Обременена договором ренты

Содержание

Гражданский кодекс РФ Часть 2

Обременена договором ренты

1. По договору ренты одна сторона (получательренты) передает другой стороне (плательщикуренты) в собственность имущество, а плательщикренты обязуется в обмен на полученное имуществопериодически выплачивать получателю ренту ввиде определенной денежной суммы либопредоставления средств на его содержание в инойформе.

2.

По договору ренты допускаетсяустановление обязанности выплачивать рентубессрочно (постоянная рента) или на срок жизниполучателя ренты (пожизненная рента).Пожизненная рента может быть установлена наусловиях пожизненного содержания гражданина сиждивением.

Статья 584. Форма договора ренты

Договор ренты подлежит нотариальномуудостоверению, а договор, предусматривающийотчуждение недвижимого имущества под выплатуренты, подлежит также государственнойрегистрации.

Статья 585. Отчуждение имущества подвыплату ренты

1. Имущество, которое отчуждается под выплатуренты, может быть передано получателем ренты всобственность плательщика ренты за плату илибесплатно.

2.

В случае, когда договором рентыпредусматривается передача имущества за плату, котношениям сторон по передаче и оплатеприменяются правила о купле-продаже (глава 30), а в случае, когда такоеимущество передается бесплатно, правила одоговоре дарения (глава 32)постольку, поскольку иное не установленоправилами настоящей главы и не противоречитсуществу договора ренты.

Статья 586. Обременение рентойнедвижимого имущества

1. Рента обременяет земельный участок,предприятие, здание, сооружение или другоенедвижимое имущество, переданное под ее выплату.В случае отчуждения такого имуществаплательщиком ренты его обязательства подоговору ренты переходят на приобретателяимущества.

2.

Лицо, передавшее обремененноерентой недвижимое имущество в собственностьдругого лица, несет субсидиарную с нимответственность (статья 399) потребованиям получателя ренты, возникшим в связис нарушением договора ренты, если настоящимКодексом, другим законом или договором непредусмотрена солидарная ответственность поэтому обязательству.

Статья 587. Обеспечение выплаты ренты

1. При передаче под выплату ренты земельногоучастка или другого недвижимого имуществаполучатель ренты в обеспечение обязательстваплательщика ренты приобретает право залога наэто имущество.

2.

Существенным условием договора,предусматривающего передачу под выплату рентыденежной суммы или иного движимого имущества,является условие, устанавливающее обязанностьплательщика ренты предоставить обеспечениеисполнения его обязательств (статья329) либо застраховать в пользу получателя рентыриск ответственности за неисполнение либоненадлежащее исполнение этих обязательств.

3. При невыполнении плательщикомренты обязанностей, предусмотренных пунктом 2настоящей статьи, а также в случае утратыобеспечения или ухудшения его условий пообстоятельствам, за которые получатель ренты неотвечает, получатель ренты вправе расторгнутьдоговор ренты и потребовать возмещения убытков,вызванных расторжением договора.

Статья 588. Ответственность запросрочку выплаты ренты

За просрочку выплаты ренты плательщик рентыуплачивает получателю ренты проценты,предусмотренные статьей 395настоящего Кодекса, если иной размер процентовне установлен договором ренты.

Статья 589. Получатель постояннойренты

1. Получателями постоянной ренты могут бытьтолько граждане, а также некоммерческиеорганизации, если это не противоречит закону исоответствует целям их деятельности.

2.

Права получателя ренты подоговору постоянной ренты могут передаватьсялицам, указанным в пункте 1 настоящей статьи,путем уступки требования и переходить понаследству либо в порядке правопреемства приреорганизации юридических лиц, если иное непредусмотрено законом или договором.

Статья 590. Форма и размер постояннойренты

1. Постоянная рента выплачивается в деньгах вразмере, устанавливаемом договором.

Договором постоянной ренты может бытьпредусмотрена выплата ренты путемпредоставления вещей, выполнения работ илиоказания услуг, соответствующих по стоимостиденежной сумме ренты.

2.

Размер выплачиваемой постояннойренты, установленный договором постоянной ренты,в расчете на месяц должен быть не менееустановленной в соответствии с законом величиныпрожиточного минимума на душу населения всоответствующем субъекте Российской Федерациипо месту нахождения имущества, являющегосяпредметом договора постоянной ренты, а приотсутствии в соответствующем субъектеРоссийской Федерации указанной величины неменее установленной в соответствии с закономвеличины прожиточного минимума на душунаселения в целом по Российской Федерации.

Размер постоянной ренты, установленныйдоговором постоянной ренты на уровне указанной вабзаце первом настоящего пункта величиныпрожиточного минимума на душу населения,подлежит увеличению с учетом ростасоответствующей величины прожиточного минимумана душу населения. (п. 2 в ред. Федерального законаот 30.11.2011 N 363-ФЗ)

Статья 591. Сроки выплаты постояннойренты

Если иное не предусмотрено договоромпостоянной ренты, постоянная рентавыплачивается по окончании каждого календарногоквартала.

Статья 592. Право плательщика на выкуппостоянной ренты

1. Плательщик постоянной ренты вправеотказаться от дальнейшей выплаты ренты путем еевыкупа.

2.

Такой отказ действителен приусловии, что он заявлен плательщиком ренты вписьменной форме не позднее чем за три месяца допрекращения выплаты ренты или за болеедлительный срок, предусмотренный договоромпостоянной ренты. При этом обязательство повыплате ренты не прекращается до получения всейсуммы выкупа получателем ренты, если инойпорядок выкупа не предусмотрен договором.

3. Условие договора постояннойренты об отказе плательщика постоянной ренты отправа на ее выкуп ничтожно.

Договором может быть предусмотрено, что правона выкуп постоянной ренты не может бытьосуществлено при жизни получателя ренты либо втечение иного срока, не превышающего тридцатилет с момента заключения договора.

Статья 593. Выкуп постоянной ренты потребованию получателя ренты

Получатель постоянной ренты вправе требоватьвыкупа ренты плательщиком в случаях, когда:

плательщик ренты просрочил ее выплату болеечем на один год, если иное не предусмотренодоговором постоянной ренты;

плательщик ренты нарушил свои обязательства пообеспечению выплаты ренты (статья 587);

плательщик ренты признан неплатежеспособнымлибо возникли иные обстоятельства, очевидносвидетельствующие, что рента не будетвыплачиваться им в размере и в сроки, которыеустановлены договором;

недвижимое имущество, переданное под выплатуренты, поступило в общую собственность илиразделено между несколькими лицами;

в других случаях, предусмотренных договором.

Статья 594. Выкупная цена постояннойренты

1. Выкуп постоянной ренты в случаях,предусмотренных статьями 592 и 593 настоящегоКодекса, производится по цене, определеннойдоговором постоянной ренты.

2.

При отсутствии условия овыкупной цене в договоре постоянной ренты, покоторому имущество передано за плату под выплатупостоянной ренты, выкуп осуществляется по цене,соответствующей годовой сумме подлежащейвыплате ренты.

3. При отсутствии условия овыкупной цене в договоре постоянной ренты, покоторому имущество передано под выплату рентыбесплатно, в выкупную цену наряду с годовойсуммой рентных платежей включается ценапереданного имущества, определяемая по правилам,предусмотренным пунктом 3статьи 424 настоящего Кодекса.

Статья 595. Риск случайной гибелиимущества, переданного под выплату постояннойренты

1. Риск случайной гибели или случайногоповреждения имущества, переданного бесплатнопод выплату постоянной ренты, несет плательщикренты.

2.

При случайной гибели илислучайном повреждении имущества, переданного заплату под выплату постоянной ренты, плательщиквправе требовать соответственно прекращенияобязательства по выплате ренты либо измененияусловий ее выплаты.

Статья 596. Получатель пожизненнойренты

1. Пожизненная рента может быть установлена напериод жизни гражданина, передающего имуществопод выплату ренты, либо на период жизни другогоуказанного им гражданина.

2.

Допускается установлениепожизненной ренты в пользу нескольких граждан,доли которых в праве на получение рентысчитаются равными, если иное не предусмотренодоговором пожизненной ренты.

В случае смерти одного из получателей ренты егодоля в праве на получение ренты переходит кпережившим его получателям ренты, если договоромпожизненной ренты не предусмотрено иное, а вслучае смерти последнего получателя рентыобязательство выплаты ренты прекращается.

3. Договор, устанавливающийпожизненную ренту в пользу гражданина, которыйумер к моменту заключения договора, ничтожен.

Статья 597. Размер пожизненной ренты

1. Пожизненная рента определяется в договорекак денежная сумма, периодически выплачиваемаяполучателю ренты в течение его жизни.

2.

Размер пожизненной ренты,установленный договором пожизненной ренты,предусматривающим отчуждение имуществабесплатно, в расчете на месяц должен быть неменее установленной в соответствии с закономвеличины прожиточного минимума на душунаселения в соответствующем субъекте РоссийскойФедерации по месту нахождения имущества,являющегося предметом договора пожизненнойренты, а при отсутствии в соответствующемсубъекте Российской Федерации указаннойвеличины не менее установленной в соответствии сзаконом величины прожиточного минимума на душунаселения в целом по Российской Федерации.

Размер пожизненной ренты, установленныйдоговором пожизненной ренты на уровне указаннойв абзаце первом настоящего пункта величиныпрожиточного минимума на душу населения,подлежит увеличению с учетом ростасоответствующей величины прожиточного минимумана душу населения.

(п. 2 в ред. Федерального закона от 30.11.2011 N 363-ФЗ)

Статья 598. Сроки выплаты пожизненнойренты

Если иное не предусмотрено договоромпожизненной ренты, пожизненная рентавыплачивается по окончании каждого календарногомесяца.

Статья 599. Расторжение договорапожизненной ренты по требованию получателяренты

1. В случае существенного нарушения договорапожизненной ренты плательщиком ренты получательренты вправе требовать от плательщика рентывыкупа ренты на условиях, предусмотренных статьей 594 настоящего Кодекса, либорасторжения договора и возмещения убытков.

2.

Если под выплату пожизненнойренты квартира, жилой дом или иное имуществоотчуждены бесплатно, получатель ренты вправе присущественном нарушении договора плательщикомренты потребовать возврата этого имущества сзачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты.

Статья 600. Риск случайной гибелиимущества, переданного под выплату пожизненнойренты

Случайная гибель или случайное повреждениеимущества, переданного под выплату пожизненнойренты, не освобождают плательщика ренты отобязательства выплачивать ее на условиях,предусмотренных договором пожизненной ренты.

Статья 601. Договор пожизненногосодержания с иждивением

1. По договору пожизненного содержания сиждивением получатель ренты – гражданин передаетпринадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельныйучасток или иную недвижимость в собственностьплательщика ренты, который обязуетсяосуществлять пожизненное содержание сиждивением гражданина и (или) указанного имтретьего лица (лиц).

2.

К договору пожизненногосодержания с иждивением применяются правила опожизненной ренте, если иное не предусмотреноправилами настоящего параграфа.

Статья 602. Обязанность попредоставлению содержания с иждивением

1. Обязанность плательщика ренты попредоставлению содержания с иждивением можетвключать обеспечение потребностей в жилище,питании и одежде, а если этого требует состояниездоровья гражданина, также и уход за ним.Договором пожизненного содержания с иждивениемможет быть также предусмотрена оплатаплательщиком ренты ритуальных услуг.

2.

В договоре пожизненногосодержания с иждивением должна быть определенастоимость всего объема содержания с иждивением.При этом стоимость общего объема содержания вмесяц по договору пожизненного содержания сиждивением, предусматривающему отчуждениеимущества бесплатно, не может быть менее двухустановленных в соответствии с законом величинпрожиточного минимума на душу населения всоответствующем субъекте Российской Федерациипо месту нахождения имущества, являющегосяпредметом договора пожизненного содержания сиждивением, а при отсутствии в соответствующемсубъекте Российской Федерации указаннойвеличины не менее двух установленных всоответствии с законом величин прожиточногоминимума на душу населения в целом по РоссийскойФедерации. (в ред. Федерального закона от 30.11.2011 N363-ФЗ)

3. При разрешении спора междусторонами об объеме содержания, котороепредоставляется или должно предоставлятьсягражданину, суд должен руководствоватьсяпринципами добросовестности и разумности.

Статья 603. Замена пожизненногосодержания периодическими платежами

Договором пожизненного содержания сиждивением может быть предусмотрена возможностьзамены предоставления содержания с иждивением внатуре выплатой в течение жизни гражданинапериодических платежей в деньгах.

Статья 604. Отчуждение ииспользование имущества, переданного дляобеспечения пожизненного содержания

Плательщик ренты вправе отчуждать, сдавать взалог или иным способом обременять недвижимоеимущество, переданное ему в обеспечениепожизненного содержания, только спредварительного согласия получателя ренты.

Плательщик ренты обязан принимать необходимыемеры для того, чтобы в период предоставленияпожизненного содержания с иждивениемиспользование указанного имущества не приводилок снижению стоимости этого имущества.

Статья 605. Прекращение пожизненногосодержания с иждивением

1. Обязательство пожизненного содержания сиждивением прекращается смертью получателяренты.

2.

При существенном нарушенииплательщиком ренты своих обязательствполучатель ренты вправе потребовать возвратанедвижимого имущества, переданного вобеспечение пожизненного содержания, либовыплаты ему выкупной цены на условиях,установленных статьей 594 настоящегоКодекса. При этом плательщик ренты не вправетребовать компенсацию расходов, понесенных всвязи с содержанием получателя ренты.

Источник: https://elementy.ru/library/gk2_583-605.htm

Обременения недвижимого имущества по договору ренты

Обременена договором ренты

Договор ренты определяется как договор, в соответствии с которым одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме (п. 1 ст. 583 ГК РФ). Норма п. 2 ст. 583 ГК РФ уточняет, что по договору ренты допускается установление обязанности выплачивать ренту бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента). Пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением.

Приведенные легальные определения договоров постоянной ренты, пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением указывают на то, что конструкция рентного договора сущностно рассчитана на длительные отношения, в рамках которых обладатели дорогостоящего или уникального имущества (получатели ренты, иждивенцы) стремятся распорядиться им таким образом, чтобы на долгосрочной основе регулярно получать на свое содержание (жизнеобеспечение) стабильный доход, не подверженный риску обесценивания и обеспеченный жесткими юридическими гарантиями.

Когда под выплату ренты передается денежная сумма или иное движимое имущество, поддержание указанных свойств рентных отношений и природы рентного договора осуществляет правило п. 2 ст.

587 ГК РФ о том, что существенным для договора ренты является согласование условия, устанавливающего бремя плательщика ренты предоставить обеспечение исполнения его обязательств (неустойкой, поручительством, банковской гарантией и т.п.

) либо застраховать в пользу получателя ренты риск ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение этих обязательств. Недостижение соглашения по такому условию будет означать незаключенность договора ренты в целом.

При заключении договора, опосредующего передачу под выплату ренты недвижимого имущества, обязательность достижения сторонами соглашения о предоставлении плательщиком ренты обеспечения отсутствует.

В судебной практике это законодательное решение трактуется таким образом, что если объектом рентных отношений выступает недвижимое имущество, то нарушение не обязательного к согласованию, но фактически включенного в договор обеспечительного условия, к примеру об обязанности плательщика ренты застраховать в пользу получателя риск ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение своих обязательств перед получателем ренты, не является основанием для принудительного расторжения договора по инициативе получателя ренты .

———————————

Апелляционное определение Нижегородского областного суда от 19 июня 2012 г. N 33-4268/2012.

Действующие правила о рентном договоре принципиально допускают отчуждение плательщиком ренты недвижимости, полученной под выплату ренты , что обусловило потребность в императивном законодательном закреплении ряда обременений прав плательщиков ренты с целью установления повышенных гарантий соблюдения прав получателей ренты, особенно заинтересованных в стабильности и надлежащем исполнении договора.

———————————

Норма ст. 253 ГК РСФСР, посвященная формально отнесенным к купле-продаже, но по существу рентным отношениям, воспрещала отчуждение жилого дома, приобретенного с условием пожизненного содержания продавца, до конца жизни иждивенца.

1. Если под выплату ренты передается земельный участок, предприятие, здание, сооружение или другое недвижимое имущество (в том числе признаваемое недвижимым в силу закона), то согласно п. 1 ст. 586 ГК РФ в отношении такого недвижимого имущества возникает рентное обременение (обременение рентой).

Законодатель не только формально установил, что рента обременяет недвижимое имущество, переданное под ее выплату, но и дал объяснение, в чем именно проявляется обременяющее воздействие. Права получателя ренты наделяются характерным для вещных прав свойством следования за вещью (п. 3 ст.

216 ГК РФ), прикрепляются к переданному под выплату ренты недвижимому имуществу и сохраняются вне зависимости от того, кто является текущим собственником этого имущества. В случае отчуждения обремененного имущества плательщиком ренты его обязательства по договору ренты переходят на приобретателя имущества.

Третье лицо, ставшее собственником обремененной рентой недвижимости, автоматически становится плательщиком ренты и не может освободиться от обременения, даже если не было осведомлено о его наличии . В соответствии с п. 6 ст. 12 ФЗ от 21 июля 1997 г.

N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» запись об обременении недвижимости правами получателя ренты (включая запись о содержании обременения, сроке его действия, лице, в пользу которого оно установлено, сумме ренты, наименовании и времени действия документа, на основании которого возникает обременение) вносится в подразд. III Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество. Это обеспечивает каждому потенциальному приобретателю недвижимой вещи возможность в любой момент получить достоверную информацию о наличии или отсутствии рентного обременения.

———————————

Указанная особенность рентных отношений позволяет ученым вполне справедливо рассуждать о вещном характере права получателя ренты на жилую недвижимость, переданную под выплату ренты (Карпухин Д.В.

Постоянное пользование жилым помещением // Жилищное право. 2010. N 2. С. 23 — 30; Формакидов Д.А. Вещные права на жилые помещения в Жилищном кодексе Российской Федерации // Семейное и жилищное право. 2008. N 1.

С. 28 — 32).

СЗ РФ. 1997. N 30. Ст. 3594.

Важно обратить внимание, что при буквальном прочтении правила п. 1 ст.

586 ГК РФ может сложиться представление о том, будто оно абсолютно не работает и не обеспечивает должную защиту интересов получателя ренты в ситуациях, когда плательщик ренты не отчуждает, но иным образом распоряжается рентным имуществом, как-то: передает его в аренду, безвозмездное пользование, доверительное управление и т.п. Некоторые правоведы утверждают, что предусмотренные в ст.

586 ГК РФ правовые последствия наступают только при условии, что плательщик ренты произвел именно отчуждение недвижимого имущества в собственность третьего лица; если же плательщик ренты, сохраняя право собственности на недвижимость, передал ее, например, в аренду или безвозмездное пользование, то ст. 586 ГК РФ на взаимоотношения сторон распространяться не будет .

Однако если конкретный договор ренты включает в содержание обязанность по предоставлению получателю ренты жилища в передаваемой плательщику недвижимости, то представляется вполне очевидным, что не являющиеся собственниками обладатели рентного имущества будут обременены необходимостью допустить проживание получателя ренты в этой недвижимости.

———————————

Примечание.

Источник: https://www.kmcon.ru/articles/jurist1_6500.html

Договор ренты с пожизненным содержанием: налоговые последствия

Обременена договором ренты

При всей своей привлекательности, договор ренты является одним из самых сложных типов сделок и таит немало подводных камней. К примеру, могут возникнуть претензии со стороны налоговой службы. Чтобы исключить подобные неожиданности, следует заранее просчитать налоговые последствия договора ренты с пожизненным содержанием.

В чем смысл договора ренты с пожизненным содержанием

Смысл таких правоотношений заключается в получении постоянного дохода до окончания жизни в обмен на передачу прав собственности. Это, можно сказать, растянутая во времени продажа жилья, которая происходит следующим образом:

  1. Гражданин-получатель ренты продает свою квартиру за часть рыночной стоимости или дарит плательщику. Особенностью таких договоров является обязательное ограничение прав нового владельца на распоряжение жильем. Например, он не может продать такую квартиру или сдать ее в аренду без согласования с бывшим владельцем. Договор купли-продажи или дарения должен пройти государственную регистрацию.  
  1. Лицо-плательщик взамен получает обязанность регулярно передавать получателю денежные средства и оказывать заранее оговоренные услуги. Для этого граждане заключают нотариальный договор.

Виды договора ренты с пожизненным содержанием

Договоры ренты с пожизненным содержанием бывают 2 видов, учитывающих особенности взаимоотношений сторон:

  • без иждивения — обязательства плательщика ограничиваются только регулярным перечислением денег;
  • с иждивением — плательщик является для получателя некоторой заменой близких родственников: обеспечивает его повседневные нужды, возит к врачу, нанимает массажиста и тому подобное.

Заключение договора ренты с пожизненным содержанием: налоговые последствия

Особенностью рентных сделок является переплетение личных и финансовых отношений. В части получения денежного дохода такие отношения подпадают под налогообложение. Если не принимать во внимание этот момент, то после заключения сделки можно столкнуться с неожиданными налоговыми последствиями — доначисленными платежами, пенями и штрафами, которые значительно снизят ожидаемую выгоду.

Налоговые последствия для физического лица-плательщика сводятся к уплате налога на недвижимое имущество или на землю. Никаких иных налоговых обязанностей для нового владельца квартиры или земельного участка закон не предусматривает. У гражданина не возникает, например, обязанность платить налог:

При заключении договора ренты с пожизненным содержанием налоги ложатся на плечи получателя средств. У гражданина возникают следующие виды доходов:

  1. Выручка от продажи квартиры.
  2. Доход от регулярных поступлений средств и оказываемых услуг.

Оба вида доходов подлежат обложению НДФЛ и требуют сдачи отчетности. При подготовке декларации применяются льготы и вычеты, начисленный налог перечисляется в бюджет.

Налог с единоразовой выплаты за квартиру по договору ренты с пожизненным содержанием 

Гражданин-получатель ренты имеет право передавать квартиру в собственность плательщика одним из способов:

  1. По договору дарения, безвозмездно. У дарителя не возникает налогооблагаемого дохода.
  2. По договору купли-продажи. Налог 13% должен выплатить продавец – бывший собственник.

При расчете НДФЛ на доход от продажи квартиры применяется льгота, связанная с минимальным сроком владения имуществом: если жилье числилось в собственности гражданина не менее установленного срока, то доход от его продажи не облагается налогом. Величина минимального срока владения квартирой регламентируется пунктом 1 статьи 217 Налогового кодекса РФ и составляет 3-5 лет, в зависимости от условий ее приобретения.

Если минимальный срок владения имуществом не выдержан, то применяется имущественный вычет: налогом облагается только часть оплаты за квартиру, выходящая за пределы необлагаемого минимума 1 млн рублей.

Со своей стороны, гражданин-плательщик с даты регистрации договора о передаче квартиры в его собственность с обременением может использовать свое право на налоговый вычет в размере уплаченной суммы.

При завершении договорных отношений после смерти последнего получателя ренты обременение с квартиры снимается, и бывший плательщик получает права полноправного собственника имущества. Приобретенная им квартира не является его доходом и не облагается НДФЛ.

Договор ренты с пожизненным содержанием: налоги с регулярных платежей

Такие доходы рассматриваются аналогично арендной плате за наем недвижимости и облагаются налогом по ставке 13%.

Особенностью налоговых отношений по договору ренты между гражданами является то, что источник выплаты не является налоговым агентом. Следовательно, он не имеет права удерживать налог с доходов получателя и перечислять его в бюджет. Обязанность рассчитывать НДФЛ, передавать декларацию в налоговый орган и уплачивать налог лежит на получателе.

При подготовке декларации применяются стандартные налоговые вычеты — на детей, ликвидаторам последствий катастроф и прочие.

Оплата коммунальных расходов становится обязанностью плательщика ренты с даты передачи ему квартиры. Оплаты по начислениям за воду, отопление, газ, электроэнергию и тому подобное не включаются в доход гражданина-получателя ренты.

Особенностью договора с иждивением является обязанность лица-плательщика обеспечивать потребности гражданина-получателя в натуральной форме, не ограничиваясь перечислением средств.

Более того, денежные переводы могут вообще отсутствовать в договорных условиях.

При этом в договоре пожизненного содержания с иждивением указывается стоимость всего объема обязательной помощи, которая в дальнейшем используется при расчете НДФЛ.

По причине преклонного возраста получатель может не иметь возможности самостоятельно исполнять налоговые обязанности. Он имеет право поручить плательщику перечислять налог и передавать декларацию в ФНС. Для этого нужно включить соответствующее условие в договор ренты, подготовить нотариальную доверенность на имя ответственного лица и подписать договор поручения.

Если получателей двое или больше, каждый из них отдельно исполняет обязанность в части налоговых отчетов и платежей в бюджет.

Заключение договора ренты с пожизненным иждивением в пользу другого лица: конкретные примеры

На практике встречаются ситуации, когда собственник квартиры хочет позаботиться о будущем другого человека и заключает договор ренты в его пользу.

Например, гражданин готов продать одну из своих квартир рыночной стоимостью 3 600 тысяч рублей за полцены соседям своих пожилых родителей в обмен на их обязательство ежемесячно передавать им определенные суммы денег, готовить еду, ежедневно навещать и помогать в бытовых вопросах до конца их жизни. Общую величину ежемесячной финансовой и натуральной помощи соседей стороны установили в размере 20 тысяч рублей.

Каковы налоговые последствия такой договоренности?

  • В данном случае гражданину придется заключить договор купли-продажи и учесть в своей налоговой декларации сумму, полученную от соседей за квартиру (1 800 тысяч рублей).
  • С другой стороны, по договору пожизненного содержания с иждивением у каждого из его родителей ежегодно будет возникать обязанность отчитываться по сумме поступлений (240 тысяч рублей) и уплачивать налог на доходы физических лиц.
  • В свою очередь, соседи смогут подать налоговую декларацию и получить налоговый вычет в размере суммы, которую заплатят при оформлении квартиры в их собственность. Кроме того, после регистрации их права собственности у них возникает обязанность по уплате налога на имущество и коммунальных платежей.
ПлательщикВид дохода, налог и периодичностьСумма дохода, рублейОсобенности
Собственник квартирыНДФЛ с продажи квартиры, один раз1 800 000Учесть минимальный срок владения и налоговые вычеты
Получатели рентыНДФЛ со стоимости содержания, ежемесячный доход240 000 рублей (по 120 000 на каждого получателя)Заключить договор поручения по декларированию и уплате налога
Плательщики рентыНалогооблагаемого дохода нетПомимо рентных обязательств, возникает обязанность по налогу на имущество

Таким образом, у всех сторон сделки имеется обязанность по уплате налогов, в соответствии с видом полученного дохода или приобретенного имущества.

Подведем итоги

Возможность получения квартиры в собственность за 25-50% от ее действительной стоимости привлекает заслуженное внимание к рентным отношениям. Потенциальная рентабельность покупки доходит до 400%. Однако необходимо учитывать, что при заключении договора ренты с пожизненным содержанием налоги и юридические риски существенно влияют на экономическую целесообразность проведения сделки.

Учитывая рискованный характер подобных отношений, следует рассчитать вероятный финансовый результат и оценить возможные проблемы.

Снизить степень риска помогут такие меры:

  • проинформировать родственников о планах по заключению договора ренты с пожизненным содержанием;  
  • заручиться юридически значимым подтверждением дееспособности собственника квартиры — например, справкой из психоневрологического диспансера;  
  • проверить юридическую чистоту квартиры — удостовериться в подлинности правоустанавливающих документов и отсутствии обременений. Самым простым способом получить выписку из государственного реестра является сервис ЕГРН.Реестр – официальная выписка придет на электронную почту. Заказать сведения из ЕГРН может любой человек, достаточно указать адрес или кадастровый номер объекта.

Наталья Петракова

Источник: https://egrnreestr.ru/articles/dogovor-renty-s-pozhiznennym-soderzhaniem-nalogovye-posledstviya

Обременение квартиры в виде договора ренты. Нюансы

Обременена договором ренты

  В связи с невысоким уровнем пенсий и пособий, в нашей стране набирает обороты такой вид обременения квартир, как пожизненная рента.

На такие сделки со своими квартирами идут в большинстве случаев престарелые люди, для которых это жильё – единственное, а денег на его и своё содержание катастрофически не хватает.

Люди, которые решаются заключить договор ренты с пожизненным содержанием, скорее всего, одиноки или лишены поддержки родственников. Такая сделка хороша и для тех, у кого нет своего жилья, а о его покупке остаётся только мечтать.

Что говорит закон

Ренте посвящена 33 глава Гражданского кодекса. Договор пожизненной ренты на квартиру всегда заверяется нотариусом и регистрируется в Росреестре, этого требует статья 584. У нотариуса за удостоверение договора вы заплатите полтора процента отстоимости квартиры, а в Росреестре, при регистрации договора – тысячу.

Оформление договора пожизненной ренты требует внимательности и не допускает спешки, как со стороны получателя ренты, так и со стороны плательщика.

В договоре участвуют две стороны – плательщик ренты и её получатель. Получатель может быть и не один, например, пожилая пара. При этом, размер ренты делится на двоих. Если кто-то из них покинет этот мир, его доля ренты прибавляется к доле оставшегося.

Что обязан оплачивать плательщик ренты

В обязанности плательщика ренты по договору входит оплата всех потребностей рентополучателя:

  • жильё (в договоре нужно указать – останется ли рентополучатель жить в этой же квартире, или в другом месте, которое подробно описать);
  • питание (можно оговорить – входит ли в перечень услуг по договору приготовление пищи);
  • одежда;
  • поддержание здоровья, уход (здесь можно огоаорить услуги по вызову скорой, доставке до больницы и обратно, гигиенический уход, уборка и т.п.).

Может быть предусмотрено и условие об оплате всех услуг по погребению рентополучателя.

 Весь объём содержания, который обязан тратить плательщик ренты на рентополучателя ежемесячно, должен быть оговорен в договоре и его денежный эквивалент не должен быть меньше двойного размера прожиточного минимума, установленного в субъекте РФ, в котором расположена квартира.

В Нижегородской области, например, прожиточный минимум в последнем квартале 2014 года составлял 7454 рубля, значит объём услуг или платежей по ренте должен быть не меньше 15 908 рублей.

Так как величина прожиточного минимума ежеквартально меняется, то и рента индексируется.

Оплата потребностей может быть заменена и на денежные платежи, но это условие должно быть прописано в договоре.

Нюансы договора ренты

В судебной практике не редки случаи, когда рентополучатели, действуя недобросовестно, по нескольку раз расторгали договоры ренты. Основанием для расторжения, обычно, служит тот факт, что плательщик ренты не может предоставить письменных доказательств того, что условия договора он исполнял в полном объёме.

Поэтому нельзя просто рассчитывать на добрые отношения, чтобы не остаться ни с чем потом – собирайте все чеки, расписки, переводы и другие доказательства оплаты ренты, ежемесячно берите расписки об отсутствии претензий к уровню оказания услуг. А в договоре описывайте конкретные действия и обязательства, например, укажите: не «покупать лекарства», а «в случае заболевания оплачивать стоимость лекарств, указанных в рецепте врача».

Чтобы грамотно составить и оформить договор пожизненной ренты, образец лучше всего попросить у нотариуса или юриста, которые занимаются подобными делами.

Как можно распорядиться квартирой

  Бытует мнение, что при ренте с иждивением, в случае продажи квартиры, рентополучатель переселится к вам и вы так же будете его содержать. Это мнение ошибочное.

Так как с момента регистрации договора ренты плательщик становится владельцем квартиры, он может распоряжаться ей, как угодно, но только с согласия рентополучателя, а новому владельцу придётся платить ренту на условиях договора (статья 586 Гражданского кодекса).

Если условия ренты нарушит новый владелец квартиры, она не только вернётся рентополучателю, а ещё и нанесённый ущерб прежний и новый собственники будут компенсировать ему солидарно.

Как расторгается рента с иждивением

Прекращается рента только в двух случаях:

  • если умрёт рентополучатель;
  • договор прекратится по решению судьи по иску рентополучателя, если условие об оплате ренты будет нарушено. При этом плательщик ренты не имеет права требовать возврата потраченных средств (605 статья).

Договор ренты с пожизненным содержанием, заключённый правильно, а тем более, между порядочными людьми, гарантирует добросовестное его выполнение, в процессе чего:

  • рентополучатель спокойно доживёт свои дни, не нищенствуя;
  • плательщик ренты приобретёт квартиру в рассрочку.

Источник: https://xranitelochaga.ru/objekty/obremenenie/chto-takoe-renta.html

Осторожно — недвижимость с обременением «рента»! – Методический журнал «Юридическая работа в кредитной организации»

Обременена договором ренты

Размещено на сайте 27.05.2013

В настоящее время встречается недвижимость, обремененная рентой и ипотекой в пользу получателя ренты.

Несмотря на то, что договор ренты фактически прекращается со смертью получателя ренты, обременения значатся как существующие до определенного момента.

Рассмотрим порядок погашения регистрационной записи об обременениях в виде ренты и ипотеки, а также последствия для банка — залогодержателя недвижимости, обременения с которой сняты ненадлежащим образом.

Т.А. Андронова, банковский эксперт, к.ю.н.

Приводятся извлечения из статьи. Полную версию материала читайте в журнале. Подписаться

На практике договоры пожизненного содержания с иждивением не редкость в силу того, что довольно часто плательщикам ренты бесплатно в собственность предоставляется квартира рентополучателя.

Погасить ограничение (обременение) возможно, предъявив в регистрационный орган копию свидетельства о смерти рентополучателя или в судебном порядке.

Суды придерживаются мнения, что погашение регистрационной записи об ипотеке в силу закона (договора ренты) по заявлению одной стороны — рентоплательщика с приложением копии свидетельства о смерти рентополучателя без предъявления решения суда о признании обременения отсутствующим неправомерно.

В силу ст. 1 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о регистрации прав на недвижимое имущество) ограничениями (обременениями) в отношении объекта недвижимого имущества признаются ипотека, аренда, рента, доверительное управление и иные обстоятельства, стесняющие правообладателя при осуществлении права собственности либо иного вещного права на конкретный объект недвижимости.Необходимо отметить, что действия по внесению записи об обременении (ограничении) являются действиями по государственной регистрации права, а погашение записи об обременении таковым действием не является. При этом положения Закона о регистрации прав на недвижимое имущество не предусматривают порядка осуществления действий по погашению записи об обременении объекта недвижимого имущества, за исключением погашения записи об ипотеке. Учитывая данное обстоятельство, представляется, что единственным основанием погашения записи о любом обременении (за исключением ипотеки) является вступившее в силу соответствующее решение суда. Однако даже наличие решения суда, в соответствии с которым запись об обременении должна быть погашена, не может исключить риск оспаривания действий регистрирующего органа из-за отсутствия надлежащим образом установленного порядка погашения записи об обременении.

Представляется, что данный пробел должен быть восполнен путем принятия соответствующих изменений в Закон о регистрации прав на недвижимое имущество, разработки и принятия Росреестром инструкции по погашению записей об ограничениях (обременениях) в отношении объектов недвижимости.

Так какой же способ снятия ограничений (обременений) на квартиру в виде ренты и ипотеки следует выбрать? Считаем, что стоит предпочесть второй способ — погашение регистрационной записи по судебному решению. Конечно, этот способ отнимет значительное количество времени, но, с другой стороны, именно он принесет стабильность и большую безопасность для банка в будущем. Данный способ применяют многие регистрационные органы субъектов РФ, в пользу него складывается и судебная практика. То, что, например, в Москве регистрационную запись об ипотеке и ренте возможно погасить на основании свидетельства о смерти получателя ренты, вовсе не означает, что банк не может выбрать для себя иной путь в решении этого вопроса. Ведь, применив первый способ снятия ограничений (обременений), банк может оказаться в очень уязвимом положении. Не составит сложности смоделировать следующую ситуацию: банк выдает кредит под залог квартиры, ограничения (ипотека и рента) с которой сняты по свидетельству о смерти, в дальнейшем собственник не может выплатить кредит, и банк решает реализовать свое право на квартиру путем продажи. Учитывая то обстоятельство, что собственник не хочет расставаться со своей квартирой, он может обратиться в суд с просьбой восстановить ограничения, так как они были сняты не предусмотренным законодательством способом. Банкам-залогодателям следует учесть, что в суде данные ограничения (обременения) на квартиру с большой вероятностью восстановят. И как в таком случае банк будет снимать восстановленные ограничения? Как будет реализовывать данную квартиру, которая, впрочем, станет неликвидной, так как на ней есть обременения?

Во избежание данных возможных проблем банку следует перед выдачей кредита под залог квартиры проверить чистоту регистрационных документов и, если в документах есть ограничения (обременения) в виде ренты и ипотеки, которые еще не погашены, попросить собственника квартиры снять эти обременения в судебном порядке. Тем самым банк обезопасит себя, так как собственник квартиры уже не сможет оспорить снятие ограничений (обременений) в суде.

Источник: http://www.reglament.net/bank/legal/2013_2/get_article.htm?id=2489

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.