Оформление купли продажи участка у нотариуса

Содержание

Нужен ли нотариус при продаже дома с участком?

Оформление купли продажи участка у нотариуса

Нет, при оформлении договора купли-продажи дома с участком нотариус не нужен. В настоящее время Гражданский кодекс РФ не требует нотариального удостоверения таких договоров.

Согласно ст. 550 ГК РФ, договор купли-продажи недвижимости заключается в письменной форме и подписывается сторонами. То есть при продаже дома с участком необходимо оформить договор в простой письменной форме.

Стороны сделки могут самостоятельно составить такой договор, воспользовавшись формой, которая есть в справочно-правовых системах.

Также стороны могут обратиться к юристу, который разработает договор с учетом всех требований законодательства.

Не забываем, что в договоре купли-продажи дома с участком должны быть обязательно указаны кадастровые номера объектов недвижимости, их адреса, индивидуализирующие признаки (в том числе площадь), цена договора и порядок расчетов.

Договор составляется в трех экземплярах. По одному для каждой из сторон сделки, один экземпляр – для Росреестра. Приложением к договору является акт приемки-передачи объектов недвижимости.

Но данный акт можно и не составлять, а условие о приемке-передачи включить в сам договор.

Межевание участка и кадастровый паспорт: что и как

Какой налог платить при продаже дома и участка?

Переход права собственности на объекты недвижимости подлежит государственной регистрации. То есть после подписания договора стороны, собрав все необходимые документы на недвижимость, идут на регистрацию сделки в Россреестр.

Продавец при этом, помимо правоустанавливающих документов, должен предоставить документ, на основании которого он имеет в собственности продаваемые дом с участком. Это может быть договор дарения, прежний договор купли-продажи.

Второй способ оформления сделки купли-продажи дома с участком – это оформление через нотариуса. Но опять хочу подчеркнуть, обращение к нотариусу – это право сторон сделки, а не обязанность.

В случае обращения к нотариусу он сам составляет договор и передает документы на государственную регистрацию. Для сторон при таком оформлении сделки есть ряд плюсов. Во-первых, дополнительная гарантия юридически грамотного составления договора. Во-вторых, проверка нотариусом собранного пакета документов для сделки.

Исключается вероятность, что стороны не приложили какой-либо документ, что может повлечь отказ в регистрации со стороны Росреестра. В-третьих, экономия времени. Потребуется только посещение нотариуса. После регистрации стороны получают документы также у него.

В случае обращения к нотариусу для оформления договора купли-продажи недвижимости провести расчеты по сделке можно также через депозит нотариуса.

Каждый из способов проведения сделки купли-продажи недвижимости является юридически верным. А какой из них выбрать – решают стороны по своему усмотрению.

Отвечает юрисконсульт департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Если дом находился в индивидуальной собственности, и не было двух-трех сособственников, то нотариус не нужен. При этом в законе есть указания, в каких случаях требуется нотариальная форма.

Так, с июня прошлого года ввели требования о том, что обязательный нотариат необходим, если имущество находилось в долевой собственности (либо дом, либо земельный участок).

Проблемы чаще всего возникают с загородными участками – когда покупаете 1/2 земельного участка и 1/2 дома, Вы считаете, что это Ваш дом и участок, а на самом деле он оказывается не выделен в натуре.

Как выделить и продать 1/4 дома и земли?

Можно ли продать три сотки из шести в СНТ?

Отвечает директор департамента правового сопровождения сделок Tekta Group Юлия Симановская:

Действующее законодательство не содержит обязательных требований для нотариального заверения сделок купли-продажи недвижимого имущества, за исключением продажи доли в нем.

Но если продавец или покупатель настаивает на нотариальной сделке, то противопоказаний для этого нет. Только следует учесть, что нотариальное заверение предполагает дополнительные расходы на оплату услуг нотариуса.

Если ни одна из сторон не просит заверить сделку, договор заключается в простой письменной форме.

Отвечает руководитель проекта «Рамблер/финансы» Николай Косяк:

По закону, договор купли-продажи не нужно в обязательном порядке заверять у нотариуса. Однако если договор заверить у нотариуса, то он приобретет более официальный статус, и его будет сложнее оспорить в неоднозначной ситуации.

При этом нотариус проверит подлинность правоустанавливающих документов. Стоимость комплексных услуг нотариуса в данном случае составит не более 50 тысяч рублей.

Здесь у продавца и покупателя есть выбор: можно обратиться за аналогичными сопроводительными услугами в агентство недвижимости или же подготовить необходимый пакет документов самостоятельно.

Кроме того, нотариус может понадобиться еще в нескольких ситуациях. Первая история когда дом продает состоящий в официальном браке гражданин. Для такой сделки понадобится согласие на сделку супруга, заверенное нотариусом.

Второй вариант – договор купли-продажи должен быть заверен у нотариуса, если об этом говорится в предварительном договоре купли-продажи.

В противном случае сделка с составленным неудостоверенным договором будет считаться недействительной.

Как выделить свою долю собственности – земли и дома?

Может ли нотариус требовать платно заверить заявление?

Отвечает юрист Berkshire Advisory Group Григорий Артамонов:

Необходимость нотариального оформления такого рода сделки возникает только в отношении определенной собственности объектов недвижимости, а именно:

  • находящихся в долевой собственности;
  • находящихся в доверительном управлении или на правах опеки;
  • находящейся в собственности граждан, не достигших 14 лет (несовершеннолетних), или ограниченно дееспособных граждан;
  • спорных объектов недвижимости в ситуации развода.

Во всех остальных случаях участие нотариуса при оформлении сделок купли-продажи не является обязательным. Тем не менее подпись нотариуса при оформлении подобных сделок расценивается как гарантия честности и добросовестности продавца и покупателя, а также правильного оформления документов.

Отвечает инженер по согласованиям холдинговой компании «Сити 78» Дмитрий Кириллов:

Согласно законодательству, нотариальному удостоверению подлежат сделки по отчуждению имущества, сторонами которых выступают, например, граждане, признанные ограниченно дееспособными, несовершеннолетние граждане. Также обязательному нотариальному удостоверению подлежат сделки, связанные с отчуждением долей в праве общей долевой собственности.

В тех случаях, когда нотариальное удостоверение не требуется, стороны по своему усмотрению все-таки могут обратиться к нотариусу. Практика показывает, что нотариально оформленные сделки позволяют минимизировать риски и, что важно, нотариальные сделки в редких случаях оспариваются в судебном порядке.

Помимо прочего, отчуждение земельного участка в составе земель сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования «для сельскохозяйственного назначения» имеет свои особенности.

Для того чтобы продать такой земельный участок, необходимо перед заключением договора купли-продажи в письменной форме проинформировать исполнительный орган субъекта РФ о намерении продать земельный участок с указанием суммы сделки.

Данная норма законодательства отражает преимущественное право Российской Федерации на покупку вышеуказанных земельных участков.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Как законно продать дом, который построил сам?

Что нужно сделать после заключения договора купли-продажи?

Как оспорить кадастровую стоимость участка и дома?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/nuzhen_li_notarius_pri_prodazhe_doma_s_uchastkom/6540

Нужно ли заверять договор купли продажи земельного участка у нотариуса?

Оформление купли продажи участка у нотариуса

Сделки с недвижимостью в настоящее время набирают все большую популярность среди заключаемых на рынке договоров.

И это не только классические варианты с куплей-продажей, арендой или дарением целого объекта, но и с его долями.

Именно большое количество таких договоров обусловило внесение изменений в действующее законодательство с целью установления необходимости нотариального заверения сделок с любыми формами недвижимого имущества.

Что можно узнать в законе?

2 июня 2016 года был подписан федеральный закон, чьей целью стало внесение изменений в Федеральный закон №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимость…).

Теперь, в соответствии с ее требованиями, нотариальному заверению подлежат три типа сделок, совершаемых чаще всего с любыми объектами недвижимости.

К таким типам относятся:

  • Сделки с недвижимостью, совершаемые в отношении несовершеннолетних лиц, принимающих участие в заключении договора;
  • Любые заключаемые соглашения в адрес недееспособных лиц, от имени которых действуют их опекуны;
  • Все сделки, осуществляемые совершеннолетними и полностью дееспособными лицами, которые заключаются относительно долей недвижимого имущества.

В том случае, если сотрудники Росреестра посчитают возможным отнести какую-либо из сделок к перечисленным типам, получить свидетельство о праве собственности новому владельцу не получится до тех пор, пока на договоре не будет стоять подпись нотариуса.

При этом, еще буквально год назад получение свидетельства о праве собственности можно было осуществить без получения такой подписи — достаточно было подготовить пакет требуемых документов.

Что надо заверять, а что — нет

Ранее действующая редакция законодательства о регистрации прав собственности на недвижимость позволяла заключать договора в простой письменной форме, если сделка заключалась между физическими лицами.

Требование получить заверение от нотариуса предъявлялось только в том случае, если речь шла о договоре, одной из сторон-участниц которого выступало юридическое лицо независимо от формы его организации.

Кроме перечисленных сделок, требование к заверению текста заключаемого соглашения сохраняется в отношении тех сделок, которые заключаются с юридическим лицом (даже в том случае, если речь идет о дарственной в отношении организации, осуществляющей уход за пожилыми людьми и людьми с ограниченными возможностями).

Заключаемые сделки между близкими родственниками также теперь нуждаются в нотариальном заверении, а договор не может быть составлен в простой письменной форме.

Если же говорить конкретно о сделках с землей, то здесь также сохраняются новые нормы, введенные в действие в июне 2016 года.

То есть, кроме сделок по купле-продаже земельных участков, которые совершаются от имени и в интересах недееспособных и несовершеннолетних лиц, обязательному нотариальному заверению подлежат все те договора, которые заключаются при купле-продаже долей участков.

В том случае, если речь идет о предварительном договоре для тех же самых категорий, для которых заверение сделки является обязательным, нотариальная подпись для них не нужна. То есть, в том случае, если стороны-участники желают поставить подпись нотариуса, то против такого заверения законодательство не выступает.

Нотариальному заверению независимо от внесенных в действующее законодательство изменений подлежат по-прежнему сделки, в которых одной из сторон выступает юридическое лицо.

Какие преимущества и недостатки есть у договоров, заключенных через нотариуса?

Несмотря на обязательность заверения нотариусом некоторых договоров, у этой процедуры есть свои и плюсы, и минусы, как и у любого юридически значимого действия.

К плюсам в этом случае можно отнести следующие моменты:

  • Тщательная проверка всех предоставляемых документов для заключения сделки с целью установления факта ее законности и отсутствия нарушений интересов сторон-участниц (для достижения этой цели нотариусу на проверку документов дается срок в один месяц, в течение которого он должен провести проверку всех предоставленных документов, а, в случае необходимости, отправку запросов для установления подлинности поданных документов).
  • Помощь в разработке (в случае необходимости) проекта договора купли-продажи или проверка по просьбе одной из сторон составленного текста соглашения с целью выяснения, есть ли какие-то нарушения законодательства в договоре, а также содержит ли текст документа возможные нарушения интересов сторон-участниц соглашения.
  • Обеспечение гарантий выплаты денежной компенсации в случае установления факта мошенничества с предоставленными документами и невыяснения этого факта нотариусом на этапе предварительной проверки всех предоставленных сведений до момента заключения договора.
  • При нотариальном удостоверении сделки обязательно фиксируется дата и время осуществления процедуры. Этот факт в случае возникновения спорных ситуаций с конкретным участком позволит установить, возник спор до заключения соглашения или после такового.

Если говорить о минусах, которые могут быть у процедуры заверения договора, то здесь стоит выделить следующие:

  1. Достаточно высокая стоимость таких услуг (вознаграждение нотариуса должно составлять не менее 0,75% от стоимости участка — в том случае, если вся сумма превышает десять миллионов рублей, и 1% — если цена участка находится в пределах до одного миллиона).
  2. Возможность допуска вариантов мошенничества с документами в том случае, если нотариус заинтересован в неправомерном разрешении сделки. Кроме того, в том случае, если документы в полной мере не были проверены, также могут возникнуть вопросы в правомерности сделки. Такое возможно в том случае, если нотариус по каким-то причинам не смог проверить предоставленные документы (не поступил в указанный срок ответ на запрос по формулировке документов).

Как рассчитать стоимость нотариальных услуг?

Как и любая деятельность, заверение нотариусом договора должно быть оплачено.

Сумма, которая будет выплачена за такое действие, формируется из двух частей: нотариальный тариф (он является единым для всего государства и устанавливается на законодательном уровне) и вознаграждение за осуществление действий.

Если тариф един для всех нотариусов, независимо от того, работает он в Москве или Сыктывкаре, то размер вознаграждения варьируется в зависимости от стоимости объекта недвижимости, переход которого осуществляется посредством заключения договора.

Если стоимость надела находится в пределах от одного до десяти миллионов рублей, то в качестве вознаграждения будет назначена сумма из расчета: десять тысяч рублей плюс 0,75% от стоимости. При стоимости надела от десяти до ста миллионов процент вознаграждения будет рассчитан как сумма семидесяти семи с половиной тысяч рублей плюс 0,5% стоимости участка.

Участие нотариуса в сделках по купле-продаже недвижимости в настоящее время тщательно регламентировано законодательством и в подавляющем большинстве является обязательным.

Однако, несмотря на кажущуюся высокую стоимость его услуг, такие затраты вполне оправданы, так как подпись нотариуса может выступать гарантией юридической «чистоты» сделки и поможет избежать в дальнейшем возникновения возможных споров.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/zemelnyj/kuplya-prodazha/notarialnoe-zaverenie.html

Важный вопрос: нужно ли заверять у нотариуса договор купли-продажи земельного участка?

Оформление купли продажи участка у нотариуса

За последние несколько лет сделки с недвижимостью упростились.

Больше не требуется отдельно регистрировать договор купли-продажи земли, а затем право собственности.

А недавно обновились правила по заверению сделок у нотариуса.

В каких случаях обязательно оформление купли-продажи земельного участка у нотариуса, а когда возможно по желанию?

Рассмотрим вопрос в  статье.

Когда нужно?

Нотариальное заверение договора купли-продажи используется для удостоверения чистоты сделки. Нотариус является посредником или свидетелем, он изучает все пункты соглашения, подтверждает, что стороны пришли к согласию.

Также в обязанности представителя нотариата входит юридическая проверка документа.

Поэтому если в договоре будут серьезные противоречия действующему законодательству, продавцу и покупателю придется пересмотреть условия сделки и внести коррективы по совету нотариуса.
Услуги нотариуса не являются обязательными для всех сделок.

При регистрации договора с 2019 года Росреестр больше не требует нотариального заверения. Однако есть определенные ситуации, когда без подтверждения сделка не будет завершена.

Обязательно

В соответствии со ст. 42 и 54 ФЗ №218 “О государственной регистрации недвижимости” договор по отчуждению имущества (продаже) должны быть обязательно зарегистрированы нотариально всего в нескольких случаях:

  • если один из собственников несовершеннолетний;
  • если один из собственников — недееспособный;
  • если оформляется ипотека на долю земельного участка на праве общей собственности.

Последний пункт требует пояснений. В мае 2019 года в первую часть ст. 42 были внесены изменения, которые касаются пунктов об обязательном нотариальном заверении договора купли-продажи недвижимости. Теперь в законе перечислены исключения, когда заверять документ не нужно.

По сути, в статье указаны все варианты приобретения земли, т.е. заверение больше не требуется ни для ипотеки, ни для долевой покупки. Однако гражданам рекомендуется обратиться к нотариусу в случае покупки в ипотеку доли земельного участка без дома, если остальные собственники не отчуждают свои части в процессе сделки.

По желанию

В законе “О регистрации недвижимости” нет прямого запрета на заверение соглашения нотариусом. Это значит, что во всех исключениях стороны могут подать документ нотариусу. Такая процедура имеет свои плюсы, которые будут рассмотрены ниже.

Требуется ли нотариальное заверение земли с домом?

Основная часть сделки по продаже земельного участка мало чем отличается от продажи дома вместе с наделом.

В ст.42 ФЗ №218 есть прямое исключение: нотариальное заверение не требуется для сделок с отчуждением земли, а также для договора по отчуждению и приобретению доли недвижимости (земли), если переход права собственности оформляется также на жилое помещение.

Нотариально заверять сделку придется только в том случае, что и для земли — если одним из собственников числится недееспособный или несовершеннолетний.

Как грамотно составить договор купли-продажи земли с домом читайте здесь.

Плюсы и минусы нотариального заверения

Большая часть сделок по купле-продажи проводится без нотариального заверения. Однако можно добровольно воспользоваться услугами специалиста.

К преимуществам такого решения относится:

  • юридическая прозрачность отношений между продавцом и покупателем, так как противоречащие законодательству пункты будут исключены;
  • наличие свидетеля, который подтвердит добровольность заключения договора;
  • отсутствие необходимости самостоятельно регистрировать переход прав собственности.

В 2018 год в “Основы законодательства о нотариате» были внесены изменения, в соответствии с которыми нотариус самостоятельно подает документы для регистрации в Росреестр и за это не взимается дополнительная плата.

Основным минусом работы с нотариусом является стоимость услуг. Проверка документа, а также советы по изменению договор купли-продажи земельного участка оплачиваются в соответствии с тарифами, установленными региональной палатой.

Кроме того для увеличения размера гонорара некоторые представители нотариата:

  • отказываются рассматривать индивидуально составленные договоры;
  • берут плату за помощь правового и технического характера, если отказываются взять уже составленный договор и заменяют его на типовой бланк купли-продажи земли;
  • взимают плату за консультацию при необходимости внести коррективы в договор.

По закону специалист не имеет права отказываться проверять соглашение, которое уже составлено. Поэтому рекомендуется обратиться к другому специалисту.

Внимание! Частные и государственные нотариусы работают по одинаковой ставке, так как она закреплена в ст. 22.1 «Основ законодательства о нотариате».

Как проходит заверение документа?

Для заверения договора купли-продажи земельного участка сторонам необходимо обратиться в ближайшую нотариальную контору (частную или государственную). При себе необходимо иметь все документы, подтверждающие сделку, так как в дальнейшем их копии будет отправлены в Росреестр для регистрации перехода прав собственности.

К этим бумагам относится:

  • паспорта обеих сторон;
  • договор, заключенный в 3 экземплярах;
  • выписка из ЕГРН;
  • документ о получении земли в собственность от предыдущего владельца (дарственная, свидетельство о вступлении в наследство, договор купли-продажи);
  • кадастровый паспорт (если есть) и план;
  • дополнительные документы по необходимости (для продавца,состоящего в браке, — согласие от второго супруга и т.д.).

Если нотариальное заверение является обязательным по закону, то среду бумаг должно присутствовать разрешение органов опеки и попечительства на сделку. Без этой справки процедура покупки будет считаться приостановленной.

Специалист должен прочитать все пункты договора, ознакомиться с приложениями. Остается только заверить все страницы документа подписью и печатью.

На отдельном листе указываются данные специалиста, который провел процедуру.

В течение суток после нотариального заверения договора сотрудник должен их отправить в бумажном или электронном виде для регистрации перехода прав собственности.

Сколько стоит оформить соглашение?

Цена за заверение сделки у нотариуса прописана в Основах законодательства о нотариате и зависит от степени родства между сторонами.

Для сделок между супругами, детьми и родителями, внуками и дедушками-бабушками взимается:

  • 3000 рублей и еще 0,2% от стоимости земли, если ее цена не выше 10 миллионов;
  • 23000 рублей и еще 0,1% от стоимости надела, который продается более чем за 10 миллионов. Однако итоговая сумма не должна превышать 50000 рублей.

Если земельный участок продается гражданину, не состоящему в родстве с продавцом, применяются более высокие тарифы:

  • если стоимость земли меньше 1 миллиона, то необходимо оплатить 3000 рублей и 0,4% от цены земли;
  • для участка стоимостью до 10 миллионов — 7000 рублей + 0,2% от суммы превышающей 1 миллион;
  • для более дорогих сделок — 25000 рублей + 0,1% от суммы свыше 10 миллионов.

Для наглядности — пример расчета. Продается земля стоимостью 7 миллионов рублей. По закону за услуги нужно заплатить 3000 и еще 0,2% от 6 миллионов, т.е. итоговая сумма — 15000 рублей.

Справка! В случае, если специалист помогает в составлении договора, дополнительно оплачиваются услуги технического характера, это еще 5000 рублей.

Дополнительная информация по теме от эксперта в видео:

Заключение

Нотариальное заверение сделок купли-продажи недвижимости с 2019 года не обязательно. Это помогает сэкономить деньги. Однако если стороны хотят получить гарант защиты своих прав, то нотариус может завизировать сделку и самостоятельно отправит документы в Росреестр.

Источник: https://stroim-domik.org/podgotovka/zemelnyj-uchastok/oformlenie/kuplya-prodazha/dogovor-na-zemlyu/nuzhno-li-zaveryat-u-notariusa

Договор купли-продажи земельного участка у нотариуса

Оформление купли продажи участка у нотариуса

Операции купли-продажи земельных участков оформляются по той же процедуре, что и любые другие сделки. Однако есть ряд особенностей. В соответствии с законодательством РФ, договор купли-продажи на данный вид имущества в обязательном порядке подлежит нотариальному заверению в следующих случаях:

  • Осуществляется продажа долей собственности на данный объект
  • Право собственности принадлежит несовершеннолетнему
  • Владельцем является человек с ограниченной дееспособностью

В остальных случаях договора купли-продажи могут оформляться в простой письменной форме. Однако юристы не советуют заключать договора таким образом.

Риски заключения договоров купли-продажи земли без нотариального оформления

Ключевые риски приходятся на покупателя земельного участка, так как по статистике именно продавцы в большинстве случаев пытаются оспорить заключенные сделки, оставив покупателя и без денег, и без земельного участка. Среди основных рисков оформления без нотариуса можно выделить:

  • Возможные нарушения законодательства РФ в тексте договора, из-за чего документ может быть признан ничтожным в суде. Нотариус же, в свою очередь, проводит проверку соответствия текста положениям действующего законодательства, исключая этот риск.
  • Покупка проблемного участка, который, к примеру, не имеет действующей кадастровой кодификации. Это крайне популярный вид мошенничества: покупателю предоставляют фальшивые или устаревшие документы Кадастра, а уже только после покупки может выясниться, что участок не оформлен как следует. У нотариуса проводится проверка объекта на «чистоту», поэтому данный риск также исключается.
  • Проблемы при самостоятельной регистрации имущественных прав. Нотариус регистрирует договоры в Росреестре или в других компетентных органах самостоятельно, существенно упрощая процесс. В случае самостоятельного проведения процедуры понадобится также взаимодействовать с этим органом.
  • Заключение сомнительных сделок. Нотариусу отведена важная задача – разъяснение участникам операции всех правовых последствий. Поэтому, если у вас есть какие-либо сомнения в том, что предлагаемые вам условия чисты и прозрачны, предложите оформление у нотариуса контрагенту.
  • Переплата в юридических фирмах. В нотариальной конторе вы де-факто получаете те же услуги юридического сопровождения сделки, поэтому земельный участок можно продать без обращения в специализированные юридические фирмы, которые берут за эти услуги в разы больше.

Основные особенности операций по земельным участкам

Есть ряд особенностей, свойственных именно купле-продаже долей участков, которые отличают их от типичных договоров, связанных с продажей прав собственности на недвижимость.

  • Кадастр – ключевой документ. Любые операции с землей допустимы только в том случае, если на участок имеется действительная запись в государственной базе данных – Кадастре. А для расчета всех пошлин и налогов применяется именно кадастровая стоимость.
  • Целевое назначение земли. Все земли РФ имеют различные целевые назначения, которые фиксируются в документах на участок. Использовать их для других целей – недопустимо. Особый статус имеют земли сельскохозяйственного назначения, для которых установлено приоритетное право выкупа для местных муниципальных органов. Если вы хотите купить участок, к примеру, сельскохозяйственного назначения, а затем построить на нем коммерческое здание, вас ждет достаточно сложная процедура.
  • Межевание. Это процедура выноса «в натуру» границ участка. Перед продажей желательно проводить эту операцию, чтобы границы были зафиксированы. Если же приобрести объект без межевания, могут возникнуть серьезные проблемы с соседями, как только вы попытаетесь пользоваться приобретенным земельным участком.
  • Наличие построек на участке. В подавляющем большинстве случаев при продаже земли происходит и продажа здания. Однако бывают исключения, к примеру, если этот объект недвижимости принадлежит владельцу на правах сервитута и т.п. Существует и другая особенность: если на участке имеется объект недвижимости, который принадлежит другому гражданину, он обладает преимущественным правом покупки. А если собственник продает это здание, вместе с объектом продается и занимаемая этим объектом часть земли и территория, необходимая для доступа к этому зданию.

Специфика продажи долей земельного участка

Вот ключевые отличия:

  • Продажа идеальных долей недопустима. Если у объекта имеется несколько собственников, для распоряжения долями необходимо произвести межевание, то есть конвертировать идеальные доли в реальные границы. При межевании необходимо сохранить доступ к каждой выделенной доле.
  • При наличии нескольких покупателей должен быть определен порядок пользования землей. Это может быть опять-таки межевание и выделение долей, или заключение соглашения о совместном режиме использования. Заключаются дополнительные договоры, которые также заверяются нотариусом.
  • С правовой точки зрения доле в земельном участке дается большая самостоятельность по сравнению с долями в квартире. Имея отмежеванную долю, владелец может продавать ее без ограничений.
  • Существует также процедура разделения земельных участков, за счет которых выделенные в натуре доли конвертируются в независимые участки, каждый – со своим кадастровым паспортом и прочими документами.

Услуги нотариуса, связанные с распоряжением участков

Многие люди ошибочно думают, что работа специалиста нотариальной конторы сводится лишь к тому, чтобы заверять документы. Однако подпись и печать нотариуса на договоре – далеко не единственная его функция. Данный специалист предоставляет целый ряд услуг, позволяющих провести желаемую операцию:

  • Подготовка текста. Возможна разработка договора на основе стандартного шаблона или проверка предложенного сторонами текста на соответствие законодательству РФ.
  • Получение информации об участке из государственных баз данных, включая Росреестр и Кадастр.
  • Проверка правовой чистоты объекта: отсутствия каких-либо отягощений, уточнение возможности заключения сделки. Также сюда относится проверка согласия третьих лиц, так как в некоторых случаях при оформлении участков они требуются.
  • Осуществление работы по регистрации сделки. Чтобы переход прав, зафиксированный в договоре, приобрел юридическую силу, соответствующие записи должны появиться в государственных базах данных.

Цена на услуги формируется из нескольких компонентов: государственной пошлины, тарифа и стоимости правовых и технических услуг. Тарифы и пошлины устанавливаются в процентном выражении относительно цены объекта, поэтому чем крупнее и дороже участок – тем дороже будет его оформление.

Источник: https://www.rosnotarius.ru/dogovor-kupli-prodazhi-zemelnogo-uchastka-u-notariusa

Особенности купли-продажи земельных участков

Оформление купли продажи участка у нотариуса

Заключение договоров купли-продажи земельных участков регулируется § 7 «Продажа недвижимости» главы 30 «Купля-продажа» Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ).

В силу требований статей 24, 30 Федерального закона от 21.07.

1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» обязательному нотариальному удостоверению подлежат договоры купли-продажи земельных участков, принадлежащих несовершеннолетнему гражданину, гражданину, признанному ограниченно дееспособным или недееспособным, а также договоры купли-продажи долей в праве общей собственности на земельный участок.

По соглашению сторон могут быть нотариально удостоверены и иные сделки с земельными участками.

При нотариальном удостоверении договора-купли-продажи земельных участков нотариус учитывает следующие особенности.

В частности, предусмотренные Земельным кодексом Российской Федерации (далее — ЗК РФ) (статьи 5, 15, 27, 35, 37, 39.1):

Участниками земельных отношений являются граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования.

Права иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц на приобретение в собственность земельных участков определяются в соответствии с ЗК РФ, федеральными законами.

Собственностью граждан и юридических лиц (частной собственностью) являются земельные участки, приобретенные гражданами и юридическими лицами по основаниям, предусмотренным законодательством Российской Федерации.

Граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с ЗК РФ, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.

Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом Российской Федерации в соответствии с федеральным законодательством о Государственной границе Российской Федерации, и на иных установленных особо территориях Российской Федерации в соответствии с федеральными законами.

Оборот земельных участков осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и ЗК РФ.

Земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством.

Земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

ограничений оборота земельных участков устанавливается ЗК РФ, федеральными законами.

При переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

Собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

Отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев:

1) отчуждение части здания, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;

2) отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 ЗК РФ;

3) отчуждение сооружения, которое расположено на земельном участке на условиях сервитута.

Отчуждение здания, сооружения, находящихся на ограниченном в обороте земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, если федеральным законом разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц.

Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Отчуждение участником долевой собственности доли в праве собственности на здание, сооружение или отчуждение собственником принадлежащих ему части здания, сооружения или помещения в них проводится вместе с отчуждением доли указанных лиц в праве собственности на земельный участок, на котором расположены здание, сооружение.

Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица — собственники зданий, сооружений, находящихся на чужом земельном участке, имеют преимущественное право покупки или аренды земельного участка в порядке, установленном настоящей статьей, и в соответствии с пунктом 2 статьи 5, пунктом 3 статьи 15, пунктом 1 статьи 22 ЗК РФ. Президент Российской Федерации может установить перечень видов зданий, сооружений, на которые это правило не распространяется.

Статьей 37 ЗК РФ предусмотрено, что объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. 

В соответствии с требованиями статьи 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Являются недействительными следующие условия договора купли-продажи земельного участка:

устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию;

ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей;

ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами (статья 37 ЗК РФ).

Продажа находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, в соответствии с основным видом разрешенного использования которых предусмотрено строительство зданий, сооружений, не допускается, за исключением случаев, указанных в пункте 2 статьи 39.3 ЗК РФ, а также случаев проведения аукционов по продаже таких земельных участков в соответствии со статьей 39.18 ЗК РФ.

Особенности купли-продажи земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения предусмотрены Федеральным законом от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Согласно статье 8 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов и случаев изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Срок для осуществления взаимных расчетов по таким сделкам не может быть более чем девяносто дней.

Извещение вручается под расписку или направляется заказным письмом с уведомлением о вручении.

В случае, если субъект Российской Федерации или в соответствии с законом субъекта Российской Федерации муниципальное образование откажется от покупки либо не уведомит в письменной форме продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение тридцати дней со дня поступления извещения, продавец в течение года вправе продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены.

При продаже земельного участка по цене ниже ранее заявленной цены или с изменением других существенных условий договора продавец обязан направить новое извещение по правилам, установленным настоящей статьей.

Сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна.

Следует также учитывать особенности правового режима земельных участков для ведения крестьянского (фермерского хозяйства).

Правовой режим данного имущества определяется статьями 257-259 ГК РФ и Федеральным законом от 11.06.2003 № 74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве».

Имущество крестьянского (фермерского) хозяйства принадлежит его членам на праве совместной собственности, если законом или договором между ними не установлено иное.

При прекращении крестьянского (фермерского) хозяйства в связи с выходом из него всех его членов или по иным основаниям общее имущество подлежит разделу по правилам, предусмотренным статьями 252 и 254 ГК РФ. Земельный участок в таких случаях делится по правилам, установленным ГК РФ и земельным законодательством.

Земельный участок и средства производства, принадлежащие крестьянскому (фермерскому) хозяйству, при выходе одного из его членов из хозяйства разделу не подлежат. Вышедший из хозяйства имеет право на получение денежной компенсации, соразмерной его доле в общей собственности на это имущество.

В случаях, предусмотренных статьей 258 ГК РФ, доли членов крестьянского (фермерского) хозяйства в праве совместной собственности на имущество хозяйства признаются равными, если соглашением между ними не установлено иное.

Порядок распоряжения имуществом крестьянского (фермерского) хозяйства определяется соглашением, заключенным между членами фермерского хозяйства в соответствии со статьей 4 Федерального закона «О крестьянском фермерском хозяйстве».

Распоряжение имуществом крестьянского (фермерского) хозяйства осуществляется в интересах хозяйства его главой.

По сделкам, совершенным главой крестьянского (фермерского) хозяйства в интересах фермерского хозяйства, отвечает фермерское хозяйство своим имуществом, определенным в статье 6 Федерального закона «О крестьянском (фермерском) хозяйстве».

Сделка, совершенная главой крестьянского (фермерского) хозяйства, считается совершенной в интересах фермерского хозяйства, если не доказано, что эта сделка заключена главой крестьянского (фермерского) хозяйства в его личных интересах.

земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, а также части зданий, предназначенные для размещения транспортных средств (машино-места). К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. уполномоченное государством должностное лицо, имеющее право совершать нотариальные действия от имени Российской Федерации в интересах российских граждан и организаций (юридических лиц).субъект собственности, физическое или юридическое лицо, обладающее правом собственности, выступающее в роли владельца, распорядителя, пользователя объекта собственности.соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Источник: https://notariat.ru/sovet/pages/tag/udostoverenie-sdelok-kupli-prodazhi-zemelnykh-uchastkov/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.