Написать договор купли продажи квартиры

Содержание

Составить договор купли продажи квартиры правильно

Написать договор купли продажи квартиры

Составить договор купли продажи квартиры правильно — необходимое условие оформления сделки купли-продажи недвижимости и регистрации права собственности.

ст. 153  ГК РФ
Сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Сделки купли-продажи недвижимости оформляются в письменной форме в обязательном порядке иначе они ничтожны.

Рукопожатием, в сделках купли-продажи, дарения или иного отчуждения недвижимости, не обойтись.
(статья обновлена 10.04.2020 г)

Письменный договор отражает содержание сделки, ее договорные условия и является основанием для регистрации перехода права от продавца к покупателю.
Ошибки в договоре купли-продажи недвижимости являются основанием для приостановки регистрации, а если ошибка не будет устранена — для  отказа.

Что такое договор купли-продажи ?

Это письменный документ, описывающий условия и процедуру сделки,  в которой продавец отчуждает (отдаляет от себя) объект недвижимости и переводит права на нее покупателю.

Составить договор купли продажи квартиры

Составление договора купли-продажи один из важнейших моментов сделки, ведь в нем прописываются условия сделки и поменять их можно будет только в письменной форме, оформив дополнительное соглашение к договору.

Договор купли-продажи не подлежит регистрации. Регистрируется переход права собственности от продавца к покупателю.

Регистрационные действия с недвижимостью и правами на нее осуществляет РОСРЕЕСТР (Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии)

Как правильно составить договор купли продажи квартиры

Письменный договор должен быть составлен в соответствии с требованиями законодательства.

Поэтому не будем ни чего додумывать и придумывать, просто обратимся к Гражданскому кодексу РФ.

Письменный договор должен содержать:

  • Название договора
  • Дата заключения
  • Место заключения
  • Персональные данные всех участников сделки, законных представителей, доверенных лиц — ФИО, дата и место рождения. Так же не лишним будет указать место проживания ( регистрация не обязательна)
  • Если при расчете за недвижимость используются кредитные средства,  государственные сертификаты и субсидии, кроме персональных данных участников сделки,  необходимо указать реквизиты  их документов, удостоверяющих личность
  • Данные документа, на основании которого возникают полномочия,  представляющего интересы участника сделки
  • Описание предмета договора — квартиры: кадастровый номер, адрес, площадь, количество комнат, этаж. Все эти данные возьмите из выписки из ЕГРН. Электронную выписку можно заказать  здесь.
  • Основания возникновения права собственности у Продавца
  • Цена квартиры и условия оплаты: момент передачи денег, наличие рассрочки или отсрочки платежа, форма расчета — безналичный или наличный расчет.
  • Законность сделки,  дееспособность участников,отсутствие лиц, чьё право было бы нарушено, в связи с продажей . Отсутствие арестов и обременений.
  • Условия передачи квартиры. Акт приема-передачи
  • Особые условия:  возникновение обременение в пользу продавца  при неполной оплате, проживание Продавца после продажи, реквизиты сертификатов или другие  условия.
  • Регистрация перехода права в Росреестре.
  • Зарегистрированные лица ( лица сохраняющие право проживания)
  • Иные условия, по договоренности Сторон.
  • Количество экземпляров договора. Обязательно один  сделайте для  Архива Росреестра. То есть — минимум два, лучше три — сторонам сделки, можно и по количеству участников.

Договор с большим количеством участников не редкость

Как составить договор купли продажи квартиры самостоятельно и грамотно

ВНИМАНИЕ!!!В некоторых сделках требуется обязательное удостоверение договора купли-продажи(дкп) нотариусом. В этом случае дкп составляет помощник нотариуса.

Подробнее в статье: Отмена нотариальных сделок

Для того чтобы составить договор самостоятельно и грамотно Вы можете воспользоваться универсальными  шаблонами договоров.

Как составить договор купли продажи квартиры?

Необходимо понимать, что каждая сделка уникальна! И даже самый хороший шаблон требует корректировки под новые условия сделки

Если у Вас нет навыка составления документов —  посмотрите видео консультацию  с построчным комментарием от автора сайта и получите максимально адаптированный шаблон договора купли-продажи квартиры:

Как составить предварительный договор купли продажи квартиры

Этому вопросу посвящена целая статья и не одна.

Читайте статью

Смотрите консультацию

Составить договор купли продажи квартиры с субсидией

Не сложнее, чем обычный

Но необходимо учитывать требования к формулировкам договора в части оплаты от органа, выдавшего субсидию. Нельзя допустить ошибок в сумме платежа. Учитывать даже копейки. Иначе в перечислении средств будет отказано!

Составить договор купли продажи квартиры учитывая интересы всех участников

Какие документы нужны для составления договора > > >

Завышение или занижение цены в договоре > > >

На основании договора в Росреестре регистрируется право собственности на правообладателя. Росреестр требует некоторые договоры удостоверять у нотариуса. Читайте:

Нотариальный договор > > >

Договоры купли-продажи — шаблоны и образцы

Всегда рада разъяснить . Автор

Составить договор купли продажи квартиры правильно

Источник: https://exspertrieltor.ru/2016/09/19/sostavit-dogovor/

Составляем договор купли-продажи квартиры

Написать договор купли продажи квартиры

› Недвижимость

Каждому из нас рано или поздно приходится продавать или покупать квартиру. Можно ли оформить все документы на продажу квартиры самостоятельно, или необходимо обращаться в агентство? Из этой статьи вы узнаете о том, как правильно оформить договор купли-продажи и зарегистрировать переход права собственности на квартиру.

Документы, необходимые для составления договора

Договор купли-продажи квартиры составляется в простой письменной форме. Если хотите, вы можете заверить его у нотариуса, но делать это необязательно.

С 29.12.2015 г. участие нотариуса стало обязательным при совершении сделок с долями квартиры, а также при продаже имущества, принадлежащего несовершеннолетним. Остальные сделки с недвижимостью заверять у нотариуса по-прежнему необязательно.

Какие же документы понадобятся при составлении договора купли-продажи квартиры?

Прежде всего, свидетельство о праве собственности на продаваемую квартиру. Кроме свидетельства, понадобится ещё и правоустанавливающий документ, который подтверждает основание возникновения права собственности у продавца квартиры. Таким документом может быть:

  • договор купли-продажи;
  • договор передачи квартиры в собственность граждан (приватизации);
  • договор дарения;
  • свидетельство о праве на наследство;
  • решение суда о признании права собственности.

Также понадобятся паспортные данные обеих сторон, то есть продавца и покупателя.

Помимо этого, необходимо запастись справкой о том, кто зарегистрирован в данной квартире. Если в ней не зарегистрирован никто, справка также понадобится.

В случае если продавец квартиры находится в браке, для продажи квартиры понадобится согласие второго супруга. Если же собственником является несовершеннолетний, вам необходимо будет взять в органах опеки постановление, разрешающее продажу квартиры.

С 29.12.2015 г. постановление в органах опеки запрашивается нотариусом.

И конечно, понадобится квитанция об оплате госпошлины. Сумма госпошлины за регистрацию перехода права собственности на недвижимость составляет 2 тыс. рублей. Плательщиком госпошлины является покупатель квартиры.

Существенные условия договора покупки квартиры

Для того чтобы договор покупки недвижимости считался заключённым, в нём должны быть согласованы все существенные условия сделки. Какие же условия считаются существенными в данном случае?

Прежде всего это сведения о самом объекте недвижимости. В договоре в обязательном порядке необходимо указывать адрес квартиры, её площадь, количество комнат, этаж, а также кадастровый или условный номер объекта недвижимости.

Также обязательными являются сведения о цене квартиры и порядке расчётов.

Желательно, чтобы при подаче документов на регистрацию расчёты были полностью произведены и к документам прилагалась расписка, подтверждающая это.

Если на момент регистрации перехода права собственности в договоре не будет указано, что расчёты произведены в полном объёме, либо договором будет предусмотрена отсрочка или рассрочка уплаты, при регистрации на квартиру будет наложено обременение в виде залога.

Ещё один момент, который необходимо отразить в договоре – это порядок передачи квартиры от продавца к покупателю: когда это произойдёт, при каких условиях и в каком порядке.

В том случае, если имеются лица, которые сохраняют право пользования квартирой после её продажи, это также необходимо указать в договоре.

Заполнение договора

Скачать образец договора на покупку квартиры вы можете в конце статьи.

Сначала заполняется шапка договора. В шапке указывается место составления договора, дата его подписания, а также сведения о сторонах договора:

  • фамилия, имя, отчество;
  • дата рождения;
  • место рождения;
  • серия и номер паспорта;
  • кем и когда выдан паспорт;
  • адрес регистрации по месту жительства.

Далее необходимо указать сведения о самой продаваемой квартире. В обязательном порядке указывается адрес квартиры, её площадь, количество комнат, этаж, а также кадастровый или условный номер квартиры.

В пункте 1.2 договора указываются сведения о правоустанавливающем документе, а также реквизиты свидетельства, подтверждающего право собственности на данную квартиру.

Сведения, в пунктах 1.1 и 1.2 договора, необходимо указывать в точном соответствии с тем, что написано в свидетельстве о праве собственности.

С 1 января 2015 года свидетельство о праве собственности выдаётся не на гербовом бланке, а на обычном.

В пункте 2.1 необходимо указать цену договора, а также то, что на момент подписания договора деньги полностью выплачены покупателем (конечно, только в том случае, если так оно и есть).

В пункте 3.1 желательно указать, что передача квартиры производится без передаточного акта. Если этого не сделать, вам потребуется помимо договора составить ещё и передаточный акт и приложить его к договору купли-продажи.

В пункте 3.6 необходимо указать сведения о лицах, которые сохраняют право пользования квартирой после её продажи либо об их отсутствии.

Разделы 5–7 являются типовыми и, как правило, не требуют каких-либо изменений.

В восьмом разделе договора снова указываются реквизиты каждой из сторон, то есть продавца и покупателя, и проставляются подписи сторон.

Сначала пишутся полностью фамилия, имя и отчество, после чего ставится подпись.

После раздела с подписями сторон находится расписка, которая подтверждает, что денежные средства продавец от покупателя получил в полном объёме.

После заполнения договора его необходимо распечатать. Печатается договор на одном листе бумаги с двух сторон, в трёх экземплярах. Скачать образец договора вы можете в конце данной статьи.

После того, как договор купли-продажи подписан, его необходимо зарегистрировать. На основании статьи 553 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на квартиру подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре.

Для государственной регистрации стороны должны совместно представить в Росреестр следующие документы:

  • заявление о регистрации (заполняется в Росреестре);
  • договор купли-продажи квартиры по экземпляру для каждой из сторон плюс один экземпляр для регистратора;
  • свидетельство о праве собственности;
  • правоустанавливающий документ;
  • справку о лицах, зарегистрированных в квартире либо об их отсутствии;
  • в случае необходимости – согласие второго супруга на продажу квартиры и постановление из органов опеки;
  • квитанцию об уплате госпошлины.

В том случае, если одна из сторон (продавец или покупатель) уклоняется от государственной регистрации, вторая сторона может обратиться в суд. Переход права собственности будет зарегистрирован по решению суда, а уклонявшаяся сторона будет обязана возместить все понесённые убытки.

По результатам регистрации в единый государственный реестр прав (ЕГРП) будут внесены сведения о новом собственнике, а покупателю будет выдано свидетельство о регистрации права собственности. С этого момента покупатель становится полноправным собственником квартиры.

Образец договора купли-продажи квартиры

Составляем договор купли-продажи квартиры Ссылка на основную публикацию

Источник: https://1yur.ru/nedvizhimost/dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry

Оформление Договора купли-продажи квартиры

Написать договор купли продажи квартиры

Последнее обновление: 04.06.2020

ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ –продолжение:

…Идем дальше.

Мы подошли к ключевому этапу сделки покупки квартиры. От того, насколько правильно мы составим Договор купли-продажи квартиры, будет зависеть наша юридическая безопасность. Другими словами – именно на формулировки и условия договора мы сможем опираться, в случае возникновения судебных споров и разбирательств по сделке. Поэтому рассмотрим этот шаг подробно.

Проект Договора купли-продажи квартиры (ДКП) готовится заранее. Желательно, чтобы его текст до сделки уже был на руках и у нас (у Покупателя), и у Продавца. Тогда на самой процедуре подписания будет меньше вопросов и разногласий.

Оформление Договора купли-продажи квартиры допускается как в нотариальной, так и в простой письменной форме (ППФ), на усмотрение участников сделки, за исключением тех случаев, когда договор подлежит обязательному нотариальному удостоверению (подробнее о таких случаях – по ссылке)

Нотариальное заверение ДКП стоит дороже (нотариальные тарифы см. ниже), а договор в простой письменной форме, в принципе, можно составить даже самостоятельно (на основе шаблонов типовых договоров – см. ниже), или поручить это специализированному юристу, заплатив за подготовку договора всего 3-4 тыс. руб.

Каков порядок действий при организации альтернативной сделки с квартирой и при выстраивании цепочки – см. по ссылке.

Но подготовка и удостоверение договора у нотариуса имеет ряд преимуществ, и прежде всего – для Покупателя квартиры:

  1. Во-первых, нотариус сначала выясняет все детали предстоящей сделки, а затем уже составляет Договор купли продажи квартиры (не шаблонный) с учетом этих самых деталей конкретной сделки, и потребностей ее сторон (в особенности – потребностей Покупателя).
  2. Во-вторых, нотариус может включить в договор дополнительную ответственность Продавца на случай его возможной недобросовестности (например, если он утаил какие-либо важные обстоятельства, связанные с продажей квартиры).
  3. И в-третьих, нотариус выступает официальным свидетелем вменяемости (дееспособности) Продавца в момент совершения сделки, что существенно снижает риск признания сделки недействительной по причине недееспособности Продавца, состояния аффекта, введения в заблуждение и т.п.

Подробнее эта тема рассмотрена в отдельной заметке – «Нужно ли оформлять Договор купли-продажи квартиры у нотариуса?»

Чем рискует Покупатель, приобретая квартиру, купленную ранее на материнский капитал – см. в этой заметке.

Нотариус значительно облегчает участникам сделки процесс ее проведения, и создает для них комфортные условия.

Практика показывает, что нервное напряжение во время сделки у многих бывает на пределе, т.к. цена вопроса слишком велика.

И любой конфликт, или несогласованное действие между участниками (особенно при «альтернативных сделках»), может привести к взрыву эмоций, и срыву сделки.

Нотариус же обеспечивает не только юридический, но и психологический контроль процесса (вы будете смеяться – но это важно!), а также выступает консультантом и арбитром в случае возникновения споров.

 В практике было немало случаев, когда сделки срывались в последний момент вовсе не из-за проблем с документами, а «всего лишь» из-за психологического накала страстей участников.

А в нотариальной конторе люди всегда ведут себя спокойнее, и спорные вопросы там решаются гораздо быстрее и конструктивнее.

Кроме того, оформление Договора купли-продажи квартиры в нотариальной конторе имеет еще два преимущества – не нужно беспокоиться о регистрации сделки (нотариус берет ее на себя), и можно безопасно провести денежные расчеты по сделке не через банковскую ячейку (как мы рассматриваем здесь по умолчанию), а через депозит нотариуса.

Покупка квартиры в гражданском браке – как лучше оформить?

Очевидно, что юридические преимущества нотариально заверенного  Договора купли-продажи квартиры больше касаются Покупателя, чем Продавца. Продавцу нотариус, как правило, не очень-то и нужен. Поэтому, расходы на нотариуса чаще несет именно Покупатель; по сути, он платит за снижение ряда рисков сделки для себя лично.

  ♦ Стоимость услуг нотариуса ♦

В итоге нам, как Покупателю, в целях контроля собственных рисков, особенно важно понимать, что именно должен содержать ДКП, и как он должен быть составлен.

 Для грамотного составления содержания Договора купли-продажи квартиры, нам нужно понимать разницу между существенными условиями договора и его дополнительными условиями (перечни этих условий – см. по ссылкам в Глоссарии).

У каких Продавцов квартиру лучше не покупать и почему – смотри в этой заметке.

Как правильно составить Договор купли-продажи квартиры

Каждый Договор купли-продажи квартиры (ДКП) должен содержать существенные условия, то есть условия, которые являются обязательными для того, чтобы этот договор имел юридическую силу. Это значит, что в нем должны быть обязательно указаны:

  • стороны договора (ФИО и паспортные данные Продавца и Покупателя),
  • предмет договора (квартира, площадь, адрес),
  • суть договора (отчуждение квартиры),
  • цена договора (в рублях, цифрами и прописью),
  • а также права третьих лиц на пользование квартирой (если таковые лица имеются).

Помимо существенных (обязательных), в договор можно (и нужно!) вносить дополнительные условия по взаимному согласию сторон.

Например, условия о способе проведения расчетов за квартиру (банковская ячейка или аккредитив), условия о сроках освобождения квартиры (как физическом, так и юридическом), условия об ответственности сторон в тех или иных случаях, и т. п.

А если квартиру мы покупаем вместе с мебелью и бытовой техникой, то это также все подробно отражается в отдельных пунктах.

Такие дополнительные условия не обобщают, а конкретизируют отношения сторон в сделке. И в интересах Покупателя – максимально педантично отнестись к каждому пункту этих условий.
Образец типового Договора купли-продажи квартиры (с ипотекой и без) можно скачать ЗДЕСЬ.

Вообще-то, самостоятельно составлять и формулировать условия договора, не имея юридического образования и соответствующей практики, не рекомендуется. Такое баловство может выйти нам боком. Неграмотно вставленная формулировка может не только не иметь нужных нам юридических последствий, но и сделать сам договор (или его часть) ничтожным (т.е. не имеющим законной силы).

Правильное оформление Договора купли-продажи, прежде всего, в наших интересах как Покупателя, потому что приобретаемое здесь право собственности на квартиру будет зависеть, в том числе и от условий, на которых это право приобретается. Типовые условия договора можно увидеть в образце по ссылке выше.

Как купить квартиру на ребенка? Можно ли оформить собственность только на него, и как правильно это сделать?

Что касается цены договора (суммы сделки), то на рынке нередко практиковалось занижение этой цены в ДКП, с целью ухода Продавца от уплаты подоходного налога с продажи квартиры.

Для Покупателя такой вариант считался достаточно рисковым, даже несмотря на расписку на полную стоимость квартиры, которую он брал с Продавца.

Ведь в случае признания сделки недействительной, Покупатель мог претендовать на возврат только той суммы, которая была прямо указана в договоре (хотя бывали случаи, когда суд возвращал деньги и по расписке – см. пример на ФОРУМЕ – здесь).

Но с января 2016 года введен в действие закон, согласно которому налог с продажи квартиры может взиматься не с цены договора, а с кадастровой стоимости квартиры (подробнее об этом – см. по ссылке). Поэтому занижать стоимость в договоре в ряде случаев стало бессмысленно (например, если кадастровая стоимость превышает реальную).

В остальных случаях занижение стоимости квартиры при оформлении договора все равно практикуется на рынке недвижимости, и многие Покупатели на это идут. Как это происходит, насколько серьезен тут риск для них – рассказано в отдельной заметке по ссылке.

Что дает брачный договор при покупке квартиры? Примеры из жизни.

Конечно, при составлении Договора купли-продажи квартиры, нужно стараться предусмотреть как можно больше возможных негативных последствий.

Но маловероятно, что кто-либо, даже юридически подкованный человек, может предусмотреть в договоре абсолютно все возможные нюансы и последствия сделки.

А следовательно, вероятность оспаривания договора, и признания сделки недействительной все равно существует.

Поэтому, юристы, специализирующиеся на сделках с недвижимостью, советуют Покупателю при оформлении договора добавлять в конце отдельным пунктом условие, подобное этому:

«Руководствуясь ст. 421 ГК РФ (свобода договора), ст.

461 ГК РФ (ответственность продавца в случае изъятия товара у покупателя), стороны пришли к соглашению, что в случае признания судом настоящего договора недействительным по обстоятельствам, возникшим не по вине Покупателя, или вследствие предъявления претензий третьими лицами к Покупателю, которые суд сочтет подлежащими удовлетворению, и изъятию квартиры у Покупателя, Продавец обязуется приобрести Покупателю равноценное жилое помещение в доме аналогичной категории, в том же районе города _______ или предоставить Покупателю денежные средства для самостоятельного приобретения квартиры, исходя из стоимости аналогичного жилья, действующей на рынке недвижимости на момент вступления в законную силу решения суда о признании настоящего договора недействительным. При этом квартира не может быть изъята у Покупателя до полного возмещения ему убытков».

Такой пункт в договоре даст юридическую опору Покупателю, в случае попытки Продавца или его родственников (в т. ч. третьих лиц) вернуть себе квартиру по суду.

Что такое «титульное страхование» недвижимости? От чего оно спасает? Смотри в Глоссарии по ссылке.

На практике оформление и подписание Договора купли-продажи квартирыпроисходит, обычно, в тот же день, что и закладка денег в ячейку банка или открытие аккредитива.

Договор купли-продажи квартиры (ДКП) считается заключенным сразу после его подписания сторонами (ранее, до 2013 года, ДКП считался заключенным только после его гос. регистрации). Теперь сам договор регистрации не подлежит, но, тем не менее, он сдается в составе пакета документов в УФРС для регистрации перехода права.

Перед подачей на регистрацию не лишним будет внимательно перечитать весь договор еще раз, и сверить все внесенные в него данные из документов: паспортные и технические данные, адрес и площадь квартиры и т.п. Если в договоре обнаружится ошибка или опечатка, то это может стать причиной в задержке регистрации или даже в ее отказе (что делать в этом случае – см. по ссылке).

На вторичном рынке жилья грамотная поддержка юриста особенно важна для Покупателя.
Проверить Продавца и документы на квартиру, снизить риски и сопроводить сделку помогут профильные юристы – ЗДЕСЬ.

Итак, договор купли-продажи квартиры мы составили, все существенные условия в нем перечислили, дополнительные условия согласовали и добавили отдельными пунктами в текст документа. Два раза все перечитали, три раза сплюнули через левое плечо, и аккуратно поставили свой автограф на договоре.

Что дальше?

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/poshagovaya-instrukciya/kvartira-prodat-ili-kupit/pokupatel-kvartiry/vybor-rynka/vtorichka/oformlenie-dogovora-kupli-prodazhi-kvartiry/

Договор купли-продажи квартиры между физическими лицами – образец и бланк 2021 года

Написать договор купли продажи квартиры

Квартира найдена, документы в порядке, цена устраивает и вы уверены, что покупаете у собственника. Осталось только скрепить сделку письменным соглашением. Рассмотрим, какие важные моменты нужно учесть при составлении договора купли-продажи квартиры между физическими лицами.

Что такое договор купли-продажи квартиры (ДКП)?

Письменным отражением договоренностей, достигнутых между продавцом и покупателем, их прав и обязанностей в отношении исполнения своих намерений является договор купли-продажи квартиры. Согласно п. 1 Ст. 454 ГК РФ основными юридическими последствиями его подписания служит передача:

  • квартиры и прав на нее к покупателю;
  • денежных средств за квартиру к продавцу.

Все условия сделки должны быть четко прописаны в договоре купле-продаже. С момента его подписания у сторон возникают обязанности по их исполнению.

На основании ДКП происходит государственная регистрация перехода права собственности на квартиру к новому владельцу.

В случае, когда в данный момент стороны не могут заключить основной договор купли-продажи, они вправе закрепить свои договоренности в предварительном договоре. В нем прописываются все условия, которые будут перенесены в соглашение о сделке, и указывается дата, когда она состоится.

Кто составляет договор купли-продажи?

Нужно ли заверять договор купли-продажи у нотариуса?

Составляется договор в простой письменной форме или нотариальной. Причем оговорены случаи, когда нотариальное заверение является обязательным. Это продажа жилья:

  • по договору ренты, предусматривающему пожизненное содержание с иждивением (ст. 584 ГК РФ);
  • одним из собственников которого является несовершеннолетний гражданин либо лицо, признанное ограниченно дееспособным (ч. 2 ст. 54 Закона № 218-ФЗ от 13.07.2015);
  • доли в квартире (ч. 1 ст. 42 Закона № 218-ФЗ).

Остальные ситуации могут быть оформлены договором в простой письменной форме с соблюдением всех требований к такому виду документов. При желании и по договоренности сторон можно обратиться за составлением соглашения к нотариусу.

С 1 февраля 2019 года удостоверивший сделку нотариус направляет в Росреестр документы самостоятельно, служащие основанием для перехода права собственности к новому владельцу квартиры. В регистрирующий орган передается электронный документ, заверенный электронной подписью нотариуса. Услуга является бесплатной.

Где составляют и регистрируют куплю-продажу квартиры?

Перед тем, как приступать к оформлению сделки купли-продажи необходимо определиться, не требуется ли делать это только в присутствии нотариуса. Если случай не является обязательным к заверению нотариально, то можно использовать простую форму договора.

Составляется документ по обоюдному согласию сторон со всеми условиями, прописанными в пунктах. Чтобы учесть все необходимые с юридической точки зрения моменты, можно обратиться к юристу. Он не только грамотно составит договор, но и разъяснит все правовые последствия сделки.

Помощь в составлении может оказать и риэлтор. Обычно это происходит, когда одна из сторон осуществляла поиск контрагента при участии агентства.

С 01.03.2013 года договор купли-продажи не подлежит госрегистрации. Обязательным является государственная регистрация перехода права собственности на жилой объект к новому владельцу (ст. 551 ГК РФ). Для этого основанием является ДКП, который в обязательном порядке предоставляется в регистрирующий орган – Росреестр или МФЦ.

Как правильно оформить?

Соглашение о сделке составляется на основании ряда документов:

  • удостоверений личностей продавца и покупателя (паспорта),
  • выписки из ЕГРН на объект купли-продажи.

По составу реквизитов следует соблюдать следующие моменты:

  1. Указываются дата составления в письменной форме (без нее договор не будет иметь юридической силы) и место.
  2. Сведения о каждой стороне прописываются в шапке документа с указанием ФИО полностью, паспортных данных и адресов по прописке. В случае, когда договор подписывается представителем продавца, перечисляются его данные и реквизиты документа, на основании которого он представляет интересы собственника.
  3. Существенные условия договора:
  • предмет купли-продажи описывается в соответствии с выпиской из ЕГРН. Согласно статье 554 ГК РФ должны указаны уточняющие сведения, дающие возможность идентифицировать квартиру (точный адрес, площадь, кадастровый номер и иные характеристики, свойственные конкретному помещению);
  • стоимость квартиры, определенная на основании договоренности сторон (ст. 555 ГК РФ). Устанавливается также порядок оплаты наличными, с авансом или задатком. Если стороны договорились о рассрочке платежей, то уточняются их сроки и размер. В этом случае следует прописать, что до момента полного расчета квартира будет находиться в залоге у продавца. Сделка будет зарегистрирована только после того, как покупатель внесет продавцу всю сумму покупки;
  • перечень лиц, за которыми сохраняется право пользования продаваемым жильем. Если такие имеются, то в договоре прописываются их данные с указанием прав на пользование.
  1. Иные условия соглашения включают в себя:
  • информацию о документах, на основании которых у продавца возникло право на квартиру (договор купли-продажи, участия в долевом строительстве, решение суда и т.д.);
  • сведения об ограничениях, если таковые имеются (уточнить ихможно в выписке из ЕГРН);
  • условия освобождения квартиры с конкретикой даты выезда всех жильцов со своим имуществом.
  1. Права и обязанности сторон сделки. Как правило, в этом пункте перечисляются все не противоречащие закону договоренности между продавцом и покупателем. Обычно продавец обязан передать квартиру, а покупатель ее принять.

На какие пункты обратить особое внимание и почему?

В договоре следует предусмотреть следующие моменты:

  • гарантию продавца, что квартира не находится в залоге, аресте или не применены иные меры ограничений;
  • наличие пункта о приемке-передаче квартиры (если не составляется отдельный передаточный акт). Передаточный акт рекомендуется составить в качестве приложения к договору особенно, когда продавец оставляет в квартире мебель и бытовую технику (п. 1 ст. 556 ГК РФ);
  • особое внимание следует обратить на подключение квартиры к телефонной линии. Если продавец не намерен сохранить за собой ее номер, то в договоре нужно указать, что он не возражает против переоформления его на нового собственника;
  • следует прописать также пункт, свидетельствующий об отсутствии задолженности продавца по оплате коммунальных услуг.

Соглашение оформляется в трех экземплярах, каждый из которых подписывается сторонами собственноручно. Фактическая передача имущества подтверждается актом приема-передачи.

Образец (бланк) договора купли-продажи квартиры

Ниже предложены варианты образцов и бланков ДКП при совершении различных сделок.

Образец договора купли-продажи квартиры за наличный расчет в 2021 году

Особенности составления ДКП уже описаны выше. В 2021 году они остаются актуальными.

Скачать образец договора купли-продажи квартиры между физическими лицами. doc

Скачать бланк договора купли-продажи квартиры между физическими лицами. doc

Договор купли-продажи квартиры с задатком

Закрепить квартиру за покупателем поможет N сумма денег в виде задатка.

Скачать образец договора купли-продажи квартиры с задатком. doc

Договор купли-продажи квартиры с материнским капиталом

Молодая семья, получившая материнский (семейный) капитал вправе использовать его средства на улучшение жилищных условий. Но здесь необходимо соблюдать условие обязательного выделения каждому члену семьи доли. Поэтому лучше на этапе оформления сделки включить такое условие в договор купли-продажи.

Законодательство позволяет выделить доли в течение полугода после покупки квартиры. Но тогда потребуется снова обращаться в Росреестр и платить госпошлину за документальное оформление выдела долей. К тому же существует риск того, что это не будет сделано вовремя, что повлечет неприятные последствия.

Договор купли-продажи квартиры, приобретаемой с использование средств материнского капитала, подписывается всеми участниками сделки. Интересы детей младше 14 лет представляют их законные представители (родители или опекуны).

Оплату средствами материнского капитала за жилье можно произвести только после достижения ребенком 3 лет.

Поэтому сделка может быть оформлена договором купли-продажи или договором с рассрочкой. В случае с рассрочкой в соглашении должен быть определен порядок оплаты, согласно которому вносится первоначальный взнос и оставшаяся сумма выплачивается продавцу равными частями в соответствии с графиком платежей.

В договоре сделки обязательно прописываются реквизиты материнского (семейного) капитала, средства которого будут использованы при покупке квартиры.

Образец договора купли-продажи квартиры с материнским (семейным) капиталом. doc

Договор купли продажи квартиры по ипотеке

Перед оформлением ипотечного кредита обязательным является проведение независимой оценки стоимости приобретаемого жилья. На основании этой оценки будет рассчитан и выдан заем.

В ДКП прописывается, что использованы ипотечные средства, а также реквизиты кредитного договора. Этот факт регистрируется вместе с договором сделки в Росреестре, на основании чего в выписке будет содержаться отметка об обременении квартиры в виде залога у банка.

Договор купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств Сбербанка. doc

Договор купли продажи квартиры по доверенности

Интересы одной из сторон сделки может представлять доверенное лицо. Тогда в договоре указываются его персональные данные и реквизиты доверенности, на основании которой он действует. Она должна быть заверена нотариально и приложена к договору.

Образец ДКП квартиры по доверенности по безналичному расчету через Сбербанк (Росреестр). doc

Бланк ДКП квартиры по доверенности между физическими лицами. docx

Источник: https://kupiproday-kvartiru.ru/kuplja-prodazha/dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry-obrazec-mezhdu-fizicheskimi-licami/

Как самостоятельно составить договор купли-продажи?

Написать договор купли продажи квартиры

В статьи содержится пошаговая инструкция того, как составить договор купли-продажи квартиры самостоятельно. Также перечислены основные схемы мошенничества при операциях с квартирами. Зная эти уловки, вам не придется тратить деньги на агентов. Вы сможете все сделать самостоятельно и сохранить десятки тысяч рублей.

Как составить договор купли-продажи квартиры самостоятельно

Как и при покупке машины, приобретение или продажа недвижимости сопровождается большим количеством правонарушений среди желающих «поднять денег по-легкому» и «развести лоха». В сделке встречаются две стороны – продавец и покупатель.

В большинстве случаев именно покупатель подвергается большим юридическим рискам, нежели продавец. Это происходит по той причине, что продавец, как правило, получает то, ради чего он затевает сделку сразу: наличные денежные средства или оплату за объект путем безналичного банковского перевода сразу.

То есть, его требования и цель сделки удовлетворяются немедленно.

В отличие же от продавца, покупатель порою покупает кота в мешке:

  • объект незавершенного строительства со сроками его сдачи в далеком будущем
  • вторичное жилье со скрытыми дефектами
  • жилье по соседству с наркопритоном
  • квадратные метры с долгами по коммунальным платежам
  • квартиру, которую за день до него приобрели еще трое покупателей
  • объект, о продаже которого подлинный хозяин даже не догадывается
  • недвижимость с незаконными достройками, пристройками, перепланировками
  • и т.д.

Один из способов, который позволит себя обезопасить при покупке – составить правильный договор, который будет гарантированно защищать покупателя и оговаривать порядок действий в максимальном количестве спорных ситуаций.

Составляем договор

Вы можете воспользоваться тем форматом договора, который приводится здесь в качестве образца или воспользоваться другим вариантом, который найдете в интернете. Однако, здесь вы найдете те важные моменты, которые вам следует обдумать и включить в ВАШ договор на покупку квартиры до совершения операции с недвижимостью.

Проверка личности

Попросите у продавца паспорт и сверьте его визуально с человеком, который представляется владельцем. Бывает всякое…

Затем перепишите или сфотографируйте данные паспорта. После чего дома в спокойной обстановке проверьте его по базе УФМС здесь на предмет недействительности.

Описание объекта

Шапку договора, преамбулу и перечисление сторон можете заимствовать в любом договоре. Но обратите внимание на план квартиры согласно выкопировке и сравните его с реальной планировкой. Для этого не поленитесь замерить длины стен и площади комнат.

Если справка и план оформлены техником БТИ после сдачи дома, то расхождений быть не должно. Если будут отмечены расхождения и вы собираетесь провести здесь остаток дней, то по большому счету это вам ничем страшным не грозит.

Но если в планах дальнейшая продажа квартиры в неизменном виде, то могут возникнуть сложности.

Кроме того, обратите внимание на точное соответствие реального адреса и местоположение с документами. Вероятно, у продавца на руках будет свидетельство о государственной регистрации права собственности. Можете ее проверить и сличить данные.

Однако, с 15 июля 2016 года данный вид подтверждающего документа упразднен и полагаться следует только на очень свежую выписку из ЕГРН – Единый государственный реестр недвижимости. Чем актуальнее будет дата этой выписку, тем лучше.

Идеально, если ее заказать непосредственно перед покупкой.

Цена

Наряду со стоимостью, прописанной цифрами и прописью, рекомендую указать в договоре фразу о том, что эта деталь является существенной, пересмотру не подлежит, окончательные взаиморасчеты осуществляются после регистрации договора. Во всяком случае, на этом стоит настаивать, а насколько успешно вы сможете добиться безопасных для себя условий сделки покажут переговоры и торг.

В случае рассрочки или выделения долей на членов семьи приобретателя добавляются соответствующие пункты.

Когда процесс покупки состоит из нескольких этапов, то следует договориться чья сторона будет нести расходы, связанные с оплатой госпошлин либо нотариальных услуг.

К примеру, так часто проводится купля-продажа комнат в коммунальных квартирах, где сам процесс покупки иногда предваряет дарение доли в комнате.

Для вас не должны стать сюрпризом неожиданно возникшие расходы на дарение, покупку или нотариальное сопровождение, если ситуация его требует.

Состояние

Текст о состоянии жилища и имеющихся дефектов довольно стандартны. Но желательно, при первичном и последующих осмотрах всю обстановку фиксировать на видео с вкраплениями портрета владельца. Это требуется на тот случай, если вдруг, приняв имущество, вы обнаружите, что двери заменены на старую рухлядь, а пластиковые окна стали деревянными…

Переход права собственности и риски с этим связанные

С этим часто сталкиваются, когда жилище приобретается в рассрочку или с оплатой материнским капиталом. Другими словами, ключи передаются только по факту полных взаиморасчетов, но кто же тогда несет риски затопления, пожара и прочей порчи? В следующей главе приведен договор купли-продажи квартиры – образец, где это условие учтено.

Договор купли-продажи квартиры образец 2018

в качестве примера привожу образец договора купли-продажи квартиры, в котором учтены вышеперечисленные нюансы:

Скачать договор купли-продажи квартиры образец

Также привожу стандартную форму договора продажи квартиры с обременением, которая часто используется при операциях с недвижимостью, приобретенной ранее в ипотеку:

Скачать договор продажи квартиры с обременением

Если вам предстоит сделка с использованием материнского капитала и отсрочкой платежа, форму такого договора можете взять отсюда.

Как вычислить мошенника при покупке

Увы, эта проблема стара как мир и сфера операций с недвижимостью – весьма благодатная почва для самых разных прохиндеев, начиная от халтурщиков-строителей и заканчивая кровавыми черными нотариусами из 90-х.

Квартира на троих

Это наиболее популярная схема мошенничества – многократная реализация одного объекта в течение нескольких дней, недель или даже месяцев. После чего липовый собственник испаряется. Взыскивать денежные средства с такого лжепродавца бесполезно. Даже если его поиск увенчается успехом, максимум что вы получите это моральное удовлетворение от его задержания и ареста.

К сожалению, полностью исключить этот риск пока не удается, но существенно его сократить вполне реально. Для этого, как было отмечено выше, требуется получить выписку из ЕГРП непосредственно перед покупкой. Неплохой идеей здесь может быть договоренность о доступе к жилью после вручения символического задатка и установка в квартире видеонаблюдения.

Продажа по доверенности

Если есть возможность, то лучше отказаться от приобретения жилья по такой схеме. Поскольку этот вариант слишком рискованный. А сам факт того, что квартира продается не непосредственно от реального хозяина, а его представителя уже должен настораживать.

Если все же решились, проверьте максимально всех участников продажи через открытые источники (информационные порталы, социальные сети), привлеките к операции нотариуса, которому можете доверять и поделитесь с ним своими опасениями.

Долги по коммунальным

К сожалению, большое разнообразие, специфика и сложность предоставления и оплаты коммунальных услуг усложняют контроль по задолженностям для нового жильца.

Вы можете не знать, какие именно коммунальные службы оказывают услуги в отношении всего многоквартирного дома. Соответственно, вы будете не в курсе относительно взаиморасчетов и задолженностей по ним.

Предыдущий собственник мог не оплачивать их в течение месяцев и лет в расчете на будущую смену владельца.

Выходом в этой ситуации является уточнение у собственников соседних квартир об общей сумме коммунальных расходов, отдельных коммунальных платежах, их размерах видах квитанций, адресах управляющих компаний и т.д. Все то, что поможет вам прояснить общую картину о предстоящих расходах на отопление, содержания дома, его уборку и обслуживание. Так как, задав этот вопрос продавцу, вы вряд ли услышите только правду
Источник: https://2urist.ru/kak-sostavit-dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry-samostoyatelno/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.