Предпринимательская деятельность на рынке коммерческой недвижимости

Экономика недвижимости: конспект лекций

Предпринимательская деятельность на рынке коммерческой недвижимости

Становление предпринимательской деятельности в сфере недвижимости относится к первой половине 90-х гг., когда начал формироваться отечественный рынок недвижимости. Характерными особенностями развития рынка недвижимости в этот период являются:

– потребительские мотивации, формирующие спрос на рынке недвижимости, недвижимость начинает рассматриваться финансовыми институтами как объект инвестиций с целью извлечения прибыли лишь на завершающем этапе;

– неурегулированность прав на недвижимость и слабость нормативно-правовой базы рынка, что позволило быстро наращивать количество сделок в начале периода и стало тормозом на этапе его завершения;

– преобладание перераспределительных тенденций между различными по уровню доходов слоями населения, между старыми и новыми капиталами.

Естественно, что при указанных условиях ведущее место на рынке не могли не занять сделки с жилой недвижимостью, которые господствуют на рынке недвижимости России.

Главное в том, что сосредоточение на рынке живой недвижимости в присущих современной России условиях сформировало соответствующую структуру предпринимательской деятельности в этой сфере экономики, оказало определяющее влияние на состав клиентов, определило соответствующие формы расчетов, приемы работы на рынке и т. д.

С развитием рынка недвижимости начинает формироваться более развернутая структура предпринимательской деятельности (рис. 3.2).

Хотя основную часть фирм, оперирующих на рынке недвижимости, по-прежнему составляют многопрофильные фирмы, одновременно выполняющие целый ряд функций, тем не менее процесс специализации уже стал очевидным фактом.

Многие фирмы выделили в своей структуре подразделения для работы с разными типами недвижимости, для выполнения тех или иных операций.

Расширение крута объектов недвижимости, вовлекаемых в рыночный оборот, усложнение спектра операций, осуществляемых на рынке недвижимости, появление соответствующих этим операциям новых видов предпринимательской активности – все это свидетельствует о том, что рынок недвижимости постепенно выходит на новый уровень – уровень формирования развитого рынка, характерного для стран со сложившейся рыночной экономикой.

Рис. 3.2. Структура предпринимательской деятельности на рынке недвижимости.

В современных предпринимательских фирмах создаются профессионально-предпринимательские группы, такие, как ипотечные, страховые компании по страхованию титула, консультанты по операциям с недвижимостью и т. д.

каждая из этих групп выполняет свои функции, а в рамках одной фирмы могут быть разные направления деятельности.

Например, девелоперская деятельность и деятельность по управлению недвижимостью достаточно часто пересекаются, особенно на рынке коммерческой недвижимости.

Но все же говорить о насыщении рынка профессиональными участниками пока еще рано. Распределение фирм по территории крупного города также неравномерно.

Следует иметь в виду, что большинство фирм работает в целом по городу, а их местонахождение определяется транспортной доступностью и показателями движения населения.

В большинстве западных стран фирмы, занятые на рынке недвижимости, тяготеют к локализации своей деятельности по территории (подробнее в книге Шевчук Д.А. Экономика недвижимости: Конспект лекций. – Ростов-на-дону: Феникс, 2007).

Довольно сложным является выделение приоритетов в направлениях деятельности фирм.

В странах с развитой рыночной экономикой на рынке недвижимости, как правило, действуют крупные диверсифицированные фирмы, работающие в сфере как де-велопмента, так и консалтинга.

В этом же направлении идет развитие фирм в Москве, Санкт-Петербурге и других крупных городах, хотя контуры этого развития еще недостаточны.

Ключевую роль среди профессионалов, работающих на рынке недвижимости, играют риэлтеры. Риэлтерская деятельность на данный момент является постоянно развивающейся сферой услуг, которые оказываются риэлтерскими фирмами (т. е.

юридические лицами различных форм собственности), а также риэлтерами-гражданами, которые практикуют в частном порядке (индивидуальный предприниматель).

Риэлтерская деятельность в современных условиях является относительно новым явлением, хотя необходимо заметить, что профессиональная посредническая деятельность не является новшеством для РФ, т. к.

уже несколько сотен лет существуют и успешно работают агенты и брокеры в страховании, брокеры на рынке ценных бумаг. Так как в начале 90-х гг. объекты недвижимости были вовлечены в рыночный оборот, то появилась необходимость в профессиональных знаниях и умениях. Носителями их как раз и являются риэлтеры.

Риэлтерская деятельность – деятельность, осуществляемая юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями на основе соглашения с заинтересованным лицом (либо по доверенности) по совершению от его имени и за его счет либо от своего имени, но за счет и в интересах заинтересованного лица гражданско-правовых сделок с объектами недвижимости и правами на них.

Наряду с государственным регулированием риэлтерской деятельности, имеет место и общественное регулирование. Оно возникает в том случае, если представители той или иной специальности создают саморегулируемые профессиональные общественные объединения (СПОО).

Именно такого рода организации имеют достаточно жесткие права и обязанности. Для членов СПОО являются обязательными к применению стандарты (правила) профессиональной деятельности, подготовленные и принятые в таком объединении.

Существуют различные объединения риэлтеров – гильдии, ассоциации, союзы, палаты.

Для осуществления предпринимательской деятельности по оказанию риэлтерских услуг существуют приемы и методы. Технология оказания риэлтерских услуг может сводиться к следующим основным этапам:

1. Получение заявки по услуге:

А) изучение характера и объема предстоящих работ на основе анализа заявленных заказчиком подробностей по объекту недвижимости;

Б) формулирование ограничительных условий.

2. Предварительный осмотр объекта и заключение договора об оказании услуги:

А) конкретизация предмета договора и подготовка к его подписанию;

Б) составление плана выполнения работ по договору.

3. Сбор и анализ данных об объекте:

А) сбор документов об объекте недвижимости и подтверждение достоверности, актуальности и полезности собранной информации, необходимой для проведения конкретной сделки с недвижимостью;

Б) предоставление отчета заказчику о проделанной работе и информирование о степени готовности всех субъектов к оформлению сделки.

4. Юридическое сопровождение сделки:

А) формирование комплекта документов и их исследование, подтверждение юристом законности проводимой сделки;

Б) определение рисков, сопутствующих сделке;

В) ознакомление заказчика с документами и материалами, предоставляемыми для оформления сделки и согласования условий и техники ее проведения.

5. Проведение сделки с недвижимостью и оплата услуг риэлтеру:

А) проведение сделки с недвижимостью и документальное оформление ее результатов;

Б) оформление акта сдачи-приемки работ, выполненных по договору об указании услуги;

В) оплата услуг риэлтера за выполненную работу. Перечисленные этапы показывают типичную схему отношений между риэлтерской фирмой и заказчиком. Она выглядит следующим образом: предложение фирмой набора услуг – выбор услуги заказчиком – заключение договора – оказание услуги – совершение сделки с недвижимостью – оплата услуг риэлтера за выполненную работу.

При данных отношениях содержание каждой услуги достаточно жестко формализовано и ограничено рамками предоставляемых фирмой услуг, а специалисты каждого структурного подразделения риэлтерской фирмы работают по внутренним правилам предоставления соответствующего профиля услуг. Заказчик, в свою очередь, должен определить содержание и результат предоставляемой услуги совершенно четко. И недооценка особенностей восприятия заказчиком содержания риэлтерской услуги вызывает риск потери заказчика.

Основные направления деятельности риэлтеров.

1. Риэлтер выступает в качестве агента. Реализацию данного статуса риэлтер осуществляет на основе агентского договора, который он заключает с потребителем услуг.

Этим договором определяются обязательства риэлтера-агента осуществить в отношении указанного в договоре объекта недвижимости определенные юридические действия (например, заключить одну или несколько сделок с ним) от своего имени и за счет потребителя либо от имени и за счет потребителя.

Также агентским договором может быть предусмотрено возложение на риэлтера-агента обязательства осуществить юридические действия в отношении лично потребителя услуг (приобретение или отчуждение, принятие или передача во временное пользование объекта недвижимости).

Именную лицензионную карточку-агента обязаны иметь все сотрудники юридического лица, непосредственно работающие с заказчиками и участвующие в подготовке к заключению договоров по осуществлению гражданско-правовых сделок с объектами недвижимости.

2. Риэлтер выступает в качестве поверенного. При этом заключается договор поручения, который возлагает на риэлтера обязательства осуществить от имени и за счет доверителя определенные юридические действия в отношении принадлежащего ему или используемого им объекта недвижимости.

3. Риэлтер выступает в качестве брокера. Между потребителем услуг и риэлтером заключается договор комиссии. В соответствии с ним риэлтер принимает на себя обязательства от своего собственного имени и за счет комитента совершить одну или несколько сделок с объектом недвижимости. Брокер выполняет следующие функции:

– выступление доверенным лицом одной или обеих сторон по сделке с объектом недвижимости;

– анализ негативных и позитивных факторов, сопутствующих сделке;

– разработка оптимальной программы проведения соответствующей операции с объектом недвижимости с наименьшими издержками и риском.

Лицензионная карточка брокера выдается только специалистам или индивидуальным предпринимателям, имеющим стаж работы в качестве агента или осуществляющим брокерскую деятельность не менее двух лет.

4. Риэлтерская фирма выступает как дилер. Дилерская деятельность осуществляется в случае, когда объект недвижимости находится в собственности самого риэлтера (был приобретен ранее с целью последующей продажи).

5. Посредническая деятельность риэлтера. Деятельность по оказанию услуг по поиску контрагентов для лиц, изъявивших желание приобрести или продать какой-либо объект недвижимости с целью последующего заключения соответствующих сделок. При этом риэлтер не является непосредственной стороной.

6. Торговая деятельность риэлтера. При таком статусе риэлтер выполняет следующие функции:

– предоставляет услуги по информационному обеспечению участников сделки;

– предоставляет консультационные услуги и услуги по оформлению документов;

– предоставляет услуги по надлежащему и безопасному проведению расчетов по сделкам.

7. Деятельность риэлтерской фирмы по созданию новых объектов недвижимости с целью последующей их продажи. Эта деятельность осуществляется на основе партнерства с инвестиционно-строительными компаниями. Как правило, риэлтерская фирма работает на вторичном рынке недвижимости.

8. Деятельность риэлтерской фирмы по созданию с целью последующей продажи отдельного объекта недвижимости путем изменения правового режима ранее существовавшего объекта (имущественного комплекса).

Приватизированные предприятия часто не имеют правоустанавливающих документов на объекты недвижимости, полученные в процессе акционирования предприятий.

В таком случае специалисты агентства проводят полный комплекс работ от консалтинга до оформления прав собственности на землю.

9. Работа риэлтерской фирмы с производственной недвижимостью. Эта деятельность риэлтера направлена, как правило, на аренду и продажу офисных, торговых и складских площадей.

10. Работа риэлтерской фирмы с производственной недвижимостью по программе реструктуризации производства. Эта деятельность осуществляется на основе аккредитации Комитета по экономической политике.

11. Деятельность риэлтерской фирмы по управлению недвижимостью может осуществляться на основании:

А) агентских договоров и договоров подряда;

Б) договора аренды с правом субаренды для клиентов;

В) доверительного управления объектов недвижимости.

Источник: https://ur-consul.ru/Bibli/Ekonomika-nyedvizhimosti-konspyekt-lyektsiyi.19.html

Лекция №22 Тема: Предпринимательство в сфере недвижимости

Предпринимательская деятельность на рынке коммерческой недвижимости

Лекция №22

Тема: Предпринимательство в сфере недвижимости

1.Структура предпринимательской деятельности на рынке недвижимости

2. Купля-продажа зданий и сооружений

3. Аренда зданий и сооружений

1.Структура предпринимательской деятельности на рынке недвижимости

Становление предпринимательской деятельности в сфере недвижимости относится к первой половине 90-х гг., когда начал формироваться отечественный рынок недвижимости.

Характерными особенностями развития рынка недвижимости в этот период являются:

потребительские мотивации, формирующие спрос на рынке недвижимости, недвижимость начинает рассматриваться финансовыми институтами как объект инвестиций с целью извлечения прибыли лишь на завершающем этапе;

неурегулированность прав на недвижимость и слабость нормативно-правовой базы рынка, что позволило быстро наращивать количество сделок в начале периода и стало тормозом на этапе его завершения;

преобладание перераспределительных тенденций между различными по уровню доходов слоями населения, между старыми и новыми капиталами.

Естественно, что при указанных условиях ведущее место на рынке не могли не занять сделки с жилой недвижимостью, которые господствуют на рынке недвижимости России.

Главное в том, что сосредоточение на рынке живой недвижимости в присущих современной России условиях сформировало соответствующую структуру предпринимательской деятельности в этой сфере экономики, оказало определяющее влияние на состав клиентов, определило соответствующие формы расчетов, приемы работы на рынке и т. д.

С развитием рынка недвижимости начинает формироваться более развернутая структура предпринимательской деятельности. Хотя основную часть фирм, оперирующих на рынке недвижимости, по-прежнему составляют многопрофильные фирмы, одновременно выполняющие целый ряд функций, тем не менее процесс специализации уже стал очевидным фактом.

Многие фирмы выделили в своей структуре подразделения для работы с разными типами недвижимости, для выполнения тех или иных операций.

Расширение круга объектов недвижимости, вовлекаемых в рыночный оборот, усложнение спектра операций, осуществляемых на рынке недвижимости, появление соответствующих этим операциям новых видов предпринимательской активности — все это свидетельствует о том, что рынок недвижимости постепенно выходит на новый уровень — уровень формирования развитого рынка, характерного для стран со сложившейся рыночной экономикой.

В современных предпринимательских фирмах создаются профессионально-предпринимательские группы, такие, как ипотечные, страховые компании по страхованию титула, консультанты по операциям с недвижимостью и т. д.

каждая из этих групп выполняет свои функции, а в рамках одной фирмы могут быть разные направления деятельности.

Например, девелоперская деятельность и деятельность по управлению недвижимостью достаточно часто пересекаются, особенно на рынке коммерческой недвижимости.

Но все же говорить о насыщении рынка профессиональными участниками пока еще рано. Распределение фирм по территории крупного города также неравномерно.

Следует иметь в виду, что большинство фирм работает в целом по городу, а их местонахождение определяется транспортной доступностью и показателями движения населения.

В большинстве западных стран фирмы, занятые на рынке недвижимости, тяготеют к локализации своей деятельности по территории.

Довольно сложным является выделение приоритетов в направлениях деятельности фирм.

В странах с развитой рыночной экономикой на рынке недвижимости, как правило, действуют крупные диверсифицированные фирмы, работающие в сфере как девелопмента, так и консалтинга.

В этом же направлении идет развитие фирм в Москве, Санкт-Петербурге и других крупных городах, хотя контуры этого развития еще недостаточны.

Ключевую роль среди профессионалов, работающих на рынке недвижимости, играют риэлторы. Риэлтерская деятельность на данный момент является постоянно развивающейся сферой услуг, которые оказываются риэлтерскими фирмами (т. е.

юридические лицами различных форм собственности), а также риэлторами-гражданами, которые практикуют в частном порядке (индивидуальный предприниматель).

Риэлтерская деятельность в современных условиях является относительно новым явлением, хотя необходимо заметить, что профессиональная посредническая деятельность не является новшеством для РФ, т. к.

уже несколько сотен лет существуют и успешно работают агенты и брокеры в страховании, брокеры на рынке ценных бумаг. Так как в начале 90-х гг. объекты недвижимости были вовлечены в рыночный оборот, то появилась необходимость в профессиональных знаниях и умениях. Носителями их как раз и являются риэлтеры.

Риэлтерская деятельность — деятельность, осуществляемая юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями на основе соглашения с заинтересованным лицом (либо по доверенности) по совершению от его имени и за его счет либо от своего имени, но за счет и в интересах заинтересованного лица гражданско-правовых сделок с объектами недвижимости и правами на них.

В настоящее время правовое регулирование риэлтерской деятельности осуществляется актами правительства РФ, а также нормативными актами исполнительной власти субъектов РФ

Риэлтерскую деятельность регулируют следующие документы:

Источник: https://pandia.ru/text/78/322/10349.php

Стратегия инвестирования в коммерческую недвижимость

Предпринимательская деятельность на рынке коммерческой недвижимости
Коммерческая недвижимость – следующий по консервативности после банковских депозитов и жилой недвижимости инструмент инвестора, который опережает их по доходности.

Но без всестороннего анализа и выработки стратегии входить на этот рынок при всей его надежности нельзя: ему присущи свои специфика и риски, которые могут привести к “заморозке” или потере денег.

Что такое коммерческая недвижимость, ее виды

Коммерческая недвижимость – это любые здания или помещения, рассчитанные на приобретение выгоды.

Условно можно выделить три типа коммерческой недвижимости:

* офисные (самый большой процент рынка инвестиций сейчас);

* торговые и для сферы услуг (очень много назначений в сфере услуг – от апартаментов до вокзалов и мед.клиник);

* промышленные (основной популярностью здесь пользуются склады).

Особенности коммерческой недвижимости как инструмента инвестирования

Не массовый и сегментированный спрос на жилую недвижимость потенциальных покупателей больше в четыре-пять раз. Узкая направленность доходит до того, что эксперты рекомендуют девелоперам строить объекты под конкретных инвесторов и даже арендаторов.

Высокие чувствительность к рынку и волатильность. Чтобы “просела” жилая недвижимость, нужны очень серьезные негативные тенденции. В большинстве случаев рост цен на квартиры и дома только останавливается. А в коммерческой недвижимости цены могут среагировать на любые изменения конъюнктуры, в том числе на положение даже в пределах близлежащего квартала.

Более высокая по сравнению с жилой недвижимостью доходность и более быстрая окупаемость. При успешно выбранной стратегии и правильно определенной тактике офис будет приносить в несколько раз больше доходов, чем квартира одинаковой стоимости – за счет более высокой цены аренды.

Возможность получения длительного высокого дохода. Арендаторы коммерческой недвижимости, как правило, нацелены на длительные сроки аренды при высокой ставке. В жилой недвижимости такой отдачи можно добиться только при посуточной сдаче внаем.

Риски строительства. Покупая коммерческое помещение на этапе котлована, вы получаете наибольшую выгоду. Но и риски несете несравненно большие – строительство офисных или торговых зданий может встать в любой момент. Достроенные и уже “обжитые” помещения – намного надежнее.

Приоритет небольшим помещениям. Золотое правило инвестора – держать яйца в разных корзинах – работает и здесь. Несколько маленьких офисов в разных районах – намного более стабильное вложение, чем один крупный офис. Да и общий доход часто оказывается выше, потому что при сдаче большого помещения вы вынуждены будете снизить цену “квадрата”.

Оформление инвестора как ИП или юрлица. По нашему законодательству, если физическое лицо приобретает и сдает в аренду кому-либо коммерческое помещение, даже с заключенным договором аренды и выплатой подоходного налога это может быть расценено как незаконное предпринимательство. Хотите инвестировать плотно и долго – лучше оформиться.

Цели и возможности инвестирования

Как мы уже упомянули, наиболее распространенная цель инвестирования в коммерческую недвижимость – последующая сдача ее в аренду. С этой целью зайти на рынок можно даже с заемными средствами – то есть купив помещение в кредит. Но многие советуют в таком случае выбирать недвижимость уже с арендатором – тогда арендные платежи будут сразу частично или полностью возмещать выплаты по кредиту.

Возможно приобрести коммерческую недвижимость с целью перепродажи. Это, скорее, путь профессиональных инвесторов, поскольку вложения окупятся только при растущих ценах – а значит, нужно хорошо понимать, что происходит на рынке, и правильно прогнозировать спрос на конкретный объект. При этом чем больше период ожидания, тем больше выгоды съедают расходы на содержание помещения и налоги.

Наконец, можно вложиться в помещение как площадку для собственного бизнеса. Либо построить здание заведомо с “запасом” – на нужды своего дела и под сдачу арендаторам.

Коммерческая недвижимость – прекрасный актив. Ее можно использовать как залог при кредитовании на нужды своего бизнеса. В критической ситуации или просто по причине ненужности недвижимость всегда можно продать.

Наличие определенных свободных средств дает вам возможность в принципе не заниматься инвестированием в коммерческую недвижимость самостоятельно – а платить профессиональному инвестору, который за вас найдет объекты и сформирует инвесторский портфель. Есть и услуга обслуживания объектов – то есть арендаторы не беспокоят лично вас звонками по поводу размороженного отопления (по сути, вы назначаете управляющего).

На каком этапе и в каком объеме инвестировать

Здесь никаких ограничений нет. Вы можете построить нежилое здание с нуля – и распоряжаться им по своему усмотрению.

Можете купить помещение в строящемся / построенном жилом доме (под стрит-ритейл), офисном или торговом центре. А можете купить долю в уже отлаженном и работающем арендном бизнесе (или весь бизнес).

Но нужно понимать, что действительно выгодный бизнес будут продавать по завышенной стоимости.

Оценка объекта

Это один из самых важных этапов предварительный подготовки. Настолько важный, что многие предпочитают обращаться к помощи профессиональных оценщиков.

Взвешивая возможность купить то или иное помещение / здание, нужно будет учесть множество факторов самого объекта, текущую и прогнозируемую обстановку на рынке.

При оценке самого объекта важны:

* расположение – статус района, конкуренция, привлекательность для арендаторов (в перспективе в том числе);

* управляющая компания;

* транспортная доступность и парковка;

* обустроенность прилегающей территории;

* проблемные соседние объекты.

Например, для торгового объекта на первом или цокольном этажах жилого дома значение имеет всё: есть ли отдельный вход с улицы; на какой линии относительно пешеходного потока находится магазин; средняя и пиковая проходимость места. Ошибки при первоначальной оценке объекта выливаются в дополнительные расходы или долгую окупаемость.

Сама коммерческая недвижимость может быть идеальной, а вот время для ее приобретения – неудачным. К примеру, сейчас страна то ли сползает я яму, то ли катит по прямой стагнации. На третий квартал 2017 года инвестиции в коммерческую недвижимость составили 31% (!) от аналогичного периода 2016 года.

Кризис – это проблема, но это и благоприятная возможность – вот что значит иероглиф с этим значением в китайском языке. Выиграют инвесторы, которые вовремя уловят настоящее оживление рынка, поймают начало растущего спроса на коммерческую недвижимость. При неудачном же вложении актив грозит несколько лет быть балластом.

Особенно в регионах.

Доходы минус расходы

Купить помещение, просто чтобы деньги не сгорели – неразумно. Если объект нравится, ситуация благоприятная, нужно обязательно просчитать рентабельность. Для этого уже перед покупкой вы должны иметь четкий план действий:

* на свои или заемные средства покупаете;

* какой категории арендаторов или даже конкретному арендатору сдаете;

* какой размер арендной платы планируете брать;

* расходы на содержание помещения, на налоги, на платежи по кредиту;

* расходы на профессиональных инвесторов, управляющих – при необходимости.

Благодаря точным расчетам вы сможете определить чистую прибыль, а также срок окупаемости – и взвешенно принять решение о вложении.

Риски

Еще один момент, о котором нельзя не упомянуть – оценка рисков. При инвестировании в коммерческую недвижимость могут возникать риски трех родов:

* экономические;

* юридические;

* политические.

Пример про кризис всем понятен. Общий спад деловой активности ударил и по коммерческой недвижимости. Пример более “местного” экономического риска: вы видите, что в районе объекта много свободного места и с высокой долей вероятности в ближайшие годы рядом появятся несколько конкурентов. Это повод как минимум поторговаться.

Юридические риски в России высоки. Постоянная чехарда с законами, схемами налогообложения и контроля уверенности не прибавляет. Чем реже изменения касаются вашей недвижимости и чем понятнее вам правила владения ей – тем лучше.

За примером политических рисков тоже не нужно далеко ходить – скандал с Украиной ударил по налаженным деловым международным отношениям, как и последовавшие вслед за ним санкции и контрсанкции.

Вместо итога можно дать последнюю рекомендацию: смотрите на коммерческую недвижимость глазами ее конечного пользователя – арендатора или владельца. Те же риски могут настичь вас не прямо, а через изменение рыночной ситуации, падение спроса и потерю арендаторов / покупателей.

По этой причине многие инвесторы выбирают ту сферу, в которой сами разбираются. К примеру, приобретают торговые помещения под аренду и сами ведут торговый бизнес.

Вообще, как правило, коммерческая недвижимость – инструмент опытных инвесторов. Успешное инвестирование в этой сфере требует многих знаний о рынке, постоянного мониторинга ситуации и холодной головы.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/independent_media/strategiia-investirovaniia-v-kommercheskuiu-nedvijimost-5bcf0f2b0101c900aa8a1b0a

Как заработать на коммерческой недвижимости?

Предпринимательская деятельность на рынке коммерческой недвижимости

Как сохранить и приумножить свои накопления в условиях, когда курс рубля непредсказуем? Самым понятным и надежным способом остается приобретение недвижимости. Как правило, люди покупают квартиры. Однако доходность от аренды жилья сегодня может быть даже ниже скромных ставок по банковским депозитам. Самое время обратить внимание на коммерческую недвижимость.

Стартовый капитал

Если вы думаете, что инвестиции – занятие исключительно для людей, чье состояние выражается цифрами, уходящими в бесконечность, то ошибаетесь.

На самом деле инвестор – любой человек, который вкладывает свои средства в тот или ной проект с целью получения прибыли. Если вы сдаете в аренду квартиру, доставшуюся от бабушки, по существу вы – тоже инвестор.

Хотя и не особенно успешный, так как доход получаете небольшой.

Стартовый капитал для инвестиций в коммерческую недвижимость сравним со средствами на покупку жилья, считает Денис Колокольников, председатель совета директоров RRG, председатель экспертного совета по редевелопменту РГУД.

Например, за 7 млн рублей можно приобрести в Москве однокомнатную квартиру либо несколько офисных блоков в административном здании, бизнес-центре класса В или С. Если на рынке жилья найти квартиру стоимостью меньше 140-150 тыс. рублей за кв.

м практически невозможно, то офисные помещения продаются и по цене 90-100 тыс. рублей за кв. м, поясняет эксперт.

Даже располагая суммой в 3 млн рублей можно купить офисный блок площадью 20-30 кв. м

Приобретая помещение коммерческого назначения, инвестор получает арендный доход как минимум в полтора раза выше, чем доход от сдачи в аренду квартиры, рассказали ЦИАН эксперты.

Например, поясняет Денис Колокольников, за 7 млн рублей вы приобрели в столице двушку площадью 50 кв.м. Сегодня сдать в аренду ее можно максимум за 45-50 тыс. рублей в месяц.

Помещение такой же площади коммерческого назначения может приносить инвестору как минимум 75 тыс. рублей.

«Такая разница в цене объясняется не только высоким спросом. Жилая недвижимость сдается как отдельный объект (квартира), а стоимость аренды коммерческой недвижимости рассчитывается за 1 кв. м в год. Ставки на коммерческие помещения с выгодным местоположением могут доходить до 300 тыс. рублей за кв. м», – поясняет Гасан Архулаев, управляющий партнер GR ProJect Group.

плюсы инвестиций в коммерческую недвижимость

  1. Высокая доходность – от 8 до 12% годовых, в зависимости от входных условий и ставки аренды. Это вдвое превышает ставки по банковским депозитам.

  2. Получение дохода стабильно и не требует от инвестора больших усилий. Ремонт делают сами арендаторы, сдают в аренду площади брокеры, страхует помещения страховая компания за счет арендатора.

Антон Белых, генеральный директор консалтинговой компании DNA Realty

Расходы и риски

Между тем процессприобретения и содержание коммерческой недвижимостью требует больших усилий и материальных затрат по сравнению с покупкой жилья.

Владельцу коммерческой недвижимости уплаты налогов избежать не удастся (в отличие от некоторых недобросовестных владельцев сдаваемого жилья).

Чаще всего проблема решается путем создания ИП, и владелец коммерческого помещения платит 6% с оборота.

Определенные затраты могут потребоваться на брокерские услуги (от 50% до 100% от ставки аренды в месяц), если инвестор решит поручить поиск арендатора агентам. 

Для обслуживания платежей нужен бухгалтер. Как правило, для этого используют фрилансеров, стоят их услуги недорого.

Ирина Бербенева, руководитель офиса «В Крылатском» «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости», напоминает: если инвестор решит купить жилое помещение (например, квартиру на первом этаже), его придется переводить в нежилое, эти затраты тоже нужно учесть. Расходы составят еще от 500 000 тыс. рублей и выше.

Как отмечает Антон Коновалов, директор департамента торговой недвижимости Penny Lane Realty, главный риск для владельца коммерческого помещения – съезд арендатора и долгий поиск нового. Однако, как правило, в договоре прописываются условия, согласно которым арендатор должен уведомить собственника о расторжении договора аренды заранее. Срок обговаривается обеими сторонами.

Правильный выбор

Обычно поиск подходящего помещения занимает от двух месяцев до полугода.

Уровень доходности напрямую зависит от локации. Гасан Архулаев, управляющий партнер GR ProJect Group, подчеркивает, что расположение объекта на первой линии в местах с большим трафиком и хорошая визуальная доступность – важнейшие условия для большинства форматов коммерческой недвижимости – от кафе и ресторана до продуктового магазина.

При выборе помещения нужно обязательно проверить качество стен, ограждающих конструкций, водоотвода, осмотреть подвальные помещения (важно, чтобы не было следов подтоплений). Чем меньше углов и колонн будет в помещении, тем лучше. 

Идеальная планировка – прямоугольник. Если арендатору понадобятся перегородки, он построит их самостоятельно во время ремонта.

Уровень инвестиций и доходность недвижимости в Москве

ИнвестицииЖилая недвижимостьДоходКоммерческая недвижимостьДоход
3 млн рублейСтудия до 16 кв. м4-5%офисный блок в БЦ класса В площадью до 30 кв. м7-8%
7-8 млн рублейОдно-двухкомнатная квартира3-5%Офисные блоки общей площадью 70-80 кв. м; помещения коммерческого назначения  площадью до 50 кв. м в строящемся доме7-8%
10-15 млн рублейДвух-, трехкомнатная квартира3-5%Коммерческие помещения на первых этажах с отдельным входом и хорошей локацией.10-12%

Источник: DNA Realty, RRG, GR ProJect Group, Penny Lane Realty, Миэль, CBRE

Источник: https://www.cian.ru/stati-kak-zarabotat-na-kommercheskoj-nedvizhimosti-285044/

Предпринимательская деятельность на рынке недвижимости

Предпринимательская деятельность на рынке коммерческой недвижимости

УФИМСКАЯ ГОСУДАРСТВЕННАЯ АКАДЕМИЯ

ЭКОНОМИКИ И СЕРВИСА

Кафедра “Бухгалтерский учет, анализ, аудит и статистика”

«Оценка имущества»

тема:

«Предпринимательская деятельность

на рынке недвижимости»

Выполнил(а): ст.гр. ФЗ-51

Шифр: 0801500 

Максютова О.В.(Осипова)

Проверил(а):

Уфа – 2012г.

Введение………………………………………………………………………3

 Глава 1.Предпринимательская деятельность на рынке недвижимости….4

1.1.Профессиональные участники рынка недвижимости………………….4

1.2.Развитие объектов недвижимости

(девелопмент, ленд-девелопмент, редевелопмент)…………………………5

Глава 2. и основные направления риелтерской деятельности 9

2.1.Страхование на рынке недвижимости………………………………….11

5.Практическая часть контрольной работы (Вариант 10)…………………16

Заключение………………………………………………..………………….18

Список использованной литературы………………………………………..20

Введение

В настоящее время рынок недвижимости, как относительно новая социально-экономическая реальность, с его особенностями и закономерностями, стал предметом изучения и научных дискуссий ведущих представителей национальной научной школы.

Рынок недвижимости – один из наиболее крупных. По сравнению с другими рынками товаров и услуг рынок недвижимости требует значительных капиталовложений в строительство. Во всем мире отдача от вложенных инвестиций в недвижимость считается стабильной и дающей долговременную прибыль. Как и на любом рынке на рынке на рынке недвижимости существуют субъекты и объекты.

С развитием рынка недвижимости формируется развернутая структура предпринимательской деятельности.

Наряду с многопрофильными компаниями возникают организации, работающие не только с разными типами объектов недвижимости.

Так в странах с развитой рыночной экономикой на рынке недвижимости, как правило, действуют крупные диверсифицированные фирмы, работающие в сфере как девелопмента, так и консалтинга.

Глава 1.Предпринимательская деятельность на рынке недвижимости

1.1.Профессиональные участники рынка недвижимости

Обратимся к сути процессов функционирования рынка недвижимости. Именно эти процессы определяют виды деятельности (операции) на рынке недвижимости и сложившиеся наименования профессий (табл. 1).

Таблица 1

Виды деятельности профессиональных участников рынка недвижимости

В последнее время в крупных компаниях создают подразделения, отвечающие за стратегическое развитие и продвижение услуг на рынке недвижимости, взаимодействие с покупателем  и продавцом на стадии  предпродажной подготовки и послепродажного обслуживания. В задачи подразделения входит профессиональное комплексное сопровождение сделок по покупке-продаже объектов  недвижимости, включающее взаимодействие между консультантом, покупателем, управляющей компанией и продавцом.

1.2.Развитие объектов недвижимости

(девелопмент, ленд-девелопмент, редевелопмент)

Значительное место на рынке недвижимости занимает предпринимательская деятельность, связанная с освоением и развитием земельных участков, территорий, сооружений и других объектов недвижимости. В странах с развитой рыночной экономикой эта деятельность называется девелопментом.

Сущность явления девелопмента можно выразить так:

1) особый вид предпринимательской деятельности с целью получения дохода в результате преобразования материальных процессов, выражающийся в инвестиционном развитии объектов недвижимости.

Он включает подбор команды участников проекта, исследование рынка, маркетинг, проектирование, строительство, финансирование, бухгалтерский учет, управление имуществом.

Эта сфера деятельности требует достаточно крупных инвестиций с длительным циклом, а объекты недвижимости в течение длительного времени могут создавать регулярные потоки денежных средств. Таким образом, девелопмент является одной из разновидностей инвестиционных проектов;

2)преобразование объекта недвижимости в результате строительных (ремонтных) и иных работ со зданиями, сооружениями или землей или превращение его в другой новый объект недвижимости (изменение функционального назначения), обладающий большей стоимостью, чем исходный.

Девелопер – предприниматель, инициирующий и организующий наилучший из возможных вариантов развития объектов недвижимости, включая финансирование проекта и реализацию созданного объекта.

В настоящее время почти все организации, занимающиеся жилищным строительством, называют себя девелоперами. Причем не без основания, так как в большинстве своем земельные участки, на которых можно вести строительство, были абсолютно неподготовленными: отсутствовало юридическое оформление, не было инженерных сетей и т. д.

Строительным организациям приходилось решать и задачи по подготовке земельных участков, при этом каждая из них занималась девелопментом, как правило, под свой бизнес: на подготовленной земле строительная организация строила жилье, привлекала в него инвестиции, а впоследствии организовывала обслуживание построенных объектов.

Роль девелопера как профессионала-предпринимателя определяется его функциями. Важнейшие из них – выбор наилучшего из возможных вариантов развития объектов недвижимости, обеспечение оптимальной схемы финансирования проекта развития объектов недвижимости, реализация проекта, а также реализация созданного объекта путем его продажи, сдачи в аренду и пр.

Девелопмент – это направление, в которое другие прибыльные направления бизнеса передают значительную часть доходов, а широкая доступность заемных средств, развитие механизма их вовлечения в оборот и многообразие финансовых инструментов создают благоприятную среду для развития и функционирования девелопмента. В то же время девелопмент, как и другие виды предпринимательства, зависит от инвестиционного климата в регионе.

В соответствии с главным принципом рыночной экономики девелопер может не реализовывать инвестиционный проект, а продать его с высокой степенью готовности к началу строительных работ и заняться другим инвестиционным проектом.

Сам термин «ленд-девелопмент» включает достаточно широкий спектр деятельности – от перевода земель из категории сельхозназначения до комплексного развития территорий, а результат ленд-девелопмента – это прежде всего инвестиционный продукт, т. е. участок земли, подготовленный к началу строительного процесса. Для достижения этого результата необходимо решить три группы проблем:

    • разработка концепции (выбор наиболее эффективного варианта использования земельного участка);
    • правовое обеспечение земельного участка, включая изменение категории этих земель;
    • инженерно-техническая (подключение к инженерным коммуникациям, строительство дорог и сетей, а также обустройство).

Профессиональные ленд-девелоперы специализируются на полном спектре услуг, выбирая консалтинг, маркетинг, юридические услуги, управление проектом либо проектирование в качестве основного вида деятельности и привлекая подрядные организации к выполнению остальных услуг, и редко занимаются строительством на всем участке земли. Они осуществляют инженерную подготовку земли, проект планировки, а потом лотами продают небольшие земельные участки другим девелоперам.

В обязанности девелопера обычно входят выбор и определение концептуальной коммерческой идеи проекта; выбор площадки, оптимально соответствующей данной идее, и приобретение прав на нее; маркетинг; поиск механизмов привлечения инвесторов (в том числе через развитие схем коллективного инвестирования, укрепление связей с финансовым рынком); организация финансирования проекта; управление проектированием, строительством; сдача завершенного объекта в аренду с последующей эксплуатацией или его продажа. Всему этому предшествует анализ наилучшего развития объекта. В зависимости от функциональной направленности различают офисный, торговый, жилой, гостиничный, спортивный, развлекательный, рекреационный и комбинированный девелопмент.

Предпринимательская деятельность, связанная с превращением объекта недвижимости в другой, новый объект, с иным функциональным назначением, в результате чего стоимость объекта возрастает, в западной экономике называется редевелопментом. В отечественной практике это направление предпринимательской деятельности называется развитием территорий (вторичная застройка). Редевелопер – это лицо, управляющее процессом развития территорий.

Рабочим инструментом позволяющим привлекать инвестиции на разных этапах развития девелоперского проекта и снижать его риски является мастер-план. Этот термин можно перевести как прообраз, предвидение проекта, попытку взглянуть на будущее развитие территории.

Мастер-план создается на стадии преддевелопмента, когда уже готова общая концепция, в которой заложена генеральная идея развития территории на 5…15 лет. На ее основе разрабатывают проекты планировки и межевания (Таблица 2).

Суть мастер-планирования

Мастер-план позволяет сформировать системный подход к развитию территории; учесть мнения различных специалистов, экспертов и населения; осваивать участок целенаправленно и последовательно; быстро реагировать на изменения конъюнктуры на рынке недвижимости.

При наличии мастер-плана можно заранее оценить потенциал территории и выполнить вариантное моделирование ее развития при разных типах функционального использования. Мастер-план не утверждается как проект, он все время под рукой, и в него время от времени вносят изменения.

Это рабочий инструмент, позволяющий выполнять в том числе грамотное внутреннее межевание земельного участка, чтобы при необходимости продать его обособленные части.

Глава 2. и основные направления

риелтерской деятельности

Риелторская деятельность – деятельность юридических лиц и/или индивидуальных предпринимателей на основе соглашения с заинтересованным лицом (либо по доверенности) по совершению от его имени и за его счет либо от своего имени, но за счет и в интересах заинтересованного лица гражданско-правовых сделок с объектами недвижимости и правами на них.

В мировой практике существуют различные направления деятельности риелторов: брокерская, агентская, деятельность в качестве поверенного и дилера, посредническая и торговая.

Новыми для российских условий являются девелоперская и редевелоперская деятельность, управление недвижимостью, информационные технологии, юридическое сопровождение объектов недвижимости.

Основным из перечисленных видов считают брокерскую деятельность, осуществляемую за счет и в интересах конкретных лиц и связанную с изменением, установлением или прекращением их прав на объекты недвижимости, подлежащие регистрации в соответствии с законом РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Брокеры выполняют следующие основные услуги:

-консультирование по вопросам состояния и анализа рынка недвижимости;

-подбор и организацию показов объектов недвижимости;

-сбор и подготовку документов, необходимых для осуществления сделки;

-оценку планируемой сделки на предмет вероятности ее оспоримости;

-содействие в организации взаиморасчетов между сторонами сделки;

-документальное оформление передачи объекта недвижимости.

Для сделок, подлежащих государственной регистрации, в состав брокерских услуг входит регистрация сделки перехода прав на объект недвижимости.

Выступая в качестве специалиста по информационным технологиям, риелторская организация предоставляет услуги по информационному обеспечению участников сделки, консультационные, услуги по оформлению документов, а также по надлежащему и безопасному проведению расчетов по сделкам. В настоящее время данная функция риелторских организаций проявляется при создании в регионах России механизмов обмена информацией между фирмами, так называемых мультилистинговых систем.  ее идея состоит в следующем: фирмы, представляющие интересы продавца, помещают в единую базу данных все предлагаемые к продаже или сдающиеся в аренду объекты недвижимости. Если предложением заинтересовался клиент другой компании, риелторы должны поделить комиссионные. При этом сокращается размер премиальных, но возрастает скорость реализации объекта.

Источник: https://www.yaneuch.ru/cat_102/predprinimatelskaya-deyatelnost-na-rynke-nedvizhimosti/134831.1854702.page1.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.