Кто продает квартиру в рассрочку

Продажа квартиры в рассрочку — Подробное руководство

Кто продает квартиру в рассрочку

Продажа квартиры в рассрочку возможна, если у покупателя нет достаточной суммы для полной оплаты ее стоимости. При этом всегда есть риск того, что кто-то из участников сделки столкнется с мошенничеством другой стороны договора. В этой статье выясним, как продать квартиру в рассрочку, чтобы свести к минимуму все риски и не нарушить условия сделки.

Рассрочка выгодна обеим сторонам.

Очевидное преимущество от сделки получает покупатель, ведь ему не приходится долгие годы заниматься выплатой кредита банку и затрачивать большие средства сверх стоимости недвижимости.

С другой стороны, продавец квартиры зачастую не имеет времени и возможности ждать, пока появится более платежеспособный покупатель, поэтому от также выигрывает, хотя рискует больше.

Что такое рассрочка и когда она нужна

Рассрочка предполагает передачу имущества с условием полностью выплатить его стоимость в течение некоторого промежутка времени (ст. 488 ГК РФ). При этом на объект налагается обременение, то есть покупатель не может совершать любые операции с ним до полного погашения долга перед продавцом.

Этот вариант применяется, когда имеется необходимая сумма для внесения первоначального платежа и покупатель уверен, что сумеет в течение некоторого времени выплатить полную сумму. Такая сделка практикуется, если для улучшения жилищных условий планируется вначале купить новую квартиру в рассрочку, затем продать старую и внести остаток суммы.

Те факторы, которые выгодны для покупателя, могут стать минусами для владельца квартиры, ведь он в отдельных случаях рискует потерять все.

Продавцы соглашаются на проведение такой операции в нескольких случаях:

  • поиск покупателя затруднителен, недвижимость сложно продать;
  • срочно понадобилась определенная сумма денег;
  • владельцем недвижимости является молодая компания застройщик с небольшим опытом работы на рынке недвижимости.

Важно! Следовательно, объектом продажи с рассрочкой платежей становится либо квартира в новостройке, начиная с момента возведения фундамента, либо квартира, имеющая существенные недостатки, а именно без ремонта или в залоге.

по теме «Ипотека или Рассрочка»:

В чем плюсы и минусы рассрочки

Продавцов и покупателей недвижимости может привлечь простота оформления сделки, хотя иногда имеются ощутимые риски для каждой из сторон. Для устранения вероятности обмана рассрочку рекомендуется оформлять при помощи нотариуса.

К отрицательным моментам такой операции с недвижимым имуществом можно отнести:

  1. Продавец не имеет возможности получить всю сумму сразу.
  2. Покупатель может нарушить договорные условия и не выплатить всю сумму, тогда потребуется проводить судебное разбирательство.
  3. Всегда есть риск столкнуться с мошенниками, тогда продавец может потерять и деньги, и квартиру.

Продавец квартиры рискует остаться без денег, если покупатель не будет выплачивать деньги по договору, за время использования квартиры покупателем ее состояние может ухудшится, а значит и стоимость на рынке понизится. В случае судебного разбирательства появятся дополнительные расходы.

Риски покупателя заключаются в том, что, получив последний взнос, продавец может отказаться снимать отягчение с квартиры, а обращение в суд потребует новых материальных затрат.

При возникновении непредвиденных обстоятельств, которые приведут к задержке или отсутствию платежей, жилье могут забрать, и гарантии того, что все внесенные деньги вернут полностью, нет.

Кроме того, на него будут наложены штрафы.

Но продажа недвижимости с рассрочкой выплат имеет и свои положительные стороны:

  1. Возможность быстрее найти клиента.
  2. Простота и быстрота заключения договора.
  3. Отсутствие затрат на страхование здоровья и жизни.
  4. Возможность обойтись без участия банка и долгого времени ожидания ответа из него.
  5. Минимальная переплата по процентам или их полное отсутствие.

Важно! Таким образом, каждая из сторон получает свои преимущества и риски, поэтому единственной возможностью провести сделку успешно и без потерь является грамотное и внимательное составление договора рассрочки.

по теме «На что обратить внимание при продаже квартиры в рассрочку»:

Какими способами осуществляется рассрочка

Практикуются следующие способы оформления рассрочки при продаже квартиры:

  1. Покупатель вносит 50% всей суммы, подписывается договор о внесении остатка в течение 3-6 месяцев. Проценты не начисляются ввиду небольшого срока выплат.
  2. Покупатель делает первоначальную выплату, а срок рассрочки по платежам составляет 1-2 года. При этом на остаток суммы начисляются проценты, но не больше 1-3%.
  3. Первоначальный взнос отсутствует, но оформляется договоренность погашать долг равными суммами денег в течение нескольких месяцев. Это наиболее редкий способ, применяется застройщиком при продаже квартиры частному лицу в новостройке.

При этом первоначальный платеж необходимо оформлять в виде задатка или аванса. Но следует помнить, что авансовый платеж никаких гарантий обеим сторонам не дает и при отказе от сделки его необходимо возвратить покупателю, независимо от того, кто является инициатором расторжения договора.

Что касается задатка, то при желании покупателя отказаться от сделки, внесенная им сумма денег остается у владельца квартиры, а если продавец расторгает договор, то он вынужден возместить задаток в двойном размере (ст. 488, ст. 454 ГК РФ).

Внимание! Юристы рекомендуют не заключать договор рассрочки без нотариуса, а в тексте договора советуют обязательно отметить, что первый платеж вносится в виде задатка. Это является юридической гарантией защиты интересов продавца.

Сама процедура оформления происходит в несколько этапов:

  1. Продавец и покупатель договариваются о продаже недвижимости.
  2. Согласовывается и составляется график платежей.
  3. Производятся сбор и проверка документов.
  4. Составляется договор, подписывается акт по приему-передаче.

Если квартира покупается на вторичном рынке, то сделка между физическими лицами осуществляется на основании ст. 549-558 ГК РФ. Дополнительно обговариваются и вносятся в договор пункты о рассрочке платежа и о моменте внесения первого платежа. Он может быть до или после регистрации собственности.

Иногда покупатель планирует сделать выплату за счет материнского капитала или иной субсидии от государства. Этот момент следует обсудить, так как иногда у покупателя бывают проблемы или задержки из-за противоречий с органами, выплачивающими субсидии, и он об этом умалчивает.

Важно! Перед тем, как продать квартиру, в договор нужно включить пункт о том, что в такой ситуации покупатель обязан погасить долг из собственных средств.

Объем документов для оформления сделки достаточно большой, поэтому нужно быть готовым потратить много времени.

Потребуется собрать следующие документы:

  1. Техпаспорт. Если его нет или в квартире производились перепланировки, то необходимо обратиться в БТИ. Техпаспорт, выданный более 5 лет назад, требуется поменять на новый. Для этого нужно обратиться в МФЦ для получения нового. Его выдают в течение 10 дней. Паспорт стоит около 2 тысяч рублей.
  2. Правоустанавливающие документы на жилище (договор купли-продажи, дарения, свидетельство о вступлении в наследство, решения судов), свидетельство о регистрации, выписку из ЕГРП. Это позволит покупателю удостовериться, что у квартиры нет обременения. Для этого обращаются в Росреестр. Стоимость услуги — 2 тысячи рублей.
  3. Выписку из домовой книги (ее можно заменить справкой о составе семьи) из ЖЭКа или МФЦ.
  4. Справку об отсутствии задолженностей по оплате коммунальных услуг, а также квитанции об оплате за последние 6 месяцев из ЕИРЦ.
  5. Согласие на продажу квартиры от владельцев долей, если жилье оформлено в долевую собственность. Если долей владеет несовершеннолетний, потребуется разрешение от органов опеки. Документ заверяется нотариально, чтобы не обманули ни покупателя, ни проживающих в этой квартире лиц.
  6. Копии паспортов всех сторон договора.
  7. Договор продажи имущества (3 экземпляра), все документы, которые должны быть приложены к нему: акт приемки-передачи, график погашения платежей. Все страницы прошиваются, проклеиваются.
  8. Доверенность на продажу квартиры, если сделка производится не собственником, а его доверенным лицом. Покупателю нужно проверить наличие нотариального оформления, чтобы договор был совершен без обмана.
  9. Квитанция об уплате госпошлины (1000 рублей).

С этим пакетом документов необходимо прийти в МФЦ, где продавец и покупатель пишут заявление. При отсутствии МФЦ сделка оформляется в кадастровой палате. Обязательно указывается, что квартира передается в рассрочку и сохраняет обременение до окончательного погашения стоимости.

Важно знать! Сделка по продаже жилья в рассрочку почти ничем не отличается от обычной процедуры купли-продажи с единовременной оплатой стоимости. Единственный нюанс — нужно обязательно прописать в тексте договора схему платежей.

К написанию текста договора следует отнестись очень внимательно, чтобы впоследствии обойтись без рисков и потерь. Форма составления и содержание документа соответствуют стандартному договору о купле-продаже, только в текст вносится пункт о рассрочке платежа.

Как составляется договор:

  1. Указываются ФИО каждой из сторон, их адреса регистрации, паспортные данные;
  2. Вносится точная и полная информация о квартире с указанием адреса, этажа, площади;
  3. Прописываются права и обязанности покупателя и продавца;
  4. Вписывается, в какой срок и в каком порядке квартира передается покупателю;
  5. Фиксируется цена объекта недвижимости (цифрами и прописью);
  6. Определяется точная сумма и время первоначального платежа, а также когда и в каком размере будут осуществляться последующие платежи, с указанием даты внесения последнего платежа;
  7. Вписывается условие, что все платежи будут передаваться по расписке, оформленной у нотариуса.

В конце перечисляются возможные санкции на случай задержки платежей и других нарушений. По закону нотариальное заверение или госрегистрация договора необязательны

Внимание! Обязательно нужно подчеркнуть, что права на недвижимость передаются покупателю только после внесения последнего платежа, иначе он может продать квартиру до погашения долга и исчезнуть. Вообще лучше всего оформлять сделку через юристов, потому что обычному человеку трудно предусмотреть такого рода нюансы.

Покупка квартиры в рассрочку – выгодная сделка для продавца и покупателя. Это гораздо выгоднее, чем ипотека, так как обычно проценты не начисляются, а если и начисляются, то в минимальном размере. Отсутствуют дополнительные платежи и комиссии.

Эксперты советуют брать квартиру в новостройке, на этом этапе жилье обходится дешевле, а со временем его стоимость возрастает.

Единственное условие – обеим сторонам нужно как можно внимательнее отнестись к оформлению договора, чтобы не остаться у разбитого корыта.

Источник: https://ProRassrochki.ru/prodazha-kvartiry-v-rassrochku-podrobnoe-rukovodstvo/

Как правильно продать квартиру в рассрочку с минимальным риском

Кто продает квартиру в рассрочку

Продажа квартиры может проводиться в рассрочку, которая предоставляется на разных условиях.

Единовременно найти всю сумму могут немногие, поэтому предоставление рассрочки на рынке недвижимости – частое явление.

Каковы особенности подобной продажи? Как оформить сделку и прописать порядок платежей? На все эти вопросы мы дадим ответ в этой статье.

Виды рассрочки

Рассрочку предоставляют на разных условиях, но единственным сходством является короткий срок заключенного соглашения между покупателем и продавцом. Если жилищные кредиты выплачиваются годами, то в этом случае выплаты проводятся в течение одного или нескольких лет.

Можно выделить следующие типы рассрочки:

  • Задаток и выплата остатка.

    Этот вариант привлекателен тем, что продавец не проводит начисление процентов.

    Однако предоставляют эту рассрочку только при условии выплаты суммы в размере 50-80% от полной стоимости недвижимости, а оставшуюся сумму нужно выплатить в течение 3-6 месяцев;

  • Задаток с ежемесячной оплатой процентов.

    В этом случае договор заключается на срок от одного года и более.

    Первоначальный взнос составляет 50-80% от полной стоимости.

    Увеличение срока, отводимого на погашение долга, приводит к появлению дополнительной оплаты в размере 1% в месяц (средний показатель). В этом случае также может быть предусмотрен штраф за просрочку выплат;

  • Ежемесячные платежи без внесения задатка – случай, который встречается довольно редко.

    Продавец, которым часто выступает застройщик, предоставляет жилье на особых условиях при ежемесячном внесении определенной суммы.

    Как правило, срок договора – несколько лет.

    В качестве гаранта продавец может потребовать залог.

    Проценты в этом случае довольно велики.

Оформление рассрочки на долгий срок с начислением процентов требует особого внимания к тому, как именно будут начисляться проценты. Наиболее благоприятным вариантом для покупателя можно назвать начисление 1% на остаток долга. Продавец для повышения своей выгоды зачастую заключает договор, когда установлено 12% годовых от общей суммы долга.

Оформление сделки в рассрочку

Использование подобного метода оплаты возможно при приобретении недвижимости на первичном и вторичном рынке.

Можно использовать два способа оформления сделки:

  • Наиболее популярный договор – купли-продажи.

    В этом случае сделка проводится при заключении обычного договора с обременением рассрочки.

    Права на квартиру можно зарегистрировать только после выплаты всей суммы.

    Для покупателя важно, чтобы в этом документе были прописаны характеристики недвижимости.

    Кроме самого договора должно быть составлено приложение к соглашению, которое содержит все права и обязанности, касающиеся условий рассрочки и графика выплат.

    При заключении соглашения покупатель должен при себе иметь только паспорт, а продавец – пакет документов, подтверждающих право на собственность, а также выписку с Единого реестра, где указывается отсутствие обременения недвижимости по ранее заключенным договорам.

    Свидетельство о государственной регистрации права собственности – основной документ, подтверждающий собственность. Однако, в зависимости от различных случаев могут быть и другие документы: дарственная, судебное решение и др.

    При рассмотрении плана квартиры и ее самой следует убедиться в том, что ранее не проводились незаконные перепланировки;

  • Договор участия в долевом строительстве.

    Этот случай встречается при приобретении недвижимости у юридического лица, к примеру, застройщика.

    Согласно принятым правилам застройщик обязан предоставить покупателю следующий пакет документов: учредительные документы, определяющие юридические особенности компании, а также сведения о строящемся доме.

    Основное соглашение составляется в стандартном виде, а в дополнении проводится описание размера первоначального взноса, срок рассрочки, способ оплаты и штрафы при нарушении графика внесения платежей.

    Также в этом договоре может быть указанно, что передача квартиры проводится после полного погашения долга.

    Заключить этот договор можно только при условии, что дом еще не сдан в эксплуатацию.

Договор купли-продажи должен содержать следующего рода информацию:

  • Данные, которые используются для определения недвижимости – полный адрес квартиры, название и вид имущества, фактическая площадь и назначение. Определение информации проводится согласно статье 554 ГК РФ и абзацем 3 пункта 6 статьи 12 Закона о государственной регистрации;
  • Точная цена. Цена может быть указана для всей квартиры или за один квадратный метр (с учетом наличия документов, определяющих площадь квартиры, проводится подсчет общей стоимости недвижимости). Это положение установлено статьями 555 и 317 ГК РФ;
  • Информацию обо всех собственниках и о прописанных лицах в квартире;
  • Информацию о тех, кто заключает договор, а также соглашение супругов, которое нужно нотариально удостоверить.

Договор, согласно которому физическое лицо участвует в долевом строительстве, должен содержать следующую информацию:

  • Предмет договора;
  • Определение сторон, которые заключают соглашение;
  • Обязанности сторон;
  • Стоимость строительства, а также моменты, касающиеся рассрочки;
  • Сроки и условия передачи недвижимости в собственность;
  • Гарантия на объект долевого строительства.

При заключении соглашения покупателю нужно иметь при себе паспорт, свидетельство о браке и нотариально подтвержденное одобрение супруга на заключение договора.

Риски при продаже квартиры в рассрочку

Опасность подстерегает обе стороны при определенных обстоятельствах.

Наиболее часто встречающимся случаем можно назвать то, что покупатель-мошенник затягивает с выплатами для нахождения нового покупателя по более выгодной цене.

Если будет проведена повторная сделка купли-продажи, то бывшему владельцу не поможет даже судебное разбирательство и долг уже нельзя будет вернуть.

Решением проблемы можно назвать прописывание пункта в договоре, по которому недвижимость переходит в собственность только после погашения долга.

От банкротства покупателя спасает только внесение пункта, по которому предусмотрена передача залога при определенных случаях.

Риски покупателя связаны лишь с «темным прошлым» квартиры, а также с пунктом о передачи недвижимости в собственность только после погашения долга.

Проверить историю квартиры можно при требовании всех необходимых документов во время заключения договора, а вот со второй проблемой все обстоит довольно сложно, так как собственник вправе делать со своим имуществом все что угодно.

Кроме вышеперечисленных документов при использовании договора купли-продажи потребуются следующие:

  • Письменные соглашения, нотариально зарегистрированные, всех проживающих в квартире;
  • Письменное соглашение супругов;
  • Письменное заявление, указывающее на отсутствие претензий у супругов или других проживающих;
  • Справка о месте жительства и составе семьи продавца;
  • Квитанция об оплате за удостоверение договора.

Все документы, которые могут повлиять на сделку, должны быть нотариально зарегистрированы, так как в противном случае в дальнейшем их можно оспорить.

Меры безопасности

Вторичное жилье представлено многими квартирами, которые были приобретены по различным государственным проектам помощи населению в приобретении своего жилья.

В случае если недвижимость была приобретена на кредитной основе, за материнский капитал или субсидию, в ипотеку нужно потребовать следующие документы:

  • Договор, который был заключен при ипотечном кредитовании;
  • Справка из наркологического и психоневрологического центров о том, что лицо, выступающее в качестве продавца, не находится на учете;
  • Закладная;
  • Другие документы при особых условиях.

Если квартира находится в залоге у банка (использовалась ипотека при покупке), тогда даже после покупки она будет ему принадлежать, так как продавец не является собственником.

Процесс купли-продажи проводится под руководством банка. Плюсом подобной ситуации можно назвать то, что квартира с юридической стороны полностью проверена банком, а ее стоимость, как правило, ниже рыночной.

Каждый случай индивидуален. Эта особенность касается всех случаев, когда собственность приобреталась с привлечением средств из бюджета или при кредитовании юридическими организациями, лицами.

Источник: http://prokvartiru.com/prodazha/kak-prodat-kvartiru-v-rassrochku

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.