Оценка рыночной стоимости участка

Содержание

Как определить рыночную стоимость земельного участка?

Оценка рыночной стоимости участка

Рыночной стоимостью называется цена, с которой согласны все участники сделки, осуществляемой в условиях конкуренции на свободном рынке. На эту цену не влияют существенные обстоятельства, а процесс её установки допускается в обязательном и в добровольном порядке.

Оценка рыночной стоимости

С помощью этой оценки устанавливается рыночная стоимость какого-либо имущества. В широком понимании этот процесс является оцениванием имущественного права с учётом любых имеющихся ограничений. Осуществляется соответствующими организациями, а порядок деятельности определяется федеральным законом №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ».

Обязательная оценка требуется в случаях, которые устанавливаются законом, а именно отчуждение недвижимости, находящейся в собственности (полностью либо частично) РФ, какого-либо субъекта федерации или муниципального учреждения.

Согласно гражданскому кодексу, недвижимым имуществом считаются земельные участки, а также объекты, перенос которых возможен, но понесёт непоправимый ущерб их целевому назначению. Например:

  • строения;
  • участки земли;
  • космические объекты и т.д.

Факторы, которые влияют на определение стоимости:

  • месторасположение;
  • дата постройки (при наличии);
  • технические характеристики;
  • инфраструктура;
  • движение транспорта и т.п.

Произведённая независимым экспертом оценка помогает получить надёжную информацию об объекте и установить соответствующую цену за него. Наиболее часто это необходимо при:

  • переоценке активов;
  • выпуске ценных бумаг;
  • оформлении ипотеки;
  • совершении разного рода сделок (купли-продажи, дарения и др.);
  • приватизации, а также многих других ситуациях.

Устанавливают оценку в основном:

  • Оценочное бюро. На данное время существует много коммерческих контор, которые осуществляют разнообразную оценочную деятельность, но не предоставляют юридические услуги. Главным условием является наличие подобной конторы в составе саморегулируемой организации.
  • Агентство недвижимости. Многие крупные агентства недвижимости имеют в своём штате экспертов-оценщиков. Если продаётся земельный участок посредством риэлтерского агентства, эти сотрудники смогут помочь и провести оценку.
  • Юридическая фирма. Большинство таких фирм, помимо юридической помощи, оказывают определённые услуги, связанные с экспертизой и оцениванием.
  • Частный оценщик. По закону не воспрещается оказывать частную оценочную деятельность. Такой эксперт использует идентичные способы оценивания, что и сотрудники вышеупомянутых фирм. Как и в других случаях, такой оценщик действует согласно с законами РФ.

Методы оценки

Главными способами оценивания являются обозначенные далее методы:

  • сравнения продаж;
  • распределения;
  • выделения;
  • капитализации земельной ренты;
  • остатка для земли;
  • возможного использования.

Все указанные методы следуют определённым формулам вычисления стоимости, процессам, происходящим во время оценивания, а также условиям, при которых стоит применить тот или иной метод для конечной оценки.

Описать их все невозможно из-за огромного обилия информации относительно каждого способа.

Расчёт рыночной стоимости

Рассмотрим пример расчёта для земельной недвижимости посредством метода выделения, так как именно этот метод чаще всего используют профессиональные оценщики.Главным показателем в этом примере выступает участок земли и находящееся в его пределах здание (850 кв.м.).

Предположим, что участок находится под зданием. Цена за 1 кв.м. строения равна 25 000 рублей.Чтобы узнать рыночную стоимость при помощи этого метода, нужно рассчитать её, следуя данной формуле:

  • A1 – площадь здания;
  • A2 – цена за 1 ед. площади;
  • B1 – конечная стоимость.

Получим:850 ? 25 000 = 21 250 000.Исследования рынка показали, что расходы на строительство здания равны 32 500 рублей. Процент износа, допустим, составляет 0.75%. Далее нужно узнать рыночную стоимость строительства здания:850 ? 25 000 ? 0,75 = 15 937 500.В конце можно узнать стоимость самого участка.

Она составляет:21 250 000 – 15 937 500 = 5 312 500 рублей.

Кадастровая и рыночная стоимость

Кадастровая стоимость назначается Правительством РФ. А рыночная зависит от самых разных факторов, большинство из которых вообще не берутся во внимание при кадастровой оценке. Это является главным различием между двумя видами стоимости.

Другими отличиями могут являться такие моменты:

  • при составлении кадастровой стоимости сезон, спрос и в целом состояние рынка не имеют значения;
  • кадастровая стоимость назначается через материальный анализ, а рыночная – через конкурентоспособность, различные предложения и др.;
  • кадастровая стоимость иногда может слишком сильно завышаться, так как факторы платёжеспособности населения, местоположения объекта и т.д. не берутся во внимание.

Иногда может быть такое, что по причине наличия рядом объектов инфраструктуры стоимость будет сильно завышена, хотя де-факто эти строения не влияют на повышение стоимости.
Различия между этими двумя видами стоимости играют немалую роль при налогообложении (65 ст. ЗК РФ).

Однако завышенная кадастровая стоимость иногда бывает неподъёмной ношей для населения, так как в большинстве ситуаций она сильно превышает рыночную. О методах расчёта кадастровой стоимости – читайте тут.

Процедура оценивания рыночной стоимости

Оценка рыночной стоимости происходит в 5 этапов:

1. Первым шагом является заключение договора на осуществление оценочной деятельности. Здесь эксперт устанавливает нужные параметры оценивания:

  • предназначение оценки;
  • правовая сторона процесса;
  • категория земли;
  • вид собственности;
  • сервитуты;
  • дата оценивания;
  • составление договора об оценивании и т.п.

2. Сбор и анализ полученной информации. Оценщик собирает данные об объекте, изучает разнообразные характеристики участка, осуществляет анализ разного рода факторов, которые прямо влияют на стоимость зем.участка:

  • строения в прилегающих районах;
  • наличие зелёной зоны (состояние, тип и др.);
  • общее состояние окружающей среды;
  • отрицательное воздействие разного рода факторов;
  • данные о расходах и прибыли от использования участка.

Также к отчёту прилагается карта местности, на которой находится участок и его месторасположение, в том числе фотографии объекта недвижимости.

3. Выбор соответствующего метода оценки, выполнение нужных расчётов. Для каждого метода получится разная стоимость земельного участка. Впоследствии оценщик проведёт сравнительный анализ, благодаря которому можно будет увидеть плюсы и минусы каждого из методов.

4. Назначение итоговой стоимости для земельного участка. Она будет обозначена в рублях (если не указано иное в договоре).

5. Составление отчёта. Итоговые результаты оценивания будут оформлены письменно. Отчёт об оценивании является документом доказательного назначения, который предназначается для заинтересованных в результатах лиц (как и самого заказчика). Внутри отчёта находится итоговое заключение и окончательная рыночная стоимость.

пример отчёта об определении рыночной стоимости земельного участка в формате .pdf (Adobe Reader)

Земли сельскохозяйственного назначения

Для каждого вида и категории земель при оценивании берутся во внимание разные факторы. Рассмотрим основные моменты, по которым осуществляется установление рыночной стоимости земучастка на примере земель сельскохозяйственного назначения.Значимость таких объектов определяется возможным назначением и плодородностью земли.

Важными факторами являются: рельеф, особенности почвы, водная составляющая (при наличии). Для оценивания обычно выбирается тот подход, у которого наилучший экономический эффект.Если есть пахотная земля, её можно использовать для выгона скота или в качестве пашни. В данном случае последний вариант гораздо выгоднее в экономическом плане.

Поэтому при оценивании исходить необходимо из него.При определении показателей плодородия почвы эксперты зачастую пользуются бонитировкой. Так называется оценка, которая вычисляется путём сравнивания плодородности при идентичных климатических и агрономических условиях.

Сам этот процесс крайне трудный, поэтому при оценивании земель сельскохозяйственного назначения оценщики используют уже готовые показатели бонитировки.После изучения всех аспектов и определения способа использования земли, эксперт создаёт модель доходов. Она учитывает расходы и прибыль собственника за определённый временной отрезок.

Положительная разница относительно доходов и растрат дисконтируется в нынешние показатели, на основе чего эта цена и будет считаться рыночной стоимостью.
Определение рыночной стоимости, в некоторых ситуациях, довольно трудоёмкий процесс, но очень важный.

Если кадастровая стоимость вгоняет Вас в долги по налогам, не лишним будет провести дополнительную оценку рыночной стоимости и потребовать пересчёта в суде. А с самой оценкой при необходимости Вам помогут компании, занимающиеся этим вопросом.

Выделите текст и нажмите Ctrl+Enter

Источник: https://sovetadvokatov.ru/291-rynochnaja-stoimost-zemelnogo-uchastka.html

Оценка. Из чего складывается стоимость земельного участка?

Оценка рыночной стоимости участка

Востребованные участки

Каждая компания, продающая земельные участки, ежегодно получает от 5 до 10 тыс. целевых звонков и заключает в среднем 500–700 сделок. Как рассказывает Александр Давыденко из ООО «Земельный формат», наибольшим спросом пользуются участки до 30 км от МКАД в категории «эконом» без лишних взносов за обустройство поселка.

«Сегодня востребованны, если речь идет о поселке с коммуникациями, участки по цене 90 тыс. рублей за сотку. Разлетаются участки стоимостью от 40 до 60 тыс. рублей за сотку. При этом они бывают разной конфигурации: просто земля внарезку, участки, перемежеванные черновыми проездами (этот формат популярен уже несколько лет), либо участки с минимальным обустройством».

Алексей Ананьев,коммерческий директор компании «Земля за городом»

По словам эксперта, большим спросом пользуются участки на южном и юго-восточном направлениях: на Каширском, Симферопольском, Новорязанском шоссе. Объясняется это просто: на юге столицы максимальная плотность населения — все стараются приобрести участок, до которого ближе добираться. Больше всего поселков — в пределах двух окружных дорог: А-107 и А-108.

«Всегда были популярными западное и южное направления, сегодня особенно активно продается последнее. Если человек планирует на участке возводить полноценный дом, он покупает около 10 соток, если небольшую дачу — 6 соток, — поясняет директор по маркетингу и рекламе компании «Родные земли» Елена Романенко.

—Конечно, все хотят, чтобы участок был поближе к Москве, но, как мы понимаем, подобных участков совсем немного и стоят они дорого.

Поэтому с учетом развитой инфраструктуры Московской области люди готовы рассматривать участки, которые находятся на расстоянии 70–80 км от Москвы, при условии, что рядом будет железнодорожная станция».

Формула со множеством переменных

Чтобы сформировать цену на участок, нужно учитывать 25 переменных, считает Алексей Ананьев. Имеет значение транспортная доступность, подъезд к участку: кто-то подъезжает по асфальту, а кому-то еще полтора километра по колдобинам добираться. Наличие автобусной остановки также влияет на цену. Если до остановки транспорта пешком не дойти, это снижает стоимость участка.

«Учитывается при определении цены и качество грунта, — уверен Алексей Ананьев. — У нас в Чеховском районе был проект, который находился на поле с глиняным затвором: сверху была плодородная почва, но после дождя расположенная снизу глина мешала воде быстро уходить. Супесчаная почва, напротив, всегда сухая — неважно, какое количество осадков выпадет».

Также на стоимость участка, по словам эксперта, влияют наличие и качество коммуникаций, отсутствие обременений, документы на конкретные участки. Многие из продающихся участков имеют какие-то сервитуты, касающиеся линий электропередач, газовых и прочих коммуникаций. Такие участки не пользуются спросом — соответственно, они стоят дешевле других.

«В поселках, которые реализует наша компания (их около 40), предложения начинаются от 15 тыс. рублей за сотку (Рязанское шоссе, поселок Аргуново, 62 км от МКАД), верхняя граница — 450 тыс.

рублей за сотку («Березовая роща», Минское шоссе, 19 км от МКАД), — комментирует Александр Давыденко. — Такая разница обусловлена удаленностью от МКАД, направлением, наличием коммуникаций, инфраструктуры и, конечно, железнодорожной станции неподалеку.

Даже люди, которые всегда передвигаются на авто, хотят, чтобы недалеко от участка была электричка».

По словам эксперта, показательно, что в поселках с такой локацией, даже если они находятся на значительном расстоянии от МКАД, стоимость участков растет даже тогда, когда в целом по рынку увеличения цен не происходит. В пример он приводит поселок «Петровский луг» (66 км от МКАД по Носовихинскому шоссе), в котором цены за год выросли с 40 до 60 тыс. рублей за сотку.

Если же рассматривать ценообразование на примере одного поселка, то, по словам эксперта, всегда будут дороже участки у леса, рядом с водоемом, дешевле — около дороги или детской площадки.

«Земля не может стоить дешево по определению — это недвижимость, — подчеркивает Алексей Ананьев.

— Кроме того, любой поселок проходит этапы, на которые продавец тратит деньги, проводя топографическую съемку, межевание, составляя проекты планировки территории.

Продавец реализует покупателям полезную площадь, но существуют еще зоны общего пользования (проезды, детские и спортивные площадки, пожарные водоемы), которые занимают до 30% земли. Расходы на их обустройство также ложатся на конечного потребителя».

«Нет недооцененных направлений — есть недоосвоенные»

Среди направлений, стоимость участков на которых неоправданно высока, специалисты называют Новую Москву. «Предложения по покупке там новых массивов мы даже не рассматриваем, — уточняет Александр Давыденко. — Недооценена дальняя Новая Рига примерно в 70–90 км от МКАД».

Алексей Ананьев полагает, что участки по Новой Риге в 40–50 км от МКАД теряют в цене. «Сейчас нет недооцененных направлений — есть недоосвоенные, — убежден эксперт.

— Будут развиваться Щелковское и Горьковское шоссе, а также те трассы, которые приводятся в порядок.

На Ярославском шоссе расположены неплохие участки, там есть и лес, и водоемы, но из-за плохой транспортной доступности и пробок спросом они не пользуются. Если будет решена эта проблема, направление оживет».

Элитный дефицит

Что касается элитного сегмента, то на некоторых направлениях эксперты уже отмечают дефицит земельных участков на первичном рынке.

Директор департамента продаж загородной недвижимости Savills в России Нина Резниченко приводит такие цифры: на западе Московской области в продаже осталось всего 100 участков.

«Несмотря на то что сегодня земельные участки без подряда выставлены на продажу в 23 поселках, почти в половине из них осталось всего по одному лоту. Наибольшая доля участков (43%) предлагается на удалении 20–25 км от МКАД».

По данным Savills, средняя стоимость земельного участка без подряда составляет 98 млн рублей (цена за сотку — около 2,4 млн рублей). Почти 20% участков продается по цене свыше 3,5 млн рублей за сотку.

Наиболее популярными элитными направлениями среди покупателей продолжают оставаться Рублево-Успенское (3 млн рублей за сотку) и Новорижское шоссе (2 млн рублей за сотку).

Уровень цен на Новой Риге ниже, чем на Рублевке, но именно здесь, в поселке «Агаларов Эстэйт», выставлен на продажу самый дорогой участок по цене 9,8 млн рублей за сотку. Площадь участка — 59,3 сотки, стоимость — 580 млн рублей.

С коммуникациями или без?

Александр Давыденко советует обращать внимание на поселки с минимальным набором коммуникаций. «Электричество в поселок подводится по факту заселения.

Как правило, это происходит при заселении поселка на 15–20%, — указывает Елена Романенко. — Если поселок оснащен газом, стоимость земли серьезно увеличивается.

Но нельзя сказать, что такие поселки очень популярны: все понимают, что подвести газ к участку и сделать разводку требует дополнительных затрат».

Как уверяет Алексей Ананьев, нет ничего страшного в том, что коммуникации подведут позднее: все компании начинают продавать свои поселки на начальном этапе, иначе это нерентабельно.

Но придется тщательно изучать договор, где прописаны обязательства не только покупателя, но и продавца — предоставить коммуникации по границе участка. Если договор составлен юридически грамотно, бояться нечего.

Даже если продавец вдруг не исполнит свои обязательства, покупателю ничего не грозит — он получит свои деньги обратно.

Совсем иначе обстоит дело с обещаниями, что будет изменен вид использования или категория земли.

«Произвести смену разрешенного вида использования, а тем более назначения земли с сельскохозяйственного на землю населенных пунктов очень сложно, — делится мнением Алексей Ананьев.

— Если раньше это определялось на уровне сельских поселений и было довольно просто, сейчас все передано в область — это занимает много времени, и вовсе не факт, что будет вынесено положительное решение».

Когда продавцы земли обещают, что переведут назначение земли, они играют втемную, потому что сами не знают, удастся ли им это.

«Категория и вид разрешенного использования бывают следующими: земли сельскохозяйственного назначения для дачного строительства; земли населенных пунктов; земли, предназначенные для индивидуального жилищного строительства, — комментирует Елена Романенко. — Если собственник земли обещает, что переведет категорию назначения земли позже, не верьте — не переведет. Это нереально сделать, если изначально земля была в другом формате».

Факторы риска

Чтобы не купить участок по соседству, скажем, с мусорным полигоном, эксперты рекомендуют внимательно изучать проекты землеустройства и землепользования — они представлены на сайтах районных администраций.

«В правилах землепользования и застройки прописано, где проходят кабели связи, газовые коммуникации, линии нефтепроводов, зоны обременения. Мусоросжигательные заводы на таких проектах отмечаются как категории опасности», — поясняет Алексей Ананьев.

Эксперт уточняет, что в Подмосковье мусоросжигательных заводов нет: все земли промышленного назначения причислены к категории опасности, поэтому до 80 км от МКАД расположены только зоны с пониженной опасностью — склады, производства, не создающие вредных выбросов.

«А вот про мусорные полигоны знать нужно, — продолжает он. — Например, в Клинском районе некоторые поселки находятся на расстоянии 10 км от мусорного полигона — при определенном направлении ветра с него доносятся не самые приятные запахи».

При выборе участка настораживающим фактом является соседство с выработанными карьерами: их засыпают песком или грунтом, заливают водой и переделывают в озеро, превращают в мусорную кучу. Поэтому мест рядом с карьерами лучше избегать.

Как сэкономить на покупке участка?

Рекомендует Александр Давыденко, ООО «Земельный формат»:

  • Приобретайте участок на ранней стадии строительства поселкаЕсли у компании-продавца есть технические условия на подключение коммуникаций, которые обещают подвести позже, смело покупайте землю — вы существенно сэкономите. Например, в феврале прошлого года в одном из поселков по Дмитровскому шоссе на нулевом этапе открылись продажи по цене 150 тыс. рублей за сотку. В апреле размежевали участки и начали строить дороги — стоимость поднялась до 170 тыс. рублей за сотку. В мае проложили дороги, цена выросла до 190 тыс. рублей. В июне-июле построили дом для охранного пункта, поставили фасадное ограждение и провели газовые трубы, стоимость увеличилась до 230 тыс. рублей. В конце декабря, после подведения электричества, цена выросла до 250 тыс. рублей за сотку. Экономия очевидна. Но будьте начеку: если поселок у компании-продавца — единственный, этот способ является очень рискованным.
  • Выбирайте поселок с минимальным набором коммуникацийВыгоднее покупать участок в поселке, где подведено электричество по государственной программе 550 рублей за 15 кВт и сделаны дороги с твердым покрытием. Если есть шанс подвести газ по разумной цене, его тоже надо рассмотреть. Централизованное водоснабжение и канализация, конечно, кажутся очень привлекательными, но учтите: вам сразу придется выложить приличную сумму за подключение, а потом платить за обслуживание. Индивидуальная скважина и септик обойдутся дешевле.
  • Электричество должно быть подведено МОЭСКВ противном случае придется устанавливать дорогостоящий счетчик, платить по высокому тарифу и доплачивать за дополнительные киловатты.
  • Откажитесь от управляющей компанииНавязанная УК чаще всего является бизнес-проектом, на котором застройщики пытаются заработать, платежи за услуги часто не соответствуют сервису. Когда жители сами управляют поселком и решают, что им нужно, это более экономный и эффективный вариант.

Иллюстрации: Анна Чигарова, Дмитрий Максимов 

Источник: https://www.cian.ru/stati-otsenka-iz-chego-skladyvaetsja-stoimost-zemelnogo-uchastka-304072/

Методы оценки рыночной стоимости земельных участков

Оценка рыночной стоимости участка

Применительно к земельным участкам специалистами используются различные виды стоимости: нормативная, кадастровая и рыночная.

Рыночная стоимость земельного участка и ее отличительные черты

Рыночную стоимость ЗУ можно определить как наиболее вероятную цену продажи надела на свободном рынке, которая будет отвечать интересам продавца и покупателя с учетом того, что их действия осознаны, рациональны и не подвержены влиянию чрезвычайных обстоятельств. На ее значение оказывает немалое влияние рыночная конъюнктура и процессы, происходящие на рынке недвижимости.

Обычно определение рыночной стоимости земли требуется при необходимости продать участок. Хотя собственник вправе устанавливать абсолютно любую цену на землю, нужно понимать, что ее существенное повышение может препятствовать заключению сделки, тогда как уменьшение по отношению к рыночному значению ведет к убыткам продавца.

Как соотносятся между собой кадастровая и рыночная стоимость? Данные виды стоимости имеют различное предназначение:

Кадастровая оценка является фиксированной величиной и неизменна вплоть до проведения новых оценочных мероприятий по заказу государственных органов. Тогда как рыночная стоимость может изменяться по усмотрению продавца и покупателя вплоть до заключения договора купли-продажи. Поэтому рыночная оценка всегда производится на определенную календарную дату.
При этом кадастровая стоимость должна быть максимально приближена к рыночной. Если она существенно превышает рыночную цену (более чем на 30%), то может быть оспорена и уменьшена, но исключительно в судебном порядке.

Оценочные мероприятия рыночной стоимости регламентируются Земельным кодексом (ст.66), методическими рекомендация по выполнению данного вида работ из ФЗ-135 «Об оценочной деятельности», разработанными федеральными стандартами оценки.

Какие существуют методы определения рыночной стоимости земли?

Метод оценки представляет собой способ расчета стоимости ЗУ, основанный на определенном подходе. Различают три основных подхода к проведению оценочных мероприятий:

  1. Сравнительный подход учитывает совокупность факторов ценообразования: соотношение спроса и предложения, конкурентную среду, определенные ограничения и пр.
  2. Доходный – основан на определении цены на участок от цены наиболее вероятного покупателя.
  3. Затратный – определяет стоимость с позиции потенциальных затрат.

Выбор того или иного объекта производится исходя из специфики конкретного земельного участка.

При наличии достаточного объема информации для анализа специалисты-оценщики должны применять все три подхода или обосновать невозможность использования одного из них.

Сравнительный подход

Базовый принцип сравнительного подхода: покупатель не заплатит за участок большую цену, чем ту, за которую можно приобрести аналогичную землю. В рамках сравнительного подхода применяют методы сравнения продаж/выделения/распределения.

Применение метода сравнения продаж возможно, если у специалистов есть информация о цене сделок купли-продажи в отношении аналогичных земельных участков.

Последовательность оценки в данном случае следующая:

  • отбираются факторы стоимости участка и анализируется как они влияют на цену с учетом экспертной оценки или корреляционного анализа;
  • определяются продажные цены участков-аналогов;
  • цены аналогов корректируются с учетом выявленных отличий от участка;
  • рассчитывается стоимость участка как средневзвешенное от скорректированных цен аналогов.

Наиболее важными факторами стоимости участков обычно являются его местоположение, целевое предназначение, физпараметры (форма/рельеф и пр.), транспортная доступность и наличие инфраструктуры.

Метод выделения обычно используется для участков с типовыми застройками (дачными домиками или коттеджами). Стоимость участка рассчитывается как разница между ценой единого объекта и стоимостью воспроизводства улучшений.

Метод распределения применяется для оценки застроенных участков.

Он предполагает, что для каждой застройки есть определенное соотношение между стоимостью земли и улучшений.

Рыночная стоимость в данном случае определяется путем умножения цены единого объекта с улучшениями (например, с жилым домом) на предполагаемую долю участка в рыночной стоимости недвижимости.

Доходный подход

Этот подход подходит для определения стоимости земельного участка, который способен в дальнейшем приносить прибыль своим владельцам, в частности, в виде арендных платежей или прибыли от продажи выращенных сельхозкультур. Доходный подход предполагает комплексный анализ финансово-экономического состояния объекта.

В рамках доходного подхода можно выделить три основных метода: капитализации земельной ренты/остатка для земли/потенциального использования.

Первый метод может быть применен как к застроенным, так и незастроенным участкам, на которых есть возможность получать земельную ренту. Оценка рыночной стоимости земли в данном случае будет предполагать три последовательных шага:

  • рассчитывается земельная рента;
  • определяется величина капитализации (как величина, полученная от деления величины ренты на цену продажи аналогичных земель);
  • рассчитывается рыночная стоимость участка путем деления ренты на коэффициент капитализации.

Метод остатка для земли применяется для земель, на которых есть возможность застройки или использования участка под коммерческие цели.

Последовательность расчетов в этом случае будет следующая:

  • рассчитывается стоимость воспроизводства/замещения улучшений на участке;
  • определяется общий чистый доход от возведенного объекта недвижимости с учетом разных ставок аренды;
  • определяется чистый доход, который приходится непосредственно на улучшения как стоимость их воспроизводства*коэффициент капитализации;
  • рассчитывается чистый доход, который непосредственно приходится на участок как разница между двумя вышеуказанными значениями.

Рыночная стоимость в данном случае определяется делением чистого дохода на коэффициент капитализации.

Метод предполагаемого использования применяется для всех участков, которые имеют перспективу их обустройства.

Первоначально специалистам необходимо определить наиболее оптимальный и эффективный вариант застройки, оценить затраты на создание инфраструктуры и спрогнозировать уровень доходов и издержек от использования участка. В завершении дисконтируются все денежные потоки и определяется рыночная стоимость участков.

Затратный подход

Что касается затратного подхода, то он практически не применяется изолированно, а только в совокупности с другими методами оценки.

Данный метод предполагает применение методов оценки стоимости участка с улучшениями. Это могут быть здания, проложенные коммуникации, различие вспомогательные сооружения.

Метод опирается на допущение о том, что нормальный инвестор не будет платить за участок с домом больше чем если бы он купил его пустым и сам построил на нем здание за определенное время.

Нередко с использованием затратного метода оцениваются сельхозземли. При этом учитываются затраты на проведение мелиорации, противоэрозионных и гидротехнических мероприятий, направленных на улучшение участков.

Если речь идет о земле, которая отводится под застройку, то учитываются такие факторы как местоположение участка, инженерно-строительные условия (например, уровень грунтовых вод), наличие построек, социально-экономические условия проживания, санитарно-гигиенические параметры (состояние окружающей среды, уровень шума).

Затратный метод позволяет достаточно точно оценить рыночную стоимость, когда у специалистов есть возможность получить сведения о цене продажи аналогичных участков без произведенных улучшений.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/zemelnyj/ocenka/rynochnoj-stoimosti.html

Рыночная оценка земли

Оценка рыночной стоимости участка
Юридическая энциклопедия МИП онлайн – задать вопрос юристу » Споры по недвижимости » Государственная регистрация и кадастр недвижимости » Рыночная оценка земли

Если кадастровая стоимость земли имеет значение для налогообложения, то понятие рыночной стоимости земельного участка обладает важным практическим значением для субъектов земельных правоотношений.

Определение рыночной стоимости земли необходимо для совершения с ней разрешенных видов сделок. Как и в случае с кадастровой стоимостью, оценкой рыночной стоимости уполномочены заниматься профессиональные оценщики, действующие в рамках Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Под рыночной стоимостью земли понимается наиболее вероятная цена, за который оцениваемый объект может быть продан на открытом рынке. Эта определение включает в себя несколько сопутствующих обязательных факторов:

  • Наличие конкурентного рынка оборота земли, так как его отсутствие приводит к искусственному ограничению спроса и предложения и напрямую влияет на ценовые характеристики объекта.
  • Наличие у сторон необходимой информации в отношении объекта сделки. Для формирования рыночной цены на земельный участок участники сделки должны полной, достоверной информацией о всех характеристиках земли, наличием либо отсутствием обременений и ограничений в пользовании участком, а также иными сведениями, влияющими на принятие свободного волеизъявления.
  • Отсутствие чрезвычайных обстоятельств, влияющих на свободу выбора субъектов сделки, а также на характеристики участка, являющегося предметом правоотношения.
  • Отсутствие принуждения к совершению сделки, когда обе стороны не обязаны ее осуществлять, а действуют в собственных интересах, основанных на доброй воле.

Рыночную оценку земли не используют для целей налогообложения, однако ее можно применять в качестве доказательства в судебном споре об изменении кадастровой стоимости земли.

Назначение рыночной оценки земель

цель проведения рыночной оценки – соблюсти баланс интересов продавца и покупателя при заключении сделки отчуждения земельного участка. Также рыночная оценка имеет значение для целей бухгалтерского учета.

Из субъектного состава данного правоотношения следует, что проведение рыночной оценки не является обязательным условием для совершения сделки. Стороны вправе сами решать, заказывать ли оценку перед отчуждением земли или определить цену самостоятельно на свой страх и риск.

Тем не менее, субъекты потенциальной сделки могут не обладать всей полнотой данных, влияющих на цену земли:

  • Могут не знать текущее состояние спроса и предложения на рынке оборота земли;
  • Могут не владеть информацией, влияющей на ценовые характеристики земли;
  • Могут неверно оценивать влияние физических характеристик участка на его цену.

В силу профессионального статуса, оценщики обязаны владеть всей информацией, необходимой для проведения рыночной оценки объекта, а также несут ответственность за недостоверность составленного отчета. 

Субъекты, осуществляющие независимую рыночную оценку

Федеральный закон 135-ФЗ определяет, что определением рыночной стоимости земли уполномочены заниматься профессиональные оценщики, внесенные в соответствующий реестр.

Оценщик является физическим лицом и должен состоять членом одной из саморегулируемых организаций оценщиков. Обязательным условием для деятельности оценщика является факт страхования его ответственности за потенциальный ущерб, который он может причинить в результате недобросовестного предоставления услуг.

Выбор конкретного оценщика зависит сугубо от желания заказчиков. На это решение может влиять наличие опыта оценщика, сложившаяся в регионе деловая репутация, а также иные факторы.

  Оценщик, выбранный для проведения работ, обязан заключить с заказчиков договор в простой письменной форме, который помимо описания объекта оценки предусматривает согласование размера вознаграждения на выполненную работу. 

Правила проведения рыночной оценки

Правила проведения рыночной оценки земель определены ФЗ-135 и включают в себя следующие этапы:

  • Принятие решения о проведении оценки;
  • Выбор оценщика;
  • Проведение работ по определению рыночной стоимости объекта;
  • Составление итогового отчета;
  • Подписание акта выполненных работ и сдача результата заказчику.

Хотя для процедуры рыночной оценки предусмотрены единые правила, в отношении некоторых конкретных случаев они подразумевают исключения или особенности, влияющие на итоговый результат.

В частности, оценщик может самостоятельно применять совокупность методов исследования и оценки рынка оборота земель.

Указанные методы оценщик выбирает исходя из собственного опыта работы на рынке, а также по итогам объективной оценки всех факторов, присущих обороту земли в регионе проведения исследования.

Все выбранные методы оценщик обязан указать в итоговом отчете о рыночной стоимости с уточнением причин такого выбора.

Наибольший объем проводимых исследований связан с оценкой земель населенных пунктов, так как именно эти объекты имеют самый распространенный оборот сделок и представляют особую ценность для осуществления предпринимательской деятельности.

Для оценки земель населенных пунктов оценщик обязан исследовать не только текущее состояние спроса и предложения на рынке, но и применять нормы территориального зонирования и кадастрового деления.

Только сочетание этих предметов исследования даст максимально объективную оценку объекта.

Для клиента оценщика важно знать следующие условия:

  • Оценщик выступает в качестве члена саморегулируемой организации, а значит, контроль за его деятельностью осуществляет конкретная СРО. При возникновении конфликтной ситуации между заказчиком и оценщиком для разрешения спорных вопросов заказчик имеет право привлекать специалистов СРО.
  • Наличие заключенного договора с оценщиком дает возможность привлечь его к ответственности в случае предоставление недостоверной или искаженной информации в итоговом отчете. Ответственность оценщика наступает в рамках страхования его деятельности.
  • Заказчик имеет право привлекать оценщика на своей стороне при разрешении спорных вопросов в судебном порядке. В этом случае отчет об оценке будет использоваться в качестве доказательства, а сам оценщик будет выступать в суде в роли эксперта, специалиста или свидетеля.
  • Отчет об оценке земельного участка будет являться не только основанием для установления цены объекта при совершении сделки, но и может использоваться для изменения кадастровой стоимости земли, применяемой для целей налогообложения.

Кузнецов Федор Николаевич

Опыт работы в юридической сфере более 15 лет; Специализация – разрешение семейных споров, наследство, сделки с имуществом, споры о правах потребителей, уголовные дела, арбитражные процессы.

Источник: https://advokat-malov.ru/gosudarstvennaya-registraciya-i-kadastr-nedvizhimosti/rynochnaya-ocenka-zemli.html

Оценка земельного участка в Балашихе

Оценка рыночной стоимости участка

Согласно земельному праву, участок представляет собой определенную часть земной поверхности, имеющую четко зафиксированные границы. Характеристики недвижимости данного типа, в том числе площадь, назначение, расположение и т.д., заносятся в государственный кадастр.

По закону кадастровая оценка земельного участка осуществляется не реже одного раза в пять лет и не чаще одного раза в три года. По этой причине данные кадастра зачастую устаревают и отличаются от реальной рыночной стоимости. Кроме того, при поточном методе оценки земли частенько допускаются ошибки.

И это тоже не способствует точности информации, которую можно получить в выписке Росреестра.

Именно поэтому перед совершением любых сделок, связанных с участком земли, необходимо обратиться в оценочную компанию. Эксперты выполнят независимую оценку и представят отчет о рыночной стоимости земли.

Вид оценкиСтоимостьОставить заявку
Оценка земельного участка для ипотекиот 7000 рублейОставить заявку
Оценка земельного участка для нотариуса (наследство)от 7000 рублейОставить заявку
Оценка земельного участка предприятияцена договорнаяОставить заявку
Оценка земли в Балашихеот 7000 рублейОставить заявку
Оценка земли в Московской областиот 6000 рублейОставить заявку

Когда необходимо проводить независимое оценивание участка? 

Планируя продажу земли, собственник зачастую ориентируется на участки со схожими характеристиками и устанавливает ориентировочную стоимость. Такой подход имеет два недостатка. Если цена занижена, продавец теряет в деньгах.

А если учесть, сколько стоит сотка в Москве и Московской области, то потери могут быть неоправданно высокими. Если же цена участка завышена относительно рынка, снижается шанс найти покупателя.

Исходя из этого, можно смело говорить о том, что экспертная оценка стоимости является обязательной составляющей процесса подготовки земли к продаже.

Впрочем, участие независимых экспертов требуется не только при совершении сделки купли-продажи. Рыночная оценка необходима и в других ситуациях. Например, без нее не обходится:

  • установление объективной стоимости земли при аренде;
  • оформление наследства у нотариуса;
  • раздел имущества;
  • получение кредита или ипотеки под залог земли;
  • внесение в качестве имущественного взноса в уставный капитал;
  • изучение инвестиционных возможностей;
  • изъятие земельного участка предприятия для нужд муниципалитета;
  • оспаривание кадастровой стоимости в судебном порядке;
  • получение достоверных данных для принятия эффективных управленческих решений.

Следует отметить, что во многих случаях экспертная оценка стоимости выполняется не по желанию, а по требованию. Например, для ипотеки банк обязывает заемщика обращаться к профессионалам. А нотариус может потребовать отчет о стоимости при вступлении в наследство (для расчета налога). И это только малая часть ситуаций, в которых не обойтись без привлечения  экспертов.

Что влияет на стоимость земельного участка?

Оценка стоимости земли — это комплексное мероприятие, при выполнении которого принимается во внимание огромное множество факторов. К примеру, специалисты независимой оценочной компании рассматривают такие характеристики, как:

  • площадь земельного участка, в отношении которого выполняется оценка;
  • местоположение и удаленность территории от Москвы;
  • категория (целевое назначение);
  • возможности использования, законодательно разрешенные земельным правом;
  • наличие и качество подъездных путей;
  • наличие инженерно-технических коммуникаций или стоимость подключения к ним;
  • перспективы экономического развития района, где расположен оцениваемый объект;
  • данные геодезических и геологических исследований о грунтах и составе почвы;
  • другие факторы, обусловленные категорией участка и его местоположением.

Обратите внимание! Оценка земли выполняется с учетом не только текущего целевого назначения, но и возможностей для законного изменения категории. Это обусловлено тем, что при смене назначения стоимость участка в Подмосковье может резко увеличится.

Большое количество разнообразных факторов, которые непосредственно влияют на рыночную стоимость, делают процесс оценки участка земли одной из самых трудоемких и сложных оценочных процедур. Поэтому для получения достоверных данных необходимо привлекать специализированные оценочные компании, имеющие штат дипломированных профессиональных экспертов.

Не знаете, с чего начать? Позвоните,
мы расскажем! 8 (964) 570-96-01 Или оставьте заявку,
мы перезвоним Оставить заявку

Из каких этапов состоит процесс рыночной оценки земельных участков?

ООО «Восток-Центр» — это специализированная компания, работающая в сфере оценки земельных участков предприятий, муниципальных властей, частных лиц с 2013 года.

С самого начала мы сформировали коллектив хорошо подготовленных оценщиков, отлично знакомых, как с теорией, так и с практической стороной работы.

Действуя с учетом утвержденных профессиональных стандартов и требований законодательства, мы оказываем качественные услуги по оценке земли для наследства, ипотеки и других целей.

Оценка земельного участка — комплексное мероприятие, которое выполняется в несколько этапов:

  • формулирование целей и задач рыночной оценки;
  • консультирование заказчика в части норм права, регламентирующих оценку земель;
  • осмотр участка и прилегающих территорий;
  • анализ рынка земли;
  • установление критериев анализа и выбор подходов к оценке стоимости;
  • выполнение расчетов с использованием выбранных способов – затратного, сравнительного или доходного;
  • согласование полученных данных и подготовка отчета об оценке.

По итогам проведения оценочных работ эксперты нашей компании передают заказчику отчет об оценке земельного участка, имеющий статус официального документа и пригодный для представления в государственные органы власти, суды и нотариальные конторы. Наличие объективной и актуальной оценки земельного участка является залогом достижения успешных результатов.

Остались вопросы по сотрудничеству? Свяжитесь с нашими специалистами по телефону: +7 (964) 570-96-01, чтобы получить максимально подробную информацию или заказать профессиональную оценку земельного участка.

Источник: https://balashiha.vseocenka.ru/oczenka-nedvizhimosti/oczenka-zemli

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.