Покупка жилья пошаговая инструкция

Как купить квартиру без посредников?

Покупка жилья пошаговая инструкция

Многие мечтают о собственной квартире. И это понятно, поскольку недвижимое имущество является выгодным вложением средств, а также возможностью жить отдельно в комфорте. На рынке жилых помещений огромный выбор предложений.

Как же в этом разнообразии не нарваться на мошенников? Как вариант, обратиться в проверенную риэлторскую контору, но это опять же дополнительные затраты. В нашей статье вы узнаете, как купить квартиру без посредников.

Пошаговая инструкция для покупателей.

Главные вопросы здесь: что искать и где искать?

Приступая к подбору жилья, нужно обозначить для себя, какие его характеристики станут важными и приоритетными. Это могут быть:

  • достаточное количество квадратных метров для семьи;
  • новостройка или вторичное жилье;
  • наличие инфраструктуры (близость к остановке общественного транспорта, детскому саду, поликлинике, магазинам);
  • парковка возле дома и многие другие.

Новое жилье активно строится и вводится в эксплуатацию, а застройщики рекламируют квартиры в новостройках, привлекая выгодной ценой и минимальными процентами по ипотеке. Жилье в новостройке действительно хороший вариант.

Юридически такая квартира чиста – вы будете первым собственником. В новостройках коммуникации все новые и цена привлекательная.

Но именно новые кварталы, как правило, находятся в отдалении от центра города и не всегда в таких домах имеется отделка.

Удобнее покупать вторичное жилье, которое уже проверено временем. Но здесь нужно быть внимательным и проверить ее юридическую сторону.

Слишком низкая цена в сравнении с аналогичными квартирами в других домах должна насторожить покупателя.

Немаловажным вопросом является и стоимость жилплощади, которая формируется из нескольких факторов.

Следует выделить несколько ключевых: расположение относительно основной инфраструктуры, этажность и тип дома.

Пытаясь найти квартиру по объявлениям в газетах или на сайтах, можно обнаружить, что две аналогичные квартиры в одном жилом квартале могут значительно отличаться по цене.

При планировании покупки квартиры самостоятельно нужно рассчитывать, что изначально продавец пытается взять максимум от продажи и выставляет планку цены как можно выше. Разумеется, он может допускать торг, и покупатель должен быть настроен на него. Насторожить может подозрительно низкая цена квартиры. За ней могут скрываться долги по коммуналке, которые перейдут к новому собственнику.

Где искать квартиру? Сегодня популярными средствами поиска являются интернет-ресурсы с довольно простым интерфейсом, позволяющим быстро сориентироваться по цене и проанализировать рынок жилья:

  • avito.ru;
  • domofond.ru;
  • etagi.ru;
  • mlns.ru.

Этапы покупки квартиры

При самостоятельной покупке квартиры нужно придерживаться следующего пошагового алгоритма, который поможет вам сберечь деньги и нервы, минимизировать риски и ошибки.

1 Этап. Определиться с характеристиками квартиры. Для начала нужно точно знать, какое жилье интересует, его местонахождение, первичное или вторичное.

2 Этап. Рассчитать бюджет, который готовы использовать на приобретение квартиры. Тут нужно понимать, что в центральном районе города жилплощадь дороже, чем в отдаленном, т.е.

цена однокомнатной квартиры в центре может быть равна двухкомнатной на окраине. Далеко не всегда покупатель рассчитывает на свои сбережения, поэтому есть несколько вариантов привлечения заемных средств.

Их тоже нужно оценивать трезво.

3 Этап. Выбрать способ покупки. Вариантов расплатиться с продавцом за квартиру достаточно много и каждый покупатель может выбрать наиболее подходящий для себя. Это:

  • наличный расчет путем передачи всех денежных средств сразу;
  • безналичный расчет с помощью банковской ячейки;
  • безналичный расчет с помощью депозита нотариуса — это счет для перевода средств, обеспечивающий безопасность расчетов с продавцом. Средства с депозита будут переведены продавцу после того, как право собственности покупателя будет зарегистрировано в Росреестре. При этом денежное обязательство покупателя считается исполненным с момента внесения средств на депозит нотариуса.
  • с привлечением ипотечных средств – наиболее популярный способ покупки квартиры. Банки активно продвигают ипотечные программы, позволяющие людям со стабильным доходом получить возможность жить в своей квартире, отдавая банку в течение длительного времени взятые в долг средства;
  • некоторые застройщики предлагают приобрести квартиру в новостройке в рассрочку, при этом она может составлять до 24 месяцев. Этот способ удобен тем, у кого есть средства на первоначальный взнос (чаще всего это половина всей стоимости жилья) и стабильный высокий доход;
  • за средства материнского капитала, которым активно пользуются молодые семьи для улучшения жилищных условий.

4 Этап. Подыскать несколько наиболее заинтересовавших вариантов. Обязательно нужно выбирать из нескольких, чтобы просмотреть и оценить состояние квартир, насколько спокойны районы, в целом определиться с тем, где комфортнее и удобнее впоследствии проживать. Здесь же нужно уточнить у продавца, кто собственник, кто прописан на жилплощади, есть ли задолженность.

5 Этап. Определившись с тем жильем, которое наиболее подходит, следует приступить к переговорам с продавцом по поводу цены. Здесь же нужно сразу уточнить, кто будет оплачивать оформление документов, а также сроки, в которые жилье будет освобождено.

6 Этап. Оформление сделки. Его можно разделить на 3 важных блока.

  1. Покупатель должен тщательно проверить документы о собственности. Обратите внимание на обременения, которые не позволят зарегистрировать ее и полноценно распоряжаться.
  2. Если с документами все хорошо, то можно приступать к оформлению договора, который подписывается обеими сторонами. Здесь нужно оговорить все нюансы, касающиеся адреса квартиры, стоимости, способа передачи денег и даты передачи квартиры новому собственнику. Предварительно может быть составлен договор с передачей задатка. Договор купли-продажи передается на регистрацию в МФЦ.
  3. После заключения договора квартира вновь осматривается и составляется акт приема-передачи. После его подписания покупатель может занимать жилье.

Договор купли-продажи между физическими лицами — Скачать

Акт приема-передачи квартиры по договору купли-продажи — Скачать

Необходимые документы

Для оформления сделки по приобретению квартиры потребуется предоставить в Росреестр или МФЦ следующие документы:

  • паспорта обеих сторон – продавца и покупателя (копии);
  • от продавца: документ о праве собственности на квартиру, выписка из ЕГРН, справки об отсутствии долгов за коммунальные услуги и прописанных на данной жилплощади;
  • договор купли-продажи, скрепленный подписями обеих сторон сделки;
  • платежный документ, подтверждающий уплату госпошлины (получить скидку на оплату, можно через портал госуслуг онлайн);
  • в случае нахождения квартиры в совместной собственности супругов, потребуется согласие второго супруга на продажу и свидетельство о браке;
  • если среди собственников жилья присутствуют прописанные в квартире дети, не достигшие 18-летия, обязательно разрешение на продажу от органов опеки;

Для жителей Москвы при совершении сделки по купле-продаже квартиры требуется предоставить единый жилищный документ, заменяющий сразу несколько справок и сокращающий прохождение всех бюрократических процедур.

Если квартира покупается с ипотечным займом, то список документов расширяется, потребуются:

  • заключение экспертов о стоимости покупаемого жилья;
  • заявление на ипотеку;
  • справка о том, что берущий ипотечный кредит имеет постоянный доход;
  • технический паспорт квартиры.

Существуют случаи, когда требуется обязательное нотариальное удостоверение сделки. Это нужно при продаже одной из долей в квартире, а также, если собственнику не исполнилось 18 лет или признан недееспособным. Тогда в нотариальную контору нужно предоставить:

  • удостоверения личностей обеих сторон сделки;
  • составленный, но не подписанный договор сделки;
  • выписка из ЕГРН и документ о праве собственности на жилье;
  • извещение всех долевых участников (в случае продажи доли);
  • разрешение опекуна (когда собственник ребенок до 18 лет или недееспособный гражданин).

Способы передачи денег

В договоре обязательно должен присутствовать пункт о способе передачи денег. Он никак не регламентируется и выбирается исключительно по договоренности сторон. Наличный или безналичный расчет – решают только продавец и покупатель. Конечно, привлеченные средства в виде ипотеки, поступают на счет продавца безналичным переводом.

Часто для гарантии совершения сделки между продавцом и покупателем заключается предварительный договор с внесением задатка. Размер его оговаривается сторонами и может составлять до 5 % от полной стоимости жилья.

При этом следует учесть, что покупатель, отказавшийся от сделки после внесения задатка, лишается его. Если отказался продавец, то обязан, согласно договора, вернуть покупателю сумму задатка в двойном размере.

Скачать образец договора задатка при покупке квартиры между физическими лицами

При выборе передачи денег наличным расчетом встает вопрос о том, когда нужно заплатить. Формально право на квартиру перейдет к новому хозяину только после того, как сделка будет зарегистрирована в Росреестре и выдан документ – выписка из ЕГРН. На регистрацию отводится 10 дней.

Поэтому можно договориться, в какой момент произойдет передача денег, после подписания договора купли-продажи или после получения новым владельцем документа. Это нужно закрепить в договоре и расписке о передаче средств.

: Покупка квартиры. На что обратить внимание, чтобы избежать обмана?

Источник: https://nedexpert.ru/kvartira/pokupka-kvartiry/kak-kupit-kvartiru-bez-posrednikov-poshagovaja-instrukcija/

Покупка квартиры пошаговая инструкция – поэтапное описание процедуры

Покупка жилья пошаговая инструкция

В интернете есть множество статей по вопросу покупки квартиры. Однако большинство из них написаны агентствами недвижимости, рекламирующими свои услуги.

В статье ниже рассмотрим все моменты покупки квартиры с независимой точки зрения, на какие нюансы обратить внимание на каждом этапе, как избежать возможных трудностей.

Осмотр квартиры

Наконец выбор сделан, вы нашли свой будущий дом, что дальше? Следующим шагом будет осмотр квартиры.

Для начала необходимо связаться с продавцом и уточнить следующее:

  • Актуальность сделки (возможно, квартира уже была продана);
  • Стоимость (совпадает ли цена в объявлении с действительной);
  • Если всё в силе, предварительно договориться о просмотре квартиры.

В назначенный день просмотра стоит ещё раз связаться с продавцом и уточнить время.

Если квартира продаётся через риелтора, он, возможно, захочет встретиться с вами перед показом квартиры, чтобы убедиться в ваших намерениях (а также уберечь продавца от подозрительных лиц).

Посредник может обратиться с просьбой, подписать лист просмотра для исключения проведения сделки купли-продажи без ведома агентства.

Будьте предельно внимательны при осмотре квартиры!

Непосредственно при просмотре жилья внимание стоит обращать на следующее:

  1. Подъезд — хоть и не является частью квартиры, но по нему можно составить общее впечатление о соседях и работе ЖКХ в доме.
  2. Этажность квартиры — если это первый этаж, обратить внимание на плинтусы и стыки стен, поскольку здесь возможно проявление сырости.
    Если квартира находится на последнем этаже, обязательно проверьте отсутствие потёков на стенах. Новые обои или большое количество ковров на стенах также должны наводить на мысль.
  3. Расположение объекта, если квартира угловая в доме, необходимо особое внимание уделить качеству утепления.
  4. Ремонт — если в квартире с виду хороший ремонт (особенно при низкой стоимости жилья), необходимо досконально проверить его качество.
  5. Коммуникации и сантехника — особенно важно для «вторички». Обязательно осмотрите состояние труб, откройте краны и проверьте их на уровень шума. Иногда из сливных отверстий раковин и ванн исходит запах канализации, причём он появляется с определённой периодичностью. Поэтому не помешает пообщаться с соседями и уточнить у них всевозможные скрытые «сюрпризы».
  6. Вид из окна — нет ли свалок возле дома или прочих нежелательных объектов. Поэтому квартиру лучше смотреть днём.

Ведение переговоров

Итак, вас всё устраивает, настало время для переговоров с продавцом. Выявленные изъяны могут убедить продавца снизить стоимость квартиры. Обычно удаётся скинуть 10, максимум 15 процентов.

Будьте начеку! Снижение стоимости жилплощади на сумму больше 15% должно крайне насторожить.
Чаще всего это происходит, когда в квартире есть неявные изъяны, которые покупатель может обнаружить только в процессе эксплуатации, либо проблемы юридического характера — не в порядке пакет документов, есть ограничения по сделкам с данной недвижимостью и прочее.

Задаток

Если покупатель готов приобрести квартиру после проведения переговоров с продавцом, то для гарантии намерений стоит заключить предварительный договор задатка.

Это соглашение показывает не только серьёзность намерений покупателя, но и ограничит продавца в дальнейшем поиске покупателей, так как в случае изменения условий сделки (также и отказа от продажи) со стороны продавца обяжет его выплатить сумму задатка в двойном размере.

При нарушениях условий будущей сделки со стороны покупателя сумма задатка остаётся у продавца.

Задаток при покупке жилья это не единственный вариант «застопорить» квартиру, альтернативой могут стать такие способы обеспечения обязательств, как аванс или предоплата, но тогда при срыве сделки сумма, в любом случае, возвращается покупателю, то есть такие способы менее надёжны, чем задаток.

Проверка документов

Если вы знаете какие документы нужны при покупке, то самое время ими заняться (хотя ничто не запрещает делать этого и при первой встрече с продавцом). Но всё-таки проверку всего пакета настоятельно рекомендуется делать через независимого эксперта.

При проверке документов стоит убедиться в следующем:

  • Подлинность документов, устанавливающих право собственности продавца на квартиру (договор купли-продажи, договор дарения, решение суда и прочее).
    Если вместо оригиналов документов собственник предоставляет копии, то это должно насторожить.
  • Отсутствие обременения — есть ли судебные запреты, аресты, наложенные на жильё и прочее.
  • Записи в домовой книге на предмет выписавшихся жильцов.
  • Если владельцев квартиры несколько, наличие документа, по которому остальные жильцы согласны на продажу. По закону, такой документ должен быть утверждён нотариально.
  • Разрешение органов опеки и попечительства, если одним из владельцев жилья является несовершеннолетний.

Страхование сделки

Страхование купли-продажи — не самая популярная практика в нашей стране, однако имеет место быть. Такой вид страхования называется титулярным и защищает владельца квартиры (покупателя) в случае утраты права на недвижимость. Проще говоря, если договор будет признан недействительным, то покупателю выплачивается страховая сумма.

Договор страхования сделки рекомендуется заключать в следующих случаях:

  1. Продавец не является хозяином квартиры (например, продаёт жильё по доверенности). Купля-продажа может быть аннулирована, если собственник отказался от купли-продажи до момента заключения договора, а доверенное лицо всё равно провело сделку.
  2. Участвует несовершеннолетнее лицо. Если орган опеки и попечительства докажет, что вследствие подписания договора жилищное положение ребёнка ухудшилось, то договор будет разорван.
  3. Договорная стоимость квартиры ниже рыночной. Часто бывает такое, что во избежание уплаты дополнительных налогов продавец указывает низкую стоимость в договоре, а остальное покупатель выплачивает в «конверте». После этого сделка может быть аннулирована, а покупателю вернут лишь сумму, предусмотренную договором.

Регистрация купли-продажи

Процедура покупки квартиры невозможна без государственной регистрации сделки, которая осуществляется в Росреестре (Федеральной службе гос. регистрации). Срок регистрации может занять до 1 месяца, хотя официально этот он должен быть не больше 20 календарных дней.

Передача ключей новому собственнику происходит после завершения регистрации и оплаты покупателем оговоренной в договоре суммы.

Опытные покупатели недвижимости, а также работники агентств недвижимости настоятельно рекомендуют брать расписку о полной оплате стоимости квартиры, подписанную продавцом.

Что делать после покупки

Даже после приобретения квартиры этапы сделки для покупателя ещё не окончены.

Первое, что необходимо — это договориться с продавцом о порядке въезда/выезда из квартиры. Обычно этот процесс занимает не более 2 недель, хотя сроки могут быть оговорены в индивидуальном порядке.

В дальнейших процессах продавец уже участия не принимает. Действия продавца продиктованы его же интересами. Что же ему нужно сделать?

  1. Обойти все коммунальные инстанции (ЖЭК, водоканал и пр.), чтобы переоформить на своё имя лицевые счета в этих организациях и заключить с каждой организацией новый договор.
  2. Зарегистрироваться по новому месту проживания. Делается это в паспортном столе. Данный пункт пропускается, если квартира приобреталась не для проживания, а, например, для вложения средств.
  3. В налоговой службе получить налоговый вычет..

Не забудьте оформить налоговый вычет.

Рекомендуется также заранее сделать по несколько копий всех правоустанавливающих документов.

Прописка после покупки жилья

Чтобы прописаться в новой квартире, необходимо подготовить следующие документы:

  • Паспорт (если прописываются несовершеннолетние — свидетельство о рождении);
  • Документ, подтверждающий право собственности (договор купли-продажи);
  • Свидетельство о праве собственности.

С этим пакетом необходимо обратиться в паспортный стол по месту новой регистрации и сдать вместе с заявлением о прописке, которое необходимо заполнить непосредственно в учреждении.

Сотрудник паспортного стола возьмёт паспорт (и вышеуказанные документы) и назначит дату его получения с новой регистрацией. Обычно этот срок не занимает более недели (максимум две).

Если вы не меняли город проживания в связи с переездом, то можно предварительно не сниматься с учёта по предыдущему месту жительства, а выполнить эту процедуру вместе с пропиской в новой квартире. Желаем вам уютных покупок!

За дополнительной информацией по данному вопросу обращайтесь в рубрику «Покупка» по ссылке.

Источник: https://napravah.com/kvartira/pokupka/poshagovaya-instruktsiya.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.