Момент заключения договора аренды земельного участка

Содержание

Порядок заключения и правила расторжения договора аренды земельного участка. Рассмотрение нюансов

Момент заключения договора аренды земельного участка

Приобретение земельного участка в собственность не всегда выгодно, поэтому предприниматели предпочитают брать землю в аренду. Для оформления арендных отношений между сторонами заключается договор аренды земельного участка. Юридически правильно оформленное соглашение позволяет избежать конфликтных ситуаций, т. к. в нем подробно расписаны все условия сделки, права и обязанности сторон.

Что это за документ?

Соглашение об аренде земельного участка регламентирует отношения между арендатором и арендодателем.

Это гражданско-правовой договор, составленный в письменной форме, по которому наниматель получает во временное владение и пользование землю за определенную плату.

Доходы и продукция, полученные арендатором во время использования участка, являются его собственностью. Соглашение включает в себя существенные и дополнительные условия сделки.

Предмет контракта

Предметом сделки является непосредственно земельный участок, сдаваемый в аренду. Для заключения договора земля должна быть поставлена на кадастровый учет и иметь номер. В соглашении указывается местонахождение участка, размеры, категория, к которой он относится, и назначение. В документ вносятся сведения:

  • о находящихся на земле постройках;
  • о благоустроенности участка: плодородие почвы, наличие дорог, деревьев и т. д.;
  • о проведенных коммуникационных системах;
  • о существующих обременениях.

При сдаче в аренду части земельного участка нужно сперва провести межевание и указать в контракте, какая часть передается.

Стороны

Сторонами соглашения бывают физические и юридические лица. Собственником земельного участка может быть:

  • частное лицо;
  • организация;
  • муниципалитет;
  • государство.

Арендодателем выступает собственник земли или тот, кому переданы права на нее владельцем имущества. Арендаторами могут быть частные лица, коммерческие и некоммерческие организации.

Важно! Арендатором может выступать иностранец или лицо без гражданства.

Заключение с несовершеннолетним гражданином

Согласно п.1 ст.28 ГК РФ, несовершеннолетний гражданин до 14 лет не имеет права самостоятельно подписывать договор аренды, от его имени это делают законные представители.

При этом они должны получить разрешение на заключение соглашения от органов опеки и попечительства.

Несовершеннолетний гражданин старше 14 лет может заключать договор аренды при наличии письменного разрешения законных представителей.

Существенные условия

Заключение любого гражданско-правового договора требует обязательного прописывания существенных условий сделки.

  1. Предмет соглашения – земельный участок, которая идентифицируется с помощью конкретных данных:
    • кадастрового номера;
    • адреса;
    • площади.

    Границы участка должны быть удостоверены. Если приведенные данные дают недостаточную характеристику объекта, то договор может быть признан недействительным.

  2. Арендная плата – может быть установлена в виде фиксированной суммы или рассчитываться по согласованному алгоритму в каждом периоде. Для земель, принадлежащих муниципалитету или государству, порядок оплаты и размеры определены законодательством РФ (о том, сколько стоит аренда земли у государства, читайте тут).
  3. Срок договора – соглашение бывает краткосрочным до одного года или долгосрочным до 49 лет. Несмотря на то что это существенное условие сделки, срок может быть не указан. В этом случае контракт считается заключенным на неопределенный период.

Правила оформления

Согласно ст. 609 ГК РФ, соглашение составляется в письменной форме, типовой документ содержит обязательные пункты.

  1. Наименование документа: «Договор аренды земельного участка». Указываются место составления соглашения и дата.
  2. Участники сделки. Если стороной является организация, то указывается ее название и данные представителя, уполномоченного на заключение договора. Физические лица предоставляют паспортные данные.
  3. Предмет договора. Вносится вся информация о земельном участке:
    • кадастровый номер;
    • адрес;
    • площадь объекта;
    • категория;
    • назначение.

    Внимание! При наличии построек на объекте они подробно прописываются в контракте. Здесь же указываются правоустанавливающие документы арендодателя на землю.

  4. Срок сделки. Согласно ст. 39.8 ЗК РФ, он устанавливается в зависимости от целевого назначения земли.
  5. Арендная плата. Ее величина также зависит от назначения надела. Может быть установлена в виде:
    • фиксированной суммы;
    • процента от полученного дохода;
    • другого имущества, предоставленного в аренду взамен участка;
    • услуг со стороны арендатора.

    Прописываются способы и порядок оплаты, условия и периодичность пересмотра суммы арендной платы.

  6. Права и обязанности сторон. Основная обязанность арендодателя – передача собственности в беспрепятственное пользование нанимателю. Обязанности арендатора – использование объекта по целевому назначению и своевременное внесение арендной платы. Дополнительно могут быть прописаны особые условия:
    • возможность изменения некоторых пунктов в одностороннем порядке;
    • сдача объекта в субаренду и т. д.
  7. Ответственность сторон. Предусматриваются меры взыскания за нарушения пунктов договора сторонами. Например, установление размеров пени или фиксированных штрафов за просрочку платежа.
  8. Заключительные положения. Здесь прописывается условие вступления соглашения в силу после подписания акта приема-передачи объекта. Может быть указано требование нотариального заверения документа.
  9. Перечень прилагаемых документов.
  10. Подписи сторон сделки.

Важно! Законодательством РФ не установлена форма договора аренды, поэтому в зависимости от ситуации можно добавлять или убирать некоторые пункты.

Для оформления контракта требуются следующие документы:

  • удостоверения личности сторон;
  • учредительные документы для юридических лиц;
  • доверенность для представителя (при необходимости);
  • правоустанавливающие документы на землю;
  • письменное согласие на заключение сделки от других собственников (при наличии);
  • кадастровый паспорт на земельный участок.

Порядок заключения с администрацией

Договор аренды земельного участка с администрацией заключается после победы на торгах или решения уполномоченного органа о предоставлении земли во временное пользование льготным категориям.
Инициаторами проведения торгов могут быть как муниципальные или государственные органы, так и физические или юридические лица, желающие взять участок в аренду. Арендатор обязуется:

  • использовать землю по целевому назначению;
  • поддерживать земельный участок в надлежащем состоянии;
  • нести оговоренные контрактом расходы по содержанию надела.

Договор аренды земли заключается в письменном виде в 3-х экземплярах. Он состоит из тех же пунктов, что и стандартное соглашение об аренде. Отличается тем, что некоторые условия сделки регламентируются законодательными нормами. Размер арендной платы рассчитывается согласно ст. 39.7 ЗК РФ. Срок аренды устанавливается в зависимости от целевого назначения (п.8 ст. 39.8 ЗК РФ):

  • использование земли для строительства или реконструкции зданий на ней – от 3 до 10 лет;
  • для размещения линейных объектов – до 49 лет;
  • для индивидуального жилищного строительства или ведения подсобного хозяйства – до 20 лет;
  • для комплексного освоения территории юридическими лицами – от 3 до 5 лет;
  • завершение строительства объекта – до 3 лет;
  • для сельскохозяйственных целей – от 3 до 49 лет (про особенности заключения и расторжения договора аренды участка сельскохозяйственного назначения написано тут).

Важно! Договор с администрацией вступает в силу с момента подписания.

О том, как оформить аренду ЗУ у администрации сельского поселения, говорится тут.

Нюансы составления

В зависимости от правового статуса сторон контракта, следует учитывать некоторые особенности составления соглашений об аренде.

Между физическими лицами

  1. В документ вносятся ФИО и паспортные данные сторон.
  2. При заключении краткосрочного договора сроком менее одного года государственная регистрация необязательна.

  3. Для передачи участка в субаренду требуется письменное согласие собственника.
  4. Срок аренды может не зависеть от категории земли.

Краткосрочный договор аренды земельного участка между физическими лицами может быть заключен в устной форме.

Физическим и юридическим

Основное отличие этого договора – он обязательно составляется в письменной форме и вне зависимости от срока требует государственной регистрации. Порядок действий при заключении сделки:

  • предоставление правоустанавливающих документов на землю;
  • для составления договора физическое лицо предоставляет паспорт, юридическое лицо – учредительные документы и приказ о назначении руководителя, ответственного за заключение сделки;
  • составление предварительного договора;
  • заключение основного соглашения;
  • прием-передача земли по акту.

Между юридическими

Процедура составления соглашения между юридическими лицами такая же, как между физическим и юридическим лицами. В разделе, где указываются участники сделки дополнительно указываются наименование организации, адрес и т. д.

Внесение изменений

При заключении долгосрочного соглашения возможно внесение в него изменений в связи с изменившимися обстоятельствами.

  1. Изменение арендной платы. Этот пункт требует изменения чаще всего, во избежание разногласий следует прописать в контракте сроки периодического пересмотра суммы аренды или способы ее индексации.
  2. Замена участника сделки. Требуется при передаче прав собственности другому лицу в связи со смертью владельца, оформления купли-продажи участка и т. д.
  3. Ограничения по участку. Стороны могут ввести ограничения в условия договора аренды.

Внесение изменений оформляется в виде дополнительного соглашения между сторонами, со ссылкой на пункты основного договора. Если сделка была зарегистрирована, то и соглашение требует обязательной государственной регистрации.

Предварительное соглашение

Предварительное соглашение – документ, в котором участники сделки выражают намерение заключить арендные отношения. Он составляется при следующих обстоятельствах:

  • отсутствие необходимых для заключения сделки документов;
  • отсутствуют документы, идентифицирующие земельный участок;
  • наличие временного обременения;
  • другие причины.

Согласно ст. 429 ГК РФ, в соглашении должны прописываться все условия будущей сделки. Они могут быть изменены только при взаимном согласии сторон. В документе указывается срок заключения основного договора, если он не указан, то соглашение подписывается в течение года.

Важно! Предварительное соглашение не предусматривает передачу прав на пользование земельным участком арендатору.

Документация при передачи земли

Акт является документом, подтверждающим факт передачи земельного участка. В нем указываются:

  • дата составления;
  • реквизиты сторон;
  • реквизиты договора аренды;
  • полное описание земельного участка с указанием его состояния.

При подписании документа арендатор указывает отсутствие претензий к передающей стороне и принятие объекта.

Регистрация соглашения

После заключения соглашения, согласно ст. 609 ГК РФ, его следует зарегистрировать в ЕГРН. Для этого договор передается в отделение Росреестра или учреждение ЕГРП. Процедура регистрации включает в себя:

  1. Подготовку всех предусмотренных законодательством документов.
  2. Оплата госпошлины: 2000 рублей для физических лиц и 22000 рублей для юридических лиц, квитанция прилагается к остальным документам.
  3. Передача документов в Росреестр:
    • почтовым сообщением;
    • электронной почтой;
    • лично в отделение или учреждение ЕГРП.

Срок регистрации соглашения составляет семь дней с момента получения заявления.

Расторжение

Расторжение соглашения раньше установленного срока возможно:

  • по взаимному соглашению сторон;
  • в одностороннем порядке по судебному решению.

Согласно ст. 45 ЗК РФ, причинами прекращения арендных отношений могут быть:

  • использование земли не по целевому назначению;
  • нанесение порчи земельному участку;
  • прекращение выплат арендной платы;
  • невозможность использования земли согласно условиям контракта.

При заключении контракта в него должен быть внесен пункт об условиях досрочного расторжения договора. Если стороны разрывают сделку по соглашению сторон, то арендные отношения прекращаются после возврата земли собственнику по акту прием-передачи объекта. После этого в Росреестр подаются заявление и соглашение о расторжении договора.

Если расторжение соглашения инициируется одной из сторон, то она должна предупредить другого участника уведомлением с указанием причин. При отказе в разрыве арендных отношений они прекращаются в судебном порядке.

Важно! При отсутствии веских, документально доказанных причин суд может отказать в расторжении контракта.

При передаче земельного участка в аренду составляется договор, закрепляющий арендные отношения. В нем обязательно должны быть прописаны существенные условия сделки. Соглашения, заключенные на срок более года, подлежат государственной регистрации в ЕГРН. При внесении изменений в пункты договора составляется дополнительное соглашение к основному документу.

Источник: https://pravoved.online/arenda-zu/dogovor

Аренда земельного участка – сопровождение

Момент заключения договора аренды земельного участка

Договор аренды земельного участка — главный документ, регламентирующий права и обязанности арендующего лица и арендодателя. Грамотно составленный договор – гарантия спокойствия обеих сторон в будущем.

Чтобы оградить себя от возможных и очень неприятных судебных разбирательств и финансовых расходов, стоит обратиться за помощью к опытным юристам, имеющим достаточный опыт в сфере земельного и гражданского права.

 

Заключение и регистрация договора аренды земельного участка

В договоре аренды земельного участка обязательно наличие следующих условий:

  • Полное описание участка в соответствии со сведениями Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), то есть указание его кадастрового номера, площади, местоположения, категории, вида разрешенного использования, целевого назначения.
  • Точное указание срока аренды (в редких случаях договор аренды может быть бессрочным, однако, при этом обговариваются конкретные условия его прекращения). В данном случае необходимо обязательно учитывать, установленные Земельным кодексом РФ, минимальные и минимальные сроки аренды для некоторых видов земельных участков.
  • Условие о праве арендатора на сдачу участка в субаренду.
  • Обязательно наличие пункта о размере платы за землю и порядка оплаты.
  • Отсутствие или наличие обременений на данный земельный участок. Заключая договор важно удостовериться, не является ли земельный участок обремененным ипотекой.
  • При аренде имущества, находящегося в общей собственности необходимо получить согласие всех собственников земельного участка.

Важно! Договор аренды земельного участка считается действительным и может выступать как доказательство в суде только в том случае, если он зарегистрирован Росреестр а и имеется соответствующая запись в ЕГРН.

Основные права арендующего лица

Права арендатора могут варьироваться в зависимости от географического положения земли, её состояния, требований собственника и прочих факторов. Однако можно выделить ряд основных прав арендаторов, которые должны присутствовать в каждом договора аренды

  • Право или запрет для арендатора на строительство на земельном участке.
  • Разрешение на осуществление хозяйственной деятельности, если она согласована с владельцем земли и не нарушает действующего российского законодательства.
  • Право на проведение работ по обводнению или осушению земли, а также работ по использованию плодородного слоя почвы. Данные виды работ могут осуществляться исключительно по согласованию с собственником надела.
  • Право субаренды.
  • Право арендатора на использование и/или разработку полезных ископаемых и водных ресурсов.
  • Право арендатора использовать участок в качестве ликвидного актива для обеспечения залога или долевого взноса.

Нарушение прав арендатора

Некоторые арендодатели пользуются многочисленными лазейками, оставленными в неграмотно составленных договорах аренды, чтобы, так или иначе, ущемить права лиц, взявших в аренду земельный участок, и впоследствии трактовать пункты договора в свою пользу. Этого можно избежать, если обратиться к профессиональным юристам КГ ЭТАЛОН, имеющим большой опыт работы по сопровождению сделок с недвижимостью, а также зарегистрировать договор в официальных органах.

Наиболее частые нарушения прав арендатора со стороны недобросовестных арендодателей связаны, как правило, с указанием неточной суммы арендной платы условиями досрочного разрыва договора по вине арендодателя.

Обязанности арендующего лица

  • Арендующее лицо должно своевременно вносить арендную плату.
  • Земельный надел, арендованный на определенный договором сроком, может использоваться только по прямому назначению и по согласованию с его собственником.
  • Арендованный надел должен содержаться в соответствующем состоянии, определенным договором аренды и Земельным кодексом РФ.
  • Состояния земельного участка на момент возвращения после завершения срока аренды должно соответствовать указанным в договоре параметрам.

Прекращение / расторжение  договора аренды земельного участка

Аренда может быть закончена после окончания ее действия, по взаимному соглашению сторон либо по инициативе стороны, настаивающей на наличии нарушений пунктов договора другой стороной. 

Договор аренды, заключенный на неопределенный срок, прекращается, если хотя бы одна из сторон отказывается от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

В таком случае договор считается расторгнутым с момента истечения установленного законом или договором срока. Досрочное расторжение договора аренды, заключенного на определенный срок, возможно в судебном порядке. В ст. ст.

619, 620 ГК перечислены основания для досрочного расторжения договора по требованию одной из сторон при ненадлежащем исполнении своих обязанностей другой стороной.

Договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендатора только в строго определенных случаях, установленных ст. 620 ГК РФ:

  • арендодатель не предоставляет земельный участок в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию им в соответствии с условиями договора или назначением земельного участка.
  • земельный участок имеет недостатки, препятствующие его целевому использованию (заболоченность, истощенность почвы, загрязненность), но не указанные арендодателем при заключении договора и не обнаруженные арендатором во время его осмотра.
  • арендодатель не осуществляет мероприятий по улучшению качества земель, по охране почв от эрозии и предотвращению других процессов, ухудшающих состояние почв, если по договору аренды они составляют его обязанность, в установленные договором или иные разумные сроки.
  • земельный участок оказался в состоянии, не пригодном для использования в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает.

Важно! Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. В договоре аренды могут быть предусмотрены дополнительные основания для досрочного прекращения договорных отношений, не связанные с совершением сторонами противоправных действий. 

Сопровождение аренды земельного участка

Заключение, сопровождение сделки, регистрация и  расторжение договоров аренды земельного участка – одно из ключевых направлений работы КГ ЭТАЛОН. При обращении к нашим юристам процесс заключения или расторжения арендных отношений будет проведен в соответствии с текущими требованиями законодательства и значительно ускорен.

Мы возьмем на себя выполнение всех важных этапов по анализу и сбору землеустроительных, правоустанавливающих документов, документов градостроительного планирования и зонирования, составления юридически грамотного договора аренды, сопровождения сделки по его заключению и регистрации в Росреестре. Равно как готовы оказать профессиональную помощь по расторжению договора аренды земельного участка во внесудебном и судебном порядке.

Помните, что оспорить уже заключенный договор труднее, чем изначально грамотно подойти к процессу оформления аренды земельного участка, в чем вам в любое время могут профессионально помочь квалифицированные юристы КГ ЭТАЛОН.

Позвоните нам по телефону горячей линии +7 (495) 509-41-19

Заполните заявку на бесплатную юридическую консультацию на сайте (в нижней части экрана)

Напишите электронное письмо на адрес etalon@etalon-cons.ru с описанием Вашей проблемы или интересующего Вас вопроса

Источник: https://www.etalon-cons.ru/uslugi/zemelnyj-yurist/dogovor-arendy-zemelnogo-uchastka-zaklyuchenie-i-rastorzhenie/

Какие бывают сроки у договора аренды земельного участка и что делать при его истечении?

Момент заключения договора аренды земельного участка

Аренда — это разрешение на временное пользование.

Сроки должны быть оговорены в процессе составления договора. Однако на временные рамки влияют не только участники соглашения, но и закон.

Российское законодательство имеет четкие указания по поводу максимального срока аренды земельного участка.

Разновидности

Основными законодательными актами, которыми должны руководствоваться стороны при заключении договора аренды земли, являются Гражданский Кодекс и Земельный Кодекс России. В этих документах указаны основные положения временной передачи собственности, а также особенности пользования земельными участками.

Хотя некоторые термины не используются в законодательных актах, на практике все контракты условно можно разделить на:

  • Краткосрочные;
  • Долгосрочные;
  • Безвозмездные;
  • На неопределенный срок.

У каждой разновидности есть свои нюансы. Ниже будут подробно рассмотрены все отличия между подобными соглашениями.

Краткосрочный

Термина “краткосрочный договор” нет в ЗК. Но в ст. 22 пункт 9 кодекса упоминается, что сделка сроком менее, чем на 5 лет, не дают права переуступки и субаренды.

При краткосрочном соглашении арендатор имеет право пользоваться землей только по целевому назначению.

Еще один нюанс краткосрочной сделки — не обязательно проходить процедуру регистрации документа в Росреестре. Это касается только соглашений на период до года. Для периода от 1 до 5 лет регистрация обязательна.

Долгосрочный

По аналогии с краткосрочной сделкой можно выделить понятие долгосрочной аренды. Это соглашение сроком более 5 лет.

У арендатора есть возможность передавать землю в субаренду третьим лицам без оповещения землевладельца.

Долгосрочные соглашения преимущественно заключаются физическими лицами, которые планируют в дальнейшем выкупить участок.

Также это оптимальный вариант для получения земли для ведения личного подсобного хозяйства. Еще одним преимуществом является тот факт, что досрочное расторжение долгосрочного договора по желанию владельца земли допускается только через суд.

Безвозмездные соглашения являются срочными, т.е. заключаются на ограниченный период. Их особенность в том, что арендодатель получает землю бесплатно. Но такие контракты не могут быть подписаны между физ.лицами. Соглашение заключается между физ.лицом и организацией (включая муниципалитет).

Срок действия безвозмездного контракта ограничивается ст. 39.10 Земельного Кодекса РФ. В зависимости от арендатора и цели землепользования безвозмездный договор заключается на период от 1 до 10 лет. Но допускаются и исключения, когда безвозмездная сделка действует неопределенный срок. Например, в случае передачи участка сотруднику в качестве служебного надела.

Гражданин имеет право пользоваться землей, пока работает на арендодателя.

На неопределенный период

Понятие соглашения на неопределенный срок описывается в ст. 610 Гражданского Кодекса РФ. Такие договора не обязательно регистрировать в Росреестре, а в самом документе не указана точная дата истечения арендного периода.

Пользоваться участком бессрочно не получится, так как это положение перекрывается Земельным Кодексом.

Существуют максимальные временные рамки для целевой аренды. Соответственно, максимальный период аренды по договору на неопределенный срок не может быть больше, чем срок целевой.

При этом сделку можно расторгнуть в любой момент. Достаточно уведомить другую сторону за 1-3 месяца.

Особенности целевой аренды

Сроки для целевой аренды прописаны в ст. 39.8 пункт 8 ЗК РФ. Так как в договоре участка обязательно указывается назначение надела и цель его использования, в документе не может быть срок больше того, что разрешен законом. В противном случае соглашение будет считаться недействительным по этому пункту.

Для удобства возможный период целевого использования указан в таблице.

ЦельМинимальный срок (лет)Максимальный срок (лет)
Строительство, кроме ИЖС, ЛПХ и линейных объектов310
Строительство линейных объектов149
Под ИЖС120
Для ЛПХ120
Комплексное освоение территорий (только для юр. лиц)35
Для сельскохозяйственных нужд, кроме сенокоса, выпаса животных или огородничества для физ. лиц349
Сенокос, выпас животных, огородничество физ. лицом13
Собственнику здания, которое находится на арендуемом участке149
Для окончания строительства здания на участке13

Срок договора аренды земельного участка для юр.лиц в случае использования недр или водных ресурсов может быть увеличен.

Что делать после окончания периода действия контракта?

Законом допускается досрочное расторжение контракта о временном пользовании. Но в большинстве случаев для этого требуются весомые аргументы. Например, невыполнение обязательств арендодателем.

В случае с муниципальной или государственной собственностью важным моментом является сохранение экологии. Но если досрочно документ не был расторгнут, сторонам еще предстоит дождаться окончания действия сделки. И не всегда эта дата знаменует полное окончание отношений между арендатором и арендодателем.

Непродление

После завершения действия контракта об аренде стороны могут прекратить отношения.

В случае, если контракт не регистрировался в Росреестре, арендатор просто возвращает участок арендодателю. Подписывать дополнительные документы для непродления не требуется.

Но документ, зарегистрированный в системе, может быть автоматически продлен.

Избежать этого можно только с помощью нового соглашения о расторжении аренды. К нему следует приложить акт приема-передачи земли.

Арендодатель имеет право требовать свой участок в том же состоянии, в котором он был передан. Поэтому арендатор должен возместить убытки (при их наличии) и снести постройки.

Договор о расторжении аренды регистрируется в Росреестре.

После окончания действия договора стороны могут заключить новый. Для этого подписывается соглашение о расторжении старого документа и составляется новый контракт на аренду. Стороны могут полностью продублировать предыдущее соглашение или внести в него изменения по своему усмотрению.

Перезаключение договоренности на аренду земли обычно связано с изменениями в законодательстве. Если в силу вступили поправки, рекомендуется составить новый договор с учетом всех изменений. Но до заключения нового соглашения, старый документ не утратит своей силы.

Регистрировать в Росреестре нужно соглашение о расторжении и новый договор аренды.

Дополнительное соглашение

Дополнительное соглашение — это еще одна возможность продлить аренду. Старый договор не расторгается, а продолжает действовать по праву автоматической пролонгации. Но при этом стороны могут внести в него поправки. Например, увеличить размер арендной платы.

Дополнительное соглашение необходимо регистрировать в Росреестре, но оно не имеет юридической силы без первоначального договора аренды.

Даже если в дополнительном документе указываются новшества по всем пунктам основной сделки, он может быть использован только в качестве приложения.

Дополнительное соглашение чаще используется, так как является более простой формой продления отношений.

Автоматическая пролонгация

В первоначальном документе стороны может быть пункт о продлении договора. После завершения даты действия, если обе стороны не предпринимают никаких действий, сделка автоматически продлевается. Пролонгация производится на тот же срок, что был заключен договор. Все прежние положения остаются в силе.

Автоматическое продление не нужно регистрировать. Но так как невозможно внести поправки в отношения между сторонами, этот тип продления отношения обычно используется только для краткосрочных соглашений.

Смотрите интересный видеоматериал, в котором рассказано о регламентированных сроках аренды земельных участков различных категорий.

Заключение

Хотя максимальный период действия договора аренды земельного участка закреплен в законе, у граждан есть легальная возможность увеличить его за счет пролонгации.

В большинстве случаев, текущие арендаторы имеют преимущественное право перезаключения арендного соглашения на муниципальную землю. Этот пункт не относится только к ИЖС, так как такой договор продлевается только один раз до конца строительства, но не более 3 лет.

Источник: https://stroim-domik.org/podgotovka/zemelnyj-uchastok/oformlenie/arenda/dogovor-aren/srok

Договор аренды земельного участка и все нюансы его оформления

Момент заключения договора аренды земельного участка

Оформление земельного участка в аренду позволяет получить его во временное пользование по более низкой цене и именно на тот срок, который необходим арендатору.

Поэтому такие сделки пользуются большим спросом со стороны как физических, так и юридических лиц.

При этом отношения сторон должны быть официально оформлены при помощи специального документа — договора аренды земельного участка. Его виды, а также основные особенности составления стоит рассмотреть далее более подробно.

Виды аренды земельного участка

Договор аренды представляет собой документ, согласно которому определенный объект (в данном случае — земельный участок) передается от его собственника заинтересованному лицу во временное пользование и на условиях оплаты. При этом собственник является арендодателем, а заинтересованное лицо — арендатором.

В правовой практике договор аренды может быть представлен в двух видах:

Краткосрочная аренда

В этом случае сделка заключается на период до 5 лет, после чего либо прекращает свое действие, либо продлевается сторонами.

В частности, главной из них является тот факт, что заключенный договор не нужно регистрировать в Росреестре, что значительно снижает как денежные, так и временные расходы. В частности, не нужно оплачивать госпошлину, готовить пакет необходимых документов, подавать их на рассмотрение и ожидать в течение определенного времени.

Сторонам достаточно просто составить документ с теми условиями, которые они согласовали между собой, и подписать его. Именно с момента подписания он вступит в законную силу вплоть до конца установленного срока. Чаще всего такое краткосрочное соглашение заключается на 11 месяцев.

Долгосрочная аренда

В этом случае отношения между сторонами оформляются на более длительный период — от 5 до 49 лет. Последний указанный срок (то есть 49 лет) является максимальным периодом, на который может быть заключен договор.

Единственное отличие между этими видами договоров — это необходимость регистрации или ее отсутствие, а также срок действия отношений. Во всем остальном между ними нет никаких различий — как в общих правилах составления, так и в существенных условиях.

Правила составления

Договор аренды, как и любое другое гражданско-правовое соглашение, имеет существенные и дополнительные условия. К первой группе относятся такие условия, без наличия которых документ будет считаться недействительным и незаключенным.

Для начала стоит рассмотреть существенные условия, которые включают в себя:

1. Предмет сделки.

Предметом является собственно тот земельный участок, который и предоставляется в аренду. При этом необходимо, чтобы при описании участка были отмечены все его характеристики, а именно:

  • адрес или точное месторасположение;
  • площадь;
  • кадастровый номер.

Стоит учесть, что без постановки участка на кадастровый учет сдать его в аренду не получится. Также собственник должен указать, на основании какого именно документа он им владеет. В частности, это может быть свидетельство о праве собственности, договор дарения, купли-продажи, мены и т. п.

2. Арендную плату.

Поскольку арендные отношения не могут носить безвозмездный характер (за исключением некоторых случаев, описанных в этой статье), условие об оплате обязательно должно быть включено в договор.

При этом арендная плата может быть установлена в виде:

  • фиксированного платежа (например, 5 тыс. руб. в месяц или 60 тыс. руб. в год);
  • процента от дохода, полученного в результате использования земли (к примеру, 5% от этого дохода);
  • другого объекта, переданного во временное пользование (например, дома или его части взамен участка).

Помимо существенных условий, есть еще и множество дополнительных, которые стороны выбирают самостоятельно.

Они будут рассмотрены далее, в приведенной ниже типовой структуре договора:

1. Данные сторон. Они включают в себя:

  • ФИО (с указанием того, кто именно собственник, а кто арендатор);
  • контактные данные (адрес, номер телефона);
  • права собственности на участок.

В самом начале документа необходимо указать его название, а также дату и место заключения. Например: договор об аренде земельного участка от 25.11.2016, г. Москва.

2. Предмет сделки.

Описание участка должно быть максимально подробным, чтобы его легко можно было выделить среди других объектов.

3. Арендная плата.

Стоит учесть, что она может вноситься как наличными, так и путем перечисления на текущий или карточный счет в банке. Дату оплаты, а также конкретный способ и реквизиты также нужно зафиксировать в договоре.

4. Срок действия.

5. Разрешенное использование.

Возможные цели при этом зависят от категории разрешенного использования, установленной в законодательстве. Собственник не может изменить их, однако вправе несколько ограничить.

6. Права и обязанности сторон.

Помимо основных пунктов (относительно своевременной оплаты и целевого использования), сторонам необходимо предусмотреть некоторые особые условия.

В частности, они могут касаться возможности:

  • изменения отдельных условий договора в одностороннем порядке;
  • сдачи участка в субаренду;
  • досрочного расторжения сделки и т. п.

7. Ответственность сторон.

За нарушение условий стороны могут предусмотреть наложение различных мер взыскания, в том числе материальных. Например, за просрочку арендной платы может быть установлена пеня или штрафы в фиксированном размере или в процентах от платежа.

8. Заключительные положения.

Здесь может быть указан срок, с которого документ вступает в силу, а также требования относительно его нотариального удостоверения. Также в конце договора указывается перечень документов, которые в обязательном порядке прилагаются к нему.

В зависимости от конкретной ситуации стороны могут изменять ее, добавляя новые пункты или убирая некоторые из этих. Главное, чтобы итоговый документ не противоречил требованиям действующего законодательства.

Для оформления договора могут потребоваться такие документы:

  • паспорта обеих сторон;
  • правоустанавливающие документы на участок;
  • согласие на сделку от других собственников (если земля находится в долевой собственности);
  • кадастровый паспорт;
  • доверенность (если одна из сторон действует через своего представителя).

После составления договор подписывается сторонами в двух экземплярах, для каждой из них. Стоит учесть, что обязательного нотариального удостоверения он не требует — юрист может привлекаться только в добровольном порядке и по желанию сторон.

Если документ заключен более чем на год, его необходимо обязательно отнести на государственную регистрацию. Для этого потребуется еще один экземпляр соглашения, паспорта сторон, а также документы на участок и квитанция об оплате госпошлины (ее размер для физических лиц составляет 1000 руб.).

Обратиться с заявлением о регистрации и пакетом подготовленных документов может как собственник, так и арендатор. Они рассматриваются в течение 20 рабочих дней после подачи (то есть общий срок ожидания будет около месяца).

Особенности изменения

Если договор заключается на длительный срок (в особенности на несколько лет или даже десятилетий), то вполне естественное, что за этот период может не один раз возникнуть необходимость внесения в него некоторых изменений. В частности, это может быть:

Изменение арендной платы

Это условие изменяется чаще всего, что связано с быстрым ростом цен на недвижимость на рынке и многими другими факторами.

Чтобы изменение этого условия стало более законным и быстрым, необходимо еще на моменте заключения договора внести в него соответствующий пункт.

В частности, можно указать о периодическом пересмотре цены или ее индексации по отношению к среднерыночной (например, раз в году).

Смена одной из сторон сделки

Это бывает необходимо, если права собственности на земельный участок передаются другому лицу. Данная ситуация возможна в случае смерти собственника (то есть в порядке наследования) либо при оформлении дарения или купли-продажи.

Ограничения по участку

Например, собственник может ограничить цели использования земли, если до этого такое условие не было включено в документ. Однако все это должно происходить в рамках тех целей, которые допускаются по отношению к конкретному участку законодательством.

В нем указываются конкретные изменения, которые вносятся, со ссылкой на соответствующий пункт основного документа.

Также в соглашение вносятся:

  • реквизиты обеих сторон (их ФИО, адрес проживания и регистрации, паспортные данные);
  • дата составления;
  • данные основного договора (его номер, название, дата подписания).

После оформления данное соглашение подписывается обеими сторонами!

Также его необходимо в обязательном порядке зарегистрировать в Росреестре. Стоит учесть, что внесение изменений происходит только в том случае, если на них согласны обе стороны. Если данного согласия нет, то сделка либо расторгается, либо продолжает действовать на прежних условиях.

Сущность и значение предварительного договора

Помимо основного договора, в гражданско-правовой практике применяется еще и предварительный, при составлении которого существуют определенные особенности. В частности, он представляет собой документ, в котором стороны закрепляют намерение в дальнейшем заключить между собой договор аренды. Объектом данного документа выступают именно эти намерения по дальнейшему оформлению сделки.

При этом все условия, которые отображаются в предварительном договоре, в дальнейшем должны быть перенесены в основной документ. В частности, не должна меняться арендная плата, срок длительности соглашения, разрешенный вид использования участка и т. п. Однако данные условия все же могут быть изменены, но только при условии согласия на это обеих сторон.

Предварительный договор заключается как раз с целью закрепления определенных условий и их сохранения в будущем в ситуациях, когда аренда не может быть оформлена по различным причинам. Например, из-за отсутствия у одной из сторон необходимых документов или денежных средств, по причине наложения на участок временного обременения и т. п.

Конкретные меры наказания за это определяются действующим законодательством, а также закрепляются в соглашении.

Также в документе обязательно указывается, когда именно должен быть заключен основной договор.

Это может быть:

  • конкретная дата (например, с 1 января 2017 года);
  • временной период (через 3 месяца после подписания предварительного документа);
  • наступление определенного события (например, постановка участка на кадастровый учет или оформление прав собственности на него).

Выбор конкретного способа, при помощи которого определяется начало срока действия сделки, напрямую зависит от того, по какой причине она откладывается. В любом случае к этому моменту стороны должны подготовить основной договор и подписать его, как только наступит этот срок.

При заключении договора аренды не существует каких-либо особых сложностей или рисков, поскольку с его помощью не происходит передачи прав собственности или отчуждения земельного участка. Однако документ все равно должен составляться с учетом требований законодательства, поскольку в противном случае его могут просто признать недействительным.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/zemelnyj/arenda-2/oformlenie-dogovora-arendy-zemelnogo-uhastka.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.