Можно ли продать квартиру своему ребенку

Содержание

Как продать квартиру с несовершеннолетним ребенком?

Можно ли продать квартиру своему ребенку

Продажа жилого помещения, принадлежащего несовершеннолетнему – сложная и длительная процедура, которая может заставить вас понервничать.

Закон всегда на стороне ребенка, поэтому приняты все меры для того, чтобы обезопасить его от потери имущества.

С одной стороны, это может защитить его от действий нерадивых опекунов, с другой — затянуть сделку или сорвать ее, мешая тем самым улучшить условия проживания всей семьи, включая ребенка.

Процесс продажи квартиры

Процесс купли-продажи состоит из:

  1. Обсуждения условий договора и подготовки к сделке.
  2. Поиска альтернативного жилья для приобретения, взамен проданного, с теми же или улучшенными условиями и с соблюдением всех требований, иначе органы опеки и попечительства не дают согласие на отчуждение.
  3. Подачи заявления в Органы опеки, защищающую права детей не достигших 18 лет, с просьбой выдать официальное разрешение на продажу жилого помещения, принадлежащего ребенку. К заявлению следует приложить все документы продаваемой квартиры и альтернативного жилья, в которое после оформления сделки он переедет.
  4. Проверки достоверности информации попечительским органом и рассмотрения заявления.
  5. Получения согласия в виде распорядительного акта, подписанного главой местной администрации.
  6. Заключения договоров купли-продажи двух объектов, передача в собственность одного из них ребенку.
  7. Оповещения попечительской организации о совершенных сделках с приложением документов, подтверждающих, что ребенок стал собственником новой квартиры.

Список документов, которые предоставляются в попечительскую организацию:

  1. Удостоверение личности законных представителей (паспорт);
  2. Заявления родителей и ребенка, при достижении его 14 лет;
  3. Согласие участников сделки, чтобы ребенок стал полноправным участником. Это согласие заверяется в нотариальной конторе.
  4. Свидетельство о регистрации брака;
  5. Свидетельство о рождении;
  6. Характеристики альтернативной квартиры:
  • площадь, которая должна быть такого же размера или больше;
  • стоимость, размер которой равен стоимости продаваемой жилплощади;
  • нахождение объекта, который обязательно должен располагаться в благополучном районе и в непосредственной близости от посещаемого ребенком образовательного учреждения;
  • процент износа не должен превышать показателей износа продаваемого жилья.
  1. Документы на продаваемый объект, такие как:
  • свидетельство о государственной регистрации;
  • технический паспорт и справка из Бюро технической инвентаризации о кадастровой стоимости;
  • копия лицевого счета;
  • архивная выписка из домовой книги;
  • подтверждение отсутствия задолженности по квартплате или налогам обоих объектов.

При отчуждении квартиры и приобретении другой в доме, находящимся на стадии строительства, родители обязаны временно прописать ребенка в квартире родственников, к примеру, которая соответствует требованиям опекунских органов.

Если родитель один, то для написания заявления важно наличие:

  • статуса матери — одиночки;
  • свидетельства о смерти второго родителя;
  • подтверждение, что второй опекун лишен прав на ребенка;
  • справки о недееспособности второго родителя;
  • справки из УВД о том, что второй родитель разыскивается полицией;
  • справка о неуплате алиментов.

Получение разрешения попечительской организации занимает много времени, поэтому нелишним будет предупредить об этом будущих покупателей вашей жилой площади и продавца альтернативного жилья.

Разрешение на продажу от органов опеки

Для того чтобы продать жилье, владельцем которого является еще не достигший совершеннолетия ребенок, невозможно без разрешения попечительской организации. Этот орган власти призван соблюдать интересы ребенка и пресекать любые попытки нарушить его права.

Если представители вовремя не оповестили о продаже жилплощади попечительскую организацию, то соглашение между продавцом и покупателем может быть признано незаконным. В случае если альтернативное жилое помещение уступает по условиям проживания продаваемому, попечительский совет также оставляет за собой право отказать в продаже.

Причинами отказа может послужить ветхость, отсутствие прежнего комфорта, нахождение далеко от дошкольного учреждения или школы.

Кто имеет право продавать?

Интересы несовершеннолетнего при продаже квартиры до достижения 14-ти лет представляют его родители или назначенные опекуны. Они наделены правом продавать жилье, имея все необходимые для этого разрешения. Загвоздка только в том, что до продажи квартиры необходимо оповестить попечительскую организацию и получить от нее официальное разрешение.

Родители

Родители, будучи законными опекунами своего несовершеннолетнего ребенка, могут продать квартиру только имея на руках разрешение из отдела опеки.

Бабушка

В случае если бабушка единственный опекун несовершеннолетнего, она может продать квартиру внука. Но для этого также требуется справка от попечительского органа власти.

Опекун

При отсутствии препятствия в виде отказа попечительского органа власти, опекун может продать квартиру ребенка, предварительно найдя альтернативное жилье с теми же или лучшими условиями проживания.

Мать (без отца)

Мать может продать жилье несовершеннолетнего только при наличии разрешения законного отца и местного органа опеки и попечительства. Без одного из разрешений сделка будет признана незаконной.

Может ли несовершеннолетний продать свою квартиру?

Ребенок приобретает статус дееспособного человека только по достижении 18 лет. Совершеннолетие дает ему право на любого рода сделки, но до этого времени все сделки за него осуществляются законными опекунами.

Как правило, несовершеннолетний может продать свою квартиру только с разрешения опекунов, а также попечительской организации, но только если ребенок признан недееспособным.

Однако если ему уже исполнилось 16 лет и он состоит в браке, работает на основании трудового договора или занимается предпринимательской деятельностью, то по закону признается дееспособным членом общества.

Соответственно и разрешения ему больше не требуется. С этого момента он способен делать со своим имуществом что пожелает.

Как продать квартиру подаренную несовершеннолетнему?

При продаже жилого помещения ребенка, подаренной ему, необходимо учесть два важных момента:

  1. Продажа невозможна если нет разрешения из попечительских органов.
  2. Если ребенок достиг 14-ти лет, никто не вправе продавать жилье, без его согласия.

Если ребенку еще нет 14-ти лет, то процедура продажи подаренной квартиры не отличается от стандартной продажи жилого помещения, принадлежащего несовершеннолетнему. В этом случае достаточно собрать все необходимые документы и получить разрешение от попечительской организации.

Как продать квартиру если прописан несовершеннолетний?

Быть владельцем жилого помещения и просто иметь в нем регистрацию – не одно и то же.

Если у несовершеннолетнего нет прав на жилье, согласно статье 20 Конституции Российской Федерации «Место жительства гражданина» ребенок просто так не может быть выписан.

Если он не достиг четырнадцати лет, то его обязаны прописать там же где прописаны законные опекуны. Поэтому перед сделкой необходимо прописать его в другой квартире с теми же или улучшенными условиями проживания, иначе отдел опеки имеет полное право отказать в выписке.

Риски сделки

Самой рискованной и встречающейся на каждом шагу сделкой является купля-продажа квартиры, где собственниками выступают дети, не достигшие 18-го возраста. Законодательство имеет свои погрешности и в этом вопросе очень много пробелов, а также подводных камней, которые могут обернуться как против продающего, так и против приобретающего.

Сделки с недвижимостью несовершеннолетних детей находятся под неусыпным контролем попечительских органов власти и регламентируются следующими нормативными документами:

  1. Конституцией.
  2. Семейным, гражданским и жилищным кодексом (ФЗ № 51 от 30 ноября 1994 г., ФЗ № 223 от 29 декабря 1995 г., ФЗ № 188 от 29 декабря 2004 г.).
  3. Федеральным законом № 48 «Об опеке и попечительстве» от 24 апреля 2008г.
  4. Федеральным законом № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской федерации» от 4 июля 1991 года.
  5. Другими актами.

Вышеуказанные документы наделяют несовершеннолетнего теми же правами, как и у любого взрослого человека с поправкой на то, что без участия родителей или опекунов он в силу своего детского возраста и определенного законом статуса недееспособного человека осуществлять какие-либо сделки не может.

Любая сделка без участия органов опеки незаконна, поэтому ее не сможет заверить нотариус, а государство не признает правомерной. Опротестовать такой договор в суде не сложная процедура, особенно если условия проживания ребенка ухудшились, и не соответствуют установленным нормам.

Подход в каждой сделке при продаже недвижимости ребенка индивидуален и требует тщательной проработки. Самые распространенные ситуации:

  1. Жилье приватизировано, а в соответствующем приватизационном листе прописаны все члены семьи, в том числе и дети.
  2. Жилая площадь приватизирована, но дети в приватизационном листе не прописаны, являясь при этом собственниками.
  3. Дети являться владельцами жилья на основании договора обмена, дарения, наследования или купли-продажи.
  4. Недвижимость досталась ребенку по наследству. Подтверждающий документ – свидетельство о праве на наследство.
  5. Ребенок не является собственником, но при этом имеет регистрацию в продаваемой недвижимости.

Но, несмотря на строгость закона, практика показывает, что существуют так называемые лазейки, благодаря которым покупка альтернативного жилья не требуется. К ним относится:

  1. Переезд из России всей семьей.
  2. Переезд в другой город с перечислением вырученных за покупку средств на личный расчетный счет несовершеннолетнего.
  3. Приобретение еще недостроенной квартиры, но практически готового дома. На период строительства ребенка необходимо временно куда-нибудь прописать.

Помимо этого, возможны ситуации, когда взамен проданной квартиры приобретается жилье поскромнее и с худшими условиями. Для этого должны быть веские основания, такие как:

  • серьезное заболевание ребенка, требующее дорогостоящего лечения;
  • необходимость смены места жительства, связанная с плохим самочувствием ребенка в месте проживания;
  • переезд поближе к образовательному учреждению ребенка.

Родителям детей, с серьезными заболеваниями обязаны предоставить все имеющиеся медицинские справки, подтверждающие факт болезни.

Однако и здесь не исключены проблемы, если попечительская организация посчитают, что нарушены права ребенка. Поэтому лучше внимательнее отнестись к сделкам, где якобы не требуется разрешение попечительской организации.

Чтобы избежать рисков приобретая недвижимость, важно следующее:

  1. Проверить наличие маленьких детей у семьи, продающей вам жилое помещение в собственность. Эта информация содержится в выписке из Единого государственного реестра.
  2. Выяснить в органах опеки не лишены ли родительских прав опекуны ребенка, не состоят ли они на учете. Приобретая квартиру у неблагополучной семьи важно учесть все детали либо отказаться от такой сделки, так как впоследствии договор могут признан недействительным.
  3. Уточнить приватизирована ли квартира. Если да, то дети — полноправные собственники с обозначенной долей квартиры.
  4. Не полагаться на обещания продавцов о получении справки из опеки после совершения сделки.
  5. Проверять подлинность справки из органов опеки и попечительства, направив письменный запрос о подтверждении разрешения. В течение 30 дней ответ будет получен и только после этого рекомендуется соглашаться на сделку.
  6. Проверить достоверность информации об опекунах. Родители могут быть лишены прав на ребенка и в этой связи назначается новый опекун. Подпись человека не являющегося законным представителем ребенка недействительна и такая сделка будет без труда аннулирована в судебном порядке.
  7. Выписка из Единого государственного реестра об отсутствии арестов на квартиру. Благодаря выписке можно выяснить как часто она перепродавалась.

Препятствий при заключении сделок, в которых участвуют не достигшие совершеннолетия дети великое множество. Поэтому, чтобы не быть вовлеченным в мошенническую схему при покупке квартиры ребенка, важно внимательно отнестись к каждой детали либо поискать для приобретения другое жилое помещение.

Источник: https://Oformovich.ru/kvartira/kak-prodat-kvartiru-s-nesovershennoletnim-rebenkom.html

Нюансы сделки купли-продажи квартиры между близкими родственниками: договор и другие документы

Можно ли продать квартиру своему ребенку

Гораздо проще приобрести квартиру у близкого человека – вероятность обмана снижается почти до нуля. Покупатель знает все подводные камни и историю перехода права собственности без дополнительных бумаг и обращений за помощью к юристам и риелторам. Но не все так просто. Закон устанавливает некоторые ограничения на сделки по отчуждению недвижимости родственникам.

Ни один закон не запрещает заключать договор купли-продажи квартиры между близкими родственниками, в том числе и сделки по отчуждению. Однако встает вопрос о том, как же осуществить сделку между родными? Существуют некоторые особенности: трудность с привлечением средств материнского капитала, невозможность совершения налогового вычета и т.д.

Под близкими родственниками, в соответствии со ст. 14 СК РФ, признаются:

  • дети и родители (усыновители);
  • бабушки и дедушки;
  • сестры и братья (в том числе имеющие только одного общего родителя).

Важно! В сделке купли-продажи, а в особенности при ее налогообложении, применяются критерии, установленные налоговым законодательством.

К взаимозависимым лицам НК РФ (ст. 105.1) относит:

  • супруги;
  • родители (усыновители);
  • дети (родные и усыновленные);
  • братья и сестры (полнородные и неполнородные);
  • опекун (попечитель) и подопечный.

Родители своим детям

Положения ст. 37 ГК РФ о запрете опекунов и попечителей совершать сделки по отчуждению от имени подопечного со своими родственниками применяются и в отношении связи родителей и несовершеннолетних детей, что закреплено ст. 28 ГК РФ.

В отношении малолетнего (до 14 лет) представителем выступает один из родителей и получается, что ему придется купить квартиру у самого себя.

Если же речь идет о несовершеннолетнем ребенке от 14 лет, то закон не устанавливает подобного ограничения (ст. 26 ГК РФ) и один родитель может продать ребенку квартиру при наличии письменного согласия второго родителя.

Бабушка несовершеннолетнему внуку

Здесь также применяется положение ст. 28 ГК РФ, запрещающее заключение возмездных сделок. Вместе с тем бабушки и дедушки вправе продать квартиру:

  • несовершеннолетним внукам от 14 лет;
  • совершеннолетним.

Внимание! Исключение из ст. 28 ГК РФ может сделать орган опеки и попечительства, но только в исключительных случаях.

Свекровь кому-то из близких

Свекровь не является родственником по отношению к невестке, так же как и теща по отношению к зятю, и в данном случае ситуация зависит от способа приобретения квартиры.

Если невестка или зять покупает ее в единоличное пользование (брачным договором установлено, что супруг(а) не будет иметь отношения к этому имуществу), то ограничений не возникнет.

Если же приобретается в единоличное пользование при отсутствии брачного договора или оформляется долевая собственность супруга, то свекровь и теща выступают в качестве родственников одной из сторон, а значит, покупатели не смогут получить налоговый вычет после покупки.

Приобретение у родных: отличия от дарственной и завещания

Ввиду невозможности получить налоговый вычет, продажей в пользу ребенка и сложностей с использованием материнского капитала, родственники стремятся провести иные способы отчуждения имущества.

Отчуждение производят по договору дарения: для этой сделки не нужно уплачивать налог, если дарение производится в пользу близкого родственника.

Завещание же составляются для того, чтобы дети или внуки получили жилую недвижимость в собственность в будущем.

Купля-продажаДарственнаяЗавещание
Регулируется Ст. 549-558 ГК РФ Ст. 572-582 ГК РФ Ст. 1118-1140 ГК РФ
Стороны Продавец и покупатель Даритель и одаряемый Завещатель и наследник
Форма Простая письменная (нотариально заверяется продажа квартиры, один из собственников которой несовершеннолетний или недееспособный) Письменная форма с нотариальным заверением Письменная форма с нотариальным заверением
Предмет договора Возмездное отчуждение недвижимости Безвозмездно Безвозмездно
Налоги Продавец уплачивает 13% НДФЛ, если отчуждает квартиру, пробывшую в собственности менее 3 (5 в отдельных случаях) лет Одаряемый уплачивает НДФЛ в случае отчуждения менее, чем через 3 года после получения квартиры в дар Наследник уплачивает налог, если общая сумма наследственной массы в 850 раз превышает МРОТ
Переход права собственности После регистрации в Росреестре После нотариального удостоверения сделки и регистрации в Росреестре После выдачи нотариусом свидетельства о вступлении в наследство (спустя 6 месяцев после смерти завещателя) и регистрации права собственности

Порядок сделки

Для того, чтобы ответить на основные вопросы, о том как продать или как купить квартиру у родителей или других близких родственников, существует определенный определенный перечень действий. Алгоритм действий остается таким же, как и при заключении типового ДКП.

  1. Если квартира является совместной собственностью супругов или принадлежит нескольким лицам без выдела доли, то необходимо получить от них согласие на продажу. Если же квартира является долевой собственностью и отчуждается только доля – получить отказ от выкупа доли сособственников.
  2. Собрать необходимые документы.
  3. Получить разрешение от органа опеки и попечительства, если один из собственников – несовершеннолетний.
  4. Заключить договор купли-продажи с родственником.
  5. Подписать акт приема-передачи.
  6. Зарегистрировать право собственности за новым владельцем.

Документы

  • Паспорта сторон (свидетельства о рождении, если в сделке участвуют лица до 14 лет).
  • Правоустанавливающий документ на квартиру (ДКП, договор приватизации и т.д.).
  • Свидетельство о праве собственности (если квартира приобретена до июля 2016 года).
  • Справка ЕГРН.
  • Технический паспорт из БТИ.
  • Выписка из домовой книги и единый жилищный документ из ЕИРЦ.
  • Справка из ЖЭК об отсутствии долгов по ЖКУ.
  • Разрешительная документация (от органа опеки и попечительства, если продается квартира несовершеннолетнего, согласие супруга на продажу).

Договор

Преамбула договора содержит:

  • дату и место заключения;
  • данные о продавце и покупателе (ФИО, адрес регистрации, паспортные данные).

Должны быть прописаны существенные условия (предмет и цена). Предмет должен быть четко идентифицирован, в нем указываются:

  • точный адрес квартиры;
  • общая площадь;
  • отдельно – площадь жилой зоны и кухни.

Важно! Состояние жилплощади также должно быть прописано в тексте договора. По желанию можно указать состояние подъезда, этажность.

Цена сделки не должна быть ниже рыночной более чем на 20%, иначе могут возникнуть подозрения, что сделка мнимая. Внимание Росреестра при регистрации права собственности к ДКП между родственниками всегда выше. К тому же такой сделкой заинтересуются и налоговые органы.

Права и обязанности сторон не являются существенными условиями, но вписываются в текст договора, как и ответственность за отказ от исполнения обязательств (продавец передает квартиру, о чем подписывается акт приема-передачи, покупатель – оплачивает указанную в сделке сумму).

Документ должен быть подписан обеими сторонами. Отсутствие подписей влечет признание сделки недействительной.

Преимущества:

  • родственники заранее знают о подводных камнях и состоянии квартиры;
  • не нужно тратить время на поиск варианта жилья покупателю и поиска покупателя продавцу;
  • все условия договора обговариваются заранее, для чего необязательно заключать предварительный договор.

Минусы:

  • невозможность покупателя получить налоговый вычет после покупки квартиры;
  • ПФР часто отказывает в выдаче материнского капитала для покупки жилья у родственников;
  • возможность испортить отношения с родственниками, если возникнут несогласия по сделке.

Налоги и вычеты

Налогообложение осуществляется по общему правилу договора купли-продажи жилого помещения: если продавец владел им менее 3 (в отдельных случаях – 5) лет, то с полученной суммы от продажи он обязан уплатить НДФЛ в 13% (ст. 217.1 НК РФ).

Внимание! Если же продажа подлежит налогообложению, и налоговые органы обнаружат, что стоимость квартиры ниже рыночной цены на 20%, то они вправе применить штрафные санкции.

А вот покупатель не сможет получить налоговый вычет. В соответствии со ст. 105.1 НК РФ при сделках взаимозависимых лиц, часть суммы не возвращается. Но в том случае, если родственник не относится к этой категории (бабушки и дедушки, дяди и тети, кузены и т.д.), вычет производится в общем порядке (если сумма по договору ДКП превышает 1 млн рублей).

Можно ли использовать маткапитал?

ФЗ № 256, регулирующий программу материнского капитала, прямо запрещает только заключение сделок между супругами.

Вместе с тем ПФР, ответственный за выдачу сертификата на материнский капитал, часто не выдает положенную по закону сумму для заключения договора купли-продажи жилья у родственников, т.к.

велик риск подписания мнимого договора и утечки денежной суммы на иные, не разрешенные законодательством цели.

Прежде чем заключать договор, нужно получить соответствующее разрешение в указанном органе, обосновав необходимость приобрести жилье именно у близких лиц.

Важно! Если же родственники не являются близкими (дяди и тети, кузены и двоюродные родственники и т.д.) ограничений не устанавливается.

Банки более лояльно относятся к сделкам между родственниками, чем Пенсионный Фонд. Порядок действий не будет отличаться от обычного заключения ДКП квартиры в ипотеку:

  1. обратиться в банк и выбрать наиболее подходящую программу кредитования;
  2. заключить ряд договоров, связанных с ипотечным кредитом;
  3. заключить договор купли-продажи.

Получить налоговый вычет после выплаты ипотеки также невозможно, если квартира приобретена у взаимозависимого лица.

Основания оспаривания в суде

Есть два способа прекратить действия договора:

  • расторгнуть по обоюдному согласию или в суде при наличии законных оснований (отказ принять помещение или заплатить установленную цену со стороны покупателя, передача продавцом квартиры, отличающейся по ее данным от той, что указана в договоре и т.д.);
  • признать сделку недействительной.

В последнем случае стороне необходимо обратиться в суд при наличии оснований, позволяющих признать договор оспоримым или ничтожным.

Оспоримая сделка:

  • подписана несовершеннолетним (14-18 лет) или ограниченным в дееспособности лицом;
  • оспаривается третьим лицом (другим родственником, например, по уважительной причине не участвовавшем в приватизации и т.д.), имеющим те или иные права на квартиру;
  • отсутствует разрешение на ее проведение (от органа опеки или супруга, если квартира является совместной собственностью);
  • подписана под влиянием обмана или угрозой;
  • условия сделки ставят одну из сторон в невыгодное положение.

Ничтожная сделка:

  • подписана малолетним (до 14 лет) или недееспособным лицом;
  • договор противоречит законодательству или основам нравственности;
  • квартира, являющаяся предметом ДКП, под арестом;
  • ДКП является мнимой сделкой, прикрывающей другую (например, дарение);
  • сделка не зарегистрирована нотариально (если отчуждалось жилье, принадлежащее несовершеннолетнему или недееспособному).

Может ли мать, отец продать свою и долю сына, дочери без их согласия?

Справка: Без согласия участника долевой собственности возможно только продажа своей части квартиры близкому родственнику.

Согласие сына или дочери не потребуется, если:

  • они являются малолетними;
  • или недееспособными.

В этом случае и в ситуации с продажей доли несовершеннолетнего от 14 лет (кроме его личного согласия и разрешения второго родителя) потребуется согласие органа опеки и попечительства.

Если ребенок является совершеннолетним, но не выходит на связь в течение долгого времени, продажа доли возможна только после признания его сначала безвестно пропавшим, а затем умершим.

На основании полученного свидетельства о смерти родитель может вступить в наследство (если не имеется завещания или других законных наследников, с которыми придется делиться) и только после этого продать долю.

При оформлении сделки заключается договор купли-продажи части квартиры между родственниками.

Некоторые задаются вопросом о том, можно ли купить квартиру у родителей за маткапитал и как это сделать? Такая сделка возможна, если ПФР даст разрешение на привлечение средств материнского капитала. Для этого ДКП должен быть максимально прозрачен:

  • не иметь обременений;
  • сумма должна быть близка к рыночной, без существенного занижения;
  • жилье должно подходить для проживания детей.

Договор сын может заключить в том случае, если он является получателем сертификата (единственный усыновитель второго или последующего ребенка, муж умершей или лишенной родительских прав владелицы капитала при наличии у них общих детей). Если же жена сына является правообладателем материнского капитала, проблем с заключением договора возникнуть не должно, т.к. свекровь не является ее родственницей.

Законодательство не выделяет в ДКП квартиры у близких лиц отдельных требований, отличающих сделку от типового договора. Все отличия заключаются в невозможности получить налоговый вычет после покупки и ограничениях с привлечением для оплаты материнского капитала.

, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Источник: https://expravo.com/zhilishhnoe-pravo/kvartira/kuplya-prodazha-kvartiry/nyuansy-esli-mezhdu-rodstvennikami.html

Как продать квартиру ребенка, если отец не выходит на контакт?

Можно ли продать квартиру своему ребенку

Действительно, Гражданский кодекс РФ установил дополнительное требование к сделкам с недвижимостью, которые заключаются несовершеннолетними в возрасте от 14 до 18 лет, а именно письменное согласие законных представителей подростка, которыми являются его отец и мать.

В связи с этим требование органов опеки правомерно, и его несоблюдение может стать препятствием для совершения сделки купли-продажи — покупатели просто откажутся ее покупать, так как такая сделка (без письменного согласия хотя бы одного из родителей) может быть признана недействительной в судебном порядке.

Можно ли продать долю несовершеннолетнего ребенка?

Как продать квартиру, где 1/3 принадлежит несовершеннолетнему?

Тот довод, что отец девочки давно не платит алименты, Вам проще всего использовать в качестве аргумента для убеждения отца девочки данное согласие подписать. Иначе Вы в свою очередь можете обратиться в суд и требовать сумму невыплаченных алиментов уже в судебном порядке.

В соответствии с законом, есть гипотетическая возможность требовать в судебном порядке лишения отца ребенка родительских прав по причине того, что он не участвует в воспитании дочери и не платит алименты. Однако данная категория дел является для судов сложной, и Вам потребуется значительно больше времени и средств, чтобы довести данную процедуру до конца.

В качестве рекомендованного решения — обратитесь к отцу ребенка с соответствующей просьбой, аргументировав необходимость данной процедуры в совершении сделки. При наличии неисполненных обязательств с его стороны (невыплаченные алименты) Вам, полагаю, будет довольно несложно получить его согласие и провести сделку по форме, установленной законом.

Отвечает юрисконсульт офиса «Октябрьское Поле» департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимость» Екатерина Левина:

Раздельное проживание родителей не влияет на их права в отношении ребенка, в том числе и на жилищные, поэтому согласие отца является необходимым условием для получения разрешения органа опеки и попечительства на совершение сделки по продаже квартиры. Если отец ребенка злостно уклоняется от уплаты алиментов или участия в воспитании Вашей дочери, Вы можете в судебном порядке лишить его родительских прав. В этом случае получение согласия отца на совершение сделки по продаже квартиры не потребуется.

Ребенок – собственник квартиры: плюсы и минусы

Как продать квартиру, где ребенок владеет долей, и другого жилья нет?

Отвечает юрисконсульт департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Семейным кодексом определено, что мать и отец имеют равные права по воспитанию ребенка.

Родители в равной мере занимаются воспитанием, следовательно, решать вопрос об изменении места жительства ребенка и отчуждении объекта недвижимости, который ему принадлежит, необходимо с согласия обоих родителей. Но в случае, если местонахождение отца ребенка неизвестно, права матери никто не может ограничить.

Отвечает адвокат самарской палаты адвокатов Ольга Белова:

Для получения согласия на совершение сделки с имуществом несовершеннолетнего требуется явка в органы опеки и попечительства обоих родителей, даже если на момент совершения сделки они находятся в разводе и проживают раздельно. Одновременно с этим законодательство не предусматривает обязательного согласия обоих родителей на совершение сделки.

Как следует из анализа судебной практики, при рассмотрении споров суды исходят из того, что несогласие одного из родителей на совершение сделки с имуществом несовершеннолетнего не является безусловным основанием для отказа в выдаче разрешения органом опеки.

В таких случаях необходимо руководствоваться соблюдением прав и законных интересов ребенка, а не его родителя.

Отвечает адвокат Валерий Вечканов:

Сегодня российское законодательство направлено на сохранение прав несовершеннолетних, в том числе сохранение их прав на недвижимость. Таким образом, при продаже квартиры, в которой имеется доля собственности несовершеннолетнего ребенка, нужно одновременно приобрести другое жилье с площадью на долю несовершеннолетнего ребенка не меньше той, которая была в продаваемой квартире.

При продаже доли (либо целой квартиры), принадлежащей ребенку, необходимо согласие обоих родителей.

В случае, если один из родителей не участвует в жизни и воспитании девочки и уж тем более не платит алименты, Вам придется обратиться в суд с требованием ограничить отца дочери в правах, вплоть до его лишения родительских прав. Получив решение суда об удовлетворении Ваших требований, органам опеки будет достаточно заявления одного родителя.

Можно ли выписать ребенка из квартиры без согласия матери?

Дети и недвижимость: 15 полезных статей

Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:

Невыполнение отцовских обязанностей не лишает отца Вашей дочери отцовских прав. Соответственно, органы опеки действуют по закону.

Любые операции с недвижимостью несовершеннолетнего могут происходить только с согласия его родителей, причем письменного и нотариально заверенного, или при их непосредственном участии.

Если Вы намерены решить этот вопрос сейчас, то подавайте в суд на лишение отца родительских прав, так как он не платит алиментов, ведет асоциальный образ жизни, неадекватен, препятствует исполнению прав ребенка на улучшение жилищных условий и т. д.

Если суд признает Ваши доводы доказанными, а требования правомерными, Вы останетесь единственным законным представителем несовершеннолетнего. Только такой суд может длиться годами.

Также Вы можете подать в суд на отца дочери на взыскание алиментов и использовать это как аргумент, чтобы он приехал и выполнил у нотариуса свои отцовские обязанности, дал ребенку разрешение на улучшение жилищных условий.

Но в некоторых случаях проще всего бывает подождать совершеннолетия ребенка и потом уже заниматься вопросами недвижимости.

Отвечает адвокат Виктория Данильченко:

До обращения в суд необходимо письменно уведомить отца ребенка о необходимости оформить согласие: послать заказное письмо с уведомлением о вручении.

В письме следует указать, на какую сделку и с какими условиям он должен дать отцовское согласие, последствия отказа в оформлении данного документа, а также срок, в течение которого он должен дать письменное согласие на продажу квартиры. Надлежащим образом составленное письмо поможет решить проблему в досудебном порядке.

По истечении указанного в письме срока или в случае отказа от предоставления согласия следует обращаться в суд, чтобы оспорить отказ отца ребенка на совершение сделки.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Есть ли льготы на ипотеку для матерей-одиночек?

15 статей о недвижимости, браке и разводе

Налоги при покупке и продаже жилья: 23 полезные статьи

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/kak_prodat_kvartiru_rebenka_esli_otets_ne_vyhodit_na_kontakt/6559

Может ли мать продать квартиру дочери, сыну

Можно ли продать квартиру своему ребенку

» Купля-продажа квартиры » Может ли мать продать квартиру дочери, сыну

3 781 просмотров

Взаимоотношения внутри семьи могут быть очень разными и нередко возникает необходимость не просто отдать-подарить квартиру своему ребенку, а продать ее по полной рыночной стоимости. Есть ли какие-то отличия такой процедуры от стандартной купли-продажи – читайте в этой статье.

Существуют ли ограничения для продажи квартиры дочери или сыну

Нет. В законодательстве нет ни одного пункта, исходя из которого можно хотя бы теоретически предположить, что мать не может продать квартиру сыну или дочери.

Таким образом, раз запретов и ограничений нет, значит данная процедура возможна. Также нужно отметить, что нет и никаких специальных условий.

Значит, сделка оформляется по стандартным правилам, ничем не отличающихся от процедуры купли-продажи жилья между абсолютно незнакомыми людьми.

Как мать может продать квартиру дочери или сыну

Как сказано выше, сделка производится на общих основаниях.

В качестве некоторой «льготы» может рассматриваться тот факт, что зачастую родители и дети не стремятся обмануть друг в друга в подобных делах. Таким образом, уровень рисков будет ниже.

В то же время, взаимоотношения в семье могут быть настолько сложными, что именно от ближайших родственников и приходится ждать самых серьезных проблем.

Порядок действий

Примерный порядок действия для купли-продажи квартиры между родственниками:

  1. Произвести оценку продаваемой квартиры (при условии, что жилье планируется продавать по реальной стоимости). Это можно сделать самостоятельно, на основе метода рыночных аналогов или же заказать отчет об оценке в оценочной компании. Оценивает жилье обычно продавец. Он же платит за услуги лицензированной компании.
  2. Произвести проверку квартиры. Проверять нужно на предмет соответствия техпаспорту БТИ, наличию прописанных лиц, долгов за коммунальные услуги, обременений и так далее. В некоторых случаях, если жилье будет продаваться с бытовой техникой и мебелью, составляется опись, прикладываемая к договору купли-продажи.
  3. Составить договор купли-продажи. В нем можно указывать любые разумные условия и вообще все, что стороны посчитают важным. Подробнее о договоре см.ниже.
  4. Зарегистрировать договор. Достаточно просто внести его в реестр. Заверять у нотариуса не обязательно, однако если есть сомнения относительно честности любой из сторон, подпись нотариуса на документе поможет свести часть проблем к минимуму.
  5. Перерегистрировать право собственности на жилье и подписать акт приема-передачи. В некоторых случаях сначала подписывается акт, и только потом производится регистрация права собственности. С точки зрения покупателя, лучше, если получится сделать наоборот.
  6. Завершить расчет. При окончательной передаче средств за квартиру обычно составляется еще один документ – расписка. Она также прилагается к договору купли-продажи.

Образец договора купли-продажи

Как уже было сказано, данный договор купли-продажи абсолютно стандартен и ничем не отличается любого другого:

Скачать образец договора купли-продажи квартиры сыну или дочке

Расходы

Примерный перечень расходов при оформлении сделки купли-продажи:

Тип расходовСумма платежа
Стоимость квартирыИндивидуально
Расходы на услуги оценочной компанииОт 1000 рублей
Расходы на услуги нотариусаОт 2000 рублей
Госпошлина за перерегистрацию права собственности2000 рублей на каждого нового владельца

В зависимости от обстоятельств могут возникать и другие расходы. Большую их часть традиционно оплачивает продавец, однако стороны могут договориться и о другой схеме разделения затрат.

Вне зависимости от того, что квартира будет продаваться матерью своему ребенку (сыну или дочке), налог платить все равно придется. Его размер составляет 13% от суммы сделки. Исключение сделано только для жилья, которое находилось в собственности более 3-5 лет.

  • 3 года для квартир, полученных в дар или по наследству.
  • 5 лет для квартир, которые были приобретены на общих основаниях.

Сроки

Сама процедура, учитывая родственные связи, может занимать всего несколько дней. Условно, всего за 1 день можно сделать все или практически все. На практике же, пока стороны договорятся, пока проверят недвижимость и так далее, может пройти несколько месяцев.

Продать или подарить

Разница между продажей жилья и его дарением очень существенна. В первом случае налог будет платить продавец, а во втором – новый собственник. Кроме того, договор дарения легко отменить и оспорить результаты такой «сделки» в суде. Как следствие, с точки зрения надежности, лучше оформлять договор купли-продажи.

Мать может продать квартиру сыну или дочери, но никаких особых условий или льгот ждать при этом не стоит. Несмотря на то, что сделка заключается между близкими родственниками, это не исключает возможных проблем и рисков. На бесплатной консультации опытные специалисты укажет все самые популярные спорные моменты. Они же могут сопровождать всю процедуру купли-продажи на всех ее этапах, тем самым сводя возможные проблемы к минимуму.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 – Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 – Санкт-Петербург и область

Источник: https://ros-nasledstvo.ru/mozhet-li-mat-prodat-kvartiru-docheri-synu/

Купля-продажа квартиры между родителями и детьми

Можно ли продать квартиру своему ребенку

Сделки с недвижимостью регламентируются ГК РФ. Там же и сказано, может ли мать или отец продать квартиру дочери или сыну. Законом это не запрещено, но есть особенности, которые нужно учитывать при заключении договора купли-продажи (ДКП). Рассмотрим, можно ли и как продать недвижимость, нужно ли согласие отца, и как выглядит процедура пошагово.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 (800) 333-05-49 Бесплатный звонок для всей России.

Может ли мать, отец продать квартиру сыну или дочери?

Родители-собственники жилья вправе распоряжаться им как угодно. Они могут продать его, в том числе и своим детям или только одному ребенку. Сделка проводится по общим правилам.

Какие особенности нужно учитывать:

  1. Если продается доля в праве собственности, остальные владельцы получают преимущественное право выкупа (ст. 250 ГК РФ). Сначала нужно отправить всем собственникам письменные уведомления и дождаться отказов от покупки, или окончания срока, который предоставляется на отправку ответа – один месяц.
  2. Если дочь или сын состоят в браке, недвижимость, полученная по ДКП, считается совместной собственностью. При разводе ее поделят (ст. 38 СК РФ).
  3. Если ребенок не достиг совершеннолетия, возмездные сделки с ним запрещены. Ему можно только подарить квартиру. Своих денег у него нет, поэтому купля-продажа нецелесообразна и нелогична.
  4. После переоформления права собственности родитель утрачивает право распоряжаться недвижимостью. Он не сможет ее дарить, продавать или обменивать. Если родитель хочет и дальше жить в квартире после продажи, целесообразно оформить ДКП с правом пожизненного проживания. Без этого ребенок сможет его выгнать сразу после регистрации сделки в Росреестре.

Пример: Женщина купила квартиру, через год вышла замуж и родила ребенка. Когда дочери исполнилось 18 лет, она решила продать ей недвижимость и переехать в другой город. Согласие супруга не потребовалось: жилье куплено до брака. Дочь и мать заключили ДКП, покупка оплачена до подачи документов на регистрацию. После регистрации права собственности дочь стала полноправной владелицей.

Обратите внимание! В некоторых случаях на продажу недвижимости нужно согласие супруга.

Квартира куплена до брака или получена по безвозмездной сделке

Согласно ст. 37 СК РФ, недвижимость, приобретенная до заключения брака, или уже в браке по безвозмездной сделке (дарению, в наследство), считается собственностью супруга, которым она была получена.

Но есть исключение. На основании ст. 37 СК РФ, по иску второго супруга такое имущество может быть признано совместной собственностью, если во время совместной жизни путем общих вложений существенно увеличилась его стоимость. Но согласие на продажу оформляется лишь в том случае, если квартира уже признана совместной собственностью супругов.

Вывод: нотариальное согласие супруга в данной ситуации не требуется.

Квартира куплена в браке

Если право собственности зарегистрировано после заключения брака, для продажи квартиры понадобится нотариальное согласие мужа (ст. 35 СК РФ). Даже когда покупателем выступает сын или дочь.

Супруг, чье согласие не было получено, сможет оспорить сделку в течение одного года с момента, когда ему стало известно о нарушении своих прав.

Пройдите опрос и юрист бесплатно расскажет как не допустить ошибок по сделке купли-продажи квартиры в вашем случае

Как получить согласие супруга?

Согласие оформляется у нотариуса, за удостоверение платится госпошлина в размере 500 руб. Муж может самостоятельно прийти в нотариальную контору и подписать его там. Личное присутствие жены не требуется.

Как все выглядит пошагово:

  1. Супруг, чье согласие требуется, записывается на прием к нотариусу.
  2. Письменное согласие оформляется самостоятельно, но можно заказать такую услугу и в нотариальной конторе. Она оплачивается отдельно от госпошлины, стоит в пределах 2 000-5 000 руб.
  3. Согласие подписывается в присутствии нотариуса в трех экземплярах. Предварительно он разъясняет права и последствия.
  4. Один экземпляр документа отдается жене. Он понадобится для сделки. Второй остается в нотариальной конторе, третий – у мужа.

Для оформления согласия супругу достаточно взять с собой паспорт, свидетельство о заключении брака и документы на недвижимость, которую собирается продавать жена.

Бланк согласия и образец заверенный нотариусом

Как купить квартиру у родителей?

Чтобы продать квартиру сыну или дочери, матери сначала нужно получить согласие супруга, если оно требуется.

Дальнейший порядок действий состоит из нескольких этапов:

  1. Обсуждение условий сделки. Стороны должны договориться о цене, сроках освобождения квартиры, порядке расчетов, и других особенностях.
  2. Заключение ДКП. Его подписывают обе стороны – покупатель и продавец.
  3. Подача документов для регистрации перехода права собственности. Они направляются напрямую в Росреестр, но можно подать и через МФЦ.
  4. Получение итогового пакета документов сторонами.

Совет юриста: продавцу и покупателю следует заранее договориться о порядке расчета. Это может быть внесение задатка до регистрации, и оставшейся части – после. Или же оплата полной стоимости квартиры до подачи документов.

и образец договора

Родственные связи при оформлении ДКП роли не играют, поэтому мать в нем фигурирует как «Продавец», дочь или сын – как «Покупатель».

Какие сведения нужно указать в договоре:

  1. Ф.И.О., адреса регистрации, паспортные данные участников сделки.
  2. Информацию о квартире: адрес, площадь, количество комнат, этаж, кадастровый номер.
  3. Сведения о наличии или отсутствии имущественных обязательств перед третьим лицом: например, если другой человек сохраняет право проживания в квартире после продажи.
  4. Стоимость жилья, сроки и порядок расчетов.
  5. Ответственность сторон.
  6. Права и обязательства участников сделки.
  7. Реквизиты документа, на основании которого на мать зарегистрировано право собственности.
  8. Информация о нотариальном согласии супруга продавца.
  9. Дата составления, подписи сторон.

Документы и госпошлина

Продавцу для сделки нужен:

  • паспорт;
  • выписка из ЕГРН;
  • техпаспорт на квартиру.

При необходимости – согласие супруга на продажу.

Желательно оформить справку об отсутствии долгов по ЖКУ и выписку из домовой книги.

От покупателя понадобится только паспорт.

За переоформление права собственности покупатель платит 2 000 руб.

Налогообложение и налоговый вычет

Налог в размере 13% платится от разницы между стоимостью покупки и суммой, за которую была продана недвижимость. Например, если квартира куплена за 2 000 000 руб., а продана за 3 000 000 руб., НДФЛ рассчитывается от 1 000 000 руб.

Не придется платить НДФЛ, если жилье было в собственности более трех лет и получено продавцом по дарственной, договору ренты, в результате приватизации или в наследство. В остальных случаях минимальный срок владения для освобождения от налога составляет пять лет.

Важно! На основании п. 5 ст. 220 НК РФ имущественный налоговый вычет по сделкам между близкими родственниками не предоставляется. Даже если у матери и сына или дочери разные фамилии, сотрудники ИФНС при возникновении сомнений смогут запросить сведения о наличии или отсутствии родства. Если вычет все же получен, при выявлении нарушения его взыщут в досудебном или судебном порядке.

Ответы юриста на популярные вопросы

Может ли дочь продать свою квартиру матери? Да, законом это не запрещено. Но если жилье куплено дочерью в браке, понадобится согласие ее супруга на продажу. Как определить стоимость квартиры, подаренной родителями дочери? В договоре дарения все равно указывается договорная стоимость.

В дальнейшем для продажи дочь может указать любую цену, ориентируясь на рынок недвижимости. При необходимости можно обратиться к оценщикам. Что делать, если мать продала квартиру без согласия сына? Если недвижимость оформлена только на мать, согласие сына на продажу не требуется.

Если у него была доля, и не предоставлено преимущественное право покупки, он вправе оспорить сделку через суд. Если же недвижимость принадлежала исключительно сыну, в Росреестре без нотариальной доверенности зарегистрировать сделку не могли. Нужно оспаривать ДКП через суд.

Могу ли я как дочь продать квартиру матери сама себе по доверенности от нее? Нет, покупатель не может представлять интересы продавца. Может ли мать продать жилье сыну, если он и так там прописан? Регистрация дает только право пользования квартирой, но не право собственности.

Продажа возможна на общих основаниях, наличие или отсутствие прописки роли не играет.

Заключение эксперта

Подведем итоги:

  1. Мать может продать квартиру сыну или дочери, достигшим совершеннолетия.
  2. Продажа осуществляется в общем порядке, родственные связи значения не имеют.
  3. При покупке жилья у близкого родственника новый собственник лишается права на налоговый вычет.

Источник: https://SocPrav.ru/kuplya-prodazha-kvartiry-mezhdu-materyu-otcom-i-synom-docheryu

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.