Покупка квартиры в новостройке через агентство недвижимости

Застройщик или риэлтор — у кого лучше покупать новостройку?

Покупка квартиры в новостройке через агентство недвижимости

Многие сталкивались с дилеммой: у кого покупать квартиру в новостройке — напрямую у застройщика или через риэлторскую компанию. При этом покупателя, разумеется, интересуют три вещи: цена, уровень сервиса и финансовая безопасность. Чтобы объективно оценить все за и против, мы обратились за разъяснениями в оба лагеря…

У кого дешевле?

Каждый, наверное, видел в газете или на билборде зазывающий слоган: «Квартиры от застройщика».

Но в чем плюсы для покупателя? И самый, разумеется, животрепещущий вопрос: будет ли у застройщика дешевле?

«Крупные риэлторские компании продают жилье в новостройках по ценам застройщика, то есть стоимость недвижимости для покупателя идентична, — заверил Юлиан Гутман, директор департамента новостроек компании «ИНКОМ-Недвижимость». — Как правило, комиссия агентства изначально закладывается в цену квартир. Сотрудничество позволяет в ряде случаев экономить на рекламе, офисе продаж, консультационном пункте на объекте, а также получать клиентов благодаря имиджу риэлторской компании. Более того, агентство может предоставить покупателю дополнительные бонусы, например скидки или рассрочку платежа, а также специальные условия и преференции для ипотеки».

Разумеется, многие строительные компании, особенно крупные, имеют собственные отделы продаж, прекрасно работающие с клиентами. Но всегда ли слова «квартира от застройщика» означают, что эта квартира… от застройщика? Как ни странно, нет. «Значение данного рекламного штампа — объект продается из первых рук, то есть без посреднической накрутки.

Это и привлекает людей, — говорит Александр Энгель, руководитель отдела новостроек ГК «МИЦ». — Однако прием успешно используют и риэлторы, которые реализуют жилье по ценам застройщиков». Таким образом, продвижение зависит от того, какая компания является более известной и рекламно раскрученной — строительная или риэлторская. А цена для покупателя в любом случае одинаковая.

Точнее, почти в любом, так как нюансы все же есть…

«Иногда за фразой «цена от застройщика» действительно может стоять материальная выгода для покупателя квартир, — порадовал Антон Скорик, генеральный директор «Мортон-Инвест» (ГК «Мортон»). — То есть, имея собственные крупные объемы на реализации, компания более гибко подходит к ценообразованию.

И дело тут даже не в прямой скидке, хотя и такие варианты встречаются. Застройщик всегда может регулировать темпы и объемы продаж, выставляя, например, новые блоки квартир по более привлекательной стоимости». При этом, по словам эксперта, даже в одном доме разница в цене квадратного метра иногда составляет до 150 тыс. руб. и более.

Но здесь могут быть и объективные причины: разный вид из окон квартир, этаж, тип договора и др.

Низкая цена — это повод призадуматься

В случае продажи объекта несколькими агентствами недвижимости ценовые подвижки происходят согласованно, иначе на рынке начался бы настоящий хаос.

Но при этом конкуренция высока, поэтому стоимость недвижимости определяется не желаниями застройщика, а рыночной конъюнктурой. «Более низкая цена может быть связана, например, с погрешностями в документах, по которым продается квартира.

Отсюда совет покупателям: всегда внимательно изучайте и сравнивайте все условия», — отмечает А. Скорик.

Кстати, помимо строителей и риэлторов, в стане продавцов есть еще третья сила — частные лица, инвестировавшие в квартиры на ранней стадии проекта. Правда, на сегодняшнем рынке покупатели их не слишком жалуют.

«Пока у застройщика есть в наличии квартиры с адекватной стоимостью, частному инвестору продать объект по переуступке прав затруднительно, — считает А. Энгель. — Соблазнить покупателя может разве что очень низкая цена, но такие сделки носят единичный характер.

Обычно частники начинают выставлять объекты на продажу, когда застройщик уже все продал». Времена, когда жилье могло за год подорожать вдвое (не считая даже фактора большей готовности конкретного проекта по мере строительства), давно и безвозвратно миновали.

Сейчас инвесторы-спекулянты почти ушли с рынка: быстро заработать на новостройках не получается, а перепродавать себе в убыток никто не станет.

Впрочем, мнения экспертов неоднозначны. Например, Роман Семчишин, руководитель инвестиционного департамента TEKTA Group, уверяет, что частные инвесторы отнюдь не вымерли. «Сегодня вложения в недвижимость опять приносят стабильно высокий доход, — говорит он.

— Например, в TEKTA Group покупатели смогут заработать 25–30% на момент сдачи дома в эксплуатацию, если вложили деньги еще на этапе котлована. Так что именно частные инвесторы иногда составляют нежелательную конкуренцию застройщику, так как могут уступать квартиры по более низкой цене еще до завершения строительства.

Поэтому некоторые компании пытаются обезопасить себя, прописывая в договоре условие о невозможности продажи до окончания строительства дома».

Эта квартира продана? Не факт!

Не только поиск лучшей цены может подвигнуть покупателя прозондировать разных продавцов на выбранном объекте. Иногда конкретные блоки квартир распределяются по разным дилерам.

«Конечно, бывает, что у одного продавца можно купить то, чего нет у другого, — говорит Софья Лебедева, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки». — Но разделенный объем — это редкое явление, и присутствует оно обычно на очень больших проектах или там, где продавать требуется порционно определенный набор квартир».

Кроме того, не исключен вариант, что застройщик придерживает наиболее привлекательные квартиры, хотя иногда, наоборот, к концу продаж все сливки уже сняты.

Принято считать, что у риэлтора (особенно у крупного агентства) выбор шире, поскольку он предлагает дома разных застройщиков. Кроме того, уважающее себя агентство производит первичный отбор и отказывается брать в обойму сомнительные проекты. По словам Ю.

Гутмана, специалистам крупных риэлторских компаний покупатели, как правило, доверяют больше, чем фирме-застройщику. Основные преимущества первых — известность и практика работы на рынке недвижимости, а также отстаивание интересов своего клиента.

А к застройщикам напрямую обычно обращаются те покупатели, которые уже свой выбор сделали.

По понятным причинам, у строительных компаний несколько иной взгляд на эту проблему. Представитель одной из них, пожелавший остаться инкогнито, сказал, что его фирма реализует квартиры только самостоятельно.

По его словам, для застройщика главная опасность работы с агентством как раз в том, что оно продает объекты разных компаний.

То есть продвижение какого-то проекта может зависеть и от личной заинтересованности риэлтора.

— Ну что, рискнем?
— Нет, спасибо.

Что касается финансовых рисков, то эта тема сейчас, к счастью, не является столь острой, как в недавнем прошлом, когда на первичный рынок жилья накатил девятый вал срыва многочисленных проектов. Сами схемы продаж тогда не давали покупателю никаких гарантий.

Сегодня все организовано куда более прозрачно и цивилизованно. «Трудно представить, что сейчас крупное агентство применяет наличные расчеты, страховые схемы и прочие уловки, — уверяет С. Лебедева.

— Сумма сделки может разбиваться на несколько договоров — за квартиру и услуги, — но это абсолютно понятные, прозрачные документы, деньги по которым вносятся на счет или в кассу».

Надежные застройщики, дорожащие своей репутацией, работают только в соответствии с законом об участии в долевом строительстве (214-ФЗ). «Компании, которые до сих пор не перешли на такую схему работы, выглядят ущербно на фоне большинства», — уверен А. Энгель.

Как пояснили в ГК «МИЦ», если новостройка продается по 214-ФЗ, то юридически сделка оформляется между покупателем и застройщиком, а риэлтор, как правило, в договоре долевого участия (ДДУ) не фигурирует.

Законные договоры подлежат государственной регистрации, поэтому клиенты в любом случае застрахованы.

«Рынок новостроек Москвы и области цивилизовался, по 214-ФЗ продают почти все, — соглашается Р. Семчишин. — Лишь небольшой процент продаж приходится на ЖСК.

Обилие рекламы жилых объектов в СМИ, Интернете и количество риэлторов, активно продающих новостройки, говорит о том, что закон о долевом участии вопреки звучавшим не так давно опасениям, не стал препятствием для развития первичного рынка жилья».

Не дают свидетельство — возьми его сам

У кого бы ни приобретал покупатель квартиру — у застройщика или риэлтора, с точки зрения юридических и финансовых рисков он защищен практически одинаково. Оформление в собственность и сейчас может затянуться, но свои права на построенное жилье отстоять стало проще, чем прежде.

Перспектива влиться в ряды обманутых дольщиков уже не так реалистична. Отрадно, что изменилась и позиция региональных властей. Раньше они больше пеклись о налоговых поступлениях и «доле города» (не говоря уже о традиционной «десятине» в собственный карман).

Чиновники и политики никогда не предупреждали покупателей о возможных проблемах, а наоборот, создавали иллюзию безопасности разговорами о господдержке, контроле и пресловутом доступном жилье. Но сейчас времена изменились.

Например, в прошлом году по телевидению впервые начали даже крутить ролики, в которых власти Московской области призывают граждан не вести себя на рынке как малые дети и контролировать регистрацию своих договоров долевого участия.

Интересно, что перед некоторыми офисами продаж на асфальте появилась реклама юридических услуг с примерно таким текстом: «Устал ждать свидетельство о собственности? Поможем получить через суд».

Возможность оформления новостройки в собственность по суду (как бы страшно это ни звучало) — весьма важный инструмент снижения рисков для покупателя.

Но работает он только в рамках закона о долевом участии.

«В любом случае, сама ли компания реализует свои квартиры или же через риэлтора, ответственность несет застройщик. Процедура оформления в собственность более регламентирована и защищает покупателя», — отмечает С. Лебедева.

По ее словам, до кризиса покупатель с договором инвестирования или предварительным договором купли-продажи, который не подлежал госрегистрации, даже в случае сдачи дома мог годами ждать свидетельство о собственности.

В каких-то случаях не были подписаны акты о реализации инвестконтрактов между городом и застройщиком, в других — затягивалось промежуточное оформление объекта в собственность самого застройщика.

Поэтому нередко риэлторы были, во-первых, буфером в работе с клиентами, во-вторых, помогали получить права на недвижимость через суд — способ, ставший популярным, начиная с 2010 г.

Но в наши дни изменилась сама про­цедура сделки. Как объяснили в компании «МИЭЛЬ-Новостройки», сейчас договор долевого участия регистрируется на этапе приобретения квартиры, а после ввода дома в эксплуатацию и передачи жилья покупателю оформление права собственности носит довольно простой характер. Поэтому застройщики создают собственные структуры продаж.

Резюме

Итак, несмотря на некоторые отличия в сервисных опциях и выборе финансовых инструментов покупки, цены на жилье у риэлторов и застройщиков практически одинаковые.

Кто бы ни был продавцом — независимое агентство или собственный департамент продаж внутри строительной компании, их цель — помочь покупателю сделать информированный выбор и предоставить необходимый сервис по оформлению сделки.

Таким образом, клиенту нужно не столько выбирать между риэлтором и застройщиком, сколько найти на рынке надежную компанию, которая давно и без скандалов работает.

МНЕНИЕ

Александр Энгель, руководитель отдела новостроек ГК «МИЦ»:

«Если квартира принадлежит застройщику, то в конечном счете покупатель приобретает ее по цене, установленной застройщиком. Не думаю, что имеют место случаи, когда один и тот же объект от одной строительной компании два разных агентства продают на разных условиях. Конкуренция, безусловно, присутствует, но здоровая».

Софья Лебедева, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки»:

«Частные инвесторы действительно могут продавать квартиры дешевле, чем застройщик. Но это случается редко, так как при растущей цене продажа невыгодна. Кроме того, в условиях договора долевого участия, как правило, предусмотрено следующее ограничение: уступка осуществляется при согласовании с застройщиком. Такая мера препятствует демпингу со стороны инвестора».

Валерий Лукинов, руководитель отделения «Парк Культуры» компании «ИНКОМ-Недвижимость»:

«Приобретение недвижимости через крупную риэлторскую компанию является безрисковым — это объясняется детальным изучением всей документации юристами агентства. Я за прошлый год отказался от продажи более половины предложенных объектов по причине отсутствия всего пакета документации. При этом цены на них были на 20–30% ниже среднерыночных, и поэтому они пользовались спросом у покупателей».

Антон Скорик, генеральный директор «Мортон-Инвест»:

«По 214-ФЗ сегодня работают практически все застройщики. Сейчас с любой точки зрения выгоднее реализовать свои квартиры в соответствии с буквой закона.

Для застройщика договор долевого участия — это дополнительное маркетинговое преимущество, которое позволяет продавать жилье по более высокой цене, привлекать банки с максимально выгодными ипотечными программами и таким образом дополнительно обеспечить до 30% покупателей».

Источник: https://www.cian.ru/stati-zastrojschik-ili-rieltor-u-kogo-luchshe-pokupat-novostrojku-217576/

Покупка квартиры в новостройке через риэлтора: Особенности и правила

Покупка квартиры в новостройке через агентство недвижимости

Покупка квартиры в новостройке сулит ее владельцу большим успехом, так как до него помещение никто не использовал, а оно само только что было построено, поэтому проблем возникнуть не должно.

Другое дело, когда человек покупает жилье в новостройке через риелтора и думает, как избежать подводных камней, и приобрести нормальное жилье со всеми стандартами. Это сделать не так уж тяжело, главное, важно знать к кому и где обращаться с таким деликатным вопросом.

Если человек не является экономистом, юристом или риелтором и в вопросе недвижимости имеет нулевой опыт, лучше доверить это дело профессионалам, а не заниматься самодеятельностью. В большинстве случаев люди, которые не захотели платить 5% от сделки агентству, потеряли в 5 раз больше только из-за своей невнимательности и непрофессионализма.

Покупка квартиры в новостройке

Итак, основные плюсы этого приобретения:

  1. Новизна – жилье только что было достроено и встречает владельца в новом виде с хорошим ремонтом;
  2. уникальность – до покупателя в помещении вели работы строители, а до них в нем никто не жил. Это отличная возможность приобрести совершенно новую никем не использованную квартиру;
  3. прекрасное состояние и долгое время до ремонта. Человек может не беспокоится о потрескавшемся потолке и плинтусе от 5 до 11 лет. Есть исключения для мелких косметических поправок: обои, смена интерьера, шпаклевка.

Из минусов можно отметить:

  1. Подводные камни;
  2. риэлторские махинации;
  3. недоработку строителей.

Если человек решил приобрести квартиру в новостройке, он должен делать всё тщательно и медленно. Иначе есть риск пропустить значительную недоработку или финансовое мошенничество правообладателей.

Покупатель при просмотре жилья должен обращать внимание следующие факторы:

  • Как ведут себя риелтор и правообладатели;
  • Какие документы подписываются и с кем;
  • Углы и труднодоступные места;

Проверив все человек, может оформить сделку и через месяц, когда все будет готово выехать в новое жилье. Если риелтор имеет опыт в покупке и продаже недвижимости, он сделает все быстро и не затронет ресурсы клиента. В обратном случае могут быть большие потери как по времени, так и по деньгам.

Приобретение жилья в новостройке через риелтора

Покупка жилья в новостройке человеком и через риелтора сильно отличаются друг от друга. Основные отличия:

Самостоятельно человек сможет найти подходящий вариант через 1 – 4 недели активных поисков. После этого идёт период ознакомления и обзора жилого помещения, прилежащих к нему зданий и отделов дома.

Если покупателю все нравится, и он не замечает «подводных камней», он начинает период сделки, в который входит оформление и подписание всех бумаг. Здесь важно не ошибиться, так как многие правообладатели делают одну и ту же хитрость: скрывают недочеты и после подписания сделки утверждают, что изменить ничего нельзя.

Весь период поиска, ознакомления, общения и подписания бумаг займёт до полугода, когда риелтор может с этим справится не более чем за 2 месяца.

Покупатель не может посмотреть квартиру профессиональным взглядом и лишь обращает внимание на большие недочеты, которых в большинстве случаев нет.

Риелтор, перед тем как привести клиента внимательно осматривает помещение, обращается с соседями, смотрит сам район и квартиру на предмет неожиданных нюансов. Если проблем нет, он привозит клиента на место и рассказывает ему, в общем, о квартире, и даёт время ознакомиться с ней.

Если судить по качеству самостоятельной сделки и сделки с риелтором, можно сделать вывод, что второй вариант намного выгоднее и практичнее, чем первый. Если человек купит жилье самостоятельно, в будущем его с 30% вероятностью будут ожидать проблемы разного характера, когда с риелтором эта вероятность снижается до 2 – 10%.

Когда покупатель сам ездит на осмотр, совершает сделку и общается с владельцем, он имеет множество проблем:

  • Проезд – на встречи необходимо добираться либо своим транспортом, либо общественным, что занимает много времени и тратит деньги;
  • Температура – зимой или летом бывает свой дискомфорт в виде слишком холодной или жаркой погоды;
  • Силы и время – человек может потратить на весь процесс покупки до полугода или одного года и кучу сил на весь процесс.

Если человек решил нанять риелтора, он может выдать ему временные права на пользование своим имуществом и личными данными. Это не принесёт никакого вреда, но значительно сократит время на подписание бумаг и различные осмотры.

Риелтор может сам подписывать акты приёмки жилья с помощью временных прав. Кроме того, он вправе решать возникшие вопросы и проблемные ситуации, без вмешательства покупателя. Такие услуги нужны ленивым или занятым людям, у которых нет возможности приезжать на место встречи каждый раз, когда это потребуется.

Оформление сделки через риелтора

Как уже упоминалось ранее, человек может передать все свои права на покупку жилья риелтору, который сделает все быстро и качественно. Но стоит помнить, что даже проверенный человек может быть мошенником, только тщательно скрывать этот факт.

Оформление сделки через риелтора происходит по следующему принципу:

  1. Обращение к специалисту;
  2. Опрос клиента: что, как, где, когда, сколько;
  3. Поиск жилья по желательным критериям;
  4. Обзор;
  5. Общение;
  6. Оформление;
  7. Подписание актов и договора;
  8. Заключение.

Если человек столкнулся с опытным риелтором, он предложит ему пройти небольшой опрос, по результатам которого он будет подыскивать жилье. После того как риелтор найдёт подходящий вариант, он предложит клиенту его посмотреть и в случае положительного результат подписать все необходимые бумаги.

Опытный риелтор сделает все без заминок и задержек в установленный срок от 2 недель до 2 месяцев.

Подводные камни при покупке квартиры в новостройке через риелторов

Риелтор – это настоящий профессионал экономики и юриспруденции, который может обеспечить качественное, и быстрое исполнение всех заявленных услуг

Но помимо профессионализма сотрудника, существуют еще и подводные камни:

  1. Экономическое преступление – риелтор может списать часть денег на свой личный счет или ввести покупателя в заблуждение, дабы получить на энный процент больше;
  2. Мошенничество – риелтор действует в рамках личной выгоды и создаёт подложные акты приёмки, печати, и подписи. Это позволяет сделать так, что человек после покупки жилья не становится его полным владельцем, он будет лишь арендатором;
  3. Намеренный ввод клиента в заблуждение – сотрудник имеет возможность скрыть некоторые нюансы жилого помещения и продать его по повышенной цене. В законе чётко сказано, что те квартиры, в которых имеются небольшие минусы, продаются в полтора раза дешевле, а те, у которых существуют серьезные проблемы строительного характера, отдаются под доработку;
  4. Кража ценных бумаг и их частей – риелтор может использовать все украденное против владельца помещения. Если работать будет профессионал, доказать, что человек купил это помещение и является его владельцем будет практически невозможно.

Подводных камней достаточно много и появляются они в самый не нужный момент. Но стоит упомянуть, что об их появлении свидетельствует низкий рейтинг и плохие отзывы о риэлтерском агентстве, с помощью которого совершалась сделка.

Какие документы готовят риелторы

Если покупателю все понравилось, и он решил заключить сделку с правообладателем, риелтор готовит следующие документы:

  1. Акты купли/продажи;
  2. Расписку, что жилье передаётся новому владельцу;
  3. Участие риелтора в этом процессе.

Это далеко не весь перечень бумаг, необходимых для успешной сделки, но если начать их перечислять не хватит символов. Если сотрудник добросовестный и не имеет при себе злого умысла, он должен сначала дать бесплатную консультацию и совет своему клиенту, а потом уже начинать процесс оформления.

Какие услуги оказывает риелтор

Сотрудник агентства вправе оказывать следующие услуги:

Прежде чем начать поиск жилья по нужным критериям, риелтор должен расспросить клиента о его целях и желаниях. Это можно сделать в непринужденной обстановке, например, на улице, чтобы человек смог полностью расслабиться и рассказать о своих планах.

Риелтор может искать жилье через поисковые системы с помощью seo – продвижения, вживую и на специальных сайтах. К примеру, на OLX существует колонка «недвижимость», в которой содержится вся информация и объявления об объектах.

Поиск жилья самим покупателем и сотрудником агентства отличается качеством, и скоростью поиска. После успешного нахождения помещения, появляется необходимость в подписании актов и оформлении бумаг. Человек не может сделать все самостоятельно, поэтому приходится обращаться к специалисту.

Риелтор оказывает самые разнообразные услуги. К примеру, некоторые клиенты не любят лишних телодвижений, поэтому обеспечивают сотрудника дополнительными средствами и правами на использование их данных, чтобы он мог вести обзор и приёмку без их участия.

Плюсы и минусы покупки жилья через риелтора

Если человек все – таки решился вести покупку квартиры через риелтора, он имеет следующие преимущества:

  1. Скорость – сотрудник ведёт опрос и общение с клиентом не более 1 часа, поиск до 2 недель, оформление и подписание документов до 2 месяцев. В сравнении с самодеятельностью, все выглядит намного быстрее;
  1. Качество – риелтор не допускает ошибок во время поиска и оформления документов, что делает процесс быстрым и легким. Если сотрудник в ходе сделки допускает оплошность, он ее успешно ликвидирует и продолжает то, что начал;
  1. Гарантия – агентство гарантирует высокое качество и быстро исполнение своих услуг. Если в ходе поиска или сделки были допущены оплошности, агентство либо их успешно исправит, либо вернёт деньги и возместит моральный ущерб.

Минусы:

  • Мошенничество – не редким стали мошеннические действия среди сотрудников риэлтерских фирм в виде неправильного оформления документов или подписания ложных бумаг;
  • Некомпетентность в экономических и юридических вопросах – хоть такие случаи скорее редкость, чем постоянство, но они существуют, и их следует оберегаться;
  • Лень – не все риелторы хотят исполнять свои непосредственные обязанности и могут где ни – будь схалтурить и даже развести клиента на деньги, из-за своей лени.

Как можно было заметить, плюсов в покупке жилья через риелтора намного больше, чем минусов. Хотя недоработки в сфере риэлтерских услуг существуют и их сложно отрицать, но агентства по представлению таких услуг стараются исключить появлении оплошностей до нуля.

Заключение

И так, подведём некий итог вышесказанного:

  1. Покупка квартиры – важное событие в жизни любого человека. К поставленному в такой форме вопросу надо подходить с осторожностью и настойчивостью;
  2. Покупать квартиру в новостройке выгодно и удобно: человек чувствует себя в ней комфортно и безопасно;
  3. Если избегать подводных камней в выборе и покупке квартиры, можно отыскать себе хороший вариант, и приобрести его за небольшую цену;
  4. У риелторов существуют свои плюсы и минусы. Если разбирать их услуги в среднем, рекомендация будет положительная, так как уже много людей испробовало это и есть статистика 70% успешных сделок;
  5. Стоит остерегаться мелких и больших недочетов, чтобы в будущем избежать из-за них проблем;
  6. Человек должен внимательно читать и подписывать документы, даже если риелтор его близкий друг или знакомый;
  7. Риелтор оказывает разнообразные услуги от поиска квартиры до самостоятельной покупки и подписи документов.

Покупать квартиру в новостройке крайне выгодно, а через риелтора еще и качественно. Если человек боится за свое финансовое и юридическое благополучие, он может подстраховать себя как документально, так и нотариально.

Если покупать квартиру по вышеприведенным рекомендациям, можно остаться в ней на долгие годы и жить долго, и счастливо. В обратном случае, кроме потраченного времени и сил ничего хорошего не будет. Все зависит от самого покупателя, его риелтора и обстоятельств сделки.

Важно! По всем вопросам о приобретении жилья через риэлторов, если не знаете, что делать и куда обращаться:

Звоните 8-800-777-32-63.

Или можете задать вопрос в любом сплывающем окне, для того, что бы юрист по вашему вопросу смог Вам максимально быстро ответить и проконсультировать.

Юристы по жилищному праву и по вопросам риэлторов, и адвокаты, кто зарегистрирован на Российском Юридическом Портале, постараются Вам помочь с практической точки зрения в сложившемся вопросе и проконсультируют Вас по всем интересующим вопросам.

Источник: https://jur24pro.ru/populyarnye-temy/zhile-kvartiry-doma/pokupka-kvartiry-v-novostroyke-cherez-rieltora-osobennosti-i-pravila/

Плюсы и минусы покупки жилья напрямую у застройщика или через агента по недвижимости

Покупка квартиры в новостройке через агентство недвижимости

Покупка квартиры – сложный и ответственный шаг, здесь важно не ошибиться с выбором жилого комплекса, квартир и продавца.

Приобрести желанные квадратные метры возможно как с помощью специалиста посредника, так и напрямую у застройщика. Разные способы покупки подразумевают различную схему взаимодействия.

В статье мы рассмотрим плюсы и минусы каждого варианта, чтобы Вы смогли их проанализировать и сделать свой выбор.

Помощь специалиста по недвижимости или самостоятельное обращение к застройщику: что выбрать?

Особенности взаимодействия с риелтором

В вопросе приобретения жилья в новостройке риелтор выступает представителем застройщика, а не посредником. Строительные компании привлекают сторонних специалистов с целью увеличения потока клиентов и повышения качества предоставляемых консультаций.

Можно выделить следующие плюсы сотрудничества с агентом с точки зрения покупателя:

  • Большой выбор предложений. Застройщики предлагают квартиры только в своих новостройках. Риелторы сотрудничают сразу с несколькими строительными компаниями и могут предложить дополнительные варианты квартир, подходящих под критерии покупателя.
  • Экономия времени. Вам достаточно озвучить свои требования и пожелания, риелтор сам отфильтрует предложения и составит шорт-лист подходящих объектов. Дополнительно специалист окажет помощь в сборе необходимых документов.
  • Объективность. Так как перед риелтором не стоит задача продажи квартиры в конкретном жилом комплексе, он действует исключительно в интересах покупателя и заинтересован в поиске наилучшего предложения.
  • Многоуровневые сделки. Риелтор поможет осуществить сделку по покупке квартиры, требующую осуществления нескольких этапов. Например, сначала продать имеющуюся в собственности недвижимость, а потом выбрать и купить новую.
  • Фильтр банковских услуг. Нередко банки стремятся продать сопутствующие финансовые и страховые продукты, стоимость которых может быть завышена. Например, Ваш агент сможет подсказать, где оформление страхования жизни и залога обойдется выгоднее по сравнению со стоимостью данных услуг в компании, связанной с банком-кредитором.
  • Сотрудничество с менеджерами банка. Налаженное сотрудничество напрямую с представителями банка ускоряет процесс оформления сделки.
  • Надежность. Агентства недвижимости с хорошей репутацией не работают с сомнительными застройщиками. Перед подписанием договора о сотрудничестве история компаний-партнеров детально проверяется.

Ответственный риелтор составит шорт-лист, проконсультирует, проверит документы

В работе с агентом по недвижимости есть и минусы:

  • За услуги нужно платить.В некоторых случаях услуги со стороны риэлтора могут потребовать дополнительной оплаты. При этом текущая тенденция – это переход на бесплатное для покупателя оформление и сопровождение сделки. Вопросы по оплате услуг следует уточнить перед началом сотрудничества.
  • Риск попасть на специалиста низкого уровня. Недостаточно квалифицированные, а порой и недобропорядочные специалисты могут работать в любой отрасли сферы услуг. Вас должно насторожить большое количество негативных отзывов, фактическое отсутствие выставленных в объявлениях вариантов квартир, несоответствие заявленной цены объекта его реальной стоимости, отсутствие у специалиста исчерпывающей информации об объекте.

Особенности взаимодействия с застройщиком

Многим покупателям более понятной кажется схема работы напрямую с застройщиком. Несомненно, у такого варианта есть плюсы.

  • Возможная экономия. Не придется оплачивать услуги стороннего специалиста в том случае, если в агентстве Вам предлагают их за дополнительную плату.
  • Информативность. Можно детально узнать из первых рук обо всех особенностях объекта: технологии строительства, применяемых материалах, установленных системах и т. д.

Застройщик презентует только свои проекты и владеет полной информацией о них

К минусам работы с застройщиком можно отнести следующие:

  • Ограниченность выбора. Девелопер предлагает только свои объекты. А это удобно лишь тогда, когда покупатель сделал экспертизу самостоятельно и на 100 % знает, что выбранный жилой комплекс ему подходит.
  • Отсутствие дополнительных услуг. Представители застройщика не помогут Вам с подбором ипотечной программы и оформлением жилищного кредита, а также не сопроводят сложную сделку, связанную с продажей старой квартиры.

Удобно и быстро узнать подробнее о жилых комплексах Екатеринбурга, оставить заявку на подбор и бронирование квартиры, а также отправить запрос по ипотеке в банк Вы можете на нашем сайте.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/prflat/pliusy-i-minusy-pokupki-jilia-napriamuiu-u-zastroiscika-ili-cherez-agenta-po-nedvijimosti-5c5d3bc35bd0cb00ac3ded9a

Нужен ли риэлтор при покупке новостройки?

Покупка квартиры в новостройке через агентство недвижимости

Покупка квартиры в новостройке. Нужен ли риэлтор?

Абсолютное большинство клиентов на рынке первичного жилья, считают, что при покупке новостройки риэлтор им не нужен. Покупают они напрямую от застройщика, квартира чиста как слеза младенца, истории у квартиры никакой – проверять особо нечего. Но все ли так однозначно? Давайте попробуем все таки разобраться, нужен ли риэлтор при покупке новостройки или нет?

Татьяна Мамонтова – риэлтор по новостройкам. Москва/область.

8-903-170-13-84

Да и действительно, при покупке квартиры в новостройке можно не плохо сэкономить на специалисте, а в некоторых случаях и полностью отказаться от услуг риэлтора.

Вот именно это обстоятельство, а точнее осознание того, что «я смогу все сделать сам», зачастую играет с покупателями новостроек злую шутку.

А ведь и правда! Что тут сложного?!

Выбрал новостройку — взял деньги — подписал договор – оплатил- сиди жди.

Да к тому же, как многие считают, к покупке новостройки они хорошенько подготовились. Прочли кучу отзывов в интернете. Отклики только положительные. Да и в офисе обстановка располагает. Здесь все такие улыбчивые, внимательные, все в белых рубашках. Эти милые ребята, ну никак, не могут обманывать. Кто угодно, но только не они! Кого угодно, но только не меня!!!

Зачем я буду переплачивать риэлтору? Я могу самостоятельно купить квартиру в новостройке.

Так рассуждала и моя соседка К. с пятого этажа, давняя приятельница, когда пошла взяла ипотеку на 20 лет и купила новостройку в Долгопрудном.

По задумке, она хотела купить полноценную двухкомнатную квартиру с изолированными комнатами, так как жить в ней она предполагала вдвоем с сыном. На деле же оказалось, что она купила евродвушку — квартиру с одной изолированной отдельной комнатой и большой кухней — гостиной.

После того, как именно я открыла ей глаза на то, какую квартиру она купила — К. не здоровалась со мной месяца три.

Спустя некоторое время мы встретились на улице. Так как переделать евродвушку не представлялось возможным — в квартире всего 2 окна, было принято решение после сдачи дома в эксплуатацию, квартиру продать, а взамен купить полноценную 2-х комнатную квартиру с изолированными комнатами.

Пошла, самостоятельно купила новостройку без агента, а в итоге все равно обратилась к риэлтору!

Не просто пришла туда где была, а откатилась еще дальше от намеченной цели!

Зачем нужен риэлтор при покупке квартиры в новостройке?

Часто так бывает, что только после сдачи дома и посещения новой квартиры, покупатели понимают что за новостройку они купили!

Продавцы новостроек, такие же продавцы как и везде! А какой продавец скажет, что у него залежалый товар? Только Никудышный!

Это рынок, а как на любом рынке, в первую очередь здесь принято впаривать. Впаривают сначало всякий неликвид, сладкое оставляя на потом.

Но и даже те, кто на первый взгляд вполне рассудителен и у кого характер-кремень, бывает что клюет на уловки продавцов новостроек.

Покупка новостройки в офисе застройщика и торги по-вьетнамски

Ко мне обратился солидный мужчина за услугами риэлтора при покупке новостройки. Современный жилой комплекс на Соколе. Выслушала. Приняла информацию, обработала, переварила.

ЖК был выбрал клиентом заранее – уже хорошо. Требовалось сопровождение на финальной стадии — помочь грамотно выбрать квартиру, прочитать договор, вынести экспертное мнение о возможности подписания, «заключиться» ( жарг.). Оплатить. Получить договор после регистрации. И все. Клиенту после этого оставалось лишь ждать.

На сайте продавца выбрали квартиру. После контрольного звонка в офис продаж, информация подтвердилась — квартира в наличии.

В назначенный день мы посетили офис застройщика. На деле же оказалось, что квартиры нет. Ну, конечно же, не совсем так. Нам сообщили, что именно эта квартира уже продана – ее увели прямо у нас из под носа. «Возьмите другую. Вот эту…» – клиента начали ломать…

Ха! Такой старый и дешевый трюк. Если бы меня не было рядом, то менеджеры из отдела продаж новостроек обязательно бы подвели клиента к принятию нужного им решения, упаковали и втюхали ему какой-нибудь неликвид.

Мой клиент очень сильно расстроился. И хотя он человек уравновешенный, и не будет кидаться «из огня да полымя», на мгновение я заметила в его глазах смятение и не уверенность. Но этого мне хватило, чтобы понять, что еще чуть-чуть и он готов был взять другую квартиру.

Я настояла отказаться и уйти. И чуть ли не пинками вытолкала его за дверь. Предложила клиенту посмотреть, что будет дальше.

А дальше произошло то, что менеджеры чуть-ли не в вприпрыжку побежали след за нами вплоть до фойе. Но мы не поддались уговорам и ушли.

Через час квартира нашлась!

Но в офис продаж в этот день мы не вернулись. А у меня сутки трезвонил телефон с просьбами вернуться обратно.

У клиента были наличные, а по условиям продажи это сулило скидку в 5 %.

В итоге, клиент получил то, что хотел – свою заветную квартиру. И как компенсацию, за этот неумелый финт ушами, нам дали дополнительную скидку в 2%.

Это мне напомнило торги на вьетнамском рынке.

Когда-то в юности, я часто посещала стихийные рынки на Савеловской и на Петрашке. Подходили к товару, спрашивали. Нам ломили цену. Мы уходили. А потом вьетнамец бегал по этажам за нами с этой юбкой. Ну, пожалуйста, купите. В итоге, мы все таки ее покупали, но с хорошей скидкой. Эти навыки грамотно вести себя на рынке и умело торговаться мне в жизни очень сильно пригодились…

Примеров, когда клиенты в силу своей патологической жадности, а может быть самонадеянности или в силу еще чего-то, неудачно купили новостройку, могу приводить бесконечное множество:

  • кто-то купил квартиру – окна в окна, до соседнего дома рукой подать
  • кто-то купил квартиру с видом на козырек магазина
  • кого-то на месте «подняли по цене»
  • кому-то навязали дополнительные услуги

Риэлторы и менеджеры по продажам новостроек

Менеджеры по продажам новостроек нас риэлторов, ну очень не любят. Часто ловлю на себе взгляд и вижу, как искривляется улыбка какого-нибудь манагера в офисе продаж с мыслью – Опять с клиентом пришел очередной спец!

Не все аналогичные квартиры в новостройке стоят одинаково. Квартиры на крайних этажах и не удачно расположенные, должны реализовываться со скидкой. А менеджеры продают их по цене ликвидной квартиры, разницу кладут к себе в карман.

Если бы не риэлторы, то продавали они значительно больше и кошелек у них был намного толще.

Риэлтор и менеджер по продажам новостроек— это не одно и тоже. Мы находимся по разные стороны баррикад. Продавец пытается впарить очередной шикарный новодел, мы пытаемся докопаться до сути и истины вещей, перед тем как клиент подпишет договор.

Отзывы о застройщиках и форумы новостроек

Особо хочу упомянуть об отзывах о застройщиках в интернете, на которые опираются многие покупатели новостроек и делают выводы о возможности приобретения.

Многие с упорным постоянством наступают на одни и те же грабли. Начитавшись отзывов, со спокойной душой идут отдавать свои кровные в офис застройщика и подписывают все, что им подсовывают.

А то, что у многих застройщиков есть свой штат сеошников и IT специалистов, которые день и ночь занимаются лишь тем, что создают благоприятный информационный фон, поднимают степень доверия к застройщику, накручивают счетчики положительных отзывов от якобы довольных клиентов. Об этом вы знали!?

Форумы новостроек зачастую организованы самими застройщиками, чтобы формировать мнение потенциальных покупателей.

Многие склонны верить говорящей аватарке на форуме, нежели риэлтору как профессиональному участнику рынка!

Друзья, мой вам совет. Поднимитесь с кресла, вылезайте из-за компьютера. Съездите на стройплощадку, посмотрите все своми глазами. Может там уже недовольные дольщики разбили палаточный городок и устроили протестную демонстрацию по поводу долгостроя. Посмотрите как идет ход строительства.

Не бойтесь испачкаться. Возьмите в руки кирпич. Посмотрите из чего строят. Какие материалы применяют при строительстве дома. Обойдите окресности. Что есть вокруг. Как развита транспортная, социальная и торговая инфраструктура. Убедитесь в том, что место вам подходит. Ведь именно вам там жить..

.

Что нужно знать при покупке новостройки

Для того, чтобы быть уверенным в своих инвестициях, и покупка квартиры в новостройке принесла только положительные эмоции, необходимо особо тщательно подойти к выбору застройщика и его проверке.

Что нужно внимательно изучить

  • Учредительные документы компании застройщика.
  • Договор аренды земельного участка или свидетельство о праве собственности на землю, на которой собираются строить дом.
  • Генплан застройки
  • Лицензию и разрешение на строительство.
  • Проектную документацию
  • Финансовую отчетность.

Это то, что нужно знать при покупке квартиры в новостройке. Все эти данные должны быть в открытом доступе или предъявлены по первому вашему требованию.

Так нужен ли риэлтор при покупке новостройки или нет?!

Если вы сами торгаш до мозга костей, и на мякине вас не проведешь, и никакими уловками вас не проймешь, то вы вполне можете обойтись при покупке новостройки и без риэлтора.

Если вы простой обыватель, начитавшийся отзывов в интернете, который ну не в зуб ногой о процессе покупки и не знаете всех тонкостей, не знаете всех уловок продавцов, то вам риэлтор при покупке новостройки не просто нужен, он позарез вам необходим!!!

И даже если принято решение купить новостройку без риэлтора, стоит помнить от том, что это обычный рынок и как на любом рынке вас в любой момент могут обмануть. Не стоит расслабляться!

Так, нужен ли риэлтор при покупке новостройки, решайте сами.

Надеюсь, что для вас ответ на этот вопрос стал более очевидным.

Всем душевного равновесия и удачных покупок.

Всегда ваша, Татьяна Мамонтова — риэлтор по новостройкам.

Стоимость услуг риэлтора при покупке новостройки от 30 000 рублей

8-903-170-13-84

novik911@yandex.ru

Источник: https://agent112.ru/vopros-otvet-nedvizhimost/nuzhen-li-rieltor-pri-pokupke-novostrojki.html

Как выгоднее купить квартиру: у застройщика или риелтора

Покупка квартиры в новостройке через агентство недвижимости

В чем разница взаимодействия с застройщиком или риелтором при покупке квартиры в новостройке

NVS my world/shutterstock

При покупке квартиры в новостройке многие сталкиваются с вопросом: обратиться напрямую к застройщику или в агентство недвижимости. У каждого способа покупки разные схемы взаимодействия, свои плюсы и минусы.

Чтобы выяснить, в чем плюсы и минусы для покупателя при работе напрямую с застройщиком или с помощью посредника, мы обратились в девелоперские и риелторские компании. Рассказываем, в чем разница для покупателя во взаимодействии с одной или другой стороной при покупке нового жилья.

Риелторы:

  • председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова
  • управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая

Девелоперы:

  • директор по продажам девелоперской группы компаний «Инград» Константин Тюленев
  • коммерческий директор МосТУ Группы «Эталон» Василий Фетисов

Есть ли разница в цене

Как правило, застройщики и риелторы продают квартиры в новостройках на тех же условиях по единому прайс-листу, утвержденному девелопером.

Комиссию брокеру за реализацию своего проекта платит сам застройщик: сумма устанавливается в индивидуальном порядке и зависит от сложности проекта, а также от ситуации на рынке, поясняет управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.

По ее словам, расходы на комиссию застройщик включает в смету и равномерно распределяет на все лоты — то есть услуги агентства уже заложены в стоимость предложения вне зависимости от того, приобретает клиент квартиру напрямую или через риелтора.

В девелоперской компании «Эталон» подтверждают, что конечная стоимость и действующие скидки одинаковы независимо от того, приобретается объект напрямую у менеджера по продажам или сделка заключается через агента. В любом случае скидки, как правило, согласовываются с застройщиком, говорит председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.

В то же время, по словам директора по продажам девелоперской группы компаний «Инград» Константина Тюленева, разница в цене может быть из-за дисконтной политики. «Если проект успешно продается, риелтор не готов давать дисконт.

Кроме того, всегда существует тенденция к искусственному повышению стоимости. С другой стороны, если проект продается невысокими темпами, риелтор старается закрыть сделку всегда с дисконтом.

Отличие застройщика в данном случае выражается в большей степени акциями и программами поддержки от банков-партнеров, которые редко переходят в прямой дисконт», — говорит эксперт.

В отличие от вторичного рынка, при покупке новостройки с клиента не берут комиссию за сделку — она уже включена в стоимость квартиры.

Однако, как правило, за сопровождение сделки и регистрацию договора долевого участия (ДДУ) придется доплатить вне зависимости от того, выбрали вы покупку у застройщика или у риелтора, говорит Доброхотова.

По ее словам, комиссия агентства (по договору о возмездном оказании услуг) может быть разной, в среднем это около 30 тыс. руб.

При этом не все девелоперы берут дополнительные платы за различные услуги по оформлению документов. Например, в компании ГК «Инград» отметили, что не берут допплат и не планируют этого делать в будущем. В компании «Эталон» клиент оплачивает только стандартные расходы, такие как госпошлина, услуги нотариуса.

От застройщика вы узнаете все из первых рук, но он не готов на сложные сделки ( Сергей Коньков/ТАСС)

Особенности покупки новостройки через риелтора

В работе с риелтором при покупке квартиры в новостройках есть свои особенности. Обычно новостройки реализуются риелторскими агентствами, привлеченными на эксклюзивной или коэксклюзивной основе.

Во втором случае на застройщика работают на равных условиях сразу несколько компаний.

Острая конкуренция стимулирует как менеджеров, так и руководителей отделов продаж, и в результате застройщик получает высоко мотивированных продавцов.

Основные плюсы при таком взаимодействии:

  • большой выбор. Риелторское агентство работает с десятками объектов. Если клиент не может определиться, какая квартира ему нужна, брокер поможет выбрать проект, планировку;
  • экономия времени. При работе с риелтором вам не потребуется просматривать многочисленные проекты девелоперов, обзванивать и выезжать на каждый подходящий. Брокер должен по запросу предоставить вам шорт-лист жилых комплексов согласно вашим параметрам;
  • интересы покупателя. Риелтор не заинтересован продать квартиру в конкретном жилом комплексе или определенной компании, поэтому при выборе квартиры в новостройке он выступает на стороне покупателя;
  • ипотека. Агентство недвижимости может отправить заявку практически во все банки и затем помочь клиенту выбрать максимально выгодную для него ипотечную программу. Это особенно важно для тех, кто еще не определился, какой именно жилой комплекс рассматривать для покупки квартиры;
  • сложные сделки. Риелтор может провести сложную многоступенчатую сделку. Например, для покупки новой квартиры необходимо сначала продать старое жилье.

В работе с риелторским агентством есть и минусы:

  • дополнительные услуги. Часто риелторы оказывают различные услуги по оформлению документов, ипотеки и т. д. за дополнительную плату. Это может быть и плюсом, так как у некоторых застройщиков нет таких услуг;
  • неквалифицированные специалисты. Всегда есть риск столкнуться с брокером низкой квалификации. Таких специалистов можно встретить в любых сферах услуг. Менеджер по продажам со стороны застройщика полностью ведет сделку, для него не имеет значения, пришел клиент с агентом или по рекламному каналу. Даже если агент окажется недостаточно квалифицированным, менеджер по продажам застройщика поможет с подбором объекта и возьмет на себя оформление сделки, считает коммерческий директор МосТУ Группы «Эталон» Василий Фетисов.

Источник: https://realty.rbc.ru/news/5f1803629a7947bb56b4ee75

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.