Методы расчета кадастровой стоимости

Содержание

Расчет кадастровой стоимости квартиры: методика рассчета

Методы расчета кадастровой стоимости

Понятие кадастровой стоимости жилой площади появилась относительно недавно.  Кадастровая стоимость квартиры – это некий эквивалент стоимости недвижимости.  Как правило, кадастровая величина отличается от рыночной стоимости квартиры и зависит от  особенности и критерии в квартиры, это ее расположение, площади, состояние,  типа и так далее.

Расчет кадастровой стоимости квартиры

Облагаться налогом будет следующее имущество: 

  • жилое помещение;
  • квартира или доля в ней;
  • жилой дом, коттедж, дачный домик;
  • личное подсобное хозяйство;
  • гараж или место на парковке;
  •  объект незавершённого строительства;
  • другие здания строения и сооружения.

Налог должны уплачивать физические лица, индивидуальные предприниматели на спецрежимах по отношению к тому имуществу, который они не используют в предпринимательской деятельности. А индивидуальные предприниматели на ОСН платят налог в отношении любого имущества, которое относится к праву собственности предпринимателя.

Кадастровая стоимость жилой площади  берется  за основу при расчете налога,  который вам нужно каждый год оплачивать за недвижимость, которая находится в вашей собственности. Кадастровая стоимость рассчитывается  кадастровой службой  по определенным алгоритмам и заранее собранным данным.

Для чего используется кадастровая стоимость квартиры

Обладать знанием о кадастровой стоимости квартиры нужно в определенных случаях:

  1. это при вступлении в наследство;
  2. если вы собираетесь брать ипотеку в банке;
  3. при обмене и дарении квартиры;
  4. если вы собираетесь купить или продать квартиру.

Кадастровая стоимость квартиры вычисляется, учитывая следующие параметры недвижимости:

  • сам земельный участок, где расположен дом;
  • тип квартиры, насколько она изношена;
  • ее площадь и размер;
  • регион расположения квартиры.

 Чем ближе недвижимость к центру города, тем больше ее цена и стоимость.

Оценкой жилья сейчас занимается БТИ, это бюро технической инвентаризации.

БТИ обязана всё проверить, составить свое решение и отправить его в кадастровый фонд.

В кадастровом фонде информация обновляется один раз в пять лет.

Как рассчитывается кадастровая стоимость квартиры

Рассмотрим вопрос о том, как же вычислить кадастровую стоимость квартиры.

  В нашей стране есть Федеральный закон  об оценочной деятельности в нашей стране, в нём содержится список, для каких объектов недвижимости на регулярной основе нужно проводить государственную кадастровую оценку.

С этой целью делается конкурс для привлечения оценщиков. После проверки всех оценщиков властями региона составляется и подписывается акт.

После этого акт нужно выложить в средства массовой информации и передать в

Росреестр и внести в сведения государственного кадастра недвижимости.

Оценщики должны учитывать специальные характеристики жилых объектов недвижимости. Это присутствие рядом инфраструктура, сколько в доме этажей, тип дома, дата последнего капитального ремонта. Также нужно рассчитать и учитывать среднюю рыночную цену на жильё в конкретном районе.

Методики расчета

Кадастровую стоимость жилой площади можно уточнить на официальном сайте Росреестра. Однако такой способ может дать не совсем актуальные данные, так как представленная там информация может быть устаревшей или ещё не внесли новые данные.

Для того чтобы узнать кадастровую стоимость квартиры, нужно зайти на сайт Росреестра, далее выбрать меню адрес, потом ГКН. В поле ввести адрес квартиры и нажать на кнопку о формировании запроса. Далее нажимаем на адрес. Если вышло пустое поле, либо данные ещё не успели внести или их нет вообще. Если же такой адрес есть, то вы увидите нужно информацию по объекту недвижимости.

 Надо учитывать, что информация может быть неактуальна, или вообще не указана.

Информация о квартире обычно находится в электронном кадастровом паспорте, так как его делают после оценки недвижимости и внесение данных в Росреестр. В кадастровом электронном паспорте указывают стоимость квартиры, ее площадь, планировку, наличие балкона и лоджии, этаж, и другие важные технические данные.

Через сайт кадастр-онлайн можно заказать такой паспорт, для этого нужно заполнить все данные о интересующей вас в квартире или доме, указать свою электронную почту и оплатить пошлину в размере 200 рублей. При осуществлении этой процедуры на странице будут видны подсказки, и если что-то не будет получаться, то можно обратиться в службу поддержки.

После проведения оплаты к вам на почту придет письмо с данными для доступа в личный кабинет.

Также в письме будет указана ссылка для активации и входа в личный кабинет с помощью логина и пароля, который вы получите в письме.  Нажав на кнопку войти, вы окажетесь в личном кабинете.

Если в дальнейшем вы планируете пользоваться этим сервисом, то нужно сохранить для входа логин и пароль от этого аккаунта.

Подготовка кадастрового паспорта составляет до 12 часов. Далее его пришлют вам на электронную почту, которую вы указали при регистрации.

Иногда письмо может попасть в папку со спамом, поэтому ей тоже нужно проверять. Если при регистрации Вы указали номер телефона, то он вам может прийти SMS о готовности вашего Вашей заявки.

Кадастровый паспорт приходит вам в формате HTML. Его открывает любой интернет-браузер.

Еще один способ определения кадастровой стоимости жилой площади – это по бумажному кадастровому документу. Его выдает БТИ. Если он у вас уже есть, и при этом устарел, то можно заказать его в электронном виде, как описывалось во втором способе, и распечатать на принтере.

Если вам срочно нужно для банка или другого учреждения предоставить официальный документ с печатью, о том, сколько составляет кадастровая стоимость вашей квартиры, то необходимо заказать кадастровую справку.  Для этого в вашем городе нужно обратиться в Федеральную Службу кадастра и картографии, как правило, располагается она в администрации города.

Нужно прийти к ним и написать заявление. В кадастровой службе нужно предъявить свой паспорт, документ о праве собственности на квартиру, план, документ о праве собственности на квартиру, план квартиры по этажам из технического паспорта, и экспликация, то есть подробная информация о жилье, адрес дата выдачи, когда была последняя оценка, какова площадь, расположение комнат и санузла.

Эту информацию можно уточнить в кадастровом паспорте. Если вы являетесь представителем пожилого человека или инвалида, то нужно предъявить его паспорт и нотариально заверенную доверенность на вас. Кадастровую справку подготовят и выдадут вам через несколько дней.

Некоторые хотят посчитать кадастровую стоимость квартиры сами. Однако сделать это самому практически невозможно.

Специально для этого были открыты государственные службы с большим количеством работников.

А так как нормативы для расчета кадастровой стоимости жилой площади часто меняются, и если у вас нет доступа к специальным документам, то вы точно не сможете самостоятельно с этим справиться.

Что вы можете сделать самостоятельно, так это рассчитать сумму налога для ежегодной выплаты, который зависит от кадастровой стоимости квартиры.

Рассчитать налог можно исходя из следующей информации. Если кадастровая стоимость жилой площади составляет до 300000 рублей, то ставка 0,1%. Если кадастровая стоимость квартиры от 300000 до 500000 рублей. То ставка составляет 0,3%. При кадастровой стоимости жилой площади свыше 500000 рублей ставка составляет до 2%.

Сколько составляет кадастровая стоимость квартиры

Кадастровая стоимость жилой недвижимости обычно ниже рыночной, и в разных регионах России она различна. В зависимости от того, где находится квартира, примерно кадастровая стоимость в России может составлять от одного до трех миллионов рублей. Однако в столицах России и в столицах регионов  стоимость может превышать 4 миллиона рублей.

Узнать кадастровую стоимость квартиры важно, чтобы потом рассчитать сумму налога на недвижимость. И если вы считаете, что вам установили завышенную кадастровую стоимость, и соответственно получилось высокая сумма налога, нужно обращаться в суд и пересматривать кадастровую стоимость.

Такой порядок сложился недавно, после принятия в России нового налога на имущество. Согласно закону  в качестве  налогооблагаемой базы  будет  считаться кадастровая стоимость квартиры, которая рассчитывается при участии независимых оценщиков, им эту работу заказывают исполнительные органы субъектов нашей страны. Также нужно иметь в виду, что при этом сохраняется и земельный налог.

Платить налог на имущество граждане России от кадастровой стоимости начали с 2016 года. При этом предусмотрен поэтапный переход для регионов, в течение этого времени каждый год сумма налогов будет повышаться на 20%.

То есть полную сумму налога граждане нашей страны будут платить, начиная с 2021 года.

Также важно, что налог рассчитывается для всего объекта недвижимости, если у квартиры несколько владельцев, то они платят налог в зависимости от размера их доли.

Обратиться в суд для пересчета и пересмотра результатов кадастровой оценки можно в случаях, если  при вычислении кадастровой стоимости были использованы недостоверные сведения о квартире, если в отношении объекта недвижимости было учтено его рыночная стоимость.

Источник: https://prodatkvartiry.ru/gos-kadastr/raschet-kadastrovoj-stoimosti-kvartiry-metodika-rasscheta/.html

Порядок определения кадастровой стоимости объектов недвижимости

Методы расчета кадастровой стоимости

Необходимость в определении кадастровой стоимости объектов недвижимости может возникнуть в различных жизненных обстоятельствах.

Под этой сложной формулировкой скрывается простое понятие, которое позволяет определить цену квартиры, частного дома, земельного участка или любой иной постройки.

Эта информация необходима при получении кредита или ипотеки, при попытке заложить объект недвижимости.

Основные понятия

Кадастровая цена объекта должна устанавливаться государством. Постоянно изменяющиеся законы в области оценки имущества призваны упростить расчет, приблизить цену к среднерыночной. Важно понимать, что определяемая величина является условной, но она фиксируется в документах Росреестра.

Несмотря на все усилия, окончательно приблизить получаемые данные в результате оценки к рыночным не удалось, но определенные успехи достигнуты. Предыдущий способ формирования цены (инвентарная цена недвижимости) совершенно не соответствовал реальному положению дел, т. к.

не позволял высчитать итоговую стоимость в реальных условиях рынка.

Существенная разница, которая сохраняется на сегодняшний день, связана с массовостью. Главный критерий — оценка имеющегося жилья в каждом определенном классе. Индивидуальный анализ отдельно взятой квартиры или жилья не производится, но именно рассчитанные экспертами показатели кадастровой цены являются основанием для начисления налогов на жилое имущество.

Стоимость недвижимости

На сегодняшний день большинство людей знает, как получить полную информацию о рыночной стоимости объекта. Необходимый перечень данных находится в открытом доступе.

Точные сведения о кадастровой стоимости стоит получать из паспорта или специальной выписки из него.

В электронном виде можно ознакомиться с интересующими цифрами из единой базы Росреестра или данных фонда, который контролирует все процессы расчетов.

При этом очень важно следить за датой последних изменений и актуальностью информации, т. к. изменения в области законодательства происходят постоянно. Особенно важно обращать внимание на дату выдачи документа в бумажном виде, поскольку на сайте организации сведения обновляются регулярно.

Данные расчета кадастровой стоимости являются условными и никак не влияют на цену продажи или покупки объекта недвижимости.

Но сведения имеют большое значение при аренде или покупке жилой площади у государства, при определении суммы налога, а также при закладывании недвижимости. Высчитываться кадастровая стоимость может несколькими способами.

Выбор варианта зависит от целей. Необходимую информацию можно получить из следующих документов:

  1. Обычная справка. В этом документе можно найти всю необходимую информацию для расчета налога на недвижимость. С данными можно ознакомиться и в электронном виде, для этого достаточно знать адрес регистрации оцениваемого имущества и кадастровый номер. Сведения находятся в свободном доступе, получить их может любая заинтересованная сторона.
  2. Кадастровый паспорт или выписка. Эти документы имеют одинаковую ценность для владельца. Получить данные можно только после уплаты государственной пошлины. Необходимая информация может быть представлена на бумажном носителе или в электронном виде. Правом получения подобной информации обладают не все. Сведения из кадастрового паспорта предоставляются прямым наследникам, владельцам или стороне, которая хочет выкупить объект недвижимости. Кроме того, запрашивать информацию могут зарегистрированные агентства.

Если самостоятельно разобраться в процессе получения данных затруднительно, то всегда можно обратиться к консультантам. На сайте Росресстра можно найти номера телефонов службы поддержки, а также онлайн-помощников, которые смогут предоставить всю необходимую информацию.

Определение величины

Поскольку цена любого предмета является вполне конкретной математической величиной, существуют определенные правила того, как определяется кадастровая стоимость объекта недвижимости. Весь процесс регулируется и утверждается Росреестром.

Последние изменения в законодательстве требуют проведения переоценки не реже одного раза в 5 лет. Такой период времени выбран неслучайно. Он определеляется на основе статистических данных периодичности изменений инфраструктуры вокруг участка, что оказывает прямое влияние на итоговую стоимость.

Кадастровая цена должна формироваться исходя из нескольких параметров:

  1. Ценности одного квадратного метра жилья. Важно понимать, что для каждого региона она отлична. Для того чтобы определить эту величину максимально точно, прибегают к рассмотрению расценок для муниципальных образований. Посчитать правильно этот показатель затруднительно, поэтому большую роль играет опыт эксперта.
  2. Год постройки и фактическое состояние объекта. Из-за необходимости проведения анализа большого количества данных фактическое состояние в большинстве случаев определяется исходя из года постройки. Исключением являются старые здания, которые находятся на грани аварийного состояния. Таким постройкам требуется дополнительный осмотр специальными службами, которые выносят свое решение о необходимости сноса или экстренного капитального ремонта.
  3. Расположение строения в пространстве. Если речь идет о частном доме или земельном участке, то учитывается удаленность от основных магистралей, дорог, городской черты. Тот, кто рассчитывает кадастровую стоимость недвижимости, должен принимать во внимание множество факторов. Например, цена обычной городской квартиры будет зависеть даже от этажа, на котором она располагается. На стоимость также влияет наличие или отсутствие лифта.
  4. Первостепенное значение имеет площадь оцениваемого участка или квартиры.
  5. Состояние экономических дел в регионе является одним из самых сложных пунктов для расчета. Чаще всего в этом случае прибегают к усредненным данным, т. к. этот показатель складывается из общего благосостояния граждан.

После определения всех параметров рассчитывается кадастровая стоимость недвижимости методом математического анализа.

Несмотря на все усилия, на сегодняшний день получаемые показатели существенно отличаются от среднерыночных. В первую очередь это связано с отсутствием данных по каждому индивидуальному объекту.

Цена может существенно отличаться в зависимости от ремонта, планировки и других факторов.

Порядок расчета

Кроме существенных различий между рыночной и кадастровой ценой, существует еще одна проблема, связанная с отсутствием установленного порядка расчетов.

Различные организации применяют свои методики, устанавливают собственный порядок, в результате чего данные могут отличаться.

Несмотря на то что для проведения подобных работ нужно предварительно заключить соглашение с Росреестром, методика расчета не сформирована. Государственный орган лишь определяет набор составляющих, которые влияют на итоговую цену.

Все же общепринятая практика позволяет выделить определенную последовательность действий в работе оценщика:

  1. В первую очередь эксперт изучает расположение объекта недвижимости, район и удобство инфраструктуры. Особое внимание уделяется наличию поблизости магазинов, аптек, школы и детских садов.
  2. Затем принимается во внимание наличие крупных дорожных трасс, магистралей, городских линий. Анализируется транспортное сообщение на участке. Посчитать этот показатель объективно непросто.
  3. Исчисляться окончательная стоимость будет исходя из назначения недвижимости. Сотрудник должен учитывать вид материала, из которого изготовлены наружные стены, а также считаться со множеством других факторов.
  4. Если все предыдущие этапы можно отнести к простым, поскольку подобный анализ может выполнить обычный человек с помощью информации, представленной в интернете, то следующий шаг требует определенных навыков. На этом этапе придется разделить объекты недвижимости на несколько групп в зависимости от надобности. Для всех категорий рассчитаны и выведены свои формулы, которые являются отличными для каждой сертифицированной организации.
  5. Считать окончательный результат можно после определения цены квадратного метра жилья. После этого эксперту остается лишь умножить полученный результат на общую площадь.

Методики в каждой отдельно взятой организации могут отличаться последовательностью действий, подходом и выделением разных групп, но общий набор параметров чаще всего остается неизменным. Высчитать все показатели правильно может только квалифицированный специалист.

Оспаривание результатов оценки

Кадастровая стоимость недвижимости определяется не всегда точно. В зависимости от критериев и опыта оценщика результаты могут разниться. Поскольку получаемые данные напрямую влияют на сумму налога, то встречаются случаи, когда физические или юридические лица оспаривают результаты оценки.

Такая возможность предусмотрена законодательством. Юридические лица обязаны предварительно обратиться в комиссию по рассмотрению споров. Этот орган создан при Росреестре. Физические лица могут миновать этот этап и обращаться напрямую в суд.

Оснований для пересмотра существует не так много:

  1. Недостоверность данных, которые были использованы при определении конечной стоимости объекта недвижимости.
  2. Если к моменту, когда была установлена кадастровая цена объекта, применялась рыночная стоимость.

Физические и юридические лица имеют право оспаривать данные, которые были внесены в Единый государственный реестр недвижимости, в течение 5 лет со дня появления записи в журнале. Прежде чем отправляться в суд, рекомендуется попробовать урегулировать споры в досудебном порядке. Специальные региональные комиссии создаются в каждом регионе и действую постоянно.

Заявление необходимо подавать в письменном виде. На бланке нужно указывать фамилию, имя, отчество, место проживания и причины, по которым заявитель считает результаты проведенной оценки неверными. Вместе с заявлением необходимо прикладывать целый перечень документов:

  • выписка из ЕГРН, в которой должны содержаться сведения об оспариваемой стоимости после проведения оценки;
  • копия документа, которая подтверждает право на владение объектом недвижимости, например, копия свидетельства;
  • отчет о данных, используемых в ходе оценки недвижимости в электронном и бумажном виде;
  • доказательная база, которая должна быть представлена в бумажном виде и содержать документы, подтверждающие нарушения во время проведения процедуры оценки.

Самым простым способом владельца доказать свою правоту является получение выписки из Росреестра о предыдущем проведении аналогичной процедуры и об используемых при этом данных для анализа. Государственный орган должен представить эти сведения в течение 7 рабочих дней с момента обращения.

После того как все документы представлены в комиссию, у экспертов есть 1 месяц для вынесения окончательного решения. Заявитель должен быть уведомлен о дне, месте и времени проведения заседания, т. к.

он имеет право присутствовать на процессе лично. После анализа всех полученных данных комиссия выносит решение об удовлетворении прошения или отказе.

При неудачном для заявителя завершении досудебного разбирательства он может посчитать необходимым обратиться в суд.

Источник: https://georeestr.com/registratsiya-obektov/kadastrovaya-stoimost/poryadok-opredeleniya.html

Методы расчёта кадастровой стоимости || kadastrmap.com

Методы расчета кадастровой стоимости

В выписке из ЕГРН, а также в иных публичных документах присутствует оценочная стоимость недвижимости, которую указывает Росреестр, согласно нормативным требованиям отечественного законодательства. Собственники имущественного права задаются вопросом, а в чем разница между рыночной и учётной ценой по недвижимости.

Оказывается, существует нормативное определение каждой категории цены. Рыночную цену диктует текущая ситуация на рынке недвижимости. Государственная оценка учитывает ряд технических, организационных и общественных факторов.

Официальная кадастровая стоимость является единой и изменяемой величиной, которую устанавливает государство на определённый период, как правило, на 5 лет. При расчёте цены недвижимости учитывают ее рыночный характер, но не всегда цена рынка является определяющей. Основные характеристики расчёта приведены в ФЗ-135.

В настоящее время принято решение, при определении цены учитывать методологию, утверждённую в 2014 году. С 2017 года в РФ будет создано государственное бюджетное учреждение (ГБУ), которое будет осуществлять оценку недвижимости по новым правилам.

Ожидается, что с 2018 по 2020 год во всех регионах РФ будут созданы структурные подразделения, которые с 2021 год возьмут на себя функции утверждения государственной оценки недвижимости. До этого времени оценка осуществляется как кадастровыми инженерами, так и организациями, имеющие полномочия от местных органов самоуправления и Росреестра.

Фактически инициатором утверждения цены является Росреестр, но утверждают конечную оценку местные муниципалитеты. Согласно действующему ФЗ-135, порядок утверждения конечной цены предусматривает следующие схемы:

  • Принятие соответствующего решения об инициации оценки.
  • Формирование объектов недвижимости, которые необходимо оценить.
  • Отбор исполнителя на конкурсной основе.
  • Технологические работы по оценке.
  • Составление отчётной документации.
  • Экспертная оценка утверждённой цены.
  • Утверждение цены со стороны заказчиков.
  • Внесение данные в реестр ЕГРН.

Ранее была предусмотрена схема, которая предусматривала каждые 5 лет обновление цены, но этот принцип не всегда выполнялся ответственными лицами. Как правило, по истечение 5 лет, показатели дублировались, и сейчас мы видим, что есть очень много фактов оспаривания кадастровой стоимости.

По новым стандартам ГБУ будет осуществлять периодическую переоценку:

  • Каждые 5 лет для всех регионов РФ, за исключением ниже указанных.
  • Каждые 3 года для Санкт-Петербурга, Ленинградской области, Севастополя, Крыма, Московской области.
  • Каждые 2 года для Москвы и отдельных районов Московской области.

Новый период пересмотра цены должен заработать с 2020 года, но закон допускает осуществление переоценки по новым правилам, если сформированы региональные ГБУ. Методика расчёта довольна сложная, но существует единая методика для всех регионов РФ. Кроме этого для ряда регионов допускается применение коэффициента расчёта в большую или меньшую сторону.

Согласно старым правилам, разница между рыночной и кадастровой ценой не должна превышать 30%. К сожалению, в ряде регионов чувствуется существенная разница между обоими вариантами расчёта стоимости недвижимости. ФНС и иные органы власти используют для расчёта налогов и прочих сборов фиксированную кадастровую стоимость, которая отображена в базе Росреестра.

После введения ФЗ-218 госкадастр захлестнула волна обращений по пересмотру кадастровой цены. Это было связано с тем, что теперь решение о пересмотре оценки не в компетенции Арбитражного суда, а в части местных судебных инстанций, а также комиссии кадастровой палаты. Собственники могут напрямую обращаться в свой судебный участок для определения истины по кадастровой цене недвижимости. Закон рекомендует для решения споров первоначально обратиться в комиссию кадастрового органа, и если вы не решили спор – обращайтесь в судебный участок. Срок рассмотрения заявления составляет 45-60 дней, и примерно 2 месяца уходит на изменение цены в базе госреестра.

Статьи на тему:

Кадастровый паспорт сделать срочно

Многие из нас знают, как дорог каждый день, когда под рукой нет необходимого пакета документов, в частности, для имущественного права – квартиры, комнаты, гаража, земельного участка нужно кадастровый паспорт сделать срочно в день обращения через специальную форму на нашем сайте.  Основная функция…

Получить кадастровый паспорт онлайн

Получить кадастровый паспорт онлайн О том, стоит ли получить кадастровый паспорт онлайн, бытует множество мнений. И те, которые заказывали указанную услугу, только положительно отзываются об этом. Почему? Испытав на себе всю простоту обработки документов, уже не хочется вдаваться в…

Где заказать кадастровый паспорт на квартиру?

Где заказать кадастровый паспорт на квартиру? Как можно решить вопрос с получением кадастрового паспорта, который необходим как основной документ любого имущественного права на территории России. Для этих целей вам необходимо заказать кадастровый паспорт, который выдаёт официальный орган в лице…

Источник: https://kadastrmap.com/kadastr/metody-raschyota-kadastrovoj-stoimosti/

Кадастровая стоимость недвижимости: что нужно знать в 2021 году

Методы расчета кадастровой стоимости
Время чтения: 6 минут

Каждый объект недвижимости – земельный участок, здание или помещения в нем – можно оценить в денежном выражении. В соответствии с нормами законодательства, должна быть установлена кадастровая стоимость недвижимости (КС). Определять ее вправе лишь уполномоченные органы на основе методологических указаний.

Что собой представляет кадастровая стоимость

С 1 января 2021 года вступил в силу Федеральный закон от 3 июля 2021 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», в соответствии с которым во всех субъектах РФ с 2021 года оценочные процедуры будут проводиться по единой методике.

Для того чтобы владельцы собственности могли понять, какая цифра вносится в Единый государственный кадастр, необходимо объяснить, что это такое – кадастровая стоимость объектов.

В общем случае КС – это величина, которая расчетным способом определяется в процессе государственной оценки объектов, называемой ГКО.

Уполномоченные органы проводят оценку на основе информации о рыночной цене недвижимости с использованием методик, установленных законодательством. Согласно приказу Минэкономразвития РФ от 07.06. 2021 №358, стоимость объекта не должна быть выше рыночной.

Объективное определение КС – ответственное мероприятие. Поскольку этот фактор существенно влияет на размер налогов, важно понимать, от чего зависит и как формируется кадастровая стоимость объекта недвижимости.

Например, на цену земельного участка могут влиять разные факторы:

  • экономическая ситуация в регионе;
  • удаленность от ценообразующих факторов: участки вдали от крупных городов и в престижном районе населенного пункта оценивают по-разному;
  • категория земельного участка – земля сельхозназначения имеет иную цену, чем надел, отнесенный к поселению;
  • виды разрешенного использования (ВРИ). Так, земля для дачного строительства стоить дороже, чем участок с ВРИ, например, «садоводство»;
  • наличие «недостроя» или зданий и прочие.

Стоит также упомянуть, откуда берется кадастровая стоимость недвижимости, то есть как и кто ее определяет. Оценку проводит эксперт на основании одного из методов массовой оценки:

  • сравнительного — предпочтительный подход, при котором стоимость вычисляется путем анализа сделок купли-продажи аналогичных объектов в регионе;
  • доходного — основывается на возможной прибыли от недвижимости, например, от аренды;
  • затратного — актуален для оценки земель общего пользования, когда необходимо учесть расходы, к примеру, на периодический ремонт или строительство дорог;
  • комбинированного — сочетает предыдущие подходы.

Индивидуально рассматриваются объекты, оценить которые с применением методов массовой оценки невозможно.

Цели установления КС имущества

Результаты определения КС являются основополагающим фактором, который учитывается при расчете:

  • налога на недвижимость;
  • арендной ставки, если арендодателем выступает государство;
  • штрафов, например, за нецелевое использование земли (ст. 8.8 КоАП РФ от 30.12.2001 № 195-ФЗ);
  • налога с продажи и прочих платежей.

Так, в некоторых областях в случае изменения вида разрешенного использования земли платеж составляет умноженную на коэффициент разницу между новой и старой КС.

Государство определяет, что значит коэффициент кадастровой стоимости недвижимости и какова его величина. Это позволяет сдерживать рост налога на имущество физлиц по этой категории оценки. В первых 28 регионах, где он применяется с 2021 года, за налоговый период нынешнего года  понижающий коэффициент составляет 0,6.

В результате применения методов оценивания недвижимых объектов получают удельный показатель КС – условную рыночную цену 1 м2 земли для конкретной группы или подгруппы.

Важно понимать, на что влияет удельный показатель кадастровой стоимости, ведь он является главным фактором в определении конечной КС и, как следствие, суммы налога на имущество. Так, если показатель в одном населенном пункте составил 1000 рублей за 1м2, стоимость участка площадью 20 соток (2000 м2) составит 2 000 000 рублей.

Подробнее о том, как определяется удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка.

Что влияет на величину КС

Определяя размер КС объекта, уполномоченные органы в первую очередь основываются на имеющихся данных рынка и иных сведениях, касающихся экономических характеристик использования данного объекта.

Говоря о том, от чего зависит кадастровая цена недвижимости, прежде всего стоит упомянуть ее количественные и качественные характеристики. Например, при расчете размера КС следует учитывать:

  • площадь объекта;
  • местоположение;
  • год ввода в эксплуатацию;
  • назначение объекта;
  • материал стен – для объектов капитального строительства;
  • разрешенное использование, категории земель – для земельных участков.

Из чего складывается кадастровая стоимость недвижимости зависит от того, к какому виду она относится. Если речь идет, например, о частном доме, то цена будет включать:

  • оценочную стоимость земельного участка, на котором он расположен;
  • цену самого жилого помещения.

Во внимание принимаются дополнительные сведения и характеристики этих объектов. Если речь идет о квартире, то учитываются только ее качественные характеристики.

Формула расчета кадастровой стоимости, например, земельного надела выглядит так:

КС=Пуз × (Рп + Рс) × К,

где:

Пуз — площадь участка (м2);

Рп — линейная функция исключительных качеств благоустроенности и быта населенного пункта (руб./м2);

Рс — формат сделки или составляющая местного значения (руб./м2);

К — переходной коэффициент.

Сведения о результатах расчетов вносятся в Единый реестр кадастровой стоимости недвижимости.

Узнайте подробнее, как часто меняется кадастровая стоимость недвижимости.

Кто может устанавливать КС объекта

Анализировать сведения о недвижимости и рассчитывать показатели могут лишь организации, которые имеют допуск к осуществлению этого вида деятельности.

Мероприятия по определению кадастровой стоимости проводятся по определенному алгоритму. Предлагаем вкратце обсудить, как исчисляется КС объекта. Как правило, в оценочные работы входит:

  • установление факторов, влияющих на конечную оценку;
  • категорирование земельных участков по оценочным зонам (имеют одинаковое целевое предназначение и разрешенное использование) или группам на основании идентичности (для всех остальных недвижимых объектов);
  • собственно расчет КС объектов недвижимости, входящих в одну зону или группу.

Важно понимать, кто устанавливает кадастровую стоимость имущества и может вносить сведения в Госреестр. Такими полномочиями наделена Кадастровая палата, которая называется также Федеральной Службой Кадастра и Картографии (ФСКК). Эта организация имеет право рассчитывать КС любой недвижимости:

  • частного дома,
  • квартиры,
  • гаража,
  • земельного надела.

Но поскольку оценкой занимаются и независимые эксперты, возникает вопрос, кто утверждает результаты КС. Как следует из законодательства, эта процедура – прерогатива региональных органов власти.

Как определить КС недвижимости

В процессе определения КС уполномоченные лица совершают ряд действий, направленных на объективное оценивание конкретной недвижимости. Работы осуществляются в три этапа, каждый из которых имеет свою последовательность.

Порядок определения кадастровой стоимости включает:

  • принятие субъектом РФ решения о проведении оценивания;
  • привлечение оценочной компании;
  • определение удельного показателя КС применимо к каждому кварталу с учетом допустимых ВРИ;
  • утверждение полученных результатов нормативным актом субъекта РФ;
  • внесение сведений в систему кадастрового учета.

Оценка проводится в соответствии с определенными методиками, поясняющими, как считается кадастровая стоимость объектов недвижимости, относящихся к различным группам.

Расчет стоимости дома

Определение КС частных домов несколько отличается от оценки, например, земельного надела или другого типа недвижимости. Алгоритм расчета КС объектов капитального строительства устанавливает:

В этих документах подробно разъясняется, как рассчитывается кадастровая стоимость здания.

Согласно им, цена дома по кадастру определяется путем умножения площади объекта на среднее значение удельного показателя кадастровой стоимости.

Подробнее о том, как рассчитывается кадастровая стоимость дома.

Где и как узнать КС объекта недвижимости

Иногда у владельца или потенциального покупателя возникает необходимость выяснить актуальную цену недвижимого имущества. Чтобы узнать кадастровую стоимость бесплатно онлайн, нужно посетить сайт Росреестра и внести в специальную форму некоторые данные об объекте:

  • адрес недвижимости;
  • ее кадастровый номер.

В ЕГРН тоже можно заказать выписку с информацией о КС любого объекта недвижимости. Для получения сведений не требуется специальной регистрации, необходимо лишь соблюдать определенный алгоритм действий. Несложно узнать ее по кадастровому номеру и адресу расположения недвижимости.

Бывают случаи, когда сведения о значимых характеристиках конкретного объекта, влияющие на формирование кадастровой цены, не внесены в ЕГРН.

Это касается ситуаций, когда дом или квартира являются новостроем.

Если установить их цену по кадастру требуется в срочном порядке, собственник недвижимости имеет возможность специально заказать кадастровую стоимость новостройки в уполномоченной на это инстанции.

Ознакомьтесь с тем, как узнать кадастровую стоимость недвижимости по интернету.

Как оспорить КС недвижимости

Право заинтересованных лиц оспорить завышенные результаты оценки недвижимости регламентируют следующие нормативно-правовые акты:

  • Земельный кодекс РФ ст. 66.2, если речь идет о КС земель;
  • ФЗ №135 «Об оценочной деятельности в РФ» (ст. 24.15 ч.1).

Результаты установления КС могут быть пересмотрены в судебном порядке или в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения КС.

Независимо от того, кто оценивает неправомерность установленной КС, перед подачей заявления в комиссию или иска в суд следует убедиться, что на то есть законодательно определенные основания.

Ознакомьтесь, как правильно организовать оспаривание кадастровой стоимости недвижимости.

Оценивание объектов недвижимости

Перечень объектов недвижимости, подлежащих оценке, формируют сотрудники Федеральной кадастровой палаты. Затем в СМИ публикуется отчет, составленный по результатам оценки жилой и коммерческой недвижимости.

Оценивание осуществляется не чаще одного раза в три года по решению органа исполнительной власти субъекта РФ. Максимальный разрыв между оценочными мероприятиями – 5 лет.

Информация о КС недвижимого имущества передается в Кадастровую палату и вносятся по каждому объекту отдельно. Узнать цену объекта не представляет сложности на портале «Госуслуги» и сайте ФНС.

В Кадастровой палате или Многофункциональном центре можно бесплатно заказать и получить в течение пяти рабочих дней справку о кадастровой стоимости нежилого помещения или другого объекта недвижимости.

Ознакомьтесь с тем, как осуществляется кадастровая оценка объектов недвижимости.

Выводы

КС – это цена конкретного объекта недвижимого имущества, определенная массовым методом в процессе государственной кадастровой оценки или при невозможности применения такого подхода – в индивидуальном порядке.

Сведения об актуальной КС содержит официальный сайт Росреестра. Пересмотр КС происходит каждые 3-5 лет.

Этот показатель выступает базовым компонентом расчета многих платежей, поэтому его объективное определение – важное требование.В случае несогласия с величиной КС ее можно оспорить в специальной комиссии или в суде.

Источник: https://pravovdom.ru/ocenka/kadastrovaya-stoimost-nedvizhimosti.html

Определение кадастровой стоимости недвижимости 2020

Методы расчета кадастровой стоимости

Сталкиваясь с таким явлением, как налогообложение недвижимости по кадастровой стоимости, на практике, как правило, возникают следующие вопросы: как происходит определение кадастровой стоимости, какие критерии учитывались при ее установлении, почему именно такая сумма, а не другая?

Наша юридическая компания давно занимается такой услугой, как оспаривание кадастровой стоимости.

После прочтения настоящей статьи, вы будете знать кто, каким образом и когда определил кадастровую стоимость вашей недвижимости. Также вы узнаете, что делать, если кадастровая стоимость не соответствует рыночной стоимости объекта и как уменьшить налог на недвижимость.

Кадастровая стоимость представляет собой стоимость объекта недвижимости, которая была установлена государством.

Достаточно часто, при проведении кадастровой оценки применяется общий метод оценки аналогичных объектов, расположенных в одном районе, без учета индивидуальных особенностей каждого отдельного объекта недвижимости. В таких случаях, кадастровая стоимость существенно отличается от реальной рыночной стоимости.

Кадастровая стоимость устанавливается в результате проведения кадастровой оценки в соответствии с законодательством (ФЗ «О государственной кадастровой оценке»).

Существует определенная периодичность проведения кадастровой оценки (как правило, раз в 3-5 лет, а для Москвы, Санкт-Петербурга, Севастополя – не чаще одного раза в 2 года).

Информация о кадастровой стоимости находится в общем доступе – её можно узнать либо в сети Интернет на сайте Росреестра, либо обратившись в МФЦ, совершенно бесплатно.

Государственная оценка кадастровой стоимости

Кадастровая оценка проводится уполномоченными на то государственными бюджетными учреждениями.

При ее определении используются методы массовой оценки (а в случае невозможности применения такого метода, кадастровую стоимость определяют индивидуально в отношении конкретного объекта недвижимости).

Основные факторы, влияющие на кадастровую стоимость:

  • территориальное расположение;
  • наличие инженерного благоустройства;
  • площадь.

Существует возможность получить разъяснения, связанные с определением кадастровой стоимости вашего объекта. Для этого необходимо подать соответствующее заявление в бюджетное учреждение.

Плюсом получения таких разъяснений является то, что в них можно обнаружить какую-либо техническую ошибку (например, ошибка в годе постройки), которая повлияла на цифру кадастровой стоимости, и в связи с этим инициировать дальше процесс обжалования кадастровой стоимости.

Рыночная оценка кадастровой стоимости

В идеале, государственная оценка стоимости недвижимости должна соответствовать рыночной. Однако на практике такие ситуации встречаются не часто.

Бывают случаи, когда оценку проводят неправильно, без учета необходимых фактов, и совершенно разные объекты недвижимости по качеству, но расположенные рядом, имеют одинаковую кадастровую стоимость.

Также может иметь место быть простая техническая ошибка, из-за которой, кадастровая стоимость была рассчитана неверно.

На рыночную стоимость оказывают влияние такие факторы, как: расположение, отделка, этажность помещения, год постройки, транспортная развязка, и даже вид из окна может оказать влияние.

А при кадастровой оценке данные факторы не рассматриваются, оценка производится массово – всех аналогичных объектов недвижимости, расположенных примерно в одном районе и примерно одинаковой площади.

Таким образом, на практике получается, что кадастровая и рыночная стоимости – представляют собой разные цифры, при этом первая гораздо выше.

В случае, если установленная кадастровая стоимость не соответствует рыночной, а именно существенно превышает ее, можно ее оспорить. Для этого, в первую очередь, необходимо провести независимую оценку и получить отчет о рыночной стоимости вашего объекта недвижимости.

Независимой оценкой занимаются специализированные организации, обладающие лицензией на данный вид деятельности.

Оценщик в индивидуальном порядке проводит оценку вашей недвижимости, опираясь на все существенные критерии, а также принимая во внимание, среднюю стоимость аналогичного объекта на рынке.

Кадастровая стоимость оказывает влияние на размер налога, уплачиваемого на имущество. Прежде всего, кадастровая стоимость используется в качестве налоговой базы при расчете налога на имущество или земельного налога. Чем меньше стоимость – тем меньше соответственно и налог.

Кроме того, от кадастровой стоимости земельного участка, находящегося в муниципальной или государственной собственности, зависит арендная ставка при сдаче этого участка в аренду.

Таким образом, оспорив кадастровую стоимость, собственник может добиться снижения налоговых платежей и существенно сэкономить, поскольку налоги платятся ежегодно. Для крупных предприятий, в случае снижения кадастровой стоимости недвижимости, налоговая нагрузка может быть существенно снижена.

Например, кадастровая стоимость земельного участка составляет 18 млн рублей. Рыночная стоимость, согласно отчету, составляет 7 млн рублей. Разница очевидна. Арендную плату также можно снизить в вышеуказанных случаях, однако оспаривать кадастровую стоимость арендатор не может, этим следует заниматься непосредственно собственнику.

За оспариванием кадастровой стоимости можно обратиться в следующие органы:

  • комиссия по рассмотрению споров в Росреестре
  • непосредственно в суд.

Физические лица могут выбрать любой из указанных органов (хотя обращение в Комиссию более целесообразно, поскольку в данном случае установлен срок в 30 дней, не нужно оплачивать госпошлину, и посещать судебные заседания). Что касается юридических лиц, то они должны обязательство соблюсти досудебный порядок.

Следует отметить, что если разница в кадастровой и рыночной стоимости незначительна – то скорее всего будет получен отказ в снижении стоимости. Таким образом, для того, чтобы выяснить, есть ли шанс оспорить кадастровую стоимость сначала лучше обратиться за грамотной юридической консультацией и разработать план дальнейших действий.

Процесс оспаривания кадастровой стоимости достаточно сложный. Но при этом, следует иметь в виду, что кадастровая стоимость достаточно часто превышает рыночную, что влечет к завышению налоговых платежей, связанных с недвижимостью. Предлагаем вам обратиться за помощью к профессиональным юристам по недвижимости.

Мы можем проконсультировать о том, есть ли смысл оспаривать кадастровую стоимость, рассчитать возможную налоговую выгоду, составить обращение в бюджетное учреждение кадастровой оценки, сопроводить судебный процесс и добиться установления новой стоимости.

Обратившись к нам, вы можете заказать юридические услуги по оспариванию кадастровой стоимости под ключ, начиная от получения заключения о рыночной стоимости (у нас имеются свои партнеры-оценщики, которые проводят независимую оценку и за работу которых мы ручаемся), заканчивая представлением ваших интересов в суде по вопросу установления новой кадастровой стоимости и при необходимости сопровождения исполнительного процесса.

Источник: https://help-ddu.ru/kadastrovaya-ocenka/opredelenie-kadastrovoj-stoimosti

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.