор купли-продажи, потому что мы хотим узнать стоимость продажи земельного участка.

Источник: https://paruslex.ru/stoimost-zemelnogo-uchastka/

Как определить рыночную стоимость земельного участка?

Как рассчитать стоимость земельного участка для продажи

Рыночной стоимостью называется цена, с которой согласны все участники сделки, осуществляемой в условиях конкуренции на свободном рынке. На эту цену не влияют существенные обстоятельства, а процесс её установки допускается в обязательном и в добровольном порядке.

Оценка рыночной стоимости

С помощью этой оценки устанавливается рыночная стоимость какого-либо имущества. В широком понимании этот процесс является оцениванием имущественного права с учётом любых имеющихся ограничений. Осуществляется соответствующими организациями, а порядок деятельности определяется федеральным законом №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ».

Обязательная оценка требуется в случаях, которые устанавливаются законом, а именно отчуждение недвижимости, находящейся в собственности (полностью либо частично) РФ, какого-либо субъекта федерации или муниципального учреждения.

Согласно гражданскому кодексу, недвижимым имуществом считаются земельные участки, а также объекты, перенос которых возможен, но понесёт непоправимый ущерб их целевому назначению. Например:

  • строения;
  • участки земли;
  • космические объекты и т.д.

Факторы, которые влияют на определение стоимости:

  • месторасположение;
  • дата постройки (при наличии);
  • технические характеристики;
  • инфраструктура;
  • движение транспорта и т.п.

Произведённая независимым экспертом оценка помогает получить надёжную информацию об объекте и установить соответствующую цену за него. Наиболее часто это необходимо при:

  • переоценке активов;
  • выпуске ценных бумаг;
  • оформлении ипотеки;
  • совершении разного рода сделок (купли-продажи, дарения и др.);
  • приватизации, а также многих других ситуациях.

Устанавливают оценку в основном:

  • Оценочное бюро. На данное время существует много коммерческих контор, которые осуществляют разнообразную оценочную деятельность, но не предоставляют юридические услуги. Главным условием является наличие подобной конторы в составе саморегулируемой организации.
  • Агентство недвижимости. Многие крупные агентства недвижимости имеют в своём штате экспертов-оценщиков. Если продаётся земельный участок посредством риэлтерского агентства, эти сотрудники смогут помочь и провести оценку.
  • Юридическая фирма. Большинство таких фирм, помимо юридической помощи, оказывают определённые услуги, связанные с экспертизой и оцениванием.
  • Частный оценщик. По закону не воспрещается оказывать частную оценочную деятельность. Такой эксперт использует идентичные способы оценивания, что и сотрудники вышеупомянутых фирм. Как и в других случаях, такой оценщик действует согласно с законами РФ.

Методы оценки

Главными способами оценивания являются обозначенные далее методы:

  • сравнения продаж;
  • распределения;
  • выделения;
  • капитализации земельной ренты;
  • остатка для земли;
  • возможного использования.

Все указанные методы следуют определённым формулам вычисления стоимости, процессам, происходящим во время оценивания, а также условиям, при которых стоит применить тот или иной метод для конечной оценки.

Описать их все невозможно из-за огромного обилия информации относительно каждого способа.

Расчёт рыночной стоимости

Рассмотрим пример расчёта для земельной недвижимости посредством метода выделения, так как именно этот метод чаще всего используют профессиональные оценщики.Главным показателем в этом примере выступает участок земли и находящееся в его пределах здание (850 кв.м.).

Предположим, что участок находится под зданием. Цена за 1 кв.м. строения равна 25 000 рублей.Чтобы узнать рыночную стоимость при помощи этого метода, нужно рассчитать её, следуя данной формуле:

  • A1 – площадь здания;
  • A2 – цена за 1 ед. площади;
  • B1 – конечная стоимость.

Получим:850 ? 25 000 = 21 250 000.Исследования рынка показали, что расходы на строительство здания равны 32 500 рублей. Процент износа, допустим, составляет 0.75%. Далее нужно узнать рыночную стоимость строительства здания:850 ? 25 000 ? 0,75 = 15 937 500.В конце можно узнать стоимость самого участка.

Она составляет:21 250 000 – 15 937 500 = 5 312 500 рублей.

Кадастровая и рыночная стоимость

Кадастровая стоимость назначается Правительством РФ. А рыночная зависит от самых разных факторов, большинство из которых вообще не берутся во внимание при кадастровой оценке. Это является главным различием между двумя видами стоимости.

Другими отличиями могут являться такие моменты:

  • при составлении кадастровой стоимости сезон, спрос и в целом состояние рынка не имеют значения;
  • кадастровая стоимость назначается через материальный анализ, а рыночная – через конкурентоспособность, различные предложения и др.;
  • кадастровая стоимость иногда может слишком сильно завышаться, так как факторы платёжеспособности населения, местоположения объекта и т.д. не берутся во внимание.

Иногда может быть такое, что по причине наличия рядом объектов инфраструктуры стоимость будет сильно завышена, хотя де-факто эти строения не влияют на повышение стоимости.
Различия между этими двумя видами стоимости играют немалую роль при налогообложении (65 ст. ЗК РФ).

Однако завышенная кадастровая стоимость иногда бывает неподъёмной ношей для населения, так как в большинстве ситуаций она сильно превышает рыночную. О методах расчёта кадастровой стоимости – читайте тут.

Процедура оценивания рыночной стоимости

Оценка рыночной стоимости происходит в 5 этапов:

1. Первым шагом является заключение договора на осуществление оценочной деятельности. Здесь эксперт устанавливает нужные параметры оценивания:

  • предназначение оценки;
  • правовая сторона процесса;
  • категория земли;
  • вид собственности;
  • сервитуты;
  • дата оценивания;
  • составление договора об оценивании и т.п.

2. Сбор и анализ полученной информации. Оценщик собирает данные об объекте, изучает разнообразные характеристики участка, осуществляет анализ разного рода факторов, которые прямо влияют на стоимость зем.участка:

  • строения в прилегающих районах;
  • наличие зелёной зоны (состояние, тип и др.);
  • общее состояние окружающей среды;
  • отрицательное воздействие разного рода факторов;
  • данные о расходах и прибыли от использования участка.

Также к отчёту прилагается карта местности, на которой находится участок и его месторасположение, в том числе фотографии объекта недвижимости.

3. Выбор соответствующего метода оценки, выполнение нужных расчётов. Для каждого метода получится разная стоимость земельного участка. Впоследствии оценщик проведёт сравнительный анализ, благодаря которому можно будет увидеть плюсы и минусы каждого из методов.

4. Назначение итоговой стоимости для земельного участка. Она будет обозначена в рублях (если не указано иное в договоре).

5. Составление отчёта. Итоговые результаты оценивания будут оформлены письменно. Отчёт об оценивании является документом доказательного назначения, который предназначается для заинтересованных в результатах лиц (как и самого заказчика). Внутри отчёта находится итоговое заключение и окончательная рыночная стоимость.

пример отчёта об определении рыночной стоимости земельного участка в формате .pdf (Adobe Reader)

Земли сельскохозяйственного назначения

Для каждого вида и категории земель при оценивании берутся во внимание разные факторы. Рассмотрим основные моменты, по которым осуществляется установление рыночной стоимости земучастка на примере земель сельскохозяйственного назначения.Значимость таких объектов определяется возможным назначением и плодородностью земли.

Важными факторами являются: рельеф, особенности почвы, водная составляющая (при наличии). Для оценивания обычно выбирается тот подход, у которого наилучший экономический эффект.Если есть пахотная земля, её можно использовать для выгона скота или в качестве пашни. В данном случае последний вариант гораздо выгоднее в экономическом плане.

Поэтому при оценивании исходить необходимо из него.При определении показателей плодородия почвы эксперты зачастую пользуются бонитировкой. Так называется оценка, которая вычисляется путём сравнивания плодородности при идентичных климатических и агрономических условиях.

Сам этот процесс крайне трудный, поэтому при оценивании земель сельскохозяйственного назначения оценщики используют уже готовые показатели бонитировки.После изучения всех аспектов и определения способа использования земли, эксперт создаёт модель доходов. Она учитывает расходы и прибыль собственника за определённый временной отрезок.

Положительная разница относительно доходов и растрат дисконтируется в нынешние показатели, на основе чего эта цена и будет считаться рыночной стоимостью.

Определение рыночной стоимости, в некоторых ситуациях, довольно трудоёмкий процесс, но очень важный.

Если кадастровая стоимость вгоняет Вас в долги по налогам, не лишним будет провести дополнительную оценку рыночной стоимости и потребовать пересчёта в суде. А с самой оценкой при необходимости Вам помогут компании, занимающиеся этим вопросом.

Выделите текст и нажмите Ctrl+Enter

Источник: https://sovetadvokatov.ru/291-rynochnaja-stoimost-zemelnogo-uchastka.html

Рыночная стоимость 1 сотки земли – как правильно узнать

Как рассчитать стоимость земельного участка для продажи

Те, кто задумался о покупке или продаже земельного участка, задаются вопросом как узнать стоимость земли.

И опытные, и начинающие землевладельцы признают, что это непростой вопрос, ответ на который зависит от самых разнообразных факторов. Среди них и рельеф участка, и экономическая ситуация в стране.

Кроме того, цена может быть кадастровой или рыночной. Рыночная стоимость 1 сотки земли определяется с учетом множества нюансов.

В первую очередь, напомним, что сотка это 100 квадратных метров, а 100 соток – это 1 гектар.

Источник Стоимость земли зависит от многих факторов: чем более выгодное расположение участка тем выше на него будет цена

Если вы решили купить или продать землю

Без помощи профессионалов-оценщиков в этом случае не обойтись, но уверенность в своих знаниях никогда не помешает. Обязательно перечитайте закон РФ «О плате за землю» и Постановление Правительства «О порядке определения нормативной цены земли».

Не спешите, убедитесь, что участок оценен правильно. Если сомневаетесь, узнайте стоимость аналогичных участков. При покупке соберите как можно больше сведений, поговорите с соседями.

Кадастровая или рыночная

Кадастровая стоимость земли определяется государством и применяется для расчета земельного налога. В России кадастровая цена 1 сотки земли может быть выше рыночной. Нужно ли рассчитывать кадастровую стоимость зависит от того, как и для чего будет использоваться участок.

Для оценки небольших дачных, садоводческих, сельских и городских участков применяется рыночная цена. Для ее расчета покупатель или продавец приглашают независимых экспертов. Если ранее не был определен кадастровый показатель, то рыночная цена может рассчитываться раз в год. В итоге она фиксируется договором купли-продажи.

Кадастровая стоимость земли зависит от многих факторов

При оценке земли, как правило, выделяют четыре основных категории факторов, оказывающих влияние на ее стоимость:

  • Экономические, определяющиеся общим состоянием экономики. К ним относятся активность инвестиционных процессов, интенсивность развития местности, доходы, платежеспособность, уровень занятости и платежеспособность населения.
  • Социальные. Людей притягивают крупные города; варианты землепользования при этом могут быть разными. На стоимость земли в какой-либо области влияют плотность и состав населения, его средний возраст и средний уровень образования, активность культурной и общественной жизни, уровень преступности.
  • Юридические, политические, административные факторы. Для ценообразования важно то, какие льготы предоставляют местные органы власти, контроль землепользования и ставки арендной платы, а также наличие и доступность школ, больниц, дорог, магазинов, общественного транспорта, культурных учреждений.

Рыночная стоимость может быть значительно ниже кадастровой
Каталог участков для загородного строительства в Подмосковье.

  • Факторы, связанные с экологией или с расположением. Глобальное влияние на стоимость участка имеют климат и состояние экологии. Важны также рельеф и форма участка, красота природы, качество почвы, наличие водоемов и полезных строений. Дороже стоят участки, не очень удаленные от дорог. Близость к культурным и историческим памятникам, заповедникам и другим приятным объектам также увеличивает стоимость 1 сотки земли. Расположение рядом с рекой – это с, одной стороны, перспектива рыбалки и водных развлечений, с другой – опасность весеннего разлива.

Стоимость 1 сотки земли в России

Диапазон цен на землю в России очень широк. Самые высокие цены в больших городах и курортных районах.

Рыночная стоимость земли может превышать миллион рублей за 1 сотку. При этом зачастую продавцы, пользуясь ажиотажным спросом, намеренно завышают цены на участки.

Всего несколько примеров стоимости земли в разных регионах России:

  • Ялта (Крым) – 1 611 000 рублей;
  • Москва – от 48 075 до 710 933 рублей;
  • Санкт-Петербург – 1 125 000 руб.;
  • Сочи – 724 000 рублей;
  • Переславль-Залесский – 81 031 руб.;
  • Дзержинск (Нижний Новгород) – 77 000 руб.;
  • Сарапул (Удмуртия) – 10 000 руб.

Чем ближе «к цивилизации» участок располагается тем выше цена за сотку

Благодаря климату и экологическому благополучию в курортных районах стоимость 1 сотки часто выше, чем в Москве. Земля стоит дешевле в удалении от столицы, например, в Удмуртии, Пермской области, Приморье, но и в Подмосковье есть бюджетные варианты.

Стоимость 1 сотки земли в Подмосковье

Дом или дача в Московской области – мечта миллионов россиян. Очень многие хотели бы жить ближе к природе, а работать в Москве. Ценовой диапазон при этом очень широк. Для того, чтобы ответить на вопрос, как узнать стоимость дачного участка в Подмосковье, стоит учитывать следующее:

  1. Расстояние до Москвы. Это основной фактор. Самые популярные участки находятся в 50-60 км от МКАД. Такие участки удобны тем, кто работает в Москве. Расстояние 100-120 км подходит для дачи.
  2. Популярность направлений. На популярность направления прежде всего влияют экологичность и наличие развитой инфраструктуры.
  3. Типы участков. Сейчас многие предпочитают покупать или строить дом в уютных коттеджных поселках с охраной, готовыми коммуникациями и инфраструктурой.
  4. Коммуникации. В последнее время покупатели с готовностью платят за готовые коммуникации и не хотят проводить их самостоятельно.

Коммуникации значительно повышают цену на участок

В Московской области, как и в других районах страны, удобный подъезд к участку, водоснабжение, канализация, электричество есть далеко не везде.

https://www.youtube.com/watch?v=FrOFNq4N9rE

Самые дорогие участки в элитных поселках и поселках бизнес-класса. Имеет значение, является ли покупка земли инвестицией, или же земля приобретается для строительства дачи или капитального дома.

Популярность каждого направления и аспекты, из которых она складывается заслуживают отдельной статьи. Здесь стоит лишь отметить, что в Подмосковье можно купить участок и за 25 тысяч рублей за сотку, и за миллион.

Крупные участки земли (более 10 соток), предназначенные для использования в сельском хозяйстве, стоят от 10 до 30 тысяч рублей.

Подробнее, как узнать стоимость земельного участка в видео:

Заключение

Земля один из лучших вариантов для инвестиций. При выборе и покупке участка следует учитывать множество различных факторов и нюансов. Покупка каждого участка индивидуальна, а в законодательство, регулирующее ценообразование часто вносятся изменения. Поэтому будьте внимательны и обязательно обращайтесь за помощью к профессионалам.

Прочитать позже

Отправим материал на почту

Источник: https://m-strana.ru/articles/rynochnaya-stoimost-1-sotki-zemli/

Рыночная стоимость земельного участка: как рассчитывается?

Как рассчитать стоимость земельного участка для продажи

Земельный участок в большинстве случаев выступает в качестве товара. Под рыночной стоимостью земельного участка понимается специальный экономический показатель цены земли, который устанавливается с учетом изменений ситуации на рынке недвижимости.

Рыночная стоимость земли

Рыночная стоимость может быть установлена самостоятельно владельцем участка при осуществлении его продажи. Однако если данный показатель был рассчитан специалистами с учетом всех влияющих факторов, то его значение будет приближено к реальным, в результате чего процедура продажи будет проходить быстрее.

Значение рыночной цены используется чаще всего при проведении различных сделок с данным видом недвижимости, например, дарении (чтобы оценить величину подарка) или купли-продажи.

В том случае, если установление рыночной стоимости было произведено с помощью специалистов в области оценки, то данный показатель может быть использован также и для определения нормативной стоимости участка (если его кадастровая стоимость неизвестна).

Законодательное регулирование

Основное регулирование вопросов, связанных с установлением и использованием рыночной стоимости земли осуществляется тремя нормативными актами:

  • Земельным Кодексом Российской Федерации (который допускает все возможности эксплуатации земельных ресурсов, которые не будут вредить ее состоянию, а также предполагает осуществление оборота данного ресурса, в том числе, с использованием различных коммерческих механизмов, например, продажи, аренды и т.д.);
  • Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в части установления показателей рыночной стоимости земельных территорий, а также регулирует деятельность организаций, имеющих лицензию на проведение таких мероприятий относительно земель);
  • Распоряжением Министерства имущества и природных ресурсов Российской Федерации №568-р, в котором были утверждены Методические рекомендации по определению рыночной цены земельных участков.

Иными нормативными актами на сегодняшний день регулирование образования рыночной цены на землю не предусмотрено.

Из чего складывается рыночная стоимость?

При проведении определения рыночной стоимости того или иного участка земли должны быть учтены различные факторы:

  • Расположение земельного участка относительно крупных промышленных объектов, а также относительно инфраструктурных сетей;
  • Возможности использования того или иного объекта в соответствии с целями его землепользования;
  • Вид разрешенного использования;
  • Уровень качественного состояния конкретного участка (в том числе, степень негативного воздействия на земли участка в процессе его эксплуатации предыдущим пользователем);
  • Тип того использования участка, который есть на данный момент;
  • Информация о расположении на территории участка каких-либо построек, которые могут улучшить или ухудшить возможности эксплуатации конкретного надела;
  • Информация о проведении процедуры узаконивания имеющихся границ (в том числе, есть ли официально оформленные документы о проведении таких мероприятий);
  • Наличие обременений на участок в различных их юридических формах (сервитут, запрет на возведение построек на конкретной части участка и т.д.).

Кроме перечисленных факторов при формировании рыночной цены участка могут быть учтены и другие факторы, например, нахождение его в долевой собственности или принадлежность одной из частей несовершеннолетнему собственнику (что существенно затрудняет возможность продажи такого участка).

Как определить стоимость?

Проведение определения рыночной стоимости участка может быть осуществлено как самостоятельно собственником, так и с помощью специализированных организаций, имеющих лицензию на проведение оценки различных видов недвижимости, в том числе, земельных участков.

В том случае, если проведение процедуры будет осуществляться с привлечением специалистов, она будет состоять из трех этапов:

  • Подготовительного;
  • Собственно оценки;
  • Формирования отчета.

На подготовительном этапе собственник оцениваемого земельного участка готовит все документы на участок.

В пакет должны входить кадастровые документы, бумаги на все имеющиеся на участке постройки, выписки из землепользовательских документов, подтверждающих наличие или отсутствие обременений на участке (в виде построек или возможности эксплуатации участка для владельцев смежных наделов).

Кроме того, именно на этом этапе происходит подбор организации, которая будет производить оценку, а также заключение договора об оказании услуг.

На этапе собственно оценки специалист выбранной организации изучит все предоставленные документы, при необходимости, выйдет на место расположения участка, и на основе всех имеющихся данных, а также на основе сравнения существующих рыночных предложений по аналогичным участкам рассчитает стоимость конкретного участка с учетом всех его характеристик и существующих особенностей.

Итоговый отчет и стоимость

Этап подготовки итогового отчета завершает процедуру проведения оценки участка.

На этом этапе в отчет включается информация о том, какие документы были изучены, какие данные использованы.

Кроме того, при необходимости (что должно быть оговорено заказчиком при заключении договора оказания услуг) в текст отчета включаются те формулы, которые были использованы при проведении расчетов стоимости участка, с расшифровкой использованных данных.

Стоимость работ по проведению оценки рыночной стоимости того или иного участка колеблется от десяти до шестидесяти тысяч рублей.

На данный показатель оказывает влияние регион заказа оценки, срочность выполнения работ, объем используемых данных и т.д. Кроме того, в сумму проведения оценки включается также и стоимость подготовки (при необходимости) отчета в электронном виде.

Рыночная стоимость земельного участка – особый экономический показатель, который позволяет примерно оценить возможности реализации того или иного земельного надела, предназначенного для определенных целей эксплуатации. Этот показатель складывается из различных факторов, грамотно использовать в формировании окончательной суммы сможет только специалист, имеющий большой опыт работы в данной сфере.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/zemelnyj/ocenka/rynochnaya-stoimost.html

Как оценить стоимость земельного участка? на сайте Недвио

Как рассчитать стоимость земельного участка для продажи

Оценка стоимости земельного участка за городом необходима при заключении договора купли-продажи, перед началом строительства на территории жилых и хозяйственных сооружений, для проведения приватизации. Эта процедура также обязательна при получении кредита под залог объекта недвижимости, разрешении имущественных споров и страховании.

Чтобы объективно определить стоимость сотки земли и всей территории в целом, можно обратиться в компанию по работе с недвижимостью, частному оценщику или выполнить процедуру самостоятельно.

Методики оценивания стоимости земли

Цена земельного участка имеет две разновидности стоимости – кадастровую и рыночную.

Первая необходима при выкупе собственности у государства, выплате налогов и в случаях, когда нужно заложить владения. Рыночная ценность вычисляется перед сделкой купли-продажи. Решить, сколько стоит загородное пространство, собственник может на основе анализа стоимости соседних территорий или на основании вывода эксперта.

Чтобы точно понять, во сколько оценивается земельный участок, используют три метода: доходный, достаточный и прием сравнения. Из них практикующие оценщики чаще всего используют в своей работе доходный способ.

Рассмотрим более подробно особенности различных способов оценивания участков.

Доходный метод оценки

Доходный подход к оцениванию уместен при покупке или продаже участков, которые приносят прибыль. Он базируется на принципах:

  1. Наиболее эффективное использование земли. Суть метода состоит в анализе того, как планируется использование участка, что планируется на нем построить / вырастить / посадить, что приведет к росту его стоимости;
  2. Ожидание – основывается на расчетах покупателя от будущих выгод и доходов от использования земли;
  3. Спрос и предложение. Стоимость земли устанавливается методом сравнения спроса и предложения на аналогичные варианты на рынке;
  4. Замещение. Оценка исходит из факта того, за какую минимальную сумму может быть приобретен подобный участок.

Также при оценке доходным методом учитываются: возможная капитализация прибыли, амортизация объекта недвижимости, ставка дисконтирования, остаточная стоимость и предполагаемое применение земли.

Сравнительный метод

Для определения справедливой стоимости подбирается несколько похожих вариантов, затем определяются степени различия между ними.

Важно, что для сравнения могут быть использованы только предложения с публичной котировкой (выставленные на продажу или проданные объекты), и имеются договора купли-продажи на них.

Основными анализируемыми характеристиками в данном случае становятся:

  1. Площадь и местонахождение участков на карте;
  2. Категория землевладения с разрешенным видом пользования;
  3. Наличие или отсутствие всех видов инфраструктуры (транспортная, энергетическая, социальная и коммунальная);
  4. Экология.

Также должны быть учтены установленные ограничения на пользование.

В профессиональной деятельности оценщик опирается на данные регистрационных служб и страховых компаний, печатные и интернет-издания, информационные службы, данные брокеров и участников недавних сделок и свои персональные архивы. Эксперт может использовать цены и фото, выставленные на специальных сайтах.

Данная технология требует наличия «живого», активного рынка, которым как раз является рынок недвижимости Подмосковья.

Документальная база

Независимо от того, кто будет выполнять операцию – владелец или оценщик, используется идентичный пакет документов:

  1. Сертификат о собственности;
  2. План территории;
  3. Акты на сооруженные здания;
  4. Документация БТИ;
  5. Свидетельство, подтверждающее личность собственника (паспорт);
  6. Выписка из государственного кадастра, кадастровый паспорт.

В случае если владения перешли в собственность по наследству, требуется иметь при себе свидетельство о смерти наследодателя. Когда имущество перешло человеку в результате дарения, то также нужно представить подтверждающий документ.

Самостоятельная оценка

Основное преимущество оценки своими силами – это возможность прилично сэкономить, избежать лишних посредников и переплат. Некоторые собственники при выборе такого метода руководствуются другим — принципиально не доверяют чужим людям изучать их имущество.

Алгоритм самостоятельной оценки земли обычно такой:

  1. В интернете отбираются несколько интернет площадок по продаже участков, обычно самые популярные и с наибольшим каталогом предложений. При этом в приоритете рассматриваются объявления о продаже участков от агентств и застройщиков, а не от частных лиц, так как в организациях землю оценивают профессионалы;
  2. Определяется общая ценовая политика, средние расценки на 1 сотку земли;
  3. Подбираются конкретные предложения, похожие по параметрам с оцениваемой собственностью: по расположению, площади, статусу, характеру местности и т. п.;
  4. Сравниваются наличие инженерных коммуникаций (газопровод, водоснабжение, электричество, канализация). При невозможности такого сравнения из выбранных вариантов, к цене прибавляются возможные расходы на их подключение;
  5. Оценивается качество дорожного покрытия и удобство подъезда: чем дальше от качественных дорог находится земля, тем ниже ее стоимость.

Как оценить участок подороже?

При оценке стоимости земли, важно учесть все критерии, от которых зависит ценность объекта как такового. Наиболее значимым фактором, влияющим на цену является местоположение: где находится земля:

  • в деревне;
  • организованном коттеджном поселке;
  • дачном или садовом товариществе;
  • или возможно является частью сельскохозяйственных угодий.

Еще одним немаловажным фактором является ожидаемая величина прибыли от использования участка и его правовой статус (для ПМЖ, ИЖС и т.д.).

Также принимается в расчет наличие инфраструктуры поблизости, отдаленность от столицы, экологическая ситуация в регионе и ландшафтные особенности. В остальных категориях дополнительно учитываются плодородность почвы, природные факторы.

Нельзя не отметить, что также влияют на цену земли транспортная доступность, наличие поблизости водоемов и лесопарковых зон, наличие рядом заповедных территорий, достопримечательностей, туристических трасс и т. д.

Порядок проведения оценки

Если принято решение провести оценку земли и нанять специалиста, сначала с ним заключается договор, в котором оговариваются сроки выполнения процедуры и денежное вознаграждение.

После подписания соглашения оценщик выезжает на место, осматривает участок и смежные площадки, проверяет на подлинность все документы. Когда все данные собраны и подтверждены, специалист приступает к расчетам.

После того, как проведен анализ по нескольким методам, значения суммируются и вычисляется средняя цена. Итоговые данные заносятся в официальный отчет, на основе которого можно приступать к переговорам по сделке купли-продажи.

Сделки с недвижимостью

Была ли эта статья для вас полезной? Пожалуйста, поделитесь ею в соцсетях:

Не забудьте добавить сайт Недвио в Закладки. Рассказываем о строительстве, ремонте, загородной недвижимости интересно, с пользой и понятным языком.

Источник: https://Nedvio.com/kak-otsenit-stoimost-zemelnogo-uchastka/

Как определить стоимость земельного участка

Как рассчитать стоимость земельного участка для продажи

19/02/2020

Земельный участок обладает стоимостью, которая бывает двух видов: рыночная и кадастровая. Стоит обратить внимание на то, что эти прилагательные не синонимы, это разные понятия, определяющие цену земли. Почему у земельных участков две стоимости? В чем их отличие и может ли одна стоимость заменять другую?

Кадастровая и рыночная стоимости участка

Для того чтобы ответить на подобные вопросы, необходимо разобраться с самими определениями. Итак, в чём же отличия этих двух понятий?

Кадастровая – это цена недвижимости, установленная государственными структурами в процессе оценки, и зафиксированная в государственном кадастре недвижимости, а также наделяет земельный участок юридической значимостью, придавая ему определенные полномочия. Размер определяется в соответствии с процедурой, установленной действующим законодательством, и подлежит изменению не реже чем один раз в три года.

Рыночная – это такая цена, которая выражает стоимость участка в соотношении спроса и предложения. На определение размера оказывает влияние факторы, основными из которых являются категория земли, местоположение территории, и наличие на ней строений. На каждую конкретную дату эти факторы имеют различное значение. Величина отражается в документах купли-продажи.

Определение рыночной стоимости участка

Для расчёта рыночной стоимости необходимо провести процедуру оценки земли. Это важно знать для того, чтобы при процедуре купли-продажи установить объективную цену за участок.

Рыночная стоимостная величина основывается на совокупности критериев, которые учитываются на нескольких этапах оценивания, объединённых в иерархические уровни:

  1. Региональный. Включает 4 фактора:
    • Социальные
    • Экономические
    • Физические
    • Административные и политические
  2. Местный. Это факторы, характерные в пределах определённого населённого пункта:
    • Местоположение
    • Условия продаж
  3. Окружение. Это факторы, связанные с земельным владением, и зависящие от его характеристик:
    • Физические
    • Архитектурные и строительные
    • Эксплуатационные
    • Финансовые

Определение кадастровой стоимости участка

Кадастровая стоимость является основным значимым экономическим элементом оборота земельных участков, и от её размера зависят налоговые расчёты налога на землю и на имущество. Также необходимы эти данные при оформлении ипотечного кредита или залогового обязательства и при разрешении имущественных споров в судебном порядке.

Размер зависит от следующих параметров:

  1. Коэффициент полезности использования участка;
  2. Вида разрешенного использования и категория земель;
  3. Величина объекта оценки;
  4. Местоположение;
  5. Инфраструктура.

Порядок расчета установлен федеральным законом, и определён строгой логической последовательностью действий:

  • Принятие органом власти РФ или муниципальным органом местного самоуправления решения о проведении кадастровой оценки;
  • Формирования реестра участков, подлежащих кадастровой оценке;
  • Определение исполнителя;
  • Составление отчёта о проведённой работе;
  • Установление кадастровой стоимости;
  • Размещение соответствующих сведений на сайте Росреестра;
  • Внесение данных в государственный кадастр.

Методы оценки стоимости земельного участка

Существует 6 действенных методов оценки:

  1. Метод сравнения продаж. Самый простой и эффективный способ, позволяющий определить цену конкретного участка сравнивая с ценами продаж аналогичных объектов.
  2. Метод выделения. Используется для оценки загородных участков при отсутствии данных о продажах земельного участка в окрестности.
  3. Метод распределения (соотношения). Производится на основании соотношения стоимости земли и улучшений в объектах строительства. Для этого необходимы достоверные статистические сведения о соотношении ценового спектра земель и построек на определённом рынке.
  4. Метод капитализации земельной ренты. Основан на наличии достоверной информации о ставках аренды. На основании этих данных можно рассчитать стоимость доходов будущих периодов в виде арендной платы за оцениваемый земельный участок.
  5. Метод остатка. Применяется для оценки незастроенных (вакантных) и застроенных бизнес-объектами участков, предназначенных для коммерческого использования. С помощью такого способа можно рассчитать наиболее выгодное и эффективное использование участка.
  6. Метод предполагаемого использования. Целесообразен в том случае, если использование земельного участка принесёт доход. Применяется при рассмотрении неосвоенных участков.

Таким образом, стоимость земельного участка можно определить несколькими способами, в зависимости от направления дальнейшего использования. Несмотря на то, что между понятиями кадастровая и рыночная цена существенная разница, они взаимосвязаны, и непосредственно влияют друг на друга. Поэтому при учете кадастровой стоимости обязательно принимают во внимание рыночную стоимость.

Источник: https://ibogatyr.ru/blog/kak-opredelit-stoimost-zemelnogo-uchastka/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.