Какие помещения лучше сдаются в аренду

Содержание

Доходные метры

Какие помещения лучше сдаются в аренду

Рассказываем об особенностях инвестиций в небольшие коммерческие площади, ценах покупки и выгодной сдаче в аренду

Андрей Махонин/ТАСС

Если у вас есть определенная сумма денег, которую вы хотите вложить в недвижимость для сдачи ее в аренду, то наверняка уже встали перед выбором, какой объект приобрести.

Самый распространенный среди частных инвесторов способ заработка на аренде — покупка жилья.

Но есть инвесторы, которые принципиально не связываются с квартирами и предпочитают вкладывать деньги в небольшие коммерческие помещения — под офис, магазин или салон красоты.

В чем особенности вложений в коммерческую недвижимость, сколько стоят небольшие помещения в Москве и по каким ставкам их можно сдавать — об этом мы расспросили экспертов.

Покупка коммерческого помещения с точки зрения арендного дохода выгоднее, чем покупка жилья, утверждают участники рынка. Ставки аренды на них выше, чем на квартиры, а срок окупаемости вложений — короче.

Директор «НДВ-Девелопмент» Андрей Стригалев для примера предложил сравнить два помещения: двушку площадью 50 кв. м на этапе котлована в спальном районе Москвы и офисное помещение той же площади по той же цене в небольшом бизнес-центре. Сдать квартиру после завершения строительства дома можно будет за 35–40 тыс. руб.

, предварительно на ремонт и покупку мебели уйдет около 1 млн руб. Затраты на покупку, ремонт и обстановку окупятся примерно через 17 лет, отметил эксперт. От сдачи аналогичного по площади и цене офисного помещения владелец будет получать примерно 80–85 тыс. руб. в месяц (при ставке аренды 20 тыс. руб. за 1 кв.

м в год), а срок окупаемости составит семь-восемь лет, подсчитал Стригалев.

В помещениях торгового назначения арендные ставки также выше и сроки окупаемости короче. Эксперты отмечают, что стрит-ретейл по уровню доходности на столичном рынке аренды занимает лидирующие позиции.

«Средний показатель по спальным районам достигает 10–12%, в центре — 8–10% со сроком окупаемости 10–12 лет, — рассказала директор направления стрит-ретейла в компании Knight Frank Виктория Камлюк.

 — Но абсолютной цифры для стрит-ретейла нет: каждое помещение уникально по-своему».

Кроме цены и срока окупаемости у коммерческих площадей есть и другие преимущества. К ним ведущий аналитик «НДВ-Супермаркет недвижимости» Константин Енин относит, например, тот факт, что этот рынок лучше регулируется, чем непрозрачный квартирный. Здесь все договоры оформляются официально, а владельцы платят налоги — это позволяет легче решать спорные ситуации.

«Кроме того, меньше проблем с ремонтом, — отметил Енин. — Часто арендатор коммерческих помещений сам делает ремонт помещения, компенсируемый арендными каникулами, в то время как ремонт квартиры, если он нужен, обычно ложится на арендодателя».

Однако надо понимать, что коммерческие помещения — более сложный продукт, чем квартиры. Успех их работы на своего владельца зависит от совокупности факторов: назначения (офисы, торговля, услуги и т. п.

), местоположения, планировки, транспортной доступности, окружения и других. Иногда отсутствие лишь одного из них делает покупку помещения невыгодной. Поэтому покупателю нужно заранее все просчитать.

На столичном рынке — широкий выбор предложений на любой вкус. Наиболее востребованы помещения под салоны красоты, аптеки, продуктовые магазины и кофейни.

В новых районах или комплексах популярны все форматы, потенциально имеющие спрос у будущих жильцов — магазины всевозможных сегментов, спортивные студии, детские развивающие центры, медцентры и другое, отметили эксперты «НДВ».

Быстрее всего с рынка уходят помещения в местах с высокой проходимостью и высокой плотностью населения вблизи объекта.

«В идеале это объекты на первой линии жилых домов, — рассказал брокер агентства недвижимости Century 21 Milestone Сергей Коршунов. — Важно, чтобы была разумная цена и понятный поток покупателей.

Если трафик вполне ясно считается, то у такой недвижимости самый высокий оборот. Помещения в торговых и бизнес-центрах — тоже довольно активный рынок, и многие инвесторы отдают предпочтение им.

Хуже уходит в продажу и аренду недвижимость свободного назначения в глубине района».

Что касается офисных помещений, то здесь лучше обратиться за консультацией к специалистам (впрочем, это не будет лишним и в случае с торговыми площадями). Офисные помещения требуют четкого бизнес-плана и отчетливого понимания, где эти помещения расположены, кому они могут быть нужны и как долго они будут востребованы.

«Покупка помещения в бизнес-центре высокого класса в местах деловой активности, скорее всего, окажется неподъемной задачей для инвестора с небольшим капиталом, — считает председатель правления группы компаний «Миэль» Оксана Вражнова. — А предложения попроще также несут с собой множество рисков, и основной из них — простой помещения. Поэтому без профессионального управляющего инвестиции в коммерческую недвижимость могут оказаться убыточными».

Разброс цен продажи коммерческих помещений в Москве очень большой — 1 кв. м может стоить и 35 тыс. руб., и 1,5 млн руб. Но в данном случае стоимость объектов всегда зависит от доходности. За самую низкую цену можно получить абсолютно неликвидное помещение, которое будет невозможно сдать, отмечают эксперты.

«Небольшое помещение в новостройке спального района будет стоить от 30–50 млн руб., но цены на качественные торговые площади в центральных локациях начинаются от 100 млн руб., — рассказала Виктория Камлюк. — При покупке помещения в центре стоимостью 85–120 млн руб.

арендная ставка может достигать 0,7–1 млн руб. В итоге срок окупаемости составит примерно десять лет. Покупка некоторых помещений в спальных районах Москвы обойдется в 50–65 млн руб., а стоимость аренды составит 500–600 тыс. руб.

Таким образом, срок окупаемости составит примерно восемь-девять лет, а доходность — 11–12%».

Впрочем, в новостройках встречаются и более бюджетные предложения причем сразу с арендаторами. По данным «НДВ», в ближнем Подмосковье можно найти помещение площадью 35 кв.

 м с арендатором и существующим арендным потоком около 32 тыс. руб. в месяц — купить его можно за 3,2 млн руб.

Кстати, в новых жилых комплексах многие застройщики периодически проводят акции и готовы давать индивидуальные скидки.

«Что касается арендных ставок, то в офисном сегменте они начинаются от 12,5 тыс. руб. за 1 кв. м в год, но таких объектов мало, — рассказал Сергей Коршунов. — Средние арендные ставки на офисы — от 18 тыс. руб. и выше.

В торговле же все индивидуально. Если помещение находится на неходовой улице с непонятным трафиком, ставка начнется от 15 тыс. руб. за 1 кв. м в год. В центре Москвы у станции метро «Белорусская» помещение под ретейл может сдаваться за 85 тыс.

руб. за 1 кв. м в год».

Перед покупкой коммерческого помещения необходимо сформулировать для себя ясную цель приобретения — долгосрочные или краткосрочные инвестиции, ожидаемая доходность, степень участия в управлении помещения и т. д., рекомендуют эксперты «НДВ».

Затем нужно обратить внимание на вероятность сдачи помещения в аренду: оно должно быть максимально востребованным. После чего стоит соотнести стоимость лота с потенциальным арендным доходом.

«Надо понять, для какого вида деятельности эта недвижимость может пригодиться и насколько данная деятельность нужна в районе, — советует Сергей Коршунов из Century 21 Milestone.

 — Оцените пешеходный и транспортный трафик, техническое состояние помещения, правоустанавливающие документы, при необходимости — наличие парковок.

Если это новостройка или реконструкция, проверьте основания для строительства, распорядительную и техническую документацию».

Как рассказала Виктория Камлюк из Knight Frank, в стрит-ретейле ликвидность помещений оценивается по нескольким параметрам: местоположению, общей площади (к примеру, с подвалом или вторым этажом), качеству планировки, а также юридически грамотно оформленным документам. Разница арендной ставки между левой и правой сторонами одного дома может отличаться чуть ли не вдвое из-за специфики распределения трафика.

«Наиболее подходящее помещение должно иметь правильную форму и небольшую площадь — до 300 кв. м, тогда оно наиболее универсально для любого бизнеса, — отмечает эксперт.

 — Соответственно, и его ликвидность будет выше. Самыми ликвидными считаются сетевые арендаторы.

Поэтому небольшому «семейному» продуктовому магазину крайне сложно выдержать конкуренцию, если рядом откроется сетевая «Пятерочка» или «Перекресток».

Какой район выбрать — старый или новый

У новичков часто возникает соблазн купить площади в новом спальном районе просто потому, что предложение кажется им выгодным из-за небольшой суммы сделки, более низкой арендной ставки или акций. Но эксперты рекомендуют выбирать такие помещения аккуратно, поскольку можно сделать неудачное приобретение.

Например, комплекс недостаточно заселен жителями или перенасыщен магазинами одного профиля (допустим, продуктовыми сетями), что приводит в частой смене арендаторов и нестабильности арендных потоков.

Такой подход может обернуться для начинающего инвестора значительной потерей средств, поэтому для минимизации рисков лучше всего работать с профессиональными консультантами, которые помогут во всем разобраться. Или же можно просто выбрать густонаселенную обжитую локацию, где уже понятно, каких предприятий не хватает и как распределяются пешеходные потоки.

На что еще обратить внимание

Из технических характеристик следует обратить внимание на параметры самого помещения, советует Константин Енин из «НДВ». Нужно оценить планировку, назначение по документам, витринное пространство и визуальную доступность, достаточность мощностей.

У арендаторов могут быть специфические требования. Например, продуктовым магазинам необходимо больше электронных мощностей, вытяжки и зона выгрузки-погрузки. Аптеки не станут арендовать меньше 75 кв.

м, а медицинским и косметологическим центрам может потребоваться более высокий уровень нагрузки на «квадрат» из-за тяжелого оборудования.

Учебным центрам нужна регистрация по адресу, что создает дополнительные бюрократические сложности.

При покупке коммерческих помещений в жилых домах также следует помнить, что на них существует ряд ограничений, предусмотренных для удобства жителей. Например, некоторые рестораны в жилых домах обязаны работать только до 22:00.

Источник: https://realty.rbc.ru/news/5c62a7079a7947df2eef5812

Квартира или коммерческая недвижимость: что купить для сдачи в аренду

Какие помещения лучше сдаются в аренду

Покупка недвижимости для сдачи в аренду — один из самыхпопулярных финансовых инструментов приумножения капитала во всём мире.

Недвижимость — это физический актив. Он застрахован откризисов в банковском и финансовом секторах экономики. При грамотном управлениинедвижимость быстро окупается и даёт высокую доходность.

При выборе объекта недвижимости перед инвестором встаётвопрос — во что вложить средства: в жилую или коммерческую недвижимость.

Большинство книг об инвестировании рекомендует приобретатьжилую недвижимость для сдачи в аренду. Стоит отметить что они написанызарубежными авторами: Эндрю Мак-Лин, Кен Макэлрой, Роберт Кийосаки и другими. Этикниги отражают реалии западных стран, и имеют мало общего с рынком недвижимостив нашей стране.

Давайте посмотрим на цифры. Сравним основные критерии выбораобъекта недвижимости: доходность, ликвидность, эксплуатационные расходы ипрочие. И определим, какая недвижимость наиболее интересна для инвестирования вРоссии: жилая или коммерческая.

Доходность и окупаемость

Доходность и окупаемость — основные критерии, определяющиепривлекательность недвижимости в качестве объекта инвестирования.

Показатели определяются исходя из стоимости недвижимости идохода от сдачи помещения в аренду.

Сейчас значения доходности по коммерческой недвижимости вРоссии составляют 10 — 12% годовых. Окупается коммерческое помещение в среднемза 8 — 10 лет.

Сдача в аренду квартиры принесет доходность 6 — 8 %. Средняяокупаемость жилой недвижимости составит 15 лет.

По критериям окупаемости и доходности преимущество укоммерческой недвижимости. Подробно эта тема описана в статье: Доходностьи окупаемость инвестиций в недвижимость.

Ликвидность помещения

Ликвидность объекта недвижимости определяется тем, насколькобыстро вы сможете найти арендатора. Или реализовать его, если вам понадобятсяденежные средства.

В общем по рынку, жилая недвижимость ликвиднее коммерческой. Хотя многое зависит от объекта недвижимости. 4-х комнатная квартира на 1 этаже, на окраине города будет менее ликвидна, чем небольшое торговое помещение на центральной улице за остановкой общественного транспорта.

Эксплуатационные расходы

К эксплуатационным расходам относят коммунальные платежи,расходы на текущий и капитальный ремонт помещения.

Коммунальные платежи

Тарифы на коммунальное обслуживание коммерческих помещений всоставе жилых домов как правило не отличаются от тарифов жилой недвижимости.

Значительно вышерасходы на коммунальное обслуживание коммерческих помещений в составе бизнесцентров. Это нужно учитывать при выборе объекта инвестирования.

Текущий и капитальный ремонт помещения

С течением времени любое помещение требует вложений в ремонт.

При этом стоит отметить, что многие арендаторы коммерческойнедвижимости, особенно федеральные сети делают ремонт своими силами и за свойсчет в соответствии с фирменным стилем.

Ремонт в квартире при смене арендатора всегда делаетсобственник.

По этому критерию ставим плюс в пользу коммерческой недвижимости.

Срок аренды, надежность арендатора и своевременность оплаты арендныхплатежей

Любой собственник желает сдать свой объект недвижимостинадежному арендатору, на длительный срок и получать своевременно арендныеплатежи.

Нужно отметить, что арендаторы жилой и коммерческойнедвижимости абсолютно разные. И работа с ними кардинально отличается.

Арендаторы коммерческой недвижимости берут в пользованиепомещение для ведения бизнеса. Если дела идут хорошо и финансовый результатположительный, то арендатор «держится» за помещение. С ним можно инужно аргументированно обсуждать вопрос индексации (повышения) аренды.

Аренда квартиры всегда носит временный характер. И аренднаяплата как правило не индексируется.

Для бизнеса статья расходов на оплату аренды носитприоритетный характер. Поэтому собственник помещения может рассчитывать на своевременноеи регулярное поступление платежей по аренде.

Арендаторы жилой недвижимости часто находят причины задержкиарендных платежей: задержали зарплату, сломалась машина — срочно нужны деньгина ремонт и так далее.

По критериям срока аренды, надежности арендатора и своевременностипоступления платежей преимущество у коммерческой недвижимости.

Дополнительные расходы

Если вы покупаете квартиру или коммерческую недвижимость вновостройке, то помещение как правило передается в базовой предчистовойотделке. 

Стоимость чистовой отделки квартиры и коммерческойнедвижимости сопоставимы. На отделку вы потратите сумму из расчета 5000 – 8000рублей за 1 квадратный метр.

Однако если вы решили приобрести жилую недвижимость,необходимо заложить еще расходы на покупку мебели и техники. Кухонный гарнитур,диван, шкафы, стиральная машина, холодильник и прочее.

Наличие кондиционера добавляет ценность сдаваемой в арендуквартире или коммерческому помещению.

Арендаторы торговых площадей – сетевыепродуктовые операторы, аптеки, пекарни и прочие берут вопрос установки иобслуживания кондиционеров на себя.

Арендаторы квартир не берут на себяинициативу по установке кондиционера, и тем более не заботятся о егообслуживании и профилактике. Это становится очередной проблемой собственника.

В вопросе дополнительных расходов преимущество закоммерческой недвижимостью.  

Налоги

Собственники жилой и коммерческой недвижимости платятодинаковый процент с доходов, полученных от сдачи недвижимости в аренду.

Если вы декларируете доходы как физическое лицо, то платежипо налогам составят 13 % от полученных доходов.

При большой сумме доходов от аренды целесообразно оформитьИП и платить 6 % с доходов по упрощенной системе налогообложения. 

Но в целом, касаемо налогообложения, нет разницы какойобъект недвижимости вы сдаете в арену – коммерческую или жилую недвижимость.

Итак, подводим итоги:

КритерийЖилая недвижимостьКоммерческая недвижимость
Доходность и окупаемость+
Ликвидность+
Эксплуатационные расходы+
Срок аренды, надежность арендатора и своевременность оплаты арендных платежей.+
Дополнительные расходы+
Налоги++

Таким образом, считаю выбор между жилой или коммерческойнедвижимостью очевиден. Главное правильно подобрать объект инвестирования. Обосновных критериях выбора коммерческого помещения читайте в статье Каквыбрать и купить коммерческую недвижимость без риелтора. 7 шагов.

Выбираете объект коммерческой недвижимости для покупки?

Прочитайте книгу:Как выбрать ивыгодно купить коммерческую недвижимость

Книга —концентрат из практических навыков и знаний по теме выбора и покупкикоммерческой недвижимости.

Длякого написана и кому будет полезна эта книга:

  • Инвесторам, которые планируют покупкукоммерческой недвижимости для сдачи в аренду или перепродажи;
  • Собственникам бизнеса, которые планируютприобретение объекта недвижимости для собственного бизнеса.
  • Риелторам, которые хотят повысить экспертность вобласти работы с коммерческой недвижимостью.

Оттого, какой объект недвижимости вы выберете, по какой цене и на каких условияхзаключите договор, будет зависеть – какую доходность принесет инвестиция,насколько быстро вы сможете сдать помещение в аренду и как дорого сможете егопродать.

Приэтом в работе по подбору и покупке помещения нет никакой «магии». В книгеподробно разобраны все этапы этого процесса, который основан на цифрах итрезвом расчете – от теоритической подготовки до конкретных практическихдействий.

Также вкниге вы найдёте ссылки на скачивание множества полезных материалов:калькулятора для расчета окупаемости и доходности, шаблонов документов, справочникови ссылок на полезные ресурсы.

Источник: https://dmitriypushin.ru/stati/kvartira-ili-kommercheskaya-nedvizhimost-chto-kupit-dlya-sdachi-v-arendu/

Сделка с максимальной выгодой. Какую квартиру лучше купить для сдачи в аренду

Какие помещения лучше сдаются в аренду

Традиционно самым высоким спросом у арендаторов пользуются дешёвые квартиры на окраине, но рядом с метро. Такое жильё никогда не будет простаивать.

Лучше покупать квартиру в районах, где развивается транспортная инфраструктура. В Москве и Подмосковье для многих арендаторов важна пешая доступность беспробочного транспорта (станций метро, МЦК или МЦД).

Это один из главных критериев выбора. Но тут есть нюансы.

Например, в таких местах квартиры быстрее дорожают,— рассказала заместитель директора департамента аренды квартир агентства “Инком-Недвижимость” Оксана Полякова.

По её словам, продавцы недвижимости, рядом с которой будет располагаться новая платформа, начинают увеличивать цену. В среднем жильё дорожает на 7–10% сразу после появления информации о строительстве объекта — года за два до его реального ввода в эксплуатацию. Примерно на 10–15% дорожает недвижимость после открытия станции.

Однако, уточнила Оксана Полякова, речь идёт о квартирах, расположенных в 5–10 минутах ходьбы от платформ. Что же касается жилья, которое находится дальше, то цена на него может вообще не измениться.

Кстати, не стоит обходить вниманием и загородную недвижимость. Хороший доход с аренды могут приносить не только квартиры в мегаполисах.

В нынешних реалиях пандемии особым спросом пользуется недвижимость за пределами крупных городов. Причём снимают её не только на долгий срок.

Сравнивая предыдущие две недели с аналогичным периодом прошлого года, мы заметили, что спрос на посуточную аренду загородных объектов в Московской области увеличился на 46%, а интерес к квартирам в Москве, напротив, снизился на 15%.

При этом самый большой интерес к туристической аренде жилья за городом был замечен в Татарстане, Челябинской области и Башкортостане, а квартир — в Екатеринбурге, Новосибирске и Махачкале, — пояснил руководитель направления краткосрочной аренды сервиса “Авито недвижимость” Артём Кромочкин.

Если говорить про пригород, то там большим спросом у арендаторов пользуются частные дома, а не квартиры. На жильё в многоэтажках не распространяется ажиотажный спрос, связанный с последствиями пандемии. Плюс квартиру за городом придётся сдавать гораздо дешевле. Цены могут быть на 30–50% ниже.

При этом цена отделки, к примеру, почти не изменится. Поэтому и окупаться такой объект будет намного дольше, — обратила внимание заместитель генерального директора fee-девелоперской компании “Kaskad недвижимость” Ольга Магилина.

Выгоднее всего вкладывать деньги в студии, а также в одно- и двухкомнатные апартаменты, расположенные в пешей доступности от метро. Такое мнение высказал коммерческий директор ГК “РКС Девелопмент” Александр Коваленко.

Если говорить про столичный регион, то, по его мнению, лучше покупать жильё в Новой Москве либо Подмосковье рядом с метро и станциями МЦД. Цены на эти квартиры значительно ниже, чем в Москве, а транспортная доступность, если пользоваться общественным транспортом, такая же.

Если найти подобный вариант, то стоимость аренды жилья может быть сравнима с ценами внутри МКАД.

Жильё в новостройках изначально требует денег на ремонт. Если, конечно, квартира не сдаётся с готовой отделкой.

Кроме того, поясняет Оксана Полякова, в течение трёх лет после ввода дома в эксплуатацию объект считается новостройкой, квартиры в нём сдаются со скидкой до 15%.

Это может быть связано с определёнными неудобствами для арендаторов. Например, придётся слушать постоянный шум ремонта от соседей.

Если вы решили купить квартиру для сдачи в аренду, выгоднее рассматривать варианты на вторичном рынке. Предпочтение следует отдавать ухоженному жилью в современных домах. Тогда вам не придётся вкладывать деньги в косметический ремонт, коммуникации должны быть в хорошем состоянии, — подтверждает Оксана Полякова.

Цены на квартиры растут, а ставки по кредитам падают. В такой ситуации всё больше покупателей задумываются, а не взять ли жильё в ипотеку. Квартиру можно сдавать, а полученные деньги отправлять на погашение кредита.

По словам Оксаны Поляковой, тут следует учесть, что чаще всего арендная плата не покрывает ежемесячный платёж по ипотеке. Она помогает погасить его лишь частично.

К тому же у собственника появятся и дополнительные траты — ежемесячные расходы на содержание квартиры и налог с дохода от найма.

Взять ипотеку сейчас имеет смысл тем покупателям, кому жильё пока не нужно, но потребуется в будущем. Например, такой вариант нередко используют для решения квартирного вопроса в перспективе — “на вырост детям”.

Вообще, как инвестиция, недвижимость — это один из худших вариантов. Даже если квартира куплена без ипотеки. Люди забывают про инфляцию, амортизацию, расходы на ЖКХ, налог, необходимость косметического ремонта после каждого арендатора.

Если всё же рассматривать вложения в недвижимость, то лучше расширить поиск. Крайне странно, что ищут обычно именно жилую недвижимость. Коммерческая приносит в два-три раза больше денег и не требует ремонта.

Его всегда делает арендатор, — отметил эксперт рынка недвижимости “Академии управления финансами и инвестициями” Алексей Кричевский.

В плане доходности краткосрочная аренда становится более привлекательной. Отчасти это связано с повышением интереса к внутреннему туризму из-за пандемии коронавируса.

К тому же путешественники стали избегать многолюдных отелей в пользу отдельного жилья.

По словам Артёма Кромочкина, если сдавать квартиру посуточно, то сейчас можно получить прибыль в два-три раза больше, чем от долгосрочной аренды.

Правда, здесь большое значение имеет состояние квартиры.

Ценятся современный дизайн, продуманная планировка и красивые интерьеры — то, что позволяет выделить жильё из всего многообразия однотипных предложений.

Самые ликвидные объектыстудии и однокомнатные квартиры. Они традиционно пользуются спросом у туристов и сотрудников в командировках, — говорит Артём Кромочкин.

По его словам, для краткосрочной аренды желательно выбирать студии с высокими потолками. Это позволяет разделить квартиру на два уровня. Второй может использоваться под спальню, а первый — под кухню и пространство для отдыха. В таком случае жильё можно сдать дороже.

Также очень важно и место расположения квартиры. Если для сдачи на длительный срок хорошо подходит недорогое жильё на окраине, то для посуточной лучше выбирать дома рядом с туристическим центром города.

Долгосрочная аренда приносит в лучшем случае не более 4–5% годовых.

Если же сдавать квартиру посуточно, то это требует времени от хозяина, так как придётся заниматься вопросами заселения жильцов.

Как вариант — можно найти управляющую компанию, которая поможет получить большую арендую доходность — 7–8% годовых,— резюмировал управляющий партнёр компании RRG Денис Колокольников.

Источник: https://life.ru/p/1358069

Как сдать в аренду коммерческую недвижимость: пошаговая инструкция и полезные советы

Какие помещения лучше сдаются в аренду

Сдача недвижимости в аренду – это весьма прибыльное дело, если отнестись к процедуре с максимальной ответственностью. Постоянный пассивный доход всегда приятен, но что, если возникла идея предоставлять в аренду коммерческую недвижимость? Для этого потребуется немного иной подход, ведь есть большая разница между арендой квартиры и крупным офисом.

Пошаговая инструкция

Процесс сдачи объекта в аренду разделён на следующие этапы:

  1. Определение арендной стоимости.

Первым делом необходимо просмотреть и оценить наибольшее количество имеющихся предложений на рынке. Чем больше выборка, тем лучше будет результат (более точный показатель средней стоимости аренды для коммерческих помещений).

В ходе анализа можно воспользоваться популярными сайтами по типу Avito или ЦИАН. Также информацию можно изучить в разнообразных печатных изданиях. При отсутствии желания заниматься изучением иных предложений самолично будет разумным нанять риелтора или брокера.

Цену за подобные услуги вряд ли можно назвать высокой, а сохранить приличную долю нервных клеток и времени вполне реально.

Стоимость аренды коммерческой недвижимости должна устраивать не только собственника, но и потенциальных клиентов. Заведомо высокая ставка вряд ли будет удачной, но на формирование ценника могут повлиять следующие факторы:

  • месторасположение здания/помещения;
  • инфраструктура (наличие в непосредственной близости кафе, бесплатных парковок, охрана здания);
  • класс здания;
  • качество и уровень ремонта;
  • функциональность планировки;
  • различные особенности коммуникаций (бесперебойное питание, Интернет, наличие санузлов и т. п.);
  • иные бонусы, которые могут потенциально улучшить продуктивность работы арендаторов (Wi-Fi роутер, аппарат для кофе, комфортная мебель).

Проанализировав цены на рынке, можно связаться с другими арендодателями и попытаться сбросить стоимость. Зачастую, указанная в предложениях цена является ориентировочной и приблизительной.

Того показателя стоимости, которого удастся достичь в ходе переговоров, будет достаточно, чтобы узнать среднюю арендную ставку на аналогичные предложения.

Достаточно 5-10 обращений, чтобы получить сравнительные данные по арендной ставке.

Самое главное для арендодателя коммерческой собственности – найти подходящего клиента. Это можно сделать самостоятельно, а можно нанять риелтора. В обеих ситуациях есть свои плюсы и минусы, поэтому выбирать, как стоит поступить, – личное дело каждого.

При самостоятельном поиске арендатора серьёзным преимуществом является наличие собственной базы. Тем не менее, её отсутствие не повлечёт за собой больших проблем, но придётся потратить больше сил.

Хорошим способом найти подходящего клиента является создание сайта с коммерческим предложением. Продвигать такой сайт лучше при помощи контекстной рекламы с упором на ключевую аудиторию. Благодаря такой рекламе можно без труда найти заинтересованную аудиторию и избежать высоких комиссий агентствам.

Наиболее целесообразно делать это при сдаче в аренду помещений с внушительной площадью. Такие предложения ищут клиенты, рассчитывающие на высокую доходность от планируемой деятельности, а больше всего доверяют именно сайтам.

Если человек желает приобрести очень дорогой автомобиль, он будет искать его на сомнительных ресурсах или больше предпочтёт официальный сайт? Вот и арендатор коммерческой недвижимости придерживается такого же мнения.

Совершенно иное дело – это небольшие помещения, сдающиеся в аренду. Здесь нет смысла заниматься созданием сайта и отлично подойдут бесплатные доски объявлений в Интернете (пусть даже небольшие).

Также хорошо себя зарекомендовали рассылки по заинтересованным компаниям, размещение баннера на фасаде сдаваемого в аренду здания (платно) или в окнах (бесплатно).

При нежелании заниматься поиском заинтересованных лиц самостоятельно, существует вариант по найму риелтора. Этот человек самостоятельно найдёт нужных арендаторов, сведёт контакты и даже самостоятельно заключит нужный договор аренды.

С другой стороны, поиск нужных людей – дело тонкое и довольно сложное/трудоёмкое. Не все риелторы на это согласятся, а мастера своего дела в серьёзных агентствах затребуют за подобные услуги денежную сумму в размере 50% от стоимости аренды за 1 месяц. А порой даже больше этого.

Но всё же при подобном способе поиска арендаторов собственник освободит себя от значительных трудностей. В итоге дело останется только за составлением договора и подготовкой всей необходимой документации.

Оплата услуг риелтора осуществляется только после заключения договора аренды. Если риелтор или агентство требует внести предоплату или выплатить сумму раньше, возможно, это мошенники.

  1. Необходимая документация.

После того, как будет найден арендатор и все ключевые моменты устроят обе стороны, можно приступать к оформлению договора. Договор о сдаче коммерческой недвижимости в аренду обязательно должен иметь в себе такие пункты:

  • полные сведения о каждой из сторон;
  • точный адрес объекта аренды;
  • сумму и плательщика коммунальных услуг;
  • размер ежемесячной аренды;
  • дата, когда объект будет сдан в аренду;
  • необходимые действия каждой стороны в случае возникновения форс-мажорных ситуаций;
  • описание качества ремонта и находящейся мебели;
  • ключевые условия, согласно которым можно расторгнуть договор аренды.

При недостатке нужных знаний или опыта, разумнее будет привлечь к процедуре заключения договора квалифицированного юриста.

Договор – не единственное, что понадобится при сдаче недвижимости в аренду. Также следует иметь при себе:

  • паспорт гражданина РФ;
  • ИНН;
  • документ о подтверждении права собственности;
  • план помещения.

Когда все документы будут на руках, а стороны успешно проведут заключение договора, остаётся лишь получать выручку и следить за периодичностью выплат.

Особенности процедуры и полезные советы

Коммерческой недвижимостью являются офисные здания, помещения промышленного направления, спортивные сооружения, магазины, гаражи, склады и даже гостиницы.

Ускорить сдачу коммерческой недвижимости в аренду можно за счёт снижения арендной ставки. С учётом постоянных затрат на содержание помещения будет правильнее сдавать недвижимость по средней или даже низкой ставке, чем выставлять высокую цену, но на целый год.

Также на цену подобных помещений влияет наличие:

  • парковки;
  • точки общественного питания (в том же здании либо в непосредственной близости);
  • инфраструктуры;
  • высокой проходимости и т. п.

В таких условиях арендная плата может быть ощутимо выше, чем в среднем по рынку. И, разумеется, на неё найдётся свой клиент.

Открытость пожеланиям будущих клиентов также играет весомую роль в сдаче коммерческой недвижимости:

Возможному арендатору может понадобиться помощь или советы по планировке рабочих мест. Разумно будет заранее подготовиться и предложить сходу несколько готовых вариантов, а ключевые изменения останутся за клиентом, которые он захочет внести.

Гораздо проще менять готовое, чем создавать что-то с нуля. Подобное отношение к арендатору несомненно будет оценено по достоинству.

Цвет стен в помещении, количество максимальных подключений к телефонной сети или Интернету, а также обсуждение всех прочих особенностей поможет получить расположение арендатора и склонить его к аренде именно этой недвижимости.

Это небольшой психологический приём: чем больше человек углубляется в детали, тем выше шансы, что такой разговор отложится у него в памяти. А значит, именно на него он будет ориентироваться в первую очередь, взвешивать плюсы и минусы и т. д.

Однако если весь процесс сдачи в аренду построить на подобных уловках, это будет большим риском потерять репутацию. Если качество аренды будет весомым лишь на словах, то это может грозить весьма серьёзными последствиями.

Если в коммерческом помещении, выделенном под сдачу в аренду, отсутствует отделка, то можно предложить арендатору каникулы по оплате. То есть ремонт он будет осуществлять за свой счёт, но пока ремонтные бригады занимаются своим делом, оплачивать аренду за помещение клиент не будет.

Это довольно весомый плюс для арендатора, который чётко решил взять недвижимость в аренду:

  • если нет лишних средств на оплату аренды и ремонт одновременно, то данное действие вызовет исключительно положительные эмоции и повысит репутацию арендодателя;
  • также ремонтные каникулы помогут склонить сомневающегося арендатора в сторону приобретения именно данной конкретной недвижимости/помещения.

В целом временно освобождать клиента от уплаты аренды можно в самых разных ситуациях. Главное, чтобы не было серьёзных финансовых потерь для обеих сторон. Это базовые особенности ведения бизнеса и арендаторы (как и арендодатели) коммерческой недвижимости прекрасно это понимают.

Именно поэтому подобные действия широко распространены, хотя их использование и не является обязательным. Особенно, если сдача коммерческой недвижимости не является срочной.

Это очень важный пункт, наиболее ярко проявляющийся при подготовке документации собственника для арендатора. Чем больше гарантий получит клиент, тем больше шансов на успешную сдачу помещения в аренду.

Обилие подтверждающих документов, отсутствие уловок в ходе подписания договора и хорошая репутация – залог успешной сдачи в аренду коммерческой недвижимости. Причина проста:

  • при аренде квартиры, зачастую, вопросом занимаются обычные граждане;
  • а если помещение планируется использовать в коммерческих целях и серьёзно зарабатывать на этом деле, то изучение каждого документа арендатором будет максимально скрупулёзным.

Риски и иные сложности

Не только арендатор подвержен рискам – то же самое касается и арендодателя. Наиболее частыми причинами конфликтов являются:

  • недостаточное определение юридических обязанностей сторон касательно арендуемой недвижимости;
  • задержки ежемесячных платежей и других выплат;
  • использование арендуемой недвижимости не по назначению;
  • порча/утрата имущества, принадлежащего арендодателю;
  • споры по налогообложению (согласно ст. 146 НК РФ обязанность по уплате НДС возложена только на арендодателя с возможностью вычета суммы налога арендатором при наличии соответствующего документа).

Все эти конфликтные ситуации прямо зависят от заключённого договора. Каждый из пунктов следует описать максимально точно, т. к. это минимизирует риски сразу для обеих сторон. Важно ответственно отнестись к заключению договора, чтобы избежать подобных ситуаций.

Сдача в аренду коммерческой недвижимости не сильно отличается, но имеет ряд ключевых особенностей. Самое главное – это заключение договора. При любых ситуациях стороны будут опираться только на него, поэтому и сконцентрировать своё внимание при оформлении сделки нужно именно на этом документе.

Источник: https://2realtor.ru/kak-sdat-v-arendu-kommercheskuyu-nedvizhimost/

Как сдать в аренду коммерческую недвижимость?

Какие помещения лучше сдаются в аренду

Доход от сдачи в аренду коммерческой недвижимости по показателям прибыльности чаще всего превышает выгоду от открытия депозитного счёта в банке или сдачи в аренду жилой недвижимости.

Кроме того, такое имущество сейчас представлено на рынке в самых разных форматах, начиная от офисов в больших комплексах и заканчивая отдельно стоящими зданиями, которые можно использовать для торговых или производственных нужд.

Главное – это надежные арендаторы и их заинтересованность в этой локации

Однако для того, чтобы стабильно получать доход, необходимо разобраться, как сдавать коммерческую недвижимость в аренду максимально выгодно.

Как выбрать арендатора? Как определиться с оптимальной схемой? Какие подводные камни учесть? Всё это важно принимать во внимание. Игнорирование разных нюансов может привести к тому, что вы заработаете меньше, чем могли бы получить.

А в некоторых случаях возможны и потери, например, из-за длительного простоя помещения.

Поэтому перед принятием окончательного решения стоит собрать и проанализировать как можно больше информации. Тогда Ваша коммерческая недвижимость будет приносить больший доход и у Вас не возникнет никаких проблем.

Выбор схемы сдачи помещения в аренду

Коммерческую недвижимость можно сдавать разными способами. Ниже мы рассмотрели лишь малую часть из всех возможных вариантов:

  • долгосрочная сдача недвижимости в аренду. Этот вариант хорош тем, что у вас будет стабильный доход и можно спокойно планировать развитие бизнеса на определённый период. Простой минимален, риски тоже снижаются. Вы будете хорошо знать, что ожидать от арендаторов, а они — от вас. Всё будет идти по отлаженной схеме;
  • посуточная аренда. Можно организовать что-то вроде деловой зоны, в рамках которой вы будете предоставлять помещение индивидуальным предпринимателям, самозанятым, фрилансерам и другим лицам. Им всем требуется рабочее место, а на отдельный офис у начинающих предпринимателей часто не хватает средств. Благодаря посуточной аренде можно повысить уровень дохода. Плюс вам не придётся выстраивать отношения только с одним арендатором, что также уменьшает риски. Из недостатков: требуется больше времени и ресурсов на организацию всего процесса. Во-первых, необходимо подготовить помещение, приобрести мебель, провести беспроводной интернет. Во-вторых, обеспечить постоянный поток арендаторов. В-третьих, поддерживать порядок. К тому же уровень дохода сильно зависит от того, получится ли у вас привлечь к такому объекту достаточно внимания. Прибыль может сильно колебаться от месяца к месяцу;
  • почасовая аренда. Такой формат имеет смысл, если сдавать в аренду отдельные помещения. Например, конференц-зал, концертный зал, переговорную. Помещение будет долго простаивать, но за несколько часов принесёт ощутимую прибыль. В целом, общий уровень дохода не превышает те суммы, которые можно получить при сдаче недвижимости в долгосрочную аренду;
  • комбинирование. Большой комплекс имеет смысл разбить на зоны. При этом что-то будет сдаваться в аренду на долгосрочной основе, а что-то — посуточно. Подобный формат при грамотном подходе позволяет извлечь из объекта максимальную прибыль и избежать просадки даже в период экономического кризиса. Но чтобы добиться успеха, нужно очень хорошо знать рынок коммерческой недвижимости. Кроме того, сдачей в аренду придётся постоянно заниматься. То есть перевести всё в получение пассивного дохода уже не выйдет. Последнее справедливо также для посуточной и почасовой сдаче в аренду.

Варианты есть разные. Вам необходимо отталкиваться от того, что востребовано и что подойдёт больше всего вам. Но если вы хотите тратить минимум времени на всё, то оптимальным вариантом будет именно сдача в долгосрочную аренду, либо передача недвижимости в доверительное управление.

Специфика сдачи в аренду разных объектов коммерческой недвижимости

При сдаче в аренду нужно учитывать особенности не только конкретной схемы, но и самого объекта. Ведь здесь тоже могут быть разные варианты:

  • помещение под офис или магазин в жилом доме в спальном районе. Доход — стабильный, зависит в первую очередь от размеров такого объекта, а также от того, где расположен сам дом. Главное – конечно же проходимость. Преимущество нередко появляется у угловых помещений. Также стоит учесть, можно ли использовать объект в том виде, в котором вы его собрались сдавать или же придётся переделывать что-то. Например, арендатор может захотеть увеличить витрины или добавить несколько отдельных входов. С этим нередко возникают проблемы, например, если здание — ветхое или вообще относится к историческому фонду. А ограничение в возможностях периодически сказывается на цене аренды. Но обычно местоположение перекрывает такие недостатки;
  • помещение под офис или магазин в торговом или деловом центре. Это довольно выгодный вариант для вложения средств, но в первую очередь при расположении на нижних этажах, а также если комплекс достаточно известен и популярен у местного населения;
  • помещение под магазин в ЖК. Основное отличие в данном случае заключается в том, что ничего переводить в нежилой фонд не нужно, можно купить такую собственность и начать сдавать в аренду сразу же. У предпринимателей подобные объекты пользуются стабильным спросом. Правда, многое зависит от общего количества жильцов. Если район только застраивается, то недвижимость какое-то время может простаивать или сдаваться по очень низким ценам;
  • подвальное помещение. Оно стоит дешевле, его проще купить, но и заработать на сдаче в аренду в ряде случаев не получится. Дело в том, что в таком помещении многие коммерческие объекты просто нельзя размещать;
  • отдельно стоящее здание. Довольно интересный вариант, особенно с учётом того, что такой объект в большинстве случаев можно спокойно переоборудовать под что угодно, начиная от всё того же офиса и заканчивая торговым помещением. Тем не менее изначальные вложения — на очень высоком уровне, что тоже стоит принимать во внимание.

От специфики объекта недвижимости зависит, сколько на нём получится заработать, какая схема будет оптимальной, на какую целевую аудиторию лучше всего ориентироваться. Это стоит учитывать и при выборе подходящей стратегии заработка на сдаче собственности в аренду.

Сдача объекта собственником или через управляющую компанию

Следующий важный момент — это способ сдачи объекта. Вы можете лично заниматься всем в принципе. У вас есть возможность обратиться в агентство недвижимости и поручить ему решение отдельных вопросов или действовать совместно. Наконец, можно в принципе находиться в другом городе и делегировать всё агенту.

Собственникам чаще всего тяжело выпускать ситуацию из-под контроля. Однако ваша безопасность в таких вопросах зависит от того, как именно вы всё оформите.

Если с агентством заключить договор, в котором будет жёстко зафиксированы права и обязанности сторон, ответственность агента за сохранность имущества при показах и за контроль его состояния при снятии показателей, например, со счётчиков, то проблем не будет. Обращайте внимание на репутацию агентства и отзывы от клиентов. 

Договор доверительного управления собственностью

Как уже говорилось выше, владелец недвижимости может в принципе находиться в другом городе. Бывает и так, что у собственника просто нет времени на то, чтобы проконтролировать состояние своего имущества. Во всех этих случаях сдачу в аренду коммерческой недвижимости можно поручить управляющему.

Он будет заниматься всем за определённое вознаграждение. Права и обязанности сторон, то есть взаимоотношения владельца и агента, прописываются в договоре доверительного управления. Именно там указывается размер вознаграждения, способ его передачи, порядок контроля сохранности имущества и другие нюансы.

К договору доверительного управления также надо добавить доверенность на агента.

Если этого не сделать, то управляющий не сможет подписать от имени собственника договор о сдаче имущества в аренду с арендаторами.

Впрочем, владелец может поручить все остальные моменты посреднику, а на заключение договора явиться лично. То есть вероятны разные схемы. Выбор оптимального решения в этом случае остаётся за владельцем.

Выбор арендаторов

Понятно, что стабильность в получении дохода от сдачи имущества в аренду во многом зависит от надежности арендаторов. Поэтому их нужно тщательно подбирать и проверять, чтобы избежать возможных проблем в будущем. Лучше на старте уделить время данному вопросу, чем потом заново искать новых арендаторов.

В первую очередь посмотрите учредительные документы, дату регистрации, наличие или отсутствие к таким лицам разных претензий. Сейчас есть возможность по ОГРН или ИНН собрать данные из открытых источников. Не будет лишним посмотреть упоминание в новостях. Чем больше данных Вы найдете, тем лучше.

Что нужно указать в договоре

В договоре между собственником и арендатором необходимо прописать всё, начиная от порядка оплаты и заканчивая способами контроля. Некоторые арендаторы соглашаются на ежемесячный визит. Другие предлагают отправку видеоотчётов. Вариантов может быть очень много, конкретика зависит и от того, к какому именно решению вы придёте, и от особенностей самого объекта недвижимости.

В договоре также можно прописать дополнительные обязанности, которые возникают у арендаторов. Например, установить пожарную сигнализацию или сделать ремонт. Но чтобы впоследствии с оценкой результата не возникло проблем, желательно прямо в тексте такого документа расписать критерии оценки и возможные санкции, если что-то будет не соблюдено.

Страховой депозит

Сдача в аренду любой недвижимости — это всегда риск. Страховой депозит позволяет его уменьшить. Как правило, такая гарантия прописывается в договоре. Однако она может быть и в дополнительном соглашении к нему.

В любом случае страховой депозит должен быть как-то зафиксирован, иначе удержание средств со стороны арендодателя будет незаконным. Поэтому собственнику необходимо позаботиться об оформлении этого вопроса.

В противном случае арендатор получит возможность обжаловать пожаловаться в налоговую на “незаконное обогащение” арендодателя.

Под страховым депозитом подразумевается сумма, которая призвана компенсировать ущерб, причинённый имуществу арендатором. При этом под ущербом нельзя понимать естественный износ.

Стоит учесть, что удержание такой суммы при расторжении договора аренды имущества возможно на законных основаниях только при наступлении конкретных условий. В частности, необходимо при сдаче объекта недвижимости арендаторам составить опись имущества, а при расторжении договора — акт приёмки-сдачи. То есть у владельца должны быть на руках документальные подтверждения причинённого ущерба.

Если же указанные процедуры не были проведены, то доказать, что ущерб причинён именно арендаторами, чаще всего сложно. Это возможно через судебные разбирательства. Однако и в этом случае решение не всегда выносится в пользу владельца. Поэтому грамотная фиксация всего очень важна.

Подводные камни при сдаче в аренду

При сдаче коммерческой недвижимости в аренду можно столкнуться с рядом подводных камней:

  • неграмотно составленный для собственника договор, в результате чего расторгнуть его без ущерба не получится. Иногда у владельца не получается поднять арендную плату даже с учётом инфляции. Особенно часто такое бывает с крупными с сетевыми арендаторами, чьи юристы особо мотивированы выкручивать руки; поэтому текст договора надо изучать предельно внимательно.
  • недобросовестный риелтор. Если агентов плохо контролировать, а они сами не заботятся о своей репутации, возможны разные сомнительные схемы. Например, сдача недвижимости большему количеству лиц, чем было оговорено, повышенный износ собственности, увеличение риска порчи и прочее;
  • недобросовестные арендаторы. Они могут повредить имущества на большую сумму, чем вы от них получите за всё время. Избежать этого удастся, если придирчиво подойти к выбору арендаторов и к заключению с ними договора.

Сдача в аренду коммерческой недвижимости позволяет получить хороший доход. Однако это в большинстве случаев — серьёзный риск.

Выбор агентства, которому вы можете доверять, уменьшает опасность столкнутся со значительными неприятностями, а главное – увеличить доход и уменьшить время простоя помещения.

Обращаясь к агентству по управлению недвижимостью, всегда думайте и выбирайте управляющую компанию внимательно.

Информация от партнеров по европейской недвижимости: на сайте europe-house.com Вы можете выбрать и купить недвижимость в Великобритании. По всем объектам представлена подробная информация. Сервис работает без дополнительных и скрытых комиссий.

Другие статьи:

Источник: https://retail-realty.ru/articles/item/kak-sdat-v-arendu-kommercheskuyu-nedvizhimost

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.