Коммерческий объект это

Раздел 1. Объекты недвижимости и их классификации

Коммерческий объект это

А. Н. Асаул, С. Н. Иванов, М. К. Старовойтов
Экономика недвижимости
Учебник для вузов. – 3-е изд., исправл. – СПб.: АНО «ИПЭВ», 2009. -304 с.

3.4. Классификация коммерческих объектов недвижимости, приносящих доход

Коммерческие объекты недвижимости подразделяются на приносящие доход исоздающие условия для его извлечения – промышленные (индустриальные). К объектам, приносящим доход, относятся объекты торговли, гостиницы, развлекательные центры, офисы, гаражи и др.

Объекты торговли.

[47] Многофункциональный торговый комплекс (МТК) – это объект коммерческой недвижимости, собственник которого не ведет торговую коммерческую деятельность, а передает площади, подготовленные для ее осуществления, множеству операторов (причем не только торговых), среди которых могут быть организации сервиса, общественного питания и сферы досуга. Иногда торговыми комплексами называют гипер- и супермаркеты, универмаги и даже рынки, но это неправильно.

Супермаркет – это магазин, расположенный в отдельном здании или в составе МТК, работающий по принципу самообслуживания, в основном продуктового ряда, с автоматизированной системой товарного учета и единым расчетно-кассовым узлом, площадью не менее 1 тыс. м2 и ассортиментным наполнением не менее 5 тыс. товарных наименований.

Гипермаркет – это супермаркет площадью не менее 4 тыс. м2, расположенный, как правило, в отдельном здании (редко – в составе МТК), с ассортиментным наполнением не менее 10 тыс. товарных наименований, в том числе непродуктового ряда.

Универмаг – это торговая организация, расположенная в отдельном здании или во встроенном в жилое здание помещении, площадью не менее 1 тыс. м2, предлагающая полный ассортиментный ряд, реализуемый в отдельных секциях, каждая из которых имеет собственный расчетно-кассовый узел, объединенных единым управлением и правилами размещения ассортимента по площадям.

На рынке торговой недвижимости развиваются и другие объекты, не подпадающие под приведенную классификацию, например – ритейл-парки.

В соответствии с международной классификацией торговых центров ритейл-парк представляет собой единое строение – комплекс из 1-2-этажных магазинов, построенных в соответствии с единой архитектурной концепцией, принадлежащих различным операторам, с единой парковкой.

Чаще арендаторами таких объектов становятся крупные сетевые компании, торгующие бытовой техникой, спортивными товарами, мебелью, товарами для дома. Отличительными чертами ритейл-парков являются минимальная площадь вестибюлей и технических помещений, которые обычно занимают до 30 % площади, и отсутствие развлекательного сектора.

Размещаются ритейл-парки на окраинах или за пределами города, где ниже стоимость аренды земли. Объект требует хорошей транспортной доступности. Наблюдается более экономичный подход к стоимости строительства и отделки ритейл-парка. Благодаря низким ценам и большому выбору товаров такой объект может иметь огромную зону обслуживания.

Эти объекты в 1980–1990-х гг. получили распространение в Западной Европе и США (под названием «Пауэр-центр»).

В России появились и развиваются торговые центры для товаров категории люкс, напоминающие дворцы, где на искусно подсвеченных витринах выставлены одежда «от кутюр» и именные аксессуары. Никто из экспертов не берется корректно оценить объем рынка эксклюзивных товаров ни по количеству магазинов-бутиков, ни по обороту.[48]

Гостиничные[49] и развлекательные объекты недвижимости. Классификация этих объектов в любой стране основана на комплексе требований к материально-техническому обеспечению, номенклатуре и качеству предоставляемых услуг, уровню обслуживания.

Уровень комфорта – главнейший фактор, определяющий класс гостиницы. В каждом государстве принят свой стандарт комфорта как критерий классификации. Это обстоятельство, а также ряд факторов, обусловленных культурно-историческими и национальными традициями, препятствуют введению в мире единой классификации гостиниц.

Иногда даже в пределах одной страны существует несколько систем классификации. Например, в Великобритании гостиницы оценивают по уровню сервиса и гостеприимства, вышколенности персонала, обустройству номеров и общественных зон, качеству питания, т. е.

по тому, что составляет особый лоск организации и с трудом поддается объективной оценке.

Известны более 30 систем классификации гостиниц по уровню комфорта, наиболее распространенными среди которых считаются:

–         европейская (система звезд), в основе которой лежит деление гостиниц на категории от одной до пяти звезд; применяется во Франции, Австрии, Венгрии, Египте, Китае, Россиии ряде других стран;

–         система букв (A, B, C, D); используется в Греции (A = 4*, B = 2*, C = 3*, D = 1*);

–         система корон – в Великобритании;

–         система разрядов – на территории бывшего СССР (люкс, высший А, высший В, первый, второй, третий, четвертый).

В Российской Федерации есть гостиницы класса люкс, среднего класса, мотели, пансионы, гостиные дворы, а также плавучие отели. Отечественная классификация является смешанной. Существует три класса: экономический, средний и первый (или высший), присутствуют элементы «звездной» системы в соответствии с ГОСТ Р 506459–4.

Гостиницы экономкласса («три звезды»), ориентированные в первую очередь на деловых путешественников (по советской терминологии – на командированных), обязаны иметь светящуюся вывеску, аварийное освещение, холодное и горячее водоснабжение, минеральную воду в каждом номере, пять этажей и круглосуточный лифт, внутреннюю, городскую и междугородную телефонную связь, не менее 80 % одно- и двухместных номеров. Все номера должны быть оснащены холодильниками, телевизорами, письменными столами, электрочайниками и кондиционерами. Холл гостиницы должен быть оборудован для удобного размещения гостей. Клиентам вручают корреспонденцию, будят по утрам, каждый день убирают номер и заправляют постели, оказывают почтовые и телеграфные услуги, хранят ценности клиентов в специальных сейфах, предоставляют туристическую информацию. Гостиницы этого типа предлагают номера четырех категорий в ценовом диапазоне 1300…6000 р./сут.

В последнее время в России наблюдаются тенденции создания сетей гостиниц[50] с унифицированным уровнем сервиса, дизайном номеров и общей системой бронирования, вплоть до того, что в холлах будут распылять одни и те же духи, а из динамиков – звучать одинаковые мелодии.

В настоящее время все популярнее становится строительство спортивных, развлекательных и гостиничных комплексов в курортных зонах. В крупных городах стремительно растет строительство объектов недвижимости для индустрии развлечений: культурно-деловых и культурно-досуговых центров, домов мод, бильярдных залов, фитнес-центров, теннисных кортов, аквапарков, боулингов и др.

Развивается строительство рекреационных и социально-бытовых объектов недвижимости.

Офисная недвижимость. В мировой практике бизнес-центры классифицируют по категориям А, В и С. Для большей детализации классификации используют трехбуквенную терминологию (АВС).

[51] Имея представление о существующих методах, подходах, критериях классификации офисов, можно составить систему классности объектов применительно к данному региону.

В качестве стандарта для сертификации бизнес-центров (офисных центров) Гильдия управляющих и девелоперов коммерческой и промышленной недвижимости (ГУД) утвердила классификацию[52] (табл. 3.1).

Классы могут меняться при проведении модернизации помещений.

Таблица 3.1

Классификация офисных помещений

КлассМеждународная классификация
А1Расположение в центре – 1 Удобный доступ – 2 Полностью заново отстроенное здание – 3 Подземная парковка – 4 Современные системы безопасности здания — 5 Профессиональный арендодатель — 6Правильно оформленная документация — 7
А21; 2; 5; 6; 7 Полностью реконструированное в 1990-х гг. здание — 8
В11; 6; 7; 8 Автономное теплоснабжение – 9 Системы предварительного охлаждения приточного воздуха – 10 Планировка этажей в виде офисных блоков – 11 Ремонт «евростандарт» – 12 Современные лифты – 1324-часовая охрана – 14
В21; 6; 7; 8; 11; 12; 14 Возможен не очень удобный доступ – 15
С11; 6; 7; 11; 14 Косметически отремонтированное здание – 16
С27; 14 Любое местоположение – 17 Здание бывшего института – 18Любое состояние помещений – 19
D7; 15; 17; 18; 19

По статистике, около 70 % отечественных организаций предпочитают офис класса С. Это компании, напрямую не общающиеся с клиентами.

Среди офисных центров (класс D), созданных вблизи промышленных предприятий либо на их территории, следует выделить центры:

–         с низкой арендной ставкой;

–         возможностью организации собственного производства на территории соседнего предприятия;

–         возможностью использования складских помещений завода;

–         расположением офиса вблизи собственного производства, склада, гаража.

В заключение необходимо подчеркнуть, что офисный сектор недвижимости первым откликается на рост экономических показателей региона – развитие различных сфер бизнеса требует большого количества современных офисных зданий. Отвечая на растущий спрос, девелоперы увеличивают ввод бизнес-центров и многофункциональных комплексов, включающих офисную составляющую.

Гаражи-стоянки (автопаркинги) как коммерческие объекты недвижимости подразделяют на индивидуальные типовые (ИТГ), встроенно-пристроенные (ВПГ) и паркинги.

Индивидуальные типовые гаражи – отдельностоящие или сгруппированные на единой территории крытые, небольшие, одноэтажные строения (боксы) для хранения автомашин.

Паркинг – отдельностоящее одно- или многоуровневое крытое, замкнутое, охраняемое помещение, специализированное исключительно для парковки и хранения автомобилей, с компактно выделенными обозначенными разметкой местами, или боксами. На верхние уровни автомобили поднимаются по серпантинам, расположенным по торцам сооружения.

Паркинги находятся в основном в местах, удобно расположенных относительно жилой застройки, близко к потребителю и обладают целым рядом преимуществ перед обычными гаражами: экономия площади застройки, внешняя привлекательность и т. д. Паркинги и подземные гаражи предоставляются на более длительный срок (49 лет).

Наличие по соседству альтернативных парковок (ИТГ) не оказывает существенного влияния на цены мест в паркингах, поскольку последние ориентированы на других потребителей.

Основная масса автолюбителей, желающих иметь гараж в конкретном районе и с заданными характеристиками, не может приобрести место в паркинге из-за высокой стоимости.

Паркинги ориентированы в основном на будущих жильцов новых жилых домов, имеющих более высокий уровень дохода, чем основная масса автовладельцев.

Встроенно-пристроенные гаражи – помещения для парковки и хранения автомобилей с компактно выделенными местами, обозначенными разметкой (боксами).

В отличие от паркингов ВПГ – это часть здания с иным общим функциональным назначением. Все подобные сооружения устраиваются в цокольных (подвальных) этажах и имеют один уровень, реже встречаются гаражи на первом этаже.

Строят также полузаглубленные (подземные) паркинги во дворах будущих зданий.

Автостоянка – здание, сооружение или специальная открытая площадка, предназначенные для размещения и хранения автомототранспортных средств. Как правило, под стояночные комплексы город отводит по договорам временной аренды территории, капитальная застройка которых в ближайшие 5-6 лет не предполагается.

Один из основных элементов, определяющих развитие рынка гаражей и автостоянок, – это общее число автомобилей в городе. Однако темпы роста организованных парковочных мест (ОПМ) значительно ниже, так как:

гараж покупают (арендуют) прежде всего для защиты транспортного средства от угона, а также нежелательных природных воздействий. В то же время он не является насущно необходимым, поэтому несоответствие гаража предъявляемым требованиям лишает смысла его покупку или аренду;

по оценкам западных специалистов, стоимость гаража должна составлять около 30…50 % от стоимости автомобиля, у нас это соотношение справедливо «с точностью до наоборот»;

явно ограничено предложение хорошо расположенных объектов, особенно вблизи жилых домов. Окружающая застройка далеко не всегда позволяет построить гараж.

Рынок гаражей и автостоянок подразделяется на первичный и вторичный, а они, в свою очередь, – на рынки купли-продажи (товарный) и аренды (услуг).

[47] Подробнее см.: http://becar.ru.

[48] По данным компании Vanity, в Петербурге насчитывается 15 монобрендовых и 35 мультибрендовых бутиков, предлагающих товары категории «люкс». Их общая площадь – 10 тыс. м2. Объем петербургского рынка роскоши – около 8 млрд руб. в год, в Москве, по подсчетам Vanity, эта цифра составляет 55…100 млрд р.

[49] По европейским и мировым стандартам, необходимо иметь 14-15 номеров на 1 тыс. жителей города. В Санкт-Петербурге в 2006 г. работал 331 отель с 18 500 номерами (т. е. немногим более 4 номеров).

[50] Наиболее крупными в России являются «Азимут Менеджмент Групп» на 3012 номеров, ЗАО «Интурист» – 2662 номера, «Мариотт» – 1770 номеров (по состоянию на сентябрь 2006 г.).

[51] По местоположению объект относится к классу А; по типу и техническому уровню здания – к типу В; интегральный класс объекта – С.

[52] Цели этой классификации – информационные, так как она не является рекомендацией и не имеет отношения к мнениям собственников здания (http://msk.becar.ru)

Источник: http://www.aup.ru/books/m491/6_3_4.htm

Главное в продаже коммерческой недвижимости

Коммерческий объект это

Коммерческая недвижимость продается и покупается, сдается в аренду. Так как в ее стенах ведется бизнес, объекты коммерции оцениваются при приобретении, прежде всего, на предмет получения потенциального дохода.

Коммерческая недвижимость отличается от жилой тем, что она по закону не предназначена для проживания. Ее объекты служат для инвестирования, то есть для сдачи в аренду. Также для самостоятельного ведения бизнеса. В столице и крупных промышленных городах недвижимость показана в широком ассортименте.

Ее объекты имеют различное назначение: свободное, производственное, торговое в виде офисов, складов, магазинов, больших супермаркетов. Только собственники объектов могут продать их, заключить аренду, залоговый договор, дарения.

Рассмотрим основные виды недвижимости, предназначенной для бизнеса, а зададимся вопросом о том, как ее выгоднее продать, если возникнет такая необходимость.   

Классификация коммерческой недвижимости

Существует несколько критериев, по которым классифицируется коммерческая недвижимость:

  1. Расположение – загородная, городская.
  2. По возрасту – первичная, вторичная.

Целевое назначение

Свободное назначение

Эти помещения служат разным формам ведения бизнеса. Например, в их стенах одинаково выгодно оборудуется кафе, развлекательный комплекс, салон красоты, а также ресторан. Обычно эти объекты расположены на первом этаже новостроек. Они выкупаются у застройщика.

Впоследствии, собственники могут меняться, так как такая недвижимость успешно продается. Ею интересуются, в основном, представители малого и среднего бизнеса.

Они организовывают в стенах таких помещений собственное дело, либо вкладывают в них деньги с целью инвестирования, то есть пассивного получения дохода.

Объекты розничной торговли

Это одни из самых перспективных с точки зрения ведения бизнеса объекты. Они оборудованы для продаж. Имеется несколько видов таких объектов:

  • группа предприятий торговли (моллы);
  • центры, дома (торговые);
  • галереи и т.д.

А также:

  • павильоны;
  • киоски;
  • аптеки;
  • бутики;
  • магазины;
  • супер и гипермаркеты;
  • торговые центры универсального назначения;

Объекты, заранее предназначенные для этих целей, на стадии строительства создаются с определенной планировкой. В торговых центрах оборудованы зоны отдыха, кафе, рестораны, дома быта и т.д. Торговые центры предназначаются для массовой торговли. Но также существуют объекты, реализующие дорогие, брендовые товары.

Офисы

Это помещения, которые располагаются в бизнес — центрах. Конечно, под цели офиса может быть оборудовано помещение, которое находятся и на другом объекте. Офисы принадлежат компаниям, фирмам, ведущим предпринимательскую деятельность.

Считается, что офис – это лицо фирмы.

Поэтому бизнесмены стараются как можно качественнее сделать ремонт, оборудовать помещение по последнему слову техники, а также приобрести его (взять в аренду) там, где развита транспортная инфраструктура, недалеко от центра города (а лучше — в центре).

Индустриальная

Это объекты промышленного назначения. Сюда включены заводы, фабрики, мастерские, цеха, склады, базы хранения, ангары. В таких помещениях производят товары, а также хранят их.

Апартаменты

Зачастую как коммерческие объекты применяются обычные дома жилого назначения. Квартиры, расположенные в них, преобразовываются в апартаменты. Потом сдаются приезжим, командировочным на недлительное время. Также в каждом городе построены хостелы. В них можно остановиться на непродолжительное время. Этот вариант для экономных людей.

Социальная

К этим объектам относятся медицинские центры, комплексы оздоровительного назначения, поликлиники, больницы, фитнес клубы и т.д. У этих объектов также есть собственники, которые получают арендную плату за пользование помещениями.

Как купить?

Помещения нежилого назначения приобретаются для самостоятельного ведения бизнеса, а также в целях инвестирования. Будущий владелец планирует сдать в аренду торговое помещение.

Либо переделать офис, находящийся в центре города, с целью дальнейшей перепродажи и повышения цены. Причины, по которым тот или иной человек приобретает коммерческий объект, различны.

Но каждому из будущих собственников важно понять, каким образом купить недвижимость, кто в этом сможет помочь, а также как грамотно составить договор купли-продажи.

Нежилые помещения покупают самостоятельно, через обращение к агентству недвижимости, а также через частного риелтора. Два последних варианта, без сомнения, предпочтительнее первого, так как значительно снижает риск обмана при проведении сделки по купле-продаже. За услуги, оказанные клиенту, обычно берется комиссия в размере от 2 до 8% от стоимости объекта коммерческой недвижимости.  

Риски при покупке коммерческой недвижимости самостоятельно:

  1. Проверка документов. Если недвижимость покупается у юридического лица, то необходимо ГКН, получить выписку из ЕГРП и проверить наличие обременений, ознакомиться с договором, на основании которого произошел переход права собственности от бывшего к настоящему владельцу. Кроме того, нужно изучить бумаги на сам объект недвижимости: кадастровый паспорт, поэтажный план и т.д.
  2. Проверка земли, на которой стоит объект недвижимости. В основном, земля в столице находится в аренде. Значит, необходимо ознакомиться с соответствующим договором, назначением земли, сроком аренды. Продают землю в Москве крайне редко. Таким образом, собственников земли, находящейся на территории города, совсем немного.

ВАЖНО: Риск покупателя, пытающегося самостоятельно приобрести недвижимость, состоит в том, что можно потерять деньги на сделке. Если продавец не может из-за отсутствия необходимых знаний самостоятельно проанализировать представленные продавцом документы на недвижимость, лучше обратиться к услугам грамотного специалиста и не экономить на сделке!

  1. Одним из важнейших условий проведения сделки по купле-продаже коммерческой недвижимости является правовое сопровождение. Сама возможность развития негативных последствий по совершаемой сделке могут быть ликвидированы путем полного правового анализа. Необходимо зафиксировать последовательность этапов сделки. Ее условия подробно, четко, отразить в договоре.

ВАЖНО: Риск покупателя при самостоятельном приобретении объекта недвижимости состоит в том, что текст соглашения по купле-продаже может быть составлен неверно, без включения в него существенных условий. Это грозит признанием его недействительным с негативными правовыми последствиями для обеих сторон.

Кроме того, существует масса рисков, о которых может быть не осведомлен добросовестный приобретатель:

  • приобретение недвижимости с недостатками (скрытыми);
  • уклонение продавца от действий по государственной регистрации перехода права собственности к продавцу;
  • приостановление регистрационных действий со стороны Росреестра по разным причинам: часто для устранения недостатков необходимо присутствие продавца, либо его представителя, но бывает и так, что продавец пропадает, это значительно усложняет регистрацию;
  • риски, связанные с покупкой недвижимости, относящейся к культурному наследию;
  • отказ продавца в снятии обременения с объекта недвижимости и т.д.

Риски минимизируются в случае, если в ход сделки вступает профессионал, знакомый со всеми случаями недобросовестных продаж недвижимости, а также со всеми аспектами заключения подобных договоров.

Как продать?

В этом отношении алгоритм реализации объектов не отличается от жилой недвижимости:

  1. Стоимость. Ее формирование не может быть произвольным. Цифра на ценнике должна быть адекватной, обычно устанавливается исходя их данных исследований рынка недвижимости. Анализ производится по цене аналогичных объектов. К этому вопросу нужно подойти со всей ответственностью, так как формирование корректной цены – это 50% успеха будущей сделки. Если цифра будет завышена, покупатель просто не заинтересуется недвижимостью. Если цифра будет занижена, продавец потеряет те деньги, которые бы он мог выручить при адекватном формировании стоимости предложения.

ВАЖНО: При покупке или продаже недвижимости для коммерческих целей, в отличие от жилой, стороны – покупатель, продавец отдельно анализируют характеристику продаваемого (покупаемого) объекта приносить в дальнейшем доход.

Перед тем как выставить объект недвижимости на продажу, необходимо знать разрешенный вид использования этого объекта, проанализировать возможную прибыль от него, а также возникающие риски при продаже. Кроме того, необходимо провести оценку имущества объекта, а также проанализировать недостатки продаваемого имущества.

Анализ следует производить на основе месторасположения недвижимости, отсутствие или наличие удобных подъездов к строению, близости автомагистралей, проходимости места. То есть, необходимо учесть все аспекты, имеющие большое значение для успешного ведения бизнеса.

В договоре детально описывается продаваемый объект, а также все условия, сопутствующие сделке.

  1. Формирование предложения по продаже. Необходимо составить его так, чтобы продаваемый объект должен быть показан в самом привлекательном виде. Кроме того, фото объекта недвижимости должно быть сделано в лучшем качестве, чтобы потенциальный покупатель смог детально его рассмотреть. Реклама размещается в СМИ, интернете, на специализированных ресурсах риэлторов.
  2. Показы, звонки. Помещение должно быть идеально готово к показу. Его необходимо, как минимум, убрать, вынести мебель. Все лишние предметы способны затруднить осмотр, вызвать негативное впечатление от офиса, помещения производственного назначения.
  3. При согласии покупателя оформляются документы, необходимые для проведения будущей сделки. Подписывается соглашение, в котором определяются сроки выхода на сделку, а также ответственность сторон, если кто-то откажется от подписания основного договора. На этом этапе решается вопрос с задатком или авансом.

В тексте договора прописываются все, без исключения, условия. Особенное внимание уделяется существенным, при желании стороны добавляют в соглашение дополнительные. Но важно акцентировать внимание на алгоритме взаиморасчетов между покупателем и продавцом, сумме и пути передачи денежных средств от одного к другому. 

Предмет договора – это его существенное условие. Оно должно отвечать требованиям закона.

В частности, в соглашении в обязательном порядке должны быть отражены главные характеристики товара.

Если это недвижимость, то площадь, адрес, основание, по которому она перешла к покупателю, и почему ею владел продавец. В договоре прописываются данные сторон, точные сроки передачи имущества.

Заключенная сделка – это подписанный договор купли-продажи, а также прошедшее регистрацию право перехода собственности от одной стороны к другой.

В процессе регистрационной процедуры Росреестр требует определенных бумаг. Среди них необходимы паспорта двух сторон, паспорт недвижимости. А также документы на собственность, актуальная выписка их ЕГРН.

В ней может быть указано существующее обременение, наложенное на продаваемый объект.

Договор купли-продажи не требует обязательного нотариального удостоверения. Передаточный акт, подписанный сторонами, выступает подтверждением того, что объект передан покупателю.

Продажа коммерческой недвижимости имеет определенные нюансы. Это этапы сделки, следующие друг за другом, а также составление договора купли-продажи. Часто потенциальным приобретателям или продавцам необходима помощь профессионала, особенно в случае, если недвижимость планируется продать в скором времени.    

С уважением, риэлтор в Москве Бросалин Артем Алексеевич. Получите качественную консультацию по телефону +7(903)55-16-777

Источник: https://brosalin.ru/glavnoe-v-prodazhe-kommercheskoy-nedvizhimosti/

Ликбез по коммерческой недвижимости — словарь основных терминов

Коммерческий объект это

Мы подготовили эту информацию для тех, кто только еще постигает азы рынка недвижимости. Многие слова из приведенного списка, безусловно, вам знакомы агент, собственник, инвестор…Но точно ли вы знаете все варианты их трактовки? А слышали ли вы о «девелоперах», «коворкинге», Shell&Core? Нет? Тогда, надеемся, наш маленький словарик сослужит вам большую службу.

 Агент

Лицо, которое действует в интересах клиента в следующих целях: покупки, продажи или аренды недвижимого имущества. Агент собирает информацию об объекте, ее владельцах/потенциальных покупателях, помогает в подготовке документов для заключения договора. Он может быть сотрудником риэлторского агентства или работать самостоятельно. Агентов по недвижимости также называют риэлторами и маклерами.

Агентство недвижимости (Риэлторское агентство)

Компания, выступающая как посредник. Она решает вопросы по поиску/покупке/продаже/аренде недвижимости и ведет сделки от начала и до конца. Оплата услуг агентства осуществляется согласно заключенному контракту. Спорные же ситуации решаются в арбитражном или третейском суде.

Арендатор

Лицо (одна из сторон договора), которое получает право на временное владение имуществом за согласованную плату.

Арендные каникулы

Время, отведенное на отделку здания (помещения), за которое со съемщика не берется плата. Типовой срок — от 1 до 3 месяцев. Для элитных объектов (например, офисов класса А) период может длиться до 6 месяцев.

Арендодатель

Владелец (юридическое/физическое лицо) имущества, сдаваемого в аренду.

Арендуемая собственность

Имущество, которое на определенный срок за договоренную с собственником плату, снимает физическое/юридическое лицо.

Арендная ставка

Указанный в договоре платеж, выплачиваемый за недвижимость, взятую во временное пользование. Чаще всего в арендную ставку входят: средства на компенсацию ремонта, процент от прибыли съемщика, имущественный налог, затраты на техобслуживание здания (помещения), страховка. По договоренности с владельцем ставка также может включать: коммунальные услуги, оплату парковки и т.д.

Бизнес-парк

Офисный «городок» — комплекс зданий, расположенный на одной территории, недалеко от транспортных магистралей. Имеет собственную инфраструктуру: кафетерии, автостоянки, магазины и т.д. Элитные бизнес-парки предлагают сотрудникам офисов расширенный комплекс услуг: салоны красоты, фитнес-клубы, языковые центры и т.д. Арендаторам(и) может выступать одна организация или несколько компаний.

Бизнес-центр

Многоэтажное здание (или комплекс), включающее офисные помещения, столовые, конференц-залы. На прилегающей территории находится парковка, иногда — и заправочные станции, магазины и др. Подразделяется на несколько классов комфортабельности: А-С (в зависимости от года постройки, удобства расположения от транспортных развязок, качества инженерных коммуникаций, уровня оснащенности помещений).

Виндикационный иск

Иск, который подает собственник о возврате своего имущества, незаконно присвоенного другим лицом. Под последним понимается не только мошенник, но и добросовестный ответчик (т.е тот, кто не знал о незаконности сделки). Решение о возврате или невозврате имущества в таком случае принимается судом в индивидуальном порядке.

Девелопмент

Эксклюзивный термин из области недвижимости. Это деятельность, связанная с постройкой здания или его реконструкцией для получения прибыли. В широком смысле девелопер — человек (компания), выполняющий несколько важных задач.

Он проектирует объект, находит участок под строительство, оформляет документы, договаривается с подрядчиками, выходит на брокеров. Иными словами, он берет на себя все риски. Девелопер может вкладывать в проект собственные деньги или привлекать инвестора.

Договор купли-продажи

Договор, согласно которому продавец передает в собственность покупателя объект недвижимости. Заключается в письменной форме обеими сторонами.

Доходность недвижимости

Соотношение дохода от продажи/использования объекта, и средств (инвестиций), вложенных в него.

Здание

Архитектурное сооружение различного назначения. Как объект коммерческой недвижимости оно используется для ведения деловой активности (офисы), размещения производства (заводы, фабрики), хранения материальных ценностей (склады) и т.д.

Износ объекта недвижимости

Моральное и физическое устаревание здания/помещения, в результате чего понижается его рыночная стоимость.

Инвестор

Физическое/юридическое лицо, вкладывающее собственные или заемные деньги в проект (например, строительство здания). Инвестор бывает:

– стратегическим — имеет крупный пакет акций; заинтересован в полном или частичном контроле над компанией, 

– портфельным — заинтересован в приросте капитала в ближайшем периоде, скупает акции только для получения быстрого дохода.

Интеллектуальное здание

Комплекс зданий или отдельный объект, построенный по новейшим технологиям. Последние позволяют управлять зданием как единой системой (интегрированные инженерные коммуникации, самонастраивающийся климат-контроль и т.д). В России чаще используется термин «умный дом».
 

Коворкинг

Коллективный офис. Здесь любой желающий на нужное ему время может арендовать рабочее место: стол, стул, компьютер. Это может быть один человек (фрилансер, частный предприниматель и т.д) или целая группа (например, команда коллег).

Таким образом, в едином пространстве (помещении) работают люди (или коллективы), не связанные общей бизнес-целью с другими посетителями коворкинга. В крупных офисах гостям предлагаются дополнительные услуги: аренда переговорной, столовые, фитнес-зал, занятия по йоге и т.д.

Первый коворкинг-центр появился в США в начале 2000-х годов. Сегодня их в мире насчитывается свыше 8000. В России они есть практически во всех мегаполисах.

Классы офисной недвижимости

Офисы подразделяются на три основных класса:

А — элитные помещения с авторскими дизайнами и высоким уровнем технического оснащения. Находятся в новых бизнес-комплексах, расположенных в самых престижных районах города. К услугам арендаторов: столовые, конференц-залы с мультимедийным оборудованием, наземный и подземный паркинг.

В — комфортабельные офисы, хоть и уступающие по уровню оснащенности офисам типа А. Расположены в БЦ, построенных более 7 лет назад, или отреставрированных особняках. В зданиях есть столовые, переговорные, на территории работает наземная парковка.

С — офисы, расположенные в зданиях, принадлежащих (или принадлежавших) НИИ и аналогичным учреждениям. Основному строению и помещениям требуется капитальный ремонт. Но в целом они подходят для организации деловой активности. Здесь функционируют горячее и холодное водоснабжение, отопление, локальные кондиционеры. Как правило, есть столовые для сотрудников офисов.

Ликвидность недвижимости

Превращение объекта в деньги на максимально выгодных условиях. Иначе, это возможность прибыльно продать объект в кратчайшие сроки.

Нежилое помещение

Объект недвижимости, предназначенный для использования в производственных, торговых, служебных, культурно-развлекательных и других целях, за исключением постоянного проживания.

Оценка объекта недвижимости

Осуществляетсяспециалистом — оценщиком. Он проводит анализ физического/морального состояния здания (помещения) и определяет его реальную рыночную стоимость.

Операции с коммерческой недвижимостью

По российскому законодательству с коммерческой недвижимостью можно производить следующие операции:

– купля,

– продажа,

– расторжение договора купли-продажи

– сдача в аренду,

– передача в уставной капитал хозяйственных товариществ,

– кредитование под залог.

Паспорт здания

Документ, указывающий особенности конструкции здания, его техническое оснащение, внутреннюю планировку и т.д.

Помещение

Часть объекта недвижимого имущества (здания), использующегося под определенные цели: организацию рабочего процесса, проведения культурно-развлекательных мероприятий, хранения товаров и т.д.

Рейдерство

Процесс захвата объекта недвижимости (предприятия и т.д). Рейдерство условно делится на три типа: «черное» и «серое» (с нарушением уголовного кодекса и гражданско-правовых норм) и «белое» (на законных основаниях). Однако международные эксперты в области права и «белое» рейдерство считают незаконным.

В большинстве случаев оно основано на корпоративном шантаже (гринмейле). Некая компания (лицо) продает свой пакет акций (в нашем случае — свою часть объекта недвижимости) основному владельцу по цене, превышающей рыночную стоимость.

При отказе от сделки собственнику угрожают финансовыми проблемами, но в рамках закона.

Риэлтор (см. «агент»)

Собственник

Владелец имущества, который может им пользоваться/ распоряжаться, а также передавать свои права третьей стороне (полностью или частично).

Цена фактической сделки

Цена купли-продажи объекта, зафиксированная сторонами в договоре. 

Shell&Core

Офисное помещение «под отделку». Как правило, в таком состоянии оно еще не пригодно для использования. В помещении уложена бетонная стяжка, вставлены стеклопакеты, установлены инженерные коммуникации. При этом eмy требуется косметический ремонт.

Чаще всего на период отделки съемщику предоставляются арендные каникулы — в это время он не платит за помещение. Но бывают и другие случаи. Например, когда собственник не предоставляет каникул на время ремонта, но компенсирует арендатору затраты за неудобства.

Или он же делает отделку за свой счет и включает расходы в арендную плату.

Источник: https://www.akula.com/journal/novosti/likbez-po-kommercheskoy-nedvizhimosti-slovar-osnovnyh-terminov_8750.html

Классификация объектов коммерческой недвижимости

Коммерческий объект это

Рынок коммерческой недвижимости обширен и для более легкого и быстрого получения информации об основных параметрах, качестве и состоянии здания или помещения была создана классификация коммерческих объектов недвижимости.

С помощью такой классификации арендаторы могут более профессионально оценить помещение и свои требования к нему, а девелоперы – получить описание необходимых качеств современного офисного здания для дальнейшего развития любого объекта.

К сожалению, любая классификация носит условный характер и не отменяет необходимости учитывать индивидуальные особенности объекта и прочие нюансы. К тому же для того, чтобы отнесение той или иной недвижимости к соответствующему классу имело смысл, участники рынка должны четко понимать, на каком основании и по какому принципу это делается.

Безусловно, обеспечить единый подход при составлении классификации невозможно, и поэтому риэлторы, девелоперы и консультанты часто создают свои классификации для тех сегментов рынка, в которых они работают, или адаптируют западные системы стандартов к российским условиям.

Сегментирование коммерческой недвижимости

Недвижимость можно классифицировать по разным признакам: по назначению, по целям владения, по степени специализации, по видам собственности, по степени готовности к эксплуатации.

Так, в 90-х годах уже прошлого века эксперты предложили так называемую «укрупненную» классификацию объектов недвижимости. По ней вводился термин искусственные объекты. Сюда предлагалось причислять специальные здания и сооружения:

  • лечебно-оздоровительные (больницы, поликлиники, дома престарелых и дома ребенка, санатории, спортивные комплексы и т.д.);
  • учебно-воспитательные (детские сады и ясли, школы, училища, техникумы, институты, дома детского творчества и т.д.);
  • культурно-просветительские (музеи, выставочные комплексы, парки культуры и отдыха, дома культуры и театры, цирки, планетарии, зоопарки, ботанические сады и т.д.);
  • специальные здания и сооружения – административные (милиция, суд, прокуратура, органы власти), памятники, мемориальные сооружения, вокзалы, порты и т.д.
  • Общепринятая классификация коммерческих объектов недвижимости, которой стараются придерживаться участники рынка недвижимости, делит все здания и помещения на сегменты – офисной, торговой и складской недвижимости. В каждом из сегментов выделяются классы и даже подклассы. Здесь оговоримся: четкого понимания классности объектов как не было так и нет.

    Офисная недвижимость преобладает в структуре рынка коммерческой недвижимости. Например, если брать период с 2007 по 2011 гг.

    , то за четыре года она сократилась почти на 12 процентных пунктов, за счет более динамичного увеличения предложения торговых и складских площадок. По прогнозам специалистов, в 2012-2013 гг.

    объем предложения офисных площадок, который пока не покрывает спрос, будет расти увеличивающимися темпами, хотя не так динамично, как два других сегмента рынка.

    На втором месте в структуре рынка коммерческой недвижимости находится складская недвижимость. Ее доля за четыре года практически не изменилась.

    Сегмент торговой недвижимости – самый динамичный в структуре рынка коммерческой недвижимости. Основной тенденцией 2007-2011 гг. стала его децентрализация. Высокая динамика увеличения объема предложения торговых площадок обусловлена высоким спросом на площади в торговых центрах, а также самой высокой ставкой капитализации по сравнению с остальными сегментами коммерческой недвижимости.

    Офисные помещения

    До недавнего времени основной классификацией офисных площадей было деление их на три (А, В ,C) или четыре класса (плюс D).

    Объекты класса «А» — это современные бизнес-центры, построенные по проекту известного архитектора девелопером с отличной репутацией и определенным опытом работы в данной области.

    Помещения в таких зданиях отличаются оптимальными планировочными решениями и высоким качеством отделки. Само здание оснащено новейшими инженерными системами, решением всех вопросов по его эксплуатации занимается профессиональная управляющая компания.

    Для арендаторов создана развитая инфраструктура, подземный паркинг предполагает наличие как минимум одного машино-места на 60 кв.м. арендуемых площадей.

    Для офиса класса «В» значимо, чтобы там был сделан хороший ремонт, существовала круглосуточная охрана и производился контроль доступа в помещения, а также чтобы исправно функционировали службы управления объектом.

    Класс «С» объединяет здания бывших НИИ, гостиниц, учебных заведений и другие административные объекты, помещения на первых этажах и в подвалах жилых домов. Как правило, все бытовые вопросы, в том числе касающиеся охраны, арендаторы решают сами.

    Присвоение бизнес-центру класса, обозначаемого совокупностью символов «ABC», обозначает, что этот объект по местоположению относится к классу «А», по типу и техническому уровню здания – к классу «С», по уровню управляющей компании – к классу «В», но при этом интегральный класс объекта – «С».

    При неполном соответствии здания указанным характеристикам в пределах каждой из категорий определенного класса, допускается рассмотрение альтернативы преимуществ здания и возможное отнесение его к этому классу в случае подтверждения возможной равноценности характеристик.

    Присвоенные классы могут изменяться. По мере строительства новых офисных центров класса «А» и устаревания существующих офисных центров им может быть присвоен более низкий класс, например не «В», а «С», или, наоборот, по мере модернизации здания класс бизнес-центра может стать выше.

    Если наряду с «С» выделяется еще и класс «D», то основная разница между ними заключается в качестве помещений, используемых под офисы, наличии в них хотя бы косметического ремонта. К классу «D» иногда относят все подвалы зданий.

    Новая система стандартов

    В 2011 году ведущие российские консалтинговые компании анонсировали новую систему стандартов для офисной недвижимости. При этом в расчет принимали только качественные офисные площади, подразделяемые на три класса: «А», «В», «В+».

    Главное отличие новой классификации — в более структурированных критериях оценки. Все параметры поделены на группы, в каждой из которых есть определенный набор обязательных и желательных характеристик. Например, для класса А необходимо соответствие объекта таким требованиям:

  • наличие центральной системы управления зданием;
  • возможности устанавливать индивидуальный климатический режим для каждого офисного блока;
  • современные системы пожарной безопасности;
  • высококачественные скоростные лифты ведущих мировых производителей;
  • два независимых источника электроснабжения с автоматическим переключением или наличие дизельного генератора;
  • современные системы безопасности и контроля доступа в здание;
  • высота потолков не менее 2,7–2,8 м;
  • планировка этажа открытая;
  • шаг колонн не менее шести метров.
  • Сюда можно добавить возможность установки полноценного фальшпола, качественную и презентабельную отделку помещений общего пользования, входной группы и фасада, хорошее расположение, отсутствие рядом объектов, оказывающих негативное влияние на его имидж, удобный подъезд к зданию и его транспортная доступность, подземная парковка или крытая многоуровневая наземная парковка с внутренним переходом к дому.

    Здания класса «В+» должны отвечать как минимум десяти обязательным и восьми факультативным из вышеперечисленных требований, а для категории «В» будет достаточным наличие шести обязательных и восьми факультативных параметров.

    Торговая недвижимость

    В сегменте торговых центров России до сих пор не принято единой классификации, адаптированной под российские условия. Поэтому для классификации торговых центров российские аналитики предпочитают использовать европейскую классификацию. В основе этой классификации лежат:

  • величина торговых площадей;
  • зона охвата торгового центра;
  • состав арендаторов;
  • специфика продаваемых товаров.
  • Во всех случаях тип ТЦ и его специализация определяются составом арендаторов и размером торговой зоны. Разработка архитектурно-планировочных решений, а также сдача площадей торгового центра в аренду – брокеридж – проводятся на основании концепции торгового центра. Концепция торгового центра должна отражать:

  • целевые группы покупателей («портрет покупателя»);
  • тип торгового центра;
  • состав арендаторов («якоря», «мини-якоря», сопутствующие).
  • Согласно европейской классификации, выделяют 4 вида торговых центров:

  • микрорайонный торговый центр (Neighborhood Shopping Center);
  • окружной торговый центр (Community Shoping Center);
  • региональный центр (Regional Center);
  • суперрегиональный центр (Super Regional Center).
  • Микрорайонный торговый центр (Neighborhood Shopping Center) осуществляет продажу товаров повседневного спроса (продукты питания, лекарства и т. п.) и оказывает бытовые услуги, в которых возникает ежедневная потребность у покупателей торговой зоны центра.

    В микрорайонном торговом центре «якорем» служит супермаркет, к другим значимым арендаторам в этом центре относятся аптека и универсальный магазин.

    Часто центры, не включающие в себя супермаркет, но схожие по общей арендной площади с микрорайонными центрами, носят название микрорайонных торговых центров.

    Типичная для микрорайонного торгового центра площадь, на которой представлены все присущие ему функции, составляет около 5000 кв.м., но в принципе она может составлять от 3000 до 10000 кв.м.

    Окружной торговый центр – промежуточная категория: некоторые микрорайонные центры могут развиться до уровня окружных, в то время как некоторые окружные могут стать региональными.

    Типичная торговая площадь окружного торгового центра — примерно 15000 кв.м., но в целом она может составлять от 10000 до 30000 кв.м. Он, как правило, обслуживает население в 10—20 минутах езды от него.

    Площадь регионального центра составляет 40000 кв. м, при этом она может варьироваться от 30000 до 100 000 кв.м. Обычно такой центр включает в себя: молл, крытую торговую галерею с искусственным климатом, модные товары. Число «якорей» от двух — на 50—70% площадей. Зона охвата такого ТЦ находится в диапазоне 9—27 км.

    Типичная площадь суперрегионального торгового центра составляет 80000 кв.м., при этом она может варьироваться от 50000 до более чем 200 000 кв.м. Такой центр аналогичен региональному по размеру, но разнообразнее по ассортименту товаров.

    Основными арендаторами выступают три и более универмагов полного ассортимента. Они могут занимать 50—70% всех арендопригодных площадей. Региональные и суперрегиональные торговые центры привлекают покупателей тем, что они предлагают большой ассортимент товаров и услуг.

    Они не отличаются по своим функциям, различие состоит только в силе привлечения покупателей.

    Подтипы торговых центров

    Выделяют и типы торговых центров. Их множество: специализированный торговый центр (Spiciality Shopping Center), фестивальный (Festival Center), пауэр центр (Power Center), аутлет центр (Outlet Center), торговый центр моды (Fashion Center), дискаунт-центр (Off-price Center), торгово-развлекательный центр (Retail – entertainment Center) и т.д.

    То есть название торгового центра зависит от его назначения или видов предлагаемых в нем товаров и услуг. В любом случае, даже если принимать во внимание различные вариации, основной состав арендаторов определяет тип торгового центра.

    Размеры самого здания и участка, на котором оно расположено, планировка торгового центра лишь частично определяют тип торгового центра.

    Производственно-складские помещения

    Для классификации складских помещений сегодня в основном применяют две системы стандартов.

    Первая предлагает распределять объекты складской недвижимости по четырем классам «А», «В», «С», «D», причем, в категориях «А» и «В» есть два подкласса (А и А+, В и В+).

    В соответствии со второй также выделяют четыре класса (А, В, С, D), однако здесь существует тщательная детализация, в результате чего категории выглядят так: «А1», «А2», «В1», «В2», «С1», «С2», «D».

    Обе системы базируются на одних и тех же принципах, отличаясь лишь набором характеристик, необходимых для отнесения объекта к тому или иному подклассу.

    В обеих классификациях отличительной чертой складского помещения самого высокого уровня является новизна постройки здания. Расположение, отделка и оборудование таких объектов должны отвечать следующим требованиям:

  • близость основных транспортных артерий;
  • возможность адаптации под любые виды товара;
  • высокая скорость оборота;
  • гарантия сохранности грузов.
  • Площади, относящиеся к следующему подклассу, могут быть полностью реконструированными с применением современных материалов и технологий. К таким помещениям подходят практически с той же меркой, что и к складским комплексам категорий «А+» и «А1», за исключением местоположения (они часто находятся в черте города, в промзонах и испытывают проблемы, связанные с транспортной доступностью).

    В класс «В» включены объекты, возведенные в доперестроечный период.

    К классу «С» относят бывшие производственные помещения, автобазы и другие объекты, изначально не приспособленные под склады.

    Класс «D» – это здания, которые не были созданы для складирования чего бы то ни было: гаражи, подвалы, бомбоубежища, ангары, сельскохозяйственные постройки. Специфика подобных помещений делает нецелесообразной их модернизацию или реконструкцию.

    Гостиничная недвижимость как коммерческая стоит особняком.

    Гостиничный сегмент становится более привлекательным для инвесторов как вследствие снижения доходности в других сегментах, так и за счет предоставления городом льгот для гостиничных проектов. Здания гостиниц эксперты делят по «звездам». Раздача же «звезд» напрямую зависит от класса гостиничных номеров – люкс, полулюкс и т.д.

    Однако споры о том, считать ту или иную гостиницу четырехзведочной или пяти в среде экспертов гостиничной отрасли не утихают. Российский гостиничный комплекс весьма разнороден и в отличие от других сегментов коммерческой недвижимости гостиницы (особенно международные сетевые) практически никогда не идут на открытое снижение расценок на номера.

    Такова особенность этого рынка по сравнению с офисными или торговыми комплексами.

    Источник: http://www.realto.ru/journal/articles/klassifikatsiya-obektov-kommercheskoj-nedvizhimosti/

    Поделиться:
    Нет комментариев

      Добавить комментарий

      Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.