Порядок расчета через аккредитив

Содержание

Расчеты по аккредитиву

Порядок расчета через аккредитив

Аккредитив является одной из наиболее надежных форм расчетов между организациями и предприятиями, практика применения которой продолжает расширяться, несмотря на неизбежный громоздкий документооборот.

В нашей статье вы узнаете последовательность и порядок расчетов с помощью аккредитива.

Покрытый (депонированный) аккредитив

Банк – эмитент перечисляет сумму аккредитива в распоряжение Исполняющего банка за счет средств плательщика (покупателя) или за счет предоставленного ему кредита. Сумма аккредитива перечисляется на весь срок действия аккредитива. Непокрытый (гарантированный) аккредитив

Непокрытый (гарантированный) аккредитив

При открытии непокрытого (гарантированного) аккредитива Банк-эмитент предоставляет Исполняющему банку право списывать средства с ведущегося у него корреспондентского счета Банка-эмитента в пределах суммы аккредитива либо указывает в аккредитиве иной способ возмещения Исполняющему банку сумм, выплаченных по аккредитиву в соответствии с его условиями.

Порядок списания денежных средств с корреспондентского счета Банка-эмитента по непокрытому (гарантированному) аккредитиву, а также порядок возмещения денежных средств по непокрытому (гарантированному) аккредитиву Банком-эмитентом Исполняющему банку определяется соглашением между банками. Порядок возмещения денежных средств по непокрытому (гарантированному) аккредитиву плательщиком Банку-эмитенту определяется в договоре между покупателем (плательщиком) и Банком-эмитентом.

Изображение с сайта sravni.ru

Отзывные и безотзывные аккредитивы

Банк-эмитент вправе изменить или отменить такой аккредитив без предварительного уведомления получателя средств (поставщика). Каких либо обязательств у Банка – эмитента перед получателем средств (поставщиком) в связи с этим не возникает.

Исполняющий банк осуществляет платеж по отзывному аккредитиву, если им не получено уведомление от Банка-эмитента об изменении условий или отмене аккредитива.
Если в тексте аккредитива на указано иное, то он является отзывным.

Аккредитив не может быть изменен или отменен без согласия получателя средств (поставщика). По просьбе Банка-эмитента безотзывный аккредитив может быть подтвержден Исполняющим банком с принятием на себя обязательства, дополнительного к обязательству Банка-эмитента, произвести платеж получателю средств по представлении им документов, соответствующих условиям аккредитива.

Такой аккредитив называется подтвержденным. Условия подтвержденного аккредитива считаются измененными или аккредитив считается отмененным с момента получения Банком-эмитентом согласия Исполняющего банка, подтвердившего аккредитив, и получателя средств (поставщика).

Применение и регулирование расчетов по аккредитиву

Чаще аккредитив открывается для расчетов при внешнеторговых операциях, но не только. Подобная схема проведения платежей используется:

  • при проведении сделок с ценными бумагами, объектами недвижимости, земельными участками;
  • при продаже долей в акционерных обществах;
  • при заключении договоров купли-продажи дорогостоящих товаров и услуг.

Зачастую расчеты через аккредитив применяется тогда, когда продавец и покупатель впервые заключают контракт и не до конца уверены в надлежащем исполнении его условий со стороны друг друга.

Если речь идет о расчетах между предприятиями на территории нашей страны, аккредитив должен соответствовать нормам, установленным Гражданским кодексом (глава 46, часть II) и главой 6 «Положения о правилах осуществления перевода денежных средств» № 383-П от 19.06.2012.

В международных сделках операции регламентируются «унифицированными правилами и обычаями для документарных аккредитивов», выпущенными Международной торговой палатой в 1984 году. Актуальной на сегодня является редакция 2007 года.

Изображение с сайта garantiibanka.ru

Последовательность расчетов с помощью аккредитива

Аккредитив для расчетов открывается в банке, обслуживающем плательщика денежных средств, на основании его заявления, в котором должны быть указаны:

  • номер основного договора, который заключили между собой хозяйствующие субъекты, срок действия, место исполнения и вид аккредитива.
  • наименование поставщика и банка, исполняющего аккредитив;
  • перечень и характеристика документов, которые получатель денежных средств должен будет предоставить для подтверждения выполненных работ;
  • перечень товаров и услуг, для оплаты которых открывается аккредитив;
  • сумма аккредитива и другие необходимые по усмотрению заявителя детали.

Порядок расчетов по аккредитиву задействует следующих участников:

  • Покупатель, или плательщик (организация, по поручению которой банк-эмитент размещает средства на специальном счету, чтобы впоследствии перевести их другому банку).
  • Банк, действующий по распоряжению плательщика денежных средств (банк-эмитент, который открывает аккредитив).
  • Продавец, или получатель денежных средств (организация-поставщик, которая предоставляет товары и услуги и получает деньги после проверки документов).
  • Исполняющий банк (банк, который обслуживает поставщика и осуществляет денежные перечисления своему клиенту после проверки документов, соответствующих условиям аккредитива).

В расчетах через аккредитив может участвовать гораздо большее количество банков, чем указано в списке выше. Более того, в подобных операциях могут быть задействованы и другие, нефинансовые институты: транспортные и страховые компании, таможенный брокер и так далее.

Изображение с сайта e-lib.gasu.ru

Примерная последовательность действий может выглядеть так:

  1. Продавец и покупатель заключают договор, в котором указывается аккредитивная форма расчетов.
  2. Покупатель, то есть плательщик денежных средств открывает в своем банке специальный депозитный счет, на который перечисляется оговоренная в платежном поручении сумма.
  3. Средства списываются со счета плательщика и перечисляются в банк, обслуживающий продавца.
  4. Продавец получает уведомление о зачислении средств на счет своего банка, что является сигналом к исполнению своей части договорных обязательств (например, к отгрузке товаров).
  5. Предоставление товаров и услуг продавцом, а также передача в исполняющий банк всех подтверждающих документов, которые были указанных в условиях аккредитива.
  6. Проверка банком предоставленных документов.
  7. Зачисление денежных средств на счет поставщика.
  8. Уведомление сторон об использовании аккредитива.

Пример расчета через аккредитив

Предположим, российская компания с целью расширения ассортимента своей продукции в торговой сети принимает решение закупить партию товара на сумму 1 млн евро у иностранного поставщика, с которым ранее не работала.

Возможности проверить репутацию компании-продавца нет.

Кроме того, в случае срыва поставки организация-покупатель вынуждена будет в судебном порядке истребовать сумму предоплаты, которая предусмотрена контрактом в размере 30 % от общей стоимости товара (то есть 300 тыс. евро).

Дабы уберечь себя от возможных рисков, покупатель заключает договор с продавцом с указанием формы расчетов через аккредитив и обращается в российский банк с заявлением на аккредитив с покрытием. Необходимую сумму плательщик вносит на депозит. Комиссия банка-эмитента составляет 0,75% от суммы аккредитива.

Иностранный поставщик осуществляет отгрузку товара и предоставляет в иностранный банк соответствующие документы. Он в свою очередь передает их российскому банку и получает от него возмещение платежа. Банк-эмитент передает проверенные документы плательщику, российской компании, и списывает с депозита денежные средства в счет возмещения платежа иностранному банку.

Подобный сценарий отражен в общей схеме:

Изображение с сайта profiz.ru

1 — контракт; 2 — заявление на открытие 3 — аккредитив; 4 — авизование аккредитива (официальное уведомление об открытии); 5 — отгрузка товара; 6 — передача документов; 7 — проверка документов; 8 — передача документов; 9 — требование платежа; 10 — платеж; 11 — платеж; 12 — проверка оплаченных документов; 13 — оплаченные документы.

Выполнение аккредитива

После того как каждый из участников расчета выполнит свои обязательства, денежные средства будут переданы поставщику и каждая из сторон получит соответствующее уведомление, аккредитив можно считать выполненным.

Исполняющий банк обязан проверить по внешним признакам соблюдение бенефициаром всех условий аккредитива, а также правильность оформления реестра счетов, соответствие подписей и печати бенефициара на нем заявленным образцам.

При этом не должны приниматься к оплате реестры счетов без указания в них даты отгрузки, номеров товарно-транспортных документов, номеров почтовых квитанций при отправке товара через организации связи, номеров или дат приемосдаточных документов и вида транспорта, которым отправлен груз при приеме представителем покупателя на месте у продавца (поставщика).

Закрытие аккредитива банком-эмитентом производится в следующих случаях:

  • По истечении срока действия аккредитива.
  • На основании заявления получателя средств об отказе от использования аккредитива до истечения срока его действия.
  • По распоряжению плательщика средств об отзыве аккредитива, если такой отзыв предусмотрен условиями заключенного соглашения.

Ответственность за нарушение условий аккредитива

Ответственность банков за нарушение условий аккредитива установлена в ст. 872 ГК. Ответственность перед плательщиком несет банк-эмитент, а исполняющий банк отвечает перед банком-эмитентом.

Из этого общего правила имеются два исключения, когда допускается непосредственная ответственность исполняющего банка как перед плательщиком, так и перед получателем средств.

Во-первых, на исполняющий банк может быть возложена ответственность перед получателем средств в случае необоснованного отказа в выплате денежных средств по покрытому или подтвержденному аккредитиву.

Во-вторых, на исполняющий банк может быть возложена ответственность перед плательщиком в случае неправильной выплаты денежных средств по покрытому или подтвержденному аккредитиву вследствие нарушения условий аккредитива.

Изображение с сайта cashgain.ru

В обоих случаях речь идет только о покрытом либо о подтвержденном аккредитиве. Кроме того, в подобных ситуациях возложение ответственности именно на исполняющий банк не является императивным правилом. Не исключается применение и общей схемы ответственности.

Например, бенефициар (получатель денежных средств), исполнивший обязательства по договору с плательщиком, но получивший отказ исполняющего банка в выдаче соответствующей денежной суммы по аккредитиву, волен предъявить свои требования к контрагенту по договору (плательщику) в связи с неисполнением последним обязательств по оплате товаров, работ или услуг. В этом случае уже плательщик предъявит требования к банку-эмитенту, который, в свою очередь, привлечет к ответственности исполняющий банк.

В судебно-арбитражной практике имеется немало случаев возложения по требованию плательщика ответственности за неправильную выплату денежных средств по покрытому аккредитиву при нарушении его условий бенефициаром на исполняющий банк (п. 3 ст. 872 ГК). В подобных случаях исполняющий банк, возместив плательщику суммы, неосновательно выплаченные с аккредитива, имеет право требовать их возврата от получателя денежных средств (бенефициара).

Источник: https://vklady-investicii.ru/articles/biznes/raschety-po-akkreditivu.html

Бухгалтерские и аудиторские термины — Audit-it.ru

Порядок расчета через аккредитив

Аккредитив представляет собой форму безналичных расчетов в Российской Федерации.

Аккредитив – это поручение банка плательщика банку получателя средств производить по распоряжению и за счет средств клиента платежи физическому или юридическому лицу в пределах обозначенной суммы и на условиях, указанных в этом поручении.

Важной особенностью при расчетах аккредитивами является то, что банки имеют дело только с документами, но не с товарами, которые эти документы представляют.

Преимущества аккредитива

Преимущества аккредитива заключаются в следующем:

  • гарантированное получение всей суммы от покупателя в адрес поставщика; 
  • контроль со стороны банка соблюдения условий поставки и условий аккредитива; 
  • неотвлечение, как правило, средств из хозяйственного оборота;
  • полный и гарантированный возврат денег покупателю в случае отмены сделки; 
  • юридическая ответственность кредитных организаций за законность сделок, в которых применяется аккредитив.

Стороны, участвующие в расчетах

В соответствии Гражданским кодексом РФ в расчетах по аккредитиву участвуют четыре субъекта.

Во-первых, это плательщик, который при помощи открытия аккредитива исполняет обязательства перед своим кредитором.

Во-вторых, это непосредственно банк-эмитент, который и открывает аккредитив плательщику.

Банк-эмитент вправе самостоятельно произвести платежи, причитающиеся к оплате, акцептовать или учесть переводной вексель или поручить исполняющему банку (третий участник схемы) выполнить указанные обязательства.

Заключительным участником аккредитивной операции является получатель платежа.

Обязательные условия договора при расчетах по аккредитиву

Использование аккредитива в расчетах должно быть прописано в договоре между продавцом и покупателем.

Порядок расчетов по аккредитиву устанавливается в основном договоре, в котором отражаются:

  • наименование банка-эмитента;
  • наименование банка, обслуживающего получателя средств;
  • наименование получателя средств;
  • сумма аккредитива;
  • вид аккредитива;
  • способ извещения получателя средств об открытии аккредитива;
  • способ извещения плательщика о номере счета для депонирования средств, открытого исполняющим банком;
  • полный перечень и точная характеристика документов, предоставляемых получателем средств;
  • сроки действия аккредитива, предоставления документов, подтверждающих поставку товаров (выполнение работ, оказание услуг), и требования к оформлению указанных документов;
  • условие оплаты (с акцептом или без акцепта);
  • ответственность за неисполнение (ненадлежащее исполнение) обязательств.

Кроме того, в договоре могут быть отражены  условия, касающиеся порядка расчетов по аккредитиву.

Обязательные реквизиты аккредитива

В аккредитиве в обязательном порядке должны быть указаны следующие реквизиты: 

  • дата и номер аккредитива;
  • сумма аккредитива;
  • реквизиты плательщика, получателя, исполняющего банка и банка-эмитента;
  • вид аккредитива;
  • срок действия аккредитива;
  • способ исполнения аккредитива;
  • перечень документов и требования к ним, представляемых получателем средств;
  • назначение платежа;
  • срок представления документов;
  • необходимость подтверждения (при наличии);
  • порядок оплаты комиссионного вознаграждения банков;
  • в аккредитиве может быть указана иная информация. 

Виды аккредитивов

Существуют следующие виды аккредитивов

– Отзывный аккредитив

Аккредитив, который может быть отозван (аннулирован) плательщиком или банком, выписавшим его,  или его условия могут быть изменены без уведомления продавца.

– Безотзывный аккредитив

Не может быть отозван (аннулирован) и его условия не могут быть изменены без согласия заинтересованных сторон.

– Аккредитив с красной оговоркой

Аккредитив, согласно которому банк-эмитент уполномочивает исполняющий банк произвести авансовый платеж на оговоренную сумму до представления торговых документов.

– Переводной аккредитив

Продавец, не являющийся поставщиком всей партии товаров, передает свои права на получение средств полностью или частично третьим лицам и дает соответствующие указания исполняющему банку.

–  Аккредитив   покрытый   (депонированный)

 Аккредитив, при открытии которого банк-эмитент перечисляет за счет средств плательщика или предоставленного ему кредита сумму аккредитива (покрытие) в распоряжение исполняющего банка  на весь срок действия аккредитива. 

– Аккредитив    подтвержденный

Аккредитив, при котором исполняющий банк принимает на себя обязательства произвести платеж указанной в аккредитиве суммы независимо от поступления средств от банка, где был открыт подтвержденный аккредитив.

– Гарантийный (резервный) аккредитив

Представляет собой гарантию обеспечения платежа, если покупатель по резервному аккредитиву не выполняет своих обязательств по контракту.

– Аккредитив   циркулярный

Аккредитив, позволяющий получить деньги в пределах данного кредита во всех банках –  корреспондентах банка, выдавшего своему клиенту этот аккредитив.

– Револьверный (возобновляемый) аккредитив

Применяется при регулярных поставках товара. Сумма аккредитива по мере выплат автоматически пополняется в рамках установленного общего лимита и срока действия аккредитива.

– Кумулятивный  аккредитив

Приказодателю разрешается неистраченную сумму денег текущего аккредитива приплюсовать к сумме нового, который открывается в том же самом  банке, в то время как при ином аккредитиве неистраченная сумма возвращается банку-эмитенту для начисления на текущий счет приказодателя.

Порядок расчета по аккредитиву

  • заключение договора (контракта) о поставке товара;
  • поручение покупателя на открытие аккредитива банку-эмитенту;
  • открытие аккредитива;
  • уведомление об открытии аккредитива от банка-эмитента авизующему банку;
  • отгрузка (поставка) товара;
  • передача отгрузочных документов от продавца авизующему банку;
  • пересылка документов и требования от авизующего банка банку-эмитенту;
  • снятие денежных средств со счета покупателя;
  • перечисление денег от банка-эмитента исполняющему банку;
  • передача документов покупателю;
  • зачисление денег на счет продавца.

Источник: https://www.audit-it.ru/terms/accounting/akkreditiv.html

Аккредитив при продаже недвижимости: подводные камни

Порядок расчета через аккредитив

Аккредитив при покупке недвижимости — услуга банка, благодаря которой такая крупная сделка становится максимально безопасной с финансовой точки зрения для обеих сторон. Как работать с разными видами аккредитивов и каких подводных камней опасаться, читайте в этой статье.

Что такое аккредитив

Аккредитив при продаже квартиры — это форма безналичных расчетов, при которой банк по поручению покупателя квартиры обязуется после получения предусмотренных документов выдать или перечислить денежные средства продавцу квартиры либо предоставить такие полномочия другому банку (ч. 1 ст. 876 Гражданского кодекса РФ).

При этом:

  • банк, где открыт аккредитив, называется банком-эмитентом;
  • банк, осуществляющий раскрытие (не путать с открытием — см. ниже) аккредитива, называется исполняющим банком;
  • покупатель квартиры — плательщик по аккредитиву;
  • продавец недвижимости — получатель средств по аккредитиву.

Обратите внимание! Процесс выдачи средств, размещенных в аккредитиве, называется раскрытием. Этот термин следует отличать от собственно открытия аккредитива, т. е. оформления банковской услуги.

Иными словами, чтобы получить денежные средства при продаже квартиры через аккредитив, продавец должен представить в банк указанные в договоре на аккредитив документы, подтверждающие, что он, продавец, исполнил свои обязательства перед покупателем. Обычно это договор купли-продажи квартиры с отметкой Росреестра и/или выписка из ЕГРП.

Ниже представлена обобщенная схема работы с этим финансовым инструментом:

Важно! Покупка квартиры через аккредитив по договору участия в долевом строительстве с 01.07.2019 может совершаться только с использованием эскроу-счетов (п. 5 ст. 8 закона «О внесении изменений…» от 01.07.2018 № 175-ФЗ).

В «КонсультантПлюс» есть обзорный материал об альтернативах аккредитиву, то есть обо всех существующих способах расчетов между продавцом и покупателем при продаже квартиры.

Если у вас еще нет доступа к системе, получите его бесплатно на 2 дня или закажите актуальный прайс-лист, чтобы приобрести постоянный доступ.

Отзывной и безотзывной

В зависимости от возможности аннулировать или изменить аккредитив без согласия продавца (т. е. получателя средств), выделяют отзывной и безотзывной аккредитивы.

Отзывной аккредитив — это аккредитив, который может быть изменен или отозван плательщиком (покупателем квартиры) или банком-эмитентом (ч. 1 ст. 868 ГК РФ). Считается, что такой аккредитив больше ориентирован на покупателя, т. к. он может в любой момент отозвать денежные средства, и сделка окажется аннулированной.

По итогу обе стороны останутся «при своем»: продавец с квартирой, покупатель — с деньгами. Тем не менее у них могут возникнуть сопутствующие финансовые расходы. Плюс покупателя в принципе может не устроить потенциальная опасность в последний момент не приобрести в собственность выбранную квартиру.

Поэтому такой аккредитив при продаже недвижимости используется редко.

Безотзывной аккредитив, напротив, не может быть отменен покупателем или банком-эмитентом без согласия продавца (ч. 1 ст. 869 ГК РФ). Обычно именно эта разновидность аккредитивного расчета и применяется в сделках. В силу закона, если в договоре прямо не указано, что аккредитив отзывной, он по умолчанию считается безотзывным.

Покрытый и непокрытый

В зависимости от обеспеченности денежными средствами аккредитивы бывают покрытыми и непокрытыми.

Покрытый аккредитив (другое название — депонированный) предполагает, что средств, размещенных покупателем на аккредитивном счете, достаточно для совершения полной оплаты по договору (ч. 3 ст.867 ГК РФ).

Непокрытый аккредитив — денежные средства на счете размещены в меньшей сумме, чем требуется для полной оплаты по договору.

Поскольку покрытый аккредитив является наиболее надежным, в сделках с недвижимостью, как правило, используется именно он.

Акцептный и безакцептный

При рассмотрении вопроса о разграничении аккредитивов на акцептные и безакцептные в сделках с недвижимостью следует в значительной степени ориентироваться на терминологию, применяемую банком-эмитентом, т. к. законодательство такого определения не содержит.

Чаще всего в договоре указывается, что аккредитив безакцептный. Под этим может подразумеваться, что аккредитив:

  • будет раскрыт по факту представления продавцом квартиры указанной в договоре на аккредитив документации без дополнительного согласия (акцепта) на выдачу средств со счета со стороны покупателя;
  • может быть оформлен (т. е. сам договор на аккредитив) только между банком и покупателем без участия при этом продавца;
  • может быть раскрыт (т. е. средства выданы или перечислены со счета) по истечении установленного договором аккредитива срока без дополнительного оформления согласия со стороны покупателя.

В любом случае что конкретно имеет в виду банк-эмитент, должно быть зафиксировано в условиях аккредитивного договора. В подавляющем большинстве случаев безакцептность аккредитива связана с отсутствием при его оформлении или раскрытии одной из сторон.

В прочих случаях говорят об акцептности аккредитива. Например, когда для выдачи денег со счета продавцу необходимо личное присутствие покупателя или его письменное согласие.

Стороны вольны определить в договоре, какой именно аккредитив они будут использовать при расчете, однако чаще всего применяется безотзывный покрытый безакцептный аккредитив.

Как открыть аккредитив

Вся необходимая информация, которую нужно знать об открытии аккредитива, представлена ниже:

В каком банке открыть аккредитив

покупатель или стороны по взаимной договоренности сами могут определить банк, в котором будет открыт аккредитивный счет. подавляющее большинство кредитных организаций сейчас предоставляют такую услугу.

учитывая, что жилье достаточно часто приобретают с привлечением кредитных средств, стоит ожидать, что банк-кредитор предложит оформить и аккредитив.

какие нужны документы

для открытия аккредитива при покупке квартиры потребуется минимальный пакет документов:

  • паспорт плательщика, т. е. покупателя квартиры;
  • договор-основание (купли-продажи).

в банке плательщик подписывает договор или заявление о присоединении к публичному договору об открытии аккредитива.

срок открытия счета

срок действия аккредитива законом не ограничен, он определяется соглашением сторон и правилами банка-эмитента. логично, что аккредитив обычно открывают на период, необходимый для проведения сделки и завершения регистрационных действий. если времени, установленного договором, не хватит, аккредитив может быть продлен (за это, как правило, предусматривается плата по тарифам банка).

обычно банковский аккредитив при продаже квартиры открывается на срок 30-90 дней.

кто платит за аккредитив при покупке квартиры

за банковскую услугу обычно платит тот, кто ее заказывает и фигурирует в соответствующем договоре. поскольку договор (заявление) на открытие аккредитива может быть заключен при участии покупателя квартиры и банка-эмитента, то нередко именно покупатель и оплачивает комиссию.

но и это правило необязательное. в условиях договора стороны сами определяют, кто платит за аккредитив при покупке квартиры: продавец или покупатель (оба варианта предусматриваются формами банковских документов, нужно просто выбрать подходящий).

как в договоре указать передачу денег через аккредитив

Договор купли-продажи квартиры с аккредитивом составляется по всем тем же общим правилам, что и прочие договоры купли-продажи жилой недвижимости.

Особенности будут при оформлении положений договора, регулирующих порядок расчета. В нем необходимо обозначить стоимость квартиры и тот факт, что она будет оплачена с использованием аккредитива (указать его вид, например — безотзывный покрытый безакцептный). Также описываются условия аккредитива:

  • Кто является плательщиком по аккредитиву (в рассматриваемом в статье случае — покупатель).
  • Какая кредитная организация выступает банком-эмитентом.
  • Какая кредитная организация станет исполняющим банком.
  • Кто является получателем средств (Ф.И.О. продавца).
  • Срок действия аккредитива.
  • Кто оплачивает расходы по открытию аккредитива.
  • Условия раскрытия аккредитива: необходимо описать, кто и в какой форме (в оригиналах или в электронном формате) должен представить конкретные документы, чтобы продавец квартиры смог получить за нее оплату. Также следует закрепить, какие санкции (штрафы) могут быть применены к ответственной стороне, если она нарушит такие положения договора, хотя это необязательно.

В остальном подобный договор купли-продажи составляется по обычному для этого вида договоров шаблону. Скачать бланк договора купли-продажи квартиры с аккредитивом можно здесь.

Какие документы нужны для раскрытия аккредитива

Этот перечень (или один документ) обязательно должен быть отражен и в договоре на открытие аккредитива, и в самом договоре купли-продажи. Обычно требуются:

  • оригинал договора купли-продажи с отметкой Росреестра о государственной регистрации права собственности на квартиру на имя покупателя;
  • оригинал выписки из Единого государственного реестра недвижимости, где в качестве правообладателя указан покупатель.

Стороны и банк могут согласовать в условиях раскрытия аккредитива при покупке недвижимости, что документы по аккредитиву передаются продавцом в исполняющий банк в электронном виде или в виде скан-образа с использованием электронных каналов связи.

Для раскрытия аккредитива банку требуется только предоставление указанных в тексте договора документов, именно их банк и проверяет. Сам факт исполнения основного договора (т. е. договора купли-продажи) не входит в предмет проверки банком. Проверку документов банк производит по внешним признакам.

Если представленные документы по внешним признакам не соответствуют условиям аккредитива, банк может не выдать деньги продавцу. Если бумаги противоречат друг другу, считается, что они не соответствуют условиям аккредитива, т. е. банк его не раскроет (ч. 4 ст. 871 ГК РФ, п. 6.17 Положения ЦБ РФ «О правилах осуществления перевода денежных средств» от 19.06.2012 № 383-П).

Преимущества аккредитива

Назовем главные преимущества формы расчета за недвижимость с использованием аккредитива:

  • Надежность сделки: пока право собственности не передано покупателю, продавец не получит свои деньги; также не нужно проверять купюры на подлинность, как при наличном расчете.
  • Простая процедура открытия аккредитивного счета: не затратно по времени, требуется минимум документов.
  • Относительно невысокая стоимость услуги (в среднем на момент написания статьи — от 1500 до 3000 руб.).
  • Не требуется личное присутствие продавца при открытии аккредитива.

Основные плюсы и минусы аккредитива при продаже квартиры представлены на схеме ниже:

Подводные камни

Выше на схеме мы рассмотрели некоторые характерные черты сделок с аккредитивом, которые в общем случае можно назвать минусами аккредитива при покупке недвижимости, основным из которых является достаточно сложный документооборот.

Также обратите внимание на следующие особенности:

  • Банк не обязан проверять соответствие условий заявления на аккредитив условиям договора купли-продажи квартиры. Нужно проконтролировать, чтобы аккредитив открыли на срок не меньший, чем указано в ДКП и достаточный для завершения всех регистрационных процедур, иначе банк его закроет раньше, чем продавец придет с документами за деньгами. Денежные средства при этом, конечно, не будут потеряны — они вернутся покупателю, но придется всё заново оформлять, а это — время и финансовые затраты.
  • Банк не контролирует исполнение договора купли-продажи, а сами документы проверяет только на комплектность и по внешним признакам, действуя с осмотрительностью и разумной тщательностью. Например, если документы будут фальсифицированы, то банк вполне может не увидеть этого и выдать средства. Ответственность при этом на банк возложить нельзя, если только не будет доказан умысел со стороны его сотрудников.

Справедливости ради отметим, что на практике чаще всего аккредитивный счет открывается в банке-кредиторе (если мы говорим о покупке квартиры с использованием заемных средств), а потому банк весьма ответственно проверяет и сам кредитный договор, и соответствие условий аккредитива этому договору, и исполнение договора купли-продажи.

***

Аккредитив при покупке квартиры — это, простыми словами, безналичный способ расчетов по договору приобретения квартиры, при котором продавец получает деньги со специального аккредитивного счета в банке только в том случае, если выполнит условие договора (передаст квартиру в собственность покупателю). Основным преимуществом использования аккредитива в сделках является безопасность расчета между сторонами. Из подводных камней аккредитива при продаже недвижимости стоит выделить (и то достаточно условно) сложный документооборот, а в некоторых случаях — продолжительный период совершения сделки.

Больше полезной информации по теме — в рубрике «Купля-продажа квартиры».

***

Дорогие друзья, спасибо за прочтение статьи. Мы очень старались передать вам актуальную и правдивую информацию, изложив ее простым языком. Если вам нравится то, что мы делаем, поставьте лайк, поддержите канал! Всегда ваш, https://nsovetnik.ru/.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/nsovetnik/akkreditiv-pri-prodaje-nedvijimosti-podvodnye-kamni-5f676855725dfb452418291f

Аккредитив при покупке недвижимости: что это, схема, плюсы и минусы формы расчетов

Порядок расчета через аккредитив

Аккредитивный счет при покупке квартиры — это счет, на котором хранятся средства покупателя до передачи прав на недвижимость. После передачи прав, деньги отдаются продавцу. Таким образом, в этой схеме банк выступает в роли гаранта, что значительно уменьшает риск срыва операции.

К тому же чаще всего заключается т.н. «безотзывный» аккредитивный счет, в рамках которого даже при желании покупатель не сможет досрочно снять деньги без согласия продавца. Существуют также и другие важные нюансы.

В настоящей статье мы подробно рассматриваем пользу этого финансового инструмента и его особенности.

Что такое «аккредитив в банке при покупке квартиры»?

Как известно, покупка квартиры за наличные или даже в ипотеку всегда сопряжена с некоторыми рисками. Даже если покупатель прибегает к ипотечному займу, все равно ему необходимо передать продавцу первоначальный взнос.

Сумма такого перевода, как правило, немаленькая — в зависимости от характера сделки, покупателю необходимо передать от нескольких сотен тысяч рублей до десятков миллионов.

Кроме того, рисковать может и продавец: при условии, что все документы переданы и уже подписан акт приема-передачи, покупатель может отказаться переводить обговоренную сумму.

Поэтому, во избежание риска мошенничества, схема подобных операций обязательно должна предусматривать гарантию полного выполнения обязательств для обеих сторон.

Для этого банковскими организациями и были разработаны продукты для обеспечения безопасности. Самые популярные среди этих предложений — банковская ячейка и аккредитив.

Мы разберемся, как работает аккредитив и ячейка, а также разберем их минусы и плюсы. Но сначала уточним, что вообще такое аккредитивный счет и зачем он нужен.

Банковский аккредитив при покупке квартиры — это счет, открытый банком для обслуживания участников сделки.

Покупатель квартиры перечисляет на аккредитив установленную договором купли-продажи сумму, а продавец получает ее только после предоставления документальных доказательств передачи прав на недвижимость.

Таким образом, банк выступает в этой сделке гарантом: в случае, если сделка сорвется, банк попросту вернет участникам то, с чем они изначально пришли (покупателю — деньги, продавцу — права на недвижимость).

Какие бывают виды аккредитивов и какие у них особенности?

Существует несколько видов аккредитивов; разница между ними выражается, как правило, в процедуре проведения сделки.

Некоторые из видов ориентированы на обеспечение максимальной защищенности обоим участникам сделки, другие направлены на безопасность какой-либо определенной стороны — покупателя или продавца.

Поэтому еще до открытия аккредитива при покупке квартиры следует внимательно разобраться, какое предложение подойдет вам больше всего.

  • Отзывной аккредитив. Ориентирование на покупателя: он может в любой момент в течение сделки отозвать денежные средства, тем самым аннулировав сделку. Продавец не окажется обманутым, т.к. права на недвижимость, согласно порядку расчета, передаются только после оплаты. Но потерять время продавец точно может, поэтому на такой тип аккредитива крайне редко соглашается контрагент;
  • Безотзывный счет. Наиболее популярное решение: покупатель не имеет права забрать деньги раньше срока, по крайней мере без письменного разрешения продавца. Чаще всего продавец и менеджер банка предлагают оформлять именно этот тип аккредитива;
  • Безакцептный аккредитив. Не требует присутствия покупателя при получении денег. Продавцу достаточно предъявить сотрудникам банка документы, подтверждающие передачу прав на недвижимость;
  • Покрытый счет. Подразумевается, что банк, в котором открыт аккредитивный счет, переводит деньги покупателя банку получателя. Далее эти деньги содержатся в банке-исполнителе до момента завершения сделки. Как правило, используется в сделках между юридическими лицами;
  • Непокрытый счет. В данном случае никаких перечислений не происходит, деньги хранятся на корреспондентском счете банка-отправителя. Вместо этого организация, принимающая платеж за недвижимость, получает право самостоятельно снять наличные после предоставления документальных доказательств завершения сделки. Похоже на безакцептный счет, но отличается тем, что вопрос решается между юридическими, а не физическими лицами.

Чаще всего при сделках с недвижимостью стороны соглашаются исключительно на безотзывный счет. В таком случае покупатель не сможет забрать денежные средства раньше определенного срока. Это заставляет покупателя подходить к сделке ответственнее. Выгодно это, в первую очередь, продавцу, ведь сорванные сделки существенно уменьшают выгоду от продажи недвижимого имущества.

На какой срок оформляется аккредитив?

Нужно понимать, что период действия аккредитива — вопрос исключительно договоренностей между участниками сделки. Он может быть любым, хотя банки нередко вводят ограничения — например, счет может быть открыт на срок не больше двух кварталов (шесть месяцев).

Кроме того, в отличие от банковской ячейки, стоимость аккредитива не зависит от срока его действия: плата взимается за сумму хранения, а не длительности действия счета. Единственное, что нужно учитывать — тарифы рассчитываются за квартал пользования, т.е.

3 месяца действия счета.

Срок действия счета заранее согласуется сторонами и отражается в первичном или окончательном договоре купли-продажи. Если выясняется, что установленного договором срока не хватает для проведения сделки, его можно изменить — но за это придется платить.

В среднем банки берут за изменение сроков действия 0,2% от суммы, хранящейся на аккредитивном счете.

Учитывая, что на аккредитиве чаще всего лежат суммы от 1 млн. рублей, 0,2% могут стать существенной платой.

Поэтому мы рекомендуем тщательно просчитать срок хранения — например, еще до подписания договора следует учесть возможные форс-мажоры, т.к. из-за полного игнорирования их возможности люди и попадают в неловкие ситуации.

Подытоживая, чаще всего срок действия составляет 3 месяца, т.е. ровно один квартал. При желании этот срок может меняться.

Схема проведения покупки квартиры через аккредитив

Итак, мы уже объяснили, что такое аккредитив при покупке квартиры простыми словами. Теперь нужно понять, какую роль занимает этот счет при проведении самой операции. Порядок действий с привлечением аккредитива выглядит следующим образом:

  1. Сначала участники сделки тщательно обсуждают условия купли-продажи. Заключается договор купли-продажи;
  2. Этот документ предоставляется банку, где планируется открывать аккредитив. Если банк утверждает сделку, подписывается еще один аккредитивный договор с участием трех сторон — покупателя, продавца и представителя банка;
  3. Покупатель вносит на открытый счет денежные средства в установленном объеме. Операция пополнения документируется;
  4. Договор аккредитива при покупке недвижимости или хранится у представителя банка, или передается в другую организацию (актуально для покрытых и непокрытых счетов);
  5. Договор купли-продажи регистрируется в Росреестре. Квартира практически передана покупателю;
  6. Продавец предоставляет банку все необходимые бумаги: справку из Росреестра о передаче прав, выписку из ЕГРН и т.д. Банк тщательно проверяет всю юридическую сторону вопроса, а именно: действительно ли были переданы права, не было ли нарушений в процессе передачи и т.д.;
  7. Если все правильно, в соответствии с аккредитивным договором, деньги зачисляются на счет продавца. На этом этапе продавец обязан задокументировать получение денег актом приема-передачи. Сделка завершается.

Нюансы договора на открытие аккредитивного счета

Условия заключения договора, его основные разделы и прочее, как правило, унифицированы. Отдельного внимания заслуживают только следующие данные:

  • Внимательно проверьте реквизиты получателя и отправителя. Все ФИО, номера счетов, адрес объекта купли-продажи и прочее должно быть написано без ошибок. Если заметите опечатку, требуйте ее исправить;
  • Тщательно изучите раздел «Порядок расчетов». Там должны быть ясные формулировки без двоякого прочтения (разночтения). Должен присутствовать регламент сроков действия аккредитива, конкретной суммы и валюты операции, требуемый пакет документов для завершения сделки и т.д.;
  • Обязательно исследуйте пункт «Оплата услуг». Обратите внимание, на кого ляжет ответственность в финансовом плане за открытие и закрытие счета (кто будет платить банку);
  • Наконец, внимательно прочтите весь раздел «Ответственность сторон». В разных договорах ответственность сторон по-разному регламентируется, и понимается этот термин тоже не всегда одинаково. Вас этот раздел должен полностью удовлетворить, иначе в будущем возможны ущемления ваших прав.

Изучить образец договора аккредитива (на примере Сбербанка) вы можете посмотреть и скачать здесь.

Преимущества такой формы расчетов

  • Главный плюс аккредитива — участники сделки полностью защищены от возможного мошенничества или неисполнения обязательств;
  • Дополнительная юридическая помощь и поддержка от банка. Так, при возникновении каких-либо вопросов, представитель банка сразу обратит на них внимание;
  • Обеспечивается равная безопасность для всех сторон — продавца, покупателя и банка.

Возможные риски такой схемы расчетов

Покупка жилья при помощи аккредитива тоже несет в себе некоторые опасности, хотя и в меньшей степени, чем если бы клиенты обращались к банковской ячейке.

  • Передача денежных средств через аккредитивный счет — длительная процедура, осложненная масштабной проверкой всех предоставленных бумаг. Поэтому клиенты могут потерять много времени и денег;
  • Недостаточно гибкие условия. За изменение сроков в договоре полагается увеличенная стоимость обслуживания. Безотзывный аккредитив к тому же не предполагает досрочное снятие средств;
  • Большая стоимость услуги;
  • Участие банка в сделке выражается, в частности, в полной информированности налоговых органов о статусе вашей сделки, ее сумме и участниках. Поэтому возможны дополнительные проблемы с ФНС.

Что лучше — аккредитив или банковская ячейка?

Это зависит от условий сделки и потребностей ее участников. Если нужно сэкономить — ничего лучше банковской ячейки нет. По соотношению «цена/качество» банковская ячейка значительно опережает аккредитив.

Но если клиенты желают максимально обезопасить себя от форс-мажоров при процедуре передачи средств, самое подходящее — это аккредитив. Он значительно дороже, но и безопасность обеспечивает самую высокую из всех возможных вариантов.

Кроме того, следует учитывать порядок расчетов с банком. За ячейку платят в зависимости от срока действия договора, за аккредитив — в зависимости от размера охраняемой суммы.

Поэтому при передаче больших сумм может быть выгоднее ячейка, а при необходимости иметь большой срок хранения лучше подойдет аккредитив.

Кто должен оплачивать открытие аккредитива — продавец или покупатель?

Все зависит от договоренностей между контрагентами. При желании, оплатить услуги может даже продавец, хотя он по умолчанию считается главным бенефициаром сделки в финансовом плане. Поэтому чаще всего за открытие счета и его обслуживание платит покупатель недвижимости.

В каких банках можно оформить аккредитив?

В этой сфере услуг устоялось пять банковских организаций, на которых приходится почти 85% всех открытых и закрытых в стране аккредитивных счетов. Соответственно, имеет смысл рассмотреть именно их условия, а не предложения менее известных банков.

Наименование банкаТарифы за квартал в рублях
СбербанкЗа переводы между физлицами: 0,2 % от общей суммы платежа, что в среднем составляет 1500-5000 рублей. Перевод между физлицом и юрлицом обходится в 2500-15000 рублей (0,5% от общей суммы платежа).
ВТБВ рамках ипотеки для физических лиц — фиксированные 1500-4500 рублей в зависимости от суммы перевода. Для остальных переводов 0,2% от суммы, т.е. 1500-5000 рублей в среднем.
Россельхозбанк0,15-0.2% от суммы, от 1000 до 15 000 рублей.
Альфа-Банк0,15-0.2% от суммы, но не меньше 50 долларов.
ЮниКредитБанк0,5%, но не меньше 12 500 рублей.

Заключение

Аккредитив позволяет максимально безопасно передать средства от покупателя продавцу. Поэтому этот банковский продукт пользуется популярностью.

Однако, за эти привилегии приходится платить длительностью перевода и относительно большой стоимостью обслуживания. В связи с этим выбирать аккредитив при передаче денег следует аккуратно и взвешенно: часто сделки до 2 млн.

рублей могут быть спокойно проведены при участии менее дорогой банковской ячейки.

Источник: https://vKreditBe.ru/chto-takoe-akkreditiv-v-banke-pri-pokupke-kvartiry/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.