Срок предоставления земельного участка в аренду

Содержание

Срок аренды земельного участка — минимальный и максимальный

Срок предоставления земельного участка в аренду

В зависимости от срока различают долгосрочную и краткосрочную аренду.

Договор аренды земельного участка представляет собой соглашение между двумя лицами, в котором собственник земли передает ее во временное пользование арендатору на определенные цели (ведение предпринимательства, ИЖС, садоводство, огородничество и пр.).

В число основных условий сделки, которые прописываются в договоре, входят срок аренды земельного участка, способы пролонгации договора.

Виды аренды земли в зависимости от срока

Краткосрочная аренда предполагает оформление договора на незначительный срок (на 3-5 лет) с возможностью его пролонгации по соглашению сторон. Обычно такая аренда заключается для строительства объектов, обустройства парковок и пр.

Стоит учитывать, что арендные договоры, которые заключаются на срок от года подлежат обязательной регистрации в Росреестре. Без этого они теряют свое юридическое значение. Не нужно регистрировать договора, которые заключены на сроки в пределах года или являются бессрочными.

При долгосрочной аренде договор оформляется на срок от 5 до 49 лет. В данном случае в нем оговариваются ключевые условия сотрудничества и продления договора. Аренда на столь длительный срок обычно оформляется при необходимости долгосрочной эксплуатации объекта, при наличии планов по дальнейшему выкупу участка или для ведения личного подсобного хозяйства.

Что такое аренда земли на неопределенный срок и ее особенности

Такое условие содержит Гражданский кодекс в статье 610. Стороны в рамках подобного соглашения вправе отказаться от аренды в любое время по своему желанию, для этого они должны заблаговременно уведомить другую сторону (как минимум за три месяца до окончания аренды).

Договор может предусматривать и иные сроки для предупреждения о прекращении арендного договора, заключенного на неопределенный срок, либо другие условия его расторжения.

Договор с неопределенными сроками имеет несколько преимуществ: его необязательно регистрировать в Росреестре, а стороны свободно могут расторгнуть соглашение в любое время по своему желанию.

Сроки аренды земли разного целевого назначения

По общим правилам сроки заключения договора аренды устанавливаются в договоре по соглашению сторон, либо договор заключается на неопределенный срок. Но в некоторых случаях законодательно прописан предельный срок аренды земли.

Например, договор аренды земли сельхозназначения заключается на срок не более 49 лет. Если в таком договоре срок не определен или ни одна из сторон не откажется от его заключения до истечения предельного срока, то такой договор прекращает свое действие после 49 лет действия.

Земельный кодекс предусматривает максимальные сроки предоставления земельных участков в аренду в зависимости от их целевого предназначения.

Таблица Максимальные сроки аренды в зависимости от целевого предназначения участков согласно Земельному кодексу
Цели аренды землиМинимальный и максимальный срок, лет
Строительство, реконструкция зданий и сооружений3-10
Размещение линейных объектов49
ИЖС или ЛПХ (в границах населенного пункта)20
Комплексное освоение территорий/ведение дачного хозяйства (для юрлиц)3-5
Достройка объекта незавершенного строительства3
ОхотохозяйствоНа срок охотохозяйственного соглашения
Сельхозпроизводство3-49
Сенокошение, огородничество, выпас животных3

Что происходит после истечения срока аренды земли и какие действия стоит предпринять?

Допустим, срок аренды истекает. Какие действия нужно предпринять сторонам, чтобы продлить действие договора? Обычно арендодатель заблаговременно направляет в адрес арендатора письмо о том, что скоро истекает срок действия договора.

К основным способам продления договора аренды можно отнести:

  • его перезаключение на новый срок;
  • подписание допсоглашения;
  • автоматическое продление.

В первом рассматриваемом случае договор составляется заново, а положения старого — нивелируются. Он может как изменять, так и оставлять в силе пункты предыдущего соглашения.

Только стороны нового договора остаются прежними. К перезаключению договоров стороны обычно прибегают при долгосрочной аренде, когда условия прежнего соглашения могут уже не соответствовать требованиям нового законодательства.

Допсоглашение само по себе не имеет юридической силы и автономно недействительно, оно опирается на пункты действующего договора. Соглашение может предусматривать изменение сроков, на которых пролонгируется договор. Подписание допсоглашения менее хлопотно, чем заключение нового договора и именно этот способ наиболее часто практикуется сторонами.

Автоматическое продление договора происходит в том случае, если стороны не проявили никаких шагов при завершении действия соглашения. В такой ситуации старый договор остается в силе и сохраняет все условия, т.е. просто дублируется. Дополнительная регистрация аренды не требуется.

В некоторых случаях арендатору может быть отказано в пролонгации договора. Правомерность такого решения арендодателя зависит от его правового статуса.

Если он является физлицом, то он не может без объяснения причин отказать в продлении договора и передать права на аренду третьему лицу.

Дело в том, что он должен соблюдать право приоритетной очереди, которая предоставляется предыдущему арендатору на протяжении года.

Но если отказ был получен со стороны муниципалитета, то он действует в правовом поле. Он не обязан учитывать приоритет очереди арендатора. Новый арендатор обычно выбирается в ходе торгов.

Важные моменты

Как арендовать землю у государства на максимальный срок? Земля в аренду на 49 лет: особенности и риски Особенности долгосрочной аренды земельных участков у государства

Годовая стоимость аренды зависит от целого ряда факторов. В их числе статус арендодателя (государственная структура или физлицо), регион расположения арендованного земельного надела и его целевое предназначение.

Физические лица назначают цену аренды по своему усмотрению исходя из соотношения спроса и предложения. Арендатора никто не заставит заключать договор, если цена видится ему завышенной.

Государство обычно ориентируется в определении цены аренды на результаты торгов. Их победителем становится лицо, предложившее наибольшую стоимость, которую он готов ежегодно перечислять за свое право пользование этим участком.

Стоимость аренды в различных регионах можно приблизительно оценить на основании официальных данных торгов, проводимых государственными и муниципальными властями.

Таблица Стоимость годовой аренды земли исходя из ее предназначения и региона расположения

РегионПредназначение землиПлощадь, кв.м.Стоимость, руб.
Краснодарский край, Павловский р-н, Павловская ст-цаовощеводство92 478282 315
Ханты-Мансийский Автономный округ – Югра АО, Няганьовощеводство3 807150 000
Чеченская Респ, Грозныйовощеводство57 452120 000
Ростовская обл, Неклиновский р-н, Покровскоеовощеводство138 30030 800
Омская обл, Нововаршавский р-н, Славянка сс/х542 25229 823,86
Орловская обл, Мценский р-нс/х1 020 00091800
Мордовия Респ, Атяшевский р-н, Капасовос/х78 137247 824
Ставропольский край, Грачевский р-нс/х397 841194 000
Ульяновская обл, Цильнинский р-ндля организации и ведения крестьянского хозяйства600 00044 190
Кабардино-Балкарская Респ, Прохладненский р-нсадоводство57,768 га223 300
Омская обл, Марьяновский р-н, Москаленский псвиноводство780024 000
Башкортостан Респ, Бакалинский р-н, Старошарашлинский с/спчеловодство161 97432 856
Мурманская обл, Полярные Зори г, Зашеекведение дачного хозяйства6022 140
Псковская обл, Локнянский р-н, Кривцыведение дачного хозяйства983398
Белгородская обл, Ровеньский р-нИЖС15008 880
Свердловская обл.ИЖС200059 467
Тюменская обл, Тюменский р-н, Винзили рпИЖС1543127 371
Московская обл, Озерский р-н, ОзерыИЖС112254 710
Московская обл, Лотошинский р-н, Турово дИЖС150099600
Пермский край, Пермский р-н, Козыбаево дведение ЛПХ160550 400
Тверская обл, Торжокский р-н, Грузиныведение ЛПХ15002 637
Сахалинская обл, Южно-Курильский р-нведение дачного хозяйства14001 006
Кабардино-Балкарская Респ, Чегемский р-нвыращивание зерновых культур9000017 757
Приморский крайвыращивание зерновых культур19679068 089

Выводы

Существенным условием договора аренды является сроки его действия. При подписании договора стороны самостоятельно выбирают сроки арендных отношений.

При заключении договора на срок от года он считается заключенным с момента его госрегистрации, в других ситуациях — с момента подписания документа обеими сторонами.

Земельный кодекс прописывает предельное значение сроков аренды. Например, для арендуемых участков с целью ведения сельского хозяйства он составляет 49 лет, для участков под ИЖС — 20 лет.

После того, как действие арендного договора истекает, у сторон есть несколько вариантов действия. Они могут заключить новый договор, подписать допсоглашение или расторгнуть его. Если условия договора предполагают автоматическую пролонгацию, то договор продляется без какого-либо вмешательства сторон.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/zemelnyj/arenda-2/sroki

Аренда земельного участка, находящегося в муниципальной собственности: инструкция

Срок предоставления земельного участка в аренду

Последнее обновление: 15.02.2020

Земля может принадлежать как частному лицу, так и государству. Оба режима собственности дают возможность оформить аренду. Аренда земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, происходит с некоторыми нюансами.

Законодательная база

Все земельные угодья в России находятся в «ведомстве» Земельного Кодекса. Именно этот кодифицированный закон регулирует порядок аренды земельных участков, принадлежащих государству в лице органов местной власти.

В ст. 19 ЗК РФ дано определение муниципальных земель. Это участки, которые находятся в собственности и в распоряжении администрации муниципальных образований. Большинство из них необходимо для того, чтобы обеспечить это поселение коммуникациями и инфраструктурой.

Если участок не зарезервирован местными властями для своих нужд и на него не наложены дополнительные ограничения и обременения, его можно взять в аренду. Для этого необходимо обратиться к непосредственному собственнику.

Категории земель, предоставляемых в аренду

В ст. 22 ЗК РФ указаны категории земель, которые можно взять в аренду. К таковым относятся:

  • поставленные на кадастровый учёт;
  • если участок можно использовать в тех целях, для которых его хотят арендовать;
  • чётко определена его категория;
  • он не находится в уже оформленной аренде у других пользователей.

Важно! Стать пользователями муниципальных земель могут предприятия, предприниматели, лица, имеющие российское гражданство или гражданство другой страны.

Сроки аренды

Бывает краткосрочная и долгосрочная аренда. При краткосрочной аренде договор сроком от 3 до 5 лет. Если стороны придут к соглашению, его можно продлить, заключив новое соглашение или подписав дополнительное соглашение к ранее действовавшему.

При долгосрочной аренде сроки уже другие – от 5 до 49 лет. В соглашении прописываются правила и особенности пользования участком и возможность пролонгации сотрудничества.

Важно! Все договора, включая аренду, предметом которых выступает недвижимость, заключённые сроком более 1 года, должны быть зарегистрированы в Росреестре. Это не изменяет их юридического статуса. Не нужно регистрировать письменные соглашения, если срок их действия менее года или в «теле» прописано, что соглашение бессрочное.

Сроки также могут зависеть от заявленного целевого использования на участок земли:

  • граждане могут взять землю под ИЖС или ЛПХ сроком до 20 лет;
  • предприятия, для комплексного освоения земель и ведения дачного хозяйства – на срок от 3 до 5 лет;
  • если на участке расположен объект незавершённого строительства, то земля может быть предоставлена на срок до 3 лет;
  • строительство и реконструкция здания. Соглашение можно оформить на период 3-10 лет;
  • возведение линейных объектов и прокладки коммуникаций – до 49 лет;
  • выпас животных, сенокоса и разведения огорода, можно взять участок не более чем на 3 года;
  • оформление в аренду здания даёт право пользоваться землёй под ним не более 49 лет.

Данные нюансы регулируются ст. 39.8 ЗК РФ.

Основания для получения земли в аренду

Получить надел сельскохозяйственного назначения в пользование можно по следующим основаниям:

  • ведение садоводства и огородничества;
  • выпас скота, сенокошение;
  • организация крестьянских, фермерских и прочих хозяйств;
  • производства сельхозпродукции.

Если земля принадлежит городу или иному населённому пункту, то её можно использовать для:

  • строительства жилья. Это может быть как индивидуальное строительство, так и многоэтажное, многоквартирное;
  • ЛПХ;
  • возведения объектов с целью удовлетворения общественных и производственных нужд;
  • строительства дорог и транспортных узлов;
  • возведения коммуникаций, которые будут обеспечивать ресурсами данный населённый пункт.

Цель аренды необходимо заранее обговорить с собственником. Если будет выявлен факт нецелевого использования участка, это станет основанием  для досрочного расторжения соответствующего соглашения.

Способы получения земли в аренду

Чтобы получить земельный надел в пользование и оформить соответствующее соглашение, необходимо обратиться напрямую к собственнику. Для этого необходимо написать подробное заявление и подготовить комплект документов.

Как арендовать землю у администрации города? Это можно сделать следующими образом:

Каждый из способов имеет свои особенности.

Без торгов

Процедура аренды земли у администрации без проведения аукциона такова:

  1. Заявление вместе с комплектом документов подаётся в местную администрацию.
  2. В течение 30 дней оно должно быть рассмотрено. Если приходит отказ, то он должен быть оформлен в письменной форме со ссылками на действующее законодательство. Если принято положительное решение, то нужно приступать к следующему шагу.
  3. Заявителю выдают на руки письменное постановление о выделении заявленного надела.
  4. Если земля не состоит на кадастровом учёте, необходимо заняться этим.
  5. Если кадастровый номер уже присвоен, то нужно подписать договор аренды и зарегистрировать право пользования.

Важно! Регистрацией вещных прав на объекты недвижимости занимается Росреестр. В него можно обратиться через МФЦ или портал Госуслуги.

С торгами

Аренда земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, может происходить через официальные торги. Тогда необходимо подать официальную заявку через электронную площадку проведения аукциона. На этой платформе аккумулируются все официальные торги, предметом которых является недвижимость (любой объект любое вещное право).

Заявка подаётся в электронном виде, поэтому необходимо пройти процедуру регистрации. После этого будет создан личный кабинет, с помощью которого можно будет управлять своими заявками и процессом торгов относительно интересующего объекта.

Подав документы в электронном виде, необходимо подать в местную администрацию бумажный комплект. В него входят:

  • копия основного документа заявителя;
  • платёжный документ, подтверждающий тот факт, что заявитель внёс задаток, являющийся обязательный условием участия в аукционе.

Победителем будет объявлен тот участник, который предложит большую арендую плату за конкретный участок земли. Для того чтобы торг состоялся, необходимо наличие минимум 2 участников. Если он будет один, то аукцион завершится, едва начавшись. Единственный участник будет признан победителем, ему вручат уведомление на руки.

После того, как победитель получит на руки на уведомление, он начинает готовить тот же комплект документов, который необходим для оформления аренду без торгов.

Для юридических лиц

Аренда земельного участка у муниципалитета юридическим лицом происходит с целью получения прибыли. Как правило, под бизнес. Но есть разграничение земель:

  • для получения прибыли;
  • для производственных целей.

Если арендатору нужно, чтобы земля приносила прибыль, то нужно брать в пользование тот участок, на котором разрешено строительство торговых объектов. Если  же нужно удовлетворить производственные цели, то нужно брать надел под строительство фабрики или завода.

Отсюда различные требования к самим арендаторам. Если на участке земли планируется построить фабрику, то нужно будет представить администрации полную информацию о типе отходов, выручке, типе производимой продукции и прочее.

Если же на участке планируется возвести объект с целью получения коммерческой составляющей, то нужно будет приложить копию Устава основного арендатора. Этих сведений собственнику будет достаточно. Потом возможна субаренда земельного участка, находящегося в муниципальной собственности.

Для физических лиц

Аренда муниципальной земли гражданами происходит с целью ведения садоводства или огородничества или для достижения прочих сельскохозяйственных целей. Это возможно с торгами и без проведения таковых.

Участие в открытых торгах для граждан возможно на общих основаниях.

Договор аренды

Арендные отношения между собственником земли и её пользователем должны быть оформлены в законном порядке. Нужно составить договор аренды. Если срок его действия менее 1 года или он бессрочный (о чём сделана пометка в «теле»), то его не нужно регистрировать в Росреестре.

В остальных случаях это необходимо сделать. Поэтому составляется 3  экземпляра договора – один арендатору, один собственнику и один в Росреестр. Составляется он по шаблону, здесь нужно указать следующую информацию:

  • сведения о каждой стороне сделки. Физическое лицо указывает о себе – полностью ФИО, паспортные данные, адрес места жительства и контактную информацию. Юридическое лицо – полное название, ФИО и должность руководителя, документ, на основании которого осуществляется деятельность;
  • сведения об участке – адрес места расположения, кадастровый номер, площадь, назначение;
  • реквизиты документа, который подтверждает законное имущественное право на надел;
  • если уже на земле есть строения, то сведения о них – этажность, площадь, назначение;
  • арендная плата, порядок её уплаты;
  • срок действия;
  • реквизиты каждой стороны, подписи, дата подписания.

Важно! Для регистрации соглашения в Росреестре необходимо заплатить пошлину. Её размер составляет 2 000 рублей для физических лиц  и 22 000 рублей для предприятий.

Какие документы нужны

Необходимо приложить:

  • копии паспортов физических лиц или устава юридического лица;
  • выписку из ЕГРН, подтверждающую имущественное право у администрации муниципального образования;
  • если арендатор планирует заниматься производством, то собственнику также могут понадобиться документы об отходах (их предполагаемые объёмы и виды), о выручке и прочее;
  • квитанция об оплате пошлины;
  • постановление от местной администрации о выделение участка;
  • заявление на регистрацию права пользования;
  • другие документы.

Если бумаги на регистрацию принимаются в бумажном виде через МФЦ, то предварительно делать копии не нужно. Достаточно принести оригиналы, работник «единого окна» сам снимет с них копии, проверит на подлинность и заверит.

Если же регистрация аренды проводится через Госуслуги, нужно подготовить бумаги в электронном формате pdf и прикрепить их к электронному заявлению. После принятия их ведомством (уведомление придёт на электронную почту, указанную при регистрации), нужно будет подойти в МФЦ и пройти сверку.

Стоимость аренды муниципального надела

Собственник может установить любой размер арендной платы. Для оформления аренды земельного надела цена сделки должна быть:

  • экономически обоснованной;
  • связанной с кадастровой ценой земли;
  • сравнимой с аналогичными категориями земель в этом же регионе.

Участок – объект налогообложения. В зависимости от его коммерческой ценности, размер ежегодной арендной платы не должен превышать в 2 раза сумму ежегодного налога. Последний рассчитывается, исходя из кадастровой цены. Поэтому каждый потенциальный арендатор может самостоятельно рассчитать верхний предел арендной платы.

Если цена будет сильно завышена, никто не захочет брать землю в аренду. Она может много лет не приносить прибыли своему собственнику. Поэтому к вопросу определения цены нужно подходить с умом.

Ограничения на получение земли в аренду

Не каждый земельный участок можно взять в аренду. Ограничения на получении земли в аренду наложены на участки:

  • расположенные вблизи тех объектов, которые обеспечивают безопасность нашей страны;
  • являющиеся парками, заповедниками, заказниками;
  • расположенные на территориях закрытых административных образований;
  • прилегающие к атомным электростанциям, оборонным предприятиям и прочее;
  • расположенные вблизи границ наше страны. Запрет распространяется только на арендаторов–иностранцев.

Все остальные категории земель можно брать в пользование. Но самому потенциальному пользователю необходимо тщательно проверить возможные ограничения и убедиться в том, что данный надел не находится в аренде у другого гражданина или предприятия.

Сделать это можно с помощью официального сайта Росреестра. Зная официальный адрес земельного надела, можно получить необходимые сведения об ограничениях и прочем. Эта информация находится в открытом доступе.

Особенности составления договора

Договор на право пользования земельным участком должен содержать в себе все необходимые сведения – о сторонах, предмете сделки, порядке расчёта и прочем. Но в него можно добавить некоторые детали:

  • срок аренды – не более 49 лет. Земли некоторых категорий могут быть сданы в аренду только на более короткий срок, но с условием пролонгации соглашения. Например, для ИЖС максимальный срок аренды составляет 20 лет, но его можно продлить по соглашению сторон;
  • возможность сдачи земли в субаренду. Например, участок берётся в пользование для того, чтобы организовать здесь садовый кооператив. Участок будет поделён на несколько других, каждый из которых будет сдан в субаренду;
  • возможность приватизации;
  • другие нюансы. Например, аренда земельных недр подразумевает под собой обязательную рекультивацию участка.

При составлении договора и включении в его «тело» нюансов необходимо опираться на ст. 39. 8 ЗК РФ.

Образец заявления

Как арендовать муниципальную землю? Прежде чем заключать договор на пользование земельным наделом, необходимо подготовить заявление с просьбой выделить такой участок.

В нём необходимо указать все данные об арендаторе. В основной части необходимо изложить свою просьбу о выделении конкретного участка земли в пользование на определённый срок.

При составлении необходимо опираться на положения ЗК РФ.

Важно! Если заявитель желает получить участок земли без торгов, он может дать на это указание в «теле» заявления, сделав ссылку на ст. 39.5 ЗК РФ. Выражение такого желания ещё не даёт гарантии, что так и будет. Если желающих несколько, процедура получения территории будет проходить через аукцион.

Заключение

К выбору участка для аренды необходимо подходить с умом, особенно, если он берётся в пользование для принесения прибыли. Чтобы окупить затраты на аренду и строительство торговых площадей, нужно выбирать его место расположения правильно.

Заказать бесплатную консультацию юриста

Источник: https://urist-bogatyr.ru/article-item/arenda-zemli-u-municipaliteta/

Срок аренды земельного участка от 1 до 49 лет

Срок предоставления земельного участка в аренду

На текущий момент срок аренды земельного участка может быть от 1 года до 49 лет.

Безусловно, срок аренды земельного участка может быть и меньше 1 года, а также превышать 49 лет.

Я насчитал 21 вид сроков аренды земли.

Эти виды отличаются категорией земель и целевым использованием участков.

Рассмотрим по порядку все сроки аренды земли, и начнем с самого востребованного.

Какой срок аренды земельного участка самый востребованный?

На мой взгляд, самые востребованные участки — под ИЖС и ЛПХ.

Это связано со следующим.

На участках ИЖС и ЛПХ строительство дома, по цене выходит дешевле городской квартиры.

Короткая справка:

Какие сроки аренды земли бывают?

  1. под ИЖС и ЛПХ срок аренды – 20 лет.
  2. участки сельскохозяйственного назначения – от 3 до 49 лет.
  3. под огород, сенокошение и выпас скота – до 3 лет.
  4. под объектом незавершенного строительства – 3 года.

Подробности далее…

1. Срок договора аренды земельного участка 20 лет под ИЖС и ЛПХ

Если получите участок под ИЖС или для ЛПХ в границах населенного пункта, то срок аренды — 20 лет.

Двадцатилетний срок аренды установлен в подпункте 3 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ.

Предоставление земельных участков под ИЖС и ЛПХ возможно на аукционе или без торгов.

Самостоятельно получить землю без торгов поможет:

Пошаговая инструкция: «Как получить земельный участок?»

Мне удалось с помощью Пошаговой инструкции получить 3 земельных участка.

Один участок я выиграл на аукционе, и 2 участка получил без торгов через предварительное согласование.

Вернемся к срокам аренды.

Обратите внимание.

Если получаете участок под ИЖС или ЛПХ в границах населенного пункта на аукционе, срок аренды должен быть ровно 20 лет.

Когда в аукционной документации указан другой срок аренды, это означает, что чиновники «мутят». И их следует потренировать, как показано в Пошаговой инструкции.

Если получаете земельный участок без торгов, например через предварительное согласование, то вправе сами выбирать срок.

Единственное ограничение: выбранный срок не может превышать 20 лет.

2. Срок аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 3 до 49 лет

В случае получения земельного участка для сельскохозяйственного производства, срок аренды земли устанавливается в диапазоне от 3 до 49 лет.

Сроки аренды земель, предоставленных для сельхоз. производства, указаны в подпункте 11 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ.

Из этого правила есть одно исключение, которое касается земель для сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных и ведение огородничества.

Более подробно данное исключение описано в следующем пункте.

3. Срок договора аренды земельного участка, предоставленного гражданину для сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных и ведения огородничества

Срок аренды участка, выделенного гражданину под сенокос, выпас скота и огород не превышает 3 лет.

Иными словами, гражданин может пользоваться землей в указанных целях по одному договору аренды в течение не более 3 лет.

Данный срок аренды установлен в подпункте 12 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ.

4. Срок аренды земельного участка под объектом незавершенного строительства

По общему правилу, в случае предоставления участка для завершения строительства объекта незавершенного строительства, срок аренды составляет не более 3 лет.

По всей видимости, считается, что 3 года достаточно для завершения строительства незавершенного объекта.

Из общего правила есть одно исключение.

Оно касается случаев, когда право собственности на объект незавершенного строительства приобретено на аукционе по продаже этого объекта, который был изъят у предыдущего владельца, по причине прекращения действия договора аренды.

Иными словами, исключение действует в отношении объектов незавершёнки, которые проданы на торгах, предварительно, будучи изъятыми у предыдущего собственника, который не успел закончить строительство до истечения своего договора аренды.

Какой же срок аренды установлен для участков под объектами незавершенного строительства, попадающими под исключение?

Простого ответа на этот вопрос нет, потому что наши законодатели «понакрутили» отсылочных норм, в которых без подготовки сложно разобраться.

Но нас это не остановит.

Срок аренды участков, попадающих под исключение, должен в 2 раза превышать срок аренды необходимый для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений.

Иными словами, чтобы узнать срок аренды, нам нужно узнать сроки для выполнения вышеуказанных изысканий, проектирования и строительства.

Источник: https://paruslex.ru/srok-arendy-zemelnogo-uchastka/

Предоставление участков из государственных и муниципальных земель в аренду

Срок предоставления земельного участка в аренду
Юридическая энциклопедия МИП онлайн – задать вопрос юристу » Земельное право » Статьи о землеустройстве » Предоставление участков из государственных и муниципальных земель в аренду

Аренда земель представляет собой передачу участка во временное владение и пользование за плату.

Понятие «аренда земельного участка» охватывает правоотношения двух видов.

Первые связаны с вещными правами на землю, предоставленными из публичных земель муниципалитетами либо органами госвласти. Правоотношения рассматриваемого вида имеют выраженную публичную составляющую.

Это касается всех существенных условий, порядка заключения и исполнения арендного договора. Так:

  • в аренду могут быть переданы участки, не находящиеся на кадастровом учете (достаточно наличия схемы расположения на кадастровом плане территории);
  • арендные договора в отношении публичных земель по общему правилу заключаются на торгах, и только в порядке исключения – без них;
  • срок аренды определяется в зависимости от разрешенных видов использования земель и устанавливается в привязке к градостроительным регламентам;
  • порядок расчета арендной платы устанавливается нормативно.

Вторые связаны с гражданско-правовыми обязательствами, возникающие между частными владельцами земель и равноправными контрагентами-арендаторами. Они регламентированы, преимущественно, Гражданским кодексом РФ.

Интересно, что в странах Евросоюза не существует института предоставления земельных участков в том виде, в каком он есть в России. Ввиду отсутствия свободных целинных земель земельные участки покупаются и арендуются исключительно на вторичном рынке по правилам гражданского законодательства.

Правомочности арендатора

Исходя из определения ст. 606 ГК РФ, аренда земель представляет собой гражданско-правовой договор о передаче участка во временное владение и пользование за плату. Владение земельным участком связано с возможностью:

  • получить объект от арендодателя по передаточному акту;
  • фактически обладать участком;
  • исключить нахождение в его пределах сторонних лиц, кроме тех, в чьих интересах установлен сервитут.

Право пользования связано с извлечением полезных свойств земельного участка в собственных интересах. Свобода действий арендатора ограничена целевым назначением и разрешенными способами использования земельного участка согласно кадастровой документации.

Плоды, сельскохозяйственная продукция и другие доходы, полученные арендатором при использовании полученного от государства или муниципалитета земельного участка, признаются его собственностью в силу ст. 606 ГК РФ.

Правовая регламентация предоставления публичных земель в аренду

Арендные правоотношения, в какой бы сфере хозяйствования они не возникали, регламентируются главой 34 Гражданского кодекса РФ. Согласно ст. 606 ГК РФ аренда (другое название – имущественный наем) представляет собой гражданско-правовой договор, предполагающий возмездную передачу имущественных активов во владение и пользование арендатору.

В ч. 2 ст. 607 ГК РФ оговорена возможность установления специальных правил и ограничений касательно сдачи в аренду обособленных природных объектов.

Особенности аренды земельных участков описаны в ст. 22 Земельного кодекса России.

К примеру, право аренды земельного участка может стать самостоятельным предметом залога. Этим оно отличается от права аренды иной недвижимости.

Одновременное действие предписаний гражданского и земельного законодательства привносит в регламентацию арендных правоотношений некоторую специфику. Стоит учесть, что законотворчество в сфере гражданско-правовых отношений находится в исключительной компетенции РФ. При этом земельное и градостроительное законодательство, наоборот, является предметом общей компетенции РФ и ее субъектов.

Условия предоставления земельных участков государственной или муниципальной собственности в аренду

В рамках действующего законодательства земельные участки признаются недвижимостью (ст. 130 ГК РФ) и могут передаваться в аренду. Стоит подчеркнуть, что предметом арендного договора могут выступать только выделенные участки. Неразграниченные целинные земли в аренду передаваться не могут.

Договор аренды должен вмещать сведения, позволяющие индивидуализировать земельный участок как часть земной поверхности, индивидуально-определенную вещь и объект аренды. При отсутствии таких сведений арендная сделка считается незаключенной (п. 3 ст. 607 ГК РФ). Индивидуализация участка обеспечивается посредством:

  • постановки на кадастровый учет;
  • формирования границ по правилам ст. 38 «Межевой план» Федерального закона РФ № 221«О госкадастре недвижимости».

Инициатором предоставления земельных участков в аренду может выступать любая сторона договора: арендодатель в лице соответствующих публичных образований либо арендатор. Для получения в аренду публичных земель по собственной инициативе заинтересованному лицу приходится последовательно:

  • осуществить образование участка;
  • обеспечить установление разрешенных способов использования;
  • приобрести право аренды участка в результате его предоставления одним из оговоренных ЗК РФ способов, то есть с аукциона или без него.

Отраслевые нормативные акты в качестве оснований образования участков требуют подготовки различных документов:

  • лесоустроительной документации (Лесной кодекс РФ);
  • проекта межевания территории (Градостроительный кодекс РФ);
  • схемы образования участков на кадастровом плане территории (ЗК РФ);
  • проекта организации и застройки территории (ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан»).

Дополнительные условия заключения договоров аренды в отношении земель отдельных категорий

В силу ст. 39.8 ЗК РФ арендаторам вменяется в обязанность:

  • хозяйствовать способом, исключающим возможную деградацию, захламление, порчу или уничтожение плодородного слоя (в отношении участков сельскохозяйственного назначения);
  • провести рекультивацию (земли, предоставленные для недропользования);
  • в отношении участков береговой полосы общего пользования обеспечить населению свободный доступ к водному объекту;
  • применительно к землям, предоставленным организациям для ведения дачного хозяйства, обеспечить изготовление проектов планировки и межевания территории, организовать проведение кадастровых работ;
  • в отношении земель, предоставленных для комплексного освоения, заключить соответствующий договор об освоении.

Сроки предоставления земельных участков в аренду

Допустимые сроки аренды в отношении публичных земель урегулированы п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ. Максимальный срок длительности аренды составляет 49 лет и касается земель сельскохозяйственного назначения. Минимального срока придачи земель не оговорено.

Интересно, что упразднение минимального срока аренды сельскохозяйственных угодий критикуется многими экологами и юристами.

Дело в том, что плодородные почвы требуют бережного и хозяйственного отношения. Севосмену и щадящий режим использования земель может обеспечить только постоянный пользователь. Временщик же заинтересован в том, чтобы выжать из временно находящихся в его владении земель все полезные свойства по максимуму.

Рамковые сроки арендных договоров касательно публичных земель разного целевого назначения установлены нормативно и составляют, к примеру:

  • 3 – 10 лет в отношении земель, предоставляемых для возведения и реконструкции объектов недвижимости;
  • до 49 лет под размещение линейных объектов;
  • 20 лет для ИЖС или ЛПХ в границах населенного пункта;
  • 3 – 5 лет для комплексного освоения территории и дачного хозяйства;
  • до 3 лет для завершения объекта незавершенного строительства.

Аукцион по предоставлению земельных участков в аренду

Как уже говорилось, законодатель рассматривает право аренды земельного участка как самостоятельное вещное право и даже допускает его залог. В рамках этой концепции вполне обоснованно выглядит общее правило ст. 39.6 ЗК о том, что право аренды публичных земель подлежит продаже с торгов.

Гражданское законодательство допускает два вида торгов: аукцион и конкурс.

При определении победителя торгов в ходе аукциона сравниваются исключительно ценовые предложения заинтересованных лиц, тогда как конкурс предполагает более сложную конкуренцию. При продаже права аренды публичных земель в России практикуются исключительно аукционы.

Хотя прямого запрета на применение конкурсов законодательство не содержит, считается, что процедура определения победителя (будущего арендатора) по результатам конкурса может включать субъективные моменты и предполагает возможность злоупотреблений со стороны чиновников.

Аукционы проводятся открыто. Принимать участие в них по общему правилу могут все желающие: как организации, так и физические лица. Об их проведении сообщается в СМИ и на официальных сайтах. В последнее время аукционы зачастую проводятся в электронной форме, поэтому их участниками могут стать только держатели электронной цифровой подписи.

В сообщении о проведении аукциона оглашается начальная цена договора аренды. В случае если участком заинтересовалось только одно лицо (подана одна заявка), договор аренды заключается с ним на первичных условиях. Аналогичная ситуация возникает в случае, когда подано несколько аукционных заявок, но к участию в торгах по формальным основаниям допущено одно лицо.

В случае если участников аукциона несколько, происходит торг. Организатор устанавливает «шаг» – минимальную сумму, на которую можно повысить начальную цену аренду или цену, предложенную другим участником.

Если новую (повышенную) цену в отведенное время поддержал еще хотя бы один участник, торг продолжается. И так до момента, пока одно из заинтересованных лиц не станет единственным, кто предложил большую стоимость.

Он признается победителем и становится арендатором. Цена аренды соответствует максимальной предложенной им цене.

В пылу торга нужно помнить о своих возможностях. За отказ или уклонение победителя либо единственного участника аукциона предусмотрена имущественная ответственность.

Он лишается гарантийного взноса (обычно – 10%), предварительно перечисленного на счет организатора торгов.

Добросовестным участникам, которые не выиграли аукцион, гарантийный взнос возвращается в полном объеме по окончании аукциона.

Предоставление земельного участка в аренду без торгов

Исключительный перечень обстоятельств, при которых заинтересованное лицо вправе требовать от публичного образования предоставления земельного участка без торгов, содержится в ст. 39.6 ЗК РФ. Вне аукциона земли предоставляются для:

  • размещения объектов социально-культурного назначения, реализации инвестиционных проектов;
  • продления договора аренды на новый срок;
  • индивидуального жилищного строительства в пределах земель, переданных для комплексного освоения;
  • ведения личного подсобного хозяйства в пределах ограниченного в обороте участка, переданного для ведения дачного хозяйства;
  • обслуживания размещенной на участке недвижимости (арендатором выступает собственник недвижимости);
  • хозяйствования на земле в порядке, оговоренном Федеральным законом РФ № 101 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»;
  • развития уже застроеной территории лицу, с которым заключен соответствующий договор о развитии.

Кузнецов Федор Николаевич

Опыт работы в юридической сфере более 15 лет; Специализация – разрешение семейных споров, наследство, сделки с имуществом, споры о правах потребителей, уголовные дела, арбитражные процессы.

Источник: https://advokat-malov.ru/zemleustrojstvo/predostavlenie-uchastkov-iz-gosudarstvennyh-i-municipalnyh-zemel-v-arendu.html

На какой срок можно взять в аренду земельный участок? Правовые нормы заключения договора

Срок предоставления земельного участка в аренду

Основные аспекты договора аренды, в том числе и земельных участков, указаны в ст. 606 ГК РФ. При этом в ст. 607 ГК РФ указано, что условия по их сдаче могут быть дополнены. Такие поправки содержатся в земельном кодексе. Крайне важно знать особенности существующих сроков аренды земельных участков.

Недопустимы коллизии с нормам статьи 39.8 ЗК РФ, в которой прописаны ограничения на минимально и максимально возможная продолжительность действия арендного соглашения, в зависимости от субъектов договора, назначения земель и их категории.

Виды найма земли в зависимости от продолжительности

Ограничения по длительности аренды земельных участков подробно прописаны в ЗК РФ. Всего существует 19 различных сроков сдачи земель в аренду. Все эти сроки можно разделить на три основные категории:

  • краткосрочная от 3 до 5 лет;
  • среднесрочная до 10 лет:
  • долгосрочная до 49 лет.

Больше информации об особенностях и отличиях долгосрочной и краткосрочной аренды земли найдете тут.

Данные указания относятся к конкретным категориям земель. Если участок относится к такой категории, то превысить установленный срок нельзя. Если не относится, то руководствоваться нужно общими принципами заключения договора аренды.

Что такое наем на неопределенный промежуток времени и каковы особенности?

Обращаясь к стандартным правилам гражданского законодательства, которое по умолчанию должно быть применено ко всем видам договоров аренды, императивного обязательства о включении в текст соглашения конкретного временного промежутка, на который такой договор заключается, не предписывается.

На основании этого длительность предполагаемой аренды в договоре прописывать не обязательно, они не указаны как обязательное условие, следовательно, даже без них соглашение будет законным и действительным. В этом случае право аренды предоставляется арендодателю на неопределённый срок.

Подобное неосмотрительное отношения к данному пункту оставляет обе стороны в весьма рискованном положении, оба участника договорного соглашения об аренде имеют право на отказ от исполнения своих обязательств, предупредив об этом другую сторону всего за три месяца (ст. 610 ГК РФ).

Не на каждую категорию земель допустимо заключение договора аренды на неопределенный срок.

В некоторых случаях законодатель устанавливает нижний и верхний порог по длительности аренды на земельные участки. Если участок попадает в одну из таких категорий, то будет считаться что вы заключили соглашение на предельно допустимый промежуток времени, после чего все обязательства прекратят свое действие.

На какой минимальный и максимальный период заключается соглашение?

Хотя в нашей стране и существует принцип свободы договора, аренда некоторых категорий земель не может быть предоставлена на сроки, отличающиеся от установленных в земельном кодексе. Ограничения необходимы в связи с особенностями использования различных земельных участков.

В зависимость от субъекта, для разделения по возможной продолжительности аренды, можно обозначить две категории, основанные на принадлежности участка:

  1. земли физических или юридических лиц;
  2. земли государства или муниципалитета.

С физическим или юридическим лицом

физические лица изначально не имеют разрешения на приобретение в право собственности участков, подпадающих под особую законодательную охрану. таким образом, особых порядков по сдаче в аренду земельных участков физических лиц не предусмотрено. сроки заключения договора определяются сторонами – участниками арендного соглашения.

в случаях, когда в договоре не указан срок действия, применяются нормы ст. 610 гк рф. договор признается заключенным на неопределенный срок, а каждая из сторон имеет право отказаться от своих обязанностей, предупредив другую сторону не позднее, чем за три месяца.

подробнее о нюансах заключения и составления договора аренды земли между физическими лицами мы рассказываем тут.

с государством или муниципалитетом

ограничения, касающиеся максимальных и минимальны сроков аренды земельных участков, применяются к землям, принадлежащим государству и муниципалитету. так, согласно 39.8 зк рф, участки, передаваемые с целью возведения зданий и сооружений можно получить минимум на 3 года, но не более 10 лет.

кроме этого, ограничения касаются и земель, предназначенных для ведения сельского производства. такой участок государство сможет дать в аренду не менее чем на 3 года, но не более чем на 49 лет. а если лицо захочет использовать государственные или муниципальные земли для огородничества или сенокошения, то в законе установлен максимальный предел – 3 года.

эти ограничения связаны, прежде всего, с охраной плодородности земель. государство следит за нормальными сроками восстановления полей и предотвращает возможность преждевременного износа почвы.

кроме охраны плодородных почв, существуют и разделения по целесообразности арендного срока, исходя из целевого назначения земель.

больше информации об условиях и правилах получения земли в аренду от муниципалитета найдете тут, а как и на каких условиях можно арендовать участок у государства, узнаете здесь.

заключение арендного соглашения на земли разного целевого назначения

Для чего будет использована земля?Границы законодательно установленных ограничений в годах
Возведение зданий и проведения с ними строительных работот трех (минимум) до десяти (максимум) лет
Установление линейных объектовдо сорока девяти лет
Индивидуальное строительство и ведение домашнего подсобного хозяйства (ИЖС И ЛПХ)двадцать лет
Освоение территорий комплексно, проводимое юридическим лицомот трех (минимум) до пяти лет
Работы по завершению строительстватри года
ОхотхозяйствоНа время действия соглашения
Сельхозпроизводствоот трех (минимум) до сорока девяти (максимум) лет
Покос сена, осуществление огороднических работ, организация пастбища для животныхтри года максимум

Что делать после окончания действия документа?

После того как истек срок, на которой изначально было заключено арендное соглашение, арендатор обязан вернуть земельный участок. При этом, уровень износа земельного участка либо не должен превышать разумных значений, либо должен соответствовать иным условиям договора.

Кроме того, если в документе не прописано иное, то арендатор так же обязан снести все постройки своими силами и средствами, и предоставить участков том виде, в котором его получил. Все улучшения, неразрывно связанные с земельным участком, но произведенные без согласия арендодателя, денежному возмещению не подлежат.

О продлении

Продление договора возможно несколькими различными способами, но, в первую очередь, нужно обратить на соответствующий пункт договора. Если условия продления прописаны, то руководствоваться необходимо ими. В противном случае, продление срока действия будет происходить в соответствии с законом. Данные положения указаны в ст. 621 ГК РФ.

При продолжении использования участка арендатором, без наличия возражений от арендодателя, договорные отношения считаются возобновлёнными с теми же условиями, но договор будет считаться заключённым на неопределённый срок.

Наличие в договоре пункта с указанием продолжительности действия арендных правоотношений в настоящее время не относится к списку существенных условий, необходимых для признания договора законным, однако для получения желаемого результата, необходимо разобраться с возможными подводными камнями.

Законодательство может как обязать заключить договор на конкретный минимальный срок, так и ограничить право на передачу земельного участка в аренду максимальными сроками.

Необходимо обратиться к земельному законодательству и выяснить, не попадает ли интересующий земельный участок под действие ограничений. Только после этого можно будет приступить к составлению договора аренды. В ЗК РФ указаны все существующие ограничения и обязательства по срокам аренды участков.

Главным образом, сроки зависят от целевого назначения использования земель. Например, для ИЖС срок всего один – 20 лет, ни больше ни меньше. А земли, выдаваемые для ведения сельскохозяйственной деятельности, не могут быть арендованы больше, чем на 49 лет.

Продлить пользование участком, как правило, можно без лишних проблем. Когда действие уже существующего арендного договора заканчивается, у сторон появляется возможность закончить арендные отношения, или оставить все как есть и инициировать тем самым автоматическую пролонгацию.

Таким образом, можно подписать новый договор, составить дополнительное соглашение или расторгнуть договор. Если же по условиям договора не исключена автоматическая пролонгация, то договор будет считаться продленным без какого-либо дополнительного вмешательства сторон.

Источник: https://pravoved.online/arenda-zu/srok

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.