Управляющий недвижимостью это

Содержание

Доверительное управление недвижимостью: все, что нужно знать об услуге

Управляющий недвижимостью это

Недвижимость в Сочи может стать источником высокого пассивного дохода. Люди из самых разных регионов России приобретают жилье в курортном городе для того, чтобы сдавать его в аренду.

Единственным препятствием на пути к прибыли может стать отсутствие времени на поиск арендаторов и контроль состояния квартиры или дома.

Однако, этот вопрос можно легко решить при помощи доверительного управления.

Если вы хотите купить квартиру или дом в Сочи, который будет приносить высокий доход от сдачи в аренду, то рекомендуем обратиться в агентство недвижимости, специалисты которого найдут для вас лучший вариант!

Доверительное управление недвижимостью — что это такое?

Доверительное управление — это услуга, которую специалисты по недвижимости и специализированные агентства оказывают собственникам квартир, домов или коммерческих объектов, помогая им со сдачей в аренду. Агенты берут на себя большую часть забот хозяина — ищут ответственных арендаторов, следят за состоянием квартиры, контролируют ежемесячную оплату коммунальных услуг.

Доверительное управление позволяет собственнику недвижимости избавься от всех вышеописанных забот и получать прибыль. Особенно это актуально для людей, которые живут в других городах и у которых нет возможности постоянного приезжать в Сочи.

За свои услуги агент получает соответствующее вознаграждение. Это может быть определенный процент от цены аренды или же четко фиксированная сумма, например — 3000 рублей в месяц.

Несмотря на тот факт, что посредник в лице агента получает деньги, налог на прибыль все равно ложится на плечи собственника недвижимости. Доходом собственника считается вся сумма аренды, без вычета коммунальных платежей и стоимости услуг агента.

Примечательно, что услуга доверительного управления доступна как для недвижимости, сдающейся на длительный срок, так и для жилья, которое сдается посуточно. Второй тип для Сочи даже больше актуален. Причина тому — выраженная курортная специфика города.

В высокие сезоны, коими считаются лето и зима, в Сочи приезжает большое количество туристов из самых разных городов Земного шара. Длительная аренда им просто-напросто не интересна. Зато возникает необходимость снять квартиру или дом на несколько дней.

Находясь в другом городе, невозможно прилетать в Сочи каждые 3-5 дней для того, чтобы пустить арендаторов и осмотреть жилище в момент их выезда. В этом случае услуга доверительного управления недвижимостью просто незаменима!

Назад к содержанию

Главные преимущества услуги

Одним из самых очевидных преимуществ является существенная экономия времени собственника недвижимости. При незначительных трудозатратах, квартира будет приносить регулярный доход. Хозяину не придется регулярно ездить на объект, все проверять, снимать показания приборов учета. Остается только ежемесячно получать деньги на карту или личный банковский счет.

Кроме того, собственники избавляют себя от забот и стрессовых ситуаций. Если вдруг что-то сломается, выйдет из строя или же возникнут какие-либо разногласия с соседями, то вам не нужно будет решать их лично. Ваше доверенное лицо решит все самостоятельно и отчитается о проделанной работе.

В зависимости от типа договора, агент или компания, с которой вы его заключили может оказывать самый разный перечень услуг, связанных с доверительным управлением: от поиска арендаторов до регулярного клининга.

Доверительное управление недвижимым имуществом — это действительно очень удобная услуга, которая здорово облегчает жизнь собственникам, избавляет их от ряда забот. Главное — найти действительно ответственного специалиста, который возьмет все на себя. О том, как правильно его выбрать рассказываем ниже.

Назад к содержанию

Как найти идеального управляющего?

Если вы хотите передать свою недвижимость в доверительное управление, то вы можете заключить договор с компанией или же доверить решение всех вопросов частному лицу.

Услуги, которые оказываются сторонами, одинаковы по своему принципу.

Однако, что касается частных лиц и индивидуальных предпринимателей, то с ними лучше заключать договор, если вы на 100% уверены в высоком уровне ответственности и исполнительности.

В перечень главных обязанностей управляющего недвижимостью могут входить следующие пункты:

  • Реклама вашего объекта, поиск арендаторов;
  • Проведение показов для арендаторов;
  • Получение от жильцов арендной платы;
  • Снятие показаний с приборов учета;
  • Своевременная оплата коммунальных услуг;
  • Контроль сохранности имущества, которое находится в доме или квартире;
  • Периодическая проверка объекта недвижимости.

Дополнить этот список можно регулярным клинингом, уходом за растениями. Это особенно актуально для владельцев апартаментов в Сочи. Чтобы найти идеального управляющего, вы можете ознакомиться с отзывами на тематических форумах.

В рамках личной встречи, которую необходимо произвести до момента подписания договора, не стесняйтесь задавать интересующие вопросы и анализировать поведение потенциального кандидата на должность управляющего.

Важно понять, что человек, которому вы планируете доверить свое имущество, подходит вам на 100%.

Назад к содержанию

Как правильно заключить договор?

Договор доверительного управления недвижимым имуществом — это гарантия безопасности! Если собственник недвижимости недоволен тем, каким образом оказывается услуги, то он всегда может вернуть средства. Для этого очень важно оформить все документально!

Заключить договор может любой из собственников недвижимости. В документе должны быть строго прописаны права и обязанности всех сторон. Заключается в письменной форме и подлежит регистрации в Росреестре.

В договоре в обязательном порядке указываются данные сторон: ФИО, адрес, место прописки, серия и номер паспорта. Четко прописываются размер и форма вознаграждения для управляющего. Обращаем ваше внимание, что в договоре также необходимо прописывать сроки действия. Если срок не указан, то считается, что договор действителен в течение 5 лет с момента заключения.

Отдельно к договору прилагается доверенность. В ней должны быть отображены права управляющего. Здесь очень важно указать, что управляющий не имеет права продавать квартиру, а может только сдавать ее в аренду.

Перед тем, как заключить договор с компанией или частным лицом, внимательно изучите все изложенные в нем пункты. Уделите особое внимание разделу, в котором прописываются права и обязанности сторон. Если возникают сомнения, относительного того или иного пункта, вы всегда можете обратиться к юристу, который даст разъяснения с правовой точки зрения.

Назад к содержанию

Перечень необходимых документов для регистрации

Доверительное управление квартирой подлежит регистрации в Росреестре. Если этого не сделать, то сам договор могут признать не действительным. Если между сторонами возникнут какие-либо разногласия, то их можно решить в судебном порядке. Без зарегистрированного договора у собственника могут возникнуть проблемы, так как с точки зрения закона.

Для того, чтобы зарегистрировать договор доверительного управления на квартиру, дом или коммерческую недвижимость, потребуются следующие документы:

  • Договор, подписанный обеими сторонами;
  • Документы, удостоверяющие личность собственника и личность управляющего;
  • Свидетельство о собственности на объект недвижимости;
  • Квитанция об оплате государственной пошлины;
  • Акт приема-передачи, где прописывается состояние квартиры, опись имущества.

Если собственник находится в браке, то также потребуется нотариально заверенное согласие супруга. Для регистрации договора можно обратиться напрямую в Росреестр или же сдать документы через МФЦ.

Назад к содержанию

Источник: https://www.vincent-realty.ru/articles/doveritelnoe-upravlenie-nedvizhimostyu-vse-chto-nuzhno-znat-ob-usluge/

Управляющий недвижимостью

Управляющий недвижимостью это

Управляющий недвижимостью — это специалист, который занимается эксплуатацией зданий и сооружений с целью эффективного использования недвижимости в интересах собственника.

Это отличная профессия, а подходит ли она вам? С большим уважением к вашему будущему и лично к вам мы разработали точный инструмент, помогающий сильно сузить круг подходящих вам профессий.

Для школьников/студентов и взрослых.

Краткое описание

Управление недвижимостью включает в себя целый комплекс мер, начиная с формирования стратегии эксплуатации объекта с разработкой бюджета до контроля за техникой безопасности и охраной труда персонала.

В ходе работы управляющий недвижимостью тесно контактирует с собственниками объекта, арендаторами, подрядчиками, коммунальными службами, контролирующими органами.

В задачи управляющего входит также организация работы технических служб для поддержания в рабочем состоянии зданий, их своевременного ремонта и сервисного обслуживания.

Многие ошибочно предполагают, что  специалисты по управлению недвижимостью – это те же риелторы. Но это абсолютно не так. Управляющий недвижимостью — это универсальный специалист: он и экономист, и юрист, и архитектор, и эколог, и оценщик, и строитель в одном лице.

Комплекс профессиональных обязанностей управляющего недвижимостью может отличаться в зависимости от категории объекта. Существует уровневая классификация по объектам недвижимости:

  • федеральная недвижимость; 
  • недвижимость субъектов РФ;
  • муниципальная недвижимость;
  • недвижимость предприятий;
  • отдельные объекты недвижимости.

По видам недвижимость классифицируется следующим образом:

  • земельные ресурсы;
  • лесной фонд;
  • жилищная недвижимость;
  • нежилая недвижимость.

По назначению объекты недвижимости бывают двух видов:

  • операционная недвижимость, которая используется для ведения бизнеса;
  • инвестиционная недвижимость, используемая только с целью получения прибыли.  

Для успешной работы управляющий недвижимостью должен быть компетентным в вопросах финансово-хозяйственной и фондовой деятельности, владеть приемами инженерно-технической и экономической экспертизы объектов, а также современными методами управления недвижимостью.

Управлять недвижимостью можно разными способами, передавая её:

  • в аренду;
  • в доверительное управление;
  • в хозяйственное ведение;
  • в оперативное управление.

Главными целями управления объектами недвижимости являются получение максимального дохода от его эксплуатации и увеличение стоимости объекта.

Особенности профессии

Деятельность управляющего недвижимостью  осуществляется в трех аспектах:

  • правовом, суть которого в максимально рациональном использовании и распределении прав на недвижимость;
  • экономическом, который заключается в эффективном управлении доходами и расходами в ходе эксплуатации недвижимости;
  • техническом — постоянном поддержании объекта управления в работоспособном состоянии.

В зависимости от категории и уровня объекта недвижимости, профессиональные задачи управляющего могут быть очень разными.

Функциональные обязанности управляющего недвижимостью на любом уровне начинаются с:

  • проведения всесторонней экспертизы инвестиционных решений;
  • комплексного анализа состояния объекта недвижимости и разработки стратегии по управлению им;
  • разработки экономически обоснованного технического задания;
  • проектирования и организации производственных систем;
  • разработки и внедрения стандартов управления и эксплуатации объекта недвижимости;
  • разработки и контроля исполнения бюджета по эксплуатации объекта недвижимости;
  • проведения технико-эксплуатационного исследования объекта и его приемки;
  • оценки условий эксплуатации и обслуживания недвижимости.

Перед непосредственной сдачей в аренду объекта недвижимости управляющий:

  • организует рекламную кампанию по данному объекту с использованием средств массовой информации и личных контактов;
  • заключает все необходимые договора по техническому обслуживанию объекта и контролирует их исполнение;
  • организует и контролирует производственно-хозяйственную деятельность;
  • осуществляет взаимодействие с контролирующими органами;
  • организует ремонтные работы и, в случае необходимости, реконструкцию объекта;
  • обеспечивает работу инженерно-технических систем;  
  • занимается подбором профессионально подходящего обслуживающего персонала; оформляет страховку объекта.
  • После сдачи объекта недвижимости в аренду управляющий занимается:
  • управлением инфраструктурой здания; 
  • руководством работой персонала, при необходимости организацией его обучения и повышения квалификации;
  • контролем за соблюдением норм охраны труда и техники безопасности на объекте; 
  • ведением финансовой отчетности по объекту недвижимости.

Плюсы

  • постоянная востребованность профессии и её высокий престиж в связи со строительным бумом во всех сферах;
  • стабильный и высокий доход;
  • возможность постоянного развития и карьерного роста.

Минусы

  • высочайший уровень ответственности;
  • широчайший круг обязанностей, которые, впрочем, в крупных компаниях при рациональной организации труда разделяются между несколькими специалистами;
  • возможное недовольство и претензии со стороны арендаторов или собственников;
  • необходимость общения с самым широким кругом людей разных социальных статусов.
  • аналитический ум;
  • умение мыслить нестандартно;
  • логическое мышление;
  • внимание к деталям;
  • ответственность;
  • организаторские способности;
  • коммуникабельность;
  • терпение;
  • усидчивость и тщательность.
  • Научно-исследовательские и проектные институты;
  • комитеты государственного имущества и собственности;
  • управления по архитектуре;
  • организации по государственной регистрации и земельному кадастру;
  • предприятия по экспертизе;
  • строительные организации;
  • риэлторские фирмы;
  • БТИ — бюро технической инвентаризации;
  • инвестиционные фонды;
  • ипотечные банки;
  • организации ЖКХ — жилищно-коммунального хозяйства.

В московском регионе зарплата управляющего недвижимостью достигает 5-6 тысяч долларов США в месяц. Специалисты по привлечению инвестиций могут заработать за год до 500 тысяч долларов США.

Ступеньки карьеры и перспективы

Карьерный рост возможен в пределах одной компании от специалиста к профессионалу по инвестициям. Кроме того, возможен переход на ту же позицию, но в другую компанию более высокого иерархического уровня.

Крупные компании, как правило, заинтересованы в профессиональном росте своих сотрудников и либо направляют их на курсы повышения квалификации, либо разрабатывают и внедряют собственные программы обучения специалистов.

Портрет современного управляющего недвижимостью:

По специальным исследованиям, представителями данной профессии в России преимущественно являются мужчины (96%) в возрасте 40-50 лет (46%). Высшее образование у 97%. Работа связана с постоянными разъездами в связи с чем 90% специалистов  имеют права категории В.

Интересные факты

Показатели эффективности управления недвижимостью.

Эффективность использования объекта недвижимости зависит от  соотношения доходов и расходов в ходе эксплуатации данного объекта. Управляющий недвижимостью должен грамотно сформировать величину арендной платы сдаваемого объекта и её структуру. Арендная плата должна не только покрывать затраты, связанные с эксплуатацией объекта, но и получить прибыль.

Величина арендной платы (без учета прибыли) определяется тремя факторами:

Апл = Кпл + Об + Зо.н.,

где Кпл – коммунальные платежи;

Об – отчисления в бюджет и внебюджетные фонды;

Зо.н.- затраты управляющего по содержанию объекта недвижимости.

Источник: https://www.profguide.io/professions/upravlyaushiy_nedvijimostiu.html

Кто управляет нашим зданием и как с ними договориться?

Управляющий недвижимостью это

Давайте рассмотрим 2 основных направления управления объектом коммерческой недвижимости: первое – это управление инфраструктурой объекта, а второе – управление его финансовыми потоками.

В здании, где вы арендуете или собираетесь арендовать офис, есть оба типа специалистов. С первым вы контактируете на протяжении всего срока аренды, а со вторым – на этапе переговоров и заключения сделки.

Кто эти люди, и как эффективно строить общение с ними?

Два типа управляющих

Если говорить об управляющих объектами недвижимостью, давайте сразу уточним, о каком именно типе управляющего идёт речь. Мы выделяем два типа:

  • Facility Manager управляет текущей операционной деятельностью и поддержанием объекта недвижимости в технически исправном состоянии. Это направление деятельности получило название управление инфраструктурой организации или «управление эксплуатацией объекта», что более принято в профессиональной среде.
  • Property Manager управляет финансовыми потоками.

Где готовят управляющих? По оценке инсайдеров индустрии, в настоящее время в России нет специализированных ВУЗов, которые могут сформировать компетенции профессионального управляющего в полном объеме.

В Высшей Школе Экономики есть профессиональная подготовка в области экономики и управления недвижимостью, а также MBA «Управление недвижимостью и девелопмент», где можно подготовиться по направлению Property Management.

Направление Facility Management как отдельная учебная дисциплина на рынке не представлена.

На международном уровне существует Институт управления коммерческой недвижимостью (IRM), который сертифицирует управляющих. Данную сертификацию можно получить при наличии определённого опыта работы в области недвижимости. Образование в области управления недвижимостью – дорогостоящее, а для получения доступа к учебной программе по сертификации CPM необходимо соблюсти ряд условий.

Управляющий эксплуатацией объекта

Этот тип управляющего выполняет комплекс мер, направленных на обеспечение и поддержание функционирования объекта недвижимости.

Что он делает:

  • Взаимодействует как с собственником, так и с арендаторами по вопросам технического состояния объекта;
  • Контролирует работу службы эксплуатации;
  • Контролирует исполнение плана-графика технического обслуживания и ремонта оборудования здания;
  • Осуществляет контроль за чистотой объекта;
  • Осуществляет контроль за работой службы приёмной;
  • Осуществляет контроль за работой охраны объекта;
  • Вносит предложения собственнику по ремонтным работам на объекте;
  • Вносит предложения собственнику по работам, связанным с модернизацией инженерных систем и оборудования;
  • Предоставляет иные услуги, связанные с предоставлением сервисов на объекте – химчистки, Wi-Fi, кофе и т.д.;
  • Готовит и реализует бюджет эксплуатационных расходов.

Именно этому управляющему приходят запросы и заявки от арендаторов по поводу пропусков, устранения неисправностей, бесперебойной работы всех служб.

Знаете ли вы, чтов российских реалиях функции управляющего эксплуатацией объекта (Facility Manager), может выполнять главный, старший или просто инженер по эксплуатации, руководитель или специалист АХО, или иные специалисты, связанные с эксплуатацией объекта, которые в разных компаниях называются по-разному.

Коммуникация между управляющим и арендатором может осуществляться разными способами. Заявку можно отправить как в «бумажном» виде, так и по электронной почте, либо посредством использования специализированного программного обеспечения. Для российского рынка последний пункт – это революционно новое направление в сфере предоставления услуг управления инфраструктурой объекта недвижимости.

Как найти управляющего инфраструктурой бизнес-центра?

Для этого достаточно обратиться на ресепшн или к офис-менеджеру своей компании. Стандартная практика со стороны собственника – сразу определять «правила игры» при заселении арендатора.

Эти правила взаимодействия включают в себя не только контрактные обязательства, прописанные в договоре аренды.

Совместно с управляющей компанией собственник здания разрабатывает «Руководство для арендаторов», где расписаны все ситуации – от подготовки помещения к ремонту до заявки на пропуск автомобиля.

Совет арендаторам: до подписания договора аренды посмотрите «Руководство для арендаторов», которое составил для вас собственник. Так вы можете заранее понять степень профессионализма и «беспроблемности» управляющей компании объекта при дальнейшей эксплуатации помещений.

Управляющий финансовыми потоками объекта недвижимости

Управляющий финансовыми потоками объекта недвижимости
Профессиональный управляющий (PM, Project Manager) в области коммерческой недвижимости обеспечивает финансовую стабильность объекта и традиционно переводится не как «менеджер проекта», а как «управляющий». По сути, это коммерческий директор объекта.

Арендаторам стоит обратить внимание на этого человека, потому что именно он должен выводить здание на рентабельность и оправдывать ожидания инвесторов.

Поэтому именно он принимает решение по размеру ставки аренды и допустимых скидок на неё.

Здесь важно отметить, что выше определённого предела скидку на аренду не дадут, так как превышение определённого порога уступки цены лишит здание рентабельности.

В зону ответственности управляющего входят:

  • Наполняемость объекта недвижимости арендаторами;
  • Доходность объекта с точки зрения арендных отношений;
  • Контроль за расходной частью (бюджет эксплуатационных расходов и т.д.).

Важно отметить, что арендатор общается с управляющим не напрямую, однако, именно от него он получает через консультантов коммерческое предложение. Кроме того, управляющий может участвовать в переговорах на этапе обсуждения условий аренды, так как он согласует, в свою очередь, условия договора с арендатором.

Конечно, арендатору всегда хочется платить меньше, если это возможно. Управляющий рассчитывает возможности предоставления скидок и услуг, зачастую используя различные методы расчета, включая специализированный финансовый калькулятор, который позволяет учитывать все факторы, из которых формируется ставка аренды.

Экономист или управляющий использует финансовый калькулятор для расчёта того, насколько обеим сторонам, и арендатору, и арендодателю, будет выгодно вступать в арендные отношения, каковы будут индексация ставки арендной платы, арендные каникулы, и т.д.

Источник: https://officenavigator.ru/

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5da818a674f1bc00b1d51c18/kto-upravliaet-nashim-zdaniem-i-kak-s-nimi-dogovoritsia-5db19e3478125e00ad55553a

Особенности управления коммерческой недвижимостью

Управляющий недвижимостью это

Чтобы не запутаться, сначала разберемся в главном. В управлении коммерческой недвижимостью есть две чаще всего встречающихся практики. Так, владелец объектов может:

  • Создать компанию, в которую нанимаются управляющие — здесь все регулируется трудовым законодательством. Можно сказать, обычная работа.
  • Передать на оговоренный срок недвижимость по договору доверительного управления — здесь все сложнее. Регулируется главой 53 Гражданского кодекса РФ.

Если утрировать, то во втором случае у управляющего коммерческими объектами недвижимости есть право «на любые юридические и фактические действия» в интересах владельца, в соответствии со ст. 1012 ГК РФ. Конечно, если это не ограничено другими законами. Сделки с переданным в доверительное управление имуществом управляющий совершает от своего имени.

Соответственно, управление коммерческими объектами недвижимости можно рассматривать как высокооплачиваемую и ответственную работу, а можно практически как свой бизнес.

Способы управления

На практике выделяют три варианта управления:

  • Агентский договор — практически риелторская деятельность. Задача состоит в том, чтобы найти арендаторов и добиться от них согласия на нужные условия.
  • Договора аренды с правом передачи — например, офисный центр у владельца снимает целиком один крупный арендатор, а затем уже он ищет предпринимателей для субаренды. Соответственно, пытаясь так заработать.
  • Доверительное управление — это комплексная услуга, в которой как раз и нужен управляющий в его исконном смысле. То есть придется не просто искать арендаторов, а заботиться о содержании и модернизации здания, продумать маркетинг, арендную политику. Можно сказать, развивать коммерческую недвижимость как бизнес.

Кстати, большой плюс передачи недвижимости в доверительное управление в том, что оно становится обособленным объектом права. На него заводится отдельный банковский счет, по нему ведется самостоятельный учет, и его нельзя рассматривать в качестве объекта по другим долгам (взысканиям). Конечно, если это только не полное банкротство владельца объектов, в соответствии со ст. 1018 ГК РФ.

Чем занимается управляющий коммерческой недвижимостью

Конечно, в каждом контракте будут свои особенности, но универсальный список обязанностей управляющего есть. Вот что чаще всего встречается в требованиях владельцев имущества на передачу.

Анализ рынка

Обычно проводится или на старте — перед постройкой здания или сдачей его в эксплуатацию, или же в кризисной ситуации.

Управляющему нужно разобраться, насколько востребован в конкретном районе имеющийся тип аренды, найти главных конкурентов, выяснить ценовую среду — в какую цену сдаются аналогичные помещения, на каких условиях, каков спрос, сколько простаивающих площадей.

Если речь идет о кризисе, то анализ рынка поможет принять кардинальные решения — например, снижение класса офисного здания, что увеличит оборот компании и снизит расходы на содержание.

Аренда

Ключевая функция управляющего — держать здание в постоянном коммерческом плюсе. То есть поддерживать заполняемость арендаторами, и не важно, что это — офисный центр или торгово-развлекательный комплекс.

Здесь есть особенности. Подбирая арендаторов, управляющий должен не просто оценивать их платежеспособность, но и учитывать, насколько органично они впишутся в концепцию коммерческого комплекса — например, довольно странно ставить магазин для взрослых на детский этаж, а крупному продуктовому гипермаркету отводить помещение после всех развлекательных зон.

Нередко специалист по управлению проверяет финансовую состоятельность арендатора и в целом изучает его бизнес — в интересах владельца здания пускать на площади прибыльные компании, которые займут помещения надолго, а не новичков, рискующих разориться через три месяца.

В арендные отношения можно отнести и оптимизацию использования площадей.

Например, это можно видеть в торгово-развлекательных центрах — изначально здание проектируется как площадка для магазинов, но в процессе в середине холла могут появиться островки с кофе, мороженым, вендинговые автоматы. Иногда на свободных территориях строятся и другие здания — например, увеличиваются складские мощности.

В обязанности управляющего входит и формирование арендных ставок, подготовка плана сдачи, согласование условий с якорными арендаторами.

Организация обслуживания

Любая коммерческая недвижимость требует постоянного внимания — коммунальное обслуживание, текущий ремонт и капитальный, наем и поддержание отношений с подрядчиками. Вот на что придется тратить время и деньги:

  • Служба технической эксплуатации — управляющему нужно или разбираться самому, или найти специалистов для поддержания здания в порядке. Нужно предупреждать возможные неполадки, наладить систему постоянной диагностики оборудования, заключить договора на электроэнергию, водоснабжение и отопление здания.
  • Служба клининга — в обязанности управляющей компании входит поддержание чистоты помещений общего пользования. И, в зависимости от условий договоров, клининговое обслуживание арендаторов.
  • Служба безопасности и охраны — если это торговый или развлекательный центр, то придется следить за поведением посетителей, защищать имущество от вандализма и хулиганства. В офисных и многофункциональных центрах возможен пропускной режим — его организация тоже лежит на плечах управляющего.
  • Служба строительного контроля — здания постоянно модернизируются, неэффективные помещения перестраиваются. Наем проектировщиков, подрядчиков и экспертов для контроля входит в обязанности управляющей организации.

Маркетинг и бизнес

Управляющий — это не просто хозяйственник и юрист. В его обязанности входит создание концепции коммерческой недвижимости, маркетинговое и рекламное обслуживание. Вот что нужно сделать:

  • Сформировать общий бизнес-план для управления недвижимостью как проектом.
  • Изучить рынок, выделить конкурентные преимущества, создать уникальное торговое предложение, которое будет притягивать арендаторов и посетителей.
  • Планировать и вести бюджетирование коммерческой недвижимости как бизнеса.
  • В торгово-развлекательных комплексах — заниматься привлечением посетителей, выстраивать потоки и дорожные карты для них.

Что должен знать управляющий коммерческой недвижимостью

Если вы планируете заниматься такой деятельностью, придется досконально разобраться сразу в нескольких направлениях:

  • Изучить особенности общей концепции коммерческой недвижимости, понять, как работает этот бизнес.
  • Знать особенности управления бизнес-центрами, торговыми и торгово-развлекательными комплексами, офисными и многофункциональными помещениями.
  • Выстраивать бизнес-процессы в организации — уметь создать систему взаимодействия между департаментами управляющей компании, наладить работу клининговых, обслуживающих и юридических служб.
  • Разбираться в различных договорах с арендаторами, сотрудниками, коммунальными и строительными организациями.
  • Знать налоговое и гражданское законодательство.
  • Обладать знаниями и навыками эффективного руководителя — использовать тайм-менеджмент, практиковать разные методики управления, быстро учиться и уметь отбирать из обилия информации только важное.
  • Разбираться в маркетинге — уметь анализировать рынок, проводить исследование, ставить задачи подрядчикам.
  • Управлять юридическим отделом — сопровождение документов, разработка договоров аренды.

Кроме того, хорошего управляющего отличают несколько профессиональных качеств:

  • Знание методик переговоров — умение добиться нужно результата от якорных и других арендаторов, знание особенностей коммуникации с представителями разных профессий.
  • Умение управлять персоналом — хороший руководитель знает, как верно ставить задачи, учитывает, может ли сотрудник выполнить задание, есть ли у него для этого нужные компетенции, ресурсы и полномочия.
  • Быстрая реакция на изменения — так как управляющий зависит от чужого бизнеса, то придется развивать навык гибкости. Профессионал спокойно реагирует на кризисные явления и умеет их локализовать.
  • Развитая способность к нетворкингу — это помогает оперативно принимать решения по заполняемости площадей. Например, для управляющего-новичка уход двух-трех арендаторов может стать проблемой. Человек же со связями быстро пригласит на свободное место бизнесменов, которые как раз сейчас ищут новые площади для развития.

Востребованность профессии

О потенциальном спросе на профессионалов в области управления коммерческими объектами недвижимости можно судить по инвестициям в эту сферу.

Так, в «Российской газете» со ссылкой на агентство Knight Frank сообщают, что до 2022 года только в Москве планируется ввод в эксплуатацию более 1,2 млн квадратных метров офисов.

Из них больше 90% — это престижный класс А, для которого всегда требуется управляющий.

Если же смотреть на страну в целом, то за прошедший год объем инвестиций в недвижимость составил около 240 млрд рублей, из них на коммерческие площади традиционно заложено около 25%. Судя по динамике ключевой ставки ЦБ, кредиты будут только дешеветь, соответственно, рост строительства увеличится.

О большой востребованности профессии говорит и наличие вакансий. Так, только по ключу «Управляющий коммерческой недвижимостью» на HH.ru на момент написания статьи размещено более 1 000 вакансий. Большая часть из них — с зарплатой от 80-150 тысяч рублей. И это не считая предложений, которые называются более конкретно, например, «управляющий торгового центра».

При этом необязательно воспринимать эту деятельность только как профессию, например, в крупном агентстве. Управление коммерческими объектами может стать и предпринимательством — достаточно разработать бизнес-модель, получить опыт такой работы и искать клиентов.

Узнать все тонкости можно на нашем специальном курсе «Управление коммерческой недвижимостью». На нем вы познакомитесь с особенностями типов объектов коммерческой недвижимости: многофункциональных комплексов, офисных и торговых центров. Узнаете о зонировании и наполняемости ТРЦ, поиске арендаторов, управлении арендными отношениями, планировании и бюджетировании.

Но главное — практическая программа содержит реальную бизнес-модель управляющей компании. Вместе с практиками разберетесь в особенностях арендной политики, узнаете практические приемы ее реализации и сможете активно работать.

Источник: https://uprav.ru/blog/osobennosti-upravleniya-kommercheskoy-nedvizhimostyu/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.