Причины расторжения договора купли продажи

Содержание

Расторжение договора купли-продажи

Причины расторжения договора купли продажи

Нюансы расторжения договора купли-продажи в одностороннем порядке

Заключая договор купли-продажи, каждая из сторон вправе рассчитывать на соблюдение всех условий сделки. ГК РФ предусматривает, что его прекращение допускается в любой момент, если продавец и покупатель достигли взаимной договоренности.

Расторжение договора купли-продажи в одностороннем порядке может происходить при существенном нарушении условий сделки одним из партнеров и только в судебном порядке. Рассмотрим подробнее основания и порядок данного процесса в нашей статье.

Основания

Купля-продажа является одной их разновидностью гражданских сделок, поэтому на нее распространяются общие правила расторжения договоров. Оно происходит в добровольном или принудительном порядке.

Если обе стороны согласны прекратить договорные отношения, они должны оформить соглашение. В этом случае причины причины можно не указывать, достаточно согласовать все существенные условия расторжения.

Если инициатором выступает один из партнеров, прекратить отношения можно только с соблюдением правил и условий гл. 29 ГК РФ. Выделим наиболее важные нюансы:

  • установление существенных нарушений условий или законодательных норм;
  • направление в адрес второй стороны письменного требования (претензия);
  • при отказе удовлетворить указанное требование — обращение в суд с исковым заявлением. Следует доказать наличие оснований для прекращения договорных отношений;
  • расторжение на основании судебного акта, вступившего в законную силу.

Расторжение предварительного договора купли-продажи также происходит по общим правилам ГК РФ.

Ввиду особенностей оформления предварительных соглашений при установлении фактов существенного нарушения условий одна из сторон может отказаться от основной сделки.

В этом случае не нужно обращаться с письменной претензией в адрес нарушителя, предварительный договор прекращает свое действие с момента оформления дополнительного соглашения или по окончании срока.

Порядок расторжения договора купли-продажи

Законом установлено общее правило для прекращения договорных отношений — стороны обязаны провести расторжение в той же форме, что и основной документ.

Если договор был составлен в виде письменного документа, допсоглашение оформляется так же.

Это правило не действует для случаев принудительного прекращения через судебные учреждения, так как юридическим основанием для аннулирования договорных отношений является судебный акт.

По соглашению сторон

Инициатором может являться любой из партнеров, если с его предложением согласна вторая сторона. Для подтверждения оформляется двустороннее допсоглашение, в содержание которого включаются:

  • дата и место оформления;
  • атрибуты и реквизиты сторон — граждан или юридических лиц;
  • условия прекращения договорных отношений (например, исполнение обязательств на дату оформления документа, выплата компенсации и т.д.);
  • момент, с которого основной договор прекращает свое действие;
  • подписи и полномочия участников.

Для правильного составления этого документа стоит обратиться за помощью компетентного юриста. Это позволит избежать непредвиденных рисков.

По инициативе покупателя

В такой ситуации расторжение может происходить при установлении следующих обстоятельств:

  • отказ продавца передать вещь или объект, зафиксированный в качестве предмета договора;
  • отказ передать сопроводительную документацию к товару, если это условие было оговорено;
  • несоблюдение требований об ассортименте приобретаемой продукции;
  • выявление ненадлежащего качества передаваемого товара;
  • существенное нарушение сроков передачи вещей или предметов покупателю;
  • передача продукции в ненадлежащей комплектации;
  • неисполнение продавцом обязанности по оформлению договора страхования (при наличии данного условия).

Односторонний порядок прекращения договорных отношений подразумевает направление письменного требования в адрес нарушителя. Претензия должна указывать на факт нарушения обязательств, а также предложение прекратить отношения. Срок рассмотрения предложения не может превышать 30 дней.

Если продавец не ответил на претензию либо отказался расторгнуть договорные отношения, покупатель вправе обратиться в суд.

По инициативе продавца

Продавцу также гарантировано право на одностороннее прекращение договора, если будут установлены следующие обстоятельства:

  • необоснованный отказ принять вещи или предметы;
  • отказ покупателя от перечисления оплаты;
  • отказ забрать товар в месте нахождения продавца (если такое условие было прописано);
  • нарушение обязанности по оформлению договора страхования поставляемых вещей или предметов, если она была возложена на покупателя.

Обратите внимание!Правило об отказе покупателя перечислить оплату не распространяется на случаи купли-продажи недвижимости — такую позицию высказал Верховный Суд РФ.

Чтобы добиться прекращения договорных отношений, продавец также обязан направить в адрес второй стороны предложение о расторжении. Только после этого допускается подача искового заявления в суд.

Исковое заявление

При выявлении существенных нарушений договора, а также при соблюдении уведомительного порядка, можно инициировать судебный процесс по расторжению в одностороннем порядке.

Для этого подается исковое заявление по правилам подсудности, определенным в ГПК РФ или АПК РФ.

Урегулирование споров между предприятиями происходит в системе арбитражных судов, а граждане могут обращаться с исками в мировые или районные суды.

Исковое заявление должно содержать:

  • наименование судебного учреждения;
  • данные об истце и ответчике, а также их контактная информация;
  • сведения о договоре купли-продажи — предмет, сроки передачи товара, стоимостные показатели и т.д.;
  • суть нарушения его условий, позволяющая расторгнуть его в принудительном порядке;
  • доказательства соблюдения претензионного порядка;
  • исковые требования.

Обратите внимание!В иске обязательно указываются правовые основания для предъявления требований о расторжении договора — нормы законодательных актов, положения судебной практики и т.д. Чтобы соблюсти правила его подачи, лучше обратиться за консультацией к юристу по гражданскому праву.

Сроки

При наличии обоюдного согласия на расторжение договора купли-продажи, оформление допсоглашения займет считанные дни. Если оно происходит в одностороннем порядке, то нужно учитывать следующие обязательные сроки:

  • не более 30 дней на рассмотрение письменной претензии и предложения о прекращении договорных отношений. Сторона, получившая указанное письмо, может не дожидаться месячного срока и сразу направить отказ;
  • рассмотрение дела в суде — не более двух месяцев, а продление данного срока может осуществляться при наличии уважительных обстоятельств;
  • вступление судебного акта в силу — если ни одна из сторон не оспорила решение, оно вступает в силу в течение месяца.

Принудительное расторжение может затянуться на несколько месяцев, если дело дойдет до суда.

Существенно уменьшить срок поможет грамотный юрист — в этом случае будут заблаговременно предусмотрены все возможные причины для затягивания процесса.

Последствия

Возможные последствия расторжения договора купли-продажи указаны в ст. 453 ГК РФ и включают в себя:

  • взаимные обязательства сторон прекращаются с момента вступления в силу дополнительного соглашения или судебного акта;
  • если на момент прекращения договорных отношений обязательства одной из сторон не были исполнены, может применяться правило о неосновательном обогащении (например, если продавец поставил товар, однако не получил от покупателя денежных средств);
  • если расторжение вызвано нарушением существенных условий договора по вине одного из партнеров, то пострадавшая сторона вправе требовать возмещения убытков и упущенной выгоды.

Применение указанных последствий можно предусмотреть в составе исковых требований, либо обратиться в суд с самостоятельным иском.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/pravoved/rastorjenie-dogovora-kupliprodaji-5adda67a61049340672cd722

Расторжение договора купли-продажи дома: по инициативе покупателя или продавца, по соглашению сторон

Причины расторжения договора купли продажи

Покупка объекта недвижимости считается процедурой, при которой нужно учитывать разные юридические тонкости. Встречаются ситуации, когда требуется расторжение договора купли-продажи дома. Как оформляется процедура, и с какими рисками связана?

Нормативная база

Расторжение договора купли-продажи недвижимости представляет собой прекращение гражданско-правовых отношений между покупателем и продавцом.

Процедура регулируется следующими нормативными актами:

Порядок расторжения договора может быть прописан в самом тексте документа.

Закон № 2300-1 применяется к соглашениям, заключенным между физическим и юридическим лицом. Это может быть застройщик, риэлтерское агентство. Отношения между физическими лицами регулируются Гражданским кодексом.

Основания расторжения договора купли-продажи дома

Причины аннулирования сделки встречаются следующие:

  • согласие обеих сторон;
  • нарушение условий договора одним из участников сделки;
  • изменение обстоятельств (ст. 451 ГК РФ).

Справка! В договоре купли-продажи необходимо прописать сроки исполнения обязательств. Соглашение может быть расторгнуто при их нарушениях участниками сделки.

До регистрации

До регистрации договора в Росреестре перехода права собственности не происходит. Если участники сделки приняли решение аннулировать сделку, то необходимо заключить соглашение об этом. Документ должен быть составлен в той же форме, что и договор купли-продажи. То есть, если договор был оформлен через нотариуса, то и соглашение заверяется в нотариальной конторе.

Если документы на переход права собственности уже поданы в Росреестр, то необходимо подать совместное заявление от покупателя и продавца в регистрирующие органы о том, что сделка расторгается. После аннулирования договора у сторон восстанавливается их первоначальный статус.

После регистрации

После регистрации право собственности на дом переходит к покупателю. Договор купли-продажи считается исполненным, поэтому правовые статусы сторон вернуть не получится.

Если участники сделки достигли соглашения, то они могут заключить новое соглашение. В нем предмет и стоимость остаются теми же, но покупатель и продавец меняются ролями. При отказе одной из сторон от аннулирования сделки, второй участник имеет право подать иск в суд.

При аннулировании государственной регистрации права на основании заявления от обеих сторон, возвращается половина оплаченной госпошлины (ст. 333.40 НК РФ).

Варианты расторжения

Расторжение договора происходит по добровольному соглашению или в судебном порядке. Инициатором может выступать любая заинтересованная сторона.

по инициативе продавца

Договор расторгается по инициативе продавца при наличии следующих оснований:

  • необоснованный отказ в регистрации права собственности;
  • отсутствие полной или частичной оплаты;
  • нарушение обязанности по страхованию объекта недвижимости, если это прописано в договоре.

Продавец должен направить претензию покупателю. Если вторая сторона отказывается аннулировать сделку, то пишется исковое заявление в суд.

по инициативе покупателя

По инициативе покупателя договор может быть расторгнут, если жилье аварийное, в нем имеются скрытые или явные дефекты.

Основаниями для аннулирования сделки также служат:

  • наличие обременений на дом;
  • нарушение прав несовершеннолетних;
  • неправильно оформленные документы;
  • несвоевременное освобождение жилья.

Для расторжения соглашения в одностороннем порядке необходимо оформить письменную претензию второй стороне с предложением аннулировать сделку. В ней нужно указать факт нарушения обязательств.

по соглашению сторон

Если обе стороны не протии расторжения сделки, то заключается мирное соглашение. Единой формы документа не установлено законодательно.

В нем нужно прописать следующие сведения:

  • личные данные продавца и покупателя;
  • реквизиты договора купли-продажи;
  • дата аннулирования сделки;
  • отсутствие претензий с обеих сторон;
  • дата подписания соглашения.

В документе необязательно указывать причину аннулирования сделки.

Пошаговая инструкция

Для того, чтобы расторгнуть договор купли-продажи жилого помещения в одностороннем порядке, необходимо придерживаться следующего алгоритма:

  1. Составить претензию второй стороне об аннулировании сделки.
  2. Оформить исковое заявление в суд и подготовить документы.
  3. Оплатить госпошлину.
  4. Принять участие в судебных заседаниях.
  5. Получить решение суда.
  6. Обратиться в Росреестр, если в регистрационные данные уже были внесены изменения.

Сроки обращения в суд законодательством не установлены. Обычно к таким ситуациям применяется правило исковой давности. По нему гражданин имеет право обратиться в суд в течение 3 лет после того, как ему стало известно о нарушении его прав.

https://www.youtube.com/watch?v=fUcBzPqIR_w

Расторжение договора и признание сделки недействительной являются разными процедурами. Во втором случае основаниями могут служить недееспособность одного из участников, подписание соглашения под физическим или психологическим принуждением.

Досудебная претензия направляется заказным письмом с уведомлением.

Если вторая сторона согласна с требованиями, то заключается добровольное соглашение. В случае, когда получатель претензии проигнорировал ее или отказывается решать проблему мирным путем, оформляется заявление в суд. На рассмотрение документа дается 30 дней, если иное не указано в договоре (ст. 452 ГК РФ).

При несоблюдении порядка досудебного урегулирования конфликта иск может быть возвращен судом гражданину. Это не лишает его права повторно обратиться с тем же заявлением после устранения нарушений.

В иске должны быть указаны следующие сведения:

  • наименование судебной инстанции;
  • данные об истце и ответчике;
  • реквизиты договора, номер и дата;
  • основания для расторжения соглашения;
  • ссылки на нарушенные нормативно-правовые акты;
  • требования истца;
  • список приложений.

Образец иска можно посмотреть/скачать здесь.

Если расторжение договора делается из-за невыполнения одной из сторон своих обязательств, то истец может требовать компенсацию упущенной выгоды или понесенных убытков. При подаче заявления юридическому лицу при нарушении прав потребителя, заявитель имеет право претендовать на оплату пени, возмещение морального вреда.

Судья рассматривает заявление в течение 5 дней после получения. Если иск принимается в производство, то должностное лицо назначает время слушаний (ст. 133 ГПК РФ). О дате предварительного заседания, как и основного рассмотрения дела должны быть извещены все стороны.

Одновременно с иском можно подать заявление о принятии обеспечительных мер (ст. 140 ГПК РФ). Это необходимо для того, чтобы ответчик не смог распорядиться домом по своему усмотрению, пока будут длиться разбирательства.

При принятии положительного решения необходимо обратиться в Росреестр с судебным актом. Он является основанием для внесения изменений в регистрационные записи относительно объекта недвижимости.

Решение суда вступает в силу через месяц после его принятия в окончательной форме. В течение этого срока его можно обжаловать в апелляционном порядке. Если жалоба не подана своевременно по уважительной причине, то этот период может быть восстановлен.

Документы

К исковому заявлению требуется приложить следующие документы:

  • копия договора купли-продажи;
  • документ о досудебном урегулировании конфликта;
  • квитанция об оплате госпошлины;
  • документы, подтверждающие основания расторжения договора;
  • расчет взыскиваемой суммы (если требуется).

При подаче заявления и документов представителем гражданина необходима нотариальная доверенность.

Подсудность

Подсудность иска о расторжении договора купли-продажи дома устанавливается ст. 29 ГПК РФ. Заявление подается по месту нахождения объекта недвижимости. Иски, связанные с защитой прав потребителя, могут подаваться по адресу истца или ответчика, его юридического адреса.

Госпошлина

Размер госпошлины зависит от стоимости иска. Он рассчитывается в соответствии со ст. 333.19 НК РФ и составляет:

  • от 100 000 до 200 000 – 3200 руб. и 2% от суммы, выше 100 000 руб.;
  • от 200 000 до 1000 000 – 5200 руб. и 1% от стоимости больше 200 000 руб.;
  • от 1000 000 – 13200 руб. и 0,5% от суммы выше 1000 000 руб.

Максимальный размер госпошлины составляет 60 000 руб.

Если иск подается на основании Закона «О защите прав потребителей», то на сумму до 1 000 000 руб. сбор в государственную казну не оплачивается. При стоимости дома больше госпошлина рассчитывается на общих основаниях.

Судебная практика

Судебная практика показывает, что если покупатель не оплатил стоимость дома, то продавец имеет право требовать расторжения соглашения и возврата объекта недвижимости.

Так, гражданка Д. продала гражданину П. дом с земельным участком в Санкт-Петербурге за 4,5 млн. руб. Право перехода собственности было зарегистрировано, но истица не получила от покупателя денежных средств. Женщина обратилась в суд.

На заседании гражданин П. заявил, что передал бывшей владелице дома всю сумму, но его слова не подтверждены расписками и другими документами. В решении Приморского районного суда Санкт-Петербурга № 2-1214/2016 указано, что сделка должна считаться расторгнутой, а недвижимость возвращена гражданке Д.

Ответчик подал апелляционную жалобу в городской суд Санкт-Петербурга. Должностное лицо по результатам рассмотрения материалов дела вынесло решение о том, что гражданке Д. должно быть возвращено не имущество, а оплачен долг и проценты со ссылкой на ст. 486 ГК РФ.

Рассмотрение дела в Верховном суде позволило вернуться к изначальному решению. Коллегия постановила, что согласно ст. 486 ГК РФ продавец может требовать деньги с покупателя согласно договору и проценты за несвоевременную оплату, но это не лишает его права расторгнуть соглашение и вернуть себе объект недвижимости.

Сложности при расторжении договора

Расторжение договора купли-продажи дома непростая процедура. Поэтому как покупатель, так и продавец могут столкнуться с некоторыми сложностями.

из-за скрытых дефектов

Нередко новый владелец дома решает расторгнуть договор из-за скрытых дефектов. Это касается недостатков, которые невозможно выявить при визуальном осмотре. Скрытые дефекты могут проявиться в процессе эксплуатации дома. Это могут быть проблемы с отоплением, появление грибка на стенах и другие недостатки.

На основании ст. 475 ГК РФ в случае, если дефекты не были оговорены продавцом, покупатель может требовать:

  • соразмерного уменьшения стоимости объекта недвижимости;
  • устранения недостатков в разумные сроки;
  • возмещение расходов на исправление дефектов продавцом собственными силами;
  • расторжения договора купли-продажи.

При подаче иска в суд необходимо предоставить свидетельства того, что скрытые дефекты были до того момента, когда объект недвижимости был передан покупателю. Обычно для этого проводится специальная экспертиза, результаты которой прикладываются к исковому заявлению.

Внимание! Расходы на оплату услуг экспертов можно взыскать с продавца в судебном порядке.

в связи с неоплатой

Расторжение договора в связи с неоплатой покупателем всей или части суммы встречается нередко.

При этом должностное лицо может постановить взыскать с гражданина деньги и проценты за просрочку, а не аннулировать сделку.

Верховный суд придерживается точки зрения, что продавец имеет право требовать расторгнуть договор, о чем говорит Постановление Пленумов Верховного Суда РФ № 10/22 от 29.04.2010.

Заключение

Таким образом, можно сделать следующие выводы:

  1. Расторгнуть договор купли-продажи дома можно при заключении добровольного соглашения или в судебном порядке.
  2. Основаниями для аннулирования сделки могут служить существенные нарушения условий документа или изменение обстоятельств.
  3. Перед подачей иска в суд необходимо направить письменную претензию второй стороне.
  4. Заявления рассматриваются судебным органом по месту нахождения объекта недвижимости.

Расторжение договора купли-продажи дома в судебном порядке является непростым процессом, поэтому рекомендуется обратиться к юристам для правильного составления иска. Специалисты помогут правильно составить заявление и собрать необходимые доказательства для успешного разрешения дела.

Источник: https://zakonportal.ru/imushhestvo/rastorzhenie-dogovora-kupli-prodazhi-doma

Расторжение договора купли-продажи квартиры: по инициативе покупателя, продавца или соглашению сторон – Ваш юрист

Причины расторжения договора купли продажи

Обе­щан­ное ред­ко отве­ча­ет дей­стви­тель­но­сти — об этой аксио­ме часто вспо­ми­на­ют поку­па­те­ли квар­тир. Мно­гие из них начи­на­ют сожа­леть о совер­шен­ной сдел­ке и хоте­ли бы ее рас­торг­нуть. Одна­ко дале­ко не во всех слу­ча­ях это воз­мож­но.

Иде­аль­ный вари­ант — обо­юд­ное согла­сие сто­рон, когда про­да­вец не про­тив вос­ста­но­вить ста­тус-кво, то есть при­нять объ­ект обрат­но, вер­нув поку­па­те­лю день­ги. Но на прак­ти­ке такое ред­ко встре­ча­ет­ся, и рас­тор­же­ние дого­во­ра в основ­ном про­ис­хо­дит в одно­сто­рон­нем поряд­ке.

 Мен­та­ли­тет про­дав­цов при­мер­но оди­на­ков: “куда вы смот­ре­ли рань­ше” или “бачи­ли очи, шо купо­ва­ли” (виде­ли гла­за, что поку­па­ли — пер. с укра­ин­ско­го).

Новость, кото­рая сра­зу разо­ча­ру­ет: вер­нуть квар­ти­ру, как товар, куп­лен­ный в мага­зине, из-за непод­хо­дя­ще­го раз­ме­ра, вскрыв­шей­ся тре­щи­ны на потол­ке или напу­зы­рив­ших­ся обо­ев, не полу­чит­ся. Для воз­вра­та недви­жи­мо­сти долж­ны быть более вес­кие осно­ва­ния. Итак, мож­но ли рас­торг­нуть дого­вор  куп­ли-про­да­жи квар­ти­ры и на каких осно­ва­ни­ях?

Основания для расторжения договора купли продажи (ДКП)

Рас­тор­же­ние сде­лок (любых, а не толь­ко свя­зан­ных с недви­жи­мо­стью) регу­ли­ру­ет­ся ст. 450 ГК РФ. Это воз­мож­но:

  • при доб­ро­воль­ном согла­сии всех сто­рон (в законе они  назы­ва­ют­ся пред­при­ни­ма­тель­ски­ми);
  • по ини­ци­а­ти­ве одной из сто­рон, в том слу­чае если были допу­ще­ны суще­ствен­ные нару­ше­ния дого­во­ра (дела­ет­ся ого­вор­ка в п. 4 ста­тьи, что эта сто­ро­на долж­на вести себя “доб­ро­со­вест­но и разум­но”);
  • в иных слу­ча­ях, преду­смот­рен­ных зако­но­да­тель­ством.

Ста­тья очень обте­ка­е­мая и не отве­ча­ет не на все вопро­сы:

  • как про­ис­хо­дит рас­тор­же­ние дого­во­ра меж­ду граж­дан­ски­ми лица­ми;
  • что счи­тать суще­ствен­ны­ми изме­не­ни­я­ми обсто­я­тельств;
  • что под­ра­зу­ме­ва­ет­ся под “доб­ро­со­вест­ным и разум­ным” пове­де­ни­ем заин­те­ре­со­ван­ной в рас­тор­же­нии сдел­ки сто­ро­ны;
  • в каких кон­крет­но “иных” слу­ча­ях мож­но анну­ли­ро­вать дого­вор.

Расторжение договора купли продажи недвижимости между гражданами

Най­ти в зако­но­да­тель­стве разъ­яс­не­ние по пово­ду сде­лок непо­сред­ствен­но меж­ду физи­че­ски­ми лица­ми труд­но. Это при­во­дит к тому, что целая армия юри­стов трак­ту­ет воз­мож­но­сти анну­ли­ро­ва­ния уже про­ве­ден­ной граж­дан­ской сдел­ки по-раз­но­му, при­ме­няя к ней пара­мет­ры ст.

450 ГК, пред­на­зна­чен­ной вооб­ще-то для всех дого­во­ров куп­ли-про­да­жи, и осо­бен­но для пред­при­ни­ма­тель­ских дело­вых кон­трак­тов.

Уже дого­во­ри­лись даже до того, что непо­лу­че­ние иму­ще­ства участ­ни­ка­ми сдел­ки — это не осно­ва­ние для рас­тор­же­ния дого­во­ра! И фор­маль­но эти бюро­кра­ты от юрис­пру­ден­ции пра­вы, так как есть ста­тья 451 ГК.

Условия расторжения договора купли продажи

Загля­нем в ст. 451 ГК, где пере­чис­ле­ны четы­ре усло­вия, при одно­вре­мен­ном нали­чии кото­рых воз­мож­но все вер­нуть на кру­ги своя, рас­торг­нув сдел­ку:

  • дого­вор дол­жен оттал­ки­вать­ся от того, что изме­не­ния обсто­я­тельств не про­изой­дет (то есть если дан­ные обсто­я­тель­ства не будут упо­мя­ну­ты в согла­ше­нии, то рас­торг­нуть его будет нель­зя);
  • обсто­я­тель­ства изме­ни­лись по при­чи­нам, непре­одо­ли­мым для сто­ро­ны, жела­ю­щей рас­торг­нуть сдел­ку, несмот­ря на то, что та про­яви­ла мак­си­мум разум­но­сти и осмот­ри­тель­но­сти;
  • сдел­ка при­ве­дет к ката­стро­фи­че­ским послед­стви­ям и ущер­бу для ини­ци­а­то­ра рас­тор­же­ния;
  • дого­вор не воз­ла­га­ет риск за послед­ствия сдел­ки на заин­те­ре­со­ван­ную сто­ро­ну.

Если хотя бы одно из четы­рех усло­вий не будет выпол­не­но, сдел­ку могут не отме­нить, несмот­ря на то, что одна из сто­рон несет мате­ри­аль­ные поте­ри.

Дкп должен содержать условия расторжения сделки

Суд в первую оче­редь при­вле­чет сам кон­тракт (ДКП) и про­ве­рит его на нали­чие усло­вий рас­тор­же­ния сдел­ки при несо­блю­де­нии обя­за­тельств сто­ро­на­ми:

  • непро­ве­де­ние реги­стра­ции прав соб­ствен­но­сти в поло­жен­ный срок;
  • непо­лу­че­ние про­дав­цом денег;
  • пор­ча иму­ще­ства и т.д.

Дан­ные усло­вия и будут являть­ся суще­ствен­ны­ми обсто­я­тель­ства­ми, при кото­рых сдел­ку мож­но будет рас­торг­нуть.

Что такое осмотрительность и добросовестность в сделке

Непо­нят­но, что счи­тать под доб­ро­со­вест­но­стью в дан­ной ста­тье, одна­ко есть пра­во­вой тер­мин “доб­ро­со­вест­ность”.

Юри­ди­че­ски доб­ро­со­вест­ным поку­па­те­лем или про­дав­цом мож­но счи­тать лицо:

  • кото­рое не зна­ло-не веда­ло (и не мог­ло знать) о дей­стви­тель­ных наме­ре­ни­ях про­ти­во­по­лож­ной сто­ро­ны;
  • удо­сто­ве­ри­лось, что объ­ект заре­ги­стри­ро­ван на его дей­стви­тель­но­го вла­дель­ца, явля­ю­ще­го­ся сто­ро­ной дого­во­ра, не обре­ме­не­но ипо­те­кой и т.д.;
  • преду­смот­ре­ло воз­мож­но­сти без­опас­но­сти сдел­ки (нота­ри­аль­ный дого­вор для объ­ек­тов доле­вой соб­ствен­но­сти, при­вле­че­ние бан­ков­ской ячей­ки, депо­зи­та нота­ри­уса, аккре­ди­ти­ва и т.д.).

Но чет­ко­го опре­де­ле­ния поня­тия доб­ро­со­вест­но­сти все же нет, что поз­во­ля­ет при рас­смот­ре­нии подоб­ных дел про­яв­лять само­де­я­тель­ность и отвер­гать судеб­ные иски.

Недоб­ро­со­вест­ным могут при­знать поку­па­те­ля, кото­рый:

  • не про­вел тща­тель­ную про­вер­ку недви­жи­мо­го объ­ек­та, наве­дя справ­ки в ЕГРН, пас­порт­ном сто­ле и т.д.;
  • осу­ще­ствил сдел­ку юри­ди­че­ски негра­мот­но, несмот­ря на то, что знал о том, что у квар­ти­ры мно­го соб­ствен­ни­ков, и в ней про­пи­са­ны несо­вер­шен­но­лет­ние;
  • не при­слу­шал­ся к сове­там сво­их зна­ко­мых и про­фес­си­о­на­лов, пре­ду­пре­жда­ю­щих его о сомни­тель­но­сти пред­сто­я­щей сдел­ки.

Риски для обеих сторон

В дого­во­ре может быть ска­за­но, что обе сто­ро­ны несут рис­ки при изме­не­нии обсто­я­тельств и не будут иметь пре­тен­зии друг к дру­гу. (Дан­ная фор­му­ли­ров­ка на слу­ху и заим­ство­ва­на из дого­во­ров участ­ни­ков бир­же­вых сде­лок). Для физи­че­ских лиц и ДКП такая фра­за недо­пу­сти­ма.

Ее сле­ду­ет избе­гать, так как она бук­валь­но озна­ча­ет, что ни одна из сто­рон не отве­ча­ет за невы­пол­не­ние сво­их обя­за­тельств.

Ее мож­но будет исполь­зо­вать в буду­щем как несо­блю­де­ние чет­вер­то­го важ­но­го усло­вия про­тив ини­ци­а­то­ра рас­тор­же­ния дого­во­ра: вас же пре­ду­пре­ди­ли о воз­мож­ных рис­ках!

Пра­виль­ным явля­ет­ся пре­ду­пре­жде­ние о рис­ке, воз­ни­ка­ю­щем при невы­пол­не­нии сво­их обя­за­тельств, и ответ­ствен­ность за нее. В рис­ки может вхо­дить не толь­ко при­нуж­де­ние к рас­тор­же­нию дого­во­ра, но и мате­ри­аль­ное воз­ме­ще­ние постра­дав­шей сто­ро­ны (ком­пен­са­ция затрат на оформ­ле­ние дого­во­ра, реги­стра­цию прав, исполь­зо­ва­ние денеж­ной сум­мы).

Это усло­вие содер­жит­ся в законе (ст. 310 ГК РФ), страхуя таким обра­зом пред­при­ни­ма­тель­ские сдел­ки. Но физи­че­ские граж­дане от мате­ри­аль­ных потерь не защи­ще­ны, хотя соглас­но ст.

310, они име­ют пра­во на одно­сто­рон­нее рас­тор­же­ние дого­во­ра безо вся­ких усло­вий (раз они не ука­за­ны, зна­чит мож­но рас­торг­нуть дого­вор по ини­ци­а­ти­ве поку­па­те­ля или про­дав­ца безо вся­ких суще­ствен­ных обсто­я­тельств и дока­за­тельств доб­ро­со­вест­но­сти!).

Поэто­му и нуж­но вклю­чать в ДКП усло­вие об ответ­ствен­но­сти каж­дой сто­ро­ны, если речь идет о буду­щем мате­ри­аль­ном воз­ме­ще­нии за про­бук­сов­ки и срыв дого­во­рен­но­сти.

Слабые места закона

Ст. 451 ГК созда­ет не совсем рав­ные усло­вия для сто­рон и откры­ва­ет одной из них воз­мож­но­сти увиль­нуть от выпол­не­ния сво­их обя­за­тельств (взять день­ги без пере­да­чи в соб­ствен­ность квар­ти­ры, офор­мить пра­ва соб­ствен­но­сти, а рас­чет оста­вить на потом).

Доста­точ­но для это­го дока­зать в суде, что постра­дав­ший сам вино­ват: не про­явил бди­тель­ность и осмот­ри­тель­ность. Все это при­во­дит к дво­я­ко­му тол­ко­ва­нию зако­на. Но глав­ное, что при­ме­ня­ют дан­ную ста­тью не к месту, услож­няя на самом деле то, что долж­но про­ис­хо­дить очень про­сто, при­ме­няя усло­вия тор­го­вых кон­трак­тов для ДКП меж­ду физи­че­ски­ми лица­ми.

Усло­вия рас­тор­же­ния дого­во­ра куп­ли-про­да­жи недви­жи­мо­сти долж­ны быть совсем про­сты­ми — это выпол­не­ние сво­их обя­за­тельств:

  • про­да­вец дол­жен полу­чить свои день­ги вовре­мя и в пол­ном объ­е­ме;
  • поку­па­тель дол­жен стать соб­ствен­ни­ком объ­ек­та, за кото­рый упла­тил день­ги.

Если день­ги при­сво­е­ны про­дав­цом, а квар­ти­ра не пере­да­на в соб­ствен­ность поку­па­те­лю, как мож­но отка­зать послед­не­му в пра­ве рас­тор­же­ния ДКП и в воз­ме­ще­нии его потерь? Даже если дого­вор и не содер­жит всех усло­вий,  они содер­жат­ся в самой сути сдел­ки (сдел­ка пра­во­мер­на, если ее усло­вия выпол­не­ны обе­и­ми сто­ро­на­ми). И как мо5жно не рас­торг­нуть сдел­ку, если она спо­соб­ству­ет неза­кон­но­му обо­га­ще­нию, так как одна из сто­рон не полу­чи­ла поло­жен­но­го? Копа­ясь в тон­ко­стях ста­тей, зако­но­ис­пол­ни­те­ли сло­на-то и не при­ме­ти­ли!

Как на самом деле должны расторгаться сделки ДКП

При рас­тор­же­нии сде­лок меж­ду граж­дан­ски­ми лица­ми долж­на при­ме­нять­ся ст. 310:

Если одна из сто­рон (а в нашем слу­чае их две) не явля­ет­ся пред­при­ни­ма­те­лем, она име­ет пра­во на одно­сто­рон­нее рас­тор­же­ние дого­во­ра. Про­явить ини­ци­а­ти­ву может как поку­па­тель, так и про­да­вец.

Соглас­но ст. 452 ГК РФ, рас­тор­же­ние про­ис­хо­дит в такой же фор­ме, как и заклю­че­ние:

  • если ДКП заве­ря­лось у нота­ри­уса, то и рас­тор­же­ние долж­но иметь нота­ри­аль­ную фор­му;
  • в анну­ли­ру­ю­щем согла­ше­нии так­же долж­ны быть ука­за­ны спо­со­бы воз­вра­та денег, сро­ки и усло­вия вступ­ле­ния в силу дого­во­ра о пре­кра­ще­нии сдел­ки.

Сто­ро­на-ини­ци­а­тор обя­за­на в пись­мен­ном виде уве­до­мить дру­гую сто­ро­ну о сво­ем реше­нии, пред­ло­же­ни­я­ми уре­гу­ли­ро­вать кон­фликт и ждать отве­та от нее в тече­ние 30 дней.

Если доб­ро­воль­но­го согла­сия на рас­тор­же­ние сдел­ки (изме­не­ние усло­вий) добить­ся не уда­лось, либо уве­дом­ле­ние было про­игно­ри­ро­ва­но, ини­ци­а­тор может обра­тить­ся в суд.

Расторжение договора купли продажи по инициативе покупателя

Поку­па­тель может рас­торг­нуть дого­вор при сле­ду­ю­щих обсто­я­тель­ствах:

  • каче­ство куп­лен­но­го объ­ек­та ока­за­лось не соот­вет­ству­ю­щим обе­щан­но­му по дого­во­ру (ст. 475 ГК);
  • отказ про­дав­ца от про­ве­де­ния реги­стра­ции, что нару­ша­ет ст. 558 ГК РФ о вступ­ле­нии дого­во­ра в силу с момен­та госу­дар­ствен­ной реги­стра­ции;
  • нару­ше­ние сро­ков реги­стра­ции;
  • отка­зе пере­дать недви­жи­мость поку­па­те­лю в дого­вор­ные сро­ки (ст. 1102 ГК о без­осно­ва­тель­ном обо­га­ще­нии).

Расторжение договора по инициативе продавца

Про­да­вец квар­ти­ры име­ет пра­во рас­торг­нуть дого­вор:

  • при непо­лу­че­нии денег от поку­па­те­ля или полу­че­нии в непол­ном объ­е­ме — это самая серьез­ная вес­кая при­чи­на воз­вра­та иму­ще­ства (жилье долж­но быть воз­вра­ще­но, соглас­но все той же ст. 1102 о неза­кон­ном обо­га­ще­нии);
  • при отка­зе поку­па­те­ля всту­пать во вла­де­ние квар­ти­рой (если отказ необос­но­ван­ный, то есть кли­ент видел, что поку­пал, а про­сто решил таким обра­зом покру­тить­ся на чужих день­гах, про­да­вец впра­ве потре­бо­вать мате­ри­аль­ное воз­ме­ще­ние);
  • поку­па­тель не выпол­нил все усло­вия по дого­во­ру (не раз­де­лил затра­ты на оформ­ле­ние недви­жи­мо­сти, отка­зал­ся от заклю­че­ния стра­хо­во­го дого­во­ра и т.д.).

Легко ли расторгнуть договор купли продажи

Соглас­но ст. 450 ГК РФ, мно­го­сто­рон­ние пред­при­ни­ма­тель­ские сдел­ки куп­ли-про­да­жи рас­торг­нуть непро­сто. Одна­ко схе­ма рас­тор­же­ния ДКП меж­ду граж­да­на­ми гораз­до про­ще и не тре­бу­ет соблю­де­ния сра­зу четы­рех усло­вий.

Обра­ти­те вни­ма­ние, что и для поку­па­те­лей, и для про­дав­цов дей­ству­ет оди­на­ко­вое пра­ви­ло о воз­вра­те иму­ще­ства, полу­чен­но­го в резуль­та­те неза­кон­но­го обо­га­ще­ния (ст. 1102 и др. ста­тьи гл 60 ГК).

Это при­о­ри­тет­ный закон, кото­рый гаран­ти­ру­ет воз­врат денег или объ­ек­та при несо­блю­де­нии обя­за­тельств одной из сто­рон ДКП.

Дого­вор счи­та­ет­ся неис­пол­нен­ным, и его рас­тор­же­ние вполне воз­мож­но, при несо­блю­де­нии про­чих усло­вий ст. 451 ГК.

Так­же суще­ствен­ную роль в рас­тор­же­нии дого­во­ра игра­ет полу­че­ние нека­че­ствен­но­го объ­ек­та. Что­бы дока­зать, что эти усло­вия не выпол­не­ны, нуж­но не поле­нить­ся дать подроб­ное опи­са­ние при­об­ре­та­е­мой недви­жи­мо­сти в дого­во­ре.

Эта схе­ма рас­тор­же­ния часто при­ме­ня­ет­ся при нару­ше­нии усло­вий ДДУ: доль­щи­ки в одно­сто­рон­нем поряд­ке име­ют пра­во рас­торг­нуть дого­вор с застрой­щи­ком при предо­став­ле­нии нека­че­ствен­но­го жилья и нару­ше­ни­ях сро­ка вво­да поме­ще­ний в экс­плу­а­та­цию.

В осталь­ных слу­ча­ях (разо­нра­ви­лась квар­ти­ра, не подо­шел цвет обо­ев, рай­он, не понра­ви­лись сосе­ди, пере­ду­ма­ли и про­чее) рас­тор­же­ние дого­во­ра куп­ли про­да­жи недви­жи­мо­сти невоз­мо­жен, так как глав­ные усло­вия сдел­ки были соблю­де­ны и дого­вор был испол­нен.

Источник: https://genprokufo.ru/novosti/rastorzhenie-dogovora-kupli-prodazhi-kvartiry-po-initsiative-pokupatelya-prodavtsa-ili-soglasheniyu-storon.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.