Назначение недвижимость офис торговый

Что важно учесть покупая коммерческую недвижимость

Назначение недвижимость офис торговый

Основным параметром является местонахождение объекта. Наиболее весомый стоимостной фактор – это престижность строительного комплекса или района, в котором находится объект. Второе место занимает удобная инфраструктура: детские сады, школы, поликлиники, торговые центры, а также транспортная развязка. Чем полнее инфраструктура, тем выше стоимость объекта недвижимости.

Определение цены объекта коммерческой недвижимости – основной этап при заключении любых сделок и совершении любых операций с недвижимостью.

Чем точнее определена стоимость имущества, тем успешнее осуществляется продажа, покупка, сдача или съем объекта.

Оценочная цена недвижимости оказывает прямое влияние на продажную стоимость объекта или же на сумму займа, который необходимо выделить для его покупки.

Осуществлять оценку коммерческой недвижимости рекомендуется только профессионалам, имеющим соответствующую лицензию и опыт работы. Основной аспект при проведении оценки – это тщательное обследование помещения.

Оценщик лично прибывает на объект, который нужно оценить.

Итоговая оценка помещения является комплексным показателем, поэтому в нее входит не только месторасположение, площадь объекта и его планировка, но и возможные строительные браки, а также все достоинства, которые могут повлиять на общий результат оценивания.

Итак, осматривая какой-либо объект коммерческой недвижимости, оценщик фиксирует настоящее состояние помещения и общее состояние здания, в котором находится объект, а также осматривает прилежащие территории.

Конечно же, специалист обращает внимание на инфраструктуру и транспортную развязку. При осуществлении оценки объекта коммерческой недвижимости оценщика интересует этажность здания и вид из окон.

Грамотный специалист обратит внимание и отметит каждую мелочь, которая может повлиять на цену помещения.

После окончания осмотра помещения, дальнейшая оценка может осуществляться по одному из стандартных сценариев, выбор которого зависит от стороны, с которой рассматривается объект.

Практически всегда необходимо узнать рыночную стоимость. В этом случае, как правило, анализируется информация относительно цены аналогичных объектов.

Далее, на основании полученных данных, учитывая индивидуальные достоинства и изъяны объекта недвижимости, осуществляется его оценка.

При оценке коммерческой недвижимости в большинстве случаев используется доходный способ. Специалист определяет сумму дохода, который можно будет иметь от сдачи объекта недвижимости в аренду. Также возможно применение способа сравнения подобных помещений.

После тщательного осмотра объекта оценщик собирает информацию о стоимости близлежащих объектов, которые имеют похожие условия. Полагаясь на полученные данные, он вычисляет размер потенциальной прибыли от сдачи помещения арендатору.

Оценщик должен учесть любые возможные расходы и издержки.

Учитывая огромное разнообразие типов недвижимости, которая имеет статус нежилых помещений, существуют определенные нюансы при оценке их стоимости.

К примеру, для проведения стоимостной оценки помещений под офисы, ключевую роль при формировании цены играет месторасположение объекта относительно деловой части города; транспортная развязка и технологическое оснащение здания.

Для недвижимости торгового назначения главными факторами будут месторасположение и этаж, на котором находится объект, а также отношение торговой площади к подсобным помещениям.

Учитывая индивидуальную специфику каждого объекта коммерческой недвижимости, существует определенный набор документов, который использует специалист для проведения оценки объекта.

Важным моментом является то, что оценщик не осуществляет техническую экспертизу помещения, а все необходимые данные должны находиться в технических документах или в заказной справочной информации, которую может предоставить бюро технической инвентаризации.

Если необходимо определить стоимость ликвидации объекта недвижимости, вычисляется расчетный показатель, отображающий максимально вероятную стоимость, по которой конкретный объект может быть отчужден за время реализации. Это время короче срока, принятого в условиях рынка, за который продавец должен оформить сделку по отчуждению недвижимого имущества.

При вычислении ликвидационной цены в отличие от рыночной цены, берутся во внимание непредвиденные обстоятельства, обязывающие продавца реализовать объект коммерческой недвижимости согласно рыночным условиям.

Анализируя все факторы, влияющие на формирование цены, важно учитывать, что в рыночной экономике цены окончательно устанавливаются на основании общего соглашения между сторонами сделки.

Продавец может бесконечно убеждать покупателя приобрести объект недвижимости по назначенной им цене, однако если у покупателя имеются весомые возражения – обе стороны идут на компромисс и корректируют итоговую стоимость объекта.

С утверждением, что стоимость иногда приходится существенно снижать, согласны все специалисты и эксперты.

Но бывают случаи, когда сделка по купле-продаже заключается даже по стоимости, которая значительно превышает начальную сумму.

Для этого продавцу достаточно создать жесткие условия и объявить, что за другую сумму он не продаст объект коммерческой недвижимости. В конечном итоге покупатель вынужден принять такие условия.

Если рынок недвижимости находится в нормальном состоянии, общепринятый размер ценового торга обычно не превышает 10% от стартовой цены. Однако в сложившихся кризисных условиях уже никого не удивляет скидка в 30% и даже в 50%. Особенно часто такое встречается, если первоначальная стоимость объекта была сильно завышена изначально.

Источник: https://www.mcity.ru/page/chto-uchest-pokupaya-kommercheskuyu-nedvizhimost

Классификация объектов коммерческой недвижимости. Основные характеристики офисных, складских и торговых зданий

Назначение недвижимость офис торговый

Корректная классификация объектов необходима всем участникам цивилизованного рынка коммерческой недвижимости. В ней заинтересованы банки, страховщики, оценщики, риэлторы, собственники, покупатели и арендаторы, в общем все, кто хоть раз столкнулся с объектом коммерческой недвижимости в своей профессиональной деятельности или в быту.

До сегодняшнего дня не существует формальных критериев для классификации коммерческих зданий и сооружений. Тем не менее, у заинтересованных сторон всегда присутствует собственное понимание стоимости объекта, исходя из его основных характеристик и стоимости аналогичных объектов на рынке.

Конечно, на стоимость объекта оказывает влияние огромное количество факторов, но из них можно выделить основные, понятные и неиболее весомые.

Ниже приведены таблицы, сформированные нами именно по основным критериям, влияющим, в итоге, на стоимость объектов коммерческой недвижимости.

Мы учли, что для трех основных групп коммерческой недвижимости – офисная, складская и торговая состав основных характеристик различен. Поэтому и таблиц – три. Они не могут служить справочниками, но позволяют клиентам нашего агентства коммерческой недвижимости ABCproperty.ru получить начальное представление о “классности” объектов.

Основные характеристикиКласс “А”Класс “В”Класс “С”Класс “D”
Местоположение объектацентр или рядом с центром города на основных магистралях и площадях с удобной транспортной инфраструктуройне центральные районы города; рядом с транспортными магистралями окраина города, неудобный подъездна окраине города, на территории реструктурированных предприятий, в жилых домах
Состояние объектановостройка, отделка высокого качества эксплуатация до 10 лет,качественная отделка в хорошем состоянииэксплуатация более 10 лет, реконструированные здания,стандартный ремонт, отделка в хорошем состоянииудовлетворительное состояние, требующее ремонта
Конструктивные и планировочные решения объектавысота потолков – не менее 3м, просторные зоны общего пользованиявысота потолков – не менее 3м, качественные, хорошо оснащенные зоны общего пользованиявысота потолков -не менее 2,7 м, коридорная система,Не качественные планировки, коридорная система, размещение в подвальных, полуподвальных помещениях
Паркингмногоуровневый наземный или подземный паркинг с входом в здание организованная охраняемая парковка с охраной и удобным подъездомограниченная возможность паркингастихийная парковка без охраны
Инфраструктура высокий уровень обеспечения средствами связи и телекоммуникации, наличие конференц-залов, зон бытового обслуживания, питания и отдыхаразвитая инфраструктура обслуживания бизнеса, включая конференц-залы и бытовое обслуживаниенеразвитая инфраструктура обслуживания арендаторовотсутствие инфраструктуры обслуживания арендаторов

Если Вы планируете аренду офисного помещения, ознакомьтесь с разделом аренда офиса.
Покупателям офисных помещений предназначена информация на странице покупка офиса.

Для торговой недвижимости используется европейская классификация. Торговые центры в ней распределяются по группам, в зависимости от местонахождения, размеров торговой площади, состава и специализации основных арендаторов.

РасположениеАудиторияТорговая площадьЯкорный арендаторОписание
Микрорайонный торговый центрв удалении от центральных улиц и стратегических магистралейдо 3000 человекменее 3000 квадратных метровможет отсутствоватьторговля товарами первой необходимости, услуги повседневного спроса
Районный торговый центрв удалении от центральных улиц и стратегических магистралей, в радиусе 5-10 минут езды на личном или общественном транспорте3000 – 40000 человек3000-10000 квадратных метровпродуктовый супермаркет, аптекаТорговля продуктами питания,  товарами первой необходимости, услуги повседневного спроса
Окружной торговый центрвблизи центральных улиц и стратегических магистралей, 10-20 минут транспортной доступности40 – 150 тысяч человек9000 – 20000 квадратных метровпродуктовый супермаркет, аптека, товары для детей, промтовары.промтовары, одежда, мебель, товары для дома, места отдыха и развлечения, предприятия бытового обслуживания
Региональный торговый центрвблизи стратегических магистралей, 30-40 минут транспортной доступностисвыше 150 000 человек30000 – 45000 квадратных метровнесколько крупных универмагов с полным ассортиментом товаровпромтовары, одежда, мебель, товары для дома, места отдыха и развлечения, предприятия бытового обслуживания

В разделе аренда магазина Вы можете ознакомится с нашимиуслугами для арендаторов торговой недвижимости и получить дополнительную информацию.
Для покупателей торговых помещений предназначен раздел покупка магазина.

Основными признаками для классификации складской недвижимости, как и для офисной, являются месторасположение зданий и оснащение помещений. Специфика складов требует наличия хорошей транспортной инфраструктуры объектов и подъездных путей к ним.

Основные характеристикиСклады класса “А”Склады класса “В”Склады класса “С”Склады класса “D”
Характеристика зданияновые одноэтажные складские здания прямоугольной формы из легких металлоконструкций без колонн, или с колоннами с шагом 6-10 м.одно или двухэтажные складские здания, новое строительство или реконструированныеангары, производственные помещения, новые или реконструированныенеотапливаемые производственные помещения и ангары, подвальные помещения
Характеристика помещенийровный бетонный пол с антипылевым покрытием, с нагрузкой – 5 тн на кв.м. Высота потолков не менее 12 метровВысота потолков от 6 метров, пол – асфальт или бетон без покрытиявысота потолков от 4 метров, пол – асфальт или бетонная плитка, бетон без покрытиявысота потолков – не регламентируется, пол – ограниченно пригоден для движения транспорта
Расположение объекта расположены вблизи центральных магистралей, желательно наличие железнодорожной веткиудобные подъездные пути, близость магистралей, желательно ж/д веткатранспортная доступность для большегрузных автомобилейналичие дороги для автотранспорта
Техническое оснащениесистема вентиляции, регулируемый температурный режим, система пожарной сигнализации и автоматическая система пожаротушения, система охранной сигнализации и видеонаблюдения, оптико-волоконные телекоммуникации, система доступа.не менее одного грузового лифта на каждые 2000 кв.м., система отопления, пожаротушения, охранной сигнализации и система видеонаблюдения, телекоммуникацииналичие грузовых лифтов, системы отопления, телекоммуникациинеобязательное наличие механизмов для погрузки-разгрузки и транспортировки грузов
Транспортная инфраструктураплощадки для большегрузных автомобилей, площадки для маневрирования большегрузных автомобилейплощадки для отстоя и маневрирования большегрузных автомобилей, пандус для разгрузки автотранспортаместо для маневрирования и загрузки-выгрузки автотранспортанет
Дополнительные условия офисные и вспомогательные помещения, туалеты, душевые, подсобные помещения, раздевалкивспомогательные помещения для персоналавспомогательные помещения для персоналаналичие вспомогательных помещений на территории

Для получения консультаций по аренде или купле-продаже складских помещений в Москве Вы можете обратиться к нашим специалистам. Так же, дополнительную информацию можно получить в разделах: аренда склада.
и покупка склада.

Мы будем рады если предоставленная нами информация по классам объектов коммерческой недвижимости поможет Вам сориентироваться на этом рынке. Если Вам требуется консультация, или решение какого-либо вопроса по коммерческой недвижимости, пожалуйста, обращайтесь к специалистам нашего агентства недвижимости.

Источник: http://www.abcproperty.ru/pages/klassifikacija_kommercheskoi_nedvizhimosti.php

Ответы о налоге на коммерческую недвижимость

Назначение недвижимость офис торговый

Сразу отмечу, что ИП, мелкий и средний бизнес относят к организациям – для них установлен общий порядок налогообложения.

А для того, чтобы разобраться с налогами на недвижимость, нужно определить, что такое коммерческая недвижимость. Ведь не каждое нежилое помещение относится к коммерческим.

Во-первых, это нежилые здания и помещения. Во-вторых, важно определенное назначение в использовании этих объектов.

Почему важен второй момент? Машино-место или апартаменты – тоже нежилые помещения. И, безусловно, их можно использовать в своей предпринимательской деятельности – сдать в аренду, например. Но при первичном рассмотрении это некоммерческие помещения. Далее я расскажу о случаях, когда и они будут подпадать под налогообложение для коммерческих объектов.

Новый налог для неработающих граждан

Как перевести жилое помещение в нежилое?

Налог на имущество организаций и ИП

Владельцы административно-деловых центров, коммерческих и торговых зданий и помещений в них должны платить налог на имущество.

При этом налоговый кодекс освобождает от налога на имущество организации и ИП, работающие на упрощенной системе налогообложения (УСН). Но с одной существенной оговоркой: кроме коммерческих объектов, налог по которым рассчитывается по кадастровой стоимости.

Найти объект, по которому не определена кадастровая стоимость, уже непросто. В таком порядке стоимость недвижимости определяется уже в 74 субъектах РФ.

Ежегодно органы власти выявляют все новые и новые объекты, которые используются для коммерческих целей, и вносят их в Перечень торговых, офисных объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания, облагаемых налогом на имущество от кадастровой стоимости.

Данный перечень размещается на официальном сайте органов власти региона. К примеру, на сегодня в Москве таких объектов в документе – 30 тысяч общей площадью около 96 млн кв. метров.

Как оспорить кадастровую стоимость коммерческой недвижимости?

Регистрация и налоги ИП для чайников

Кто должен платить налог на имущество?

Закон не освобождает от налога на имущество применяющих УСН собственников административно-деловых и торговых центров. Причем не имеет значения, владеет налогоплательщик всем зданием или только одним помещением.

Административно-деловой центр – это отдельно стоящее нежилое здание, в котором назначение не менее 20% площадей – деловые, коммерческие или административные цели. Либо это здание, расположенное на земельном участке с разрешенным видом использования для размещения таких помещений.

Сведения о назначении нежилого помещения, здания или земельного участка содержатся в ЕГРН или данных технического учета (БТИ, Ростехинвентаризация). К таким объектам относятся офисы, переговорные, зона ресепшн, парковки и даже офисное оборудование.

Торговый центр – это отдельно стоящее здание, в котором в соответствии с его назначением (назначением земельного участка) располагаются торговые объекты, объекты общественного питания, бытового обслуживания. Здание будет отнесено к торговому центру, если под эти цели используется более 20% помещений.

Если по сведениям ЕГРН или данным технического учета назначение здания или земли иное, но более 20% его помещений используются под магазины, кафе, службы быта, для целей налогообложения оно будет отнесено к категории торговых центров.

Инструкция: как заказать выписку из ЕГРН?

Налоги ИП при сдаче жилья в аренду

Как определяется налог на коммерческую недвижимость?

Налог на имущество организаций (или ИП) региональный. То есть ставку определяют местные власти, но Налоговый кодекс ограничивает ее максимальное значение. Так, с 2016 года ставка не может быть выше 2%. В Москве в 2019 году ставка налога на имущество организаций равна 1,6%.

На какие организации распространяются льготы?

В то же время существуют льготы как на федеральном уровне, так и на региональном (глава 30 «Налог на имущество организаций» Налогового кодекса). Перечень довольно внушительный. Например, льготами могут воспользоваться:

  • религиозные организации,
  • общественные организации инвалидов,
  • фармацевтические производители,
  • протезно-ортопедические предприятия,
  • коллегии адвокатов, бюро и юридические консультации,
  • государственные научные центры,
  • организации на территории особой экономической зоны,
  • управляющие организации в «Сколково» и некоторые другие.

Порядок применения льгот и условия, при которых использование льгот прекращается, определяется налоговым законодательством.

Календарь налогов на недвижимость в 2019 году

Налог 4% на доход от аренды жилья – как это будет работать?

Для кого снижен налог в Москве?

Региональные льготы устанавливает исполнительная власть субъекта РФ. Так, в Москве в четыре раза снижен налог для следующих объектов:

  • торгово-офисных помещений, которые фактически используются менее чем на 20% под торгово-офисные цели;
  • заводоуправления (то есть в этих помещениях размещаются сотрудники, управляющие заводом);
  • организаций образования, медицины и науки.

В первом и втором случаях факт соответствующего использования помещений должна подтвердить Государственная инспекция по недвижимости до конца первого полугодия текущего года. Результаты отражаются в акте обследования. Госинспекция проверяет нежилые здания общей площадью свыше 1000 кв. метров, а также многоквартирные дома с нежилыми помещениями, если их доля превышает 3000 кв. метров.

Если заключение Госинспекции отрицательное, можно представить в налоговый орган иные убедительные доказательства. Оспорить акт обследования можно в Межведомственной комиссии при Департаменте экономической политики и развития Москвы.

Для субъектов малого предпринимательства (включенных в перечень, который можно посмотреть на сайте ФНС) налоговая база уменьшается на кадастровую стоимость 300 кв. метров от площади объекта.

Для гостиниц налоговая база может быть уменьшена на кадастровую стоимость минимальной площади номерного фонда, умноженной на два.

Для инвестиционных приоритетных проектов города установлены следующие льготы:

  • для промышленных комплексов сумма налога уменьшается вдвое;
  • технопарки и индустриальные парки полностью освобождаются от налога на имущество.

Как перевести квартиру из жилой в коммерческую недвижимость?

Можно ли зарегистрировать офис в квартире?

Как рассчитать налог на коммерческую недвижимость?

Сумма налога без учета льгот в Москве рассчитывается по формуле:

налог = кадастровая стоимость недвижимости х 1,6%

Базовая ставка налога на имущество физических лиц за 2018 год по коммерческим объектам равна 1,5% от кадастровой стоимости. Напомню, что этот порядок налогообложения распространяется и на апартаменты, и на машино-места, расположенные в таких зданиях и сооружениях. А вот если недвижимость стоит более 300 млн рублей, ставка налога выше – 2%.

Льготы для владельцев нежилой недвижимости

Есть в Москве льготы и для граждан, владеющих нежилой недвижимостью. Но они не распространяются на физических лиц, которые используют свою недвижимость в предпринимательских целях, то есть для извлечения прибыли.

Налог на имущество физических лиц рассчитывает налоговый орган и направляет уведомление собственнику до 1 ноября текущего года. Оплатить налог нужно не позднее 1 декабря следующего года.

Что еще нужно оплатить?

К расходам собственников помещений относятся не только налоги, но и эксплуатационные и коммунальные платежи.

Обычно эксплуатационные платежи для помещений, расположенных в бизнес- и торговых центрах, выше.

Это связано с наличием дополнительных инженерных коммуникаций: системы кондиционирования, пожарной сигнализации, вентиляции и т. п. Многое зависит от уровня центра и, конечно, управляющей организации.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Какой налог платить с продажи нежилого помещения?

Как рассчитать налог с продажи нежилого помещения?

Дадут ли ипотеку фирме, если у ее владельца плохая кредитная история?

Можно ли строить магазин в СНТ?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/otvety_o_naloge_na_kommercheskuyu_nedvizhimost/7950

Главное в продаже коммерческой недвижимости

Назначение недвижимость офис торговый

Коммерческая недвижимость продается и покупается, сдается в аренду. Так как в ее стенах ведется бизнес, объекты коммерции оцениваются при приобретении, прежде всего, на предмет получения потенциального дохода.

Коммерческая недвижимость отличается от жилой тем, что она по закону не предназначена для проживания. Ее объекты служат для инвестирования, то есть для сдачи в аренду. Также для самостоятельного ведения бизнеса. В столице и крупных промышленных городах недвижимость показана в широком ассортименте.

Ее объекты имеют различное назначение: свободное, производственное, торговое в виде офисов, складов, магазинов, больших супермаркетов. Только собственники объектов могут продать их, заключить аренду, залоговый договор, дарения.

Рассмотрим основные виды недвижимости, предназначенной для бизнеса, а зададимся вопросом о том, как ее выгоднее продать, если возникнет такая необходимость.   

Классификация коммерческой недвижимости

Существует несколько критериев, по которым классифицируется коммерческая недвижимость:

  1. Расположение – загородная, городская.
  2. По возрасту – первичная, вторичная.

Целевое назначение

Свободное назначение

Эти помещения служат разным формам ведения бизнеса. Например, в их стенах одинаково выгодно оборудуется кафе, развлекательный комплекс, салон красоты, а также ресторан. Обычно эти объекты расположены на первом этаже новостроек. Они выкупаются у застройщика.

Впоследствии, собственники могут меняться, так как такая недвижимость успешно продается. Ею интересуются, в основном, представители малого и среднего бизнеса.

Они организовывают в стенах таких помещений собственное дело, либо вкладывают в них деньги с целью инвестирования, то есть пассивного получения дохода.

Объекты розничной торговли

Это одни из самых перспективных с точки зрения ведения бизнеса объекты. Они оборудованы для продаж. Имеется несколько видов таких объектов:

  • группа предприятий торговли (моллы);
  • центры, дома (торговые);
  • галереи и т.д.

А также:

  • павильоны;
  • киоски;
  • аптеки;
  • бутики;
  • магазины;
  • супер и гипермаркеты;
  • торговые центры универсального назначения;

Объекты, заранее предназначенные для этих целей, на стадии строительства создаются с определенной планировкой. В торговых центрах оборудованы зоны отдыха, кафе, рестораны, дома быта и т.д. Торговые центры предназначаются для массовой торговли. Но также существуют объекты, реализующие дорогие, брендовые товары.

Офисы

Это помещения, которые располагаются в бизнес — центрах. Конечно, под цели офиса может быть оборудовано помещение, которое находятся и на другом объекте. Офисы принадлежат компаниям, фирмам, ведущим предпринимательскую деятельность.

Считается, что офис – это лицо фирмы.

Поэтому бизнесмены стараются как можно качественнее сделать ремонт, оборудовать помещение по последнему слову техники, а также приобрести его (взять в аренду) там, где развита транспортная инфраструктура, недалеко от центра города (а лучше — в центре).

Индустриальная

Это объекты промышленного назначения. Сюда включены заводы, фабрики, мастерские, цеха, склады, базы хранения, ангары. В таких помещениях производят товары, а также хранят их.

Апартаменты

Зачастую как коммерческие объекты применяются обычные дома жилого назначения. Квартиры, расположенные в них, преобразовываются в апартаменты. Потом сдаются приезжим, командировочным на недлительное время. Также в каждом городе построены хостелы. В них можно остановиться на непродолжительное время. Этот вариант для экономных людей.

Социальная

К этим объектам относятся медицинские центры, комплексы оздоровительного назначения, поликлиники, больницы, фитнес клубы и т.д. У этих объектов также есть собственники, которые получают арендную плату за пользование помещениями.

Как купить?

Помещения нежилого назначения приобретаются для самостоятельного ведения бизнеса, а также в целях инвестирования. Будущий владелец планирует сдать в аренду торговое помещение.

Либо переделать офис, находящийся в центре города, с целью дальнейшей перепродажи и повышения цены. Причины, по которым тот или иной человек приобретает коммерческий объект, различны.

Но каждому из будущих собственников важно понять, каким образом купить недвижимость, кто в этом сможет помочь, а также как грамотно составить договор купли-продажи.

Нежилые помещения покупают самостоятельно, через обращение к агентству недвижимости, а также через частного риелтора. Два последних варианта, без сомнения, предпочтительнее первого, так как значительно снижает риск обмана при проведении сделки по купле-продаже. За услуги, оказанные клиенту, обычно берется комиссия в размере от 2 до 8% от стоимости объекта коммерческой недвижимости.  

Риски при покупке коммерческой недвижимости самостоятельно:

  1. Проверка документов. Если недвижимость покупается у юридического лица, то необходимо ГКН, получить выписку из ЕГРП и проверить наличие обременений, ознакомиться с договором, на основании которого произошел переход права собственности от бывшего к настоящему владельцу. Кроме того, нужно изучить бумаги на сам объект недвижимости: кадастровый паспорт, поэтажный план и т.д.
  2. Проверка земли, на которой стоит объект недвижимости. В основном, земля в столице находится в аренде. Значит, необходимо ознакомиться с соответствующим договором, назначением земли, сроком аренды. Продают землю в Москве крайне редко. Таким образом, собственников земли, находящейся на территории города, совсем немного.

ВАЖНО: Риск покупателя, пытающегося самостоятельно приобрести недвижимость, состоит в том, что можно потерять деньги на сделке. Если продавец не может из-за отсутствия необходимых знаний самостоятельно проанализировать представленные продавцом документы на недвижимость, лучше обратиться к услугам грамотного специалиста и не экономить на сделке!

  1. Одним из важнейших условий проведения сделки по купле-продаже коммерческой недвижимости является правовое сопровождение. Сама возможность развития негативных последствий по совершаемой сделке могут быть ликвидированы путем полного правового анализа. Необходимо зафиксировать последовательность этапов сделки. Ее условия подробно, четко, отразить в договоре.

ВАЖНО: Риск покупателя при самостоятельном приобретении объекта недвижимости состоит в том, что текст соглашения по купле-продаже может быть составлен неверно, без включения в него существенных условий. Это грозит признанием его недействительным с негативными правовыми последствиями для обеих сторон.

Кроме того, существует масса рисков, о которых может быть не осведомлен добросовестный приобретатель:

  • приобретение недвижимости с недостатками (скрытыми);
  • уклонение продавца от действий по государственной регистрации перехода права собственности к продавцу;
  • приостановление регистрационных действий со стороны Росреестра по разным причинам: часто для устранения недостатков необходимо присутствие продавца, либо его представителя, но бывает и так, что продавец пропадает, это значительно усложняет регистрацию;
  • риски, связанные с покупкой недвижимости, относящейся к культурному наследию;
  • отказ продавца в снятии обременения с объекта недвижимости и т.д.

Риски минимизируются в случае, если в ход сделки вступает профессионал, знакомый со всеми случаями недобросовестных продаж недвижимости, а также со всеми аспектами заключения подобных договоров.

Как продать?

В этом отношении алгоритм реализации объектов не отличается от жилой недвижимости:

  1. Стоимость. Ее формирование не может быть произвольным. Цифра на ценнике должна быть адекватной, обычно устанавливается исходя их данных исследований рынка недвижимости. Анализ производится по цене аналогичных объектов. К этому вопросу нужно подойти со всей ответственностью, так как формирование корректной цены – это 50% успеха будущей сделки. Если цифра будет завышена, покупатель просто не заинтересуется недвижимостью. Если цифра будет занижена, продавец потеряет те деньги, которые бы он мог выручить при адекватном формировании стоимости предложения.

ВАЖНО: При покупке или продаже недвижимости для коммерческих целей, в отличие от жилой, стороны – покупатель, продавец отдельно анализируют характеристику продаваемого (покупаемого) объекта приносить в дальнейшем доход.

Перед тем как выставить объект недвижимости на продажу, необходимо знать разрешенный вид использования этого объекта, проанализировать возможную прибыль от него, а также возникающие риски при продаже. Кроме того, необходимо провести оценку имущества объекта, а также проанализировать недостатки продаваемого имущества.

Анализ следует производить на основе месторасположения недвижимости, отсутствие или наличие удобных подъездов к строению, близости автомагистралей, проходимости места. То есть, необходимо учесть все аспекты, имеющие большое значение для успешного ведения бизнеса.

В договоре детально описывается продаваемый объект, а также все условия, сопутствующие сделке.

  1. Формирование предложения по продаже. Необходимо составить его так, чтобы продаваемый объект должен быть показан в самом привлекательном виде. Кроме того, фото объекта недвижимости должно быть сделано в лучшем качестве, чтобы потенциальный покупатель смог детально его рассмотреть. Реклама размещается в СМИ, интернете, на специализированных ресурсах риэлторов.
  2. Показы, звонки. Помещение должно быть идеально готово к показу. Его необходимо, как минимум, убрать, вынести мебель. Все лишние предметы способны затруднить осмотр, вызвать негативное впечатление от офиса, помещения производственного назначения.
  3. При согласии покупателя оформляются документы, необходимые для проведения будущей сделки. Подписывается соглашение, в котором определяются сроки выхода на сделку, а также ответственность сторон, если кто-то откажется от подписания основного договора. На этом этапе решается вопрос с задатком или авансом.

В тексте договора прописываются все, без исключения, условия. Особенное внимание уделяется существенным, при желании стороны добавляют в соглашение дополнительные. Но важно акцентировать внимание на алгоритме взаиморасчетов между покупателем и продавцом, сумме и пути передачи денежных средств от одного к другому. 

Предмет договора – это его существенное условие. Оно должно отвечать требованиям закона.

В частности, в соглашении в обязательном порядке должны быть отражены главные характеристики товара.

Если это недвижимость, то площадь, адрес, основание, по которому она перешла к покупателю, и почему ею владел продавец. В договоре прописываются данные сторон, точные сроки передачи имущества.

Заключенная сделка – это подписанный договор купли-продажи, а также прошедшее регистрацию право перехода собственности от одной стороны к другой.

В процессе регистрационной процедуры Росреестр требует определенных бумаг. Среди них необходимы паспорта двух сторон, паспорт недвижимости. А также документы на собственность, актуальная выписка их ЕГРН.

В ней может быть указано существующее обременение, наложенное на продаваемый объект.

Договор купли-продажи не требует обязательного нотариального удостоверения. Передаточный акт, подписанный сторонами, выступает подтверждением того, что объект передан покупателю.

Продажа коммерческой недвижимости имеет определенные нюансы. Это этапы сделки, следующие друг за другом, а также составление договора купли-продажи. Часто потенциальным приобретателям или продавцам необходима помощь профессионала, особенно в случае, если недвижимость планируется продать в скором времени.    

С уважением, риэлтор в Москве Бросалин Артем Алексеевич. Получите качественную консультацию по телефону +7(903)55-16-777

Источник: https://brosalin.ru/glavnoe-v-prodazhe-kommercheskoy-nedvizhimosti/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.