Рынок нежилой недвижимости

Содержание

Knight Frank: итоги 2020 года на рынке торговой недвижимости Москвы

Рынок нежилой недвижимости

Итоги и планы. Новый год на Retail.

ru Коммерческая недвижимость, street retail, ТЦ, склады, Открытия и закрытия магазинов27 ноября 2020, 10:20 5630 просмотров

Аналитики международной консалтинговой компании Knight Frank подвели предварительные итоги 2020 года на рынке торговой недвижимости столицы.

Сроки запуска новых объектов по-прежнему переносятся, вакансия в новых ТЦ достигает 40%, общий уровень вакансии почти на 5% выше, чем в конце 2019 года. Международные операторы откладывают планы выхода на российский рынок. Подробнее об этом – в кратком обзоре.

Geshas/shutterstock.

Всего в 2020 году в Москве открылось девять объектов общей площадью 249,3 тыс. кв. м, четыре из них – районные ТЦ. По-прежнему возможен перенос сроков ввода около 50% объектов, ранее анонсированных к открытию в 2020 году.

Отмечается высокий уровень вакансии (до 40%) торговых центров, открывшихся в 2020 году. При этом общий уровень вакансии достигает 11%, что на 4,9 п. п. больше значения IV квартала 2019 года.

Активность международных операторов продолжает снижаться: за десять месяцев на рынок России вышло всего 12 новых брендов против 26 за аналогичный период 2019 года.

«2020 год совершенно точно войдет в историю рынка торговой недвижимости не только как год небывалого кризиса, вызванного не столько экономическими и политическими факторами, сколько эпидемиологической обстановкой в мире, но и как переломное время для старых бизнес-моделей и подходов к развитию рынка торговой недвижимости, – комментирует Евгения Хакбердиева, директор департамента торговой недвижимости Knight Frank. – В этот период замедлились одни тренды и с огромной скоростью стали развиваться другие. С одной стороны, мы с высокой долей неопределенности подходим к завершению этого непростого года, но, с другой стороны, входим в эпоху становления новых форм рынка и новых возможностей для игроков индустрии».

Предложение и вакансия

  • Всего за 2020 год было введено 249,3 тыс. кв. м, что на 6% больше, чем за аналогичный период 2019 года, когда было введено 234,3 тыс. кв. м арендопригодных площадей. Прирост нового предложения произошел за счет открытия ТРЦ «Щелковский» (GLA 70 тыс. кв. м) в составе ТПУ «Щелковский», ТЦ «Остров мечты» (GLA 70 тыс. кв. м)  в составе одноименного парка развлечений, ТЦ «Квартал West» в составе одноименного МФК (GLA 58 тыс. кв. м), аутлет-центра «The Outlet Moscow» (GLA 14,5 тыс. кв. м), ТЦ «Столица» (GLA 10 тыс. кв. м.), а также четырех районных торговых центров ADG Group – «Эльбрус» (GLA 4,7 тыс. кв. м), «Будапешт» (GLA 9,7 тыс. кв. м), «Нева» (5,9 тыс. кв. м) и «Рассвет» (GLA 6,5 тыс. кв. м).
  • За 10 месяцев 2020 года было перенесено 49% от заявленного годового ввода, что составляет 467,7 тыс. кв. м арендуемых торговых площадей. Анонсированные ранее открытия Vnukovo Premium Outlet и объектов редевелопмента сети кинотеатров ADG Group перенесены на конец 2020 года.
  • До конца года ожидается ввод еще примерно 231 тыс. кв. м торговой недвижимости.

Источник: Knight Frank Research, 2020.

  • Показатель обеспеченности жителей Москвы качественными торговыми площадями не изменился и составляет 532,2 кв. м на 1 000 человек. Относительно сопоставимого периода прошлого года рост составил 3,7%.
  • В разрезе административных округов «старой Москвы», наиболее обеспеченными являются Центральный, Южный и Северный округа. Новомосковский округ является лидером по обеспеченности (1 453 кв. м/1 000 чел.), что обусловлено небольшой численностью населения (274 170 чел.). В перспективе ближайших трех – пяти лет ожидается значительный прирост населения за счет ввода в эксплуатацию большого объема жилья на фоне низкой интенсивности ввода торговых центров и, как следствие, снижение показателя обеспеченности до 750–850 кв. м/1 000 чел. Наименее обеспечен качественными торговыми площадями Троицкий административный округ с нулевым значением.

Коммерческие условия

  • В IV квартале 2020 года уровень арендных ставок на торговые помещения в ТЦ остался в прежнем ценовом диапазоне относительно предыдущего квартала. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года, ставки аренды снизились под влиянием мер по предотвращению пандемии и экономического кризиса. Во II квартале 2020 года они сократились на 25% относительно границ диапазонов базовой арендной ставки для якорных арендаторов и операторов торговой галереи с небольшой площадью помещений по сравнению с прошлым годом и I кварталом текущего года. Максимальные базовые ставки аренды, несмотря на определенное снижение, также приходятся на помещения в зоне фуд-корта, предприятия общественного питания и для «островной» торговли в действующих проектах с высоким трафиком и могут достигать 120 тыс. руб./кв. м/год. Минимальные ставки аренды устанавливаются на помещения площадью более 2 000 кв. м для якорных арендаторов.

Условия аренды в торговых центрах Москвы

Профиль арендатораДиапазон базовых арендных ставок, руб./м²/год*% от ТО
Гипермаркет (>7 000 м²)0–8 0001,5–4
DIY (>5 000 м²)0–6 0004–6
Супермаркет (1 000–2 000 м²)8 000–18 0004–6
Супермаркет (450–900 м²)18 000–35 0006–6
Товары для дома (7 000 м²)0–8 0001,5–4
DIY (>5 000 м²)0–6 0004–6
Супермаркет (1 000–2 000 м²)8 000–18 0004–6
Супермаркет (450–900 м²)18 000–35 0006–6
Товары для дома (

Источник: https://www.retail.ru/articles/knight-frank-itogi-2020-goda-na-rynke-torgovoy-nedvizhimosti-moskvy/

Нежилой фонд: россияне начали скупать коммерческие площади

Рынок нежилой недвижимости

Россияне начали массово скупать коммерческие площади. Небольшие помещения на первых этажах домов стали доступнее, и в 2020 году спрос на них вырос до 30%, сообщили «Известиям» участники рынка недвижимости.

За последние полгода скидки на такие площади достигали 20–25%, при этом увеличилось и предложение.

Особенно вырос интерес к таким помещениям в регионах со стороны столичных инвесторов: они покупают «квадраты» для сдачи в аренду ритейлерам.

Смена ориентира

В 2020 году спрос на небольшие торговые помещения (60–90 кв. м) на первых этажах домов в России вырос на 25–30%, на маленькие офисы (30–50 кв.

м) — на 10–15%, рассказал «Известиям» руководитель направления коммерческой недвижимости федеральной компании «Этажи» Антон Лескин.

При этом среди покупателей помещений стрит-ритейла стало больше обычных людей — сегодня их доля составляет 80%, указал он.

— Коммерческая недвижимость стала доступнее для массового покупателя, теперь в такие «квадраты» вкладываются и пенсионеры, и молодые люди до 35 лет. Еще несколько лет назад на рынке был небольшой объем предложения бюджетных вариантов, со временем сегмент наполнился новыми и доступными объектами, — сказал Антон Лескин.

Число просмотров объявлений коммерческих помещений на продажу на первых этажах домов в крупных городах за год увеличилось на 13%. Сейчас спрос выше в среднем на 16%, чем годом ранее, подтвердил тенденцию директор по аналитике «Циан.Коммерческая недвижимость» Александр Павленко.

— В сегменте коммерческой недвижимости зафиксирован приток инвесторов, которые раньше покупали жилье и сдавали его в аренду, — отметил Антон Лескин.

Рост спроса на помещения на первых этажах вызван тем, что из-за увеличения цен на квартиры доходность от их сдачи в аренду стала менее привлекательной, указал партнер Colliers International Станислав Бибик. Доходность коммерческих помещений на первых этажах составляет 10–12% годовых в рублях, тогда как квартир в аренду — в районе 4–5%, рассказал эксперт.

При сдаче квартиры в аренду срок окупаемости даже без учета эксплуатационных затрат и мелкого ремонта — около 10–15 лет, а для коммерческой недвижимости при идентичных стартовых инвестициях показатель составляет в районе шести-восьми лет, сказал Антон Лескин.

— Кроме того, арендатор площадей в стрит-ритейле более стабилен, чем квартиросъемщик. Часть инвесторов, которые вкладывали средства в покупку квартир, в прошлом году переориентировались на коммерческие помещения. В основном в этот сегмент перешли инвесторы со средним чеком до 30 млн рублей, — рассказал Станислав Бибик.

Цена вопроса

Коммерческие площади в 2020 году сильно упали в цене: малый бизнес массово закрывался, а помещения необходимо было реализовать, отметила глава компании MAD Architects Мария Николаева. За последние полгода реальный дисконт при продаже части коммерческих объектов доходит до 20–25% от изначальной стоимости, сказал Антон Лескин.

— В целом сегмент стрит-ритейла в городах-миллионниках (без учета Москвы и Санкт-Петербурга) подешевел на 4,5%. Цены на небольшие площади от 50 до 200 кв. м снизились в среднем на 8,1%. Это привлекло столичных инвесторов, — отметил Александр Павленко.

Действительно, немало заявок на подбор коммерческих объектов для инвестиций в регионах поступает из Москвы и Петербурга, сказал Антон Лескин. Люди покупают такие «квадраты», чтобы сдавать в аренду ритейл-сетям, предпочитающим заключать долгосрочные договоры. В том числе там открываются точки доставки товаров и продуктов питания, добавил Антон Лескин.

«Известия» направили запрос крупным ритейлерам.

В регионах цены на жилье и небольшие коммерческие помещения почти идентичны, подчеркнул Антон Лескин. Например, в Красноярске квартиру площадью 80 кв. м в одном из популярных районов можно приобрести за 5,7–9 млн рублей и сдавать за 35–40 тыс. в месяц. За такие же деньги можно купить коммерческое помещение аналогичной площади с ежемесячной арендной ставкой 70–100 тыс. рублей, рассказал он.

В новостройках девелоперам также выгодно в максимально короткие сроки реализовать нежилые помещения на первых этажах. В противном случае они обязаны оплачивать обслуживание «лишних» площадей, отметил глава бюро «A61» Дмитрий Морозов.

Но коммерческая недвижимость в новостройках, как правило, стоит в полтора-два раза дороже, чем аналогичные объекты на вторичном рынке. Такие площади граждане чаще выбирают под создание собственного бизнеса, указал Антон Лескин.

Также в прошлом году высоким спросом пользовались так называемые помещения свободного назначения (ПСН), сообщил руководитель направления коммерческой недвижимости в «Авито Недвижимость» Тимур Зайцев. По итогам декабря 2020-го спрос на их покупку превзошел интерес к торговым помещениям вдвое, подчеркнул он.

— Высокая актуальность ПСН обусловлена прежде всего изменениями на рынке в связи с пандемией. В условиях «новой реальности» развитие получили сервисы доставки продуктов и готовых блюд, а также онлайн-ритейл. Помещения свободного назначения стали самым оптимальным вариантом для этого: при необходимости их можно быстро адаптировать под текущие потребности, — объяснил Тимур Зайцев.

По данным «Авито Недвижимость», по итогам декабря средняя стоимость 1 кв. м ПСН выросла на 12% в сравнении с годом ранее и составила 43,4 тыс. рублей. Для сравнения: цена «квадрата» в категории торговых площадей составила 60,3 тыс. рублей.

В долгосрочной перспективе тренд на приобретение ПСН сохранится, полагает Тимур Зайцев. Но и жилая недвижимость останется востребованной для инвестиций из-за в среднем меньшей стоимости, высказал мнение Александр Павленко.

Источник: https://iz.ru/1113594/mariia-perevoshchikova/nezhiloi-fond-rossiiane-nachali-skupat-kommercheskie-ploshchadi

Беспрецедентное полугодие: пандемия обрушила рынок коммерческой недвижимости до исторических минимумов

Рынок нежилой недвижимости

Первое полугодие 2020 года в аналитических отчетах экспертов по рынку коммерческой недвижимости часто описывается определением «беспрецедентное». Никогда еще в России массово не закрывали торговые центры и не закрывались из-за отсутствия спроса гостиницы.

Никогда еще сотрудников офисов массово не переводили на удаленную работу, а улицы Москвы не выглядели пустынными, словно в кино.

В каком состоянии вошел рынок во второе полугодие? Чтобы ответить на этот вопрос, Forbes обсудил с «большой пятеркой» консультантов каждый сегмент — гостиницы, уличный ретейл и торговые центры, а также оценил динамику инвестиций.

Опрошенные Forbes эксперты сходятся в том, что отели пострадали от пандемии коронавируса и карантина сильнее всего.

«В первом полугодии заполняемость гостиниц снизилась более чем в два раза по сравнению с прошлым годом и составила 35%», — говорит директор направления индустрии гостеприимства CBRE Татьяна Белова.

И это значение с учетом «доковидных» реалий: в апреле-мае показатель в Москве и вовсе составлял 5%, напоминает директор департамента консалтинга и аналитики Knight Frank Ольга Широкова.

По оценке руководителя департамента гостиничного бизнеса JLL Яны Ухановой, заполняемость гостиниц снизилась на 55-65%: «Столь беспрецедентно низких уровней загрузки еще не было. Не было и того, чтобы гостиницы закрывались на несколько месяцев в отсутствие спроса».

Заместитель директора департамента стратегического консалтинга Colliers International Евгения Тучкова отмечает, что некоторые гостиницы решили на время закрыться полностью и законсервировать собственный номерной фонд.

Им будет непросто выбираться из «накопленного долга, который сформировался за период простоя», предупреждает эксперт.

«Столь беспрецедентно низких уровней загрузки еще не было»

Те, кто не закрылись, были вынуждены снижать цены. «Гостиницы 3-4 звезды в Москве и Санкт-Петербурге снизили тарифы на 15-20%, что связано с существенным падением спроса», — рассказывает Яна Уханова. Ее коллеги уточняют, что отели люксового сегмента цены не снижали, поскольку это никак не отразилось бы на спросе.

«Заполняемость [в период пандемии] снизилась от 70% до 90% [по отношению] к февралю, — комментирует партнер, руководитель департамента гостиничного бизнеса и туризма Cushman & Wakefield Марина Смирнова. — Цены снизились на 30-35%,  в некоторых сегментах, например в люксе, даже выросли на 3-5%».

По подсчетам CBRE, «с учетом снижения загрузки и тарифа доходность на номер сократилась на 60%».

«У инвесторов есть убеждение, что в сегментах ретейла и гостиничной недвижимости есть дистресс-активы, и они их ищут, — рассказывает управляющий партнер Colliers в России Николай Казанский. — Я пока таких активов не вижу, хотя активность со стороны покупателей достаточно высокая».

«Если дистресс-активы и появятся, они осядут в банках, поскольку основная причина «стресса» — необходимость обслуживать банковские кредиты, так как гостиницы сильно закредитованы, — объясняет Марина Смирнова.

—  Банки, как правило, активы на рынок не выводят — пытаются дождаться ситуации, когда цена актива сравняется со стоимостью долга».

Другие участники рынка полагают, что время дистресс-активов из числа отелей все же вот-вот придет.

«В настоящее время к покупке доступны мини-гостиницы и небольшие гостиницы, гостиницы в регионах, инвестиционные проекты в регионах, — перечисляет Яна Уханова.

— О появлении крупных дистресс-активов в крупных городах говорить еще рано, но их количество существенно возрастет в ближайшие шесть месяцев».

Из всей торговой недвижимости сильнее пострадал уличный, или стрит-ретейл. Пока владельцы крупных торговых центров объединяли лоббистские усилия, чтобы бороться с лобби розничных сетей с многомиллиардными оборотами, небольшие магазины и кафе на центральных улицах городов просто незаметно закрывались.

«Во втором квартале, к примеру, в центральном стрит-ретейле столицы были закрыты такие объекты, как «Брассерия Koffee Times» и «Билайн» на 1-й Тверской-Ямской, Burger King на Мясницкой, сразу несколько сувенирных магазинов на Арбате, Coffee Bean на Покровке, а также ресторан «Джонджоли» и отделения нескольких банков на Садовом кольце», — перечисляет представитель JLL. В результате вакантность — объем пустующих торговых площадей — на Арбате, к примеру, выросла на 4,6%, до 14,3%. А на 1-й Тверской-Ямской вообще пустует каждый пятый квадратный метр.

В среднем вакантность в торговых коридорах Москвы выросла до 11,5%. В 2015-м она была выше, но «тренд на увеличение доли свободных помещений продолжится», и в третьем-четвертом кварталах показатель может достигнуть рекордных значений, прогнозирует Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований JLL в России.

«Центр принял на себя более сильный удар из-за закрытия границ и перевода сотрудников на удаленку»

«Большинство пострадавших арендаторов относится к сегменту непродовольственных товаров — одежда, обувь и так далее, — говорит директор департамента торговой недвижимости Knight Frank Евгения Хакбердиева. — Центр принял на себя более сильный удар из-за закрытия границ и перевода сотрудников на режим удаленной работы. Сказалась и низкая плотность населения в центре».

Значительно упали и ставки аренды: по данным JLL, на 5-13%. «К примеру, средняя запрашиваемая ставка в Столешниковом переулке снизилась на 5%, до 180 000 рублей за 1 кв. м в год, на Кузнецком Мосту — на 6%, до 160 000.

Туристический Арбат потерял 11%, сейчас средняя ставка здесь составляет 85 000 рублей, на Покровке — 70 000 за 1 кв. м в год (-13%)», — перечисляет руководитель отдела стрит-ретейла JLL в Москве Екатерина Подлесных.

По ее словам, во втором полугодии «возможна дальнейшая корректировка ставок в сторону уменьшения».

В Петербурге по итогам второго квартала доля свободных помещений на основных торговых улицах увеличилась на 2,3 п. п. и достигла 11,6%, свидетельствуют данные JLL. Это максимальное значение за последние пять лет.

Крупные торговые центры закрывали на замок с помощью административных методов, и многие до сих пор не работают.

«Наши убытки и недополученная прибыль только по закрытым объектам более чем за три месяца простоя уже существенно превысили 1 млрд рублей, и цифра быстро растет, — говорит операционный директор компании Malltech Кирилл Степанов. — Ситуация для нас и всей отрасли становится катастрофической».

Malltech управляет сетью торгово-развлекательных центров «Планета» в пяти регионах, и два из пяти объектов (в Красноярске и Санкт-Петербурге) будут закрыты до конца июля — начала августа, а ТЦ в Новосибирске частично открылся лишь 13 июля.

«Мы видим, что открытие ТРЦ в Уфе и Новокузнецке (там расположены работающие «Планеты». — Forbes) не привело к всплеску заболеваемости», — продолжает Степанов. Компания, по его словам, соблюдает все меры безопасности, предписанные контролирующими органами.

Инвестиции в подготовку к открытию всех объектов — закупку санитайзеров, нанесение разметки, регулярную санитарную обработку общих зон и контактных поверхностей и др. — уже превысили 10 млн рублей, уточняет собеседник Forbes.

«На этом фоне решения региональных властей о продлении режима ограничений в Санкт-Петербурге, Красноярске и Новосибирске выглядят недальновидными и вредят не только отрасли ТРЦ, но и цивилизованному ретейлу в целом», — заключает он.

«Многие эксперты предполагали значительно более тяжелые последствия»

Что происходит в открытых торговых центрах? По данным Knight Frank, вакантность выросла на 3,5% и составляет сейчас 10%.

«Все собственники находились в стадии активных переговоров с арендаторами о скидках и их продолжительности, а также о расторжении договоров, — говорит руководитель направления аренды торговых помещений по Москве и Московскому региону CBRE Александра Чиркаева. — Окончательные выводы о том, кто останется в ТРЦ, а с кем отношения будут завершены, планировалось принять до середины июля».

Аналитики CBRE прогнозируют, что к концу года вакантность составит 12%, а их коллеги из Knight Frank называют показатель в 13% оптимистичным сценарием — «при условии, что снятие ограничений на работу объектов торговой недвижимости было окончательным и повторные меры применяться не будут». В пессимистическом варианте развития событий Knight Frank не исключает обвала до 21%.

В открытых торговых центрах катастрофы пока не происходит. «Трафик в основных ТЦ в июне восстановился и составил 65-70% по сравнению с июнем прошлого года, и ситуация не развивается по стрессовому сценарию, — объясняет Александра Чиркаева. — Да, она сложная, но многие эксперты предполагали значительно более тяжелые последствия».

По данным CBRE, максимальный период скидок, которые дают арендодатели, — до конца 2020 года, а второй по распространенности вариант — до 1 сентября.

«Фитнесам, детским развлечениям и ресторанам были даны скидки до 50% и более, арендные каникулы с оплатой только эксплуатации, и здесь лояльность проявило большинство арендодателей», — отмечает эксперт.

Директор по развитию сети «Леонардо» Борис Кац напоминает, что, несмотря на позитивные сигналы из столицы, в таких крупных регионах, как Петербург, Екатеринбург, Новосибирск и в других (всего их более десятка), торговые центры по-прежнему закрыты полностью: «В каких-то открытых торговых центрах трафик восстановился, во многих он меньше, чем год назад, в каких-то даже превышает показатели 2019-го. Но с учетом того, что часть магазинов закрыта, а в части ограничен ассортимент, и по показателю for (соотношение финансовых результатов за текущий и прошлый отчетный периоды. — Forbes), и по выручке в целом мы в минусе».

Продолжали ли люди вкладывать деньги в коммерческую недвижимость? По данным опрошенных Forbes брокеров, объем инвестиций в первом полугодии составил 82-112 млрд рублей, причем, по оценке Cushman и CBRE, это на 20% больше, чем в первом полугодии прошлого года, а по оценке JLL и Knight Frank — на 20-24% меньше. Разница объясняется тем, что аналитики могут относить закрытие крупных сделок на разные даты, использовать разные валютные курсы и включать в сам параметр «инвестиции» разные объекты (кто-то, например, не включает производственные площадки или участки под девелопмент жилья).

Но все эксперты сходятся в одном: даже если рост был, это заслуга первого квартала. «Основное падение объемов ожидаемо пришлось на второй квартал, в котором было закрыто сделок лишь на $491 млн, что стало наименьшим значением для соответствующих периодов за всю современную историю рынка, а также квартальным минимумом с октября-декабря 2008 года», — отмечает представитель JLL.

По словам старшего директора отдела рынков капитала и инвестиций CBRE Ирины Ушаковой, предварительные данные свидетельствуют, что «объем инвестиций в недвижимость России во втором квартале составил порядка 47 млрд рублей, что на 19% ниже значения в аналогичном периоде 2019 года (59 млрд рублей)».

«На второй квартал пришелся пик распространения COVID-19 в России, действовали ограничительные меры, которые значительно влияли на снижение бизнес-активности, кроме того, сохранялась высокая степень неопределенности.

Многие инвесторы в таких условиях заняли выжидательную позицию и отложили принятие решений», — объясняет эксперт.

«Рынку предстоит столкнуться с серьезными переменами — многие компании не планируют отказываться от удаленки»

Куда все же вкладывались деньги? «Сделок с наиболее пострадавшими от кризиса торговыми и гостиничными объектами в первом полугодии практически не было, — говорит представитель JLL.

— Интерес инвесторов сохранился к площадкам под застройку жилых проектов, доля инвестиций в сектор жилой недвижимости составила большую часть транзакций этого периода (55%)».

На втором месте, по данным аналитиков компании, — сектор офисной недвижимости, доля которого снизилась до 24% по сравнению с 35% по итогам аналогичного периода 2019-го. Замыкает тройку лидеров сектор складской недвижимости, доля которого увеличилась с 6% по итогам первого полугодия 2019-го до 11% за январь-июнь 2020-го.

По мнению управляющего партнера Knight Frank Алексея Новикова, стоит ожидать роста доли складов в общем объеме инвестиций и в следующие несколько лет — сегмент показал себя более устойчивым и надежным для инвесторов, в отличие от офисов и, в особенности, торговли, которые оказались более подвержены кризисным явлениям. Уровень вакантности в этой нише снизился с 2,7% до 2,3%, до конца года прогнозируется сокращение до 2,1%, при этом уровень арендных ставок также остался неизменным, добавляет эксперт.

Николай Казанский из Colliers также отмечает, что «наименее выраженно режим самоограничений сказался на рынке складской и индустриальной недвижимости — на протяжении первого и второго кварталов проходили сделки с e-commerce и продовольственными ретейлерами в разных форматах». «В целом ставки аренды в сегменте остаются стабильными», — констатирует он.

Вакантность в офисах составляет, по разным данным, 10-12%, но это меньше, чем было год назад. «Во втором квартале объем поглощения был отрицательным, — говорит директор департамента офисной недвижимости Knight Frank Мария Зимина. — Доля свободных офисов в обоих классах (А и В.

Forbes) увеличилась, даже несмотря на практически нулевой ввод.

Рост показателя мог быть гораздо большим: сдерживающий фактор — невозможность арендаторов качественных проектов, особенно крупных пользователей, выйти из договора аренды в одностороннем порядке и покинуть здание».

«Вакансия растет в основном за счет освобождения небольших блоков, в то время как крупные блоки практически исчезли с рынка», — говорит Казанский. По его прогнозу, ставка аренды до конца года будет «демонстрировать плавный рост».

«Однако рынку еще предстоит столкнуться с серьезными переменами. Многие компании попробовали удаленку и планируют и дальше работать в таком режиме, так что отказываются от офисов.

Те, кому договоры это сделать не позволяют, активно ищут субарендаторов», — заключает эксперт.

Источник: https://www.forbes.ru/biznes/404821-besprecedentnoe-polugodie-pandemiya-obrushila-rynok-kommercheskoy-nedvizhimosti-do

Тенденции рынка коммерческой недвижимости. Какие помещения будут востребованы через 5 – 10 лет

Рынок нежилой недвижимости

Если вы покупаете помещение не с целью его скорейшей перепродажи,важно понимать, что будет с рынком коммерческой недвижимости в ближайшие 5 – 10лет. Будет ли ваш объект востребован, а соответственно будет ли он приноситьожидаемую норму доходности.

С одной стороны, в развитии экономики Россия повторяет опытзападных стран, в том числе и в сфере недвижимости. С другой, постоянноувеличивающийся темп изменений мировой экономики не позволяет просто копироватьто, что было популярно и востребовано на западе несколько лет назад.

Нужно оценивать множество факторов. Ниже я приведу свое видение наперспективы развития рынка коммерческой недвижимости России. Какие объекты будутвостребованы, а от покупки которых стоит воздержатся.

Небольшие офисные помещения площадью 15 – 35 кв.м. в формате бизнес-центров.

Меняется структура большинства сфер бизнеса. Торговля уходитв интернет. Площади в торговых центрах и в steet retail заменяют online каналы сбыта. Компании арендуют болеедешевые, по сравнению с торговыми, складские помещения в районе промзон инебольшие офисные площади в центре города в новых престижных бизнес центрах дляотделов продаж и бэк-офисов.

Кроме того, спрос на такие площади формируют компании IT индустрии.Для создании продукта и ценности IT компаниям не нужны большие помещения.При этом они уделяют большее внимание пространству для работы сотрудников, чемпрочие сферы бизнеса.

Также спрос на небольшие офисные помещения будут создаватькомпании beautyиндустрии, которая сейчас находится в стадии роста. Салоны красоты, косметологическиесалоны и парикмахерские. Для них ключевым требованием является наличие воды иканализации в помещении – обращайте на это внимание при выборе помещения.

Коммерческая недвижимость в новостройках.

Помещения в новостройках обладают рядом характеристик,которые важны бизнесу, и которые со временем будут приобретать дополнительнуюважность и ценность:

  • Витражное остекление фасадов;
  • Высота потолков;
  • Свободные планировки;
  • Отдельные от обще домовых вентиляционные каналы;
  • Вход в помещения с уровня земли.

При сравнении двух объектов в одной локации – в новостройкеи в доме, где коммерческие помещения появились путем перевода из квартир,потенциальный арендатор всегда выберет новостройку.

Помещения под кафе в формате street retail до 100 кв.м.

Сфера общепита с каждым годом набирает популярность и востребованность. При выборе помещения под этот бизнес учитывайте характеристики необходимые для кафе и ресторанов: повышенная допустимая нагрузка электроэнергии, наличие дополнительной входной группы для разгрузки-погрузки, отдельный от общедомового вентиляционный канал. 

Помещения под продуктовые магазины от 100 до 180 кв.м.

Федеральные продуктовые сети, как, впрочем, и остальныесферы бизнеса идут по пути оптимизации. Крупные федеральные игроки вытесняют срынка региональная компания. Закрываются нерентабельные торговые точки.

В целом на рынке продуктовых магазинов Россия повторяет опытзападных стран где хорошо себя чувствует крупные гипермаркеты и маленькиемагазины площадью 100 – 200 кв.м. Самая популярная мировая сеть небольшихпродуктовых магазинов такого формата – Seven-Eleven. Основанная в 1927 году,сейчас она имеет более 36 тысяч магазинов.

Крупные российские федеральные сети такие как «Магнит» уженачали осваивать формат небольших продуктовых магазинов, заменяя ими привычныйформат магазинов, площадью 350 – 500 кв.м. А небольшие региональные игроки,такие как как сеть магазинов «Трафик» в Республике Татарстан, показываютрекордные показатели доходности и окупаемости инвестиций в продуктовые магазиныплощадью 100 -150 кв.м.

В торговых площадях такого формата я вижу большой потенциал.К тому же площади от 100 до 200 кв.м. также рассматривают прочие сферы бизнеса:общепит, хозяйственные и другие непродовольственные магазины, что придаёт им высокуюликвидность.

Некапитальные строения.

О рисках прекращения договора аренды на земельный участок и демонтажа некапитальных строений (киосков, «ларьков», небольших мобильных магазинов) мы говорили в статье Риски при покупке коммерческой недвижимости и управление ими. Поэтому покупку таких объектов лучше не рассматривать, хотя они могут иметь высокую доходность (до 25 %) в краткосрочной перспективе.

Коммерческие помещения, переведенные из жилого фонда.

Требования по лицензированию определенных сфер бизнеса итребования надзорных органов постоянно ужесточаются. Особенно это касаетсямедицины и образования. Высота помещения, вентиляция, пожарные и прочие нормы частоне соблюдаются в коммерческих помещениях, переведенных из жилого фонда.

Таким образом, целевая аудитория по таким помещениямстановится более узкой, снижая ликвидность помещения.

Помещения в удаленных от цента спальных районах, в которых не планируется новая застройка.

Сейчас сети, помимо пешеходного и автомобильного трафикабольшое внимание уделяют потенциалу района и локации.

Как правило, удаленные от центра спальные районы — эторайоны с низкими ценами на жилую недвижимость, а соответственно, с менееплатежеспособной аудиторией. К тому же постепенно «стареющей».

Производственные площади.

Коммерческие объекты, предназначенные под производство оченьспецифичны. Каждая сфера бизнеса и каждое производственное предприятиенуждается в помещениях разных по площади, планировке и технических характерах.

Поэтому, даже если вам предлагают производственное помещениес действующим арендатором, который платит высокие арендные платежи, я не рекомендуютакой объект к покупке. Так как при расторжении договора, поиск новогоарендатора будет очень проблематичным.

Складские площади и гостиницы.

Склады и гостиницы, как и производственные площади на рынкекоммерческой недвижимости менее ликвидны чем торговые и офисные помещения.

В складской недвижимости наблюдается тенденция кавтоматизации и роботизации. Компании стремятся к оптимизации и сокращениюрабочих мест. Поэтому старые складские комплексы становятся все менееактуальными.

Гостиничный бизнес требует высокого уровня компетенции,поэтому если у вас нет достаточного опыта в этой сфере деятельности, лучше не рассматриватьпокупку такой недвижимости.

Объекты большой площади.

Чем больше объект по площади, тем он менее ликвиден. Большиеобъекты требуют более глубокого и детального анализа перед покупкой. Если вы«начинающий» инвестор, лучше выбрать несколько небольших объектов, вместоодного помещения большой площади.    

Мы рассмотрели виды коммерческих помещений которые будутвостребованы в ближайшем будущем и объекты недвижимости перед покупкой которыхстоит серьезно подумать.

При этом хочу ещё раз сделать акцент на том, что рынокпостоянно развивается и меняется. Нужно стараться всегда быть в курсе измененийи отслеживать тенденции в коммерческой недвижимости.

В этом вам поможет такой ресурс как CRE.RU. Здесь публикуются новости рынка коммерческой недвижимости; Аналитикаот консалтинговых компаний Knight Frank, Colliers International, JLL и прочих; Интервью с экспертами вобласти недвижимости. У ресурса CRE.RU также есть приложение длясмартфонов для удобного и быстрого доступа к информации.  

На могу порекомендовать каналы: Бизнес метр. Все о коммерческой недвижимости https://www..com/channel/UCuMt0vn9mR1guKuVjb5lOKwи Люди недвижимости https://www..com/channel/UC4Z64gW8CGK6T7PRN62fw8g. 

Также не забывайте отслеживать сайты объявлений Avito, Cianи прочие.

Вам нужна консультация или помощь в выборе коммерческогопомещения? Позвоните по телефону, указанному в контактах или задайте ваш вопросчерез форму обратной связи.

Если вам понравилась статья, поделитесь ей:

Источник: https://dmitriypushin.ru/stati/tendentsii-rynka-kommercheskoj-nedvizhimosti-kakie-pomeshheniya-budut-vostrebovany-cherez-5-10-let/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.