Оценка объектов коммерческой недвижимости

Содержание

Оценка коммерческой недвижимости в Москве и Московской области

Оценка объектов коммерческой недвижимости

С развитием рынка спрос на недвижимость растет из года в год, что приводит к постепенному повышению цен. Купив здание под бизнес сегодня, владелец сможет выгодно продать его в ближайшей перспективе. Правда, для этого нужно будет рассчитать реальную цену квадратных метров.

Именно для этого и нужна оценка коммерческой недвижимости. Процедура считается сложной, поэтому самостоятельно установить рыночную стоимость не представляется возможным.

При работе эксперт-оценщик учитывает множество факторов – от особенностей географического положения и подключенных коммуникаций до количества парковочных мест поблизости и наличия подъездных путей для легкового и грузового транспорта.

Какую недвижимость мы оцениваем?

Любые объекты нежилого фонда могут считаться коммерческой недвижимостью. Разница заключается лишь в том, каким именно образом квадратные метры используются для получения прибыли: напрямую (например, торговые павильоны) или через производственные процессы (цеха, мастерские).

Оценка стоимости коммерческой недвижимости проводится для следующих видов помещения:

торговые: магазины, ТЦ, ярмарочные павильоны, киоски и т.д.;

  • офисные, административные;
  • гостиничные комплексы, хостелы;
  • склады, гаражи для коммерческого и спецтранспорта;
  • промышленные цеха, ангары, мастерские;
  • автосервисы;
  • заведения общепита: столовые, кафе, рестораны;
  • развлекательные комплексы и многое другое.

Специалисты группы компаний «Платинум» работают с конкретными объектами (например, магазинами), так и смешанными – торгово-развлекательными или производственно-складскими комплексами.

Позвоните нашим операторам, чтобы записаться на бесплатную консультацию и получить предварительный анализ ценности вашей недвижимости.

Для чего проводятся оценочные мероприятия?

Актуальная информация о текущей стоимости коммерческих объектов необходима в следующих ситуациях:

  • имущественные споры: отчет эксперта-оценщика используется как аргумент или доказательство в суде;
  • банковские кредиты: на основе отчета банк оценивает недвижимость как возможный вариант для залога, причем свою роль играет не только рыночная стоимость, но и ликвидационная;
  • реорганизация, ликвидация, банкротство – информация необходима для оформления доверительного управления, расчета задолженности или списания, проведения иных расчетов;
  • купля или продажа имущества: позволяет уточнить реальную стоимость объекта с учетом текущей ситуации на рынке, а также будущих изменений (к примеру, строительство станции метро поблизости существенно влияет на стоимость ближайших зданий);
  • привлечение инвестиций – вся коммерческая недвижимость выступает как активы, для которых необходима независимая оценка;
  • сдача в аренду – руководствуясь отчетом эксперта-оценщика можно не только назначить корректную сумму ежемесячных платежей, но и правильно составить договор (особенно в тех пунктах, что касаются ответственности арендатора за порчу имущества);
  • оспаривание кадастровой стоимости – отчет о стоимости объекта может помочь в снижении налогового бремени;
  • внесение активов в уставной капитал;
  • постановка или списание с баланса;
  • оформление страхового договора – на основе результатов оценки страховщик высчитывает ежемесячные платежи и лимиты страховых выплат.

Специалисты группы компаний «Платинум» проводят оценку коммерческой недвижимости для самых разных ситуаций. Результаты процедуры оформляются в виде отчета, имеющего юридическую силу. Такой документ можно использовать в спорах (в том числе судебных), переговорах с банками, инвесторами, партнерами.

Какие документы нужны для оценки?

Вне зависимости от целей оценки коммерческих строений, заказчик должен представить:

  • документы, подтверждающие права собственности на коммерческую недвижимость и земельный участок под ней;
  • если в роли заказчика выступает арендатор, то договор аренды и доверенность от владельца помещения;
  • технический паспорт;
  • экспликацию.

В некоторых ситуациях потребуется пакет бухгалтерских документов, включающий в себя следующие сведения:

  • балансовую и остаточную стоимость здания;
  • платежные документы за коммунальные услуги;
  • отчеты о расходах на управление или обслуживание недвижимого имущества;
  • фонд оплаты труда и т.д.

Конкретный список документов можно уточнить на бесплатной консультации наших специалистов: эксперт-оценщик изучит информацию об объекте, даст предварительную оценку, а также составит перечень документации, необходимой для дальнейшего подробного исследования.

Преимущества сотрудничества с нами

Группа компаний «Платинум» – ваш надежный помощник в оценке любых материальных и нематериальных активов.

Многолетний опыт работы позволяет с точностью устанавливать стоимость даже самых сложных и спорных объектов, а безупречный характер отчетной документации гарантирует легитимность результатов для судов разных инстанций, кредитно-финансовых организаций, государственных и муниципальных служб.

  • Наша компания занимает 28 место в рейтинге российских оценочных групп, подготовленном в 2018 году ведущим кредитным рейтинговым агентством «Эксперт РА».
  • В штате – более 20 экспертов-оценщиков, поэтому нам под силу оценка любых материальных (здания, производственные мощности, оборудование, земельные участки, транспорт) и нематериальных объектов (авторские и интеллектуальные права, ущерб, в том числе моральный и многое другое).
  • Все оценщики имеют необходимые разрешительные и квалификационные документы для ведения профессиональной деятельности.
  • Материальная ответственность компании застрахована на сумму 200 млн. рублей.
  • Отчетная документация формируется в строгом соответствии с федеральным законодательством и ФСО.

Если вам нужна объективная и профессиональная оценка коммерческой недвижимости в Москве и Московской области – запишитесь на бесплатную консультацию специалистов группы компаний «Платинум». Мы изучим все нюансы вашей ситуации, подберем наиболее опытного и квалифицированного эксперта-оценщика, а также подходящие методики расчетов для достижения оптимальных результатов.

Источник: https://ocenka-m.com/nezavisimaya-otsenka/otsenka-nedvizhimosti/otsenka-kommercheskoy-nedvizhimosti/

Независимая оценка стоимости коммерческой недвижимости по выгодной цене в Москве, оценить коммерческую недвижимость в МО

Оценка объектов коммерческой недвижимости

  • Торговой недвижимости (торговых площадок, отдельно стоящих магазинов, торговых центров и т.д.);
  • административных и офисных площадей (бизнес-центров, офисов, отдельно стоящих зданий и т.д.);
  • производственной недвижимости (заводов, цехов, фабричных сооружений и пр.);
  • нежилых помещений широкого профиля (оценка складов, баз, типографий и пр.);
  • сооружений (мостов, дорог, карьеров, резервуаров и т.п.);
  • встроенных помещений (частей зданий и т.д.);
  • др.

(Проведение данной процедуры требуется, когда нужно)

Покупка и продажа недвижимости Определение арендной ставки Оспаривание кадастровой стоимости
Получение кредита под залог Оптимизация налогооблажения Внесение в уставной капитал

  • Вы сотрудничаете с командой профессионалов. Мы знаем все особенности проведения оценки объектов коммерческой недвижимости и определения рыночной стоимости, используя алгоритмы, разработанные ведущими российскими экономистами, а также собственные методы, основанные на практическом опыте работы.
  • Вам гарантирована высокая степень точности полученных результатов. Наши аналитики регулярно обновляют базу объектов коммерческой недвижимости, что позволяет нам получать актуальную информацию о рыночной цене аналогичных объектов.
  • При заказе такой услуги, как оценка стоимости коммерческой недвижимости, Вы можете быть уверены в качестве сервиса. Мы всегда готовы помочь нашим клиентам понять общую динамику рынка и получить четкое представление о том, какие факторы влияют на стоимость конкретного объекта и какие существуют риски.

Вы обозначаете цели оценки и описываете объекты оценки. На основе полученных данных наши специалисты подготовят индивидуальное предложение. Согласование условий сотрудничества Взаимодействие переводиться на юридический отдел, который готов обсудить Ваши пожелания и разъяснить нашу позицию. Мы запрашиваем у Вас исчерпывающий пакет документов. По его получении приступаем к работе над отчетом По готовности отчета Вы получаете уведомление в виде смс и электронного письма на контактные данные которые указывали ранее. Это означает, что в любой рабочий день Вы можете забрать отчет..

Коммерческая недвижимость (рыночная стоимость, арендная ставка)
Объект оценки Отчёт об оценке, руб.
Земельные участки коммерческого назначения
– участки до 1 га / 1 ед. 10 000
– участки более 1 га / 1 ед.. от 15 000
Встроенные помещения в г. Москве, МО
До 300 кв.м. 8 000
От 300 до 500 кв.м. 12 000
От 500 кв.м. до 1 000 кв.м. 25 000
От 1 000 кв.м. до 5 000 кв.м. 30 000
От 5 000 кв.м. от 35 000
Отдельностоящее здание в Москве, МО
До 500 кв.м. 15 000
От 500 кв.м. до 1 000 кв.м. 20 000
От 1 000 кв.м. до 5 000 кв.м. 25 000
От 5000 кв.м. 30 000
Машино-место, гараж, в Москве, МО 3 000
Оценка арендной ставки от 10 000
Машины и оборудование
Офисное оборудование от 500
Серийное техническое оборудование / ед. 1 500
Строительная техника 5 000
Морские, речные, воздушные суда и ж/д транспорт 15000 – 50000
Технологические линии (заводы) 20000 – 50000

1. Право подтверждающие документы, один пункт на выбор:

1.1. Выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах 1.2. Свидетельство о собственности

2. Право устанавливающие документы, один пункт на выбор:

2.1. Договор купли продажи 2.2. Договор долевого участия 2.3. Договор переуступки прав требования 2.4. Договор дарения 2.5. Иные право устанавливающие документы

3. Технические документы, один пункт на выбор:

3.1. Технический паспорт 3.2. Поэтажный план + экспликация

4. Кадастровый паспорт (не обязательный документ)
5. Реквизиты заказчика (карточка организации, либо паспорт заказчика)

(Список документов может меняться в зависимости от ситуации.)

Договор на оценку
164.5 КБ

Источник: https://www.grand-real.ru/evaluation/otsenka-kommercheskoy-nedvizhimosti/

Оценка коммерческой недвижимости

Оценка объектов коммерческой недвижимости

cтоимость
экспертизы

от 6 000 рублей

Заявка на экспертизу

Точная стоимость зависит от конкретного случая. Оставьте заявку или уточняйте по телефону:

8 (495) 581-44-99
8 (495) 648-82-55

Коммерческая недвижимость – объекты нежилого фонда, которые способны приносить своему владельцу прибыль от использования (гостиницы, магазины, заведения общепита, бизнес-центры, помещения для организации хранения, земельные участки и т. п.).

В зависимости от целевого назначения, можно выделить следующие категории площадей:

  1. торговые (самая востребованная ниша у предпринимателей);
  2. производственно-складские;
  3. офисные.

Однако не всякое имущество способно оправдать материальные ожидания своего хозяина. Чтобы капиталовложение окупилось, стоит предварительно провести независимую оценку коммерческой недвижимости и узнать ее главный потенциал – доходность.

Стоимость работ

Наименование услугиСтоимость в досудебном порядкеСрок исполнения, днейСтоимость в судебном порядке на основании определения суда о назначении экспертизыСрок исполнения, дней
Определение рыночной стоимости земельного участка:до 10 сотокдо 50 сотокот 90 сотокот 1 Га7 000 руб.12 000 руб.25 000 руб.по согласованию3-515 000 руб.20 000 руб.30 000 руб.по согласованию10-15
Определение рыночной стоимости нежилых зданий и помещений:до 150 кв.м.до 300 кв.м.до 500 кв.м.до 1000 кв.м.свыше 1000 кв.м.от 15 000 руб.от 20 000 руб.от 25 000 руб.от 35 000 руб.по согласованию3-5от 20 000 руб.от 25 000 руб.от 30 000 руб.от 40 000 руб.по согласованию10-15
Определение рыночной стоимости гаражных боксов в гаражных кооперативах6 000 руб.3-515 000 руб.10-15

За получением экспертного заключения обращаются не только перед подготовкой сделки по купле-продаже, но и в целях:

  • определения кадастровой стоимости земельного участка;
  • формирования уставного капитала юридического лица;
  • установления ставки арендных платежей;
  • получения кредита под залог имущества;
  • определения размера выплат по задолженности при банкротстве и т. д.

Для того чтобы результаты оценки были объективными и не могли быть никем оспорены, доверить ее проведение можно только организациям, имеющим лицензию на данный вид деятельности и сертифицированных специалистов в своем штате.

Этапы оценки и составляющие отчета

При личном знакомстве с коммерческим объектом эксперт должен учесть все факторы, влияющие на его рыночную стоимость:

масштабы самой постройки и прилегающей территории; целевое назначение площадей; степень износа и внешнюю привлекательность недвижимости; пешую и транспортную доступность; удаленность от городского центра; уровень технического оснащения помещения; развитие инфраструктуры и т. п.

Помимо очного осмотра недвижимости, оценка предполагает тщательное изучение предоставленной заказчиком документации:

  1. правоустанавливающей на здание или участок (выписка из ЕГРН с отметкой о праве собственности или договор аренды);
  2. удостоверяющей личность владельца, в т. ч. юридического лица (учредительные и уставные документы);
  3. кадастровые сведения;
  4. технический паспорт и поэтажный план здания;
  5. бухгалтерские данные о балансовой стоимости, величине коммунальных платежей и т. п.

В зависимости от специфики объекта и объема полученной информации, специалист выбирает дальнейшую методику работы.

Выделяют три подхода к формированию итоговой стоимости недвижимости.

  1. Сравнительный. Самый распространенный способ, в ходе которого подбираются похожие рыночные предложения, и путем сопоставления формируется окончательная стоимость оцениваемого объекта.
  2. Доходный. В его основе лежит анализ планируемых «дивидендов» от использования площади.
  3. Затратный. Его суть в расчете восстановительной стоимости имущества (сооружения или земли), нуждающегося во вложениях после приобретения, и дальнейшей стратегии окупаемости.

Часто коммерческая недвижимость имеет «приданное» в виде обременений (ипотека, долевая собственность, кредитные обязательства и др.). Именно поэтому только профессиональный многосторонний подход и грамотно подобранный метод оценки позволит избежать рисков и возможных убытков в процессе осуществления предпринимательской деятельности.

Московский областной центр судебных экспертиз – компания с многолетним стажем в сфере независимой оценки коммерческой недвижимости. Наши основные принципы – качество и индивидуальный подход к каждой поставленной задаче. Позвоните нам и убедитесь в этом сами.

Лицензии и сертификаты

Источник: https://otscenka.ru/otsenka/nedvizhimosti/kommercheskoj/

Оценка коммерческой недвижимости в Москве, заказать оценку стоимости коммерческой недвижимости, стоимость услуг

Оценка объектов коммерческой недвижимости

Экспресс-оценка для процедуры снижения кадастровой стоимости недвижимости

Для чего нужна оценка коммерческой недвижимости

Коммерческая недвижимость, будучи отдельной категорией объектов, требует особого подхода к оценке для определения ее стоимости. Как правило, необходимость оценки недвижимого имущества юридических лиц возникает в трех случаях:

  • Определение стоимости недвижимости для совершения сделок с ней
  • Определение стоимости для целей бухгалтерского и налогового учета
  • Определение стоимости для оспаривания кадастровой стоимости

Осмотр объекта, всесторонний анализ документов, учет факторов, влияющих на стоимость объекта, выявление перспектив конкретного сегмента рынка, подбор объектов с аналогичными характеристиками наряду с глубоким знанием методик оценки – все это позволяет нашим оценщикам обосновать и рассчитать актуальную стоимость объекта оценки.

По результатам оценки коммерческой недвижимости составляется Отчет, являющийся официальным документом, имеющим юридическую силу.

Отчет оценщика будет достаточным основанием для принятия управленческих решений и представления его в органы государственной, налоговой и судебной власти.

Отчет составляется в соответствии с требованиями Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» и Федеральных стандартов оценки.

Для каких целей производится оценка?

Сделка купли-продажи коммерческой недвижимости

Передача коммерческой недвижимости в доверительное управление

Передача долговых обязательств компании третьему лицу

Ликвидация (банкротство) организации, определение ликвидационной стоимости

Постановка на баланс коммерческой недвижимости, передача в уставной капитал, переоценка по стандартам МСФО

Оценка коммерческой недвижимости для определения инвестиционной привлекательности

Оценка коммерческой недвижимости для получения кредита под залог недвижимости

Оспаривание кадастровой стоимости

Приватизация коммерческой недвижимости

Экономические споры

Изменение размеров долей учредителей, смена учредителей

Реорганизация компании-собственника имущества

Какие объекты подлежат оценке

Основное отличие коммерческой недвижимости от частной заключается в способности приносить постоянный доход своим владельцам. Или в виде арендных платежей или в виде чистой прибыли, если объект используется для производства.

Стоимость такого объекта на рынке недвижимости напрямую зависит от суммы доходов, который он приносит, рисков их неполучения и предполагаемого срока получения. Чем ниже риск, меньше срок и выше доход, тем дороже будет его итоговая рыночная стоимость.

Компания «Реал Эксперт» оценивает все виды коммерческой недвижимости:

  • Отдельно стоящие здания (складские, офисные, торговые и производственные)
  • Имущественные комплексы (торгово-развлекательные, деловые и офисные центры)
  • Отдельные помещения внутри здания
  • Нежилые помещения свободного назначения
  • Различные технические сооружения
  • Объекты незавершенного строительства
  • Земельные, водные и лесные участки промышленного и иного назначения
  • Участки земельных недр
  • Речные, морские и воздушные суда

Вы можете заказать услугу оценки коммерческой недвижимости для любых целей в нашей компании. Аттестованные оценщики проведут осмотр объекта оценки, сделают анализ соответствующего сегмента рынка, оценят вес и влияние ценообразующих и внешних факторов, от которых напрямую зависит стоимость имущества.

Результаты оценки оформляются в виде Отчета об оценке коммерческой недвижимости, составленного в соответствии с требованиями Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности» и Федеральных стандартов оценки. Отчет является официальным документом, имеющим юридическую силу для государственных, налоговых и судебных органов РФ.

Оценка коммерческой недвижимости Наименование видов объектов оценки и оценочных услуг Стоимость услуги, руб. Срок выполнения, рабочих дней
Оценка рыночной стоимости помещения (0 – 30 кв.м.)14 0003-5
Оценка рыночной стоимости помещения (31 – 100 кв.м.)17 0003-5
Оценка рыночной стоимости помещения (101 – 200 кв.м.)25 0003-5
Оценка рыночной стоимости помещения (201 – 500 кв.м.)35 0003-5
Оценка рыночной стоимости помещения (501 – 1 000 кв.м.)45 0003-5
Оценка рыночной стоимости помещения (свыше 1 000 кв.м.)от 50 000от 5
Оценка стоимости восстановительного ремонта помещения15 000от 10

Источник: https://www.rlexpert.ru/otsenka-nedvizhimosti/otsenka-kommercheskoy-nedvizhimosti/

12 критериев оценки объекта коммерческой недвижимости

Оценка объектов коммерческой недвижимости

Месторасположения объекта недвижимости – основной критерий, определяющий еговостребованность и ликвидность, а соответственно рыночную стоимость. О нем мыговорили в статье Месторешает. Как выбрать объект торговой недвижимости.

В этой статье мы рассмотрим12 дополнительных критериев выбора и оценки объекта коммерческой недвижимости.  

Большинству сфербизнеса и клиентам бизнеса важна «прозрачность».

Для бизнеса этовозможность представить товар или услугу, показать интерьер, выделится средиконкурентов. Покупателям и клиентам важно показать причастность к определенномууровню жизни и потребления.

По этому критериюпреимущество у помещений с витражным остеклением, светопрозрачным тамбуром ивходной группой.

2. Высота помещения

Высота позволяетболее эффективно использовать имеющуюся площадь, а также создавать интересныйдизайн. А при высоте от 4,7 метров появляется возможность организации антресолии второго света.

Коме того,лицензирование определенных видов деятельности, например, медицины, предъявляетк высоте помещения жесткие требования.

Я рекомендуюрассматривать для покупки объекты с высотой от 3 метров и более в чистовойотделке.

3. Прилегающая территория

Вне зависимостиот того покупается помещение под собственный бизнес или для сдачи в аренду,обращайте внимание на то как будет осуществляться доступ в помещение. Важночтобы не было заборов, шлагбаумов и прочих препятствий для доступа покупателейи клиентов в помещение. Как будет организована парковка и достаточно липарковочных мест. Каким будет благоустройство прилегающей территории.

4. Входные группы и их количество

Каждая ступенькаперед входной группой вниз или вверх снижает посещаемость, а, следовательно,привлекательность и стоимость помещения. Выбирайте объекты, вход в которыеосуществляется с уровня земли. Где не возможен вход в помещение с уровня земли,важно наличие пандуса, для доступа в помещение мам с колясками и маломобильныхгрупп населения.

Для определенныхсфер бизнеса (продукты, общепит) наличие запасного выхода — обязательноеусловие. Продуктовым магазинам от 350 кв.м. необходим дебаркадер с возможностьюподъезда грузовых автомобилей. В прочих случаях дополнительная входная группапозволяет разделить помещение, что повышает его ликвидность.

Если вырассматриваете покупку помещения более 100 кв.м., наличие запасного выходадолжно быть обязательным критерием выбора. Иначе существенно сократится возможноецелевое использование помещения.

5. Электроснабжение

Мощность необходимая бизнесу:

Пекарня — 600 Вт/кв.м.

Кафе или ресторан – 300 Вт/кв.м.

Продуктовый магазин – 200 Вт/кв.м.

Прочие сферы бизнеса, не требующиеповышенной электрической мощности – 150 Вт/кв.м.

Обращайтевнимание на какую нагрузку рассчитана проводка и автоматы в помещении. Какаямаксимально возможная нагрузка прописана в договоре с электросетями.

Работы подемонтажу имеющейся проводки и монтажу новой, а также всевозможные согласованияс управляющей компанией и Электросетями несут большие финансовые и временныеиздержки. Для небольшой пекарни в 50-70 кв.м. они будут составлять 100 –150 тысяч рублей. А в ряде случаев согласовать увеличение мощности простоне получится.

6. Вода, канализация, вентиляция

Отдельные выводыводы и канализации важны для всех помещениях в том числе офисных с общейвходной группой и наличием санузлов в местах общего пользования. Этозначительно расширяет возможное использование помещения. Позволяет использоватьего под медицину, салоны красоты и парикмахерские.

Если коммерческоепомещение находится в составе жилого дома, то оно должно иметь отдельный отобщедомового вентиляционный канал на крышу. Отдельная от общедомовой системавентиляции важна не только предприятиям общественного питания, которыепредъявляют к ней особые требования по кратности воздухообмена и прочимхарактеристикам.   На систему вентиляции,обращают внимание все сферы бизнеса.

7. Планировка коммерческого помещения

Лучшая планировкакоммерческого помещения – свободная. Она подразумевает:

  • Плавильную прямоугольную форму;
  • Минимальное количество несущих колонн;
  • Расположение стояков ХВС, ГВС и канализации у стен и несущихколонн;
  • Санузлы и тамбуры — минимальной площади, максимально — полезноепространство.

Оптимальныеплощади коммерческих помещений формата street retail (по требованиям различных сфер бизнеса):

  • 35-45 кв.м;
  • 60-80 кв.м;
  • 100-140 кв.м.,важно наличие запасного выхода;
  • 180-220 кв.м.,важно наличие запасного выхода;
  • 350-500 кв.м. важноналичие запасного выхода и дебаркадера.

Для офисныхпомещений в формате бизнес-центров – чем меньше площадь, тем помещениевостребование и дороже.

Для торговых иофисных помещений возможность объединения и разделения – дополнительноепреимущество. Также чем больше окон и их площадь, тем лучше.

8. Вывески и навигация

Важно чтобыпомещение было заметно, имело эстетический и современный вид.

Этот вопросособенно актуален для помещений формата street retail. Узнайте не было ли конфликтов у собственниковкоммерческих помещений с жителями дома, по вопросам размещения вывесок.Подпадает ли дом под правила дизайн-кода вашего города. Если да, то какиетребования и ограничения будут по вывеске.

Если помещениенаходится в составе многоквартирного дома, хорошо, когда места установкивывесок, их формат, материалы, элементы навигации согласованы с жителями ипрописаны в «рекламном паспорте объекта».

9. Расположение помещения в составе дома

Если вход вкоммерческое помещение находится рядом с входом в жилую часть дома, тореализация алкогольной продукции будет не возможна.

Если надпомещением наохотится квартира, то возникает запрет на определенные видымедицинских услуг, в том числе рентген.

Лучшеерасположение – в пристрое к дому. В этом случае сводятся с минимуму всеограничения и больше возможностей для дополнительных работ. Например, дляусиления и вывода отдельной вентиляции.

10. Эксплуатационные расходы

Эксплуатационныерасходы состоят из коммунальных платежей, расходов на текущий и капитальныйремонт помещения.

Их величинанапрямую влияет на показатели доходности и окупаемости объекта недвижимости.

Особое вниманиеуделяйте эксплуатационным расходам коммерческих помещений в составе бизнес –центров. Как правило, в них коммунальные платежи и расходы на обслуживаниезаметно выше чем у помещений формата street retail. 

Такжепроанализируйте, требует ли помещение дополнительных вложений в текущий икапитальный ремонт. На их величину будет уместно вести торг по стоимости.

11. Кадастровая стоимость объекта

По кадастровойстоимости рассчитывается налог на имущество, который уплачивается ежегодно.Сейчас он составляет 2 % от стоимости объекта. Кадастровую стоимость можнопосмотреть в выписке из ЕРГН (единого государственного реестра недвижимости),которую нужно запросить у собственника помещения.

12. Условия договора аренды

Если выпланируете покупку помещения с действующим арендатором, необходимо детальнопроанализировать условия договора аренды.

Условия договора,на которые нужно обратить внимание:

  • Ставка аренднойплаты и условия ее индексации;
  • Условия покомпенсации расходов на электроэнергию, водоснабжение и прочие коммунальныерасходы;
  • Возможность сдачипомещения или его части в субаренду;
  • Порядок и условияпроведения строительных и ремонтных работ в помещении. Распределениеответственности между собственником и арендатором;
  • Условия подосрочному расторжению договора;
  • Страхованиеответственности: страхование помещения, страхование гражданско-правовойответственности, страхование работников на период СМР;
  • Штрафы, пени,компенсации;
  • Авансовые идепозитные платежи;
  • Гарантии ипоручительства (например, в случае неплатежеспособности арендатора – банковскиегарантии, гарантии физических лиц и организаций);
  • Ответственностьсторон и условия освобождения от нее;
  • Продление ирасторжение договора;
  • Правила работы ирежим;
  • Условияразмещения вывесок и наружной рекламы;
  • Виды разрешенногоиспользования помещения.

Описанные выше 12критериев имеют различный вес при оценке помещения — в зависимости от виданедвижимости и целей покупки. Но в любом случае, учет каждого из них поможетснизить риск принятия ошибочного решения по выбору объекта.

Выбираете объект коммерческой недвижимости для покупки?

Прочитайте книгу:Каквыбрать и выгодно купить коммерческую недвижимость

Книга —концентрат из практических навыков и знаний по теме выбора и покупкикоммерческой недвижимости.

Длякого написана и кому будет полезна эта книга:

  • Инвесторам, которые планируют покупкукоммерческой недвижимости для сдачи в аренду или перепродажи;
  • Собственникам бизнеса, которые планируютприобретение объекта недвижимости для собственного бизнеса.
  • Риелторам, которые хотят повысить экспертность вобласти работы с коммерческой недвижимостью.

Оттого, какой объект недвижимости вы выберете, по какой цене и на каких условияхзаключите договор, будет зависеть – какую доходность принесет инвестиция,насколько быстро вы сможете сдать помещение в аренду и как дорого сможете егопродать.

Приэтом в работе по подбору и покупке помещения нет никакой «магии». В книгеподробно разобраны все этапы этого процесса, который основан на цифрах итрезвом расчете – от теоритической подготовки до конкретных практическихдействий.

Также вкниге вы найдёте ссылки на скачивание множества полезных материалов: калькуляторадля расчета окупаемости и доходности, шаблонов документов, справочников и ссылокна полезные ресурсы.

Источник: https://dmitriypushin.ru/stati/pokupka-nedvizhimosti/12-kriteriev-otsenki-obekta-kommercheskoj-nedvizhimosti/

Все способы оценки коммерческой недвижимости

Оценка объектов коммерческой недвижимости

Для работы с коммерческой недвижимостью нужно отчётливо понимать ее рыночную стоимость. Это важно для заключения любых сделок начиная от инвестирования в недвижимостью, получения кредитных средств под ее залог и заканчивая продажей. Оценка необходима и для оформления договора страхования.

Объект из портфеля управляющей компании Retail-Realty

Без точных цифр Вы станете жертвой обмана. Вы можете ошибиться, приняв желаемое за действительное. При этом Вы эмоционально можете вложить деньги в объект недвижимости, который этого не стоит. Впоследствии собственник может столкнуться с проблемой оккупаемости объекта инвестирования.

Оценка имущества нужна: 

владельцам самой собственности, чтобы грамотно с ней работать, иметь возможность включить такой актив в бизнес-план, объективно рассчитать предстоящие расходы и доходы, понимать налогоблогаемую базу;

потенциальным покупателям – это позволяет не стать жертвой обмана или просто рекламы, не заплатить за конкретное имущество больше, чем оно того стоит;

инвесторам, чтобы понять, сколько можно безопасным для себя способом вложить в конкретное имущество, на какой уровень дохода имеет смысл рассчитывать, насколько большими будут риски;

арендаторам – их ситуация схожа с тем, с чем сталкиваются покупатели, только в данном случае речь идёт об арендной сделке;

предпринимателям – это помогает понять, сколько денег придётся вложить в развитие бизнеса;

аналитикам – для составления прогнозов необходимо понимание, что происходит на рынке в конкретный период, как с этим работать, в каких направлениях нужно двигаться.

Таким образом, оценка недвижимости – это один из ключевых моментов, позволяющий на основании соответствующих данных строить планы, делать финансовые прогнозы, рассчитывать будущие расходы и доходы. Кроме того, благодаря полученным результатам можно понять, насколько для вас выгодна та или иная сделка, а также насколько большой риск, оправдывается ли он в определённой случае или нет.

Какие способы оценки коммерческой недвижимости существуют?

Для начала стоит отметить, что существует несколько разных способов оценки коммерческой недвижимости. Они зависят от подхода и от того, что именно ставится во главу угла.

По подходу специалисты выделяют 2 основных способа: массовый и индивидуальный. Первый используется для того, чтобы изучить обстановку на рынке в конкретном регионе или даже на уровне района. Он позволяет увидеть всю картину в комплексе. Также этот метод применяется, например, при проведении кадастровой оценки, потому что он целесообразен в экономическом плане.

Такой подход означает неизбежные погрешности и ошибки в отношении конкретно взятых объектов. Чаще всего для получения данных используется программное обеспечение. Также не стоит забывать о человеческом факторе.

Однако массовый способ полезен, потому что он позволяет работать с данными по большому количеству объектов. И иногда такая информация необходима, в том числе и предпринимателям, чтобы увидеть всю картину в комплексе.

Индивидуальный способ оценки коммерческой недвижимости нужен, чтобы разобраться с конкретным объектом. Анализ происходит по гораздо большему количеству параметров. То есть имущество будет изучаться досконально.

Этот способ хорош большей точностью, высокой степенью объективности, особенно когда работа производится силами опытного эксперта. Однако он требует серьёзных финансовых вложений. К тому же на оценку одного объекта уходит много времени.

Следовательно, для работы с большими массивами данных такой подход не годится.

Также существует ещё несколько способов оценки:

  • затратный (восстановительный) – в его рамках оценивается в первую очередь то, сколько денег понадобилось бы вложить для восстановления имеющегося имущества, для возмещения связанных с ним потерь. Цена земельного участка учитывается без стоящих на нём строений;
  • рыночный (метод сравнительных продаж)– здесь во внимание принимаются актуальные рыночные показатели, производится сравнение. Этот вариант для коммерческой недвижимости – один из наиболее актуальных. И если эксперт говорит об оценке, не уточняя конкретный способ, то чаще всего по умолчанию подразумевается именно рыночный;
  • доходный (метод капитализации имущества) – в данном случае на первый план выходит то, какую прибыль можно будет получить с конкретного объекта, какими потенциалом обладает то или иное имущество. Если вы планируете вкладывать деньги в такую собственность, то вам без этого способа оценки не обойтись.

Объект из портфеля управляющей компании Retail-Realty

Как правило, для коммерческой недвижимости используются 2 последних. Однако вы можете настоять на применении всех имеющихся вариантов, чтобы получить картину в комплексе.

Что важно учитывать при проведении оценки?

Оценка недвижимости является сложным процессом, который требует наличия экспертных знаний в этой области. Причём привлекаемый специалист должен хорошо разбираться не только в типах строений, в том, в каком состоянии они находятся, но и в рыночных реалиях, понимать, есть ли тенденции к падению цен, к повышению или к стагнации.

Необходимо принимать во внимание также фактор определённой погрешности. Он всегда будет, потому что рынок во многом субъективен. Цена на конкретное имущество может определяться не только его объективной стоимостью, а ещё и рекламой, грамотной работой с таким объектом риелтора, срочностью сделки и другими факторами.

Нельзя забывать и о том, что свободный рынок до определённой степени остаётся стихийным явлением. На цены влияют новости, поведение разных участников, всевозможные форс-мажоры. К тому же ситуация постоянно меняется.

Как правило, оценка коммерческой недвижимости остаётся актуальной совесем непродолжительный период, затем тепень погрешности начинает возрастать.

И уже через 6-8 месяцев такие данные будут представлять интерес преимущественно в плане отчётности или для анализа тенденций.

Поэтому заказывать подобную услугу имеет смысл тогда, когда вам нужны соответствующие данные. Производить предварительную оценку стоит, если вы хотите провести предупреждающий анализ сильных и слабых сторон предстоящей сделки, например.

Что нужно знать эксперту?

Стоит отметить, что оценка коммерческой недвижимости может проходить по-разному в зависимости от того, какие цели вы ставите перед экспертом. Если речь идёт о судебной экспертизе, то в данном случае на первый план выходит не только объективность, но и возможность документально подтвердить полученные результаты.  Причём доказательства должны быть такими, которые удовлетворят суд.

Для проведения подобной оценки лучше всего обратиться к экспертам, чьи заключения в суде уже принимались. Как правило, данные экспертные организации имеют соответствующую аккредетацию. В данном случае риск отмены судебного решения будет существенно ниже.

Если оценка коммерческой недвижимости выполняется для бизнеса, чтобы на основании полученных результатов сделать вывод о перспективах, то в таком случае количество параметров может увеличиться или быть несколько другими.

Особого акцента на доказательствах не делается. Хотя, безусловно, сама оценка будет обоснованной.

Однако здесь меньшее значение имеет правильное оформление всех документов и этапов проведения оценки согласно установленному регламенту.

В некоторых случаях оценка коммерческой недвижимости проводится для инвесторов. Тогда нужно ориентироваться на критерии, которые важны для конечного потребителя.

Оценка коммерческой недвижимости – это процесс сбора и анализа субъективных и объективных данных и вынесения экспертного заключения по поводу реальной рыночной стоимости имущества. Данная процедура может производиться для разных целей. Без неё управление недвижимостью, как и заключение любых сделок, было бы невозможно.

Благодаря оценке коммерческой недвижимости можно увидеть существующие риски или возможности, которые раньше не рассматривались. Полученные данные позволяют привлекать инвесторов и заёмные средства. Оценка коммерческой недвижимости также может иметь большое значение при различных спорах и разбирательствах в суде.

Источник: https://retail-realty.ru/articles/item/vse-sposoby-ocenki-kommercheskoj-nedvizhimosti

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.