Как выбрать коммерческое помещение для покупки

Содержание

Зарабатываем на аренде: как выбрать коммерческую недвижимость — блог о коммерческой недвижимости AMO.ru

Как выбрать коммерческое помещение для покупки

Эксперты сходятся в своих оценках: структура интереса покупателей сегодня распределяется следующим образом:

  • 1 место – торговая недвижимость;
  • 2 место – офисная;
  • 3 место – помещения в МФЦ (многофункциональных комплексах).

Каждый вариант имеет свои плюсы и минусы, которые необходимо проанализировать перед тем, как принять решение о покупке.

Если вы приобретаете крупный объект, оптимальным вариантом станет обращение в консалтинговую фирму, которая сможет детально проанализировать его инвестиционную привлекательность объекта и предложить экономические модели окупаемости.

Если речь о небольшом магазине или офисе – даже по суперпривлекательной цене – лучше запастись терпением и проанализировать все «за» и «против».

Локация

Разговор о локации без привязки к конкретному бизнесу бесполезен. Маленький продуктовый магазин в спальном районе города может принести вам куда больше дохода, чем такой же, но в центре: жители престижных домов скорее отправятся в крупные маркеты. И наоборот, большой и хорошо оформленный ресторан на отшибе не привлечет посетителей даже низкими ценами и вкусной кухней.

С офисной недвижимостью немного сложнее. Поскольку арендные ставки в центре высоки, компании готовы работать и за пределами ТТК, если их бизнес это позволяет. Но вопрос транспортной доступности здесь крайне важен: востребованы офисы, которые находятся на небольшом удалении от метро и находятся в районе с развитой инфраструктурой.

Конкурентное окружение

Не оценив конкурентное окружение, невозможно спрогнозировать будущий доход от аренды. Пожалуй, это самый сложный и затратный по времени пункт.

Если помещение имеет определенное назначение – магазин, парикмахерская, салон красоты – это упрощает дело, так как вы сможете самостоятельно проанализировать, много ли вокруг конкурентов, какими преимуществами и недостатками обладает ваше помещение.

Кто потенциальный арендатор офисной недвижимости – сказать невозможно. На помощь приходят специализированные порталы (в том числе и AMO.RU), с помощью которых вы сможете посмотреть, какие бизнес-центры есть в районе, какова динамика арендных ставок, часто ли меняются арендаторы.

Неукоснительно следуйте правилу «доверяй, но проверяй»: конечно, собственник помещения будет убеждать вас, что арендаторы выстроятся в очередь, а арендные ставки здесь максимальны. На деле все может оказаться, мягко говоря, не так.

Выгодно ли приобретать коммерческую недвижимость в новостростройках? С одной стороны вы сможете «застолбить» удачное место, с другой – нет гарантий, что по соседству не построят здание-конкурент (супермаркет или деловой центр). При этом инфраструктура у новостроек, как правило, развита плохо. Поэтому такой вариант стоит рассматривать, если большинство домов в квартале уже сданы, а строительства новых объектов не предвидится.

Качество и состояние помещения

Объект ритейла, расположенный на первом этаже элитного дома и аналогичное помещение в типовой новостройке имеют существенные отличия. Точно так же офис класса А и В отличается от класса С.

Престижность офиса – это имидж, реноме компании, поэтому благонадежные арендаторы вряд ли обратят внимание на старое здание с устаревшими инженерными системами и неудобной кабинетной планировкой.

В то же время небольшой офис, расположенный в солидном БЦ, окажется куда более востребованным.

Другие STOP-моменты, которые понизят востребованность помещения:

  • Недостаточная мощность энергосети. Очень важный фактор для магазинов, кафе, салонов красоты и других арендаторов с большим количеством оборудования;
  • Наличие жилых квартир сверху. Если соседи затопят помещение, ремонт придется переделывать, а работу останавливать. К тому же жильцы нередко пишут жалобы на шум, запахи и прочие неудобства;
  • Отсутствие собственной парковки перед зданием;
  • Непрезентабельный фасад;
  • Плохая работа управляющей компании.

Делать ли ремонт?

Понятно, что отделка существенно увеличит ваши затраты. Но если помещение в ужасном состоянии, арендаторы просто не обратят на него внимания. Поэтому косметический ремонт в нейтральных тонах лучше сделать.

Офис или ритейл?

Прибыльность у помещений формата street-retail немного выше, чем у офисов, но и проблем с ними гораздо больше.

Поэтому если вы не хотите рисковать, мы рекомендуем обратить внимание на небольшие (до 100 м2) офисные блоки в готовых или строящихся бизнес-центрах с хорошей локацией. Доходность такого варианта – 18-20%.

Преимущества – современные планировки, надежные инженерные системы, профессиональная управляющая компания. Вам не придется то и дело срываться с места, чтобы решить очередную возникшую проблему – с этим справится сервисная служба.

Мнения экспертов:

Михаил Миронов, коммерческий директор «Р7 Групп»:

– Компаниям с непрофильными активами в виде коммерческой недвижимости крайне сложно конкурировать на рынке недвижимости с девелоперами.

Неэффективное управление и неправильная оптимизация активов принесут своему владельцу скорее убытки, чем прибыль. Причина – отсутствие опыта в принятии стратегических решений в области управления недвижимостью.

А более глубокое погружение в управление непрофильными активами может негативно сказаться на ведении профильного бизнеса.

По данным причинам такие компании все чаще прибегают к консалтинговым услугам в сфере управления недвижимостью. Значение профессионального консалтинга нельзя недооценивать.

Разработка  стратегии управления, политика выбора оптимальных арендных ставок, оперативное реагирование на изменения в области ценообразования, налогообложения – все это требует опыта, аналитики и глубокого знания рынка изнутри.

Полный пакет консалтинговых услуг позволяет экономить время клиента и оптимизировать затраты.

Анжелика Белянина, руководитель отдела продаж CapitalRent:

– Доходность качественного помещения может достигать до 10% годовых, что выгоднее, чем любой вклад в банке. Если собственных активов для покупки не хватает, инвестор может консолидироваться с кем-то или кредитоваться. Собственник помещения всегда может изменить модель и срок возврата инвестиций путём смены арендатора на более платёжеспособного или на группу арендаторов.

Оптимальным решением для частных инвесторов может стать готовый арендный бизнес. В год такой бизнес приносит от 10 до 12 % годовых в валюте. В 2017 году аналитики нашей компании зафиксировали трехкратный рост спроса на коммерческую недвижимость, в которой уже есть арендатор с долгосрочным контрактом. Эта тенденция сохраняется.

Не стоит пренебрегать консультацией профессионалов, которые знают конъюнктуру рынка. Это не эмоциональная покупка, а математический расчет.

Высокая ликвидность – одно из основных преимуществ инвестиций в этот вид недвижимости. Хорошо организованный арендный бизнес избавит вас от дополнительных трудозатрат.

Иногда наши клиенты принимают решение сохранить его за собой, даже если они уезжают за границу или меняют вид деятельности.

Источник: https://AMO.ru/blog/article/zarabatyvaem-na-arende-kak-vybrat-kommercheskuyu-nedvizhimost

Как выбрать объект инвестирования в коммерческой недвижимости

Как выбрать коммерческое помещение для покупки

Как выбрать объект инвестирования в коммерческой недвижимости. Сегодня рассмотрим критерии выбора при инвестировании в коммерческую недвижимость для получения прибыли путем сдачи в аренду.

Ранее мы рассматривали мифы при покупке квартир, где я раскрыл интересные нюансы, о которых вам не помещает знать, раз уж вы собрались инвестировать деньги в недвижимость.

В какие виды коммерческой недвижимости можно инвестировать, чтобы получать доход не от купли-продажи объектов, а от сдачи их в аренду? Остановимся подробнее на видах. А о том, как получать доход от недвижимости в процессе инвестирования мы разбирали в статье «Инвестиции и доход — два в одном«.

Офис

Доходность от приобретения офиса и сдачи его в аренду может достигать до 18%. В этом случае важен выбор коммерческой недвижимости — месторасположение, близость к людским потокам, востребованность у определенной категории юридических лиц и т.д.

Есть мнение, что выгоднее положить деньги в банк на депозит и получать доход в виде процентов, чем вложиться, например, в коммерческую недвижимость в Хабаровске. С одной стороны это действительно так — все зависит от той суммы, которой вы располагаете.

Гарантированный возврат депозита на сегодняшний день 700 тыс рублей. Если вы располагаете большей суммой, то нет гарантии, что если случится кризис, вам вернут всю сумму.

Складские помещения

Со складскими помещениями все просто и в тоже время несколько затруднительно. Вы можете  довольно успешно инвестировать в коммерческую недвижимость такого типа, как складские помещения только если знаете наверняка, как будет застраиваться тот или иной район и как в будущем будет востребована эта недвижимость.

Поэтому чаще всего продажей и приобретением этого вида коммерческой недвижимости занимаются крупные компании, которые имеют необходимую информацию.

Коммерческая недвижимость спальных районов

Это коммерческая недвижимость, которая находится на первых этажах жилых домов в спальных районах. Это самый реальный для большинства инвесторов сегмент рынка коммерческой недвижимости подходящий для инвестирования.

Для того, чтобы инвестировать в коммерческую недвижимость спальных районов достаточно иметь до 10 млн. рублей.

Почему инвестирование в коммерческую недвижимость выгодно?

Во-первых

Она наиболее ликвидная! Посмотрите сколько различных ООО и ИП занимают первые этажи спальных районов: парикмахерские, магазинчики, салоны красоты, мини-сады, фитнес-залы и т.д.

Во-вторых

Ее проще продать, чем, склад, который будет стоить, в зависимости от оснащения, к примеру 20 млн. и потребует довольно длительного срока продажи — от 3 месяцев до полугода-года, при этом, возможно, потребуется дать большой торг.

В тоже время, если вы имеете пять-десять небольших помещений, то их легко продать в случае необходимости и проще найти покупателя, не сбрасывая цены.

Кто ваш арендатор

Допустим, что мы пришли к выводу, что инвестировать в коммерческую недвижимость надо по принципу — небольшие помещения в спальных районах. О’кей! А кто будет вашим арендатором в этом случае?

Магазины шаговой доступности — это один из самых надежных арендаторов вашей коммерческой недвижимости. Наверное, так происходит потому что люди всегда хотят есть:))

На что обратить внимание при выборе коммерческой недвижимости:

  • мощность энергосети. Например, если ваше помещение арендует салон сотовой связи, которому необходима мощность сети минимум 8 кВт, а ваше помещение позволяет только 7 кВт, то это будет stop-фактор и подобные выгодные для вас клиенты отсеются, а вы потеряете надежного и доходного арендатора коммерческой недвижимости. Еще пример, кафе, которое нуждается минимум в 20 кВт, а лучше 50 кВт мощности.

Еще, магазин, типа Пеликан, Три толстяка, которые открыты круглосуточно — им понадобится минимум 10 кВт, мясные лавки — требуют 15 кВт мощности. Все эти арендаторы способны платить вам за аренду коммерческого помещения хорошую ставку, поэтому очень важно при выборе коммерческой недвижимости обратить внимание на мощность сети и можно ли ее увеличить в будущем и сколько это вам будет стоить.

Кстати, когда решить купить коммерческую недвижимость, помните, что малая мощность сети может стать хорошим аргументом при торге. Вы можете давить на то, что при малой мощности у вас сужается круг потенциальных арендаторов и поэтому торг должен быть уместен.

  • соседи сверху. Это довольно важный фактор, который не просто необходимо учитывать — его надо предусмотреть! Состояние труб канализации и водопровода над коммерческим помещением и адекватность соседей — это два важных фактора при выборе и инвестировании в коммерческую недвижимость. Вы, как арендодатель будете нести ответственность за то, что не предусмотрели эти факторы.

К примеру, если вы не учтете эти факторы, то может случиться так, что после дорогого ремонта ваше коммерческое помещение просто затопят и если это магазин еще куда бы ни шло, а вот ресторан или кафе придется закрывать. А каждый день простоя будет выливаться в копеечку, не говоря уже о стоимости ремонта коммерческой недвижимости.

  • дополнительные инвестиции. При выборе коммерческой недвижимости в Хабаровске смотрите насколько готово к сдаче в аренду коммерческое помещение — надо ли делать ремонт, какой ремонт и во сколько пример он вам обойдется. Хорошо заранее просчитывать кому вы хотите сдавать в аренду коммерческое помещение.

К пример, если сдавать в аренду Мегафону, Евросеть, МТС и т.д. то вам достаточно сдать им в аренду пустое коммерческое помещение, а они уже сами сделают свой фирменный ремонт. Либо будут арендаторы коммерческой недвижимости, которые скажут, что готовы снять, если будет вот такой пол и такие стены, к примеру.

  • парковка рядом с коммерческим объектом. Если вы выбрали отличное место, хорошее и перспективную коммерческую недвижимость, но нет парковки — не пройти, не проехать. Это может быть минусом для будущих арендаторов, а следовательно чревато вашими затруднениями в сдаче в аренду под ресторан, кафе, магазин.
  • инфраструктура района. Имеет значение в плане выгодности приобретения, нахождение коммерческой недвижимости — в уже обжитых районах с развитой инфраструктурой и только что построенных кварталах, в которых еще не развита инфраструктура совсем.

Если это район с развитой инфраструктурой, то при поиске арендаторов вы можете обнаружить, что на районе уже есть аптека, магазин, салон красоты. Вы начинаете прозванивать или вам прозванивают потенциальные арендаторы вашей коммерческой недвижимости и спрашивают:

  • А у вас есть аптека, салон красоты, магазин?

Вы говорите:

Таким образом круг потенциальных арендаторов коммерческой недвижимости стремительно сужается, либо будут требовать скидку по аренде.

Если вы приобретаете коммерческую недвижимость в новом районе, где еще нет коммерческих фирм, но жилые дома уже заселены — вам проще будет сдать в аренду коммерческое помещение и держать хорошую арендную ставку. Многие арендаторы захотят сесть туда первыми и будут биться за эти места, что вам выгодно.

  • удаленность от транспортных и людских потоков. Прежде чем думать о покупке недвижимости вы должны сориентироваться какой контингент проживает в этом районе — центр это города или окраина или промышленный район. Если вы берете кредит под эту недвижимость, то банк также будет оценивать, насколько интересна эта коммерческая недвижимость и варьировать ставки кредита для вас. Также местоположение будет влиять на то за сколько вы сможете сдать коммерческую недвижимость. Влияет также нахождение вашей коммерческой недвижимости во дворах, либо на первой линии оживленной улицы.

Кстати, не забывайте, что можно купить коммерческую недвижимость из залоговой недвижимости банков. Купить коммерческую недвижимость можно даже без наличных денег, об этом читайте в статье «Как начать инвестирование без денег«.

Теперь вы знаете как выбирать, если решите инвестировать в коммерческую недвижимость. По крайней мере основные моменты.

Успешных вам инвестиций!

Источник: https://www.HabRealty.ru/investitsii/kommercheskaya-nedvizhimost-vyibor-obekta.html

Как правильно выбрать коммерческое помещение для покупки или аренды?

Как выбрать коммерческое помещение для покупки

Один из самых востребованных сегментов рынка недвижимости в нашей стране – коммерческая недвижимость. Тысячи квадратных метров постоянно сдаются в аренду и приобретаются владельцами бизнесов, а инвесторы ищут наиболее выгодные варианты для вложения денежных средств.

Понятие коммерческая недвижимость объединяет в себе различные офисные помещения, магазины и другие торговые площади, площади в новостройках, отведенные под коммерческое использование, производственные и складские помещения и т.д.

Независимо от того, для каких целей Вы ищете недвижимость: чтобы арендовать или купить, вложить денежные средства, Вы должны очень внимательно подойти к выбору.

Критерии выбора коммерческого помещения

Важно учитывать некоторые критерии при выборе коммерческого помещения. Ведь недвижимость будет приносить Вам деньги или работать на имидж компании только в том случае, если она отвечает ряду определенных требований, о которых и поговорим.

Месторасположение недвижимости

Первый критерий, с которого следует начать – месторасположение недвижимости. Для коммерческих помещений разных типов важно наличие различной инфраструктуры.

Так, например, если Вас интересует аренда или покупка недвижимости под офис, позаботьтесь о наличии поблизости обустроенных парковок. Не помешает близость остановок общественного транспорта, наличие продуктовых магазинов и кафе.

Аренда торговых площадей подразумевает наличие большого пешеходного трафика, помещение должно быть в зоне видимости и легкодоступно. Для производственных помещений нередко требуется проходящий рядом железнодорожный путь.

При выборе места обращайте также внимание на престижность района и расположение недвижимости, от этого зависит платежеспособность потребителей, а также лиц, которые будут арендовать Ваши помещения.

Размеры помещения и востребованность на рынке

Выбрав помещение, проанализируйте его востребованность на рынке. По статистике, помещения небольшого размера сдаются гораздо проще и быстрее, чем их собратья, которые могут похвастаться очень большими площадями.

Кроме того, если Вы располагаете достаточно большой суммой, которую готовы инвестировать в недвижимость, лучше всего приобрести несколько маленьких помещений, чем одно большое.

В том случае, если со сдачей в аренду большого помещения могут произойти затруднения, хотя бы одно из нескольких небольших помещений Вы сможете сдать в любой ситуации.

Обратите внимание на строящиеся объекты коммерческой недвижимости. Это одна из возможностей сделать самые выгодные инвестиции. Если купить недвижимость  в самом начале строительства, а сразу после сдачи объекта продать, можно сделать прибыль в размере 20-30% от стоимости.

Чем выгодны помещения в новостройках

Кроме того, даже если Вас не интересует продажа недвижимости, помещения в новом офисном здании сдавать гораздо выгоднее и спрос на них выше.

При этом, рассматривая рынок новостроек, не забывайте наводить справки о застройщике. Самое главное удостовериться в его добропорядочности, проверить проектную документацию, правоустанавливающие документы на землю, разрешения на строительство и т.д.

Почитайте отзывы, сделайте так, чтобы у Вас сложилось полное впечатление о репутации застройщика, и вы были уверены, что можете ему доверять.

Не забывайте о том, что приобретаемое Вами коммерческое помещение должно быть конкурентоспособным, иначе оно вряд ли будет приносить прибыль.

Чтобы убедиться в этом, тщательно изучите конкурентную обстановку.

Расчет коэффициент прибыльности объекта

Лучше всего выбирать здание небольшого размера, или небольшое помещение, расположенное в крупном и оживленном районе города. Убедитесь также, что поблизости нет места для строительства новых коммерческих площадей, иначе новостройка может серьёзно повлиять на прибыльность Ваших вложений.

Ну и главное, что необходимо рассчитать – это коэффициент прибыльности объекта. Он рассчитывается на основе стоимости объекта, размеров его площади, и стоимости аренды.

Прибыль с одного квадратного метра помещения должна Вас устраивать и быть как минимум привлекательной, при этом, чем меньше будет стоимость того же квадратного метра, тем лучше.

Следующее, о чем Вы должны договориться с продавцом – это цена. Изучите аналогичные предложения на рынке, достоинства и недостатки помещения, которое собираетесь приобрести.

Вам, как и любому покупателю, выгодно купить как можно дешевле, продавец же будет преследовать свою цель – продать по наиболее выгодной для него цене. Важно прийти к компромиссу, окончательная стоимость должна устраивать обе стороны.

Проверка документации коммерческой недвижимости

Следующим шагом необходимо очень внимательно изучить документы на недвижимость. Именно на этом этапе есть шанс попасть в ловушку мошенников и остаться как без денег, так и без имущества.

Вы должны самостоятельно, либо с помощью независимого юриста изучить документы продавца на недвижимость, удостовериться в том, что он является законным собственником, имеющим все основания распоряжаться объектом.

У него в наличии должны быть все документы, и что немаловажно, они должны быть правильно оформлены.

Требуйте предоставления Вам:

  • Сведений о государственной регистрации;
  • Технической документации из БТИ;
  • Договора на аренду земли, либо документа, удостоверяющего право собственности на землю.

После проверки всех документов и подготовки недостающих, можете переходить к заключению договора купли-продажи или аренды помещения с собственником.

Источник: https://prodatkvartiry.ru/kommercheskaya-nedvizhimost/kak-pravilno-vybrat-kommercheskoe-pomeshhenie-dlya-pokupki-ili-arendy/.html

Как выбирать коммерческую недвижимость для инвестиций?

Как выбрать коммерческое помещение для покупки

Инвестиции в коммерческую недвижимость по доходности намного опережают традиционные способы вложения частных сбережений, такие как банковские вклады и уж тем более — покупка инвестиционной квартиры. Если правильно выбрать объект, его доходность будет составлять 1017% годовых.

Тем не менее покупка здания или помещения, которое будет приносить доходы, а не убытки — задача не из лёгких. О том, на что следует обращать внимание покупателю коммерческой недвижимости, рассказывает Дмитрий Михайлов, директор по развитию краудфандинговой площадки для инвестиций в недвижимость Aktivo.

 Photo: William Murphy

1. Расположение объекта

Любой, кто занимается коммерческой недвижимостью, знает правило «трёх L», которое гласит, что главное при её выборе — это location, location и ещё раз location. При этом каждый коммерческий объект с точки зрения расположения должен обладать уникальными характеристиками, которые зависят от того, каким бизнесом занимаются его арендаторы.

Так, для общепита желательно наличие поблизости офисного центра или учебного заведения, для продуктового магазина — массива жилых домов, хорошей проходимости улицы, видимости с разных точек, удобства подъезда и парковки, а также наличия платежеспособного спроса у местного населения.

Есть и противопоказания: например, помещения для продажи алкоголя ни в коем случае не должны находиться рядом со школами или детскими садами.

При этом мнение о том, что доходный объект коммерческой недвижимости обязательно должен располагаться в Москве или, на худой конец, в Санкт-Петербурге, во многом устарело.

Найти качественное здание или помещение сейчас можно практически в любом российском регионе. Арендные ставки будут ниже, но и цена объекта тоже.

Средний срок окупаемости объекта коммерческой недвижимости в России сейчас составляет примерно 10 лет.

Впрочем, есть одна интересная закономерность: если регион или город относятся к числу экономически отсталых, сделка купли-продажи довольно часто превращается в настоящий театр.

Для многих владельцев коммерческой недвижимости здесь сами объекты являются буквально смыслом жизни.

Сделки могут проходить очень долго с постоянными встречами и обсуждениями, продавец может внезапно изменить условия договора и эмоционально реагировать на любые возражения.

 Photo: zuiko12

2. Арендаторы объекта

Как я уже сказал, расположение объекта стоит подбирать с учётом того, кто именно будет арендовать объект. Осматривая то или иное здание, которое предлагается к продаже, необходимо чётко представлять, кто именно сможет его арендовать. По сути, выбор предполагаемого арендатора — это задача номер один.

Мы, к примеру, предпочитаем работать с крупнейшими федеральными продовольственными ритейлерами. Их бизнес, на наш взгляд, наиболее стабилен. Даже во времена экономической турбулентности, когда люди отказываются от покупки новой пары джинсов или смартфона, они никогда не забывают о продуктах питания.

Здесь всё зависит от вашего бюджета. Если он серьёзно ограничен, то вам придётся довольствоваться небольшими помещениями, в которых будет располагаться что-то вроде мелко-розничного рынка (арендаторов много, они часто меняются, их доходы нестабильны и т.д.).

Начинающему инвестору я рекомендовал бы вкладывать деньги лишь в те объекты, экономика арендаторов которого ему понятна. К примеру, если вы присматриваете помещение, сдающееся в аренду под ресторан, обязательно посетите его перед покупкой и не один раз, а несколько. И если продавец говорит вам, что арендатор платит за помещение, исходя из выручки 10 млн руб.

в месяц, а за столиками вечером в пятницу сидят от силы пять человек, это просто «замануха». Скорее всего, собственник, чтобы продать объект подороже, договорился с арендатором о временном повышении арендной платы на момент сделки. Впоследствии арендную плату придётся снижать или искать другого арендатора (и не факт, что он будет платить больше, чем первый).

 Photo: My Photo Journeys

3. Сумма сделки

Когда заходит речь об инвестициях в коммерческую недвижимость, следует оговориться, что порог входа на этот рынок довольно высок. Цена наиболее качественных и доходных объектов коммерческой недвижимости начинается примерно с 30 млн руб.

Сейчас в московском регионе это самый низкий ценовой порог для объектов с хорошей локацией и надежными арендаторами. В общем-то, не сильно отстаёт и Санкт-Петербург.

Если бюджет сильно ограничен, можно попробовать рассмотреть альтернативные способы инвестиций в коммерческую недвижимость.

Например, использование краудфандинговых схем покупки недвижимости (имеется в виду совместное приобретение инвесторами здания или помещения на краудфандинговой площадке), когда владелец доли стоимостью 500 тыс. руб. может рассчитывать на такую же доходность, как если бы он владел и управлял всем объектом.

4. Наличие посредников

К сотрудничеству с агентами также следует относиться очень осторожно. Ведь финансовой ответственности за качество рекомендуемого объекта посредник, как правило, не несёт. Все риски ложатся на покупателя.

Приведу пример: продаётся здание, причём агент клянется, что это идеальная сделка без каких-либо проблем с документами. Однако, после того как выяснилось, что дом предназначался под снос, он просто извинится, сказав, что ошибся.

А что ему остаётся делать? Деньги потеряет не он, а собственник.

 Photo: Son of Groucho

5. Проверка документов

При покупке коммерческой недвижимости поддержка хорошего юриста необходима всегда. Мошенники на этом рынке тоже есть. В вопросах продажи недвижимости собственники часто ведут себя так же, как при продаже бизнеса.

Они редко предлагают что-то хорошее, действительно приносящее доход. Довольно часто сбыть с рук планируют тот бизнес или доходное помещение, с которым есть проблемы.

Например, была у арендатора лицензия на алкоголь, но её могут отнять из-за несоответствия помещения нормам лицензирования. На московском рынке встречаются и помещения, в отношении которых ведутся судебные разбирательства.

Юрист должен проверить статус разрешительной документации, правоустанавливающие документы, наличие обременений на объекте. На рынке немало проблемных зданий и помещений. Особенно это относится к недорогим объектам.

Рынок коммерческий недвижимости не терпит дилетантства

Подводя итог, я настоятельно рекомендую покупать объекты коммерческий недвижимости только после серьёзной экспертизы и анализа экономики проекта. Если у вас нет возможности провести полный анализ, эти функции всё-таки лучше доверить профессионалам.

16.11.2017

Источник: https://knowrealty.ru/kak-vy-birat-kommercheskuyu-nedvizhimost-dlya-investitsij/

Коммерческая недвижимость в новостройках: как купить выгодно

Как выбрать коммерческое помещение для покупки

В последние 10 лет спрос на коммерческую недвижимость в РФ неуклонно растет. Мы рассмотрим, как правильно выбрать объект, чтобы он стал хорошей инвестицией.

Время показало, что инвестиции в коммерческую недвижимость надежны и при правильном подходе гарантируют владельцу стабильный долговременный доход. Ввиду постоянного спроса, застройщики изначально, еще на стадии «котлована» выделяют площади под коммерческие объекты.

Поэтому мы видим, как ежегодно возводятся новые жилые комплексы, в которых сразу открываются различные мастерские, магазины, кафе, офисы и т.д. 

Что определяется как коммерческая недвижимость

Коммерческой недвижимостью называют любые виды зданий, сооружений, помещений, земельных участков, которые используются для коммерческой деятельности и получения прибыли, в том числе, получения дохода от инвестиций или аренды.

Когда говорят о покупке такой недвижимости в новостройке, чаще всего, подбирают объекты под офисы, рестораны, мастерские, магазины, галереи, стройплощадки, склады и т.д.

Эти помещения инвесторы используют как для открытия или развития собственного бизнеса, так и сдают в аренду.

При этом, наиболее востребованными являются варианты в нововозведенных комплексах, так как это выгодно, функционально и является достойным активом для вложений с долгосрочной перспективой.

Преимущества покупки коммерческой недвижимости в новостройке

При покупке помещений от застройщика вы получаете помещения, готовые к ремонту или даже к эксплуатации без каких-либо следов бывшей деятельности.

Здесь нет истории, к вам не будут заходить клиенты бывшего владельца, не возникнет сложностей, связанных с какой-либо неузаконенной перепланировкой.

Но это далеко не самые главные преимущества, которые привлекают покупателей. Основные плюсы мы обсудим ниже.

1. Выгодные условия

Если озаботиться покупкой на стадии строительства, есть возможность выбрать наиболее интересные с экономической точки зрения площади.

Стоимость такой недвижимости может быть до 30% ниже, чем на аналогичные помещения в уже принятом и заселенном доме.

В отличие от объектов вторичного рынка, такие помещения не бывают в аварийном состоянии, а ремонт можно проводить своими силами или купить недвижимость с отделкой от застройщика. 

В новостройках комфорт-класса дополнительными плюсами становятся собственное место на парковке, развитая внутренняя инфраструктура, автономные коммунальные системы, охраняемая придомовая территория.  Девелопер заинтересованы в прибыли, поэтому при одновременном приобретении коммерческой площади и жилья покупатель может получить существенную скидку.

2. Локация новостройки

Опытные застройщики выбирают для проекта развивающиеся районы с удобной транспортной развязкой, идеальный вариант – новостройка в черте города в давно обжитом районе. К сожалению, это не всегда возможно. Тогда девелопер находит отдаленный, но перспективный участок и полностью застраивает его ЖК, что также обещает дальнейшую прибыль покупателям коммерческих объектов.

3. Поток клиентов

Приобретая недвижимость от застройщика, вы приобретаете и потенциальных клиентов. Жилью в новостройке отдают предпочтение молодые семьи со стабильным уровнем дохода и обширным кругом потребностей, что открывает возможности для многих бизнес-проектов. 

Если жилой комплекс возводится в новом районе, потребность во многих товарах и услугах первое время будет выше, чем количество предложений. С развитием и расширением района у вас, без сомнения, появятся новые конкуренты, но также увеличится спрос, а значит поток клиентов будет постоянно расти. 

Основные критерии выбора

Коммерческая недвижимость в новостройке – прекрасный вариант инвестиций, но подходить к такой покупке следует с особым вниманием и осторожностью.

1. Выбор района

Начать стоит с выбора места расположения жилого комплекса. Чем выше социально-экономические показатели района, тем больший доход принесет недвижимость. На рентабельность также влияет наличие деловой зоны, учебных и медицинских заведений, парков, спортивных и развлекательных комплексов. 

Одним из главных критериев успешного выбора является доступность для будущих клиентов. Речь идет о расстоянии до станции метро и остановок общественного транспорта, наличие пешеходных маршрутов в непосредственной близости от объекта.

2. Особенности новостройки

Хорошо, если ЖК имеет открытую территорию, это позволит получить дополнительный приток клиентов «с улицы». Каждый проходящий мимо человек может стать потенциальным покупателем. 

Обязательно обращайте внимание на следующие характеристики:

  • парковка с достаточным количеством мест;
  • наличие погрузочно-разгрузочной зоны, если ваш бизнес связан с продажей товаров и/или закупкой материалов;
  • удобный отдельный вход, желательно, с улицы;
  • качественная система приточно-вытяжной вентиляции;
  • высокая мощность электросети;
  • отсутствие повышенной влажности;
  • удобная планировка или возможность перепланировки без сложных согласований;
  • высокие потолки;
  • качественная внешняя и внутренняя отделка здания, при выборе ремонта от застройщика также важно качество отделки в самом помещении.

Еще один важный фактор – количество жилых помещений в новостройке. ЖК с 500 и более квартирами считаются идеальными для инвесторов. С другой стороны, не забывайте о числе коммерческих объектов. Если подобных помещений планируется более 10, вы рискуете получить дополнительную конкуренцию.

3. Период строительства

Покупка коммерческой недвижимости на стадии строительства позволяет существенно сэкономить средства. На этапе котлована девелоперы предлагают соблазнительные скидки до 30, а в некоторых случаях даже до 50 процентов.

По мере готовности здания, цена на помещения также растет. Наконец, когда объект принят и готов к эксплуатации, стоимость недвижимости достигает верхней точки.

В некоторых случаях, цена на особо привлекательные помещения к завершению строительства поднимается 2-3 раза. 

На первый взгляд, самой выгодной является покупка именно на начальной стадии. Но такое решение имеет свои недостатки. Пока идет строительство, окупаемость недвижимости равна нулю. Нет жильцов, соответственно нет и потребителей.

Кроме того, любая покупка недвижимости в новостройке на ранних стадиях строительства несет в себе определенные риски. Даже самые надежные застройщики иногда затягивают сроки сдачи объектов.

При выборе малоизвестной строительной компании риск оказаться в числе покупателей «долгостроя» вырастает в разы.

4. Выбор застройщика

Здесь важно обращать внимание на основные критерии надежности строительной компании:

  • репутация (благонадежность);
  • опыт (достижения);
  • финансовая устойчивость (состоятельность).

Проверка этих сведений займет не так много времени, однако поможет избежать большинства рисков, связанных с покупкой недвижимости в новостройке. Хорошим началом станет изучение сайта строительной компании. 

На что обратить внимание:

  1. Количество законченных проектов. Чем больше опыта у застройщика, тем менее вероятны непредвиденные сложности в его деятельности. Стоит изучить опубликованную на сайте проектную декларацию (ПД), чтобы узнать в каких строительных проектах компания принимала участие в течение последних 3 лет. 
  2. Ключевые партнеры и инвесторы. Любые инвестиционные проекты со стороны финансовых корпораций, банков и различных фондов начинаются с долгой и щепетильной проверки. Поэтому если в представленном списке инвесторов указаны солидные, надежные организации, члены СРО, значит, финансовая состоятельность и благонадежность строителей была успешно подтверждена. 
  3. Источники финансирования. С информацией можно ознакомиться в специальных разделах ПД. Если в списке указаны банки, то не лишним будет убедиться в наличии аккредитации объекта и застройщика. Эти показатели представлена в открытом доступе на сайте банка-инвестора. 
  4. Сведения о финансовом состоянии. Информация также находится в ПД.
  5. Профессиональные награды. Их наличие говорит о квалификации девелопера и признании его услуг. 

Единый реестр застройщиков – еще один сайт, обязательный к посещению. На этом сервисе представлены актуальные и наиболее точные сведения о выбранной строительной компании.

Отзывы и рейтинги – также хороший способ определиться с выбором. Их можно прочитать в интернете, при этом лучше всего пользоваться независимыми сайтами. По возможности стоит посетить какой-либо из уже построенных комплексов от выбранной компании и пообщаться с местными жителями. Так вы «их первых рук» услышите мнение о строительной компании, а также о качестве выполненных работ.

Помощь в выборе коммерческой недвижимости

Как видите, чтобы не ошибиться в выборе, придется потратить определенное время на сбор информации о строительной компании и выбор помещения.

Вы можете заниматься этими вопросами самостоятельно или доверить выбор наиболее подходящих вариантов профессиональным риэлторам. В последнем случае лучше всего обращаться в крупные агентства или к проверенным специалистам.

Помните, что обычный помощник в выборе жилья не слишком хорошо разбирается в коммерческой недвижимости, поэтому обязательно уточняйте профиль деятельности специалиста.

Кроме того, вы всегда можете изучить информацию о новостройках от надежных застройщиков на нашем сайте, ознакомиться с отзывами, изучить ценовую политику, а также получить бесплатную консультацию наших экспертов. Мы всегда готовы помочь выбрать лучшую недвижимость в новостройках Краснодара.

Источник: https://23kvartiri.ru/kommercheskaya-nedvizhimost-v-novostrojkax-kak-kupit-vygodno/

Инвестиции для «продвинутых»: как правильно выбирать коммерческие помещения

Как выбрать коммерческое помещение для покупки

Около 30% инвесторов в сфере недвижимости приобретают для сдачи в аренду или перепродажи студии и однокомнатные квартиры. Альтернативный вариант для вложений — коммерческие помещения. Заработать на них можно больше, но важно учитывать специфику продукта.

Где выбрать

Хорошее местоположение — главный фактор успеха. Удачные локации делятся на две категории: новые кварталы, где ведется активное строительство, и оживленные районы рядом с парками, метро и другими местами притяжения людей.

В строящихся кварталах спрос на инфраструктуру всегда высокий. Крупных торговых центров и продуктовых гипермаркетов в таких локациях еще нет, магазины, кафе, салоны и аптеки на первых этажах домов необходимы.

Особенно хорошо, когда в новом квартале уже есть заселенные дома. В Петербурге, например, в ЖК «Чистое небо» сдано 8 домов. В ЖК «Солнечный город» в Красносельском районе проживает больше 23 тысяч человек.

Оба объекта реализует Setl Group.

В сложившихся районах нужно обращать внимание на окружение. Метро, парк, бизнес-центр, вуз — важные ориентиры для инвесторов. Пример.

ЖК «Стрижи в Невском» от Setl Group возводится в 10 минутах ходьбы от метро «Ломоносовская». Напротив — парк имени Бабушкина, один из самых посещаемых в районе.

Интересен «ArtLine в Приморском» в 5 минутах ходьбы от метро «Старая Деревня» и в 15 минутах от Елагина острова.

Как выбирать

Локация — первый этап выбора. Второй — конкретные характеристики. Первое, на что нужно обращать внимание, это визуальная доступность: помещение должно быть хорошо заметно с дороги и пешеходного тротуара.

Следующий шаг — оценить планировку. Правильно выбранный метраж и конфигурация позволят рационально использовать пространство и адаптировать его под потребности своего бизнеса.

Отделить клиентскую зону от склада, кухню от зала. Удобным будет помещение открытого типа, в котором стены устанавливаются по усмотрению арендатора.

Идеальная форма для помещения — прямоугольная или почти прямоугольная.

Витринные окна и большая электрическая мощность, которой хватит для работы торгового оборудования, станут плюсом.

Выгоднее всего покупать помещения на старте продаж: в домах Setl Group цены на них после завершения строительства вырастают в среднем на 30%. В особенно успешных проектах рост может достигать 60%.

Цена вопроса

Средняя цена квадратного метра коммерческого помещения — 183 тысячи рублей. Это в полтора раза больше, чем стоимость «квадрата» в жилье. Но и прибыль у коммерческой недвижимости выше, чем у квартир или апартаментов.

Например, при сдаче в аренду однокомнатной квартиры площадью 40 кв. метров владелец может заработать около 30 тысяч рублей в месяц.

Аналогичное коммерческое помещение можно сдавать по 2,5-3 тысячи рублей за квадратный метр, а это не менее 100 тысяч рублей.

В среднем инвесторы тратят на коммерческую недвижимость 15-16 млн рублей. За эти деньги можно купить, например, помещение площадью 94 кв. м в новом квартале на Октябрьской набережйно в ЖК Pulse от Setl Group. Есть и бюджетные варианты. Например, в ЖК «Фортеция» в Кронштадте стоимость начинается от 4,9 млн рублей.

Как сдавать в аренду

Сдать коммерческое помещение и перепродать сложнее, чем квартиру. Другой спрос и целевая аудитория. Найти арендатора среди друзей и знакомых просто по посту в нельзя. Включаются стандартные инструменты, например, объявления на сайтах-агрегаторах.

Объявление должно включать качественные фотографии вашего помещения и самого дома, а также планировку, на которой указаны все параметры. Заниматься этим самому инвестору может быть невыгодно и некогда. Есть компании, которые предлагают услугу «аренда под ключ».

В «Петербургской Недвижимости» в этот сервис включена реклама, поиск арендаторов и подписание договора дистанционно. Клиенты компании, купившие коммерческую недвижимость, могут воспользоваться услугой в любой момент после сдачи дома.

Резюме

Выбирайте коммерческие помещения рядом с метро, на оживленных улицах или в объектах квартальной застройки в новой части города.

Инвестировать в коммерческую недвижимость выгоднее, чем в жилье.

В среднем помещения стоят 15-16 млн рублей, но можно найти варианты и за 5 млн рублей.

Покупать лучше всего на старте продаж. Рост цен составляет от 30 до 60%.

Помещение должно хорошо просматриваться с улицы.

Свободная планировка и витринные окна — хорошо

Источник: https://spbrealty.ru/company/journal/investitsii-dlya-prodvinutyh-kak-pravilno-vybirat-kommercheskie-pomescheniya

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.