Порядок оформления коммерческой недвижимости

Покупка коммерческой недвижимости. Порядок действий

Порядок оформления коммерческой недвижимости
При покупке коммерческой недвижимости следует придерживаться следующего порядка действий:

I. Изучение рынка недвижимости
Перед приобретением объекта коммерческой недвижимости в собственность, нужно изучить рынок недвижимого имущества.

Наиболее престижным на сегодняшний день считается нежилой фонд, а именно помещения, находящиеся в центре больших городов России. Цена на них варьируется в соответствии с классом недвижимого имущества.

II.

Принятие решения о совершении сделки купли-продажи общим собранием акционеров и советом директоров

Для ОАО или ЗАО крупной сделкой является: Сделка (заем, залог, кредит) или взаимосвязанные сделки покупки или отчуждения недвижимости, стоимость которой выше 25% от балансовой стоимости активов, определенной на последнюю отчетную дату по данным бухгалтерских отчетов, кроме сделок, совершенных ввиду хозяйственной необходимости. При приближении суммы предполагаемой сделки к 25-50% от балансовой стоимости активов, сделка считается крупной и для ее заключение необходимо одобрение совета директоров (при временном отсутствии совета директоров, данную функцию выполняет общее собрание акционеров). При одобрении крупной сделки, нужно учитывать мнение всех членов совета директоров, при этом голоса его выбывших членов учитывать не нужно. Если единогласие совета директоров не достигнуто, то вопрос одобрения сделки передается общему собранию акционеров. Который и должен большинством вынести свое решение. Большинством в данном случае принято считать три четвертые от всех участников собрания акционеров организации. В документах о решении одобрения сделки в этом случае должны быть указаны: • Лица, участвовавшие в процессе принятия решения; • Выгодоприобретатели; • Цена и предмет искомой сделки. Для ООО крупной сделкой является: Сделка или взаимосвязанные сделки покупки или отчуждения недвижимости, стоимость которой выше 25% чем стоимость имущества за последний бухгалтерский отчетный период. Крупной сделкой не является сделка, совершенная ввиду хозяйственной необходимости. Стоит уточнить, что устав ООО может предусматривать, что для заключения крупной сделки нет необходимости получать одобрение со стороны его участников и совета директоров. Если же устав такого не предусматривает, то решение о заключении крупной сделки принимает общее собрание участников большинством . Здесь снова стоит уточнить, что устав ООО может предусматривать необходимость большего числа для заключения сделки. Также, при образовании в ООО совета директоров, устав может относить обязанность принятия решения о совершении крупной сделки к его компетенции.


III. Договор купли-продажи недвижимости

Подыскав подходящий объект коммерческой недвижимости и приняв решение о его приобретении, нужно заключать договор о купле-продаже с собственником объекта. В этом договоре должны быть указаны следующие данные: • Документ, позволяющий точно определить недвижимость, подлежащую передаче.

• Документ, определяющий земельный участок на котором расположена недвижимость, либо другую недвижимость, в состав которой входит определенное в договоре недвижимое имущество.

 • Цена. Передача недвижимости производится по передаточному акту, который подписывают обе стороны. В этом акте должны быть данные, идентифицирующие продаваемую недвижимость. Примеры договоров о покупке коммерческой недвижимости вы можете найти на нашем сайте www.knkras.ru в разделе «Полезная информация».


IV. Бюро технической инвентаризации (БТИ)

Следующим шагом нужно посетить БТИ, находящееся по месту нахождения недвижимости. В этой инстанции потребуют следующие, нотариально заверенные, копии документов: • Заявление на инвентаризацию. • Подтверждение оплаты за проведение инвентаризации. • Свидетельство регистрации. • Учредительные документы. • Подтверждение полномочий действовать от имени юр. лица. • Удостоверение личности (для ПБЮЛ). • Свидетельство государственной регистрации (для ИП). • Договор о купле-продаже объекта недвижимости. Следует уточнить перечень необходимых документов в БТИ. После подачи документов БТИ назначит дату проведения инвентаризации. После проведения которой будет выдан поэтажный план, экспликация помещения и паспорт БТИ.

V. Земельные правоотношения

Следующим шагом будет переоформление земли на себя. Для этого потребуется заключить с земельным комитетом договор аренды земельного участка на котором расположен искомый объект недвижимости. Чтобы это сделать, нужно предоставить в комитет следующий перечень документов: • Заявление о переоформлении права на землю • Подлинник и копия договора аренды земли предыдущего арендатора. • Копия учредительных документов. • Копия свидетельства о регистрации. • Документ, подтверждающий право действовать от имени юр. лица. • Копия свидетельства о государственной регистрации (для ПБЮЛ). • Подлинник исторической справки. • Подлинники документов БТИ (технический паспорт, поэтажный план, форма 1а). Точный перечень документов может уточнить земельный комитет. Также необходимо провести кадастровый учет земли. Кроме того, помимо заявления о переоформлении права на землю нужно подать в комитет заявление на проведение замеров, после чего будет назначена экспертиза. Вследствие экспертизы будут произведены замеры занимаемой площади и составлен кадастровый план. После окончания процедуры переоформления земельный комитет должен выдать переоформленный договор аренды и кадастровый план.

VI. Регистрация прав собственности

Получив все нужные документы, нужно будет отправиться в Управление Федеральной регистрационной службы для регистрации перехода прав собственности. Они, в свою очередь, затребуют следующий перечень документов: • Заявление на регистрацию перехода права собственности. • Подтверждение оплаты регистрации. • Подлинник и копия учредительных документов. • Удостоверение личности. • Документ, подтверждающий право действовать от имени юр. лица. • Подлинник договора купли-продажи недвижимости. • Подлинник и копия договора аренды земельного участка. • Копия и подлинник кадастрового плана, удостоверенные земельным комитетом. • Подлинник и копия поэтажного плана объекта недвижимости с указанием его кадастрового номера и утвержденный БТИ. Получив правоустанавливающие документы на государственную регистрацию прав, должностное лицо учреждения юстиции по регистрации прав вносит соответствующую запись в книгу учета документов. После будет выдана расписка о получении документов с их перечнем и указанием даты их получения. Расписка подтверждает принятие документов на государственную регистрацию прав. После чего и начинается сама процедура регистрации.


VII. Договора на коммунальные услуги

Следующим шагом будет процедура перезаключения договоров на предоставление коммунальных услуг. Для этого будет необходимо обратиться в следующие структурные подразделения коммунального хозяйства: • Служба обеспечения энергоснабжения; • Служба обеспечения водоснабжения; • Служба обеспечения теплоснабжения; • Городская телефонная сеть. Энергоснабжение. Договоры на снабжение электрической энергией заключаются в службах обеспечения энергоснабжения по месту нахождения объекта недвижимости. Порядок оформления и заключения договоров должны уточнить соответствующие отделения.

Водоснабжение

Для заключения договора с этой службой нужно подать следующий перечень документов: • Заявка с указанием объектов, присоединенных (присоединяемых) к системе водоснабжения и канализации, данных о субабонентах и объемах водопотребления и водоотведения сточных вод абонента и субабонентов. • Учредительные документы. • Свидетельство о государственной регистрации. • Договор о купле-продаже объекта недвижимости. • Документы, подтверждающие право собственности на устройства и сооружения для присоединения. • Документы, разрешающие присоединение. • Схемы системы водоснабжения и канализации. • Баланс водопотребления и водоотведения. • План мероприятий, призванных рационализировать использование питьевой воды и сократить сброс сточных вод. Бланки договоров и более конкретный список документов можно получить в соответствующем отделении.

Теплоснабжение

Для оформления и заключения договора на обеспечение теплом следует обращаться в службу теплоснабжения, обслуживающую соответствующий Административный округ.


Городская телефонная сеть

Для заключения договоров о предоставлении услуг связи нужно обращаться в соответствующее подразделение по месту нахождения объекта недвижимости

Источник: аналитический отдел портала о коммерческой недвижимости knkras.ru 

Вернуться к списку “Советы экспертов”

Источник: https://knkras.ru/sovety-ekspertov/pokupka-kommercheskoy-nedvizhimosti-poryadok-deystviy/

Что важно учесть покупая коммерческую недвижимость

Порядок оформления коммерческой недвижимости

Основным параметром является местонахождение объекта. Наиболее весомый стоимостной фактор – это престижность строительного комплекса или района, в котором находится объект. Второе место занимает удобная инфраструктура: детские сады, школы, поликлиники, торговые центры, а также транспортная развязка. Чем полнее инфраструктура, тем выше стоимость объекта недвижимости.

Определение цены объекта коммерческой недвижимости – основной этап при заключении любых сделок и совершении любых операций с недвижимостью.

Чем точнее определена стоимость имущества, тем успешнее осуществляется продажа, покупка, сдача или съем объекта.

Оценочная цена недвижимости оказывает прямое влияние на продажную стоимость объекта или же на сумму займа, который необходимо выделить для его покупки.

Осуществлять оценку коммерческой недвижимости рекомендуется только профессионалам, имеющим соответствующую лицензию и опыт работы. Основной аспект при проведении оценки – это тщательное обследование помещения.

Оценщик лично прибывает на объект, который нужно оценить.

Итоговая оценка помещения является комплексным показателем, поэтому в нее входит не только месторасположение, площадь объекта и его планировка, но и возможные строительные браки, а также все достоинства, которые могут повлиять на общий результат оценивания.

Итак, осматривая какой-либо объект коммерческой недвижимости, оценщик фиксирует настоящее состояние помещения и общее состояние здания, в котором находится объект, а также осматривает прилежащие территории.

Конечно же, специалист обращает внимание на инфраструктуру и транспортную развязку. При осуществлении оценки объекта коммерческой недвижимости оценщика интересует этажность здания и вид из окон.

Грамотный специалист обратит внимание и отметит каждую мелочь, которая может повлиять на цену помещения.

После окончания осмотра помещения, дальнейшая оценка может осуществляться по одному из стандартных сценариев, выбор которого зависит от стороны, с которой рассматривается объект.

Практически всегда необходимо узнать рыночную стоимость. В этом случае, как правило, анализируется информация относительно цены аналогичных объектов.

Далее, на основании полученных данных, учитывая индивидуальные достоинства и изъяны объекта недвижимости, осуществляется его оценка.

При оценке коммерческой недвижимости в большинстве случаев используется доходный способ. Специалист определяет сумму дохода, который можно будет иметь от сдачи объекта недвижимости в аренду. Также возможно применение способа сравнения подобных помещений.

После тщательного осмотра объекта оценщик собирает информацию о стоимости близлежащих объектов, которые имеют похожие условия. Полагаясь на полученные данные, он вычисляет размер потенциальной прибыли от сдачи помещения арендатору.

Оценщик должен учесть любые возможные расходы и издержки.

Учитывая огромное разнообразие типов недвижимости, которая имеет статус нежилых помещений, существуют определенные нюансы при оценке их стоимости.

К примеру, для проведения стоимостной оценки помещений под офисы, ключевую роль при формировании цены играет месторасположение объекта относительно деловой части города; транспортная развязка и технологическое оснащение здания.

Для недвижимости торгового назначения главными факторами будут месторасположение и этаж, на котором находится объект, а также отношение торговой площади к подсобным помещениям.

Учитывая индивидуальную специфику каждого объекта коммерческой недвижимости, существует определенный набор документов, который использует специалист для проведения оценки объекта.

Важным моментом является то, что оценщик не осуществляет техническую экспертизу помещения, а все необходимые данные должны находиться в технических документах или в заказной справочной информации, которую может предоставить бюро технической инвентаризации.

Если необходимо определить стоимость ликвидации объекта недвижимости, вычисляется расчетный показатель, отображающий максимально вероятную стоимость, по которой конкретный объект может быть отчужден за время реализации. Это время короче срока, принятого в условиях рынка, за который продавец должен оформить сделку по отчуждению недвижимого имущества.

При вычислении ликвидационной цены в отличие от рыночной цены, берутся во внимание непредвиденные обстоятельства, обязывающие продавца реализовать объект коммерческой недвижимости согласно рыночным условиям.

Анализируя все факторы, влияющие на формирование цены, важно учитывать, что в рыночной экономике цены окончательно устанавливаются на основании общего соглашения между сторонами сделки.

Продавец может бесконечно убеждать покупателя приобрести объект недвижимости по назначенной им цене, однако если у покупателя имеются весомые возражения – обе стороны идут на компромисс и корректируют итоговую стоимость объекта.

С утверждением, что стоимость иногда приходится существенно снижать, согласны все специалисты и эксперты.

Но бывают случаи, когда сделка по купле-продаже заключается даже по стоимости, которая значительно превышает начальную сумму.

Для этого продавцу достаточно создать жесткие условия и объявить, что за другую сумму он не продаст объект коммерческой недвижимости. В конечном итоге покупатель вынужден принять такие условия.

Если рынок недвижимости находится в нормальном состоянии, общепринятый размер ценового торга обычно не превышает 10% от стартовой цены. Однако в сложившихся кризисных условиях уже никого не удивляет скидка в 30% и даже в 50%. Особенно часто такое встречается, если первоначальная стоимость объекта была сильно завышена изначально.

Источник: https://www.mcity.ru/page/chto-uchest-pokupaya-kommercheskuyu-nedvizhimost

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.