Все о коммерческой недвижимости

Содержание

Статьи о коммерческой недвижимости

Все о коммерческой недвижимости

Аренда помещений под легковой и грузовой автосервис

  Любовь к автомобилям, стартовый капитал, желание стабильно зарабатывать – первые необходимые условия для открытия своего автосервиса. Успех в таком бизнес-проекте очевиден, учитывая, что спрос на грузовые и легковые автомобили остается на…

Аренда склада холодильника

Для небогатых ретейлеров, которые намерены развить свою сеть торговых предприятий, поможет длительная или кратковременная аренда холодильного склада. Полная сохранность товаров Предлагаемые в аренду компанией холодильные торговые площади…

Аренда складов

  Аренда складских площадей – необходимость, с которой рано или поздно сталкиваются любая компания, в которой занимаются выпуском того или иного оборудования. Работа торгового предприятия не может быть грамотно организована, если не будет хотя бы…

Арендовать помещение, чтобы открыть магазин

О собственном бизнесе сегодня мечтают многие. Деньги должны работать – золотое правило, известное любому бизнесмену. Свой товар нужно где – то размещать, и уж если финансы позволяют, то можно подумать об открытии своего собственного магазина….

Взять в аренду производственно-складские помещения

  Для большинства видов хозяйственной деятельности наличие производственно-складских помещений является необходимым и обязательным компонентом успеха. Однако собственные капитальные строения требуют значительных средств. Даже солидные компании в…

Выбор производственного помещения

  Когда открывается новое производство, это бесспорно хорошо, новые рабочие места и дополнительный ассортимент продукции, но прежде чем приступить к непосредственному производству, необходимо где-то разместить производственные мощности, и к решению…

Выбрать место под ресторан еще не всё

  Вы можете найти для своего заведения отличное место, набрать в штат высококвалифицированных поваров, разработать уникальное меню с невероятными блюдами и это все равно не избавит от необходимости проведения грамотной рекламной кампании для…

Готовый арендный бизнес

  Для планомерного и качественного развития своего дела требуется постоянный рост потребительской активности, чтобы повысить количество продаж либо услуг. Поэтому подходить к выбору будущего помещения нужно с учетом посещаемости потенциальных…

Земельные участки коммерческого назначения

Несмотря на то, что рынок коммерческой недвижимости Москвы и Подмосковья изобилует предложениями, и выбор готовых объектов огромен, не столь уж редко возникает ситуация, когда решить перспективные производственные задачи либо реализовать новый…

Имущественные комплексы с действующим производством

  Начнём с того, что причин для продажи бизнеса может быть великое множество. Даже если откинуть не слишком приятные варианты (банкротство, ссора партнёров или развод совладельцев), остаются разнообразные экономически, психологические,…

Инвестиции в коммерческую недвижимость

  В условиях, когда экономическая ситуация в стране нестабильна, обесцениваются денежные активы, вложение инвестиций в недвижимость все же остается одним из надежных и безопасных видов вложений, который не только сохраняет капитал, но и приносит…

Индустриальные объекты коммерческой недвижимости

  Промышленные здания и сооружения как и вся промышленная архитектура появились относительно недавно – с ростом производства и товарного хозяйства, в 19 веке. Не сразу эта архитектура стала функциональной, сначала ее создавали по классическим…

Купить бизнес центр с арендаторами

  Продажа бизнес-центра – это серьезное предложение для вложения средств. Продавец такого объекта должен четко знать современные тенденции офисной архитектуры и инфраструктуры, чтобы сделать стоящее предложение. А покупатель, в свою очередь, обязан…

Найти офис в аренду

  Обычно аренда офисного помещения связана и с немалыми денежными затратами, и с большими хлопотами для руководителей предприятия и его сотрудников. Значительно труднее тем, кто только начинает собственный путь в предпринимательской деятельности,…

Небольшие промышленные здания и помещения

  Одноэтажное промышленное здание предназначено для таких процессов, которые требуют горизонтального расположения оборудования. Это могут быть тяжелые станки, очень большие и громоздкие устройства, аппараты, использующие большие силовые нагрузки….

Основные требования к торговому помещению

  Предпринимателю, занимающемуся розничной торговлей, очень важно правильно выбрать место проведения торговли. Перед тем, как выбирать помещение, стоит определить основные задачи и концепцию заведения. При открытии магазина с элитными товарами…

Особняки, особенности выбора и покупки

  Конечно, в период кризисного года строительство коммерческой недвижимости резко пошло на спад. В наши дни коммерческую недвижимость возводят только под определенного заказчика. Но это ни как не повлияло на спрос такой недвижимости, а так…

Пищевое производство

Создание нового производства продуктов питания может оказаться весьма прибыльным и перспективным бизнесом, если грамотно подойти к вопросу его организации. Одним из первых этапов является подбор и подготовка здания или помещения под пищевое…

Покупка производственного помещения

  Производство является базовой основой любой экономической модели. И если процесс налажен и приносит регулярную прибыль, то у владельца данного бизнеса наверняка возникают идеи по его расширению. Серьезный хозяин всегда основательно подходит к…

Помещение под типографию

  Предприимчивым людям всё под силу. На сегодняшний день существуют услуги в сфере типографии. Как сделать типографию – волнующий вопрос для новичков. Как правило, прежде чем начинать бизнес-проект необходимо составить план расчётов. В этот план…

Помещение стрит-ритейл – инвестиционная привлекательность

  Инвестиции в стрит-ритейл и ликвидность. Несмотря на спад экономического роста в России коммерческая недвижимость Московского региона преподносит свежие инвестиционные перспективы. Сегодня рост цен неуклонно растет и прогрессирует. Как правило…

Помещения свободного назначения – преимущества и особенности

Коммерческая недвижимость всегда была эффективным способом вложения денежных средств. Такое вложение меньше всего подвержено инфляционным процессам, особенно в условиях постоянной финансовой нестабильности, наблюдаемой в последние годы. Тенденции…

Продажа и покупка нежилых помещений в Москве

  Сегодня нежилое помещение купить для организации офиса, развития сферы обслуживания, расширения бизнеса или создания нового предприятия не сложно. В современной экономике такое приобретение считается наиболее надежным и стабильно растущим активом…

Продажа офисных помещений в Москве

  Москва – крупнейший коммерческий населенный пункт России. Ежедневно на территории столицы происходит реорганизация, открытие и закрытие фирм разного уровня, смена адресов. Компании расширяются и разграничивают сферу деятельности, открывают…

Продажа помещений, арендованных у города

  В договоре аренды, заключаемом между арендатором и собственником коммерческого помещения, может быть включен пункт о праве преимущественного выкупа недвижимости. Арендатору №159-ФЗ от 2008 года дает право по личной инициативе обратиться в ДГИ….

Продажа складов и складских помещений

  Складская недвижимость – наиболее молодой, но и самый динамичный сегмент рынка коммерческой недвижимости. Инвесторы до недавнего времени не стремились вкладывать средства в производственно-складские площади в силу их низкой доходности. Теперь же…

Продажа торговых помещений в Москве

  Всем предпринимателям предлагаем отличный вариант помещений под магазин. Продажа торговых помещений осуществляется в нежилом здании в Москве на расстоянии десятиминутной ходьбы от метро. Расположены комнаты на первом и цокольном этажах здания,…

Склад и офис в аренду в Московской области

  Любая, успешно развивающаяся торговая компания в какой-то момент роста начинает испытывать проблемы. Объемы продаж увеличились, номенклатура товара выросла, склад переполнен, к тому же клиенты начинают роптать, сложно подъехать, быстро…

Склады на юге ближнего Подмосковья

  Уже давно известно, что на плодотворную работу любой компании и фирмы оказывает влияние месторасположение складского помещения, комфортная выдача и соответствующий прием различных товаров, а также режим их сбережения. Порой трудно найти и снять…

Источник: https://tochka.realty/library

Главное в продаже коммерческой недвижимости

Все о коммерческой недвижимости

Коммерческая недвижимость продается и покупается, сдается в аренду. Так как в ее стенах ведется бизнес, объекты коммерции оцениваются при приобретении, прежде всего, на предмет получения потенциального дохода.

Коммерческая недвижимость отличается от жилой тем, что она по закону не предназначена для проживания. Ее объекты служат для инвестирования, то есть для сдачи в аренду. Также для самостоятельного ведения бизнеса. В столице и крупных промышленных городах недвижимость показана в широком ассортименте.

Ее объекты имеют различное назначение: свободное, производственное, торговое в виде офисов, складов, магазинов, больших супермаркетов. Только собственники объектов могут продать их, заключить аренду, залоговый договор, дарения.

Рассмотрим основные виды недвижимости, предназначенной для бизнеса, а зададимся вопросом о том, как ее выгоднее продать, если возникнет такая необходимость.   

Классификация коммерческой недвижимости

Существует несколько критериев, по которым классифицируется коммерческая недвижимость:

  1. Расположение – загородная, городская.
  2. По возрасту – первичная, вторичная.

Целевое назначение

Свободное назначение

Эти помещения служат разным формам ведения бизнеса. Например, в их стенах одинаково выгодно оборудуется кафе, развлекательный комплекс, салон красоты, а также ресторан. Обычно эти объекты расположены на первом этаже новостроек. Они выкупаются у застройщика.

Впоследствии, собственники могут меняться, так как такая недвижимость успешно продается. Ею интересуются, в основном, представители малого и среднего бизнеса.

Они организовывают в стенах таких помещений собственное дело, либо вкладывают в них деньги с целью инвестирования, то есть пассивного получения дохода.

Объекты розничной торговли

Это одни из самых перспективных с точки зрения ведения бизнеса объекты. Они оборудованы для продаж. Имеется несколько видов таких объектов:

  • группа предприятий торговли (моллы);
  • центры, дома (торговые);
  • галереи и т.д.

А также:

  • павильоны;
  • киоски;
  • аптеки;
  • бутики;
  • магазины;
  • супер и гипермаркеты;
  • торговые центры универсального назначения;

Объекты, заранее предназначенные для этих целей, на стадии строительства создаются с определенной планировкой. В торговых центрах оборудованы зоны отдыха, кафе, рестораны, дома быта и т.д. Торговые центры предназначаются для массовой торговли. Но также существуют объекты, реализующие дорогие, брендовые товары.

Офисы

Это помещения, которые располагаются в бизнес — центрах. Конечно, под цели офиса может быть оборудовано помещение, которое находятся и на другом объекте. Офисы принадлежат компаниям, фирмам, ведущим предпринимательскую деятельность.

Считается, что офис – это лицо фирмы.

Поэтому бизнесмены стараются как можно качественнее сделать ремонт, оборудовать помещение по последнему слову техники, а также приобрести его (взять в аренду) там, где развита транспортная инфраструктура, недалеко от центра города (а лучше — в центре).

Индустриальная

Это объекты промышленного назначения. Сюда включены заводы, фабрики, мастерские, цеха, склады, базы хранения, ангары. В таких помещениях производят товары, а также хранят их.

Апартаменты

Зачастую как коммерческие объекты применяются обычные дома жилого назначения. Квартиры, расположенные в них, преобразовываются в апартаменты. Потом сдаются приезжим, командировочным на недлительное время. Также в каждом городе построены хостелы. В них можно остановиться на непродолжительное время. Этот вариант для экономных людей.

Социальная

К этим объектам относятся медицинские центры, комплексы оздоровительного назначения, поликлиники, больницы, фитнес клубы и т.д. У этих объектов также есть собственники, которые получают арендную плату за пользование помещениями.

Как купить?

Помещения нежилого назначения приобретаются для самостоятельного ведения бизнеса, а также в целях инвестирования. Будущий владелец планирует сдать в аренду торговое помещение.

Либо переделать офис, находящийся в центре города, с целью дальнейшей перепродажи и повышения цены. Причины, по которым тот или иной человек приобретает коммерческий объект, различны.

Но каждому из будущих собственников важно понять, каким образом купить недвижимость, кто в этом сможет помочь, а также как грамотно составить договор купли-продажи.

Нежилые помещения покупают самостоятельно, через обращение к агентству недвижимости, а также через частного риелтора. Два последних варианта, без сомнения, предпочтительнее первого, так как значительно снижает риск обмана при проведении сделки по купле-продаже. За услуги, оказанные клиенту, обычно берется комиссия в размере от 2 до 8% от стоимости объекта коммерческой недвижимости.  

Риски при покупке коммерческой недвижимости самостоятельно:

  1. Проверка документов. Если недвижимость покупается у юридического лица, то необходимо ГКН, получить выписку из ЕГРП и проверить наличие обременений, ознакомиться с договором, на основании которого произошел переход права собственности от бывшего к настоящему владельцу. Кроме того, нужно изучить бумаги на сам объект недвижимости: кадастровый паспорт, поэтажный план и т.д.
  2. Проверка земли, на которой стоит объект недвижимости. В основном, земля в столице находится в аренде. Значит, необходимо ознакомиться с соответствующим договором, назначением земли, сроком аренды. Продают землю в Москве крайне редко. Таким образом, собственников земли, находящейся на территории города, совсем немного.

ВАЖНО: Риск покупателя, пытающегося самостоятельно приобрести недвижимость, состоит в том, что можно потерять деньги на сделке. Если продавец не может из-за отсутствия необходимых знаний самостоятельно проанализировать представленные продавцом документы на недвижимость, лучше обратиться к услугам грамотного специалиста и не экономить на сделке!

  1. Одним из важнейших условий проведения сделки по купле-продаже коммерческой недвижимости является правовое сопровождение. Сама возможность развития негативных последствий по совершаемой сделке могут быть ликвидированы путем полного правового анализа. Необходимо зафиксировать последовательность этапов сделки. Ее условия подробно, четко, отразить в договоре.

ВАЖНО: Риск покупателя при самостоятельном приобретении объекта недвижимости состоит в том, что текст соглашения по купле-продаже может быть составлен неверно, без включения в него существенных условий. Это грозит признанием его недействительным с негативными правовыми последствиями для обеих сторон.

Кроме того, существует масса рисков, о которых может быть не осведомлен добросовестный приобретатель:

  • приобретение недвижимости с недостатками (скрытыми);
  • уклонение продавца от действий по государственной регистрации перехода права собственности к продавцу;
  • приостановление регистрационных действий со стороны Росреестра по разным причинам: часто для устранения недостатков необходимо присутствие продавца, либо его представителя, но бывает и так, что продавец пропадает, это значительно усложняет регистрацию;
  • риски, связанные с покупкой недвижимости, относящейся к культурному наследию;
  • отказ продавца в снятии обременения с объекта недвижимости и т.д.

Риски минимизируются в случае, если в ход сделки вступает профессионал, знакомый со всеми случаями недобросовестных продаж недвижимости, а также со всеми аспектами заключения подобных договоров.

Как продать?

В этом отношении алгоритм реализации объектов не отличается от жилой недвижимости:

  1. Стоимость. Ее формирование не может быть произвольным. Цифра на ценнике должна быть адекватной, обычно устанавливается исходя их данных исследований рынка недвижимости. Анализ производится по цене аналогичных объектов. К этому вопросу нужно подойти со всей ответственностью, так как формирование корректной цены – это 50% успеха будущей сделки. Если цифра будет завышена, покупатель просто не заинтересуется недвижимостью. Если цифра будет занижена, продавец потеряет те деньги, которые бы он мог выручить при адекватном формировании стоимости предложения.

ВАЖНО: При покупке или продаже недвижимости для коммерческих целей, в отличие от жилой, стороны – покупатель, продавец отдельно анализируют характеристику продаваемого (покупаемого) объекта приносить в дальнейшем доход.

Перед тем как выставить объект недвижимости на продажу, необходимо знать разрешенный вид использования этого объекта, проанализировать возможную прибыль от него, а также возникающие риски при продаже. Кроме того, необходимо провести оценку имущества объекта, а также проанализировать недостатки продаваемого имущества.

Анализ следует производить на основе месторасположения недвижимости, отсутствие или наличие удобных подъездов к строению, близости автомагистралей, проходимости места. То есть, необходимо учесть все аспекты, имеющие большое значение для успешного ведения бизнеса.

В договоре детально описывается продаваемый объект, а также все условия, сопутствующие сделке.

  1. Формирование предложения по продаже. Необходимо составить его так, чтобы продаваемый объект должен быть показан в самом привлекательном виде. Кроме того, фото объекта недвижимости должно быть сделано в лучшем качестве, чтобы потенциальный покупатель смог детально его рассмотреть. Реклама размещается в СМИ, интернете, на специализированных ресурсах риэлторов.
  2. Показы, звонки. Помещение должно быть идеально готово к показу. Его необходимо, как минимум, убрать, вынести мебель. Все лишние предметы способны затруднить осмотр, вызвать негативное впечатление от офиса, помещения производственного назначения.
  3. При согласии покупателя оформляются документы, необходимые для проведения будущей сделки. Подписывается соглашение, в котором определяются сроки выхода на сделку, а также ответственность сторон, если кто-то откажется от подписания основного договора. На этом этапе решается вопрос с задатком или авансом.

В тексте договора прописываются все, без исключения, условия. Особенное внимание уделяется существенным, при желании стороны добавляют в соглашение дополнительные. Но важно акцентировать внимание на алгоритме взаиморасчетов между покупателем и продавцом, сумме и пути передачи денежных средств от одного к другому. 

Предмет договора – это его существенное условие. Оно должно отвечать требованиям закона.

В частности, в соглашении в обязательном порядке должны быть отражены главные характеристики товара.

Если это недвижимость, то площадь, адрес, основание, по которому она перешла к покупателю, и почему ею владел продавец. В договоре прописываются данные сторон, точные сроки передачи имущества.

Заключенная сделка – это подписанный договор купли-продажи, а также прошедшее регистрацию право перехода собственности от одной стороны к другой.

В процессе регистрационной процедуры Росреестр требует определенных бумаг. Среди них необходимы паспорта двух сторон, паспорт недвижимости. А также документы на собственность, актуальная выписка их ЕГРН.

В ней может быть указано существующее обременение, наложенное на продаваемый объект.

Договор купли-продажи не требует обязательного нотариального удостоверения. Передаточный акт, подписанный сторонами, выступает подтверждением того, что объект передан покупателю.

Продажа коммерческой недвижимости имеет определенные нюансы. Это этапы сделки, следующие друг за другом, а также составление договора купли-продажи. Часто потенциальным приобретателям или продавцам необходима помощь профессионала, особенно в случае, если недвижимость планируется продать в скором времени.    

С уважением, риэлтор в Москве Бросалин Артем Алексеевич. Получите качественную консультацию по телефону +7(903)55-16-777

Источник: https://brosalin.ru/glavnoe-v-prodazhe-kommercheskoy-nedvizhimosti/

Инвестиции в коммерческую недвижимость: тенденции, прибыльность, выбор объекта

Все о коммерческой недвижимости

Стоит ли инвестировать средства в коммерческую недвижимость или все же сосредоточиться на жилье? Прежде, чем сделать выбор, необходимо проанализировать рынок, оценить собственные возможности и определиться с целями.

Безусловно, при правильном подходе и благоприятных условиях коммерческая недвижимость способна приносить большую прибыль, чем, например, сдача жилья в аренду.

Но количество «подводных камней» при таком выборе тоже увеличивается многократно, и в рамках настоящей статьи мы рассмотрим, что нужно учитывать при инвестировании в объекты коммерческого назначения.

Что понимать под коммерческой недвижимостью?

На самом деле, для начинающего инвестора вопрос о том, что считать коммерческой недвижимостью, является не настолько очевидным, как это может показаться. Речь идет именно о нежилых объектах (имеется в виду статус, а не целевое использование), эксплуатация которых приносит доход и арендаторам, и владельцам таких помещений. То есть, это торговые зоны, офисы, склады и так далее.

Апартаменты, которые по закону являются нежилыми помещениями, формально относятся к коммерческой недвижимости, хотя их двойственный статус, конечно, вносит свои коррективы. Хостелы и отели, хоть и предполагают проживание – это бизнес-объекты, и это тоже необходимо учитывать при инвестировании.

Кроме названных, можно выделить еще несколько видов коммерческой недвижимости:

  • объекты свободного назначения, к которым можно отнести рестораны, бары, буфеты, спортивные залы, парикмахерские и так далее;
  • социальные объекты (медицинские учреждения, центры оказания услуг, вокзалы);
  • индустриальная недвижимость (производственные корпуса, испытательные лаборатории и так далее).

Стоит отметить, что, исходя из российского законодательства, парковочные места к категории недвижимости не относятся, однако в других странах может быть иная ситуация, а значит, планируя зарубежное инвестирование, стоит поинтересоваться этим нюансом.

Так или иначе, самой востребованной во всем мире остается офисная, торговая и складская недвижимость, и именно на показатели в этих сегментах чаще всего обращают внимание эксперты.

Поскольку такая недвижимость предназначена, прежде всего, для ведения бизнеса, при благоприятных условиях инвестор может получать стабильный высокий доход. Однако, и риски, связанные со спадом деловой активности, снижением спроса и высокой конкуренцией, гораздо выше.

Поэтому инвестирование в коммерческую недвижимость требует более тщательного предварительного анализа и просчета разных вариантов, чем вложения в жилье.

Рекордные тенденции

Аналитики международного уровня пришли к выводу, что в 2018 году инвестиционные сделки на мировом рынке коммерческой недвижимости установили мировой рекорд, однако далее положительные тенденции не сохранились. По информации компании JLL, в 2018-ом капиталовложения выросли на 4%, достигнув максимума за десятилетие – 733 миллиарда долларов.

Больше всего инвестиционных вложений, а именно 36,4 миллиардов долларов пришлось на лондонскую коммерческую недвижимость, на втором месте – Нью-Йорк (31,4 миллиарда долларов), а на третьем – Париж (27,2 миллиарда долларов). Как указывают представители экспертного сообщества, несмотря на непомерно высокие цены, инвесторы все равно отдают предпочтение мегаполисам.

Россия на этом фоне выглядит намного скромнее, поскольку инвестиции в столичную коммерческую недвижимость не дотянули за год даже до 2 миллиардов долларов, и в целом рынок существенно просел по сравнению с предыдущими годами. В целом по России в 2018 году объем предложения увеличился на 17%, а спрос и цены снизились на 6%.

Показатели первого полугодия 2019 года на мировом рынке оказались ниже, чем за первые шесть месяцев 2018-го на 9% – инвесторы вложили в этот сегмент 341 миллиард долларов.

Эксперты объяснили снижение уменьшением инвестиционной активности в Южной и Северной Америке, в Африке и на Ближнем Востоке.

На этот раз лидером оказался Нью-Йорк, вторую позицию поделили азиатские города Токио, Сеул и Шанхай, а третье место привычно осталось за Парижем.

Что касается Москвы, ей в первом полугодии 2019-го удалось подняться с 89 позиции на 71 место.

Инвестиции в коммерческую недвижимость за шесть месяцев превысили 1,2 миллиарда долларов, что однозначно знаменовало позитивную тенденцию.

В целом, по результатам 2019 года эксперты ожидают увеличения объема сделок в Москве на 30%. Несколько подтянутся и другие российские города, в прогнозах тоже не отмечены существенные спады.

Выгоды от вложений в коммерческую недвижимость

Коммерческий рынок растет, спрос на аренду не уменьшается, доступных свободных площадей в городах не так много, а значит, растут и ставки. Момент, достаточно привлекательный для инвесторов, так как, вложив свободные деньги в небольшой офис или склад, имеющий удобное месторасположение, можно достаточно быстро преумножить сбережения.

Это долгосрочная выгода, так как коммерческая недвижимость в местах с большой проходимостью и хорошей транспортной развязкой пользуется стабильным спросом.

Для людей, которые занимаются бизнесом, больше думают не стоимости аренды, а о развитии.

Если локация настолько удачна, что явно принесет больше прибыли или послужит оптимизации работы компании, вопрос цены не будет стоять настолько остро, как при найме жилья.

Инвестиции в коммерческие объекты устраивают деловых и очень занятых людей возможностью делегирования третьим лицам права на управление и сведения к минимуму собственного участия в этом процессе.

Вопросы окупаемости и капиталоемкости

Окупаемость напрямую определяется сегментом недвижимости, размером объектов, локацией и ликвидностью и составляет в среднем от семи до десяти лет. Впрочем, инвесторы проявляют интерес и к стрессовым или проблемным активам, где высока доходность, но и риски тоже оказываются значительными.

Если взять за основу объем планируемых вложений, наименее капиталоемкой остается офисная и торговая недвижимость, так как в этом сегменте можно найти небольшие объекты для инвестиций. Что касается складской недвижимости, при сравнительно низкой стоимости квадратного метра, площадь отдельно стоящих комплексов внушительная, а значит, и объем капитала должен быть больше.

Что касается востребованности, можно принять во внимание, что в достаточно активном первом квартале 2019 года, наиболее покупаемой была офисная недвижимость, на которую пришлось примерно 49% общего объема инвестиций.

Более трети капиталовложений, а точнее 37%, сосредоточено в торговом сегменте. На складские помещения пришлось 9%.

Согласно исследованиям, степень востребованности гостиничной недвижимости не уменьшается уже несколько лет и находится в пределах 3-4%.

Индустриальная недвижимость в РФ остается наименее востребованной, тем не менее, есть компании, уже успевшие заработать на таких объектах не один миллион рублей. Поэтому, рассматривая возможности получения дохода, при достаточном капитале не стоит сбрасывать со счетов помещения под предприятия.

Выбор недвижимости для инвестиций

Чтобы избежать рисков и достичь максимальной эффективности при инвестировании в недвижимость коммерческого назначения, перед покупкой интересующего объекта необходимо:

  • объективно оценить имеющуюся ситуацию;
  • определиться с тем, как можно использовать объект, и прописать проект;
  • произвести расчеты экономической эффективности проекта с учетом рисков.

Наиболее благоприятными для покупки являются готовые объекты с оптимальной локацией и перспективами на заключение долгосрочных договоров аренды.

Если на рынке офисной, торговой, гостиничной, складской или иной коммерческой недвижимости обнаруживается готовый качественный объект, стоит всерьез рассматривать предложение.

Когда конкурентоспособность вызывает много вопросов, не стоит акцентировать внимание на этом лоте.

Достаточно гибким остается сегмент офисной недвижимости, и здесь можно анализировать как отдельно стоящие здания или помещения, уже используемые под офисы, так и площади в деловых центрах, в том числе, и строящихся. Исходя из этого, объем необходимого капитала будет варьировать от нескольких сотен тысяч до миллионов долларов.

Определенная гибкость свойственна и рынку торговой недвижимости. Для инвестирования доступны разноплановые помещения, подходящие для стрит-ритейла, а также отдельные торговые площади. Менее гибкими остаются складские комплексы.

Правильный выбор места – это более чем половина успеха инвестиций в коммерческую недвижимость.

Выбрав удачно расположенный объект, стоит обратить внимание на его техническое состояние, выяснить подробности об управляющей компании, обратить внимание на электроснабжение прилегающей территории и наличие подъездных путей, а также парковочных мест.

Не помешает также изучить перспективы развития микрорайона. Нередки случаи, когда достаточно скромный объект после реализации других строительных проектов становятся гораздо более привлекательными, но бывают и обратные ситуации, когда недвижимость утрачивает ликвидность.

Покупка коммерческой недвижимости на стадии строительства

Приобретение коммерческой недвижимости на стадии возведения объекта традиционно считается одним из наиболее выгодных видов капиталовложений. Это позволяет добиться значительной экономии, и пока объект будет строиться, тщательно подготовиться к реализации проектов. Однако необходимо подготовиться к тому, что срок окупаемости может существенно увеличиться.

Кроме того, в отличие от предложений жилой недвижимости, коммерческие помещения многие девелоперы предпочитают продавать уже после завершения строительства или ближе к финалу работ.

В последнем случае стоит учитывать, что сдача объекта в эксплуатацию объекта может затянуться, и очень внимательно относиться к пункту об ответственности сторон в заключаемом договоре.

В любом случае, покупка готовых коммерческих помещений на первых этажах современных новостроек – более надежный вариант по сравнению с приобретением квартир на первых этажах старых домов с надеждой вывести их из жилого фонда.

Необходимо иметь в виду, что смена статуса недвижимости – трудоемкий, длительный и дорогостоящий процесс, требующий получения согласия от подавляющего большинства жильцов и оборудования отдельного входа.

При разработке плана и, особенно, при составлении договоров не стоит экономить на услугах профессионалов, чтобы избежать неэффективных инвестиций и правовых коллизий, разрешение которых может обойтись намного дороже. Например, много проблем может возникнуть в случае, если у самого объекта и земли под ним разные владельцы.

Как заработать на коммерческой недвижимости?

Возможностей заработка на коммерческих объектах немало, и они не ограничиваются традиционной сдачей помещений в долгосрочную аренду. Достаточно простой вариант – приобретение готовой площадки, ее благоустройство, перепланировка и дальнейшая перепродажа. Здесь крайне важно ориентироваться на перспективы развития территории и оценка потенциала выбранного объекта.

Более затратным, но быстро окупаемым вариантом является приобретение участка и строительство собственной коммерческой площадки неподалеку от новых микрорайонов. По мере того, как дома будут заселяться, вырастет и спрос на такую недвижимость.

Безусловно, выгодно приобрести недвижимость для открытия собственного бизнеса с перспективой дальнейшей продажи. Но это вариант для наиболее «продвинутых» инвесторов с высоким уровнем деловой активности.

Заключение

Важно учитывать, что вложения в коммерческую недвижимость – достаточно сложные инвестиционные проекты, требующие оценки среднесрочной перспективы. Выбор инструмента инвестирования – это, в любом случае, поиск баланса между максимальной доходностью и минимальным риском. Чем точнее расчет и грамотнее выбран объект недвижимости, тем большего дохода может ожидать инвестор.

Квартира на первом этаже: особенности, преимущества и недостатки

Как привести в чувство управляющую компанию: жалоба в Госжилинспекцию

Источник: https://zen.yandex.ru/media/novostroev/investicii-v-kommercheskuiu-nedvijimost-tendencii-pribylnost-vybor-obekta-5da978521d656a00ad8f8c26

Все, что нужно знать о коммерческой недвижимости

Все о коммерческой недвижимости

Недвижимость — один из самых стабильных и наименее рискованных активов, которые могут приносить доход даже в самые сложные времена. Любой бизнес требует специальных знаний и многоуровневой подготовки, тогда как процесс сдачи объектов в аренду интуитивно понятен многим.

Однако и в этой сфере есть нюансы, о которых лучше знать заранее, ведь чем более подготовленным вы приступите к какому-либо виду деятельности, тем больше шансов на успех.

Даже если риски минимальны, а прибыль гарантирована, почему не сделать ее больше и не уберечь себя от возможных неприятных неожиданностей?

Так что же нужно знать о коммерческих объектах? Казалось бы, у всех есть примерные понятия о том, что влечет за собой владение недвижимостью, какие это расходы и как можно использовать ее для собственной прибыли. Но одно дело общие представления, другое — конкретные факты и цифры. С ними мы и будем разбираться, учитывая, что они нередко обновляются.

Как правило, многие впервые занявшиеся коммерческими площадями основывают свои планы и расчеты на расхожих сведениях о сдаче в аренду жилых помещений и бывают очень удивлены, когда на поверку все оказывается не совсем так, как они себе представляли. Если вы до сих пор не сталкивались с управлением какой-либо недвижимостью вообще, тем более будет полезно уяснить базовые нюансы этого вида бизнеса.

Что может быть коммерческой недвижимостью?

В ответе на этот вопрос в первую очередь следует опираться на букву закона, потому что в конечном счете именно с ее помощью или противодействием будут решаться любые спорные моменты. Хотя лучше, конечно, чтобы они вообще никогда не возникли.

Коммерческой недвижимостью по сути могут быть все объекты нежилого фонда, но в названии заключается основное: их назначение в получении прибыли.

Теоретически под это определение попадают и объекты некапитального строительства, и еще не введенные в эксплуатацию, но последние — долгосрочное вложение, оформляющееся по договору соинвестирования и еще не имеющее свидетельства о собственности.

Соответственно, вы не сможете приступить к управлению ими сразу после оформления сделки. Как правило, обычно все-таки рассматривают капитальные объекты, получившие статус собственности, зарегитсрированные в Росреесте.

Их приобретают по обычному договору купли-продажи, и сразу после оформления права собственности покупателя он может приступать к действиям, направленным на получение прибыли.

В чем отличие коммерческой недвижимости от некоммерческой?

В вашем статусе как владельца и вытекающих из него правах и обязанностях. Владея некоммерческой (как правило, жилой) недвижимостью, вы остаетесь физическим лицом, а площади такого рода рассматриваются просто как ваше имущество. Вы можете постоянно сдавать их по договору найма, не регистрируя при этом юридическое лицо.

Можно даже не регистрировать ИП, отчитываясь перед налоговой службой как самозанятый гражданин и уплачивая налог на профессиональный доход. Нужно только учесть, что это возможно только при условии, если годовой доход от сдачи помещения в аренду не превышает 2,4 миллиона рублей.

В противном случае налог существенно повысится — до обычных ставок: для физлица-резидента это будут стандартные 13 %, для индивидуальных предпринимателей процент высчитывается в зависимости от применяемой системы налогообложения, как правило, 6 процентов.

К тому же стоит помнить о том, что, к сожалению, многие собственники жилых помещений и вовсе занимаются сдачей в аренду, никак не афишируя свою деятельность и не уплачивая налоги. Мы такую позицию не поддерживаем.

Если же вы владеете коммерческой недвижимостью, вы тоже можете оставаться физическим лицом, но вы обязаны осуществить определенные действия.

Систематически сдавая коммерческие помещения, вы занимаетесь предпринимательской деятельностью, которая требует соответствующей регистрации (как индивидуального предпринимателя). Кстати, зарегистрированную таким образом площадь можно использовать и для жилья.

Именно такой вариант и представляют собой ставшие распространенными в последнее время апартаменты. Однако надо учитывать, что налог на имущество на них гораздо более высокий, чем на помещения, оформленные как жилые.

Конечно, юридическое лицо тоже может приобрести коммерческую недвижимость. Тут надо учитывать, что право на владение объектом может распространяться на всех имеющих доли в уставном капитале. как на физических так и юридических лиц. Кстати, данные сделки подлежат обязательному заверению у нотариуса.

Покупка недвижимости. Как выбрать? Что делать?

Первое, что надо понимать: коммерческая недвижимость существенно дороже некоммерческой — и при покупке, и при сдаче в аренду (естественно, стоимость прямо пропорциональна, иначе никто не был бы заинтересован в такого рода сделках). Разница в цене основывается на самой сути владения разными видами помещений.

Коммерческие площади по определению предполагают использование для получения прибыли (неважно, самим собственником или арендатором). Это их основное назначение. Некоммерческая недвижимость призвана служить совсем иным целям. Возможность сдавать ее в аренду — лишь побочная опция. При этом предполагается, что арендатор не может получать прибыль за счет того, что он взял в аренду такое помещение.

Собственник просто предоставляет ему право пользоваться своим имуществом за плату.

Приобретая коммерческую недвижимость, вы должны четко понимать, что это актив и он не должен простаивать, поэтому необходимо заранее просчитать, каким образом вы будете получать прибыль.

Конечно, выгоднее сразу иметь всю сумму, потому что кредитные условия в банках для таких объектов гораздо жестче, чем для жилых: выше минимальный первоначальный взнос, сложнее оформляется сделка, больше сопутствующих расходов.

Если вы приобретаете коммерческие площади для собственных нужд, необходимо лишь определиться, по карману ли вам их приобретение и содержание и соответствуют ли они целям вашего бизнеса: для кого-то важны будут технические возможности помещения, кому-то принципиальна высокая проходимость и так далее.

В случае, если вы рассматриваете это как вложение средств с целью получения прибыли, необходим анализ рынка в долгосрочной перспективе и на текущий момент. Естественно, при первом рассмотрении кажется, что помещения с привлекательными параметрами и хорошим расположением всегда имеют больше шансов на привлечение арендаторов.

И во многом это, конечно, справедливо, ведь бизнесмену невыгодно снимать и обслуживать объект, который не в состоянии обеспечить хоть какой-нибудь оборот, даже если цена крайне мала. Но множество других факторов также может играть роль. Во-первых, у ликвидного помещения ожидаемо выше арендная ставка, но и цена на рынке купли-продажи будет соответствующей.

К тому же не стоит сбрасывать со счетов текущую экономическую ситуацию. Надо понимать, есть ли на данный момент достаточное количество арендаторов, способных стабильно платить данную аренду. Как бы хорош ни был товар, когда у покупателей нет на него денег, он не продастся.

Во-вторых, можно идти по не совсем очевидному пути и вместо того, чтобы пытаться удовлетворить спрос широкой аудитории, стараться занять более узкую нишу. Определенного рода помещения не пользуются бешеным спросом у всех, но бывают всегда нужны определенной целевой группе.

Главное, что вам нужно будет сделать, помимо экономических расчетов (конечно, никто не требует от вас никаких документов такого рода, но лучше все-таки составить бизнес-план — хотя бы «для себя», «в голове»), — проверить юридическую чистоту сделки. Здесь лучше обратиться к специалистам, если у вас нет достаточных юридических знаний. Хотя договор купли-продажи по закону необязательно заверять у нотариуса, рекомендуем все же сделать это для собственной безопасности.

Какие налоги необходимо платить?

Сейчас самое время освежить сведения о том, какими налогами облагается коммерческая недвижимость, т.к. с 1 января 2020 года как раз вступил в силу новый Федеральный закон (№ 325-ФЗ). Изменения, которые в нем зафиксированы, касаются недвижимости.

Теперь при условии, что собственником является физическое лицо, если кадастровая стоимость объекта определена, налог тоже высчитывается именно исходя из нее (соответствующие сведения хранятся в Росреестре). Рыночная стоимость в таком случае не имеет значения.

Раньше эта норма не была однозначно зафиксирована в законодательстве, хотя страна давно перешла на кадастровую систему налогообложения.

Размер налога зависит от выбранной вами системы налогообложения, возможной для вашей формы регистрации — либо как индивидуального предпринимателя, либо как одного из видов юридических лиц.

Необходимые документы

На этапе подготовки к оформлению сделки ваша главная задача — проверить документы продавца и проследить за тем, чтобы договор купли-продажи был грамотно составлен.

После подписания Договора необходимо провести государственную регистрацию права собственности и получить выписку из Единого Государственного Реестра Недвижимости.

На сайте Росреестра вы сможете найти список документов, которые нужно для этого предоставить.

В статус нежилого помещения можно перевести и некоторые жилые объекты. В разных регионах этот процесс проходит по-разному. В Москве достаточно обратиться в МФЦ или даже подать документы через электронную форму. До 2015 года это было сделать значительно проще. 

Помните, что любые перепланировки необходимо согласовать и получить акт приемочной комиссии, технический план и выписку из ЕГРН с новыми сведениями.

Процесс сдачи в аренду. Получение прибыли

Есть два пути, определяющих дальнейшие действия.

Вы можете либо самостоятельно заниматься сдачей недвижимости в аренду, идя эмперическим путем и совершая множество дорогостоящих ошибок, либо передать ее в доверительное управление компании, например, Ритейл-Риэлти.

В первом случае вы не несете никаких регулярных расходов, кроме уплаты налогов. Во втором случае за услуги вы платите определенный процент от арендного дохода (в среднем на сегодняшний день комиссия составляет около 10 %).

Передача в доверительное управление — это снижение ваших рисков, избавление от проблем, связанных с поиском арендаторов и переговоров с ними, проверкой и составлением документации, взаимодействием с коммунальными службами, регулярными осмотрами объектов и прочими сложностями, связанными с этим процессом.

Информация от партнеров по недвижимость в Европе: на сайте europe-house.com Вы можете выбрать и купить недвижимость в Италии. По всем объектам представлена подробная информация. Сервис работает без дополнительных и скрытых комиссий.

Другие статьи:

Источник: https://retail-realty.ru/articles/item/vse-chto-nuzhno-znat-o-kommercheskoj-nedvizhimosti

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.