Образец предварительного договора купли продажи жилого дома

Содержание

Предварительный договор купли-продажи недвижимости – Договор купли-продажи недвижимости

Образец предварительного договора купли продажи жилого дома

город ___________________                                     «_______»_______________________20___г.

Мы, Гр._______________________________________________________________________________,

паспорт серии _________ № ______________, выдан «_______»___________________________ года, _________________________________________

_______________________________________________________________________________________, «_______»________________________ года рождения,

зарег. по адресу: _______________________________________________________________________,

Гр. __________________________________________________________________________________,

паспорт серии _________ № ______________, выдан «_______»___________________________ года, _________________________________________

_______________________________________________________________________________________, «_______»________________________ года рождения,

зарег. по адресу: ______________________________________________________________________,

именуем. в дальнейшем «Продавец», с одной стороны, и

Гр. __________________________________________________________________________________,

паспорт серии _________ № ______________, выдан «_______»___________________________ года, _________________________________________

_______________________________________________________________________________________, «_______»________________________ года рождения,

зарег. по адресу: _______________________________________________________________________,

именуем. в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны, совместно именуемые «Стороны», действуя добровольно, находясь в здравом уме и ясной памяти, заключили настоящий Предварительный договор далее «Договор» о нижеследующем:

1. Предмет Договора

Стороны обязуются в срок и на условиях Договора заключить договор купли-продажи, далее «Основной договор», жилого помещения в виде ____________________________________ расположенного по адресу: _______________________

  (квартира, комната, доля в квартире, дом, и т.д.)

_________________________________________________________________________________________, (далее – «Недвижимость»), по цене, эквивалентной ___________________________________________________________________________

_________________________________________________________________________________________.

2. Описание Недвижимости

2.1 Объект имеет следующие характеристики: Площадь  _____________/_____________/_____________ кв. м, телефон в

                   общая                        жилая                     кухня

 объекте: ____________________________, номер телефона: _________________________, телефон является ___________________________.

имеется / отсутствует                                                                                                     отдельным / спаренным

Продавец обязуется не переводить на другое лицо и не снимать установленный в Недвижимости телефонный номер до и после государственной регистрации Основного договора, подписать нотариально удостоверенное заявление о переводе телефонного номера на имя Покупателя и передать его Покупателю при подписании Основного договора.

2.2 В Недвижимости на момент заключения Договора зарегистрированы следующие лица: __________________________________________________________________________________________.

3. Условия заключения Основного договора

3.

1 Основной договор должен быть составлен и подписан Сторонами в __________________________________________

простой письменной / нотариальной

форме в срок до  «_______»_______________________20__г. и в течение 2 (двух) дней со дня подписания подан на государственную регистрацию.

3.

2 Продавец заявляет что:

3.

2.1 к моменту подписания Основного договора в Недвижимости будут зарегистрированы следующие лица:______________________________________________________________________________________.

3.

2.2 к моменту подписания Основного договора Недвижимость не будет сдана в аренду (найм), не будет находиться во временном пользовании, не будет заложена, не будет находится в споре, под запрещением (арестом);

3.

2.3 на момент подписания Договора Продавцом не заключен договор/соглашение, в соответствии с которым Продавец обязуется продать Недвижимость иному лицу (не Покупателю);

3.

2.4 совершеннолетний(-е) собственник(-и) Недвижимости, члены семьи собственника(-ов) и иные лица, состоящие в ней на регистрационном учете, под опекой и попечительством, на учете в ПНД и в НД не состоят, оставшихся без родительского попечения несовершеннолетних членов семьи собственника(-ов) не имеется;

3.

2.5 регистрационный учет по месту жительства в Недвижимости не ограничен;

3.

2.6 Недвижимость несанкционированной перепланировке или переоборудованию до подписания настоящего договора ___________________________________. Дом, в котором находится Объект, в перечень домов под снос, реконструкцию, капитальный ремонт _______________________________________.

      (включен/ не включен)

3.

2.7 из Недвижимости никто не снят с регистрационного учета временно (в армию, в места лишения свободы и др.);

3.

2.8 Недвижимость совместно нажитым имуществом _________________________________.

(является / не является)

3.

3 Продавец обязуется полностью погасить задолженности по коммунальным и иным платежам (в том числе за газ, электроэнергию, отопление, домофон), а также по абонентской плате за пользование телефонным номером, за междугородние и международные переговоры за период до даты подписания Акта приема-передачи Недвижимости, что должно подтверждаться квитанциями об оплате, которые вместе со всеми экземплярами ключей подлежат передаче Покупателю. В случае обнаружения фактов, свидетельствующих о наличии задолженностей по коммунальным и иным платежам Покупатель вправе соразмерно уменьшить покупную цену Недвижимости и оплатить их самостоятельно.

3.

4 Продавец обязуется немедленно уведомить Покупателя об ухудшении состояния Недвижимости, оборудования и имущества, подлежащего передаче Покупателю согласно описи имущества, далее “Опись имущества”, составляемой по желанию Сторон и прилагаемой в этом случае к Договору.

3.

5 Недвижимость должна быть освобождена Продавцом от имущества, не входящего в ее цену и  передана  Покупателю по Акту приема-передачи не позднее ________________________________ дней с даты выдачи Покупателю Свидетельства о государственной регистрации права.

3.

6 Объект будет оформляться в собственность следующего лица/лиц: ________________________________________________________________________________________ или иного лица по указанию Покупателя.

4. Расчеты Сторон

4.

1 Цена Недвижимости составляет денежную сумму, эквивалентную ________________________________________________

4.

2 Расходы оплачивают:

4.

2.1 сбор документов необходимых для государственной регистрации Основного договора и перехода

права по нему – Покупатель;

4.

2.2 подготовка проекта Основного договора – Покупатель;

4.

2.3 государственная регистрация Основного договора и перехода права по нему – Покупатель;

4.

2.4 аренда индивидуального банковского сейфа, дополнительное соглашение к договору аренды – Покупатель;

4.

3 Расчеты по Основному договору производятся через депозитарную ячейку депозитария «Даев Плаза», находящегося по адресу:  _____________________________________________________________  При этом денежные средства, причитающиеся Продавцу в качестве цены Недвижимости, помещаются на хранение в индивидуальный банковский сейф (условия допуска к сейфу определяются дополнительным соглашением к договору аренды сейфа), ключ от которого находится у Покупателя, и изымаются лицами, указанными в дополнительном соглашении к договору аренды сейфа, после регистрации Основного договора и перехода права по нему.

4.

6 В случае возникновения дополнительных расходов по инициативе одной из Сторон их оплачивает Сторона-инициатор.

5. Ответственность Сторон

5.1 Если при подписании Акта приема-передачи Недвижимости имущество, указанное в Описи, будет отсутствовать или будет повреждено, Продавец обязуется полностью возместить Покупателю расходы последнего по приобретению или восстановлению недостающего или поврежденного имущества.

5.2 В случае неисполнения либо ненадлежащего исполнения любого из условий Договора, сообщения недостоверных сведений, выявления обстоятельств, которые могут привести к признанию Основного договора недействительным, настоящий договор считается расторгнутым.

5.3 Если Основной договор не может быть заключен вследствие наступления обстоятельств непреодолимой силы, то есть обстоятельств чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях, настоящий договор считается расторгнутым.

5.4 Окончание срока действия Договора не влечет прекращения обязательств в соответствии с п.5.1, 5.2, 5.3. Договора.

6. Дополнительные условия

6.1 Стороны обязуются информировать друг друга о:

6.1.1 возникновении обстоятельств, которые могут влиять на исполнение Договора, в том числе об изменении гражданского состояния, утере документов или изменении реквизитов документов, удостоверяющих личность, изменении постоянного места жительства;

6.1.2 невозможности получения уведомлений в связи с предполагаемым отсутствием и сообщать информацию об иной возможности оповещения отсутствующей Стороны.

6.3 Договор заключен на срок до дня, указанного в п.3.1 Договора.

6.4 Все изменения и дополнения к Договору совершаются по согласию Сторон в письменной форме в виде Дополнительного соглашения к Договору, которое в случае составления прилагается к настоящему Договору и является его неотъемлемой частью.

7. Настоящий Предварительный договор составлен и подписан в 2 (двух) экземплярах, имеющих равную юридическую силу.

__________________________________________________________________________________

__________________________________________________________________________________

Источник: https://dogovor-urist.ru/%D0%B4%D0%BE%D0%B3%D0%BE%D0%B2%D0%BE%D1%80%D1%8B/%D0%BE%D0%B1%D1%80%D0%B0%D0%B7%D0%B5%D1%86-%D0%BF%D1%80%D0%B5%D0%B4%D0%B2%D0%B0%D1%80%D0%B8%D1%82%D0%B5%D0%BB%D1%8C%D0%BD%D1%8B%D0%B9_%D0%B4%D0%BE%D0%B3%D0%BE%D0%B2%D0%BE%D1%80_%D0%BA%D1%83%D0%BF%D0%BB%D0%B8-%D0%BF%D1%80%D0%BE%D0%B4%D0%B0%D0%B6%D0%B8_%D0%BD%D0%B5%D0%B4%D0%B2%D0%B8%D0%B6%D0%B8%D0%BC%D0%BE%D1%81%D1%82%D0%B8/

Предварительный договор купли-продажи дома с земельным участком в 2021 году

Образец предварительного договора купли продажи жилого дома

Александра Рожкова

Предварительный договор купли-продажи дома с земельным участком заключается в определенных ситуациях при невозможности оформления основного соглашения. Как заключить предварительный договор? Какие документы и сведения требуются для оформления документа? Ответы далее.

Образец договора и пример заполнения

Предварительный договор – это официальный документ, по которому одна сторона – продавец намеревается продать другой стороне – покупателю определенное недвижимое имущество (в данной ситуации дом с прилегающим к нему земельным участком) на определенных условиях (статья 429 Гражданского кодекса РФ).

Для каждой из сторон соглашения документ дает определенные гарантии:

  • продавец получает уверенность, что покупатель на дом и участок найден и независимо от каких-либо сторонних факторов имущество будет продано в установленный срок;
  • покупатель получает гарантии, что дом и надел не будут проданы третьим лицам, а так же с течением времени не увеличится цена недвижимости.

Скачать бланк предварительного договора и ознакомиться с правилами и примером его заполнения можно у нас на сайте.

СКАЧАТЬПредварительный договор купли-продажи дома с земельным участком

Бланк документа должен содержать следующие данные:

  • полные реквизиты сторон (покупателя и продавца). Если соглашение заключается между частными лицами, то указываются ФИО, дата рождения, адрес проживания, реквизиты гражданского паспорта. Если сторонами сделки являются юридические лица, то требуется указать наименование и адрес регистрации организации, ИНН;
  • описание имущества, передаваемого в собственность покупателю. В отношении земельного участка указываются адрес расположения, кадастровый (условный) номер, площадь надела, разрешенное использование, наличие/отсутствие обременений (например, водоохранная зона). В отношении дома рекомендуется указать адрес, кадастровый номер, площадь, количество этажей. Дополнительно указываются реквизиты свидетельства о регистрации (выписки из ЕГРН), которыми подтверждается право владения домом и земельным наделом;
  • стоимость имущества и порядок проведения расчетов. Условиями соглашения может быть предусмотрена:
  1. Одна выплата по договору.
  2. Наличие аванса, который, как правило, передается продавцу в момент заключения предварительного соглашения. Если договор заключается с авансом, то в обязательном порядке требуется указать сумма начального платежа.
  3. Рассрочка. Оплата в рассрочку производится по конкретному графику, утвержденному сторонами и являющемуся приложением к соглашению.
  • права, обязанности, ответственность сторон за несоблюдение существенных условий сделки;
  • сроки реализации намерения продать дом с земельным участком;
  • дополнительные условия, которые являются существенными хотя бы для одной из сторон соглашения;
  • перечень приложений.

В каких ситуациях заключается, и на какой срок

Подписание предварительного договора необходимо, если:

  • на момент заключения соглашения продавец не может приступить к оформлению основного договора. Причинами могут являться:
  1. Отсутствие полного пакета документов, необходимого для заключения и государственной регистрации договора купли-продажи дома с прилегающим земельным наделом.
  2. Наличие недочетов в строении, которые требуется устранить перед заключением сделки и так далее.
  • основной договор не может быть заключен по причине отсутствия полной денежной суммы у продавца;
  • приобретение недвижимости производится с помощью заемных средств. Условия по ипотеке большинства банков таковы, что выдача заемных средств осуществляется на покупку конкретного имущества, что может подтверждаться только заключением предварительного соглашения.

Предварительный договор может быть заключен на любой определенный срок, который указывается в документе. Если прямого указания конкретного срока отсутствует, то основной договор требуется заключить в течение 12 месяцев с момента подписания предварительного соглашения.

Какие нужны документы и сведения

Предварительный договор должен быть заключен на условиях полностью аналогичных основному соглашению.

Для составления документа потребуется подготовить:

Если сделка оформляется представителем продавца или покупателя, то дополнительно потребуются паспорт представителя и нотариальная доверенность.

Если одной из сторон соглашения является несовершеннолетний гражданин, то паспорт заменяется свидетельством о рождении. Дополнительно потребуется получение разрешения органов опеки на совершение сделки купли-продажи.

Как оговаривается задаток

Если условиями соглашения предусмотрена передача аванса (задатка), то одними из существенных аспектов будут являться:

  • сумма авансового платежа;
  • порядок передачи средств покупателю. Если предполагается перевод средств на расчетный счет продавца, то дополнительно указываются полные реквизиты банковского счета;
  • сроки передачи средств;
  • порядок возврата аванса в случае досрочного расторжения предварительного договора или не заключения основного соглашения. Авансовый платеж может быть возвращен полностью или частично или удержан в качестве компенсации за несоблюдение условий договора.

Получение авансового платежа может подтверждаться:

  • отдельным пунктом в предварительном соглашении;
  • распиской.

Расписка должна содержать следующие данные:

  • дату и место составления документа;
  • ФИО, адрес проживания и паспортные данные покупателя, выступающего в качестве лица, выдающего документы и аналогичные данные продавца, который получает деньги и данный документ;
  • реквизиты предварительного договора, являющегося основанием для передачи денежных средств;
  • описание имущества, за которое передаются деньги;
  • сумма аванса (должна быть указана числом и прописью);
  • подписи сторон.

Расписка может быть оформлена:

  • сторонами самостоятельно;
  • у нотариуса;
  • в присутствии свидетелей.

Типичными ошибками при заключении любого договора купли-продажи недвижимого имущества, в том числе и предварительного соглашения о купле дома с земельным участком, являются:

  • указание недостоверных сведений о продавце или покупателе. Умышленное искажение информации в целях мошенничества, ошибка, опечатка указывают на то, что одна из сторон сделки не соответствует действительности, что приведет к невозможности оформления основного соглашения и отказе в государственной регистрации сделки;
  • указание недостоверных сведений об имуществе, что с точки зрения законов считается попыткой чужую недвижимость. Такая сделка так же не будет зарегистрирована;
  • указание в соглашение более низкой стоимости недвижимости. В большинстве случаев такие действия производятся с целью снижения суммы налога, возникающего при реализации недвижимости. Однако следует учитывать, что возникает риск неполучения полной стоимости дома и земельного участка, что в последствии будет невозможно доказать в суде;
  • отсутствие сведений о лицах, которые наравне с продавцом имеют право распоряжения имуществом или проживания в указанном доме. Отсутствие данных может привести к отказу в регистрации сделки, совместному проживанию с третьими лицами или оспариванию сделки в дальнейшем;
  • включение в договор пунктов, которые хотя бы одна из сторон не намерена выполнять. Такая ситуация может возникнуть при оформлении предварительного договора по шаблону, представленному в интернете, без тщательного изучения соглашения и его правки под собственные требования;
  • отсутствие пунктов соглашения, которые хотя бы по мнению одной из сторон имеют существенное значение;
  • включение в предварительный договор условий, противоречащих действующему законодательству;
  • несоблюдение письменной формы соглашения, которая предусмотрена Гражданским кодексом;
  • несоблюдение прав преимущественной покупки при оформлении имущества, находящегося в долевой собственности.

Чтобы избежать большого количества проблем рекомендуется перед оформлением предварительного соглашения проверить все документы на недвижимость, их соответствие реальным данным и друг другу, паспорта сторон. Дополнительно рекомендуется получить предварительную консультацию юриста.

Источник: https://yurzone.ru/poryadok-zaklyucheniya-predvaritelnogo-dogovora-kupli-prodazhi-doma-s-zemelnym-uchastkom.html

Предварительный договор купли продажи дома

Образец предварительного договора купли продажи жилого дома

Предварительный договор покупки дома – это документ, обязывающий продавца и покупателя заключить основную сделку по покупке недвижимости. Стороны нередко подписывают такой документ, чтобы описать все условия основного соглашения, и быть уверенными что сделка состоится.

Для составления предварительного договора важно определить, для чего он необходим. Данный документ стороны могут подписывать с целью:

  • закрепить цену недвижимости на время поиска средств для покупки;
  • выиграть время на оформление недостающих документов;
  • определить условия заключения сделки после снятия обременений на недвижимость.

Как составить?

Составление договора происходит по следующему алгоритму:

  1. Стороны обговаривают условия и составляют первичный проект договора.
  2. Устраняются неточности проекта и вносятся дополнения.
  3. Подписывается договор.

Предварительное соглашение не подлежит регистрации в гос. органах, но может быть заверено в нотариальной конторе.

Нотариальное заверение помогает избежать юридических неточностей и позволяет получить дополнительные гарантии.

Проект договора

В проекте соглашения стороны определяют первичные условия, которые могут измениться в следующих случаях:

  • при проверке проекта соглашения юристами;
  • при снятии обременений в процессе подготовки к сделке;
  • при изменении рыночной стоимости дома.

Проект является черновиком, а сам предварительный договор покупки дома после подписания имеет полноценную юридическую силу в соответствии с гражданским и жилищным законодательством.

Опытные юристы могут обнаружить в предварительном договоре пункты, при которых данный документ будет являться ничтожным, поэтому такие пункты нужно исключить на стадии черновика-проекта. Ликвидация обременений также потребует корректировки условий.

Закажите договор от нашего юриста Виктории

Важно учесть, что изменять цену покупки дома в предстоящей сделке возможно только на стадии работы над черновиком, так как в предварительном договоре цена фиксируется.

Образец

Каждая покупка жилья индивидуальна, но существуют типовые образцы предварительных соглашений, условия которых обязательны для любого типа сделки. Типичный предварительный договор покупки частного дома должен содержать следующие пункты:

  • полные ФИО и данные паспортов продавца и покупателя;
  • предмет сделки;
  • почтовый адрес дома;
  • кадастровый и инвентарный номера;
  • реквизиты выписки из ЕГРН о правах продавца на дом;
  • цена и процедура расчета;
  • права и обязанности контрагентов;
  • правила разрешения споров;
  • обременения;
  • место и дата заключения будущей сделки;
  • дополнительные условия.

В качестве предмета сделки приводится намерение продавца передать жилой дом покупающей стороне за денежное вознаграждение, определенное сторонами.

Цена указывается в рублях цифрами и прописью, а также обозначается способ передачи оплаты (наличными, банковским переводом, взаимозачетом).

Закажите договор от нашего юриста Виктории

К обязанностям продающей стороны относятся передача жилого дома и документы на него покупателю по передаточному акту, а также принятие денежных средств и участие в регистрации покупки в Росреестре. К обязанности покупателя относится передача продавцу оговоренной суммы в назначенный день и принятие дома.

При перечислении обременений важно указать:

  • количество лиц, зарегистрированных в доме;
  • отсутствие факта ареста дома или нахождения его в залоге;
  • отсутствие наследственных или иных споров по поводу принадлежности дома;
  • законность приватизации дома, а также его возведения.

Отсутствие обременений подтверждается реквизитами выписок из ЕГРН о правах на дом, разрешением на строительство и ввод дома в эксплуатацию и справкой от нотариуса об отсутствии ареста или судебного приказа об ограничении оборота данной недвижимости.

Если дата заключения основной сделки не указана, то такая сделка должна быть совершена не позднее, чем через 12 месяцев после подписания предварительного договора.

Также важно указать способ передачи недвижимости покупателю и сведения о передаточном акте (будет ли он встроен в основной договор или оформлен в виде отдельного документа).

К списку прилагаемых бумаг в дополнительных условиях обычно относятся техпаспорт на дом и план поэтажной экспликации, а также межевой план земельного участка – если он передается вместе с домом.

Скачать бесплатно

Перед скачиванием бланка предварительного договора нужно выбрать, какой именно тип сделки предстоит совершить. К основным типам относят следующие:

  • покупка дома;
  • покупка доли дома;
  • покупка дома с задатком;
  • покупка дома с авансом;
  • покупка дома через ипотеку сбербанка.

Представлены только типовые бланки, в индивидуальных случаях, при составлении предварительного договора потребуется консультация юриста.

Закажите договор от нашего юриста Виктории

Предварительный покупки доли дома

Покупка доли означает, что к покупателю переходит только часть здания, не выделенная в натуре. При покупке доли в предварительном соглашении предусматриваются следующие дополнительные условия:

  • перечень владельцев других долей дома;
  • величина продаваемой доли в виде простой дроби;
  • перечень неизолированных общих помещений, отчуждаемых вместе с долей;
  • цена каждой доли – при продаже нескольких долей.

При продаже доли частного дома необходимо письменное согласие всех сособственников недвижимости, заверенное у нотариуса.

К неизолированным общим помещениям относятся коридоры, кухня и санузел – доступ к данным помещениям сохраняется у всех собственников остальных долей дома. Перечень общих помещений и имеющих доступ к ним лиц приводится в отдельном пункте предварительного соглашения.

Дом с задатком

Задаток является одним из способов обеспечить контрагентам дополнительные гарантии в том, что основная сделка будет совершена.

https://www.youtube.com/watch?v=ynF24_C8kFg

Задатком называют часть суммы сделки, которая остается у продавца при отмене сделки покупателем или передается покупателю в двойном размере при отмене сделки продавцом.

При использовании задатка текст документа дополняется следующими пунктами:

  • размер задатка;
  • о сроке возврата задатка при незаключении сделки;
  • о способе передачи задатка.

Величина задатка определяется в предварительном договоре сторонами и составляет обычно 5-10 процентов от цены покупки.

Дом в ипотеку через Сбербанк

В таком документе стороны фиксируют все условия, которые будут выполняться в случае одобрения ипотечного кредита Сбербанком. Кредитные эксперты проверяют по предварительному договору следующие моменты:

  • платежеспособность продавца;
  • наличие обременений на дом;
  • наличие условий, противоречащих гражданскому законодательству.

Если документ заключается для Сбербанка, дополнительно указывается оценочная стоимость дома, установленная независимыми экспертами или самим банком, а также сумма, подлежащая оплате наличными и сумма, ожидаемая от банка в качестве кредита.

Обязательно указывается условие, согласно которому после подписания основного соглашения и перехода прав владения, купленный дом будет находиться в залоге у Сбербанка.

В отдельных случаях указывается условие об аккредитиве, который позволяет сторонам обеспечить дополнительные гарантии.

Закажите договор от нашего юриста Виктории:

При использовании аккредитива в предварительном договоре дополнительно указывается:

  • сумма аккредитива;
  • срок возвращения аккредитива покупателю при отмене сделки продавцом;
  • срок поступления аккредитива продавцу после регистрации перехода прав.

Аккредитив в сбербанке является аналогом задатка, но сумма хранится не у продавца, а в банке на безналичном счете.

Такое соглашение позволяет не только закрепить условия сделки при отсрочке покупки, но и необходим для одобрения ипотеки в любом коммерческом банке, а обращение к квалифицированным юристам поможет избежать противоречий в условиях соглашения.

, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Источник: https://Oformovich.ru/dom/predvaritelnyy-dogovor-kupli-prodazhi-doma.html

Правила составления предварительного договора купли-продажи земельного участка с домом

Образец предварительного договора купли продажи жилого дома

Дом выбран, стоимость утверждена, и стороны пришли к соглашению о переходе права собственности.

Но по ряду объективных причин оформить договор купли-продажи в течение нескольких дней невозможно.

Для того чтобы избежать срыва сделки законом предусмотрена возможность заключения предварительного договора, который обезопасит как продавца, так и покупателя от многих рисков. Ведь покупка предстоит солидная, земельный участок с домом и хозяйственными постройками.

Что это за документ?

Предварительный договор – это соглашение на основании которого, стороны обязуются в будущем подписать основной документ по правилам, установленным нормами закона.

Он может заключаться как в отношении обязательств по передаче имущества другому лицу в порядке купли-продажи, так и оказания услуг либо же выполнения определенных работ.

Не смотря на то, что документ содержит в себе только намерение продавца и покупателя об оформлении сделки, уклониться от выполнения предварительных условий достаточно сложно.

Так, в силу ст.429 ГК РФ в случае, если одна из сторон не желает подписывать основное соглашение и выполнять определенные договоренности в установленные сроки,  вторая сторона в порядке ч.4 ст.445 ГК РФ вправе обратиться в суд для понуждения заключения соглашения в принудительном порядке.

https://www.youtube.com/watch?v=sb6grWBt7Dg

Но данная особенность предварительного соглашения только одна из функций, которые выполняет документ.

Соглашение необходимо еще и по следующим причинам:

  • во исполнение требований ст.429 ГК РФ документ должен содержать в себе ряд условий, которые позволяют идентифицировать предмет сделки, то есть передачу дома, расположенного по определенному адресу, а не любой;
  • договор может включать перечень объектов на земельном участке, количество которых может и уменьшиться до заключения основного соглашения;
  • формуляр может отражать примерное состояние жилого дома, в частности, благоустроенность;
  • в документе можно зафиксировать стоимость покупки, на случай если продавец захочет увеличить цену без оснований по прошествии времени;
  • договор определит сроки заключения основного документа.

Таким образом, преддоговор выступает своеобразной страховкой, которая позволяет сторонам определить свои намерения четко и в законодательном поле. А также предоставляет рычаги, которые в будущем помогут подписать основной договор купли-продажи либо же избежать последствий невыгодной сделки.

Важно! Предварительный договор не предоставляет права будущему владельцу пользоваться либо же распоряжаться участком с домом с момента подписания, если иное не определено в договоре. А также составление документа не влечет за собой возникновения права собственности без подписания основного соглашения купли-продажи.

Отличия от основного соглашения

Нормы гражданского законодательства не предусматривают обязательного заключения предварительного договора при продаже земельного участка с домом, а только предлагают вариант закрепить намерения о заключении будущей сделке.

А так как преддоговор является только номинальной договоренностью, он отличается от основного соглашения купли-продажи и предусматривает для сторон разные по смыслу юридические действия.

Таблица отличий

Основной договорПредварительный договор
Содержит в себе подробное описание всего домовладенияПрописывать все комнаты, размер участка и все хозяйственные постройки не обязательно
Утвержденная стоимость дома с участком подлежит полной оплате после подписания документаОплата в полном объеме не вноситься, хотя окончательная сумма и определяется. Может быть включено условие о выплате задатка либо аванса в порядке ст.380 ГК РФ
Документ вступает в силу с даты подписания и не имеет обратной силы, если не оспорен в суде ввиду нарушения норм законаСоглашение имеет ограниченный срок действия, максимум 12 месяцев
К основному соглашению прикладывается ряд документов: акт о передаче имущества, опись, расписка о передаче денежных средствДополнительные документы не составляются
Соглашение проходит государственную регистрациюДокумент не регистрируется в государственных органах
В ряде случаев необходимо нотариальное заверение по законуК нотариусу обращаться не обязательно

В силу ст.381 ГК РФ в случае, если предварительный договор предусматривает выплату задатка, и соглашение не повлекло за собой заключение основного договора, средства подлежат возврату, но с учетом некоторых обстоятельств. Если в расторжении соглашения виновна сторона передавшая задаток, он не возвращается, если же виновником выступает получатель, деньги возвращаются в двойном размере.

Как обезопасить себя и составить соглашение правильно?

Предварительный договор можно назвать упрощенной версией основного договора, так как закон не требует письменного закрепления всех условий процесса перехода права собственности домовладения, от одного владельца к другому. Но во исполнение ст.429 ГК РФ документ должен включать в себя определенные сведения.

Предмет

Одним из существенных условий преддоговора является предмет сделки, который подразумевает:

  • намерение в будущем заключить основной ДКП;
  • объект соглашения, а именно дом с земельным участком.

Во избежание дальнейших разногласий и возникновения спорных вопросов между сторонами в соглашении указывается полный адрес места нахождения домовладения, площадь, а также основания возникновения права собственности на объект сделки.

Порядок финансовых расчетов

Намерение передать дом с участком в собственность иного лица не влечет за собой обязанность по выплате полной стоимости дома на стадии заключения преддоговора. Но окончательная цена приобретаемой недвижимости в документе отражается, как и порядок ее расчета.

Для подкрепления своих намерений продавец и покупатель могут оговорить выплату задатка. При этом если условие о выплате определенной суммы включается в договор, стороны должны помнить о возможности возврата средств при нарушении условий по вине одного из них.

Справка! Также нормами ч.1 ст.381 ГК РФ предусмотрено добровольное возвращение денег, если продавец и покупатель пришли к обоюдному соглашению о расторжении предварительного соглашения досрочно без заключения договора купли-продажи.

Сроки исполнения обязательств по преддоговору

Преддоговор заключается, если стороны не имеют возможности оформить основное соглашение по ряду причин, допустим, при оформлении ипотечного кредита или пребывании в ином городе.

Но ожидать пока причины самоустраняться нецелесообразно, поэтому в соглашении  указывается дата, к которой продавец и покупатель обязуются оформить сделку в силу ч.4 ст.429 ГК РФ.

Если по какой-либо причине стороны не оговорили дату заключения основного договора, согласно ч.4 ст.429 ГК РФ, сделка должна быть совершена в течение года с даты подписания предварительного договора.

При этом в случае уклонения от выполнения взятых на себя обязательств одной из сторон в рамках ч.5 ст.429 ГК РФ вторая сторона вправе обратиться в суд на протяжении 6 последующих месяцев с даты истечения срока договора.

Обязательства сторон

Данный раздел договора включает в себя дополнительные обязательства сторон, которые не носят обязательный характер по закону, но прописываются во избежание дальнейших сложностей на стадии заключения основного соглашения.

Так, покупатель может оговорить требования о:

  • снятии с регистрации до перехода прав собственности;
  • погашении коммунальных платежей;
  • сохранности дома и участка в надлежащем состоянии;
  • запрете на оформление обременения либо же частичное отчуждение даже в виде сдачи в аренду.

Заключительные положения

Данный подраздел включает в себя:

  • ответственность сторон, то есть возврат задатка;
  • порядок расторжения договора;
  • количество экземпляров;
  • общие формулировки о разрешении спорных вопросов, не отраженных в данном договоре в порядке определенном законом.

Важно! В силу п.2 ст.429 ГК РФ предварительный договор купли-продажи дома с участком заключается только в письменной форме. Устная договоренность не влечет каких-либо юридических последствий и не обязывает продавца в будущем заключать основной договор купли-продажи.

Особенности подписания и заверения документа

В заключении предварительного договора обычно участвуют две стороны: продавец и покупатель, и именно их данные отражаются в первом подразделе с включением паспортных данных. В ряде случаев, если недвижимость находиться в долевой собственности, сторон может быть несколько.

Если владельцами являются 2 гражданина, они оба подписывают предварительный договор, и такой же принцип действует в отношении покупателей.

А вот заверять нотариально предварительное соглашение по закону не обязательно, даже если речь идет о долевой собственности. Ведь соглашение предусматривает только номинальное соглашение, что возможно осуществить и без привлечения специалиста.

Однако если одна из сторон сомневается в чистоте сделки либо же существуют спорные моменты, желательно привлечь юриста еще на начальной стадии заключения сделки.

Подводные камни

В силу ст.429 ГК РФ при уклонении от заключения предварительного договора одна из сторон может принудить вторую сторону основное соглашение все же подписать, именно поэтому и дом, и участок стоит осмотреть весьма тщательно.

Ведь возможны скрытые недостатки, которые проявятся впоследствии. И тогда предварительный договор можно будет расторгнуть на вполне законных основаниях, основное соглашение по тем же основаниям признать ничтожным сложнее.

Также желательно внимательно ознакомиться с техническим паспортом на дом и хозяйственные пристройки, которые должны присутствовать на плане. Если та же баня в плане отсутствует, узаконить ее как самострой будет сложно.

Следует обязательно учесть расположение построек на земельном участке, а также расстояние между ними. Нарушении норм СНИПов чревато штрафными санкциями.

Нужно обратить внимание на порядок приобретения права собственности. Если дом перешел по наследству и в ближайшее время, споры за имущество могут и продолжиться, особенно если появиться родственник с восстановленными сроками либо же претензиями на обязательную долю.

Важно! Вопрос о наличии супруга или супруги тоже нужно уточнить, т.к.  имущество могло быть приобретено в браке.

Заключение

Оформление предварительного договора с точки зрения закона является только намерением заключить основной договор впоследствии. Но соглашение имеет юридическую силу и может повлечь за собой ряд последствий, в частности понуждение к заключению сделки купли-продажи.

Именно поэтому к составлению документа следует подойти серьезно и прописать все условия, от существенных до дополнительных, особенно если возникают некоторые опасения.

Источник: https://stroim-domik.org/podgotovka/zemelnyj-uchastok/oformlenie/kuplya-prodazha/dogovor-na-zemlyu/pravila-sostavleniya-predvaritelnogo

Образец предварительного договора купли-продажи земельного участка с домом

Образец предварительного договора купли продажи жилого дома

Приобретение земельного участка с домом подвержено большим рискам, поскольку участвуют несколько объектов. Каждый из них имеет свои характеристики и стоимость, но неразрывно связаны друг с другом.

Не всегда продавец и покупатель готовы сразу заключить основной договор купли-продажи земельного участка и дома.

Тогда для снижения факторов, которые могут повлиять на успешность сделки, рекомендуется оформлять достигнутые договоренности предварительным соглашением, где указываются обязательство сторон и сроки исполнения.

Договор купли-продажи земельного участка с домом — образец 2021 года

Предварительный договор купли-продажи земельного участка с домом служит гарантией для обеих сторон, что покупатель не передумает приобретать недвижимость, а продавец – ее продавать. Здесь также важно закрепить достигнутые соглашения документально, чтобы никто из сторон не изменил их.

Согласно норм Земельного и Гражданского кодекса отчуждение дома неразрывно связано с отчуждением земли, на котором он находится. При продаже доли в доме следует провести разграничение участка и отчуждение его доли.

Предварительный договор купли-продажи дома и земельного участка: скачать бланк

Образец предварительного договора купли-продажи земельного участка с домом 2021 года

Как правильно составить предварительный договор купли-продажи земли с домом?

Составляется договор в письменном виде и подписывается обеими сторонами сделки.

Нормативная основа составления:

  • Гражданский кодекс в статье 429 определяет содержание предварительного соглашения, а также сроки его исполнения.
  • Его базовые условия лягут в основу основного договора. Они устанавливаются Федеральным законом от 08.03.2015 № 42-ФЗ.
  • Стороны вправе договориться о внесении задатка (ч.4 ст. 380 ГК).
  • Юридическую силу имеет только письменное соглашение (ст.550 ГК).
  • При отказе от совершения сделки одной из сторон действуют нормы ст.445 ГК.

Форма документа не устанавливается законодательно, но должна содержать основные пункты, которые обычно присутствуют в основном договоре.

В предварительном соглашении присутствуют те же сведения, что и в основном, но имеются некоторые отличия:

  • предметом предварительного договора является намерение совершить сделку купли-продажи;
  • предварительный договор не требует регистрации в органе Росреестра и вступает в действие с момента подписания;
  • носит временный характер до даты заключения основного договора;
  • внесенный аванс или задаток учитывается при окончательном расчете по основному соглашению.

Предварительный договор с задатком

Дополнительными, но не менее важными,  документами к Предварительному договору, являются Соглашение о задатке и расписка от продавца в получении денег. В статью 380 ГК РФ с 1 июня 2015 года внесен пункт 4 о задатке.

Предварительный договор является возможностью закрепить обязанности сторон по совершению сделки купли-продажи недвижимости. Внесение задатка становится гарантом заключения основного договора. Иные обязательства по предварительному договору не могут стать основой для задатка.

По согласованию между сторонами сделки в рамках предварительного договора может быть внесен задаток. Это денежная гарантия того, что сделка состоится, поскольку при неисполнении условий договора и отказа от совершения купли-продажи влечет (статья 381 ГК РФ):

  • потерю суммы задатка, если от сделки отказался покупатель;
  • возврата двойного размера задатка, если отказался продавец.

Внесение задатка по предварительному договору выгодно обеим сторонам, если они хотят подстраховаться от уклонения от сделки, которую могут инициировать как покупатель, так и продавец до момента заключения основного договора. Следует учитывать, что сумма задатка будет учтена при окончательном расчете.

При указании в предварительном соглашении задатка, следует уточнить его функции. Задаток не является авансом. Аванс при спорных ситуациях возвращается покупателю и не зависит от причин отказа от заключения основного договора.

Важно! Отметим, что согласно п. 2 ст. 381 ГК при отказе продавца заключать основной договор, он обязан возвратить полученный задаток покупателю в двойном размере.

Однако, в случае с предварительным договором задаток является частью оплаты за товар, который будет приобретен в рамках основного договора.

Если продавец отказался от него, то задаток не получится удвоить, он просто вернется покупателю.

Подтвердить передачу денег необходимо по расписке, которую выдает продавец при получении задатка. При этом расписка является приложением к договору, а не самостоятельным документом. Вместе они обеспечивают надежность достигнутых договоренностей.

Более подробней с информацией про задаток и расписку ознакомьтесь здесь.

Только все эти документы, работающие вместе,  обеспечивают надежность договоренностей.

Судебная практика

В судебной практике имеются случаи злоупотреблений, связанных с получением задатка по предварительному договору.

Например, покупатель внес задаток по предварительному соглашению, но в силу обстоятельств не смог заключить основной договор. Продавец отказался его возвращать.

Но суд встал на сторону покупателя, признав предварительный договор основным, а задаток предоплатой по нему. В итоге по судебному решению покупателю все средства вернулись — смотрите решение суда.

Договор задатка купли-продажи земельного участка с домом: скачать бланк

Какие потребуются документы?

Заключению предварительного договора предшествует сбор необходимых документов:

  • свидетельство о праве собственности продавца на земельный участок;
  • кадастровый паспорт на землю;
  • кадастровый и технический паспорт на дом;
  • межевой план с нанесенными границами участка (если межевание не проводилось, потребуется перед продажей его сделать);
  • акт, подтверждающий согласование границ с соседями;
  • правоустанавливающий документ (договор купли-продажи, дарения, свидетельство о праве на наследство и т.д.);
  • выписка из ЕГРН в подтверждение отсутствия обременений и арестов;
  • разрешение на продажу других собственников;
  • при наличии несовершеннолетних детей, разрешение от органов опеки.

 данного договора

В предварительном договоре обязательно должны присутствовать следующие реквизиты:

1. Сведения о сторонах, заключивших соглашение;

2. Предметом договора является обязанность продавца передать земельный участок с домом, а покупателя – принять его и заплатить цену, которая достигнута путем договоренности;

В предмете договора указываются также сведения об имуществе, которое будет передано и получено в рамках основного договора. Поскольку дом, расположенный на участке земли, является его неотъемлемой частью, то необходимо указывать данные не только участка, но и самого дома. При этом достаточно одного соглашения на оба объекта.

Рекомендуется максимально точно детализировать информацию об имуществе, указав адрес дома, площадь, назначение, этажность, а для надела – адрес, площадь, категорию земли и вид разрешенного использования.

Все эти сведения содержатся в выписке из ЕГРН.

3. Стоимость недвижимого имущества относится к существенным условием договора. В договоре указывается стоимость каждого объекта отдельно (участка земли и дома). Итоговая цена всей сделки прописывается ниже.

4. Срок и порядок передачи недвижимости. В приложение к предварительному договору может быть составлен передаточный акт.

5. Срок и порядок оплаты может включать в себя внесение аванса, задатка либо отсрочку платежа.

6. Ответственность. В соглашении стороны вправе предусмотреть штраф за уклонение или отказ от заключения основного договора.

7. Условия о порядке оформления и подписания основного соглашения о сделке. Здесь можно указать, как и когда он будет заключен, с установлением конкретной даты или срока, в течение которого обе стороны обязуются это сделать.

Особенности предварительного договора купли продажи, обремененного ипотекой от Сбербанк

Продажа дома на земельном участке, обремененного ипотечным кредитом, может быть осуществлена следующими способами:

  • После досрочного погашения долга перед банком за счет погашения средствами продавца или покупателя, когда обременение снимается;
  • Ипотечный кредит переоформляется на покупателя, и он продолжает платить по нему. Происходит только с согласия банка.

Поскольку на снятие обременения или переоформление кредита требуется время, участникам сделки лучше заключить предварительный договор купли-продажи. Рассмотрим особенности каждой операции:

  1. После погашения остатков ипотечного займа продавцом банк выдает справку, подтверждающую отсутствие задолженности. Тогда предоставляется возможность заключить основной договор на продажу участка с находящимся на нем домом.
  2. Если ипотека гасится средствами покупателя, то он открывает в банке ячейку и помещает сумму, составляющую разницу между стоимостью недвижимости и средствами, которые требуется передать кредитному учреждению в счет погашения кредита. В срок, установленный предварительным договором, обременение снимается и заключается основной договор купли-продажи. Денежные средства из ячейки будут переданы продавцу только после регистрации перехода прав собственности на предмет соглашения и предъявления выписки из ЕГРН.
  3. Обязанности по ипотечному кредиту с согласия банка могут перейти к покупателю, т.е. происходит их переуступка. При этом новый заемщик должен соответствовать требований банка. Заключается трехстороннее соглашение с покупателем, продавцом и банком и долг по кредиту переходит к покупателю. После заключается договор сделки и кредитный договор с новым собственником.

Предварительный договор купли-продажи земельного участка с домом от Сбербанк: скачать бланк

Смотрите в видео ниже про риски покупателя и продавца, которые могут возникнуть при заключении предварительного договора купли-продажи.

Источник: https://nedexpert.ru/zemlja/predvaritelnyj-dogovor-kupli-prodazhi-zemelnogo-uchastka-s-domom/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.