Как расторгнуть договор купли продажи недвижимости

Содержание

Основания для расторжения договора купли-продажи квартиры

Как расторгнуть договор купли продажи недвижимости

Только после регистрации в государственных органах договор по покупке или продаже любого объекта недвижимости, в том числе и квартир, вступает в законную силу.

Иногда происходит так, что договор надо расторгнуть в силу определённых причин. Одна из сторон для этого может подать иск, либо можно договориться добровольно.

Основные положения расторжения договора

Договор прекращает своё действие в любом случае, когда проходит процедура расторжения. Кроме того, между сторонами заканчивается какие-либо правовые отношения.

Но, чтобы отменить сделку, недостаточно одного проявления воли со стороны продавца, либо покупателя. Нужно обращаться в суд, либо добиваться согласия противоположной стороны.

Сама процедура по расторжению проходит в той же форме, в которой договор заключался с самого начала. Это значит, что всё оформляется только письменно.

Практически, сразу стороны приходят к соглашению редко, если вообще приходят. Ни продавец, ни покупатель не могут требовать чего-то, если оно входило в обязательства, уже исполненные до момента отмены сделки.

Исключения – только ситуации, когда подобные действия предусмотрены самим текстом договора.

В каких случаях можно расторгнуть договор купли-продажи

Статья 450 Гражданского Кодекса РФ – документ, где точно прописаны все основания, по которым можно расторгнуть сделку. В основном причиной для этого становятся серьёзные нарушения одной из сторон.

Есть несколько случаев, которые предусмотрены и самим законодательством РФ:

  • Непредвиденные обстоятельства. Это означает, что появляются причины, которые делают невозможным соблюдение условий, описанных в договоре.Эти причины обычно не может предусмотреть ни одна из сторон. Например, они возникают из-за интересов третьих лиц;
  • Ещё один возможный случай – когда покупатель предоставляет оплату в неполном объёме, либо вообще отказывается от неё.Такие нарушения обычно допускают покупатели после того, как прошла регистрация в Госреестре;
  • Когда человек или члены его семьи отказываются выселяться из продаваемой квартиры. Либо не снимаются с регистрационного учёта.

Расторжение до регистрации

Будет гораздо проще закончить этот процесс, если государственная регистрация ещё не закончилась.

Будет считаться, что квартира принадлежит только продавцу. Он сам может выдвинуть требование по расторжению сделки таким образом, чтобы для него рисков было меньше.

При обоюдном согласии остаётся только подписать само соглашение между сторонами.

Расторжение после регистрации

Когда квартира уже переведена покупателю, решить вопрос гораздо сложнее.

Досрочное расторжение сделки возможно в этом случае только на нескольких основаниях. Они должны быть перечислены в законодательстве, либо в тексте самого договора. Согласно Гражданскому Кодексу, аннулировать сделку можно только пока договор действует.

Расторгнуть договор не получится, когда срок сделки истёк и все обязательства выполнены. Такое правило относится к любым сделкам по объектам недвижимости.

Имущество в принципе не возвращают при оформлении расторжения договора, если сделка была выполнена в частичном объёме, но уже проведена процедура государственной регистрации по переходу полномочий на квартиру.

Чтобы была возможность вернуть абсолютно всё, соответствующее условие прописывается либо в начальном договоре при покупке, либо в соглашении по расторжению.

Расторжение по соглашению сторон

Можно не обращаться в судебные инстанции, если удалось достичь обоюдного согласия. Сама подача иска от одной из сторон становится возможной только в том случае, если получен официальный отказ от второй стороны.

Одна сторона должна ответить другой за срок не более, чем в 30 дней. В договоре можно указать другие сроки.

При получении отказа, отсутствии ответа вообще придётся только обращаться к суду.

Расторжение через суд

К составлению иска надо приступать, если достигнуть соглашения так и не удалось, после всех переговоров и сообщений.

Главное – требовать не только расторжения, но и возврата имущества. Многие допускают ошибку, забывая о втором пункте.

Решение судом выносится только на основании требований, предъявленных истцом. Он может расторгнуть договор, но не решит судьбу имущества, которое стало его предметом. Придётся составлять заявление ещё раз, чтобы удовлетворить другое требование.

Потому важно соблюдать несколько основных правил:

  • Можно требовать возместить моральный ущерб, если одна из сторон допустила серьёзное нарушение положений, указанных в законодательстве;
  • Обязательно указывать на возврат переданного имущества;
  • Расторжение договора. Надо указать, на каких именно основаниях выдвигается это требование.

На что следует обращать внимание

Требуется проявлять максимальную осторожность, оформляя любую сделку, чтобы в дальнейшем избежать сложностей.

В соглашении надо закрепить хотя бы пару следующих пунктов:

  • Срок, за который будут переданы денежные средства. Не важно, происходит это до завершения регистрации, либо после соответствующего действия;
  • Саму возможность расторжения, когда одна из сторон не выполняет свои обязательства.

Передаточный акт чаще всего становится основным документом, где фиксируется сам факт передачи квартиры от одного владельца к другому.

Можно использовать и другую форму для оформления этого факта. Переданной квартира будет считаться после подписания всех бумаг, фактической передачи имущества.

Но даже в законодательстве не установлено конкретных сроков, за которые это действие нужно завершить. ГК РФ предлагает лишь одно понятие – разумные сроки. Это весьма условное понятие, в связи с чем соответствующие условия лучше предусмотреть заранее, в тексте самого договора.

Недействительные и расторгнутые сделки – понятия абсолютно разные. Но в результате каждого из этих действий договор перестаёт быть действительным. Свою актуальность теряют и обязанности каждой стороны.

Но, если сделка будет признана недействительной – последствия будут другими, чем при расторжении. Виновная сторона в результате возвращает всё то, что получила в результате заключения первоначального договора.

Если есть необходимость, виновники возмещают и ущерб, причинённый своими действиями. Об этом говорит статья 167 ГК РФ.

Существует несколько случаев для признания любой сделки недействительной:

  • Притворная или мнимая сделка.Первый вариант – когда она заключается для прикрытия других взаимоотношений, второй – когда не создаются какие-либо юридические последствия;
  • Заключение договора при тяжких обстоятельств вроде сговора, насилия, обмана и так далее.Возникнут трудности с признанием недействительности сделки, если имело место мошенничество.Лучше обратиться ещё и в полицию, чтобы завести уголовное дело на лиц, виновных в преступлении;
  • Одна из сторон, заключивших договор, потеряла способность осознанно руководить действиями.Имеется в виду ситуация, когда человек не осознаёт свои решения в какой-то определённый момент – именно, когда подписывается договор;
  • Продавец или покупатель признаны недееспособными, ограниченно способными;
  • Нарушаются нормативные акты, нормы закона.

Действительность той или иной сделки оспаривается, если выяснится, что у организации-владельца квартиры не правильно оформлены уставные документы. Например, когда контракт подписывает лицо, у которого на это не было никаких полномочий. Или если регистрации сделки прошла, но этого не одобрили руководители.

Оплата любого товара – обязанность покупателя, главное условие для состоятельности соглашения между ним и продавцом. Чаще всего ошибки в этом случае совершают при оформлении платёжных документов. Например, рекомендуется проводить только безналичный расчёт, если в качестве продавца выступает организация.

Расписка и акт должны подтверждать факт совершения сделки в том случае, если объект приобретается у физического лица. В расписке нужно написать, какая сумма была передана, кем, кому и за что.

Многие полагают, что для вступления договора в силу достаточно оформить бумаги у нотариуса. Но это убеждение действительности не соответствует.

Любой объект может иметь свои недостатки, но иногда их становится слишком много. Можно перечислить лишь самые распространённые проблемы:

  • Не передаются основные документы по недвижимости;
  • Прописка граждан, которых невозможно выписать;
  • Обременение правами третьих лиц, использование в качестве залога;
  • Техническое состояние хуже, чем указано изначально в договоре.

Закон говорит о том, что такие недостатки надо обговаривать заранее, либо при встрече с покупателем в устной форме, либо в самом тексте договора. Но в таком случае объекты недвижимости будут стоить гораздо меньше.

Прежде всего, покупатели могут требовать снижения цены, либо расторжения договора в судебном порядке, если они приобрели объект, права на который есть у третьих лиц. Такая позиция закреплена в 460 статье Гражданского Кодекса.

Отказаться от договора любой человек может и в том случае, если продавец не предоставляет весь набор с необходимыми документами.

Различные варианты действий есть и при продаже товара с низким уровнем качества. Например, допускается потребовать замену.

Заключение предварительных договоров необходимо, если продавцы получают определённый аванс. В этом договоре указывается, в какой срок должна быть перечислена полная оплата.

И упоминается об ответственности каждой из сторон в случае, если они не выполняют своих обязательств:

  • За оформление документов в этой ситуации обычно отвечает нотариус.Но нет ничего противозаконного, если обе стороны составят бумаги собственноручно;
  • Покупатель должен письменно уведомить продавца, если по каким-то причинам он не может передать всю сумму в срок, установленный ранее. В этом же письме можно просить об отсрочке;
  • Продавец возвращает покупателю задаток в увеличенном размере, если он не даёт согласия на подобные действия, вне зависимости от причин отказа. После этого осуществляется выплата штрафа, о чём должно быть напрямую сказано в тексте договора.Именно этот пункт чаще всего становится причиной судебных разбирательств;
  • Покупателю необходимо написать заявление в арбитражный суд, если продавец нашёл более выгодные условия для продажи, и не хочет тратить время на ожидания.В заявлении указываются причины, по которым возникло недопонимание;
  • Но в такой ситуации есть вероятность получить лишь сумму, которая и служила авансом;
  • Обращаться в суд придётся и в том случае, если по каким-либо причинам от дальнейшего оформления сделки отказался покупатель.

При оформлении сделок лучше привлекать опытных специалистов. Ведь далеко не каждый человек без профессионального образования сможет разобраться абсолютно во всех тонкостях.

Многолетняя практика и высшее юридическое образование станут гарантом для обеих сторон, позволят сэкономить деньги и время.

Источник: http://prokvartiru.com/pokupka/rastorzhenie-dogovora-kupli-prodazhi

Расторжение договора купли-продажи недвижимости: одностороннее и по соглашению

Как расторгнуть договор купли продажи недвижимости

В соответствии с законодательными актами расторжение договора купли-продажи недвижимости возможно с согласия всех участников сделки, в одностороннем порядке или по другим основаниям. Отказаться от соглашения можно до или после регистрации, если имеются особые причины. После процедуры покупатель возвращает объект недвижимости, а продавец все полученные денежные средства.

Расторжение договора купли-продажи недвижимости

Расторжение договора купли-продажи квартиры или дома имеет свои особенности. Если стороны смогли прийти к общему решению, то в соответствии со ст. 450 ГК РФ, они заключают об этом соглашение. При расторжении договора по обоюдному согласию участники сделки не обязаны кому-либо объяснять мотивы и причины этого.

Справка! Соглашение заключается в письменной форме, как и договор купли-продажи. Документ в обязательном порядке заверяется у нотариуса.

Добровольное соглашение об аннулировании сделки можно заключить только в случае, если другие условия не прописаны в договоре или законодательном акте.

В документе указываются следующие сведения:

  • информация об обоих участниках процесса, паспортные данные;
  • реквизиты расторгаемого договора;
  • характеристики объекта недвижимости;
  • обязанности продавца и покупателя;
  • порядок и сроки возврата денег и приобретенного имущества;
  • дата и подписи.

Если зарегистрировано право собственности на нового владельца, то понадобится подать заявление для перерегистрации.

Последствия расторжения договора следующие (ст. 453 ГК РФ):

  1. Обязательства сторон прекращаются после подписания соглашения или вынесения судебного решения.
  2. Участники сделки не вправе требовать возврат того, что было ими исполнено до расторжения договора.
  3. При аннулировании соглашения из-за неисполнения одной из сторон договоренностей, вторая может требовать возмещение убытков.

Если участник сделки исполнил свои обязательства полностью или частично, а взамен ничего не получил или условия выполнены неравноценно, то применяются правила возврата вследствие неосновательного обогащения (гл. 60 ГК РФ).

До регистрации

До регистрации права перехода собственности продавец и покупатель могут заключить соглашение об отказе от сделки. При этом необходимо подать заявление в Росреестр, если туда уже переданы документы.

После регистрации

Договор расторгается после регистрации перехода права собственности только в том случае, если его действие не прекратилось:

  • объект недвижимости фактически не был передан новому владельцу;
  • покупатель не оплатил сумму, указанную в договоре;
  • участники сделки не в полном объеме исполнили свои обязательства друг перед другом.

Если действие договора завершено и обеими сторонами выполнены все условия, то расторгнуть его не получится. Для того, чтобы вернуть изначальное положение дел, нужно будет заключить новую сделку купли-продажи.

Основания для расторжения

Договор может расторгаться по инициативе покупателя или продавца, если у них имеются для этого существенные основания. Причинами отмены сделки может стать изменение жизненных обстоятельств по независящим от сторон причинам.

продавцом

Сделка может быть расторгнута продавцом во внесудебном порядке по следующим основаниям:

  • в связи с неуплатой части или всей суммы;
  • из-за несвоевременного внесения платежей за объект недвижимости, проданный в рассрочку;
  • при отказе покупателем принимать и оплачивать квартиру.

Продавец не может отказаться от сделки в одностороннем порядке в случае получения более половины стоимости или если это противоречит условиям договора.

покупателем

Односторонний отказ от исполнения соглашения покупателем допускается в следующих случаях:

  • продавец отказывается передать квартиру или дом;
  • обнаружены существенные недостатки в объекте недвижимости;
  • недвижимость обременена правами третьих лиц, о чем не было указано в договоре;
  • в квартире проживают жильцы, которые не собираются выселяться.

Если в результате предварительного соглашения продавцу был передан задаток, то он возвращается в двойном размере, когда сделка не исполнена по вине нынешнего собственника квартиры.

В течение какого срока можно расторгнуть?

В законе не предусмотрен срок для расторжения договора купли-продажи. Соглашение может быть признано недействительным через суд. Поэтому срок расторжения напрямую связан со сроком давности судебных исков.

https://www.youtube.com/watch?v=fUcBzPqIR_w

Гражданин может обратиться в суд в течение 3 лет с момента, когда узнал, что его права или интересы были нарушены.

Источник: https://zakonportal.ru/imushhestvo/rastorzhenie-dogovora-kupli-prodazhi-nedvizhimosti

Расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации в 2021 году

Как расторгнуть договор купли продажи недвижимости

Расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации возможно только в судебном порядке. Без суда обойтись тоже можно, но нужно знать тонкости, которые позволят «обойти» закон, не нарушая его.

Рассмотрим, как это сделать правильно, на каких основаниях можно аннулировать сделку, что делать, если спорное жилье куплено в ипотеку, какие документы понадобятся, что нужно для обращения в суд, куда подавать исковое заявление, какая госпошлина уплачивается и что делать после получения решения суда.

Что относится к недвижимому имуществу

Согласно ст. 130 ГК РФ, к недвижимому относится имущество, перемещение которого невозможно без существенного разрушения и невозможности дальнейшего использования.

Это может быть квартира, машино-место, гараж, земельный участок, комната, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, участки нет.

Также недвижимостью считаются воздушные и морские суда, подлежащие государственной регистрации.

По закону собственник недвижимости вправе распоряжаться ею по своему усмотрению: продавать, дарить, менять, завещать.

Но если владельцев несколько, при продаже придется предоставить им преимущественное право покупки (ст. 250 ГК РФ). Для этого нужно уведомить их о своих намерениях.

Если они не приобретут продаваемую долю в течение месяца, можно выставлять ее на продажу третьим лицам.

Важно! Преимущественное право не распространяется на покупку доли, выделенной в натуре. Оно касается только доли в праве собственности.

Иногда после оформления договора купли-продажи (далее – ДКП) у нового или старого собственника возникает желание расторгнуть его и вернуть обратно жилье или деньги. На практике это сделать не так-то просто. Рассмотрим, какие могут быть основания и что делать, если переход права собственности уже зарегистрирован.

Можно ли расторгнуть договор после регистрации без суда

Расторгнуть ДКП после регистрации права собственности на покупателя нельзя. По закону договор считается исполненным, и даже если обе стороны согласны с возвратом, придется обращаться в суд.

Регистрацией занимается Росреестр, но документы можно подавать через МФЦ. Если расторгать по соглашению сторон, регистратор его не примет – ему нужно решение суда, вступившее в силу. Без суда можно отказаться от сделки только до или в процессе регистрации.

Но есть и другой вариант. Он актуален, если обе стороны согласны с возвратом: продавец – получить недвижимость обратно, а покупатель – деньги. Стороны могут оформить обратный договор купли-продажи, указав в нем стоимость, по которой объект был продан изначально.

Налоги платить не придется, несмотря на то, что продавец не владеет недвижимостью более 5 лет. Прибыли от сделки у него не будет, следовательно, НДФЛ уплате не подлежит. В налоговую достаточно представить 3-НДФЛ и первоначальный ДКП для подтверждения одинаковой стоимости жилплощади по обеим сделкам.

Важно знать! Для возврата имущества путем оформления нового ДКП основания неважны. Достаточно желания обеих участников сделки.

Пример. Женщина продала квартиру за 3 000 000 руб. своей родственнице, собираясь уезжать жить в другой город.

Через некоторое время обстоятельства изменились, и она решила вернуть жилье обратно. Они договорились об этом, и оформили ДКП, согласно которому бывшая покупательница наоборот становится продавцом.

Стоимость недвижимости по договору – 3 000 000 руб. Налог в этом случае не платится.

Если бы новая собственница решила продать бывшей владелице жилье дороже – например, за 3 200 000 руб., – ей бы пришлось заплатить НДФЛ от прибыли:

200 000 × 13% = 26 000 руб. – сумма к уплате без налогового вычета. Вычет в 1 000 000 руб. фактически освободил бы от налогообложения.

Основания для расторжения договора

Если сторонам не удается договориться о заключении обратного ДКП, придется обращаться в суд. Просто так это сделать не получится: нужны основания, согласно которым суд примет решение о признании договора расторгнутым.

Какие могут быть основания:

  • Существенное нарушение условий договора покупателем или продавцом;
  • Существенное изменение обстоятельств.

Разберемся, что подразумевается под этим.

Существенное нарушение условий договора

Нарушение условий договора считается существенным, когда одна из сторон сделки, чьи права были нарушены, лишается того, на что могла рассчитывать при заключении ДКП (ст. 450 ГК РФ).

Например:

  • В ДКП указано, что в квартире нет зарегистрированных граждан, но впоследствии выяснилось, что они все же есть. Новый собственник вправе потребовать аннулирования прописки в досудебном порядке, при невыполнении требований – обратиться в суд;
  • Недвижимость продавалась с рассрочкой, и покупатель не выполняет обязательства, нарушает сроки внесения платежей;
  • Новый владелец обнаружил недостатки, о которых не был предупрежден заранее, и на их устранение придется потратить несколько сотен тысяч рублей.

Примечание: на практике доказать нарушение условий ДКП по части недостатков имущества нелегко. Важно, чтобы они возникли в период владения недвижимостью продавцом, он знал о них, но не предупредил покупателя и не отразил это в акте приема-передачи.

Существенное изменение обстоятельств

Под существенным изменением обстоятельств подразумеваются ситуации, зная о которых покупатель или продавец никогда бы не заключили сделку.

Здесь важно соблюдение одновременно нескольких условий (ст. 451 ГК РФ):

  • Сторона, желающая расторгнуть ДКП, не могла во время подписания предугадать, что эти обстоятельства наступят;
  • Обстоятельства нельзя было предотвратить;
  • В ДКП не указано, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона;
  • Исполнение договора на прежних условиях повлекло бы для стороны существенный ущерб, при котором она лишилась бы того, на что могла бы претендовать в результате сделки.

Важно знать! Оспорить ДКП в такой ситуации тоже сложно. Все обстоятельства придется доказывать в суде. При этом не получится вернуть недвижимость или деньги, если заинтересованная сторона могла догадываться о возможном наступлении проблемной ситуации.

Например, не получится оспорить ДКП с рассрочкой, если новый собственник потерял работу и не может вносить платежи. Судья с большой долей вероятности скажет, что увольнение можно было предугадать, поэтому оно не является основанием для расторжения сделки. Сюда же относится и получение инвалидности плательщиком.

Признание договора недействительным

Есть еще один вариант – признать ДКП недействительным по основаниям, указанным в § 2 гл. 9 ГК РФ. Последствием недействительности сделки является возврат недвижимости продавцу, а денег – покупателю (ст. 167 ГК РФ).

Какие могут быть основания:

  • Продавцом оказался недееспособный человек, чья недееспособность установлена судом до подписания ДКП. Сделки от его имени вправе совершать только опекун с разрешения органа опеки;
  • Продано имущество несовершеннолетнего без разрешения органа опеки;
  • При подписании ДКП на покупателя или продавца осуществлялось моральное или физическое давление;
  • В момент заключения сделки одна из сторон была в состоянии опьянения, и не могла осознавать последствия в полной мере;
  • Договор составлен с нарушением требований законодательства или под влиянием заблуждения;
  • Проданное имущество приобреталось в браке, и продавец не взял нотариальное согласие супруга на продажу. Оно обязательно, даже если супруги развелись, но имущество не поделено;
  • ДКП заключен с целью прикрытия другой сделки.

Потребовать признания ДКП недействительным вправе продавец, покупатель или третье лицо, защищающее интересы гражданина. Например, орган опеки, если речь идет о незаконной продаже недвижимости несовершеннолетнего или недееспособного.

Если оформлена ипотека

С оспариванием ДКП ипотечной квартиры все сложнее, т.к. здесь задействуется третья сторона – банк, у которого она находится в залоге. Без его согласия недвижимость нельзя дарить, продавать или менять, но некоторым кредиторам достаточно уведомления о запланированной сделке.

Здесь есть несколько вариантов:

  • Обойтись без суда. Бывший собственник возвращает нынешнему (покупателю) часть уплаченных им денег для погашения ипотеки, тот закрывает кредит. Перед этим заключается предварительный ДКП. После отдается остальная сумма, заключается основной ДКП;
  • Обратиться в суд. Если исковые требования удовлетворят, недвижимость вернут бывшему владельцу, а он выплатит деньги на счет банка для погашения ипотеки.

Важно знать! Конечный исход зависит от обстоятельств конкретного дела и мнения кредитора.

Как расторгнуть договор купли-продажи недвижимости через суд: пошаговая инструкция

Чтобы расторгнуть договор купли-продажи недвижимости, нужно подать исковое заявление в районный или городской суд по месту жительства ответчика.

Как все выглядит пошагово:

  1. Истец собирает документы, подтверждающие основания для расторжения, затем составляет исковое заявление с отсылкой на них.
  2. Копия заявления направляется ответчику, лучше Почтой России: в суд понадобится документ, подтверждающий получение иска второй стороной.
  3. Заявление и остальные документы подаются в суд.
  4. Судья назначает предварительное слушание, на котором дело готовится к разбирательству (ст. 152 ГПК РФ).
  5. Во время разбирательств выслушиваются доводы сторон, изучаются доказательства, даются свидетельские показания.

По итогу судья единолично принимает решение, оно вступает в силу через месяц. Его копии можно получить в течение 5 дней после принятия в окончательной форме, они выдаются всем участникам процесса, одна направляется в Росреестр. Нужно прийти со своей копией и подать заявление о переоформлении права собственности на основании решения суда.

Скачать образец искового заявления

Документы

При обращении в суд понадобится исковое заявление, расторгаемый ДКП, уведомление о вручении заявления ответчику, паспорт. Если проводилась экспертиза недвижимости – экспертное заключение. Пригодятся любые документы, относящиеся к делу.

Госпошлина

Размер госпошлины равен 300 руб., она уплачивается истцом при подаче заявления. Если требования удовлетворят, судебные расходы взыщут с ответчика.

Сроки обращения в суд и разрешения дела

Обратиться в суд можно в течение трех лет с момента регистрации права собственности. Само дело рассматривается и разрешается не позднее двух месяцев с даты подачи заявления. Но сроки могут затянуться, если есть основания для приостановления производства.

Судебная практика

Расторгнуть ДКП недвижимости в суде тяжело, но при грамотной подготовке к разбирательствам и умении обосновать свою позицию вполне возможно.

Вот несколько примеров реальных решений по делам, в которых исковые требования о расторжении удовлетворены в полном объеме:

Возможные проблемы

Бывший продавец при оспаривании может столкнуться с такой проблемой, как отсутствие или непринятие судом доказательств, подтверждающих основания для аннулирования сделки. То же самое касается и покупателя, действующего со стороны истца.

Еще одна проблема кроется в регистрации несовершеннолетних в спорном жилье. Закон защищает их права, и даже если судья на стороне истца, выписать ребенка из квартиры будет тяжело.

Если вам требуется помощь, вы можете задать вопрос нашим юристам и получить подробную консультацию. Для этого достаточно позвонить по бесплатному номеру или оставить обращение через специальную онлайн-форму на сайте.

Источник: https://glavny-yurist.ru/rastorzhenie-dogovora-kupli-prodazhi-nedvizhimosti-posle-registracii.html

Как расторгнуть договор купли-продажи недвижимости после её регистрации?

Как расторгнуть договор купли продажи недвижимости

Процесс расторжения договора купли-продажи может быть инициирован только обеими сторонами. Если же инициатором выступает один из участников, то вопрос решается в судебном порядке, либо с помощью посредника, который сможет убедить вторую сторону расторгнуть договор купли-продажи недвижимости после регистрации.

Аннулирование такого документа, как договор купли-продажи недвижимости, является сложным процессом. Даже опытным юристам бывает сложно верно оценить ситуацию. Данный вопрос регламентируется Гражданским Кодексом РФ, главой 29, «Изменение и расторжение договора», где указано, что разрыв договорённости возможен по ряду причин.

Прекращение отношений между сторонами возможно на любом этапе сделки, в том числе и после её регистрации. Для осуществления таких намерений должны быть представлены серьёзные основания и получено согласие обеих сторон. В редких случаях расторжение может быть инициировано и в одностороннем порядке.

Законодательная база для рассмотрения данного вопроса состоит из таких статей:

  • Статья № 450 — оговариваются причины, которые могут служить основой для расторжения договорённости;
  • Статья № 451 — рассматривается процесс прекращения отношений в связи с тем, что у одной или обеих сторон изменились обстоятельства;
  • Статья № 452 — описывается регламент процесса расторжения;
  • Статья № 453 — указываются возможные последствия прекращения сделки.

Помимо вышеуказанных нормативно-правовых актов, в законодательную базу по данному вопросу входит также федеральный закон № 122, который выступает основой при оформлении любых сделок с недвижимым имуществом.

Данный закон обязывает регистрировать любые сделки по недвижимости, как покупку объекта, так и расторжение договора.

Согласно данному документу, регистрация должна проводиться в двух случаях:

  1. Переход права на собственность.
  2. Любые сделки, где объектом взаимоотношений выступает недвижимость.

Из этого исходит, что для того чтобы договор купли-продажи имел юридическую силу, должна пройти регистрация и самой сделки и смены собственника.

Для процесса расторжения сделки купли-продажи недвижимых объектов предусмотрен срок исковой давности. Так, оспорить правомерность документа одна или обе стороны имеют право в течение 3 лет с момента регистрации.

Расторжение договора одной из сторон или по обоюдному согласию

Подобный вид договоров может быть расторгнут по судебному решению или обоюдному согласию сторон. Именно последний вариант является наиболее выгодным для продавца и покупателя, но на практике достичь предварительного соглашения бывает очень сложно.

Если же обе стороны согласны на аннуляцию, то заключается подобный договор, где продавец становится покупателем и наоборот. При участии юристов или нотариуса происходит обратный обмен денежными средствами и правом собственности на жильё.

Следует обратить внимание на такой момент: стандартная форма договора не предполагает возмещение расходов. То есть, если продавец уже получил аванс, то забрать его практически невозможно, даже в судебном порядке. Такой пункт следует заранее обсудить с продавцом и внести его в договор.

Если же одна из сторон не давала своего согласия на расторжение документа, то есть возможность подать исковое заявление в суд. Рассматриваться прошение будет в двух случаях:

  1. Одной стороной были нарушены условия договора.
  2. Имеет место быть форс-мажорная ситуация.

Речь идёт о внезапно всплывших обстоятельствах сделки, скрытых от второй стороны. К примеру, распространена ситуация, когда бывший заключённый возвращается домой, а его жильё уже продаётся в собственность другому владельцу.

Чаще всего исковые заявления от покупателя подаются по причине наличия долгов за жилую недвижимость, которые предыдущий владелец отказывается выплатить. Продавец же в праве подать прошение, если он так и не получил полную сумму стоимости, прописанную в договоре. В таком случае, он должен будет предоставить квитанции о получении каждого платежа.

Основания для расторжения сделки

Расторгнуть оформленные взаимоотношения между продавцом и покупателем возможно в таких случаях:

  • Были нарушены ключевые пункты договора;
  • Расторжение регламентируется законом;
  • Продавец и покупатель пришли к такому решению взаимно;
  • По постановлению суда.

Расторжение сделки предусматривает собой прекращение его действия, если он исполнен ненадлежащим образом или не исполняется вовсе. Основанием для начала процесса аннуляции такого юридического документа может служить один следующих пунктов:

  • На жилплощади есть обременения в виде долгов.
  • Приобретённая недвижимость не была полностью оплачена.
  • Одной из сторон были намеренно или ошибочно предоставлены поддельные бумаги, продавец умолчал о серьёзных дефектах жилья.
  • Документ нарушает права недееспособных или несовершеннолетних лиц.
  • Жильцы не сняты с регистрации и не покидают жилую площадь.
  • Выяснилось, что недвижимость арестована.

К прекращению отношений между продавцом и покупателем может привести и тот факт, что уставные бумаги одной из сторон не в порядке (в случае, когда продавец или покупатель — юридическое лицо).

Как происходит процесс расторжения договора

Согласно досудебному порядку урегулирования, стороны обязаны сделать попытку прийти к взаимному соглашению. В случае достижения результата мирным путём, продавец и покупатель подписывают соглашение о расторжении договора о купле-продаже.

В документе нужно указать:

  • Личные данные сторон.
  • Адрес и регистрационный номер жилья.
  • Порядок оплаты расходов на оформление.
  • Пункт о возврате недвижимости, где указать сроки.
  • Подтверждение, что имущество не заложено и не передано третьим лицам.

Такое соглашение подлежит регистрации, которая совершается на основании заявлений, поданных участниками сделки. Единый государственный реестр делает соответствующую запись о прекращении взаимоотношений между сторонами.

Расторжение документа по взаимному согласию можно оформить в любое время, а собственники самостоятельно должны установить, как они будут распоряжаться имуществом (в какие сроки будут возвращены средства или когда собственность снова перейдет в руки предыдущих владельцев). Закрепить такую договорённость следует документально.

Если же сделка уже прошла частичное оформление, то есть право перехода собственности было оформлено, то такое соглашение между продавцом и покупателем не может являться основанием для возврата жилой недвижимости предыдущему владельцу.

В случае, когда регистрация уже завершена, договор прекращает своё действие, потому аннулировать уже нечего. Здесь возможны два варианта:  обращение одной из сторон в суд (если есть достаточно веские юридические основания) или оформление нового договора обратного действия при согласии сторон.

Особенности расторжения через суд

Отменить действие договора посредством судебного разбирательства можно, когда стороны не смогли достичь взаимопонимания и разрешения ситуации в добровольном порядке.

  В таком случае, в исковом заявлении должны значиться сведения не только об объекте недвижимости, но и об имуществе.

  Если этого не будет сделано, распоряжение суда сможет удовлетворить лишь указанное в иске требование, а именно, возврат недвижимости. Определять же судьбу остального имущества будет его прежний владелец.

По Гражданскому Кодексу РФ, при постановлении суда о признании сделки ничтожной, покупатель потеряет право собственности на недвижимость, но возможность пользования имуществом, находящимся на её территории, за ним сохранится. Чтобы этого избежать, в исковом заявлении следует указывать все нюансы.

Если же иск не содержал пункта касательно дальнейшего распоряжения имуществом, то для полного возвращения прав истцу придется повторно обращаться в суд. Это может потребовать немало времени, потому желательно с первого раза занять правильную позицию и составить документы верно.

Чтобы добиться возврата квартиры в одностороннем порядке, необходимо указать в иске следующие пункты:

  1. Причиной обращения в суд является расторжение предварительно заключенного договора купли-продажи. Здесь же указывается веская причина, побудившая истца на подобные действия.
  2. Требование о возврате всего имущества, расположенного на территории квартиры, ее прежнему владельцу.
  3. Прошение возместить материальный и моральный ущерб. Для такой компенсации у истца должны быть серьезные основания. Они могут возникнуть при нарушении условий договора.
  4. Указать прочие нюансы, обязательные к выполнению каждой из сторон по окончании сделки. Речь может идти об оплате  коммунальных услуг после того, как будет пройдена государственная регистрация.

Главное при подаче искового заявления — это четко определить требования.  Необходимо настаивать не только на расторжении договора купли-продажи, но и на отмене тех нюансов сделки, которые уже успели вступить в силу.

Помимо искового заявления нужно предоставить сам договор купли-продажи и правоустанавливающие документы на недвижимость.

Возможные негативные последствия

Как уже упоминалось выше, компенсация ранее затраченных средств, является невозможной. В некоторых случаях происходит следующее: покупатель вносит определенную сумму денег, но в результате так и не получает недвижимость. Очевидным решением в подобной ситуации станет расторжение договора в одностороннем порядке.

Однако добиться от продавца возврата средств не получится, поскольку одной из стороны были выполнены обязательства до фактического расторжения сделки. В подобных ситуациях покупатель имеет все шансы выиграть дело, но при этом остаться без денег и без жилья.

По этой причине при подписании договора желательно предусмотреть пункт, согласно которому средства будут возвращены в полном объеме при расторжении соглашения. Очень важно на этом этапе  уделить внимание обязанностям сторон, что обеспечит защиту покупателю и продавцу при возникновении между ними разногласий.

Случаи, при которых договор невозможно расторгнуть

Расторжение договора считается невозможным, если обе стороны соблюли его условия, а сам документ был зарегистрирован.

К примеру, при заключении сделки купли-продажи, покупатель переводит деньги на счет продавца. После этого происходит регистрация бумаг  с последующей передачи прав собственности.

Если у одной из сторон возникнет желание отказаться от сделки по завершении данного этапа — сделать этого не удастся.

Обратного хода не получится добиться даже посредством судебного разбирательства. Основанием для суда в данном случае может стать лишь нарушение, произошедшее на каком-либо этапе сделки. При его отсутствии, расторжение договора в одностороннем порядке будет невозможным.

по теме:

Заключение сделок с недвижимостью требует учета целого ряда нюансов. Для того чтобы расторгнуть договор в случае нарушений одной из сторон, необходимо чётко определить особенности, относительно которых будет происходить обратный ход сделки. В противном случае, даже судебное разбирательство может не помочь истцу вернуть первоначальное положение дел.

Источник: https://lawhelp.center/kvartira/ostalnoe/rastorzhenie-dogovora-kupli-prodazhi-nedvizhimosti-posle-registracii.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.