Выгодно ли покупать коммерческую недвижимость в новостройке

Нюансы покупки нежилых помещений в новостройках от застройщика

Выгодно ли покупать коммерческую недвижимость в новостройке

Нежилые помещения, расположенные в новостройках и выставленные на продажу от застройщика – это привлекательный объект для вложения средств. Они могут значительно вырасти в цене после сдачи дома. Как минимум, только этот фактор показывает, что на такое имущество стоит обращать внимание.

Однако приобретение недвижимости напрямую от застройщика связана с определёнными рисками, которые надо учитывать. Существует опасность потерять все средства в принципе. Поэтому перед вложением денег необходимо разобраться в том, что именно вы решили купить и с какой конкретно целью. Желательно увидеть всю картину в комплексе.

О каких помещениях идёт речь?

Для начала стоит обозначить непосредственно объект. В первую очередь это первые этажи, которые при строительстве ЖК в настоящем традиционно отдаются для административных и коммерческих нужд.

Их можно купить в обычном порядке на любом этапе строительства. Причём это имеет право сделать юридическое лицо, ИП, самозанятый или физическое лицо.

Покупка такой собственности осуществляется и после сдачи дома в эксплуатацию.

Также к нежилой недвижимости от застройщика относятся отдельно стоящие здания. Это может быть:

  • отдельный административный, торговый или развлекательный комплекс. Нередко речь идёт об объекте комбинированного назначения;
  • флигель;
  • пристройка, обладающая самостоятельным значением.

Такие дома традиционно меньше самих ЖК. Они могут находиться вплотную к ним, однако чаще всего расположены на определённом отдалении, что снимает ряд ограничений по использованию подобных помещений.

Обычно крупные административные или торговые здания возводятся или самим застройщиком в рамках концепции развития района, или же по предварительному заказу. Также возможен тендер. Конкретную схему реализации выбирает сам застройщик.

Покупка нежилых помещений в новостройке: плюсы и минусы

У такого решения есть преимущества и недостатки, которые необходимо учитывать. 

Плюсы покупки:

  • при оформлении Договора долевого участия на ранних этапах строительства выгода может составить до 30% от стоимости объекта;
  • большое количество разных форматов помещений (полуподвальные, расположенные на 1 или 2 этаже, находящиеся на 1 линии по отношению к основному потоку или внутренние, с отдельным или общим для нежилых помещений входом);
  • надёжный вариант вложений средств со сниженными рисками;
  • возможность получить пассивный источник дохода за счёт роста стоимости такого имущества;
  • оптимальный вариант для занятия бизнесом, причём заработок возможен на обслуживании строящегося района, то есть целевая аудитория формируется при возведении жилого комплекса;
  • возможность зарабатывать на предоставлении площади в аренду;
  • определённая сумма вложений даже при негативном сценарии в любом случае сохранится;
  • минимальные титульные риски благодаря покупке напрямую у застройщика;
  • большой срок эксплуатации здания, поскольку речь идёт о новом объекте;
  • отличные перспективы с учётом постоянного развития района;
  • возможность выбрать удобный формат заработка на такой недвижимости из большого количества вариантов;
  • подобный объект позволяет привлечь заёмные средства на выгодных условиях (кредит под залог);
  • имущество можно использовать как актив для развития собственного бизнеса, например, для открытия коммерческого помещения в шаговой доступности от дома.

Интенсивное строительство ЖК приводит к тому, что в городах появляются целые микрорайоны. Они стремительно развиваются, что привлекает туда людей, которые выбирают такие места для жизни, работы, учёбы и отдыха. А это означает постоянный поток потенциальных покупателей. Причём чем активнее будет развиваться район, тем больше людей с хорошей покупательской способностью он привлечёт.

Поэтому покупка нежилой недвижимости в новостройке от застройщика очень перспективна. Разумеется, если грамотно подойти к выбору такого района. Однако чтобы впоследствии не пожалеть, нужно учесть и минусы:

  • покупка у застройщика связана с большим риском. Компания может оказаться банкротом. Есть опасность также, что дом будет возведён с нарушением строительных стандартов и нормативов;
  • к оформлению сделки нужно подойти максимально ответственно. Большой риск столкнуться с мошенниками и потерять деньги;
  • цены на нежилую недвижимость в конкретном районе могут и не вырасти;
  • перспективы развития района бывает сложно оценить. А когда они становятся понятны, то приобрести недвижимость на выгодных условиях оказывается проблематично, потому что цена квадратного метра резко возрастает;
  • такой способ вложения денег требует грамотных расчётов. Нужно принимать во внимание не только доход, который вы получите от подобной недвижимости, но и траты. Коммунальное обслуживание в отношении нежилых помещений стоит дороже. Также вам придётся тратиться на содержание самого объекта и на уход за прилегающей территорией. Причём расходы будут постоянными, вне зависимости от того, сдаёте ли вы недвижимость арендаторам или нет;
  • при возникновении у жильцов конфликта с арендаторами вы тоже рискуете пострадать;
  • нередки ситуации, когда район развивается слишком медленно. В итоге появляется большое количество площадей нежилых помещений, начинается конкурентная борьба за арендатора. И стоимость аренды в таком случае может начать сильно снижаться.

Основной риск в данном случае связан с неопределённостью. До окончания застройки района проблематично сказать, как именно он будет развиваться, удастся ли привлечь достаточный поток людей. Также далеко не всегда можно однозначно спрогнозировать ситуацию со сдачей дома. Рынок недвижимости знает немало случаев, когда банкротами становились надёжные до этого застройщики с многолетней историей.

Поэтому стоит учитывать, что вложение денег в приобретение помещений в новостройках от застройщика – это всегда повышенный риск. В связи с чем не стоит инвестировать таким образом основные средства. Но при возможности рискнуть этот вариант заслуживает рассмотрения.

Как выбрать объект?

То, оправдается ли покупка нежилого помещения в новостройке от застройщика, во многом зависит от подхода к выбору такого объекта. И надо учитывать следующее:

  1. Расположение самого комплекса. Можно отдать предпочтение ЖК, строящимся в центре. Однако стоит учесть, что недвижимость в этом случае обойдётся на порядок дороже. И при этом риски банкротства застройщика или же проблем со зданием не отменяются. Но в случае успешного завершения строительства вложения себя гарантированно окупят, даже если впоследствии просто перепродать такой объект.
  2. Расположение помещения внутри комплекса. В одном и том же ЖК различные объекты могут стоить по-разному. Это зависит от того, находятся ли они на первой линии, какова предположительная пропускная способность, есть ли отдельный вход у конкретного помещения.
  3. Общая площадь. Некоторые застройщики предлагают продажу таких помещений только от какого-то минимума. Многие при покупке большого количества квадратных метров готовы пойти на серьёзные уступки. Всё это нужно принимать во внимание.
  4. Планировка. Она может быть строгой, свободной или комбинированной. В любом случае оценивать планировку надо с точки зрения предпринимательской привлекательности. При вложении средств в такую недвижимость с целью сдачи в аренду или последующей перепродажи стоит разобраться с тем, кто будет вашим клиентом, что именно ему нужно.
  5. Соответствие санитарным нормам и правилам пожарной безопасности. Понятно, что базовое соблюдение стандартов будет иметь место, поскольку в противном случае объект просто не получится сдать в эксплуатацию. Но нужно принять во внимание, что для целого ряда торговых точек существуют вполне конкретные жёсткие требования по минимальной площади, наличию вентиляции, чёрного входа и т. д. Если всё это игнорируется, то возможности использования подобной недвижимости резко сужаются. Следовательно, падает её инвестиционная привлекательность.
  6. Наличие парковки, удобного подъезда. Сейчас всё большее количество людей начинают пользоваться автомобилями постоянно. И если вы планируете открыть элитное заведение или же сдавать объект для таких целей, то важно, чтобы клиенты могли подъехать прямо к дверям. Они могут и подойти, но наличие альтернативы – принципиально.
  7. Решение вопроса с коммуникациями. У нежилого помещения, которое будет использоваться для бизнеса, должны быть вентиляция, отопление, собственный санузел, а также в целом подключение ко всем основным коммуникациям. Ещё важно наличие возможности провести дополнительные инженерные системы. Например, установить пожарную сигнализацию, подключить выделенную телефонную линию, Интернет, наладить работу системы видеонаблюдения. Для работы конкретных заведений это может иметь ключевое значение.

Каждый объект нужно оценивать по всем перечисленным параметрам. Но при желании будущий владелец может увеличить количество критериев.

Главное – выдержать баланс: если вы будете ориентироваться только на несколько показателей, можете упустить важные моменты и приобрести то, что не окупится.

Однако если вы станете долго подбирать оптимальный объект для вложения средств, то рискуете опоздать и остаться только с откровенно дорогой недвижимостью или же с обладающей серьёзными недостатками, потому что всё остальное успеют купить.

Проверка застройщика

Значимой частью процесса покупки такой недвижимости является грамотный выбор застройщика. Необходимо изучить его историю сдачи объектов недвижимости в эксплуатацию, наличие скандалов и судебных процессов, с которыми связано такое лицо. Также стоит собрать информацию о вероятности банкротства.

Особое внимание нужно уделить тому, кто именно заключает с вами сделку, будь то ДДУ или договор купли-продажи. Это должен быть сам застройщик или его официальный представитель, а не третье лицо с непонятным статусом. Причём если в сделке участвует представитель, то полномочия такого лица следует проверять особенно тщательно.

Желательно для повышения финансовой безопасности и для уменьшения рисков заказать юридическую проверку застройщика. Ещё один вариант – заказ полного сопровождения сделки. Это означает дополнительные траты, однако существенно снижает риски.

Заключение договора

Покупка нежилого помещения у застройщика возможна в 2 форматах:

  • приобретение такого объекта с начала строительства и до введения дома в эксплуатацию. Оформляется посредством Договора долевого участия. В этом случае есть возможность серьёзно сэкономить;
  • оформление сделки через заключение договора купли-продажи. В такой ситуации застройщик уже будет выступать в качестве собственника. Риски после сдачи объекта в эксплуатацию заметно ниже, однако и цена за квадратный метр недвижимости серьёзно возрастает. То есть такое вложение денег не будет настолько выгодным по сравнению с первым вариантом.

Стоит учесть ещё одну принципиальную разницу между этими 2 вариантами покупки. В первом случае будущий владелец, как правило, получает возможность совершенно спокойно выбрать между разными форматами недвижимости.

В начале строительства большинство помещений ещё доступны. А вот после сдачи дома в эксплуатацию можно будет купить только то, что осталось.

Как правило, это или слишком дорогие помещения, или обладающие какими-то существенными недостатками.

Вне зависимости от того, по какой именно схеме вы решили покупать нежилую недвижимость, вам нужно проверить у застройщика наличие лицензии и другой разрешительной документации. Она обязательно должна быть, чтобы такое лицо имело право возводить здания.

Процедура оформления покупки и регистрации договоров в Росреестре – достаточно хлопотная. Чтобы сделать всё правильно и защитить свои интересы, вам нужно будет вникнуть в массу юридических тонкостей. Вместо этого вы можете поручить заключение такого договора специалистам. Но окончательное решение остаётся за вами.

Источник: https://retail-realty.ru/articles/item/nyuansy-pokupki-nezhilyh-pomeshhenij-v-novostrojkah-ot-zastrojshhika

Выгодно ли покупать помещение на первом этаже новостройки

Выгодно ли покупать коммерческую недвижимость в новостройке

Коммерческие помещения – магазин, офис, хостел, склад – всегда давали больше дохода от аренды, чем квартиры.

Может, частным инвесторам с небольшими бюджетами нужно рассматривать только их? Купить подешевле, пока дом строится, потом сдавать под мелкий бизнес, а то и открыть свой – отличная же идея? Мы решили обсудить ее с руководителем управления коммерческой недвижимости ГК «А101» Оксаной Моисеевой.

Как меняется стоимость помещения в зависимости от цикла строительства/жизни дома?

На инвестиционной стадии, то есть на ранних этапах строительства дома коммерческая недвижимость (по крайней мере, в наших проектах) растет в цене на 1,25% в месяц, или примерно на 15% в год. К моменту ввода дома в эксплуатацию этот рост прекращается, но через пять лет после заселения с учетом развития транспортной инфраструктуры стоимость коммерческих помещений может вырасти еще на 5−10%.

Этот потенциал мы сегодня используем для стимулирования спроса. Так, если раньше мы выводили в продажу нежилые помещения за полгода до получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию, то теперь – за полтора года.

Спрос стимулируется за счет выгодной схемы бизнес-ипотеки, размер месячного платежа которой примерно сопоставим со ставкой аренды, и комфортной рассрочки.

Какова сегодня средняя доходность от коммерческого помещения, от каких факторов она зависит? Что выгоднее с точки зрения инвестора – сдавать внаем квартиру или помещение на первом этаже того же дома аналогичной площади? Сильна ли разница в налогообложении?

Средняя доходность от сдачи в аренду коммерческого помещения составляет около 12−13%, но, конечно, конкретная цифра напрямую зависит от площади и качества продукта – это расположение, транспортная доступность, плотность населения, конкурентное окружение, перспективы развития локации и, как я уже говорила, универсальность.

На качество также влияет тип планировки, высота потолков, наличие витрины, места для размещения вывески, выделенная электрическая мощность и т. д. От сочетания всех этих характеристик зависит востребованность помещения у разных групп арендаторов.

Вообще, идеальный формат для арендного бизнеса – несколько небольших лотов рядом, чтобы при необходимости их можно было объединить.

В наших проектах около 30% составляют оптовые сделки – и обычно это именно несколько небольших соседних лотов.

Если денег на действительно качественный актив не хватает, а помещение нужно только для сдачи в аренду, лучше купить однокомнатную квартиру. Ликвидное маленькое помещение площадью 35 кв.

метров на стадии строительства (примерно за полгода до ввода в эксплуатацию) обойдется примерно в 6,2 млн рублей. Доход будет скромнее, но и вложений, и налоговых выплат меньше.

Кроме того, как показывает практика, даже ликвидному коммерческому помещению нужно более квалифицированное управление, требующее пусть не так много, но все же специальных знаний.

Налогообложение зависит от статуса владельца.

Например, если свое помещение сдает в аренду индивидуальный предприниматель (ИП), то он платит 13% НДФЛ и стандартный имущественный налог для физлиц. Имущественный налог на коммерческую недвижимость в 2018 году составляет 2% от кадастровой стоимости.

Насколько велика разница в привлекательности коммерческих помещений Новой Москвы и внутри МКАД?

Главное отличие в том, что внутри МКАД коммерческие помещения очень разные и по формату, и по качеству самого продукта, и по локации. Арендная ставка тоже сильно разнится, и ликвидный объект может стоить слишком дорого.

Когда люди при поиске такого помещения не обращают внимания на объекты за МКАД – это большая ошибка.

Ведь именно там сегодня идут самая масштабные жилые стройки, развивается транспортная инфраструктура, формируются новые кластеры и общественные пространства.

Понимая хороший потенциал новых территорий и еще недостаточную его раскрученность, застройщики серьезно работают над качеством и характеристиками коммерческих помещений, чтобы привлечь надежных операторов.

Витрины, высокие потолки, эффективная планировка, технологии, места для размещения вывесок, помощь в продвижении объектов в мобильных приложениях, услуги профессиональной управляющей компании – все это делается для улучшения качества жизни и развития бизнеса в составе ЖК.

Застройщики буквально соревнуются в инновационных подходах.

При этом арендные ставки в Новой Москве могут быть выше, чем в некоторых районах в границах МКАД.

И это тоже логично, коль скоро в активе у застройщика высокое качество, хорошая проходимость и понятный социальный срез потенциальных потребителей товаров и услуг.

  Так, средняя арендная ставка в наших проектах составляет 19 500 руб. за кв. м в год, что гарантирует окупаемость в рамках 8,5 лет.

Оригинал статьи тут

Источник: https://zen.yandex.ru/media/mirkvartir/vygodno-li-pokupat-pomescenie-na-pervom-etaje-novostroiki-5c080b8a43dc7b00ac4d5f04

Магазины и услуги

Выгодно ли покупать коммерческую недвижимость в новостройке

В каких случаях и на каких условиях стоит инвестировать деньги в коммерческие площади в новостройках

Сергей Куликов/Интерпресс/ТАСС

По установленным в Москве правилам часть площадей в новостройках должна быть выделена под коммерческие помещения. Поэтому первые этажи в столичных новых домах по большей части нежилые. Их занимают магазины шаговой доступности, салоны красоты, медицинские клиники.

Так же как и квартиры, эти помещения для ведения собственного бизнеса или под сдачу в аренду можно приобрести напрямую у застройщиков или на вторичном рынке. «РБК-Недвижимость» разбиралась, насколько это выгодное вложение средств.

В начале двухтысячных спрос на первые этажи в столице был очень высок. Подобных предложений в новостройках недоставало, предприниматели выкупали квартиры в старых домах на вторичном рынке и переводили их в нежилой фонд. Многие коммерческие организации — от банков до магазинов и салонов красоты — с удовольствием их приобретали и зачастую переплачивали.

«У нас был случай, когда один коммерческий банк переплатил 30% от рыночной стоимости за квартиру на первом этаже, — рассказала руководитель отдела продаж офиса «На Киевской» компании «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Светлана Вольская.

— Сейчас сделок с целью перевода в нежилой фонд почти нет, его стало сложно осуществлять.

На улицах с хорошим трафиком почти все такие квартиры раскуплены много лет назад, а что осталось — это предложения не на первых линиях, часто далеко от метро, не самые интересные».

Сегодня столичные застройщики намеренно выделяют помещения новостроек под коммерческие объекты. По словам руководителя аналитического центра компании «Инком-Недвижимость» Дмитрия Таганова, в 90% новых домов в Москве и области нет квартир на первых этажах. Помещения под магазины и парикмахерские либо продаются, либо управляющая компания от застройщика сама сдает их в аренду.

Кто покупает нежилые помещения

Основные покупатели нежилых помещений на первых этажах столичных новостроек — жители того же района, в том числе и самого жилого комплекса. По данным ГК «Атлант», на эту категорию покупателей приходится более 65% спроса.

Как правило, это начинающие предприниматели, которые открывают свою первую точку или расширяют бизнес. Речь идет о тех видах бизнеса, которые можно вести в любом районе и которые ориентированы на массовый спрос.

В основном это продуктовые магазины или предприятия сферы услуг.

«Выбор помещения в собственном районе обусловлен по большей части удобством его расположения: владельцу не приходится тратить много времени и сил на длительные переезды, работа и дом находятся рядом, — отмечает Роман Лябихов, генеральный директор ГК «Атлант». — Кроме того, предприниматель лучше видит все потребности жителей района, соответственно, может оперативно реагировать на изменения текущей конъюнктуры рынка».

Еще одна категория покупателей помещений на первых этажах — сетевые бренды: крупные и средние компании из сферы услуг, ретейлеры, предприятия общественного питания, банки. Они обеспечивают 30% спроса на коммерческие площади.

«Эти покупатели выбирают объект, в основном исходя из перспективности места.

То есть отталкиваются от существующего в районе спроса на их услуги, в некоторых случаях от трафика, а также от стратегии развития своего бизнеса в целом», — пояснил Роман Лябихов.

Третья из основных категорий покупателей и арендаторов — компании, ориентированные на временный спрос, уточняют эксперты ГК «Атлант». Например, это производители и поставщики мебели, окон, сантехники и различных материалов для ремонта квартиры.

Они используют коммерческие помещения на первых этажах новостроек либо под шоу-рум с небольшим клиентским офисом, либо просто открывают в них обычный небольшой магазин. Как правило, такие компании арендуют помещения в первых сданных в эксплуатацию домах в крупных строящихся микрорайонах.

Они ориентируются в основном на спрос со стороны новоселов близлежащих домов. Предлагаемые ими товары и услуги обычно наиболее востребованы в течение нескольких лет после начала заселения домов, затем спрос падает — и в большинстве случаев они «переезжают» в другую новостройку.

Таким образом, в среднем подобные предприниматели арендуют площади в новостройке с расчетом на пять — десять лет.

Сколько стоят помещения под магазины

Цены на нежилые помещения на первых этажах зависят от многих факторов: района, расположения дома в рамках микрорайона или квартала (соответственно, и пешеходного трафика), интересов жителей, конкурентной среды.

«Востребованные помещения продаются практически по цене квартир — стоимость 1 кв. м может достигать 180–220 тыс. руб., — рассказал руководитель консалтинговой компании «ТОП Идея» Олег Ступеньков. — Цены сильно зависят от ликвидности объекта. На ликвидные помещения торг минимален. А в случае с менее ликвидными можно договориться и на скидку, и на рассрочку до конца строительства».

Ликвидные площади всегда продаются быстро, отмечают эксперты. Наибольшим спросом пользуются помещения от 50 до 120 кв. м и с определенными технологическими и конструктивными особенностями.

«Простаивают те помещения, которые находятся в глухой части жилого комплекса, удаленной от пешеходного трафика, а также имеют неудобный вход», — рассказала руководитель отдела коммерческой недвижимости Est-a-Tet Елена Мишина.

Арендные ставки на первых этажах также зависят от класса объекта и интенсивности трафика. Минимальные ставки составляют 3–8 тыс. руб. за 1 кв. м в год. «В среднем можно говорить о затратах на аренду в размере 20–25 тыс. руб. с 1 кв. м в год в типовых проектах комфорт-класса в спальных районах», — отметил Ступеньков.

Выгодно ли инвестировать

Вложения в коммерческую недвижимость в среднем возвращаются в два-три раза быстрее, чем в жилье, рассказала управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.

Срок окупаемости такого помещения составляет семь — десять лет, отмечает Олег Ступеньков.

«Если удалось купить ликвидный объект на старте строительства, то доходность от аренды будет составлять 7–8% годовых плюс доходность от будущей продажи ликвидной площади», — отмечает эксперт.

Если инвестор готов к большему риску и имеет возможность вложить в недвижимость от 15 млн руб., то коммерческие площади — подходящий для него вариант, считает Мария Литинецкая. Однако, по ее мнению, с инвестированием в коммерческие помещения есть несколько сложностей.

Во-первых, для заработка в сегменте коммерческой недвижимости нужен опыт, тогда как стать инвестором в жилую недвижимость может покупатель, не имеющий каких-то глубоких знаний о рынке. Во-вторых, поиск арендаторов торговых площадей занимает больше времени.

«Количество потенциальных интересантов всегда ниже, а значит, приходится работать в условиях жесткой конкуренции. Порой приходится идти навстречу клиенту и тратить дополнительные средства, к примеру на перепланировку», — отмечает Литинецкая.

В-третьих, рынок коммерческой недвижимости более подвержен экономическим катаклизмам — в отличие от рынка арендного жилья, на котором всегда будет спрос. В-четвертых, минимальный порог входа для инвестора на рынок коммерческой недвижимости априори выше, чем на рынок жилья, хотя бы из-за большей площади помещений.

«Кроме того, инвестор коммерческих помещений должен быть стратегом, — считает Литинецкая. — Одна из ошибок, которую совершают многие инвесторы, это покупка торгового помещения без учета долгосрочных перспектив развития проекта комплексного освоения территории.

В итоге оказывается, что улица, которая была главной в первые годы развития проекта, через пять — семь лет становится второстепенной и менее проходной. И это приводит к снижению пешеходных и автомобильных потоков, а вместе с тем и к падению ликвидности объекта.

В итоге уровень доходности падает».

Инвестиционная привлекательность коммерческих помещений или квартир на первых этажах с отдельным входом, которые могут использоваться для коммерческой деятельности, очень зависит от пешеходного трафика, подтверждает руководитель аналитического центра «Инком-Недвижимость» Дмитрий Таганов. И далеко не всегда приобретение коммерческого помещения с целью сдачи его в аренду оказывается рентабельным — не менее 30% таких объектов в новостройках в течение трех-пяти лет после возведения дома остаются вакантными, отмечает он.

«На вторичном рынке ситуация похожая, — рассказал Таганов. — В непопулярных локациях у коммерческих помещений либо часто меняются арендаторы, либо объекты могут подолгу оставаться невостребованными. Сегодня магазины шаговой доступности не способны конкурировать с экономичными сетевыми супермаркетами, которые активно популяризируются в последнее время».

Большинству инвесторов в недвижимость с небольшими бюджетами проще и надежнее инвестировать не в коммерческие помещения, а в жилье, хотя это и приносит меньшую доходность, считает Мария Литинецкая.

Если по какой-то причине инвестор решит выйти из проекта, то найти покупателя на квартиру намного проще, чем на коммерческие площади, которые операторы предпочитают арендовать, а не приобретать в собственность.

Эксперты отмечают, что, как показывает практика, восемь из десяти покупателей-инвесторов все же рассматривают в качестве объекта именно жилье, опасаясь повторения кризиса 2014 года, отголоски которого до сих пор испытывает на себе рынок коммерческой недвижимости.

Источник: https://realty.rbc.ru/news/5aa658469a794711fdb8f512

Коммерческая недвижимость в новостройках: как купить выгодно

Выгодно ли покупать коммерческую недвижимость в новостройке

В последние 10 лет спрос на коммерческую недвижимость в РФ неуклонно растет. Мы рассмотрим, как правильно выбрать объект, чтобы он стал хорошей инвестицией.

Время показало, что инвестиции в коммерческую недвижимость надежны и при правильном подходе гарантируют владельцу стабильный долговременный доход. Ввиду постоянного спроса, застройщики изначально, еще на стадии «котлована» выделяют площади под коммерческие объекты.

Поэтому мы видим, как ежегодно возводятся новые жилые комплексы, в которых сразу открываются различные мастерские, магазины, кафе, офисы и т.д. 

Что определяется как коммерческая недвижимость

Коммерческой недвижимостью называют любые виды зданий, сооружений, помещений, земельных участков, которые используются для коммерческой деятельности и получения прибыли, в том числе, получения дохода от инвестиций или аренды.

Когда говорят о покупке такой недвижимости в новостройке, чаще всего, подбирают объекты под офисы, рестораны, мастерские, магазины, галереи, стройплощадки, склады и т.д.

Эти помещения инвесторы используют как для открытия или развития собственного бизнеса, так и сдают в аренду.

При этом, наиболее востребованными являются варианты в нововозведенных комплексах, так как это выгодно, функционально и является достойным активом для вложений с долгосрочной перспективой.

Преимущества покупки коммерческой недвижимости в новостройке

При покупке помещений от застройщика вы получаете помещения, готовые к ремонту или даже к эксплуатации без каких-либо следов бывшей деятельности.

Здесь нет истории, к вам не будут заходить клиенты бывшего владельца, не возникнет сложностей, связанных с какой-либо неузаконенной перепланировкой.

Но это далеко не самые главные преимущества, которые привлекают покупателей. Основные плюсы мы обсудим ниже.

1. Выгодные условия

Если озаботиться покупкой на стадии строительства, есть возможность выбрать наиболее интересные с экономической точки зрения площади.

Стоимость такой недвижимости может быть до 30% ниже, чем на аналогичные помещения в уже принятом и заселенном доме.

В отличие от объектов вторичного рынка, такие помещения не бывают в аварийном состоянии, а ремонт можно проводить своими силами или купить недвижимость с отделкой от застройщика. 

В новостройках комфорт-класса дополнительными плюсами становятся собственное место на парковке, развитая внутренняя инфраструктура, автономные коммунальные системы, охраняемая придомовая территория.  Девелопер заинтересованы в прибыли, поэтому при одновременном приобретении коммерческой площади и жилья покупатель может получить существенную скидку.

2. Локация новостройки

Опытные застройщики выбирают для проекта развивающиеся районы с удобной транспортной развязкой, идеальный вариант – новостройка в черте города в давно обжитом районе. К сожалению, это не всегда возможно. Тогда девелопер находит отдаленный, но перспективный участок и полностью застраивает его ЖК, что также обещает дальнейшую прибыль покупателям коммерческих объектов.

3. Поток клиентов

Приобретая недвижимость от застройщика, вы приобретаете и потенциальных клиентов. Жилью в новостройке отдают предпочтение молодые семьи со стабильным уровнем дохода и обширным кругом потребностей, что открывает возможности для многих бизнес-проектов. 

Если жилой комплекс возводится в новом районе, потребность во многих товарах и услугах первое время будет выше, чем количество предложений. С развитием и расширением района у вас, без сомнения, появятся новые конкуренты, но также увеличится спрос, а значит поток клиентов будет постоянно расти. 

Основные критерии выбора

Коммерческая недвижимость в новостройке – прекрасный вариант инвестиций, но подходить к такой покупке следует с особым вниманием и осторожностью.

1. Выбор района

Начать стоит с выбора места расположения жилого комплекса. Чем выше социально-экономические показатели района, тем больший доход принесет недвижимость. На рентабельность также влияет наличие деловой зоны, учебных и медицинских заведений, парков, спортивных и развлекательных комплексов. 

Одним из главных критериев успешного выбора является доступность для будущих клиентов. Речь идет о расстоянии до станции метро и остановок общественного транспорта, наличие пешеходных маршрутов в непосредственной близости от объекта.

2. Особенности новостройки

Хорошо, если ЖК имеет открытую территорию, это позволит получить дополнительный приток клиентов «с улицы». Каждый проходящий мимо человек может стать потенциальным покупателем. 

Обязательно обращайте внимание на следующие характеристики:

  • парковка с достаточным количеством мест;
  • наличие погрузочно-разгрузочной зоны, если ваш бизнес связан с продажей товаров и/или закупкой материалов;
  • удобный отдельный вход, желательно, с улицы;
  • качественная система приточно-вытяжной вентиляции;
  • высокая мощность электросети;
  • отсутствие повышенной влажности;
  • удобная планировка или возможность перепланировки без сложных согласований;
  • высокие потолки;
  • качественная внешняя и внутренняя отделка здания, при выборе ремонта от застройщика также важно качество отделки в самом помещении.

Еще один важный фактор – количество жилых помещений в новостройке. ЖК с 500 и более квартирами считаются идеальными для инвесторов. С другой стороны, не забывайте о числе коммерческих объектов. Если подобных помещений планируется более 10, вы рискуете получить дополнительную конкуренцию.

3. Период строительства

Покупка коммерческой недвижимости на стадии строительства позволяет существенно сэкономить средства. На этапе котлована девелоперы предлагают соблазнительные скидки до 30, а в некоторых случаях даже до 50 процентов.

По мере готовности здания, цена на помещения также растет. Наконец, когда объект принят и готов к эксплуатации, стоимость недвижимости достигает верхней точки.

В некоторых случаях, цена на особо привлекательные помещения к завершению строительства поднимается 2-3 раза. 

На первый взгляд, самой выгодной является покупка именно на начальной стадии. Но такое решение имеет свои недостатки. Пока идет строительство, окупаемость недвижимости равна нулю. Нет жильцов, соответственно нет и потребителей.

Кроме того, любая покупка недвижимости в новостройке на ранних стадиях строительства несет в себе определенные риски. Даже самые надежные застройщики иногда затягивают сроки сдачи объектов.

При выборе малоизвестной строительной компании риск оказаться в числе покупателей «долгостроя» вырастает в разы.

4. Выбор застройщика

Здесь важно обращать внимание на основные критерии надежности строительной компании:

  • репутация (благонадежность);
  • опыт (достижения);
  • финансовая устойчивость (состоятельность).

Проверка этих сведений займет не так много времени, однако поможет избежать большинства рисков, связанных с покупкой недвижимости в новостройке. Хорошим началом станет изучение сайта строительной компании. 

На что обратить внимание:

  1. Количество законченных проектов. Чем больше опыта у застройщика, тем менее вероятны непредвиденные сложности в его деятельности. Стоит изучить опубликованную на сайте проектную декларацию (ПД), чтобы узнать в каких строительных проектах компания принимала участие в течение последних 3 лет. 
  2. Ключевые партнеры и инвесторы. Любые инвестиционные проекты со стороны финансовых корпораций, банков и различных фондов начинаются с долгой и щепетильной проверки. Поэтому если в представленном списке инвесторов указаны солидные, надежные организации, члены СРО, значит, финансовая состоятельность и благонадежность строителей была успешно подтверждена. 
  3. Источники финансирования. С информацией можно ознакомиться в специальных разделах ПД. Если в списке указаны банки, то не лишним будет убедиться в наличии аккредитации объекта и застройщика. Эти показатели представлена в открытом доступе на сайте банка-инвестора. 
  4. Сведения о финансовом состоянии. Информация также находится в ПД.
  5. Профессиональные награды. Их наличие говорит о квалификации девелопера и признании его услуг. 

Единый реестр застройщиков – еще один сайт, обязательный к посещению. На этом сервисе представлены актуальные и наиболее точные сведения о выбранной строительной компании.

Отзывы и рейтинги – также хороший способ определиться с выбором. Их можно прочитать в интернете, при этом лучше всего пользоваться независимыми сайтами. По возможности стоит посетить какой-либо из уже построенных комплексов от выбранной компании и пообщаться с местными жителями. Так вы «их первых рук» услышите мнение о строительной компании, а также о качестве выполненных работ.

Помощь в выборе коммерческой недвижимости

Как видите, чтобы не ошибиться в выборе, придется потратить определенное время на сбор информации о строительной компании и выбор помещения.

Вы можете заниматься этими вопросами самостоятельно или доверить выбор наиболее подходящих вариантов профессиональным риэлторам. В последнем случае лучше всего обращаться в крупные агентства или к проверенным специалистам.

Помните, что обычный помощник в выборе жилья не слишком хорошо разбирается в коммерческой недвижимости, поэтому обязательно уточняйте профиль деятельности специалиста.

Кроме того, вы всегда можете изучить информацию о новостройках от надежных застройщиков на нашем сайте, ознакомиться с отзывами, изучить ценовую политику, а также получить бесплатную консультацию наших экспертов. Мы всегда готовы помочь выбрать лучшую недвижимость в новостройках Краснодара.

Источник: https://23kvartiri.ru/kommercheskaya-nedvizhimost-v-novostrojkax-kak-kupit-vygodno/

Как заработать на коммерческой недвижимости?

Выгодно ли покупать коммерческую недвижимость в новостройке

Как сохранить и приумножить свои накопления в условиях, когда курс рубля непредсказуем? Самым понятным и надежным способом остается приобретение недвижимости. Как правило, люди покупают квартиры. Однако доходность от аренды жилья сегодня может быть даже ниже скромных ставок по банковским депозитам. Самое время обратить внимание на коммерческую недвижимость.

Стартовый капитал

Если вы думаете, что инвестиции – занятие исключительно для людей, чье состояние выражается цифрами, уходящими в бесконечность, то ошибаетесь.

На самом деле инвестор – любой человек, который вкладывает свои средства в тот или ной проект с целью получения прибыли. Если вы сдаете в аренду квартиру, доставшуюся от бабушки, по существу вы – тоже инвестор.

Хотя и не особенно успешный, так как доход получаете небольшой.

Стартовый капитал для инвестиций в коммерческую недвижимость сравним со средствами на покупку жилья, считает Денис Колокольников, председатель совета директоров RRG, председатель экспертного совета по редевелопменту РГУД.

Например, за 7 млн рублей можно приобрести в Москве однокомнатную квартиру либо несколько офисных блоков в административном здании, бизнес-центре класса В или С. Если на рынке жилья найти квартиру стоимостью меньше 140-150 тыс. рублей за кв.

м практически невозможно, то офисные помещения продаются и по цене 90-100 тыс. рублей за кв. м, поясняет эксперт.

Даже располагая суммой в 3 млн рублей можно купить офисный блок площадью 20-30 кв. м

Приобретая помещение коммерческого назначения, инвестор получает арендный доход как минимум в полтора раза выше, чем доход от сдачи в аренду квартиры, рассказали ЦИАН эксперты.

Например, поясняет Денис Колокольников, за 7 млн рублей вы приобрели в столице двушку площадью 50 кв.м. Сегодня сдать в аренду ее можно максимум за 45-50 тыс. рублей в месяц.

Помещение такой же площади коммерческого назначения может приносить инвестору как минимум 75 тыс. рублей.

«Такая разница в цене объясняется не только высоким спросом. Жилая недвижимость сдается как отдельный объект (квартира), а стоимость аренды коммерческой недвижимости рассчитывается за 1 кв. м в год. Ставки на коммерческие помещения с выгодным местоположением могут доходить до 300 тыс. рублей за кв. м», – поясняет Гасан Архулаев, управляющий партнер GR ProJect Group.

плюсы инвестиций в коммерческую недвижимость

  1. Высокая доходность – от 8 до 12% годовых, в зависимости от входных условий и ставки аренды. Это вдвое превышает ставки по банковским депозитам.

  2. Получение дохода стабильно и не требует от инвестора больших усилий. Ремонт делают сами арендаторы, сдают в аренду площади брокеры, страхует помещения страховая компания за счет арендатора.

Антон Белых, генеральный директор консалтинговой компании DNA Realty

Расходы и риски

Между тем процессприобретения и содержание коммерческой недвижимостью требует больших усилий и материальных затрат по сравнению с покупкой жилья.

Владельцу коммерческой недвижимости уплаты налогов избежать не удастся (в отличие от некоторых недобросовестных владельцев сдаваемого жилья).

Чаще всего проблема решается путем создания ИП, и владелец коммерческого помещения платит 6% с оборота.

Определенные затраты могут потребоваться на брокерские услуги (от 50% до 100% от ставки аренды в месяц), если инвестор решит поручить поиск арендатора агентам. 

Для обслуживания платежей нужен бухгалтер. Как правило, для этого используют фрилансеров, стоят их услуги недорого.

Ирина Бербенева, руководитель офиса «В Крылатском» «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости», напоминает: если инвестор решит купить жилое помещение (например, квартиру на первом этаже), его придется переводить в нежилое, эти затраты тоже нужно учесть. Расходы составят еще от 500 000 тыс. рублей и выше.

Как отмечает Антон Коновалов, директор департамента торговой недвижимости Penny Lane Realty, главный риск для владельца коммерческого помещения – съезд арендатора и долгий поиск нового. Однако, как правило, в договоре прописываются условия, согласно которым арендатор должен уведомить собственника о расторжении договора аренды заранее. Срок обговаривается обеими сторонами.

Правильный выбор

Обычно поиск подходящего помещения занимает от двух месяцев до полугода.

Уровень доходности напрямую зависит от локации. Гасан Архулаев, управляющий партнер GR ProJect Group, подчеркивает, что расположение объекта на первой линии в местах с большим трафиком и хорошая визуальная доступность – важнейшие условия для большинства форматов коммерческой недвижимости – от кафе и ресторана до продуктового магазина.

При выборе помещения нужно обязательно проверить качество стен, ограждающих конструкций, водоотвода, осмотреть подвальные помещения (важно, чтобы не было следов подтоплений). Чем меньше углов и колонн будет в помещении, тем лучше. 

Идеальная планировка – прямоугольник. Если арендатору понадобятся перегородки, он построит их самостоятельно во время ремонта.

Уровень инвестиций и доходность недвижимости в Москве

Инвестиции

Жилая недвижимость

Доход

Коммерческая недвижимость

Доход

3 млн рублей

Студия до 16 кв. м

4-5%

офисный блок в БЦ класса В площадью до 30 кв. м

7-8%

7-8 млн рублей

Одно-двухкомнатная квартира

3-5%

Офисные блоки общей площадью 70-80 кв. м; помещения коммерческого назначения  площадью до 50 кв. м в строящемся доме

7-8%

10-15 млн рублей

Двух-, трехкомнатная квартира

3-5%

Коммерческие помещения на первых этажах с отдельным входом и хорошей локацией.

10-12%

Источник: DNA Realty, RRG, GR ProJect Group, Penny Lane Realty, Миэль, CBRE

Источник: https://www.cian.ru/stati-kak-zarabotat-na-kommercheskoj-nedvizhimosti-285044/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.